房地产开发成本核算程序及举例
房地产开发成本的组成内容
为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：
1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
房地产开发成本核算程序
房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程
开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：
1、归集开发产品费用
由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。
（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分成本项目
客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：（1）“4301开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。
（2）“4302开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。
按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。
3、计算并结转已完开发产品实际成本
计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即
借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。
4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。
即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。
房地产开发成本的确定
对于房地产开发公司来说，根据《企业所得税暂行条例》第六条、第七条、《企业所得税暂行条例实施细则》第八条、《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四条、第六条、第八条、第九条，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
那么，对于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？
1、根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条第（二）项的规定，已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。
2、至于广告费列支的问题，根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2％以内据实扣除。但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了《关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知》（国税发[2001]89号），根据该《通知》第一条的规定：自2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出。另外，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
3《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条第（二）项第十二、十三款是这样分别规定的：开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除；成本对象报废和毁损损失。
成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
4、借款利息支出，按照下列方法对成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除：
（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
土地开发成本的核算
一、土地开发支出划分和归集的原则
房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。
现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”账户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。
二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
（一）土地开发成本核算对象的确定
为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：
1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；
2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。
成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
（二）土地开发成本项目的设置
企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：
（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；
（2）前期工程费；
（3）基础设施费；
（4）开发间接费。
其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。
三、土地开发成本的核算
企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。
为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
四、举例说明土地开发成本的核算
如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：
301 351
商品性土地自用土地
支付征地拆迁费 78 000元72 000元
支付承包设计单位前期工程款20 000元18 000元
应付承包施工单位基础设施款25 000元18 000元
分配开发间接费 10 000元
合计 133 000元108 000元
1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借；开发成本——商品性土地开发成本 78 000
开发成本——自用土地开发成本 72 000
