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房地产价格波动影响因素及阶段性分析_以宁波地区为例

《经济师》2011年第2期●房地产业

摘要：自2008年以来，我国房地产市场总体经历了快速回调、平稳运行、快速回暖、稳步调整四个阶段。当前，楼市成交量下跌，潜在购买者持币观望心态加重，房价波动渐趋稳定。一方面，国家对房地产业的调控日益频繁，调控力度逐步加大，对经济发展的影响程度日趋加深；另一方面，房地产市场作为国家宏观调控的重要市场之一，其利于经济发展、增加就业的优点和加剧行业风险、推高物价的缺点均显现出来。文章立足于宁波地区实际，以2008年以来房地产价格波动情况为阶段划分依据，从房地产价格变化趋势入手，着重探讨房地产价格波动的影响因素，并提出政策建议。

关键词：房地产价格价格波动影响因素实证分析

中图分类号：F290文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）02-282-03

进入新世纪以来，我国房地产行业的宏观调控政策经历了几次变革，呈现出“调控次数日益频繁”和“调控力度日益增大”两大趋势。尤其是2008年以来，房地产政策更新频率加快：9月，央行结束了自2003年9月以来长达5年的加息周期，频繁下调贷款利率；10月，财政部、税务总局联合发文降低住房交易税率，央行更将房贷利率下调至0.7倍，首付款比例降至20%。这些政策加上具有地方特色的购房优惠政策，极大地刺激了持币观望购房者的热情，推动房市火热发展，带动了地方经济的发展。

一、房地产价格波动的经济学研究

针对房地产价格波动的经济学研究，学者们纷纷从不同的角度进行探讨：一是侧重于对所有房地产价格波动影响因素的探讨和阐述，如刘琳（2005）认为影响房地产价格上涨的因素主要有8个，包括需求、市场预期、房地产供应总量和供应结构、地方政府、购房成本、提前购房比例、区域特征和股票市场的影响；刘洪玉、沈悦（2004）得出房地产价格由租金、对未来价格变化的预期和利率三重因素决定的结论；吴树畅、曾道荣（2010）则认为城镇投资和贷款利率是影响商品房价格的主要因素；二是侧重于对房地产价格波动主要原因的提炼，如丰雷等人（2002）认为土地投机是地产泡沫形成的最直接原因,政府干预失败是主要原因,而权力寻租和法制不健全等因素是推动作用；郦大海、王盛（2010）将理性预期因素、卢莉倩（2010）将金融因素、向宇、袁锦芝（2010）将房屋销售价格指数的增长作为房地产市场价格影响中的重要作用；三是侧重于对房地产价格现象的研究，并侧重提出政策建议，如李春吉、孟晓宏（2005）认为对房地产市场的调控重点应该调整开发商投资方向,减少别墅高档房的投资,增加低档房和经济适用房的投资,采取有效措施限制普通商品住宅市场上的投机行为。

研究房地产价格波动的影响因素离不开对房地产行业产业效应的研究，美国经济学家罗斯托的著名准则——

—罗斯托准则就是一个很好的理论依据。该准则又被称为“扩散效应最大准则”，其原理的核心在于三大效应：一是回顾效应。主导产业高速增长，对各种要素产生新的投入要求，从而刺激这些投入品的发展；二是旁侧效应。主导产业的兴起会影响当地经济、社会的发展，如制度建设、国民经济结构、基础设施、人口素质等等；三是前瞻效应。主导产业能够诱发新的经济活动或派生新的产业部门，甚至为下一个重要的主导产业建立起新的平台。以房地产行业对经济增长的作用为例，房地产行业通过回顾效应，对各种生产要素投入需求增加，带动上游产业如钢铁、水泥、建材、机械等产业的发展；通过旁侧效应促进行业技术人员如房地产开发人员、金融、法律、房产评估和经纪人员等的培养形成；通过前瞻效应，促进所在地区加强基础设施建设，改善城市交通等。

