世联地产-度假大盘开发模式研究

房地产十大开发模式

一、规模化品牌扩张开发模式 谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。 碧桂园，广州人无人不晓，中国房地产业内人士无人不知。 碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。 其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整化）化。

与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业经管一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。 1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。 “跳出地产做地产”是碧桂园的聪绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。 2、大盘化（规模化）。不少专家特别提及碧桂园象工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。，人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。

广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话，规模神话、品牌神话。这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩），顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方M）均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩），佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。 3、郊区化居住模式，碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。后来，大凡在广州市区以楼盘（超过半小时车程）均非常推崇“5+2”生活模式。而随着大交通格局的奠定，“7+0”模式（市区上班，郊区居住），已成为洛溪盘等类型工程的着眼点。 这一模式，除了深圳万科外，广州还没有第二个发展商敢这样大规模操作。值得提醒的是：品牌在较小的范围内随大规模开发扩张市场的有效需求的容量。 二、可持续性发展模式 若论广楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属。十年

王志纲谈房地产十大开发模式(上)[119193]

王志纲谈房地产十大开发模式(上)[119193] 90年代，是广州楼市真正走向市场化的十年，也是广楼市最辉煌的十年。在大起大落的振荡中，楼市发生了许多有影响力的事件，造就是不少有影响的人物，营造出许多至今仍在发生作用的开发模式。 有什么样的消费者，就有什么样的市场，就有什么样的开发商。消费者把很多梦想都交给了发展商，促使发展商做出了许多超常规的事情。 过去十年，广州一直在扮演中国房地产业报春鸟的角色。广州是一个出人才，出模式，出理念的沃土，中国大多数成功的开发商都广州踩过盘取过经。 广州楼盘的成功源于不断创新。总结过去，是为更好地走向未来。 有人说，现在广州楼市落后了!应该确切地说，是人们的审美标准提高得太快了。广州要保持领跑者的地位，唯有创新一条路可走! 要创新，首先得了解过去，熟知现在! 作为成功的开发模式，广州可圈可点的很多，我们试图订立三个标准：1、对广州房地产市场迈向成熟起到革命性(至少是积极性)的作用;2、率先营造出这个开发模式的企业是站得住脚，符合广大消费者利益的;3、是否已开花结果。也许一个楼盘(或开发商)综合了几种开发模式，我们会尽量选择其突出的一面予以阐述。 为使回顾更客观，我们成立专家组。以下文章汇集了专家的观点和我们自己的思考。 参与专家组讨论的行业代表(按姓氏笔画为序) 王志纲：著名策划人 王月华：本报记者 许绍基：广东省地产研究协会副会长兼秘书长 金贻国：中国房地产协会常务理事广州市房地产地产业协会秘书长 黎振伟：珠江恒昌房地产顾问有限公司董事总经理注册房地产估价师 一、规模化品牌扩张开发模式 谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。 碧桂园，广州人无人不晓，中国房地产业内人士无人不知。

解析碧桂园发展模式

解析碧桂园发展模式 中国房地产界有两个驰名商标，一个是万科，一个就是碧桂园。那么碧桂园究竟有哪些东西能学，哪些东西是别的房地产公司所学不会的？ 房地产界的全能选手 从设计、建筑到装修和物业管理，碧桂园在房地产开发链条上的布局早已无人能及，几乎涉足地产开发的全价值链，它有着自己上千人的设计院，自己的位列行业前三甲的管桩厂，自己的建筑公司，自己印刷楼书、自己的现代家居公司……这些“副业”也帮助着碧桂园深化其固有的房地产开发链，从而确保能够长期有效地控制综合开发成本。 事实上，碧桂园集团已拥有一条成熟自主的房地产开发链，几乎亲自承担了房地产开发程序中的各个环节。从项目的设计、建筑、装修、销售直至项目建成后的物业管理均由公司自行承担及实施。自此，该集团以房地产开发为核心，上下游相配合、相对封闭及独立的产业帝国形态已愈加清晰。 在该集团看来，凭借在产业链上的一体化运营，是其成功控制成本的关键。与多数开发商不同，碧桂园在资本市场上最受关注的核心竞争力正是在于“成本低”，除了土地成本远低于同行业水平外，设计、建筑等成本也保持行业中较低水平。因此，该集团自2004年起，每年毛利率都超过30%，高于业内同行。在产业链条上的扩张，让碧桂园在国内开发商中愈发显得特立独行。以万科为代表的多数开发商在多元化道路上曾经伤痕累累，最终选择做“减法”，确立以住宅开发为单一业务。而碧桂园却做到了真正房地产界做“加法”的全能选手！ 几乎做到极致的快速跑量模式