贷：银行存款 150 000
2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：
借：开发成本——商品性土地开发成本 20 000
开发成本——自用土地开发成本 18 000
贷：银行存款 38 000
3、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：
借：开发成本——商品性土地开发成本 25 000
开发成本——自用土地开发成本 18 000
贷：应付账款——应付工程款 43 000
4、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：
借：开发成本——商品性土地开发成本 10 000
贷：开发间接费用 10 000
同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。
五、已完土地开发成本的结转
已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。
为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账：借：开发产品——土地 1002 000
贷：开发成本——商品性土地开发成本 1002 000
为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，
则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。
假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出540 000元共648 000元。这块土地用于建造151出租房和181周转房，其中151出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转181周转房开发成本的土地开发支出为288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：
借：开发成本——房屋开发成本 648 000
贷：开发成本——自用土地开发成本 648 000
如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”
账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。
前期工程费用的核算
房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
基础设施费用的核算
房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并
记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。
建筑安装工程费用的核算
房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。
如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为：
101 商品房630 000元
102 商品房504 000元
合计 1134 000元
则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计设例中：
101 商品房 1080000元×630000元÷1134000元＝600000元
102 商品房 1080000元×504000元÷1134000元＝480000元
采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。
施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。
配套设施开发成本的核算
一、配套设施的种类及其支出归集的原则
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）
开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。
按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：
1、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；
2、对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；
3、对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。
由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。
二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。
三、配套设施开发成本的核算
企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：
某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率
配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%
式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。
例如：某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：
101 商品房1000 000元
102 商品房900 000元
151 出租房800 000元
181 周转房800 000元
201 大配套设施——商店500 000元
251 幼托设施320 000元
幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%
各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：
101商品房：1000 000元×8％＝80 000元
102商品房：900 000元×8％＝72000元
152出租房：800 000元×8％＝64000元
182周转房；800 000元×8％＝64000元
201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元
按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。
现举例说明配套设施开发成本的核算如下：
如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：
201 251 252
商店水塔幼托
