香港住宅区(新界)

香港轨道交通与土地资源的综合开发

第23卷,第5期 中国铁道科学V ol 123N o 15　 2002年10月 CHI NA RAI LW AY SCIE NCE October ,2002　 文章编号:100124632(2002)0520001205 香港轨道交通与土地资源的综合开发 郑捷奋,刘洪玉 (清华大学,北京　100084) 摘　要:分析了香港土地资源开发利用、轨道交通开发营运、以及轨道交通与土地资源综合开发的成功经验。香港是世界上人口密度最大的城市之一,采用以轨道交通为骨干的公共交通为主导的高密度发展模式,用最少的土地资源进行发展,却能保证城市交通的高度能达性,产生最少的污染,经济发展的水平达到甚至超过其他国际先进城市,而且实现了轨道交通的商业化建设与营运。 关键词:城市规划;轨道交通;土地利用;综合开发;香港;公共交通 中图分类号:F53113 文献标识码:A 　收稿日期:2002206213 　作者简介:郑捷奋(1967— ),男,广东汕头市人,高级工程师,博士研究生。1　引　言 70年代以来,香港经济飞速发展,过去20多年生产总值平均每年有715%左右的增长,人均生产总值1996年为23748美元、2000年为24783美元。随着经济的增长,人口密度和车辆密度也不断增长。香港的土地面积为1098km 2,总人口1996年为600万人、2001年670万人,汽车总量1996年为475千辆、2000年为525千辆。 香港是世界上人口密度最大的城市之一,但却能保持城市交通畅通,形成了现代化、多元化的公共交通体系,建立了现代化城市管理交通体制,成为大城市交通发展的成功典范。国际大城市的公共交通营运大多需要政府补贴,香港的公共交通营运公司能赢利的现象,是国际间少有的(见表1)[1]。 2000年,香港地铁公司首次发行10亿股股票,占政府拥有股份的20%,其中20%即2亿股在香港 发售,80%售予国际机构投资者。招股价每股定9138港元,为特区政府带来近107亿港元的收入。 在成功进行首次公开招股后于2000年10月5日在 香港联合交易所上市。地铁招股不仅吸引了众多散户参与,也使不少大财团趋之若鹜。其中,李嘉诚的长江实业集团及新鸿基地产分别斥资约32亿港 元和12亿港元,认购地铁股份。2000年地铁公司 表1　世界城市的地铁经营 % 国别市别车票收入 其他商业性收入 政府补贴 墨西哥墨西哥城131********英国格拉斯哥35151106315瑞典斯德哥尔摩34113126217法国巴黎361010105410西班牙巴塞罗纳44104105210西班牙马德里51101104810日本扎幌43109154715日本大阪751025100日本东京461031102310联邦德国汉堡551010103510中国香港9510 510 俄罗斯 莫斯科 车票收入超出营运支出219 市值达683亿港元,资产总值925亿港元,股东资金为498亿港元。事实上香港公共交通的发达,可从每天乘坐公共交通工具上班的比例反映出来。香港每天乘坐公共交通工具上班的人数占总体上班一族的80%,而整个交通系统所造成的二氧化碳排放量,以每个乘客计算,是主要的国际城市中最少的(见表2)[2]。 香港的发展模式从可持续的角度来衡量是相对成功的,即用最少的土地资源进行发展,而生产最少的污染,发展的水平却能达到甚至超过其他国际 城市。成功的主要因素不仅是高密度的发展模式, 而且是以公共交通,特别是以铁路为主导的高密度 发展模式。

60条楼盘定位语

60条楼盘定位语+广告语 01---天我堡 波托菲诺湖畔山居，华侨城全景观豪宅 天我湖畔最美的珍藏 02--英郡年华 坡上·阔院·远山 规划中的地铁三号线·丹竹头站物业 03--香山美树 香密西·园博东·国际生活圈 04--天地峰景——侨城北，一线山居生活 05--京基御景东方——红树湾大成之作 06--鼎太风华五期——芭蕾旋舞 金色华尔兹115平米中央园景大三房现楼热销。 国际名门社区·精英集群 07--听海——恒立·南硅谷闲情海岸 08--海韵嘉园——山海间上演浪漫传奇 09--华联城市山林 大南山·依山傍林·22万平米城市山居 双山体公园，三重净化纯氧庭院生活 10--信和地产——诚信和谐，开拓创新 11--钱柜商业 南山财富“源动力” 12--星河世纪 这个世纪属于CBD 星河·世纪，CBD价值运营体 13--星河丹堤——山湖林海·西银湖 西银湖城市中产别墅群 14--香蜜湖水榭花都三期 15--卓越时代广场

——CBD首席商务执行官 CEO远见定天下 16--东方尊峪——半山国际豪宅 君临半山一览天下 17--淘金山 东湖右岸·私家半山生活 一步山湖一宅天下 18--双城世纪 ——口岸地标，国际门户 首都机场集团，倾力打造 19--玉泉新城 新城·新服务·新梦想 正京西·生活梦想之所在 21--格调 人文地产的觉醒 以阅历考量·体验格调生活 21--乐府江南 ——西山之边，非常江南。 生活·建筑·江南 22--远洋山水 走进远洋山水，生活走近自然。 23--时间国际三元桥·新体量建筑 24--诚品建筑 定位：远眺西山的文化豪宅 25--观澜国际花园 昆玉河醉美生活成真 26--万科·西山庭院 万科品牌20年人文住宅的实践与探索， 27--君悦·朗琴 定位：二环/城市/山水/尊贵生活 二环尊贵小户型 年轻时尚生活新样板·共享尊贵新生活