在调控的背景下，很多开发商都在学习这种模式，但是谁的速度都难以与碧桂园相比，别人可以开发几年的项目，它一年就可以搞定，永远跑在最前面，低成本土地、规模化生产、快速销售。正因为几乎做到极致的快速跑量模式，碧桂园的利润水平已经超过了万科，与此同时，碧桂园在毛利、资金周转率等多个数据上均超过万科。尤其在成本控制上，碧桂园的能力远远超过万科。碧桂园成本控制一方面在于其低成本土地储备，另一方面则在于碧桂园对开发流程的控制。从某种意义上来说，碧桂园是真正意义上实现了工业化生产的住宅开发商。 为了节约成本，碧桂园可谓无所不用其极。它通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经营等每个环节，很少外包，从而在保证规模扩张的同时成本得到有效控制。而这些大盘规模通常在几千亩以上，建筑面积达几百万平米，如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购成本。碧桂园旗下的鸿业管桩厂已经位列行业三甲之一，年产量可高达500万立方米，其2/3的产能还供应着市场上其他客户的需求。碧桂园的全资子公司腾越建筑工程公司则承担了超过50%以上的建筑项目，其所属的物业管理公司拥有最高级别的一级资质，像军队一样管理着全国各地的数万名物业员工。 此外碧桂园亦建立起强势的集中式采购体系，并逐渐削减向单一供应商采购总额的比例，在过去3年间，已由6.8%削减至3.8%，前五名最大的供应商所占采购额总比则少于30%。碧桂园就像是一个全价值链利润的吞噬者，一个反“外包”趋势的典型。在这样的成本控制之下，2007年上半年碧桂园结算收入增长48%，但销售成本仅增长45%，营销成本增长36%。 从某种程度上来说，碧桂园是国内最大限度用资金快速周转来实现其风险防范的房地产企业，同时在土地、管理及流程管理上极大限度的压缩成本来达到实现利

碧桂园

碧桂园企业概况 超级度假之城缔造者——碧桂园 碧桂园诞生于1992年，历经18年稳健发展，在房地产领域矢志耕耘，于2007年4月20日成功在香港联交所主板上市，现已从一个区域品牌成功蜕变成为全国乃至世界著名的地产品牌。 碧桂园以快速和规模性开发房地产项目著称。从顺德到广东，再拓展于全国，碧桂园首创以度假美墅为载体的大盘大配套度假之城的运营模式，将“大规模社区、优美环境、优质产品、星级服务、超级配套、合理定价”相结合，为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品，在业内外博得“度假美墅专家”的美誉。迄今为止，碧桂园已在全国各地建造了包括顺德碧桂园、碧桂园?凤凰城、碧桂园?假日半岛等经典项目在内的70多个大型人居新城，拥有超过25万业主。2009年，碧桂园销售金额达232亿元，合同销售建筑面积475万平方米，位居2009年度中国房企销售金额、销售面积10强，并接连斩获“建国60年中国人居贡献十大功勋开发商”、“2009CIHAF中国新型社区建设功勋企业”等荣誉，连续三年蝉联“中国蓝筹地产企业”殊荣。2010年前4个月，碧桂园实现销售认购金额约103亿元，合同销售面积约 169 万平方米），同比分别增长约106%及72%。 除了以房地产为主营业务外，碧桂园的业务范围还涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业；碧桂园旗下拥有挂牌五星级或五星级标准酒店达十数间，是国内本土综合实力最强的五星级酒店连锁集团之一。 碧桂园企业文化 一、企业文化核心： 希望社会因我们的存在而变得更美好！ 1.价值观：做有良心、有社会责任感的阳光企业 2.理想：衷心希望国家富强、民族复兴、人民过上美好生活 二、企业定位： 快速、大量提供社会需要的物美价廉住宅的工厂 三、企业核心竞争力： “快速开发、快速销售”的运营开发模式 1.合法开发建设用地，项目选址城郊，不挤占核心资源 ﹡碧桂园在国家法规允许的范围内开发建设，既考虑适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。 ﹡碧桂园属下部分项目选址于距大城市中心地带约10—30分钟车程，能迅速接驳道路 交通网络的城郊区域。 ﹡碧桂园属下项目亦大多选择在国内三线及四线城市发展。 2.快速开发，每年将保持1000万平方米以上的开发速度碧桂园项目获取土地使用权证后，全部项目马上由集团自主开发建设，原则上于3年内完成全部开发。﹡碧桂园每年将保持1000万平方米以上的开发速度。 ﹡碧桂园产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。 3.社区配套快速成熟，主动配合市政建设，推动城市化进程 ﹡碧桂园一直响应中央构建和谐社会的号召，在党的十七大关于积极建设社会主义新农村的精神指引下，力所能及地推动三、四线城市的城市化进程。