二、宁波地区房地产价格波动的阶段性分析和原因解读

自2008年以来，宁波地区房地产市场总体经历了快速回调、平稳运行、快速回暖、稳步调整四个阶段（如图1所示）。

（一）快速回调阶段（2008年1季度-2008年4季度）

2008年，宁波市房屋销售价格同比季度指数分别为114.6%、112%、108.3%、101.7%，同比涨幅不断缩小，但仍比上年楼市销售价格高。该现象的主要原因在于2008年国家调控限制房地产市场的政策力度不断加强，楼市逐渐低迷，房屋销售价格不断下调。与上年同期相比，2008年房价波动幅度较大，房屋销售价格同比季度指数由一季度的114.6%减少到四季度的101.7%，同比涨幅下降12.9个百分点。

2008年，国家房产政策连环出击，极大影响了房地产价格走势。年初，国土资源部正式公布了《土地登记办法》，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》，并出台经济适用房开发贷款优惠措施；国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，加大对土地用途的监管力度；两会工作报告中也明确指出要“抓紧建立住房保障体系”，健全廉租住房制度，增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。这一系列政策的出台，有力地影响了宁波房地产市场的价格，使2008年房屋销售价格同比季度指数呈现全年下调的走势。

房地产价格波动影响因素及阶段性分析

——

—以宁波地区为例

●章海珍

资建房）的方式解决和改善住房。

2.学校新教职工所领取住房分配货币化补贴为定值，包含政府补贴和校内专项补贴两部分。随着老教职工政府补贴标准的提高，以及所领取的校内专项补贴不能免税（特别是一次性支取时的税率在20%～45%不等），使新教职工的住房分配货币化补贴相对减少，不利

于学校的长期发展。

针对以上问题，学校将进一步充分挖掘现

有潜力，积极探索并尝试与新校区建设有机结

合、争取政府特殊支持、规模化商购等方式，不

断增加新建实物住房数量，并对新教职工住房

专项补贴标准进行调整。

（作者单位：西安交通大学住房与周边校

产管理处陕西西安710061）

（责编：纪毅

）

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《经济师》2011年第2期●房地产业

（二）平稳运行阶段（2008年4季度-2009年2季度）

这一阶段的房屋销售价格季度指数基本保持在102%之内，房地产市场发展较为平稳。一方面，2008年年底国家政策导向效应得到有效发挥。2008年，受到全球金融危机的影响，宁波地区经济发展受到不小冲击。为应对经济危机，当年年底国家开始出台一揽子政策促进经济增长，助推房地产市场发展。另一方面，购房优惠政策效果显现。2008年9月份开始，央行曾多次下调贷款利率；10月22日，国务院将购房首付比例下调至两成；12月国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场发展的若干意见》，宁波市也出台“二十六条”住房新政。在一系列利好政策的刺激下，刚性需求和改善性需求得到释放，房地产市场开始回暖。

（三）快速回暖阶段（2009年2季度-2010年1季度）

2009年，宁波市房屋销售价格同比指数分别为100.7%、101.9%、104.6%、106.6%，同比涨幅不断扩大（如图2所示）。主要是由于2008年下半年以来国家调控房地产市场的政策效应日渐明显，楼市逐渐从低迷中走出，成交量放大，成交价格上扬。2009年3月开始，房屋销售价格同比开始上升。到了2010年，涨幅开始回落，同比指数变化趋稳。

2009年3月以来，宁波地区房屋销售价格环比月度指数涨幅呈波动趋势，分别在2009年中、2009年年末和2010年年初出现三次反弹，尤其是2009年6月份，环比涨幅最高，扩大到101.6%（如图3所示）。

探究上述现象原因，主要有三个：一是大规模拆迁引发刚性需求。为了响应国家扩大内需的号召，2009年宁波地区着力开展了轨道交通建设和城市规划建设，涉及大批拆迁用户。据相关部门公布的统计数据显示，2009年宁波市的房屋实际拆迁面积为538万平方米，超过了前三年拆迁量的总和。二是楼市“地王”引发周边房价上涨。随着楼市回暖，房地产企业拿地热情普遍高涨。2009年6月，宁波鄞州新城联心-3C地块经过48轮激烈竞拍，成为当年的新“地王”。自此，其他多个地块频频打破楼面价和总体价格成为新的“地王”，周边售楼盘也随着新“地王”的产生频频提价，二手房市场坐地涨价非常普遍。三是媒体渲染促成投资型需求。房地产开发商频频拿地的举动经过媒体渲染，给公众造成了房价上涨的预期，各类刚性需求纷纷入市追涨。再加上通货膨胀预期、保值增值目的，宽松的货币政策为投资者进入房市提供了有力的资金支持。