新界历史与原居民传统权益

新界歷史與原居民傳統權益 像其他大英殖民地拓展史一樣，新界原居民的傳統權益是原居民抗爭維護下來的權益，不是被賦予的權益，更不是特權，是本身傳統習慣法則傳承下來的生存權益，早在港英政權已存在，沒多得，只有損失，何來特權？ 一、緒論 主權回歸前有關中英談判、圍繞着香港五十年不變的問題，涉及到新界原居民傳統享有的權益時，寫下了《基本法》第40條，說明香港政府有責任要「維護原居民的傳統基本權益」，這條文在制訂《基本法》的討論過程中曾有反對意見。但在維持香港原有制度五十年不變的大原則下，原有港英政府對待新界原居民傳統權益的政策與行政早已成為香港新界政制的一部分，不容否定。第40條也就制訂下來了。 因为丁屋僭建物一事，乡议局主席刘皇发表示村屋问题涉及很多历史违留下来的因素，十分复杂(《议员不满执法标准不同》, 头条日报, 15/5/2011 https://www.wendangku.net/doc/cd4672965.html,/dailynews/content_hk/2011/05/15/148197.asp )。本文透过了解原居民对「传统」的争取过程，侧面了解丁屋的来历，并揭示殖民地政府制定的丁屋政策如何为后殖民地政府制造「历史违留下来的」问题。 把「传统」纳入乡议局宗旨 1953年，当时新界民政署署长戴斯德(Teesdale)提议乡议局的宗旨初稿并不包含「保存新界传统习惯」一项，1954年当时乡议局主席黄炳英回应戴斯德的意见，加入「鼓励遵守有益新界人民福利及维持公众道德之风俗及传统习惯。」戴斯德回复黄炳英，指出：「我

(戴斯德)怀疑这一项『保存新界传统习惯』作为乡议局的目的：良好的习俗当然应该保留，但并非所有的传统习惯都是好的，有些可能要跟随现代发展和进步而改变。由于这句话包含在乡议局宪法，要求支持某些传统的习惯会令乡议局处于相当尴尬的境地，这项目应该有所改变。」(HKRS No. 634 -1-3) 最后，因乡议局的坚持下，政府让步让「保存新界传统习惯」一项纳入宗旨里。这个「传统」就作为新界人抗衡政府的伏线，让新界原居民一次又一次地创造他们认为合理的「传统」，争取他们的权益，并一直保存至今。现时原居民成立「保乡卫族小组」保卫丁屋僭建物看似激烈，其实这是新界原居民抗议政府的惯例，其实不足为奇，「团结」和「争取」一直是乡绅的惯常技俩。 1971年6月乡议局组成「新界乡议局争取新界人民合理权益特别委员会」于6月和12月分别将建议书呈交新界民政署与麦理浩，要求政府修改现行的新界土地政策(见本文插图)，其中一项讨论的问题为「新界居民儿女增加，家庭组织扩展，生活必需土地使用及建屋。但概受政府限制，应争取合理使用问题。」终于争取在1972年底实施丁屋政策。丁屋的规格改变多次，并非本文讨论重点，详情可参考由港区全国人大代表和浸会大学地理学薛凤旋教授编写的《新界乡议局》一书。 值得一提的是，现任树仁大学当代中国研究中心副所长陈蒨博士1999年发表的期刋文章指出，有资深政府官员私下对陈蒨说：「政府犯下最大的错误就是「丁屋政策」!」。因此，政府「操纵」传统的方法就是批更少土地让村民建丁屋，因为这是减少政府土地损失的方法。换言之，政府虽然允许丁屋的存在，但以「拖字诀」态度，轮候时间平均为36个月，

世界著名的酒店集团以及旗下的著名品牌

世界著名的酒店集团以及旗下的著名品牌 1．万豪国际集团（Marriott International, Inc. Hotels） 万豪（Marriott Hotels & Resorts）+五星 J.W万豪（JW Marriott Hotels & Resorts）豪华五星 万丽（Renaissance Hotels & Resorts）四星 万怡（Courtyard）四星 丽池卡尔顿（Ritz-Carlton）豪华五星 华美达（Ramada Plaza）五星（挂牌） 2．喜达屋国际酒店集团（Starwood Hotels & Resorts Worldwide）瑞吉斯(St.Regis) 豪华五星 喜来登(Sheraton)+五星 威斯汀(Westin)高于正五星低于豪华五星 福朋(Four Points)四星 艾美（Le Meridien）四星 3．洲际国际酒店集团（Intercontinental Hotels Group） 洲际Intercontinental 豪华五星 皇冠Crowne Plaza +五星, 假日Holiday Inn +五星 4．希尔顿酒店集团公司（Hilton Hotels Corporation） 希尔顿（HILTON HOTEL）五星 康拉德（CONRAD HOTELS）豪华五星 5．雅高集团（ACCOR） 索菲特(Fofitel)五星 诺富特(Novotel)四星 美爵grand Mercure 高于四星低于五星 6．圣达特国际集团（CENDANT Corporation） 豪生（Howard Johnson）五星， 天天（Days Inn）四星 7．凯悦国际酒店集团（Hyatt） 凯悦（Hyatt Regeney）四星 君悦（Grand Hyatt）五星

香港土地审批制度概况.doc

香港土地审批制度概况- 香港是一个高度城市化的地区，也是世界上人口最为稠密的地区之一。香港全境的土地面积为1107平方米，约有80%的地区属于丘陵山地，主要建成区位于维多利亚港狭长的南北面。由于可供发展的土地严重缺乏，同时又是英殖民地的延续，具有明显的中央集权特征，香港形成了细致﹑严密的特点。本文从法定方式的﹑非法定方式的土地审批﹑农地和特别保护区等三方面对香港土地审批制度做一简单介绍。 一﹑法定方式的土地审批 法定方式的土地审批以《城市规划条例》﹑法定图则等文件为依据，对审批事项﹑审批权限﹑审批程序都作了具体的规定，法定方式的土地审批严密而细致。 (一)审批事项 香港城市规划委员会(简称城规会)根据《城市规划条例》制订分区计划大纲图和发展审批地区图(法定因则)。分区计划大纲图明确规划分区内的拟议土地用途(包括住宅、商业、工业、游憩用地、政府/团体/社区用途、绿化地带、保护区、综合发展区、