碧桂园地产成本控制解析

碧桂园地产成本控制解 析 Revised as of 23 November 2020

碧桂园地产成本控制解析 碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。而这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，其次是生产过程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了成本控制优势。 净利润猛增倍 ——碧桂园成本控制解析在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：稳健的财务政策及高效的成本控制。受益于2007年房价攀升，碧桂园的成本控制优势得到全面体现，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实现了和万科相去不远的利润。如下表所示： 近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢本文将从以下五大层面进行详细分析： 一、低成本拿地 土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果，其在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩万元。2007年上半年，碧桂园土地成本占平均销售价格的比例有2004年的％降为%，而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。下图所示即为碧桂园最近的低成本土地储备项目：

链接： 以广州为例，土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。最近两年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的50%。对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。 这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的土地运作方式： (一)推行郊区化战略，避免高价拿地 碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。其属下项目大部分选址于一线城市的近郊（距城市中心地带约10—30分钟车

碧桂园集团经营情况及合作模式分析

碧桂园集团经营情况及合作模式分析 经过大量的信息收集和整理，对碧桂园集团近年的经营情况及合作开发项目进行研究分析，归纳总结出以下内容： 碧桂园概述 中国驰名商标企业碧桂园成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。千亿房企，中国房企三强，福布斯全球上市公司500强，截至2017年3月，全球超400城，700项目。碧桂园在所在城市都是亮丽风景线和名片。花园、绿化使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。每个城市新建的建筑环境、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每个地方都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过150万业主选择在碧桂园安居乐业。 立业以来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。碧桂园以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为企业核心经营理念 一、碧桂园集团近年财务状况分析

作为千亿房企中唯一深耕三四线的开发企业，碧桂园2015全年的销售金额达到1401.6亿元，单城市产能9.67亿元，单项目产能4.0亿元。2016年集团连同其合营企业及联营公司共实现合同销售约人民币3088.4亿元，同比增长120.3%；集团总收入约人民币1530.9亿元，毛利约人民币322.4亿元，核心净利润约人民币119.8亿元，同比增长分别达35.2%，41.0%和22.3%。其中销售楼款现金回款2841亿元人民币，同比增长142.8%，回款率达到92%，净经营性现金流约为415亿元。2016年碧桂园的净借贷比例约为48.7%，同比下降11.3个百分点，期末加权平均借贷成本5.66%，同比也下降了54个基点，企业负债率也在下降。 数据说明碧桂园负债管理得非常好，这个很关键，因为按照正常逻辑，企业负债率一般和规模成正比，而碧桂园却能逆势下降，维持在合理范围内，这和它自身的高周转销售模式与负债管理有莫大关系！负债管控是衡量企业财务价值的重要参数，也是企业发展健康度的外在体现，碧桂园负债率的下降进一步提升了其财务价值。 财务价值是衡量世界最具竞争力企业的标准，它的增长将直接增强企业竞争力。纵观碧桂园近年来业绩表现，杨国强总结了三个原因：1.去年整个房地产市场的向好，集团也是受到市场的利好；2.合伙人制度的安排，所有的项目里有583个项目实施了跟投制度，净利达12%；3.快周转，从拿地到销售历时6个月。上海克而瑞集团CEO丁祖昱认为，在前三强房企之中，碧桂园2016年的增长速度最快，近三年的复合增长率也达到了42.8%，仅次于恒大。