（四）稳步调整阶段（2010年1季度以来）

进入2010年以来，房地产市场价格波动趋于稳定。二季度以后，宁波地区房屋价格同比指数逐月降低，4-6月份分别为108.6%、107.2%和104.9%。分析其原因主要体现在以下三个方面：一是由于刚性需求减少，持币观望氛围浓重。随着2009年宁波地区大规模拆迁的结束，刚性需求已经得到了有效释放。同时，不断攀升的房产价格也抑制了中小购买力的入市，部分刚性市场观望气氛开始凝聚，持币观望者人数增加。二是楼盘供应量减少，房屋存量迅速减少。虽然宁波地区个别楼盘的成交量从2009年底的“一房难求”转而变成门庭冷落，但是价格却未出现很多人希望中的松动迹象。三是二套房及以上房贷管理政策趋严，投资型客户成本大幅提升。从年初的“国十一条”、

“新国十条”，再到宁波地区的“21条”房市新政，政策频出的信号使楼市成交量大幅下降，成交价格也小幅跌落，市场观望气氛浓厚，有效遏制了宁波地区房价地价快速上涨的势头。

三、房地产价格波动影响因素的实证分析

（一）经济因素

1.宁波地区房地产价格波动与经济增长基本呈现正相关关系。一般来说，房地产复苏滞后于宏观经济增长，房地产衰退早于宏观经济增长。2009年上半年，宽松的财税和金融政策刺激各地房地产快速回暖，出现了地王频出、量价齐升的局面。至第三季度之后，宁波地区房地产成交量逐渐走高，部分购房者把握政策调整之机集中入市，使2009年房地产价格整体呈现V字型的大反转局势。回顾2009年经济增长的整体情况，不谋而合的是经济增长速度也呈现出V型走向特征。在房屋销售价格季度同比指数增长最低的2009年第一、二季度，正是宁波地区经济增长较慢的时间区域，增长率仅为1.0%和7.6%，明显低于其他季度经济增长水平。

2.房地产行业的融资形势影响价格。房地产行业的价格走势与其融资形势息息相关。房地产行业的融资形势不仅体现了政府的政策导向，也体现了房地产行业的发展趋势。房地产行业的开发需要金融业提供信贷支持，反之也为银行信贷提供保值手段。房地产行业本身就是一个高利润行业，房地产商不仅需要拥有自有资金，更需要金融业为其提供融资手段支持。2008年，政府前期严厉打击房地产投机措施的效果开始显现，房地产企业销售量大幅下降，盈利大幅缩水，削弱了企业的融资能力，致使当年房价基本走势以一条向下倾斜的曲线为主。在走过2009年上半年的房价低谷之后，房价又开始上扬，房地产开发商的经营效益得到提高，融资能力又得到了提升，刺激了房地产价格的进一步抬升。

（二）政策因素

政策因素是指影响房地产价格的政策制度、法规、行政措施等方面的因素，包括土地住房制度、城市规划、税收政策等。一是土地住房制度。如果政府对土地住房制度实行严转让、低租金等措施，房地产价格将会处于较低水平。二是城市规划。城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标对房地产价格有较大影响。如宁波地区东部新城规划，促使周边房价出现成倍增长。如果在房地产周围附加交通管制的条例，也会增加周边房产附属价值。三是税收政策。税收政策直接或间接影响房产购买价格。2009年宁波地区房产交易营业税的调整优惠，促进了房地产交易异常繁荣。但实际交易中，房产所涉及的税收主要仍由购买者群体承担，只能起到提升房产实际价格的作用。

（三）社会因素

社会因素是指包括投资者心理预期、社会环境、城市化水平等因素。一是投资者心理预期因素。包括投资者消费心态、个人偏好、投机等因素。投资者的纷纷入市造成房市虚假繁荣的假象，促进房地产价格的上涨，需求上升。二是社会环境因素。稳固的政权和安定的社会环境给消费者带来房价稳定的保值预期，增加消费者投资和置业的信心，促进房地产价格的走高。三是城市化水平。城市化进程增加大量农村居民对房地产的需求，也提升城市居民改善住房的需求，从而拉动价格上涨。作为城市化进程中的配套要求，如社会服务、医院、学校等方面的用房需求也相应增加。同时，城市化必然产生大量的城市基础设施建设要求，从而占用众多的土地资源，导致用地紧张，房地产成本增加，进而推高房价。