乡村式发展、露天存货或其它指定用途)和主要道路系统。发展审批地区图显示概括的土地用途地带，目的是在拟备更详细的分区计划大纲图之前，为新界乡郊地区提供中期规划管制和发展指引。法定图则均附有注释，列出分区内通常准许的用途，以及其它须取得规划委员会许可的用途。根据《城市规划条例》，下百三种情况需审批; 1.修订规划图则 根据《城市规划条例》第12A条提出。撤销任何核准图的全部或部分;或将任何核准图发还规划委员会，以新的图则取代或对其作出修订。 2.修订通常准许的用途 根据《城市规划条例》第16A条提出。延长临时用途(或发展)的规划许可，或者延长履行规划许可附带条件的期限。 3.申请须取得规划委员会许可的用途

(完整word版)中高档小区的规划设计

中高档小区规划设计初探 ——以恒大绿洲和恒大名都为例 本文以恒大名都和恒大绿洲为例，通过对两个住宅规划设计特征的对比分析展现其优势及突出的问题，探讨适宜的解决途径 居住小区是城市居民生活的重要环境，是城市的基本组成部分。随着生活水平的提高和对改善居住环境的突出要求，业主对小区的建设水平要求越来越高。规划设计是小区建设的最先环节，深刻影响着小区的总体建设水平，因此住宅小区居住环境的优劣，首先取决于规划设计方案的优劣。近年来，西安市相继建成了一批具有西安特色、绿色宜居、具有代表性的居住小区，极大地改善了人居环境，推动了建设可持续发展城市的进程。但在小区规划设计方面容易被忽视的一些问题也随着时间的推移和理念的创新而彰显出来，例如社区功能欠缺、居住组团布局不合理、环境维护不到位、服务性设施缺乏、居住环境存在安全隐患等。下面以恒大名都和恒大绿洲为例来说明 一、个案基本情况简介 图一恒大名都图二恒大绿洲 （一）恒大名都基本情况简介 恒大名都东临酒十路，南邻矿山路，北邻北二环延伸线，距东二环仅1200米，交通便利。恒大名都项目总占地117亩，总建筑面积31万平方米，共31幢住宅，分两期开发。恒大名都一期有24栋18层的高层，面积区间从60平方米到180平方米，主力户型为80多平方米的两房和100平方米左右的三房。 恒大名都小区园林景观由美国奥斯本环境艺术有限公司设计，体现出尊贵不凡的欧式宫廷风格，在40000平方米的法国皇家园林景观中，有2700平方米开阔湖面，多处法式平台、喷泉、跌水，以及沿湖而生的植被，让人多方位领略湖岸景色。 恒大名都位于酒十路与矿山路十字西北角，占地面积117.8979亩，总建面31平米，小区绿化面积高达40000平米。绿化覆盖率达到45%以上。小区总规划约2597户，一期规划1716户。 （二）恒大绿洲的基本情况简介 恒大绿洲项目位于西安唯一的城市内河浐河的西岸,拥有1000米一线水岸景观，东与拥有万亩果林的著名旅游胜地白鹿塬仅一河之隔，半坡遗址，占据灞新区门户。恒大绿洲项目周边市政绿地面积超过20万平米，流水水面超过10万平方米，原生态自然环境优越。

一些香港地名中英对照

一些香港地名中英对照 2008年12月26日10:30 标签：暂无 觉得香港的地名很陌生，为工作方便，收集一些中英文对照。 香港分为十八个行政分区，每行政区设一个区议会，负责讨论区内民生事务。18个分区分别为：香港岛(Hong Kong Island)(共有4个分区) 中西区(Central and Western District) 东区(Eastern District) 南区(Southern District) 湾仔区(Wan Chai District) 九龙(Kowloon)(共有5个分区) 九龙城区(Kowloon City District) 观塘区(Kwun Tong District) 深水埗区(Sham Shui Po District) 黄大仙区(Wong Tai Sin District) 油尖旺区(Yau Tsim Mong District) 新界(New Territories)(共有9个分区) 离岛区(Island District) 葵青区(Kwai Tsing District) 北区(North District) 西贡区(Sai Kung District) 沙田区(Sha Tin District) 大埔区(Tai Po District) 荃湾区(Tsuen Wan District)

屯门区(Tuen Mun District) 元朗区(Yuen Long District) Chan Uk 陈屋 Chau Tau 洲头 Cheung Sha Wan 长沙湾Ching Chau Steep Island Green Island Tsing Chau Table Island 青洲 Chuk Hang 竹坑 Chuk Yuen 竹园 Chung Hau 涌口 Chung Uk Tsuen 钟屋村Ham Tin 咸田 Hung Fa Leng Robin's Nest 红花岭 Kai Kung Leng 鸡公岭Kai Kung Shan 鸡公山Kwun Yam Shan 观音山Lai Chi Yuen 荔枝园 Lei Uk 李屋 Lin Fa Shan 莲花山 Lo Uk 罗屋 Luk Wu 鹿湖 Lung Mei 龙尾 Nam Fung Wan 南风湾Nam Hang 南坑 Nam Shan 南山 Nam Wan 南湾 Ng Uk Tsuen 吴屋村Nga Yiu Tau 瓦头 Ngan Chau Flat Island Round Island 银洲 Ngau Liu 牛寮 Pak Kok North Point Boulde Point