支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000
支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000
应付承包施工企业基础设施工程款50 000 30 000 50 000
应付承包施工企业建筑安装工程款200 000 245 000 190 000
分配水塔设施配套设施费35 000
分配开发间接费55 000
预提幼托设施配套设施费40 000
1、则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本 105 000
贷：银行存款 105 000
2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本 80 000
贷：银行存款 80 000
3、将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本 765 000
贷：应付账款——应付工程款 765 000
4、分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作；
借：开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000
贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000
5、分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000
贷：开发间接费用 55 000
6、预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本——商店 40000
贷：预提费用——预提配套设施费 40000
7、同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。
四、已完配套设施开发成本的结转
已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本：
1、对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账厂的贷方转入“开发产品——配套设施”账户的借方，作如下分录入贴：
借：开发产品——配套设施 460000
贷：开发成本——配套设施开发成本 460000
配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。
2、按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如下分录入账：借：开发成本——房屋开发成本 265000
开发成本——配套设施开发成本 35000
贷：开发成本——配套设施开发成本 300000
3、对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：借：预提费用——预提配套设施费 320 000
贷：开发成本——配套设施开发成本 320 000
如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本
或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。
房地产开发间接费用的核算
一、开发间接费用的组成和核算
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：
1、工资
指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
2、福利费
指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。
3、折旧费
指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4、修理费
指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
5、办公费
指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6、水电费
指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7、劳动保护费
指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8、周转房摊销
指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
9、利息支出
指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
10、其他费用
指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。
开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：借：开发间接费用
贷：应付工资
应付福利费
累计折旧
递延资产
银行存款
周转房——周转房摊销
必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。
开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。
二、开发间接费用的分配
每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下：
开发产品编号名称直接成本
101 商品房50 000
102 商品房120 000
151 出租房75 000
181 周转房70 000
201 大配套设施——商店80 000
301 商品性土地125000
合计520 000
根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：
101商品房：50000元×41600元÷520000元＝50 000元×8%＝4 000元
102商品房：120 000元×8%＝9 600元
151出租房：75 000元×8％＝6 000元
181周转房：70 000元×8％＝5 600元
201大配套设施：80 000元×8％＝6 400元
301商品性土地；125 000元×8％＝10 000元
根据上面计算，就可编制有如下所示的开发间接费用分配表：
开发间接费用分配表
2000年5月单位：元
开发项目编号名称直接成本分配开发间接费
101商品房 50 000 4 000
102商品房 120 000 9 600
151出租房 75 000 6 000
181周转房 70 000 5 600
201大配套设施 80 000 6 400
301商品性土地 125 000 10000
合计 520 000 41 600