四、主要结论和政策建议

综上所述，自2008年以来，宁波地区楼市阶段性特征表现明显，快速回调、平稳运行、快速回暖和稳步调整四个时期呈现出房地产总体价格比上年同期上涨，但涨幅程度不一的特征。其中，政策因素成为各个时期影响宁波房地产价格波动的主导因素；社会因素则是影响宁波房地产价格波动的重要诱因；而经济因素更多地是各个时期宁波房地产价格波动的表现因素和助推因素。房地产市场对国家经济的巨大贡献使该行业发展状况成为了衡量市场稳定和健康的一个重要评判标准，这就要求政府能从三个方面入手，维持房地产市场的稳定运行：

一是有效缓释政策效应，重点防范房地产价格出现剧烈波动。

鉴于283——

《经济师》2011年第2期

房地产价格波动的主导因素在于政策因素，一方面要求政府能够合理地利用好房地产政策这个调控手段，为房地产市场价格走向提供合理的导向政策，另一方面也要求政府能够保持政策的稳定性和连续性，尤其是能够实行稳定的住房金融政策，防止政策的不稳定性给房地产市场带来冲击。二是灵活利用政策工具，合理调整房地产总体价格水平。分析宁波地区现阶段房地产市场的供需状况，与实际的刚性需求相比，投机需求并非是房地产市场需求的主流。政府要灵活运用政策工具，积极鼓励刚性需求和改善型需求，加强保障性住房的投入和建设。同时，要审慎使用房地产税等影响较大的政策工具，既要积极采取政策手段，又要极力遏制“越调越涨”现象，更要避免调控过度导致房地产市场因无法承受政策压力而崩溃。三是切实增加收入来源，彻底摆脱地方财政依赖土地的局面。我国现行税制体系使部分税种中央财政集中度较高，致使地方政府不得不依赖“土地财政”，增加地方收入发展经济。一方面，要打破地方政府过度依赖土地财政的困境，多渠道增加财政收入；另一方面，要着力减少地方债务，切实减轻地方政府财政负担。

参考文献:

1.丰雷,朱勇,谢经荣.中国地产泡沫实证研究[J].管理世界，2002（10）

2.李春吉,孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析[J].产业经济研究，2005（6）

3.郦大海，王盛.政府政策、房地产价格与理性预期的关系分析[J].商业时代，2010（20）

4.刘洪玉，沈悦.房地产价格变化规律的经济学分析[J].建筑经济，2004（9）

5.刘琳.房地产价格上涨特征及原因综述[J].城市开发，2005（5）：64-67

6.卢莉倩.房地产价格波动对经济的金融加速效应实证研究[J].金融与经济，2010（2）

7.吴树畅，曾道荣.中国房地产价格运行轨迹及驱动因素[J].财经科学，2010（2）

8.向宇，袁锦芝.我国房地产价格与金融机构信贷关系的实证分析[J].四川大学学报，2010（4）

（作者单位：余姚市东方房产有限公司浙江余姚315412）

（责编：廉靖）

●房地产业

摘要：在市场竞争日益激烈的今天，品牌化已成为企业发展的一种趋势，对于处在夹缝中生存的中小房地产企业，可以说是机遇与挑战共存。在这种情况下，中小房地产企业实施品牌营销战略，提高企业自身竞争力，是中小房地产企业发展的关键。文章通过中小房地产企业实施品牌营销战略存在的主要问题及原因分析，提出了中小房地产企业实施品牌营销战略的对策。

关键词：中小房地产企业品牌营销战略对策

中图分类号:F293.3文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2011)02-284-02

在国家对房地产行业多方位宏观调控的新形势下，中国房地产企业认识到品牌对企业发展的重要性，开始探索房地产企业的品牌之路。由于我国房地产业起步比较晚，房地产企业对品牌建设没有什么经验可循，大多数房地产企业普遍缺乏品牌策略，房地产品牌在消费者心目中的形象比较模糊，品牌的市场影响力度仍然比较薄弱。如何践行品牌营销战略，这成了摆在资金薄弱，管理经验不足，规模尚小的中小企业面前的难题。中小房地产企业必须把握住品牌脉搏，灵活应对调控政策，抓住机遇、迎接好挑战。

