2016年中国大陆主要城市房地产投资前景分析
ULI Center for Capital Markets and Real Estate
城市土地学会
2016年中国大陆主要城市房地产投资前景分析
Urban Land Institute
Chinese Mainland Real Estate Markets 2016ULI Analysis of City Investment Prospects
关于城市土地学会(ULI)
城市土地学会（Urban Land Institute，下文简称“ULI”）是一家非营利性研究和教育组织，属美国税法501（c）3类免税单位，通过会员支持开展运作。自1936年成立以来，学会目前在全球拥有来自私营企业与公共部门的会员约38,000名，涵盖与土地利用及房地产开发相关的各个领域。通过最具权威的不动产论坛，城市土地学会致力于为地方、国内及国际行业领导者与决策人提供交流思想、信息与经验的开放式平台，共同打造更加美好的城市。
ULI的宗旨是在负责土地使用的议题上担任领导角色，并促进全球活力社区的建立和持续的发展。ULI致力于将房地产与土地利用政策领域的领导人汇集在一起，通过以下方式交流最佳的实践经验，更好地服务社区需求：
?通过指导、对话、解决问题的方式促进学会会员之间、学
会与外部机构之间的协作；
?探讨城市化、保护、再生、土地利用、投资与可持续发展
相关的问题；
?在尊重自然建造独具特性环境的纲领下，推进土地利用政
策与设计实践的发展；
?通过教育、应用研究、出版物与电子媒介等渠道分享知
识；
?维护涵盖各地的实践与成就的多元全球化网络，应对现存
和潜在的挑战。
关于城市土地学会资本市场及房地产研究中心ULI资本市场及房地产研究中心致力于跟踪、分析和探索全球房地产投资趋势。该中心的宗旨是通过教育、研究、创造知识、促进对话和建立联系，以提高ULI会员对房地产金融和资本市场的认识。该中心还研究涉及ULI会员切身利益的诸多话题，包括影响房地产各细分市场与经济趋势的因素等。关于城市土地学会亚太区
ULI在亚太地区拥有近1,800名会员，尤以日本、大中华区、新加坡、菲律宾及澳大利亚为主。地区总部位于香港，在东京亦设有办事处。ULI亚太区旨在汇聚行业领导，共同提升专业标准，寻求最佳的土地利用途径，倡导卓越实践。针对难以解决的棘手问题，借助各学科专家的力量找出负责的解决方案。ULI亚太区通过各类论坛、研究、出版物和电子媒介传播其专业知识，为该地区提供符合实际的有用信息，以促成根本性的改变。此外，ULI亚太区还建立起多元的本土专家网络，帮助亚洲城市迎接当前所面临的困难及未来可能出现的挑战。
ULI亚太区是在亚太地区政策信息和土地利用实践领域被公认的权威机构。
基本原则
?与各大高校、政府机构以及同类组织开展合作，不断增强
并传播城市土地学会的专业知识。
?因地制宜地处理当地土地问题。
?通过高品质项目提升学会的信誉。
?在本地区内吸收不同学科背景的优秀会员。
? 2016 城市土地学会版权所有。保留所有权利。
未经许可，本报告的任何部分不得以任何方式在世界任何地区以任何文字翻印、拷贝、仿制或转载，也不得将其录入任何信息存储与检索系统。
封面图片：上海陆家嘴。? 汇图网
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崇邦集团成立于2003年，由香港、新加坡、加拿大和荷兰投资者联合一支具有丰富房地
产开发经验的管理团队组成，专注在上海和周边地区投资开发具商业功能的城市综合体
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自成立以来，崇邦已参与投资开发七个具商业功能的城市综合体项目，其中五个在上
海，一个在昆山（苏州），一个在余杭（杭州），各项目的建筑面积从80,000平方米到
800,000平方米。崇邦除了参与项目的投资开发外，还承担各项目的策划、管理、招商及
营运。
崇邦现正筹划第二阶段的发展，重点为揉合传统商业和文化、旅游、科技、生态和环境
等功能业态的城市综合体。
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目录