根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：
借：开发成本——房屋开发成本 25 200
开发成本——配套设施开发成本 6 400
开发成本——商品性土地开发成本 10 000
贷：开发间接费用 41 600
外贸成本核算(举例)
外贸成本核算（举例） (2008-12-04 11:23:24) 转载 标签： 分类：服装外贸相关知识 杂谈 在国际货物运输中，经常使用的是20英尺和40英尺集装箱，20英尺集装箱的有效容积为25立方米，40英尺集装箱的有效容积为55立方米。出口商在做报价核算时，建议按照集装箱可容纳的最大包装数量来计算报价数量，以节省海运费。 在主页的"产品展示"中查看产品详细情况，根据产品的体积、包装单位、销售单位、规格描述来计算报价数量。 例1：商品03001(三色戴帽熊)的包装单位是CARTON(箱)，销售单位是PC(只)，规格描述是每箱装60只，每箱体积为0.164立方米，试分别计算该商品用20英尺、40英尺集装箱运输出口时的最大包装数量和报价数量。 解：每20英尺集装箱： 包装数量＝25÷0.164＝152.439，取整152箱 报价数量＝152×60＝9120只 每40英尺集装箱： 包装数量＝55÷0.164＝335.365，取整335箱 报价数量＝335×60＝20100只 例2：商品01006(蓝莓罐头)的包装单位是CARTON(箱)，销售单位是CARTON(箱)，每箱体积为0.0095立方米，试分别计算该商品用20英尺、40英尺集装箱运输出口时的最大包装数量和报价数量。 解：每20英尺集装箱： 包装数量＝25÷0.0095＝2631.578，取整2631箱 报价数量＝2631箱 每40英尺集装箱：
包装数量＝55÷0.0095＝5789.473，取整5789箱 报价数量＝5789箱 注意：由于该商品的包装单位和销售单位相同，故此例的报价数量＝包装数量。 (二)采购成本核算 通过邮件和供应商联络，询问采购价格，用以成本核算。 例如：商品03001"三色戴帽熊"，供应商报价为每只6元，求采购9120只的成本？ 解：采购成本＝6×9120＝54720元 (三)出口退税收入核算 记下产品展示中的"海关编码"，在主页的"税则查询"中，输入"海关编码"，点"搜索"按钮，查询增值税率和出口退税率。 例如：在产品展示中查到商品03001的海关编码是95034100。在税则查询中，输入"95034100"，点"搜索"按钮，可查出增值税率为17%、出口退税率为15%。已从供应商处得知供货价为每只6元(含增值税17%)，试算9120只三色戴帽熊的出口退税收入？ 解：退税收入＝采购成本÷（1＋增值税率）×出口退税率 ＝6×9120÷（1＋17%）×15% ＝7015.38元 (四)国内费用核算 国内费用包括：内陆运费、报检费、报关费、核销费、公司综合业务费、快递费。 在主页的"费用查询"中，查到内陆运费为每立方米100元，报检费120元，报关费150元，核销费100元，公司综合业务费3000元，DHL费100元。 其中：内陆运费＝出口货物的总体积×100 总体积＝报价数量÷每箱包装数量×每箱体积 例如：商品03001的描述为"每箱5打，每打12个"，表示每箱可装60个，每箱体积0.164
房地产开发公司如何进行成本核算方法(1)
房地产开发企业如何进行成本核算 房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。 一、房地产开发成本的组成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分： 1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。 2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但
难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%. 3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。 二、加强房地产开发企业的成本核算策略 1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。 房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为
成本核算实训报告
成本核算实习报告 爲了更好的完成學校規定的實习計划，也爲了鍛炼自己和提高自己的實践操作能力，而且作为畢业後的第一次實践機会，也是理論與實际相結合的比较的最好機会，所以本人在2010年1月在东莞美邦石化有限公司实习工作。 通过实习对企业生产成本的核算有了更加具体的了解，美邦石化有限公司主要从事罐装润滑油,重油的生产和销售业务，公司的规模較大，关于财务论文网的分工也比较明细。在此次实习中，我主要的岗位是成本会计，因此主要实习了公司的生产成本核算，对成本会计的工作有了进一步的了解。 在实习中，我参与了1月到3月的生产成本核算工作，如下：①计算每日生产成本，原材料的均价，根据業务的發生取得原始憑证，將其登记賬憑证②根据記賬憑证登记成本明細賬，③编制生产成本日结表④到编制成本月结表。 每一个过程都有前輩的教育和指导，雖然在工作中遇到不少困难但都迎刃而解了。认真学习了生产成本的核算过程，真正从课本走到了现实中，从抽象的理论回到了实际工作的。在这过程中，我努力工作，严格要求自己，虚心向公司的财务学习。 實习過程中，我发现会计是一门实务与理论结合性很强的学科，尽管自己学过这门课程，但是在开始操作具体业务时，觉得又和书上的有些不同，实际工作中的事务是细而杂的，只有多加练习才能牢牢掌握。在工作中，仅靠我们在课堂上学习到的知识是远远不够的，我们必需在工作之余不断的给自己充电，在扎实本专业的基础上也要拓宽学习领域。同时在实际的工作中遇到问题时要多向他人请较。人际沟通也是非常重要的一点，如何与人打交道是一门艺术，也是一种本领，在工作中是不能忽视的。课本上学的知识都是最基本的知识，不管现实情况怎么变化，抓住了最基本的就可以以不变应万变。刚开始实习的时候总是觉得课堂上学到的知识用不上，尤其是我现在的这个岗位，书上的那些财务会计啊，税务计算啊，都跟工作沾不到边，觉得很受挫折。渐渐的，我发现，假如没有书本的知识作为铺垫，又哪能迅速掌握工作内容呢?成本会计要求我们必需熟悉整个生产流程，并根据一些相关的数据做出决策，要不然每日计算出来的生产成本只是一长串冰冷的数字，毫无意义可言。 实习至今，我主要的问题是没有下生产车间及时了解生产情况，导致对一些产品的生产流程不是非常了解，对于产品的规格型号只是在相关的用量表上查找，没有实际了解，这将影响到成本的核算工作，在接下来的工作中，应该加强对产品的了解，让自己在工作中更能得心应手。尽管成本会计的工作显得单调而繁琐，但是只要自己认真学习，认真工作，就可以在工作中发现乐趣的。 實习期間，我每天行走在飛速發展的城市中，穿行干行色匆匆的人群裏，我感受到工作的壓力，生活的艱辛。爲了盡快舞裝自己，讓自己有底氣走向社会，面对未来，我要努力地闖出屬于自己的天地。 最后，感謝大家給了我應難得的實习機会，感谢各位前輩給予我的悉心教導和幫助!篇二：成本会计实训报告 石家庄学院经系成本会计实训报告 学期姓名：学号：班级：指导教师： 成本会计实训报告 前言 时间： 地点： 实习目的：了解成本核算的基本程序，熟练运用各种成本计算方法，提高成本核算的实际操作能力，巩固会计学基本理论知识，为以后的学习和工作打下良好的基础。 任务：材料费用的归集与分配，外购动力的归集与分配，工资费用的归集与分配，制造