碧桂园是这样发展的

《环球企业家》：碧桂园真相 2008年02月21日17:17 [我来说两句(14)] [字号：大 中 小] 来源：《环球企业家》杂志网站 作者：岳淼 碧桂园真相 认识中国规模最大的房地产公司和其幕后被种种非议所缠绕的低调缔造者 广州郊外，穿过物业保安严密的把守，仿佛进入到一个城邦之国，其规模之大，堪称中国之最。即使从飞机上俯瞰，这个相当于1200个标准世界杯足球场那么大的碧桂园凤凰城项目也显得颇为震撼。 郁郁葱葱的凤凰五环山和 仪态万方的翠湖在这块超 级工地衬托下，看起来就像 是两块小小的鹅卵石。最多 的时候，有多达3万名工人 在此施工，每天消耗数十吨 大米。数千台挖掘机24小 时昼夜不停同时作业，巨大 的山体以及低矮的洼地被川流不息的卡车挖空、填平，搬运的土方可以填满5500个标准游泳池。它甚至有一座独立运行的大型自来水厂，产量足

够逾10万人饮用，取水点远在20公里之外的东江，一条曲折蜿蜒的巨型管线将江水引至这里。这座城邦之内还屹立着五星级酒店、超大型商业广场、主题公园、大型交通中心和中英文学校等，已经有3万人在此生活，每天300个班次的巴士将他们快速运往广州、深圳、香港等地。 6年来，这里一直保持着热火朝天的建设场面，至今尚未有一丝停歇的迹象。杨国强是这座超级城邦的主宰者。这位新晋的地产富豪在30多岁的时候才开始脱离贫困，几乎是在世人没有察觉的情况下，杨已连续数年将他领导的碧桂园集团变成中国竣工面积、销售面积最大的地产企业和市值最高时达2268.8亿港元的超级商业帝国。 杨希望碧桂园能成为地产界的“沃尔玛”：一座大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂和零售商。而令他始料未及的是，当碧桂园(2007.HK)在2007年4月登陆香港资本市场之后，随着他26岁的女儿杨惠妍由此成为中国最年轻的首富，各种争议也纷至沓来。它先是被怀疑在湖南张家界的一起土地投标过程中有“零地价”拿地嫌疑，后又因其巨量的土地储备而被指责为囤积居奇的“地王”。紧接着，中国对房地产业逐渐加强的调控力度，使得市场开始担心碧桂园的发展模式能否为继。资本市场也发出黄色警报：投资银行麦格理在1月18日给予其跑输大市的评级；其股价已从最高时的14.18港元回跌至7港元左右，接近上市首日的开盘价。 “媒体监督是好事，‘下雪’是好事。”杨国强说，“但我不相信‘雪’会把（碧桂园）这样的公司也压垮了。”在很长时间内，杨和他的