9大五星级酒店集团介绍与酒店档次评判标准

9大五星级酒店集团介绍与酒店档次评判标准 如何判断一个五星级酒店的档次和水平。 首先是酒店所处环境。最好是靠海或者江边，这样有水的风景和气候才是最适合五星酒店的，如果是处在一个偏僻，交通不便，四周风景糟糕的地方，酒店装修成皇宫也不会去。而且酒店的房间最好有露天朝海的阳台，可以坐在外面阳光下看报纸吃早餐。享受一个人的高端私密环境，不去楼下和大众挤着吃自助早餐，就算是五星级餐厅的自助早餐也不行。 其次是酒店主厅与走廊设计，要恢宏但是不能落入俗套，要有设计感和艺术感，这是酒店的门面，如果这都达不到令人赏心悦目的感觉，那么只能是五星级酒店的下档。既然是五星级酒店，就要有这样的大厅，跟设计酒店或者精品酒店不一样，五星级酒店就在于它的大，所以如果只大不气也不行。有的五星级酒店进入后感觉十分老气，缺乏活力，设计上运用各种大理石彷如上世纪装饰风格，基本上进去看一下就可以出来了。 再次是配套设施，健身房、游泳池、酒吧、餐厅、夜总会等等一系列。这些比酒店房间要重要得多，因为大家住酒店没有在房间里面呆一天的习惯。否则这种娱乐设施其实才是最重要的，是否有露天酒吧，露天泳池，泳池的大小，酒店高度有没有60层以上等，酒店的餐厅和夜总会的档次也直接决定某些高端人士是否选择入住。因为吃饭和喝酒是高端人士在酒店最主要的活动场所。也是最主要的社交场所，如果里面的人都是档次比较一般的有钱人，那么客人估计宁愿选择在房间里订餐也不愿下楼混在人群中。 第四是服务，五星级酒店其实就是服务业，评判酒店档次除了硬件，最重要的就是服务了，酒店的接待人员是否能够在您出房间下楼的时候通知楼下的服务员，并在您走出电梯的瞬间准确无误的叫出您的名字，在您去餐厅就餐的时候，准确的询问您是否想要坐上次的位置，咖啡是否像以前一样不加糖。在客人对服务不满的时候能够主动承认错误，并通过一些细节来弥补，即使错误并不在酒店。在您离开酒店没有入住一段时间后，能够给您寄来一张慰问名片，欢迎再次归来等。 这些人性化的细节，把客人当作上宾一样的对待，才能有回头客。 最后，才是酒店的房间和房间服务。但是即使是房间，最重要的也不是床，是浴室。浴室是否能够有窗看海景，坐便器是否有自动预热垫和冲洗器，镜子是否能够覆盖整个浴室等。因为如果不是因为公务原因，一般人入住酒店都是希望能够有鱼水之欢的，所以通风系统、大镜子、舒适的按摩浴缸等都是很重要的硬件。尤其是通风系统，就算客人忘了打开通风机，也应该保持浴室空气流通，而不是成封闭的状态。除此之外，好的五星级酒店标准间也会提供自制的高级巧克力，对于女士来说，这比一张舒适的床来得更加开心。 所以根据以上标准，大家在入住的时候也就能轻易评判一个五星级酒店的档次了。当然，本人说的标准也只是最基础的标准，对于更高级人士，需要入住总统套房的话，还要看服装熨烫的水平，接送的效率和质量等。 下面就来给大家列一下这9大五星级酒店集团，排名顺序不分先后。酒店集团里也有高中低档不同档次的酒店，所以不好横向比较。就当作知识普及好了。 1.万豪国际集团Marriott lnternational,Inc,resorts 企业总部：美国 成立时间：1927年 管理集团简介：

香港土地政策

第四章：土地註冊制度、土地查冊及物業資料系統 目錄 段落頁 1 - 5 土地業權與土地查冊78 6 - 24 土地登記冊79 25 - 30 擁有權的種類8 2 31 - 32 送贈物業84 3 3 - 36 土地查冊的資料8 4 37 - 39 土地查冊分析8 5 40 - 44 查冊所得的其他資料89 45 - 4 6 統計數字與其他資料90 本章附註部分（載於附錄一）所載的資料包括： 段落頁 1 土地查冊樣本147 2 土地註冊處服務收費149 3 香港政府統計處的統計資料150 4 房屋署的統計資料151 5 房屋委員會計劃詳情154 6 政府部門／公營機構聯絡方法157

土地業權與土地查冊 契據註冊制度 1. 現時，香港實行根據《土地註冊條例》建立的契據註冊制度，條例就所有影響土地 的文書註冊事宜作出規定。1註冊的作用是記錄土地交易或土地權益，並根據《土地註冊條例》的條文給予有關文書優先權。 《土地註冊條例》第2(1)條規定，土地註冊處是為「影響土地的契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決」進行註冊的公共辦事處。任何影響土地的書面文書均可根據《土地註冊條例》註冊。 《土地註冊規例》第5條規定，註冊文書時須採用指定格式的註冊摘要，並載述規例第6條所述的資料。 第2(1)條中所指的「判決」包括原訟法庭、區域法院和土地審裁處的判決及命令。 2. 在契據註冊制度下，我們無法確切地證明土地擁有權或土地權益，因為契據可能經 過偽造或存有缺陷，令物業的法定業權無法妥善轉讓。註冊契據並不能形成業權，亦不能令所註冊的文書具有法律效力；登記冊只是對註冊者所提出的土地產業權或土地權益聲稱的一項記錄。要證明物業的擁有權，就必須檢查所有業權契據（不論是否已註冊）以及物業的所有其他註冊文件。 註冊的作用 3. 文書註冊的作用，是確保已註冊文書比未註冊文書或較後註冊的文書享有優先權。 然而，我們必須同時參閱《土地註冊條例》第3至5A條，因為優先權日期未必就是註冊日期。 ? 第3條規定，文書註冊後，可在該條例的限制下享有優先權。優先權的日期視情況而定； ? 第4條規定，較先的可註冊但未註冊權益不構成知悉。這表示，即使後來的註冊者知道有較先的未註冊權益，但他仍可取得優先權。這是一項不尋常的 條文，因為大多數註冊制度都禁止知道有較先權益的一方取得優先權； ? 第5條規定，如果文書在簽立後一個月內註冊，其優先權日期將追溯至文書簽立的日期；及 ? 第5A條關乎押記令（就債權人興訟出售土地以追討債項而發出的通知，是一項法院命令）和待決案件（表明有人興訟試圖證明其土地權益的通知）。這 些均為法院通知，優先權日期為註冊翌日。 4. 進行註冊，即是註冊者就其對土地或土地權益的聲稱發出通知。 1《土地業權條例》於二○○四年七月七日通過。條例全面實施後，將取代香港現時的契據註冊制度。