成本核算相关问题实例解答
成本核算相关问题(实例解答) 关于成本核算方法、步骤、成本分析的简单回复 成本核算的方法根据企业生产产品的特点来定：主要看产品是否是多步骤生产（生产工艺的特点）；半成品是否有销售的情况（如果有销售，可能需要采用分步核算，以便准确核算半成品的成本）；工作（成本/生产）中心是按照产品来分还是工艺来分。 如何核算成本：首先归集产品的材料成本，一般都需要技术部门提供产品的BOM（物料清单），以确保按订单或者生产计划生产的时候领料的准确。（一般会问生产线出现来料不良和损坏怎么处理：退仓并补领即可，损坏部分需要当月预提计入制费，损坏材料报废的时候，冲预提，并将报废材料的价值从原材料科目转出，来料不良属于供应商的责任，退返供应商有退货和换货两种处理方式）。 接下来是直接人工的分摊：选择投入工时或者完成工时来分摊当月的人工费。在线是否分摊人工，可根据公司的在线是否比例小，而且在线的量较稳定，一般公司都希望不要将费用分摊给在制品，如果核算在制品的人工，可以根据投入工时、完工程度、投料的比重作为依据来分摊。 制费的分摊：选择投入工时或者完成工时或者机器工时来分摊当月的制费，也可选择人工工时和机器工时并行的办法（部分费用采用机器工时分摊，部分采用人工工时分摊）。在线是否分摊，同直接人工的做法。 成本分析：可按当月销售分析毛利率、净利率；完全成本法（做分产品损益表将期间费用选择一定标准分摊给产品）下的净利率；可按当月生产当月全部销售的假设做以上两个成本分析表（因为当月的实际业绩并未在销售中全部体现，当月的生产全部销售与当月投入的成本费用配比，更能反映企业的经营成果）；费用的分析，可以做当月的人工、制费、期间费用除当月的投入工时、销售工时，以便与以前月份的单位工时费用比较。发现费用异常需要查找原因，给管理提供有用的信息。 一、库存物流与总账信息流的对应关系表 物流（材料/人工/费用状态）信息流（总账） 材料采购入库/退货应付账款、原材料增加/减少 材料的报废申请/退港或者作为废品出售费用预提，材料转入报废仓，不涉及材料/原材料减少冲预提 直接材料的领用原材料减少，生产成本－直接材料增加 辅料的领用（产品上不直接体现，价值低）制造费用增加，原材料减少 生产线材料损坏退损坏仓/来料不良仓生产成本－直接材料减少，原材料增加 来料不良退返供应商（退货/换货）原材料减少，应付账款减少/从来料不良仓调拨到换货仓直接工人劳动的消耗应付工资，生产成本－直接人工增加 制费的归集、分摊制造费用转出，生产成本－制造费用增加 成品半成品完工入库半成品、库存商品增加，生产成本的三个明细科目转出 成品销售收入/销售成本结转应收账款、主营业务收入/主营业务成本增加、库存商品减少 全年销售成本结转金额的核实与总账主营业务成本勾稽（成本倒扎表） 工单在制明细表（ERP系统可提供）生产成本－直接材料、直接人工、制造费用 二、库存账与总账对账：库存材料/辅料于总账原材料科目一致；半成品仓半成品于总账半成品一致；成品仓成品与库存商品科目一致；在线的材料及工单（生产任务书）投入未结转部分的人工制费与总账生产成本科目余额一致。 *物流与信息流的对应，如出纳的现金与现金日记账必须对应同理，故所有物流的转移、领用、报废、入库、退货、销售、处置都需要在总账做相关的分录。
房地产企业开发成本核算及分配
一、房地产企业成本核算的对象 但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实际业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依据来确定成本归集对象，我们不能去武断地评价哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。还有可能出现人为地调节利润的情况，从而使信息的真实可靠性大打折扣。 笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算对象，不管是该项目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的.所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反映出开发产品的成本。于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的。所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。 二、房地产企业成本归集 与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结构。在开发成本一级科目下设置“土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在设立三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容一致，或者说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集，同时对于成片、分批开发的相近的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、甲小区——普通多层等，对于受益对象较多或是整个立项项目都需要承担的公共成本，在核算时要做详细的记载，以便于今后的分步分配计算。 合理归集完全部开发成本后，最关键工作就是成本的分配了。在此前，我们要讨论一下单位成本的对象问题，以往大家都是计算出全部开发产品的单位建筑面积或可售面积成本，(即直接用总成本除以总的建筑面积或可售面积)，进而根据各产品对象的面积乘以单位面积成本就计算出单个开发产品的销售成本了，有些企业甚至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细户，当然，这对于一些规模小、开发产品较为单一的项目来说这样分配是不会影响
某项目成本测算与费用分析报告
西西4#地项目 成 本 测 算 及 · 费 用 分 析 二零零三年十月三十一日$