报告摘要 2第一章：投资与开发前景 6上海（1） 11深圳（2） 12北京（3） 13广州（4） 15苏州（5） 16南京（6） 16杭州（7） 17武汉（8） 17厦门（9） 18珠海（10） 18成都（13） 19重庆（14） 19天津（16） 20佛山（18） 21西安（19） 21东莞（23） 22石家庄（29） 22大连（30） 23沈阳（33） 23其他城市精选评论 24第二章：各物业类型的参与趋势 29写字楼 31零售物业 36住宅 41工业/物流地产 46酒店 47第三章：影响房地产开发与投资的因素 51第四章：细分市场与宜居性排名 62附录：中国税收政策变化 72
报告摘要
《2016年中国大陆房地产市场：城市土地学会城市投资前景分析》—该项年度研究调查由城市土地学会（Urban Land Institute，下文简称ULI）主持，迄今为止已有六年。
这是一份由活跃在中国大陆房地产市场的领军人物评估33座中国内地最大城市投资和开
发前景及主要资产类别与相关专题的报告。2016年6月底至8月初期间，共有81位业内人
士参与问卷调查，40余位房地产行业领军人物接受访谈，以上调查与访谈构成了该报告
的主要内容。
为了反映以往参与者的关注程度，本年度报告删除了兰州、太原、乌鲁木齐和温州这四个城市，加入了位于广州附近的佛山，这是一座拥有七百万人口的城市。
在上一年度调查报告公布后大约15个月的时间里，中国内地大多数城市取消住房限购政策，而且中央政府继续推行自2014年开始实施的扩张性货币政策，因此楼市迎来强
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劲复苏。据2015年6月至2016年6月政府统计，调查中的每座城市新建住宅平均价格均有
所上涨，平均年增长率为8.9%。深圳、厦门、上海以及长江三角洲一些城市公布年度价
格上涨20%至47%。调查中大多数城市新建住宅库存显著下降，2016年6月新建住宅平均
去库存周期仅为六个月，假如政府不予以干预，那么房价可能仍将继续上涨。在一些房
地产市场发展过热的城市，例如深圳、南京、苏州，地方政府已经开始实行更加严格的
限制性政策，以期楼市回稳。
正如去年的调查报告预测，一线城市周边高铁贯通的城市，特别是位于长江三角洲
地区的城市楼市获得强劲复苏。随着高铁或地铁车程缩短至不到一小时，驾车一到两小
时，昆山和苏州很快将成为上海郊区，北京、深圳、广州周边城市也将越来越多地吸引
来自一线城市附近的购房者。天津滨海新区于家堡常被人称为中国的“鬼城”，现在通
过高铁贯通使其连接天津与北京的传统中心，一些受访者甚至对这里的房地产市场也抱
以谨慎乐观的态度。
虽然大多数城市住宅市场强劲复苏，但是写字楼市场与零售物业的发展结果却喜忧
参半。尽管北京、上海和深圳在今后几年中将有大量新建写字楼入市，特别是深圳和上
海，但是人们认为这些城市的写字楼市场仍然会获得健康发展。在信息技术与金融行业
的驱动下，这些市场对写字楼的需求依然旺盛。相比之下，大多数二线城市和三线城市
仍然存在供过于求的状况。经济发展强劲，特别是 IT 领域迅猛发展的城市，诸如南京和
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来的50%以上下降至15%到20%。一线城市和二线城市许多受访者表示其所在城市的百货商场纷纷关闭。即使是收取租金的方式也正从根本上发生变化：由于客户在实体店看货后，通过网络达成销售的比例越来越高，因此业主正在逐步取消营业额抽佣，开始更加依赖基本租金。
对于物流/工业地产的热情程度自去年起有所下降。该领域饱受过多资本追逐投资机遇以及拿地难之苦，一线城市尤甚。然而，一些受访者对于物流/
工业地产的未来发展保持乐观态度，称高质量仓库严重紧缺。
在影响发展和投资前景方面，中央政府通过撤回住房限购政策并降低首付款比例等措施，使楼市显著获得好转，甚至使一些城市楼市发展过快、过于迅猛。政府如何反应将极大地影响房地产行业，这是中国内地普遍存在的现象。其他主要问题包括改善公共交通运输系统，其中以高铁和地铁为主要代表，随着高铁和地铁的贯通，一线城市与周边城市之间的界线正在逐渐模糊。为了解决大多数城市商业地产供应过剩的问题，政府出台更加灵活的土地用途规划政策，以便开发商减少商业用地分配，这似乎是唯一可行的解决方案。