美国的房地产产权制度

美国参考网站 https://www.wendangku.net/doc/cd4672965.html,/mgck/ 雾谷飞鸿的博文 雾谷是美国国务院所在地. 雾谷飞鸿的博文作者均为美国国务院工作人员, 具有多年在美国的生活和工作经验, 我们希望通过与中国网友的互动, 增进相互之间的了解, 加强美中两个伟大国家人民之间的友谊。 https://www.wendangku.net/doc/cd4672965.html,/mgck/ 美国地产 https://www.wendangku.net/doc/cd4672965.html, 一千万亚裔移民美国华人成第二大移民群体 自从1843年5月7日第一位日本移民来到美国，迄今居住在美国的亚裔移民已经遍及各地，人数超过一千万。在亚裔居住比较集中的地区，中国城、日本城、韩国城、越南城等纷纷出现。 1965年美国通过新的移民及入籍法，取消了有利于欧裔的移民配额，此后来自亚洲的移民大大增加。1960年时亚裔移民只占外国移民总数的5％，但到了2009年，其份额增加到近28％，增幅超过5倍。目前亚裔是美国的第二大移民人口，人数仅次于拉美裔，拉美裔占外国移民总数的53%。 截至2009年，约有1060万亚裔移民生活在美国，其中，近一半的亚裔移民居住在加利福尼亚州、纽约州以及德克萨斯州，使这三个州成为亚裔移民人口最多的州。在亚裔移民中，排名前三位的是华人移民、菲律宾移民以及印度移民。 欧巴马在迎宾阁餐馆与喜出望外的顾客合影(照片：Pete Souza) 目前华人移民是仅次于墨西哥移民的第二大移民群体，华人移民占整个在美

外国移民人数的4.5%。移民政策研究所(Migration Policy Institute) 根据人口普查局的统计所做的报告显示，2010年生活在美国的华人移民(不包括美国本土出生的华人) 约有180万人，其中68万人居住在加利福尼亚，37万人居住纽约，也就是说，近三分之二的华人移民居住在这两个州。由于大部分华人移民居住在加州以及纽约，使得这两个州的中国城成为中国菜的美食天堂，中餐馆不但多，菜式也全，而且正宗地道，价格还便宜。不久前欧巴马到旧金山时，特意到位于中国城的迎宾馆(Great Eastern restaurant) 买外卖，还引起不小的议论。 根据移民政策研究所的报告，居住在华盛顿特区的华人移民为2533人；居住在马里兰州的华人移民为42031人；居住在弗吉尼亚州的华人移民为34492人。移民政策研究所的报告是根据人口普查局的统计数据得出的，据此，华盛顿特区、马里兰州与弗吉尼亚州的华人移民加在一起总共不到8万人，而其中住在华府的华人移民人数就更少。 大华府地区的华人移民虽然不及加州以及纽约多，但却有各种社团上百个、各种民间文艺表演团体十多个；地区的免费中文报纸有五种，再加上全国性的中文报刊，数目超过十种。从华人社区文化活动的角度看，大华府的华人还是很活跃的。 华人移民有许多自己的特点： 从2001年到2010年，约有70万从中国大陆以及香港到美国的华人获得绿卡； 从整体上看，通过家庭团聚渠道获得永久居留权的华人较少； 2010年以工作方式获得绿卡者中，超过十分之一是华人； 从总体上看，华人移民更愿意入籍美国； 接近五分之三的华人移民英语不够精通； 华人移民的教育程度比较高，19.2%的华人移民有大学以上文凭，远高于外国移民15.9%的整体水平。 在2010年，将近四分之一的男性华人移民在信息技术、科学、工程领域工作。 美国的房地产产权制度 美国的房地产产权制度原沿袭英国的土地产权封地体系(Feudal System)。根据英国普通法，在这种封地体系下，所有的土地产权绝对地归政府或国王所有，任何个人对房地产没有所有权，仅仅只是一个租户，在君主的授权默许下，具有一定限度的使用和占有权利。经过17世纪的一系列的社会变革，封地制逐步演变成现有的房地产的自由拥有制(Allodial System)。房地产产权的自由拥有制得到了美国宪法坚定的保护，房地产产权的私有制不再受到原封地制下的一切权利和义务的约束。 房地产产权的种类：独立房地产产权（Estates In Land）；共同房地产产权（Concurrent Ownership）；为投资目的的房地产产权（Ownership for Investment Purposes）。 独立房地产产权 1.自由拥有的产权（Freehold Estates）。产权人在自己的有生之年或更长的