一、总论 1、项目概况： 北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。 西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。 2、建设规模及经济技术指标 本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。 项目技术指标如下： 占地面积：平方米 总建筑面积平方米 其中：地下建筑面积63760平方米 地上建筑面积151106平方米 层数：地上：15层 地下：4层 檐高：米 容积率： 停车位：996个 绿化率：% 建筑形式：共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑， 其中： 1#楼：地上建筑面积为19001平方米，1-5层为商业部分共8738平方米，6-11层为办公部分共10263平方米。 2#楼：地上建筑面积为46879平方米，1-5层为商业部分共21213平方米，6-11层为餐饮娱乐部分共25666平方米。 3#楼：地上建筑面积为52944平方米，其中1-5层为商业部分5736平
方米，1-6层为剧场13853平方米；8-11层为影院7354平方米， 6-11层为休闲娱乐11946平方米；12-15层为办公部分共14055 平方米。 4#楼：地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业部分共10544平方米，1-15层为办公部分共21738平方米。 西西4#地楼层功能分布图 二、费用估算 1、项目的成本估算：
产品生产成本计算实例
产品生产成本计算实例 华天公司xx年12月，生产A、B两种产品所发生的各种生产费用按其用途归集。 A、B两种产品生产费用计算表 产品名称完工产 品数量 直接 材料 直接 人工 制造 费用 合计 A产品100台19 600 13 680 B产品150台42 400 4 560 合计62 000 18 240 14 952 95 192 （1）设按A、B产品的生产工人工资分摊制造费用。 每元工资应负担的制造费用：14 952/（12 000+4 000）=0.934 5 A产品应分摊的制造费用:12 000×
0.9345=11 214元 B产品应分摊的制造费用:4 000×0.934 5=3 738元 经过分配,可编制会计分录: 借:生产成本-A产品 11 214 -B产品 3 738 贷:制造费用 14 952 (2)登记A、B产品“生产成本”明细账 生产成本明细分类账 产品品种或类别：A产品单位：元 年凭 证号码摘 要 借方（成本项目） 贷方借 或 贷 余 月日直接 材料直接 人工 制造 费用 合计 生 产 耗 19600 19600 借 1
材 料 分 13680 13680 借 3配 工 资 及 福 利 费 11214 11214 借 4分 配 制 造 费 用 44494 平 -结 转 完 工 产
生 产 成 本 本 期 发 生 额 和 余 额 19600 13680 11214 44494 44494 平 - 生产 成本明细分类账 产品品种或类别：B产品 单位：元 年凭 证号摘 要 借方（成 本项目）贷 方 借 或 余 额 月日直直制合
房地产开发成本核算程序及举例
房地产开发成本的组成内容 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。 房地产开发成本核算程序 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：
房地产开发成本核算及科目设置
精心整理 地产开发成本核算及科目设置 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资 料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归问题，馈。 4.4.14.1.14.1.24.1.3 4.1.44.1.54.1.64.1.74.1.84.24.2.14.2.1.14.2.1.2便于成本费用的归集； 4.2.1.3利于成本的及时结算； 4.2.1.4适应成本监控的要求。 4.2.2成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还 应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房 屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补 偿费。 D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出， 农作物补偿费，危房补偿费等。 4.3.2.2开发前期准备费： 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： A、勘察设计费
成本核算报告
1、成本核算报告的用途是什么？ 答：成本核算报告的用途：通过核算每张工单的成本，分析每个工单的产品增加值和评价企业当月的成本高低及利率水平，为企业领导决策提供依据。 2、都有谁拿到报告？ 答：（1）公司的客服部以及市场部的同事需要成本核算表作参考，以便决定某些客户的订单是否可接； （2）每个月将成本核算汇总表交给财务部朱经理查看，并审核签名。最终扫描放在网络盘U28上，以便相关人员参考。 3、报告中所列的书名，是当月已经完成的工作还是半成品？ 答：成本核算汇总表中所列的书名，是当月已经完成的产成品。 4、报告中的资料是从哪儿得到的？比如用什么纸，销售价格等及其他那些排头所列的。每个项目请仔细过一遍，还有外发。还有人工，资料怎么得出的？ 答：成本核算表的资料是由相关部门提供的。 （1）用纸的资料是从ERP系统提取得到的； （2）版房用版的资料是由印前部提供的“CTP锌版使用明细表”； （3）INK、车房用油的资料是由印刷部提供的“工时汇总表”； （4）轮转部INK的资料是由轮转部提供的“轮转工序成本卡”； （5）较机时间、工作时间的资料是由印刷部、轮转部提供的“工时汇总表”； （6）钉装用料和钉装工时的资料是由钉装部提供的“工时汇总表”； （7）运输费的资料是由船务部提供的“NS-TO-HK”和“国内成品出货统计表”。 5、这个报告多久作一次？ 答：成本核算汇总表每个月做一次。 6、谁做的？ 答：目前，成本核算汇总表是由财务部成本会计周小娥做的。 7、列出的标题是否包括在大陆销售的？如果包括大陆销售的，这些资料是从哪儿得到的？答：在成本核算汇总表中，包括在大陆销售的书和境外销售的书。其中在大陆销售的书，资料是从国内市场部得到的。
房地产开发成本核算指导书