一、中小房地产企业实施品牌营销战略存在的主要问题

我国住房长期实行实物分配，房地产没有形成商品化市场，也没有受到来自国外房地产业品牌竞争的冲击，因此不会产生危机感与紧迫感。国内房地产企业绝大多数都从事项目开发，也就是说国内房地产项目公司多，从事房地资产经营的企业极少。我国房地产行业

仍是“朝阳行业”，房地产市场发展的时间较

短，房地产企业仍处于积累阶段，企业实力有

限，缺乏经营大型资产的能力。而目前国内房

地产开发的高利润，吸引房地产开发企业更侧

重于房地产开发，对收益稳定，但回报相对比

房地产开发低的资产经营不太看中。加上目

前国内旺盛的需求，为房地产项目公司提供了

生存空间。因此有很多资本转向房地产开发

与投资，但是对于资金、经验有限的中小企业

而言，其实施品牌定位、品牌设计与品牌整合

传播过程出现的问题多多。

1.品牌建设发展滞后，产品特点不突出。

现代社会是一个价值观念多元化的社会，人们

可以按照自己的喜好和个性去选择自己喜欢

的品牌。这就要求中小企业在进行品牌营销

时，必须保证个性鲜明。由于房地产业发展不

成熟，集中度低，产业结构不合理，我国中小房

地产企业的品牌建设显然还处于初级阶段，并

没有从战略的高度来周全房地产品牌营销，品

牌建设的发展滞后于房地产市场的发展。许

多中小开发商认为品牌房产就是极品，公寓和

别墅或高尚住宅、高档的写字楼才能营造品

牌，大众化住宅或经济适用房不需要创品牌，

一开始就引发其品牌定位不当，特点不突出。

2.品牌设计同质化，品牌难以得到认可。

品牌设计是为了在市场上树立一个明确的、有

别于竞争对手的、符合消费者需要的形象，其

目的是在消费者心中占领一个有利的位置。

目前，我国中小房地产正处于持续发展、突飞

猛进的阶段，这一阶段的主要特点表现为“乱、

躁、变化快、差异小、价格战明显”。虽然我国

出现了几个响当当的房地产品牌，但那毕竟是

少数，这些少数的形成需要长期的市场考验、

丰厚的财力和先进的管理理念。对于此，很多

中小开发商不具备条件，没有对市场竞争品牌

进行深度分析，只是一味地照搬模式，在品牌

设计上也大同小异，出现了品牌同质症。任何

的房产，无论是高档的，中档的，还是低档的，

都应有自己的品牌。开发商在品牌设计时没

有根据市场需求的变化，一味追求高档次，样

样配套俱全，这等于增加开发成本，而且当消

费者发现开发商无法对现自己的承诺时，又会

对企业品牌带来极大的负面影响。

3.品牌整合传播单调，房地产销售渠道单

一。开发商过分依赖广告效果，促销方式单调，

以期通过大量广告宣传造成轰动效应，将所开

发的房产能尽快售出，而影响房地产品牌的质

量、售后服务等却未得到足够的重视。最近国

内一些城市，如广州、深圳等许多城市楼盘广

告支出费用占销售额的5%~10%，据有关统计

北京、深圳、广州等区域性重点城市的主导报

纸广告收入，其中有40%~50%来自地产界，炒

作性的报道风行。然而房地产品牌不能仅靠

宣传，更重要的是要有质量、服务、企业信誉的

支撑，为消费者营造一个良好的居住环境。另

外，中小房地产企业由于自身实力的限制，销

售渠道十分单一，大多采用直销方式。中小房

地产商没有足够的财力、物力、人力和相应的

管理、运作经验来组建一个强有力的销售部门

了。由于直销在很多情况下并不符合社会分

工的特点和要求，中小房地产商肩负开发和销

售两项职能，容易顾此失彼，且风险集中。

二、中小房地产企业实施品牌营销战略存

在问题原因分析

以上问题的出现根源在于中小企业在认

基于中小房地产企业发展的品牌营销战略分析

●余柔生

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

284

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房地产开发项目可行性研究(一)

房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估

算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费

8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是

某地区域发展及房地产市场分析

滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析一．区域发展（一）区域简况：天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。（二）区域经济与社会发展计划： 1.经济自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。历年GDP对比滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构：滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过

10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结：在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性第三部分房地产市场研究

1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测

房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告 Last revision date: 13 December 2020.