房地产土地一级市场的政府管控制度分析

房地产土地一级市场的政府管控制度分析 马小刚 [摘　要]作为土地资源的所有者和土地制度的提供者,政府对房地产土地一级市场的管控,对于促进房地产行业健康发展至关重要。本文对房地产开发用地的政府管控机制进行了全面系统的研究,着重分析了我国 政府管控制度的外部制度环境,以及由此决定的政府职能和行为目标。本文将政府管控土地一级市场 的原因分为市场失灵和政府失灵,将政府管控机制分为宏观调控和微观规制两个方面、中央政府和地方 政府两个层次进行详细论证,得出了政府管控的综合机制,对于综合运用法律、行政和经济手段完善我 国土地一级市场相关制度具有较大的借鉴意义。 [关键词]管控制度;宏观调控;微观规制 [中图分类号]F29313 [文献标识码]A [文章编号]1006-0863(2009)02-0032-05 目前我国已基本形成了政府垄断土地一级市场、土地储备、土地一级开发、经营性用地招拍挂方式出让的房地产土地一级市场的政府管控制度。从运作机制角度看,政府管控制度分为政府垄断制度和市场出让制度,政府垄断制度体现在集体土地转为建设用地由政府审批,土地征迁补偿标准由政府制订,土地供应计划由政府统一安排,土地储备必须由政府来完成,政府采用计划、行政、法律等手段决定土地供应的区位、时间、规模、空间等要素;市场出让制度体现在土地出让过程中,对于房地产开发用地政府采用招标、拍卖、挂牌或协议等方式决定土地供应的价格和数量等要素。 一、政府管控房地产土地一级市场的制度环境 制度环境由国家基本制度构成,宪法、产权制度和契约制度等决定社会、政治、经济活动基本框架的制度属于制度环境的范畴,[1]我国政府管控土地一级市场的制度环境主要包括土地产权、经济体制和政治制度等。 (一)土地产权制度环境 按照新制度经济学的观点,制度的核心功能是保护产权。土地产权制度是政府管控制度的核心内容,土地产权的界定影响土地资源配置效率。从我国土地产权制度的构成看,主要包括土地所有权以及相关延伸权利,如使用权、占用权、收益权等。大多数的学者已经对于我国的土地产权制度做了大量的研究,在此不做赘述,本文主要从土地发展权(Land Devel opment R ights)的角度重新认识我国的土地产权制度。 土地发展权就是发展土地的权利,是土地变更为不同使用性质的权利,是一种可以与土地所有权分离而单独使用和处分的不动产产权,这里土地使用性质的改变一般指的是土地用途的改变和土地使用强度的提高。“土地发展权就是为了适应土地使用管制和多元化立体开发利用的需要而设立,改变土地现状用途与利用强度等利用方式的权利,是一项可以独立支配的财产权”。[2]在欧美等国家,由于私人财产不可侵犯,土地所有权是最高权利,规划分区和土地使用规制等政府行为可能限制土地所有者的利益,从而延伸出土地发展权的概念,在不改变土地所有权情况下将土地发展权从所有权分离出来。土地发展权常常被用来实施城市规划、进行生态保护等用途。 土地所有权和发展权有四种组合方式,美国实行土地所有权私有和发展权私有制度,英国实行土地所有权私有和发展权国有制度。从欧美土地产权的界定来看,如果土地所有权为私有,土地发展权的产权配置方式将影响土地资源配置的效率。值得讨论的是,如果土地所有权为国有,土地发展权的产权配置方式对土地资源配置效率会产生何种影响?我国政府拥有土地的所有权和发展权,这种产权界定模式实际上取消了原土地所有者或使用者分享土地开发价值的权利,使得政府可以以公共利益为由采用行政命令方式任意进行城市规划、土地征用和城市拆迁,造成政府和民众之间的冲突,同样会降低土地资源配置效率且有失社会公平。为此,有些学者提出,只有将土地发展权界定为原土地使用者,才能防止耕地资源的破坏,保护农民和城市拆迁户的利益。 (二)政治制度环境 将土地发展权界定为原土地使用者即土地发展权私有,固然可以减少政府土地资源利用过程中的随意性,但是在具体操作层面上却受到诸如历史因素、技术因素的制约。值得引起我们注意的是,与我国土地产权界定方式相同,香港的土地所有权和土地发展权均为特区政府拥有,但实践证明香港土地资源配置的效率较高。究其原因在于

世外桃源高档住宅小区设计说明

世外桃源高档住宅小区设计说明 1）项目及环境介绍： 本项目位于中国南方某市郊区，项目定位为高档生态住宅小区。总占地面积约为：11232平米，其中绿化面积约：5231.8平米。小区占地面积：4492.8平米。休闲设施用地：1000平米。可容纳最大人数约为6万人。住户147户，可供居住最大人数为1500人。 该小区北面桃山，西面有一所小学，南面有一座茶园。有一国道从小区北面往东绕过该场地。 2）园林景观设计要点： 60%的绿化用地面积，充分满足了住户对绿色环境的要求，能有效的改善小区的空气质量。各类景观的相互组合，长久地维护了小区的生态平衡，植被分布错落有致，层次分明，步步有景，保证长年见绿，力求四季有花。将绿色生态的生活理念融入到居民生活的每一方面，做到推窗见绿，户户有景。 注重园林景观的可参与性，在小区内设置一定比例的硬质景观，创造出一定比例的共享空间。分布住户交流，拉近邻里关系。 3）景观文化建设： 结合“桃山”“茶园”提升园林景观的文化品位和内涵，提高小区的知名度。