碧桂园集团的自我总结

碧桂园集团资料整理 公司名称：碧桂园集团 外文名称：Country Garden 总部地点：广东省佛山市顺德区 成立时间：1992年 经营范围：房地产 公司性质：上市公司 公司口号：给您一个五星级的家 董事局主席：杨国强 CEO：莫斌 碧桂园集团，即碧桂园控股有限公司（股份代号：），总部位于广东佛山顺德，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。2007年，碧桂园在香港上市。 采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。 碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。各类产品包括联体住宅及洋房等住宅区项目以及车位及商铺。同时亦开发及管理若干项目内的酒店，提升房地产项目的升值潜力。除此之外，同时经营独立于房地产开发的酒店。 作为拥有超10万名员工的企业，碧桂园大多数带装修产品平均售价仅为每平方米8000多元，是十强房企中最低的。碧桂园每到一处都以匠心精神努力建造高性价比的房子，并同时在教育、生活、医疗等方面，满足高品位追求者的居住生活梦想。 20多年来，碧桂园都是所在城市亮丽风景线和名片。园林景观、生活广场使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。城市的建筑、园林、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每座城市都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过300万业主选择在碧桂园安居乐业。价值观：我们要做有良心、有社会责任感的阳光企业 企业使命：希望社会因我们的存在而变得更加美好 企业精神：对人好，对社会好 品牌理念：给您一个五星级的家 质量方针：过程精品，人居典范 人才理念：以德为本，德才兼备；不拘一格，能者居上 战略愿景：做全球最具竞争力的房地产公司 1992年，碧桂园成立。创始人杨国强建筑起家，由建筑商转型成为房地产商后。 1994年，为促进项目销售，杨国强提出针对未来业主的核心需求，建设一所高品质的社区学校，创办了?广东碧桂园学校。这种“名盘+名校”的模式也开创了中国教育地产的先河。 1994年，碧桂园车队组建成立，开通了顺碧——锦汉停车场、顺碧——南沙港两条线路。 1997年，为完善配套设施，顺碧车队率先开通社区内穿梭巴士。 1995年，将酒店式服务模式引入住宅式物业管理。碧桂园社区定位为“以中高档别墅为主体的多功能、综合性的高尚住宅区”。这是房地产商第一次提出将酒店服务引入社区，开创行业先河。 1999年，碧桂园走出顺德，第二个项目落子广州。是年春节，广州碧桂园开盘轰动全城，创下当月销售3000套单位的惊人纪录，第一期三个月售罄。 2000年5月1日，位于广州华南居住板块的华南碧桂园开盘。华南碧桂园的持续热销也带动了广州华南板块的快速发展和成熟。 2002年，五一黄金周，碧桂园·凤凰城（广州）首期开盘，黄金周销售亿元。自开盘以来，凤凰城长年稳占广州楼盘销售榜单前列，屡获广州全年成交量冠军。凤凰城为增城经济发展做出了杰出贡献，有“没有凤凰城就没有新增城”的说法。

碧桂园项目开发指引

碧桂园项目开发指引 运营中心编制 2019.6 目录

前言当家作主，用心研究；快好结合，成就共享第一部分猎取优质土地，产品定位精准 组建精干团队 深入市场调研 项目定位精准 加强风险操纵 争取优待条件 第二部分做好前期策划，实现快速开工 做好前期策划 规划设计前置 强势推进收地 勘探先行进场 提早开展招标 重视临设先行 政府关系爱护 摘牌即是开工 第三部分聚焦展现区域，确保完美开盘 打算治理严谨 设计合理出图 重点抢展现区 施工组织科学 装修突击治理 重视采购下单 园林绿化穿插 轻装修重摆设 加强联合验收 确保完美开盘 第四部分过程管控到位，主体质量合格 总部技术支持 加强考核评估 实现重点操纵 第五部分重视精装策划，打造精品货量 执行交楼标准 精装策划先行 进度打算严格 落实样板先行 重视采购下单 质量操纵到位 园林绿化治理 加强成品爱护 第六部分注重细节完善，实现完美交楼 交楼打算合理 分户验收严格 竣工备案办理 实现完美交楼 前言