房地产项目可行性研究报告(模版) 目录第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.4板块市场分析 2.5项目拟定位方案第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算

4.2融资方案第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论第六部分：不确定性分析? 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.3风险分析第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图：调查人员声明我们郑重声明： 1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、形成意见和结论。 4、撰写本可行性研究报告。 5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、（其他需要声明的事项）参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一部分：项目总论 1.1项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 ①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； ②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； ③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 1.2项目概况 ①地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

房地产项目可行性研究报告文件

一、项目总论（一）项目背景项目用地：汀棠公园以东地块项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。（二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司（三）研究工作依据依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比

名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新

(市场分析)2020年年宁波房地产市场分析年报

市场整体形势市场推/销状况住宅市场分析写字楼市场分析公寓市场分析别墅市场分析商业市场分析二手房市场分析土地市场分析政策动向壹壹年形势展望
目录
合润地产－研展部 2

第一部分：市场整体形势
2010 年，“史上最严”的楼市调控政策出台。从“国十一条”“国十条”到“9.29 新政策”，调控不断加码，措辞越来越严，措施越来越狠。为了抑制投机炒作，各地纷纷出台限贷、限购、限外令，部分城市甚至还限年龄。而在开发商这端，相关部委也通过打击囤地及捂盘销售，督促开发商加快开发、增加供应。从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧似一波，但从楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。
鉴于 2010 年楼市调控政策频繁而严厉，甬城楼市四区全年成交量相比“井喷”式的 2009 年，整体下降幅度约达 48%。尽管 2010 年”史上最严格“的楼市调控没有明显调低甬城房价，但也遏制了房价上涨过快的趋势，同时对楼市成交量则构成了很大的杀伤力。根据市房产交易中心发布的各月度数据，2010 年全年，市六区共销售商品住宅 15427 套，相比 2009 年下降约 52%；市六区二手住房共成交 21148 套，相比 2009 年降幅为 48%。
第二部分：楼市推/销状况
2010 年全年，宁波市区（市六区）总共新推出面积为 387 万平方左右，总量较去年全年有所下降，其中推盘量最大的为鄞州区、北仑区和高新区，分别为 76.43 万平米、71.31 万平米和 67.3 万平米，分别占到了市区新增供应量的 21%、18%和 17%。在新增物业构成类型方面，住宅占据总量将近八成，达到了 306.52 万平米，公寓占据了 11%，办公和商业分别占据了 7%和 3%。
2010 年新增供应一览表：
楼盘名称
开盘时间
区域
宁波大公馆
2009-12-26 海曙
建筑面积（万方）
4.2
物业类型公寓、商铺、公馆
新城名苑
2010-1-23
鄞州
7.4819
酒店式公寓,公馆,高层
恒元中心
2010-1-1
鄞州
2.7157
写字楼
金湖世家
2010-1-1
鄞州
2.6
公寓、写字楼
唐家湾 1 期悦府
2010-2-1
江北
14
别墅
中海雍城世家
2010-2-1
鄞州
47
别墅高层小高层
钱湖天地云庭
2010-4-10
鄞州
8.394
商铺公寓高层
合润地产－研展部 3

宁波房地产案名集

房地产项目可行性研究-(1)

房地产项目可行性研究 1.可行性研究的概念和作用可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商并没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下，开发商没有意识到房地产的风险，靠“投机”获取收益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下： (1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。 (2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。 (3)可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。 (4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。 (5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。 2．可行性研究的步骤和内容 (1)可行性研究的步骤。

房地产市场分析报告模板

房地产市场分析报告格式特点：（1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。（2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。（3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。市场分析报告内容第一部分宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析。项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）区域景观条件（项目所在地区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。（4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响（5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。第二部分区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

房地产投资项目可行性研究报告doc

房地产投资项目可行性研究报告篇一：房地产投资项目可行性研究报告房地产投资项目可行性研究报告核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析提供国家发改委甲级资质专业编写：房地产投资项目建议书房地产投资项目申请报告房地产投资项目环评报告房地产投资项目商业计划书房地产投资项目资金申请报告房地产投资项目节能评估报告房地产投资项目规划设计咨询房地产投资项目可行性研究报告【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等