母亲的眼神是那么的慈爱，自打儿女呱呱坠地起，那一抹温柔的眼眸，就有如一道无形的细线，系在儿女的身上，儿女走到哪里，母亲的牵挂就延伸到哪里。冬天怕儿女冻着了，夏天怕儿女热着了；晴天怕儿女晒着了，雨天怕儿女淋着了…… 担忧似乎就是母亲的专利，操心好像就是母亲的代名词。俗话说得好“儿行千里母担忧”,若想让母亲不为儿女担忧，不为儿女操心，那似乎是毫不可能的事。所以，母亲就习惯性地用她那无言的牵挂，默默地守护着自己的儿女，寸步不离。 无论什么时候，母亲都不会嫌弃自己的儿女，不会置自己的儿女于不顾。母亲像蜡烛，燃烧自己，只为照亮儿女的人生路；母亲像雨伞，挡住狂风暴雨的吹打，只为给儿女一份温暖；母亲像孺子牛，用自己的血汗，哺育儿女茁壮成长。 母亲是山，总能包容儿女的过错；母亲是水，总能涤尽儿女心灵的污垢；母亲是树，总想为儿女洒下一片阴凉；母亲是路，总是尽力为儿女铺就一条阳光大道。 儿女的生日唯有母亲不会忘记，儿女打个喷嚏唯有母亲会在意，儿女的喜好唯有母亲能铭记在心，儿女的点点滴滴就是母亲的整个世界。 母亲的一辈子好像就是为儿女而生，为儿女而活。一天天、一月月、一年年、一辈子，母亲不停歇地为儿女操劳，用她那无声的母爱，缔结母子情缘，生生不息。 母亲是世界上最平凡的女人，她却倾尽自己一生的心血来书写那份最伟大、最无私的母爱；母亲是世界上最柔弱的女人，她却用自己瘦弱的双肩诠释出一份最坚强、最刚毅的不屈精神。 母亲是平凡的，母爱却是伟大的；母亲是平实的，母爱却是绵长的。天底下的母亲，高矮、胖瘦、容貌不一，但为子女奉献的精神却是一样的可贵，期盼子女成龙成凤的心愿却尽皆相同。

香港历史资料

香港历史资料 香港的全称是中华人民共和国香港特别行政区（Hong Kong Special Administrative Region，简称HKSAR），香港自秦朝起明确成为当时的中原领土，直至19世纪中叶清朝对外战败，领域分批被割让及租借予英国成为殖民地，香港从而开通港口发展。1980年代，中、英两国落实香港前途问题，于1984年签订《中英联合声明》，决定1997年7月1日中华人民共和国对香港恢复行使主权。中方承诺在香港实行一国两制，香港将保持资本主义制度和原有的生活方式，并享受外交及国防以外所有事务的高度自治权，也就是“港人治港、高度自治”。 第二次世界大战后，香港经济和社会迅速发展，不仅成为“亚洲四小龙”之一，也是全球最富裕、经济最发达和生活水准最高的地区之一。香港是亚洲重要的金融、服务和航运中心，以廉洁的政府、良好的治安、自由的经济体系以及完善的法治闻名于世。历史的变迁，让香港从一个当年只有五千人的小渔村，演变成今天有“东方之珠”美誉的国际大都会。 香港是一个优良的深水港，曾被誉为世界三大天然海港之一，英国人早年看中了香港的维多利亚港有成为东亚地区优良港口的潜力，不惜以鸦片战争来从满清政府手上夺得此地以便发展其远东的海上贸易事业，从而展开了香港成为英国殖民地的历史。1842年至1997年6月30日，香港是英国的殖民地。1997年7月1日，香港回归中国。 香港全境的三个部分（香港岛，九龙，新界）分别来源于不同时期的三个不平等条约。1840年第一次鸦片战争后，英国强迫清政府于1842年签订《南京条约》，割让香港岛。1856年英法联军发动第二次鸦片战争，迫使清政府于1860年签订《北京条约》，割让九龙半岛，即今界限街以南的地区。1894年中日甲午战争之后，英国逼迫清政府于1898年签订《展拓香港界址专条》，强租新界，租期99年，至1997年6月30日结束。新界的租借，让当时香港的面积扩大了十倍之多。

国内外酒店集团排名及旗下品牌汇总

【国际】 希尔顿国际(Hilton International)—美国 简介：希尔顿酒店集团公司（Hilton Hotels Corporation）希尔顿国际酒店集团是总部设于英国的希尔顿集团公司旗下分支，拥有除北美洲外全球范围内希尔顿商标使用权，管理405家酒店，包括263家希尔顿酒店、142家斯堪的克酒店，在全球的78个国家拥有超过7万名雇员，有10多个不同层次的酒店品牌。 旗下品牌： 希尔顿酒店（Hilton Hotels） 康拉德酒店（香港称港丽酒店，Conrad Hotels） 华尔道夫酒店（Waldorf Astoria Hotels） 希尔顿逸林酒店（Double Tree Hotels）：是一个五星级简约型商务酒店，用样板房理念设计，外表看起来普通，其实里面装潢设计豪华大方，入住价格也比较合理。这个酒店最大的特色是入住就会送给客人一块非常好吃的巧克力逸林曲奇饼干，让你有宾至如归的感觉。 希尔顿花园酒店(Hilton Garden In ) 希尔顿欢朋酒店(Hampton Hotels) 希尔顿欣庭酒店(Homewood Suites by Hilton) 希尔顿惠庭酒店(Homewood Suites by Hilton) 希尔顿分时度假俱乐部(Hilton Grand Vacations) 万豪国际集团（Marriott）—美国 简介：业务遍及美国及其它67个国家和地区，管理超过2,800家酒店，提供约490,500间客房。 该公司的总部设于美国首都华盛顿特区，共有员工128,000人。万豪在2003财年的营业额达到90亿美元。成立于1927年。 旗下品牌： 丽思-卡尔顿(Ritz－Carlto，豪华级酒店， 8家) JW万豪，6）（商务旗舰级酒店）

亚洲十大最豪华酒店

亚洲十大最豪华酒店 亚洲10大最豪华的酒店 据路透社报道，长期以来凭借其异国风光与丰富的文化亚洲吸引了大批游客。位于美国的豪华旅游公司Kipling &Clark发布了游客们最中意的亚洲酒店名单。 俵屋旅馆