当家作主，用心研究；快好结合，成就共享“自己的收入自己说了算”，“碧桂园以后的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上，否则就不是一个称职的区域总、项目总。”集团董事局杨国强主席在集团高层会议上豪迈的指示。这一切，源自集团于2019年12月推出的一项开天辟地的制度——碧桂园集团成就共享打算鼓舞制度。 成就共享既是每一个区域总、项目总的妄图，同时也是集团对区域总、项目总的硬性要求。成就共享不是区域总、项目总想不想得到的问题，而是必须要得到的问题。因为集团明确规定，区域项目在拿地之前，必须按照成就共享的要求去算账，有利可图，能够实现成就共享才去拿地，否则就不应该拿地。新项目假如不能实现成就共享，相应的区域总、项目总将要受到处罚。 围绕如何实现成就共享，“去拿能够获得成就共享的地”，成为指导土地拓展的法则。但拿地仅仅是开始，打铁还需自身硬，要想猎取丰厚的回报，必须具备杰出的项目运营治理能力。成就共享有两大要求，一是现金流的要求（一年内自有资金投入全额回笼，回笼资金大于自有资金投入与年化自有资金收益之和），二是净利润的要求，（项目净利润要大于自有资金按年折算后的金额），而且在项目开发周期内不能显现重大的质量、安全、成本问题或业主群体性事件。这些要求，简单的说，确实是要快好结合，又快又好：快确实是要快速开工、快速开盘、快速资金回笼；好确实是要完美开放、完美开盘和完美交楼；工作的核心抓手则在于“聚焦展现区，提早每一天”。按照又快又好的要求，集团旗下的蕉岭、平果、垫江项目差不多领先达到成就共享的条件，成功摘得首期成就共享的果实。 本项目开发指引以实现成就共享为主题，以快好结合为主线，对碧桂园特色开发模式的关键路径做了重点说明。每一位项目总，专门是新项目总，以及每一位有志于成为项目总的项目治理者都应该认真研读，用心体会，灵活运用。 期望每一位项目治理者及项目团队都能“成就共想、成就共创、成就共享”！ 项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对项目每天的利息、费用、效益等了然于胸；明白得提早推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法

个月开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式

5个月开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式 “拿地即开工，拿地到开盘5-7个月”，这是碧桂园创造的开发速度传奇，这种高速度也有力地支撑了碧桂园去年的大爆发，从500亿直接进军1000亿军团，那这速度背后到底有什么秘籍呢?俗话说：“窥一斑而知全豹”，我们接下来就从碧桂园运营会议入手来探究这背后的奥秘。 一、管理体系：工作前置+抓大放小+分级管控 阿基米德说“谁能给我一个支点，我就能撬动整个地球”。碧桂园的高周转模式要求其管理更顺，运营更快，那到底如何突破呢?对此，碧桂园非常高明，通过规划与高周转相匹配的运营会议体系，以此为支点，反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升，进而撬动整体经营业绩的突破。接下来我们就来具体了解一下，如下图所示： 上图是碧桂园目前运营会议体系图，从该图我们可以发现三个鲜明的特点： 1、可怕的前置：拿地即可开工 快周转的本质在于尽快缩短从拿地到开盘的时间，这里面的关键就是前期设计周期要短，设计方案不反复，因此，能不能尽量提前把方案定下来，就决定了前期开发的速度的快慢。所以接下来反映到会议体系上，就是前置前置再前置，尽快把设计方案定下来，提前决策，以实现拿地即开工的效果，缩短工期。如下图所示，碧桂园要求在支付首笔土地款之前完成如下会议和决策。

从上图中可以看出，碧桂园要求在拿地前完成11项重大决策，涉及到定位、方案、景观、一二级计划、合约规划、报批报建等等，内容非常广泛，但都是影响后续开发的关键点，通过前置会议决策这样的方式，把关键环节及要点定下来，就可以保障拿地就可开工，快速开发，快速销售。 2、抓大放小：抓重点攻难点 碧桂园在发展前期，为了控制项目风险，在项目开发各阶段设置了相对较多的关卡和决策点，并且通过里程碑会议的方式来固化，这适应了成长期的要求。但企业规模到500亿级乃至1000亿级的时候，基于控风险考虑的这种会议关卡就会影响整个项目的效率，因此，碧桂园针对会议决策点做了大幅简化聚焦，主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交楼会和分期总结会这6个会。 上述六个会议核心的目标是：通过交底会实现投资团队向开发团队的交接;通过预备会完成前置方案决策与评审，实现拿地即开工的要求;通过启动会则明确项目经营团队的目标;通过开盘会做好开盘方案;通过交楼 会防止交流风险;通过分期总结会不断总结经验，提升管理水平。 3、分级管控：三级管理 快周转模式下，单纯依靠集团或者一个脑袋的方式，企业运作负荷就会越来越大，迫切需要有更多的经营中心和决策主体出来，必须形成一支虎狼之师。因此，做强专业线，做实做强区域公司，解放老板，解放集团，是规模扩张的必然要求。 因此，碧桂园综合考虑各种因素，对原来集团管控点做了进一步优化和梳理，分权核心围绕两个路径：第一个是从集团决策层到集团专业委员