【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日【报告格式】Word格式；PDF格式【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。【报告说明】本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报

房地产开发可行性研究报告.doc

房地产开发可行性研究报告房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。下面是我整理的房地产开发可行性研究报告范文，欢迎参考! 房地产开发可行性研究报告一、项目背景 1 、项目名称：居住小区(暂定名) 2、可行性研究报告的编制依据： (1)《城市居住区规划设计规范》 (2)《a市城市拆迁管理条例》 (3)《城市居住区公共服务设施设置规定》 (4)《住宅设计规范》 (5)《住宅建筑设计标准》 (6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 (7)《城市道路绿化规划及设计规范》 (8)《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 )地块位置：该基地东起xx南至x路，西至x路、北至xx 围合区内土地面积约xx平方米，该地块属a市x类地段。 2 )建设规模与目标：

土地面积：容积率：开发周期：土地价格：元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积： 3 )周围环境与设施 (1)步行约10 分钟可至a市中心。 (2)西侧为市城市中心景点。 (3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。 (4)西南靠近a市小学。 (5)北面为a市人民银行。 4 、项目swot分析优势及机会 (1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资

宁波房地产项目市场分析报告

东方威尼斯二期投资分析报告一、项目所在地―――宁波简介 (2) 二、宁波市房地产市场分析 (5) １、?宁波土地市场分析5? 2、宁波房地产市场分析6? 三、项目前景预测.............................................................................................................................................................................. 1２ 1、项目基本情况.............................................................................................................................................................................. １2 2、项目优劣势分析........................................................................................................................................................................ １２ 3、项目前景分析1?４四、?项目市场规划建议15?

一、项目所在地―――宁波简介宁波简称"甬",位于我国海岸线中段,浙江宁绍平原东端,即东经120°55'至122°16',北纬 28°５1'至３0°33'。下辖六区、两个县级市、两个县,总人口552.７万人,其中市区人口210.5 万人。宁波是全国著名的港口城市、国家历史文化名城、国家旅游城市、国家卫生城市等。宁波东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊县、新昌、上虞,南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。全市总面积9365平方公里,其中市区面积为1033平方公里。宁波是具有7000年历史的“河姆渡文化”的发祥地，“河姆渡文化”被认定为江南新石器时代最悠久丰富的文明遗迹之一，其在人类文明史地位实不可替代。唐宋以来,一直是我国重要的对外贸易口岸，早在隋唐时代，宁波已经成为全国主要农业经济区和三大贸易区之一,到了元明时期，宁波与现代的广州、扬州并列为全国三大港口之一，被誉为是“海上丝绸之路”的起点和通道。宁波地杰人灵,人文荟萃,东晋和北宋末年,黄河流域居民两次南迁，经济文化渐趋繁荣,至明臻为鼎盛,唐至清宁波共中进士2４３2人，其中状元12人,到了近代,宁波涌现出了一大批全国一流乃至闻名世界的学者、科学家、艺术家，如翁文灏、童第周、沙孟海、周信芳、潘天寿等人,均成就斐然。在中国科学院、中国工程院院士中,宁波籍的占了6９位。

房地产项目及区域市场分析

目录一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29

2018年宁波房地产市场分析

2018年宁波房地产市场分析注册房地产估价师汪勤俭一、2018年宏观经济背景 2018年年初政府提出金融去杠杆，防范系统性金融风险；4月，中美贸易战打响，中美贸易互加关税。年尾，不再提金融去杠杆，转提保证货币合理宽裕。全年房地产价格稳定运行，部分地区略有小幅下降。全年一二线城市房租暴涨，中介资本介入租房领域炒作房租，引爆社会舆论关注。（一）货币政策稳健中性，重在”去杠杆，防风险” 2018年全国居民收入增长平稳，与经济增长基本同步，经济增速创历史新低，就业状况保持平稳。“去杠杆”成效显著，宏观杠杆率基本上稳定；深化金融改革开放。制定进一步扩大金融业对外开放的路线图和时间表，金融机构贷款较快增长，结构改善。社融规模继续维持快速增长，对实体经济发放的人民币贷款同比多增是社会融资规模增加的主要原因；宣布了一系列具体措施。进一步深化利率和汇率市场化改革；打好防控金融风险攻坚战，切实维护金融稳定。做好金融委办公室有关工作，强化监管协调，积极稳妥处置重点金融风险。（二）调控下地产回落，基建增速不减调控下房地产行业增速回落，房地产市场取消三四线城市棚改货币化安置，收紧货币水龙头，但银行方面年底房地产银行贷款加速，局部调控出现放松迹象。基建方面，投资增速稳定且向年初倾斜。（三）房地产市场政策”稳”字当先坚持“房住不炒”原则，因地制宜，调控地方楼市。