LEVETT&BAILEY 房地产开发成本核算指导书 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间 的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规 定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象 的成本情况。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成 本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构 划分成本核算对象。 4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设 施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本 核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开 发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对 象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 4.3 成本费用项目及核算内容 4.3.1 成本费用项目 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项： 4.3.1.1 土地获得价款 4.3.1.2 开发前期准备费 4.3.1.3 主体建筑工程费 4.3.1.4 主体安装工程费 4.3.1.5 社区管网工程费 4.3.1.6 园林环境工程费 4.3.1.7 配套设施费 4.3.1.8 开发间接费 4.3.2 各成本项目的核算内容 4.3.2.1 土地获得价款 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政 府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占 用税，土地变更用途和超面积补交的地价。 B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的 房屋成本和相应税金等。
成本工作总结4篇
成本工作总结4篇 xx年上半年财务工作在公司领导的正确指导及各位同仁的共同努力下，各项工作取得了较大的进展，回顾半年来的工作，我个人工作以成本核算为重心，做好日常费用报销和采购核算工作，通过加强自身学习、努力掌握生产工艺流程以及严格执行费用报销制度等措施不断提高会计服务质量，促进工作正常有序地进行，圆满完成了各项财务工作。作为我个人而言，上半年的工作让我感受颇深，现将工作总结如下： 一、积极做好成本核算和费用报销工作。 负责公司成本核算工作，成本管理是财务工作中重要的一项工作内容，只有掌握生产工艺才能准确的计算成本，工作期间我认真学习公司生产工艺流程，主要包括产品结构构成、产品生产工艺、设备运转基本知识等，在费用报销和付款单据审核过程中，做到及时准确，严格把关，把不符合公司报销规定和付款条件的单据予以退回，责令整改。具体工作如下： (一)积极协调各部门做好成本核算的基础工作。成本管理工作来说，它是一项综合性很强、涉及面很广的管理工作，仅靠财会部门和成本会计工作是难以完成的。为了使公司成本管理工作有计划地进行，根据我自身工作特点，发挥成本岗位主导作用，积极协调生产统计和仓库保管员对账，到生产现场和仓库进行实物盘点工作，做到账账相符，账实相符，协调各部门，做好成本管理基础工作。 (二)及时、正确地进行成本核算，开展成本分析。制定公司成本核算规程，及时准确的核算成本。成本核算在月末生产和仓库、财务对账正确，现场成品、废料盘点结束后，三日内完成成本核算。在完成成本核算基础工作后，认真、全
面地开展成本分析工作。通过成本分析，分析出影响成本升降的各种因素及其影响程度，正确评价公司内部各有关单位在成本管理工作中的成绩和公司成本管理工作中的问题，从而促进成本管理工作的改善，提高企业的经济效益。 (三)严格审核和控制各项费用支出，努力节约开支，不断降低成本。在审核公司报销单据过程中，严格按照国家有关成本费用开支范围和开支标准，以及公司各项制度和规定，严格控制各项费用的开支，审核各部门是否按照规定办理，签是否齐全等，并积极探求节约开支、降低成本的途径和方法，以促进公司更好的节约成本，提高效益。 二、与成本会计交接，交出成本岗位工作，与原财务部长交接，接手财务部工作。 (一)4月份根据公司安排着手成本会计交接工作。首先为接手人详细介绍工作内容和岗位职责，其次为接手人进行会计电算化软件方面的培训和指导，在为期两个月的时间内完成交接工作，接手人基本能顺利开展工作，为公司工作持续稳定的开展做好了基础。 (二)6月末根据公司人事调整安排，进行财务部门工作交接。 1、接手部门日常事务和基础工作。 2、核对现金、银行账务，盘点现金、银行和承兑汇票。 3、做好银行、税务和项目贷款工作的交接。 4、做好账目核对，完善交接手续。
房地产业成本核算办法
房地产业成本核算办法 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1.土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4.代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
房地产开发企业开发成本核算科目明细表
房地产开发企业开发成本核算科目明细表 土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工配套设施费开发间接费 程费 A 、政府地价及市政 A 、勘察设计费：（ 1） A 、基础造价：包括土 A 、室内水电管线设 A 、室外给排水系统 A 、绿化建设 A 、在开发小区 A 、工程管理费：（ 1）支付给配套费：支付的土地勘测丈量费：包括初石方、桩基、护璧（坡）备费：（ 1）室内给费：（ 1）室外给排水费：包括公共内发生的不会聘请的项目或工程监理单位 出让金、土地开发勘、详勘等。主要有工程费、基础处理费、排水系统费（自来系统费：主要包括小绿化、组团宅产生经营收入的费用（ 2）预结算编审费：费、向政府交纳的大水文、地质、文物和桩基咨询及检测费。水 /排水 /直饮水。区内给水管道、检查间绿化、一楼的配套设施支支付给造价咨询公司的预结 市政配套费、交纳的地基勘察费、沉降观（ 2）室内采暖系统井、水泵房设备及外私家花园、小出算编制、审核费用。（ 3）行政契税、土地使用费、测费、日照测试费、费（ 3）室内燃气系接的消火栓等费用。区周边绿化支管理费：直接从事项目开发部耕地占用税、土地变拔地钉桩验线费、复统费（ 4）室内电气（ 2）雨污水系统费出。门的人员工资、奖金、补贴等更用途和超面积补线费、定线费、施工工程费：包括楼栋用。人工费以及直接从事开发部交的地价放线费、建筑面积丈及单元配电箱、电门的行政费（ 4）施工合同外量费等（ 2）规划设表箱、户配电箱、奖金：赶工奖、进度奖（ 5） 计费，规划费：方案管线敷设、灯具、工程质量监督费：建设主管部 招标费、规划设计模开关插座、含弱电门的质监费（ 6）安全监督费： 型制作费、方案评审工程管、盒预埋。建设主管部门的安监费（ 7） 费、效果图设计费、工程保险费 总体规划设计费。设 计费：施工图设计 费、修改设计费、环 境景观设计费等。其 他：可行性研究费、 制图、晒图、赶图费， 样品制作费等（ 3） 建筑研究用房费：包 括材料及施工费 B 、合作款项：补偿 B 、报批报建增容费； B 、结构及粗装修造 B 、室内设备及安装 B 、室外采暖系统费： B 、建筑小品：B、在开发小区 B 、营销设施建造费：（ 1）广合作方的地价、合作（ 1）报批报建费：价：主要包括砼框架费：（ 1）通风空调主要包括管道系统、雕塑、水景、内发生的根据告设施及发布费：车站广告、项目建房转入分配包括安检费、质检（含独立桩基和条基系统：包括空调设热交换站、锅炉房费环廊、假山等法规或经营惯路牌广告（ 2）销售环境改造合作方的房屋成本费、标底编制费、交等减基础）、砌体、找备及安装费用、空用。例经营收入归费：会所、推出销售楼盘（含及相应的税金易中心手续费、人防平及抹灰、防水、垂调管道、通风系统于经营者或业示范单位）周围等销售区域销报建费、消防配套设直运输、脚手架、超费用。（ 2）电梯安委会的可经营售期间的现场设计、工程装饰
