物流地产的机遇与挑战
2012年5月31日，国家发改委、证监会等12部门联合下发了《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》，其中明确提出，支持民间资本投资运输、仓储、配送、分拨、物流信息化以及物流园区等领域的物流基础设施建设，并在土地政策和融资环境上给予物流企业更多的优化支持，其中包括“完善民营物流企业融资担保制度，发展物流业股权投资基金，积极支持符合条件的民营物流企业上市和发行债券等”。今年2月，财政部、国家税务总局也联合发布《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，规定对物流企业自有的(
包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。两项利好政策的相继释放，让人们看到了物流地产行业新的希望。
物流地产方兴未艾
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供不应求是发展原动力
而事实上，与房地产和商业地产相比，中国的物流地产虽然低调，但表现却一直不俗，并且正在以一种更为理性，更加接近国际化的方式快速发展。特别是世界经济从2008年的低迷回归之后，普洛斯、A MB 、丰树等外资巨擘较之以前更为活跃，而一些新晋的民营开发商也发展迅速。
在我国抑制房价的政策重拳出台之后，随着传统住宅地产逐步“退烧”，工业物流地产的资本关注度逐渐升温。同策咨询研究中心数据显示，2011年1月1日至2012年2月15日，上海土地成交面积总量中，住宅用地(含综合用地)、商办用地占比仅为29%和11%，分别较2010年下滑了9%和4%，而工业用地成交面积占比近6成，较2010年上升12%。21世纪不动产上海区域市场中心统计数据也显示，2011年工业土地价格结束了多年来相对平缓的走势，出现大幅拉升。2011年上半年，上海全市共有26幅地块成交溢价率超过100%，其中有24幅为工业用地。除此之外，在同策监测的另外11个城市中，有8个城市的工业用地成
交占比较2010年有所上升。
物流地产面临的机遇又何止这些。前瞻产业研究院数据监测中心的监测数据显示，2011年北京、广州、济南等城市的仓储价格同比增长了20%~30%，而上海有的大型仓储租金更是上涨了近50%。该研究院地产行业研究员刘小红认为，由于之前物流地产的投资回报率不如住宅、写字楼等项目，我国房地产商们以往并未将其作为真正的盈利点来进行发展，更多的是打着物流名义跑马圈地、炒卖物流土地资源。而目前来看，随着仓库租金一路上涨，尤其是高端的物流地产项目领域，投资回报率较住宅等传统地产领域，呈现明显的后来居上态势。因此，物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求才是各开发主体跃跃欲试的原动力。
电商发展带来好光景
不容忽视的是我国目前电子商务的蓬勃发展给物流地产带来的好光景。电子商务的发展速度之快，对仓储物流需求之强劲，都足以让物流地产开发商始料未
及，窃喜不已。
今年2月，普洛斯宣布，在天津向一家全球领先的电子商务零售商租赁9.1万平方米的运营中心，并且还与该客户签订了其他两项租赁协议，分别涉及普洛斯集发沈西物流园和普洛斯苏州物流园区，租赁面积共计2.1万平方米设施。而这家全球领先的电子商务零售商就是亚马逊。无独有偶，5月，澳大利亚最大的工业房地产投资信托公司之一嘉民集团与网上零售商梦芭莎签订协议，为梦芭莎在天津市武清区开发两幢面积总共42410平方米的物流仓库。据高力国际的统计，2011年中国市场共为像亚马逊和D B辛克这样的企业开发了超40万平方米的预承诺物流仓储物业，并且，鉴于来自第三方物流、电子商务、B 2C和电子信息企业的庞大需求，一些新项目将在2012年进入市场。这些项目总净可出租面积将达289374平方米，包括普洛斯首都机场大通关基地、安博空港物流中心二期和华润物流马驹桥二期等。目前国内最大的民营开发商之一宇培集团向媒体透露未来3~5年将在上海、北京、广州、沈阳、西安
物流地产的机遇与挑战
文/本刊记者刘光琦