碧桂园房地产SWOT分析

碧桂园房地产的S W O T分析一、公司简介 碧桂园是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内着名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业。 碧桂园创建于1992年，沐浴改革开放阳光雨露，持续发展壮大；2006年，获中国工商行政管理局认定为“中国驰名商标”，为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一。2007年，碧桂园在香港联交所主板上市；同年9月，成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国内地综合指数成分股。 以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”为企业使命，二十年来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。碧桂园项目选址多位于城市发展潜力区，实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。正如碧桂园董事局主席杨国强在各类场合多次提到：“碧桂园的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴的让利。碧桂园要少赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。” 截止2012年6月30日，集团已经拥有110个项目(其中109个在中国，一个在马来西亚)。在国内的项目中，64个位于广东省，45个位于其他省份。 作为国内着名的综合性房地产开发企业，碧桂园下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业，旗下已有三十余家挂牌五星级或五星级标准酒店开业。20年来，碧桂园直接提供就业岗位5万多个，间接创造就业岗位逾20万个；本着人才本土化战略，碧桂园项目优先考虑当地劳动力就业；对"40/50"年龄段人员给予特别关注。 碧桂园矢志成为“有良心、有社会责任感的阳光企业”；同时，碧桂园及其创始人热心于社会公益慈善事业，集团建立了完善的社会责任体系，包括定点扶贫、公益教育、医疗卫生、志愿服务等系列公益项目，历年捐赠约17亿元。

关于碧桂园集团的自我总结

碧桂园集团资料整理 公司名称： 外文名称：Country Garden 总部地点：广东省佛山市区 成立时间：1992年 经营范围： 公司性质： 公司口号：给您一个的家 董事局主席： CEO： 碧桂园集团，即碧桂园控股有限公司（股份代号：），总部位于佛山，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。2007年，碧桂园在香港上市。 采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。 碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。各类产品包括联体住宅及洋房等住宅区项目以及车位及商铺。同时亦开发及管理若干项目内的酒店，提升房地产项目的升值潜力。除此之外，同时经营独立于房地产开发的酒店。 作为拥有超10万名员工的企业，碧桂园大多数带装修产品平均售价仅为每平方米8000多元，是十强房企中最低的。碧桂园每到一处都以匠心精神努力建造高性价比的房子，并同时在教育、生活、医疗等方面，满足高品位追求者的居住生活梦想。 20多年来，碧桂园都是所在城市亮丽风景线和名片。园林景观、生活广场使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。城市的建筑、园林、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每座城市都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过300万业主选择在碧桂园安居乐业。价值观：我们要做有良心、有社会责任感的阳光企业 企业使命：希望社会因我们的存在而变得更加美好 企业精神：对人好，对社会好 品牌理念：给您一个五星级的家 质量方针：过程精品，人居典范 人才理念：以德为本，德才兼备；不拘一格，能者居上 战略愿景：做全球最具竞争力的房地产公司 1992年，碧桂园成立。创始人建筑起家，由建筑商转型成为房地产商后。 1994年，为促进项目销售，提出针对未来业主的核心需求，建设一所高品质的社区学校，创办了?。这种“名盘+名校”的模式也开创了中国教育地产的先河。 1994年，碧桂园车队组建成立，开通了顺碧——锦汉停车场、顺碧——南沙港两条线路。 1997年，为完善配套设施，顺碧车队率先开通社区内穿梭巴士。 1995年，将酒店式服务模式引入住宅式物业管理。碧桂园社区定位为“以中高档别墅为主体的多功能、综合性的高尚住宅区”。这是房地产商第一次提出将酒店服务引入社区，开创行业先河。 1999年，碧桂园走出顺德，第二个项目落子广州。是年春节，广州碧桂园开盘轰动全城，创下当月销售3000套单位的惊人纪录，第一期三个月售罄。 2000年5月1日，位于广州华南居住板块的华南碧桂园开盘。华南碧桂园的持续热销也带动了广州华南板块的快速发展和成熟。 2002年，五一黄金周，碧桂园·凤凰城（广州）首期开盘，黄金周销售亿元。自开盘以来，凤凰城长年稳占广州楼盘销售榜单前列，屡获广州全年成交量冠军。凤凰城为增城经济发展做出了杰出贡献，有“没有凤凰城就没有新增城”的说法。