柊家旅馆 1，并列:俵屋旅馆(Tawaraya Ryokan)与柊家旅馆(Hiiragiya ryokan)--日本京都 京都两家最闻名遐迩的旅馆隔路相望，两者难分伯仲，它们均代表了最顶级的酒店服务，均成功融入了日本传统的精髓和强调简约与纯清美的侘寂理念(wabi-sabi philosophy)，同时还提供了旅行者所期望的现代便利服务。 2，四季酒店--泰国清迈 虽规模不及清迈文华东方度假酒店(Mandarin Oriental Dhara Dhevi)，四季酒店突出一种低调的奢华，给人以亲密与恬淡的感觉。与文华酒店类似，四季酒店的员工友善而真诚。酒店提供的spa服务和烹饪课都很棒。 香港文华东方酒店 3，并列:香港文华东方酒店与曼谷文华东方酒店 香港文华东方酒店真正代表了一种低调的奢侈，为客人在喧闹的城市中提供了一片宁和的绿洲。最近酒店翻修後，原来的阳台改成了休闲及学习的场所，可以尽赏维多利亚港湾的秀丽景色。

曼谷文华东方酒店 曼谷文华东方酒店拥有130年的历史与一流的服务，其早餐自助可能是全亚洲最大、菜式最多的早餐自助。 4，强罗花坛旅馆--日本箱根

从东京乘高速火车短短45分钟就可到达强罗花坛旅馆，该旅馆是远离大城市的一个静谧绿洲，提供令人精神焕发的温泉。旅馆主人将日式旅馆的待客之道与现代西方设计融合在一起，客人们可享受顶级奢华的spa 体验。 来福士大酒店 阿曼莎拉酒店--柬埔寨暹 5，并列:来福士大酒店(Raffles Grand Hotel D'Angkor)与阿曼莎拉酒店--柬埔寨暹粒(Siem Reap) 多数酒店老板都会把来福士大酒店列为五星级酒店/度假村，而阿曼莎拉酒店做为阿曼度假村的一部分，亦是一流级别。

香港地区土地产权制度

香港土地批租制度的起源 2002年香港人口达到680万，土地面积总计为1070平方公里，其中80%为丘陵地带不适于开发，香港是世界是人口密度最高的城市之一。尽管香港缺乏自然资源，70-90年代中期香港经济出现了快速增长，被称为亚洲四小龙（其余包括新加坡、台湾和韩国）。一些人认为，香港经济的成功主要得益于英国式的放任型经济管理模式。的确，在企业经营与劳资关系方面，英国政府尽量不予干预；在商品或资本贸易方面，也没有限制措施；企业和个人收入所得税（income tax）很低，以鼓励私人投资。1997年香港回归后，治理经济的上述原则并没有发生改变。香港是世界上资本主义特征最显著的城市，但是，香港政府仍控制着这个城市最有价值和最稀缺的资源--土地。政府通过公共土地批租，向私营机构和准公共机构分配土地以用于住宅和工业开发。 鉴于香港独特的历史背景，目前的公共土地批租制度的许多特征源于1884年英国首次入岛时确定的制度。最初，英国政府想保留所有的土地所有权以显示英国皇室对香港的所有权。只有得到英女王签署的“权利证书（Letters Patent）”，香港总督才能颁发皇室租约向私人分配土地（Wesley-smith 1983；Bristow 1984）。 在香港经济处于发展阶段时，政府官员开始把公共土地批租作为实现其他政策目标的工具，这些政策目标包括管理城区扩展、促进工业和公屋开发，以及为基础设施建设筹集资金。尽管政府想实现所有的目标，但鉴于香港的经济政策（政府对经济的干预最小化和低收入所有税政策），以及作为殖民统治者的地位（没有英国政府的财政支持），政府不得不优先考虑通过土地批租获取财政收入。下面我简要地介绍政府在一系列试验与挫折后，如何确立了现在的公共土地批租制度。 1841年，香港大部分地区都是陡坡地不能居住。尽管地形不好，但大批土地尚未开发，英国政府立即意识到控制土地的重要性，以及通过分配土地资源筹集公共资金的可能性。1841年5月，主管殖民事务的第一位英国官员Captain Elliot发布公告，确定了土地批租方针：（1）只向公众租赁而不出售土地；（2）通过公开拍卖授予土地开发权；（3）确定用于拍卖的地块的最低价格；（4）与拍卖中出价最高者签订租约；（5）禁止在未向政府通报的情况下进行任何私人土地交易（《香港年鉴1963》）。此后，这些原则成为指导香港土地批租的准宪法的组成部分。基于这些原则，当时的香港总督成立了一个委员会勘测土地，并成立了土地法院解决有关土地所有权的纠纷。1844年，政府又制定了《土地注册条例（Land Registration Ordinance）》，要求所有的土地交易要在土地办公室（Land office）注册。 土地批租政策的实施不是没有出现过问题，19世纪40年代出现了两个混乱且颇具争议的时期。1843年，土地承租人抱怨租期太短（75年租期且不续租）。1848年香港总督提议把租期从75年延长至999年（《香港年鉴》1963，11；Bristow1984，27）。英国国务秘书勉强接受了总督的建议，因为担心承租人的不满情绪可能激化、土地租金收入可能减少。随后，所有的75年租约都延长为924年，而且不收任何费用。在随后的50年中，香港所有的土地租约，除九龙半岛的一些地块外，都是999年租期。在1997年之前，香港商业中心区的最昂贵的部分地块都是当时批租的，拥有999年租期。 1898年，英国政府开始认识到，租期过长导致政府无法与承租人一同分享土地升值的收益，因此，立即命令总督不许再新批999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不