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中国储运网H t t p ://w w w .c h i n a c h u y u n .c o m
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等22个城市，完成总面积超过300万平方米的物流仓储基地及电子商务中央仓储分拨中心的开发建设。
仲量联行北京研究部董事覃晓梅在接受媒体采访时透露，目前中国的国际标准仓库总存量为1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平。而到了2015年，符合国际标准的仓库总体量有望提升到2000万平方米。今后国际标准仓库依然是零售业和制造业追逐的目标。在北京，国际标准仓的空置率不到2%。
而高力国际的统计也显示了上海市场上的供不应求。2011年第四季度，浦东的仓储物流租金水平环比三季度上涨1.16%达每天每平方米人民币1.4元，青浦的租金环比上涨4%达每天每平方米1.3元，而且由于业主惜售，预期未来将有进一步的租金上涨及资本增值的空间。
土地供应成行业发展瓶颈
如果说市场客观需求推动了物流地产的跃进，政策层面的强力支持也使这个朝气蓬勃的行业大有“如虎添翼”之势。然而谨慎务实的业内人士们则认为，尽管《意见》的出台被认为是促进物流地产发展的重要利好，但缺乏更明确和细化的支持措施。因此与其说这对于物流地产是一种机遇，更是一种挑战。C B R EG l o b a l I n v e s t o r s 助理副总裁郑卫华认为，“文件
中提到，鼓励民营物流企业利用旧厂房、闲置仓库等建设符合规划的物流设施，涉及原划拨土地使用权转让或租赁的，经批准可采取协议方式供应，但由于目前位置优异的物流用地已经供不应求，采取协议方式显然不能使地方政府效益最大化，容易在实际操作中出现各种矛盾和问题。国家政策层面的支持对于物流地产发展的利好是显而易见的，但物流地产商更应该思考的是，如何利用这些支持力量，如何抓住机会提升经营管理、增值服务这些可持续能力，实现内驱发展。”
对此，宇培集团副总裁潘乃越也表示，物流地产业目前遭遇的最大瓶颈就是土地供给不足。对于物流地产这种业态来讲，如果是单纯的买地招商对于当地政府的税收和就业拉动贡献较小，而现在的地方政府已经由之前的招商变成了现在选商，所以在北上广等一线城市要想拿到一块理想的地块是非常困难的。“我们希望在有限的土地指标里面拿出一些来规划物流地产。”
要发展不要泡沫
此外，还有业内人士指出，在目前地产宏观调控形势下，困扰物流地产业的融资难痼疾在短时间内仍难以得到解决。一方面，由于国内一直缺乏对于持有物业的政策鼓励和金融支持，导致很多民营企业
在物流仓储设施建成后直接转手卖掉，甚
至未及开建就直接卖地，在一定程度上造成了物流地产的混乱。另一方面，即使企业在资本市场获得资金支持，但由于物流业务的管理、人才和服务提升不上去，企业的可持续发展能力依然低下。因此，如何能够更好地利用国家政策层面的支持，而不是将其酿造成一场新的地产泡沫，是物流地产商应该慎重思考的问题。
从中国国内现状来看，物流产业过度分散，国际化标准仓储的比例仍很低，且专业的物流公司在物流市场中所占的比例仅为10％，大多数物流公司只是局限在供应链功能上的一小部分，无法满足客户一体化服务需求。对于物流地产商而言，这种提供增值服务的空间非常广阔。“近年来，我国物流地产行业集约化利用的趋势越来越明显，硬件和服务业越来越规范化，这对于崇尚专业化发展的物流地产来讲是一个好的方向，”潘乃越认为，物流园区对于促进整个区域经济发展的作用不容小觑，“比如物流园区可以有效降低工业园区内制造企业的生产成本，从而间接提升生产制造企业的纳税效益，这是物流园区的服务功能所在。而企业要做的不仅是摸准客户的需求保证现金流的快速回流，更重要的是物流地产商作为制造商和消费者之外的第三方，应渐渐演变为提供一揽子中间服务的企业，除了高效低耗地解决存储和配送问题外，更成为连通两者的沟通桥梁。”
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