关于XX公司成本核算的调研报告
关于XX公司成本核算的调研报告 摘要:成本核算是企业管理和财务决策中最重要的一个环节，在市场经济条件下，企业要想在竞争中取胜，必须降低生产成本，做好成本核算，着力提高利润水平。我们通过成本核算，可以计算出产品实际成本，可以作为生产耗费的补偿尺度，可以确定企业盈利的依据，便于有关部门制定产品价格和企业编制财务成本报表的依据。 关键词：企业管理、成本核算、对策 一、调研目的： 反映和监督各项消耗定额及成本计划的执行情况，以便控制生产过程中人力、物力和财力的耗费，从而做到增产节约、增收节支。 二、调研方法： 通过有关人士的介绍和网上查阅相关的资料文件档案等方式，作了较为细致的调研 三、调研内容： （一）、联发集团的成本核算的现状 该公司属于纺织品行业，纺织品行业的成本核算处理比较复杂，目前正常生产所领用的材料主要有两种出库类别，一是生产领用，二是加工领用，这两种出库类别的实质是一样的，也即这种方式所发出的材料，均将构成产品成本的实体，发出的材料将全部记入当期相应的产品中。如果出库类别混乱，或者在开单业务中乱用出库类别，会使得成本材料的构成不正确。在这种情况下，很多产品的成本算出来就未必是精确的，会给企业的成本核算造成很大的误差和困扰。 （二）存在的问题 1、员工专业知识缺乏，缺少专职的成本核算人员 联发集团地处海安经济开发区，纺织员工大多为妇女，而她们对于成本核算的知识了解的并不是很深入，如果出库类别混乱，或者在开单业务中乱用出库类别，会使得成本材料的构成不正确。在这种情况下，很多产品的成本算出来就未必是精确的。会给企业的成本核算造成很大的误差和困扰。 2、员工在领用材料方面的串料情况。 这在公司内部是常有的事，如果这种现象做为生产人员没有很好的管理与控制方法，成本的核算也会受到影响。由于生产的产品类型很多，而这个问题可能会导致核算产品的成本时候出现误差。当然由于中间半成品较多，成本核算处理也较多，也会对产品的核算造成一定的误差。 3、计算出来的产品成本的准确性不高。 纺织品公司难免通常有委托加工的时候，每个公司做的都不同，每次来对账的时间也不同，这给公司的账造成一定的困扰。有些账目的数字准确度不高。
成本测算实例
一、建设规模 出让土地面积10730平方米，合16.09亩。土地用途：商业、办公、住宅综合用地，土地级别：四级，建筑密度不大于30%，容积率暂按4.25计算，绿地率大于30％。 （一）按建筑面积划分 总建筑面积：50260㎡ 其中：地上建筑面积：45610㎡（高层住宅25920㎡+商业800㎡+ 多层办公5000㎡+高层办公13890㎡）。 地下建筑面积：4650平方米（含人防面积2000㎡）。 （二）按功能区划分 1、商业、办公建筑面积：19690㎡（含返还面积16000㎡）。 2、地下室面积：4650平方米（含人防面积2000㎡）。 3、住宅建筑面积：25920㎡。 （三）停车位151个 1、地下室停车位：99 个。 2、露天停车位40个。（A地块12个+B地块28块） 3、架空层停车位12个(暂定)。 ※特约条件：受让方无偿返还市政府指定单位办公建筑面积16000㎡。 （以上数据来源于初步总平设计方案，准确数据以日后规划部门批准的 方案为准） 二、建设成本 （一）建安造价 1、高层住宅：25920㎡×1700元/㎡＝4406.4万元 多层办公：5000㎡×1400元/㎡=700万元 高层办公：13890㎡×1800元/㎡=2500.2万元 商业：800㎡×1700元/㎡=136万元 2、人防地下室：2000×2400=480万元 3、非人防地下室：2650×2200=583万元 人防器材、设备：50万元 消防器材、设备+水池：300万+150万 低层办公建筑人防异地建设费：15万元 小计：9320.6万元 （二）区内外五通一平配套 4、道路、绿地等配套：10730㎡×30%×200元/㎡＝64.38万元 5、水电立户、小区内道路及排污管道：45610㎡×150＝684.15万元 区外道路退让：2348.1㎡×200=46.96万元-拨付40万元=6.96万元 小计：755.49万元 （三）服务行业费用 6、建筑综合设计费用：50260×35＝175.91万元 7、监理费用：9320.6×1%＝93.21万元 8、勘探费用：9320.6×0.7％＝65.24万元 9、放样、测绘费：50260×1.5元/M2=7.54万元 10、招标代理费：9320.6×0.7％＝65.24万元 小计：407.14万元
成本核算报告
成本核算报告 Last revision date: 13 December 2020.
1、成本核算报告的用途是什么 答：成本核算报告的用途：通过核算每张工单的成本，分析每个工单的产品增加值和评价企业当月的成本高低及利率水平，为企业领导决策提供依据。 2、都有谁拿到报告？ 答：（1）公司的客服部以及市场部的同事需要成本核算表作参考，以便决定某些客户的订单是否可接； （2）每个月将成本核算汇总表交给财务部朱经理查看，并审核签名。最终扫描放在网络盘U28上，以便相关人员参考。 3、报告中所列的书名，是当月已经完成的工作还是半成品？ 答：成本核算汇总表中所列的书名，是当月已经完成的产成品。 4、报告中的资料是从哪儿得到的比如用什么纸，销售价格等及其他那些排头所列的。每个项目请仔细过一遍，还有外发。还有人工，资料怎么得出的 答：成本核算表的资料是由相关部门提供的。 （1）用纸的资料是从ERP系统提取得到的； （2）版房用版的资料是由印前部提供的“CTP锌版使用明细表”； （3） INK、车房用油的资料是由印刷部提供的“工时汇总表”； （4）轮转部INK的资料是由轮转部提供的“轮转工序成本卡”； （5）较机时间、工作时间的资料是由印刷部、轮转部提供的“工时汇总表”； （6）钉装用料和钉装工时的资料是由钉装部提供的“工时汇总表”； （7）运输费的资料是由船务部提供的“NS-TO-HK”和“国内成品出货统计表”。 5、这个报告多久作一次？ 答：成本核算汇总表每个月做一次。 6、谁做的？
答：目前，成本核算汇总表是由财务部成本会计周小娥做的。 7、列出的标题是否包括在大陆销售的如果包括大陆销售的，这些资料是从哪儿得到的 答：在成本核算汇总表中，包括在大陆销售的书和境外销售的书。其中在大陆销售的书，资料是从国内市场部得到的。