个开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式

个开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】

5个月开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式 “拿地即开工，拿地到开盘5-7个月”，这是碧桂园创造的开发速度传奇，这种高速度也有力地支撑了碧桂园去年的大爆发，从500亿直接进军1000亿军团，那这速度背后到底有什么秘籍呢俗话说：“窥一斑而知全豹”，我们接下来就从碧桂园运营会议入手来探究这背后的奥秘。 一、管理体系：工作前置+抓大放小+分级管控 阿基米德说“谁能给我一个支点，我就能撬动整个地球”。碧桂园的高周转模式要求其管理更顺，运营更快，那到底如何突破呢对此，碧桂园非常高明，通过规划与高周转相匹配的运营会议体系，以此为支点，反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升，进而撬动整体经营业绩的突破。接下来我们就来具体了解一下，如下图所示： 上图是碧桂园目前运营会议体系图，从该图我们可以发现三个鲜明的特点： 1、可怕的前置：拿地即可开工 快周转的本质在于尽快缩短从拿地到开盘的时间，这里面的关键就是前期设计周期要短，设计方案不反复，因此，能不能尽量提前把方案定下来，就决定了前期开发的速度的快慢。所以接下来反映到会议体系上，就是前置前置再前置，尽快把设计方案定下来，提前决策，以实现拿地即开工的效果，缩短工期。如下图所示，碧桂园要求在支付首笔土地款之前完成如下会议和决策。 从上图中可以看出，碧桂园要求在拿地前完成11项重大决策，涉及到定位、方案、景观、一二级计划、合约规划、报批报建等等，内容非常广泛，但都是影响后续开发的关键点，通过前置会议决策这样的方式，把关键环节及要点定下来，就可以保障拿地就可开工，快速开发，快速销售。 2、抓大放小：抓重点攻难点 碧桂园在发展前期，为了控制项目风险，在项目开发各阶段设置了相对较多的关卡和决策点，并且通过里程碑会议的方式来固化，这适应了成长期的要求。但企业规模到500亿级乃至1000亿级的时候，基于控风险考虑的这种会议关卡就会影响整个项目的效率，因此，碧桂园针对会议决策点做了大幅简化聚焦，主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交楼会和分期总结会这6个会。 上述六个会议核心的目标是：通过交底会实现投资团队向开发团队的交接;通过预备会完成前置方案决策与评审，实现拿地即开工的要求;通过启动会则明确项

碧桂园房地产SWOT分析

碧桂园房地产的SWOT分析 一、公司简介 碧桂园是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业。 碧桂园创建于1992年，沐浴改革开放阳光雨露，持续发展壮大；2006年，获中国工商行政管理局认定为“中国驰名商标”，为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一。2007年，碧桂园在香港联交所主板上市；同年9月，成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国内地综合指数成分股。 以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”为企业使命，二十年来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。碧桂园项目选址多位于城市发展潜力区，实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。正如碧桂园董事局主席杨国强在各类场合多次提到：“碧桂园的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴的让利。碧桂园要少赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。” 截止2012年6月30日，集团已经拥有110个项目(其中109个在中国，一个在马来西亚)。在国内的项目中，64个位于广东省，45个位于其他省份。 作为国内著名的综合性房地产开发企业，碧桂园下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业，旗下已有三十余家挂牌五星级或五星级标准酒店开业。20年来，碧桂园直接提供就业岗位5万多个，间接创造就业岗位逾20万个；本着人才本土化战略，碧桂园项目优先考虑当地劳动力就业；对"40/50"年龄段人员给予特别关注。 碧桂园矢志成为“有良心、有社会责任感的阳光企业”；同时，碧桂园及其创始人热心于社会公益慈善事业，集团建立了完善的社会责任体系，包括定点扶贫、公益教育、医疗卫生、志愿服务等系列公益项目，历年捐赠约17亿元。