万达集团商业地产副总裁黄国斌：文旅地产开发核心是对开发节奏的把握

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万达集团商业地产副总裁黄国斌：文旅地产开发核心是对开发节奏的把握

作者：张征征

来源：《商业文化》2017年第11期

随着我国经济发展水平和城乡居民收入的不断提高，文化消费、旅游消费日益成为广大人民群众的日常需求，成为经济发展新的增长点。2017年春，国家发改委更是连同八个部门，

研究制定了《“十三五”时期文化旅游提升工程实施方案》，旨在提高我国文化旅游发展质量和效益，促进珍贵遗产资源保护传承和地方经济结构转型升级。各家开发商闻风而动，从雅居乐到万达，从东方园林到绿地，从恒大到碧桂园，都纷纷加入文旅开发的大军当中。但文旅地产究竟该如何做？怎么开发才不至流于简单的模式套用？

日前，本刊记者采访了万达集团商业地产副总裁黄国斌，请他阐述了自己关于文旅地产的系统思路。

记者：近三年您整体负责15个万达文旅项目，我认为您最有资格解读，做文旅地产开发最重要的是什么？

黄国斌：中国目前的文旅地产开发，核心是“节奏”两字，也就是对开发节奏的把握。

综合考虑项目的年度现金流、开发速度、资金需求、企业融资之间的平衡，会制定出不同的开发顺序，而不同的开发顺序则呈现完全不同的整盘利润。

我们结合这么多年文旅项目开发经验，进行了深入的复盘和反思，开发了国内首个“文旅项目开发节奏模型”。这个模型把影响开发节奏的所有因素全部组合在一起，包括持有物业节点、成本、财务、核算、税收、价格、市场及预测等，形成无限多的开发组合可能性。有了这个模型，只要输入不同的开发思路，就能马上推导出这种方案的经济效益，给文旅项目的开发决策提供了快捷、精确的参考依据。

记者：中国房屋质量问题多年来都是个老大难，您觉得如何才能解决？

黄国斌：设计一体化+施工产业化，双拳并举有望破解中国房屋质量困局。

整体来说，中国的房地产行业的品质，相比10多年前并没有多么大的进步，根本原因在于没有一套根本的保障体系。

我们要建立一套保障体系，第一个要点是设计一体化。目前设计的各个板块如景观、建筑、机电等都是分开的，各自为战，设计界面多，出现问题的风险太大，设计一体化将能够解