控制需求，调节供给。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。（四）房地产开发景气指数 2018年11月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.92，比1月份增加0.2点。说明：国房景气指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。二、宁波市房地产市场回顾 2018年宁波房地产市场在经过上半年“雨露均沾”式的“房价暴涨”后，下半年逐步回归理性状态，在成交量方面较上半年大幅减少，房价行情由“涨”转“稳”。 2018年，过山车行情在二手房市场体现得更加明显，上半年供不应求的火爆行情中，许多抢不到新房的购房者把目标瞄准了二手房。在天量成交的背后，是二手房价格的飙升。2018年上半年二手房的涨幅是超过同期新房的，最终形成了价格倒挂。（一）存量房市场 1、成交量方面 101.63 101.72 101.65 101.66 101.5 101.37 101.58 101.68 101.88 101.98 101.99 101.94 101.92

房地产开发项目可行性研究报告(范文)

房地产开发项目可行性研究报告（范文）一、项目背景 1 、项目名称：居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《A市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设臵规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设臵标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 ）地块位臵：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。 2 ）建设规模与目标：土地面积：亩（平方米）容积率：开发周期：土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：㎡

3 ）周围环境与设施（1）步行约10 分钟可至A市中心。（2）西侧为A市城市中心景点。（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。（4）西南靠近A市小学。（5）北面为A市人民银行。 4 、项目SWOT分析优势及机会 (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

宁波市(全市)房地产投资情况数据分析报告2019版

宁波市（全市）房地产投资情况数据分析报告2019版

报告导读本报告针对宁波市房地产投资情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示宁波市房地产投资情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解宁波市房地产投资情况提供重要参考及指引。宁波市房地产投资情况数据分析报告对关键因素房地产开发投资完成额，住宅开发投资完成额等进行了分析和梳理并进行了深入研究。宁波市房地产投资情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于中国国家统计局、相关行业协会等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信宁波市房地产投资情况数据分析报告能够帮助大众更加跨越向前。

目录第一节宁波市房地产投资情况现状 (1) 第二节宁波市房地产开发投资完成额指标分析（均指全市） (3) 一、宁波市房地产开发投资完成额现状统计 (3) 二、全国房地产开发投资完成额现状统计 (3) 三、宁波市房地产开发投资完成额占全国房地产开发投资完成额比重统计 (3) 四、宁波市房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (4) 五、宁波市房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (5) 八、宁波市房地产开发投资完成额同全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节宁波市住宅开发投资完成额指标分析（均指全市） (7) 一、宁波市住宅开发投资完成额现状统计 (7) 二、全国住宅开发投资完成额现状统计分析 (7) 三、宁波市住宅开发投资完成额占全国住宅开发投资完成额比重统计分析 (7) 四、宁波市住宅开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (8) 五、宁波市住宅开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (8)

房地产项目可行性研究开题报告

表1 毕业论文（设计）开题报告论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据研究背景：随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。理论依据：科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。立题意义：当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究，探讨未来房地产发展方向，为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。论文提纲：（1）摘要（2）项目背景（3）项目规划设计（4）项目销售市场分析及发展前景（5）项目开发与销售计划（6）财务分析（7）项目评估结果参考文献：（1）汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-7 （2）李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001 （4）宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. （5）刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35. （6）何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49 3.进度安排开题报告：2011-06-11至2011-07-05 初稿：2011-07-17至2011-08-12 二稿：2011-08-24至2011-09-10 终稿：2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录：2011-06-11至2011-10-21

房地产区域状况分析报告

诚投集团冉家坝工程应标书目录第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62

第一部分区域环境分析一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿。

◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。