Global firm with a Chinese mainland investment strategy
在细分市场中，共享式办公空间最近获得很多关注。去年在前万科高管毛大庆创立
的优客工场和SOHO中国的带领下，经营者和办公场所的数量快速增长。美国最大的共享
式办公空间WeWork也于今年上半年在上海开办了第一个共享办公场所，获得来自包括中
国大型私募基金管理公司弘毅投资在内的中国投资者的股权融资。有活力的经济发展、
财富不断累积、人口结构变化以及新出台的二孩政策将为养老地产等细分市场创造更多
机遇。
在本报告中，宜居城市排名第一的是上海，其次是深圳。相较于生机盎然的经济发
展和健康的房地产市场，由于对空气污染和交通堵塞仍然没有解决之道，所以北京在宜
居城市排行榜上仍然比较靠后。大连和沈阳宜居城市排名下降程度最大，反映出中国东
北部城市疲软的经济态势，而且没有明显好转迹象。
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第一章
投资与开发前景
今年四个一线城市在投资与开发前景方面位居前四。上海排名第一，后面依次是深
圳、北京、广州，与受访者的总体反馈高度一致。
许多受访者表示一线城市，特别是上海和北京在中国内地经济下行的情况下提供了安全的避风港。截至2016年6月的12个月时间里，一线城市经历了最为猛烈的房价上涨，
深圳（47%）和上海（34%）领跑涨幅榜。
对于许多受访者而言，上海与其他一线城市相比仍然是最透明最具流动性的市场，提供众多投资机遇。深圳甲级写字楼总库存量翻番，未来两年将超一千万平方米，但是
深圳经济蓬勃发展，增长强劲，足以消化大量新建写字楼。北京的基本面保持强劲，新
建商业地产比较有限，但是中国首都有限的投资机遇令投资者感到沮丧。虽然广州是四
个一线城市中经济发展最弱的城市，但其房地产市场表现抢眼，截至2016年6月的12个月
期间，平均新建住宅价格上涨近20%。
本年度调查表明处于三大经济集群的城市排名与评分获得显著提升。如图1-2所示，投资前景排名提升幅度最大的八座城市分别是位于长三角地区的苏州、无锡、杭州、宁
波、南京；位于京津冀地区的天津、石家庄；位于珠三角地区的东莞。在开发前景方
面，东莞、石家庄、杭州、无锡和天津排名提升幅度最大。
随着附近一线城市居民购房热情高涨，这些城市的住宅市场在去年强劲复苏，由此直接造成这种趋势。此外，虽然一线城市仍然实行住房限购政策，但二、三线城市已经
取消住房限购，一线城市与周边城市之间房价差距显著，加之扩张性货币政策为周边城
市强劲的住宅销售间接创造了条件。另外一个重要的因素就是高铁，从一线城市到部分
周边城市车程极大地缩短至20至30分钟。
相比之下，不属于经济集群的城市，例如南宁、南昌、昆明的评分急剧下降。下降幅度最大的当属东北地区的沈阳、大连、哈尔滨，该地区由于过分依赖钢铁制造和采掘
自然资源等重工业，因此经济表现差强人意。
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上海（1）
上海依然是最受机构投资者青睐的投资城市。在本年度的调查采访中，一位全球房地产基金管理公司的高管表示，上海是“中国内地唯一具有境外投资者流动性的城市”。一些受访的本地和境外机构投资者纷纷表示出同样的观点，称他们只会将投资的目光放到上海和北京。几位投资者还指出，即使国家经济增速放缓，上海和其他一线城市也会比其他城市发展得更好。
在去年的调查中，上海主要的软肋是非核心区域有大量在建写字楼，尤其是虹桥交通枢纽地区。鉴于一小部分建筑已经竣工，而大量项目仍处于施工状态中，所以市场对于写字楼的估价不会经历大幅下跌。一位上海的投资者表示，位于虹桥交通枢纽地区的写字楼交易价格已经达到3万至4万元/平方米，他认为这已经超出实际租金的合理范围。然而，一些受访者指出日租金已经从每平方米6元下调至5元左右。
一位开发商表示虹桥交通枢纽从长远来看会有不错的表现；但是现在由于从市中心到这里交通不方便，延缓了该地区的发展。他指出政府规划建设贯通虹桥机场与浦东机场高铁，释放出积极的信号。
几位受访者表示去年上海写字楼发展非常强劲，净吸纳量超过一百万平方米。另一位境外投资者对于上海的写字楼市场表现出高度的乐观情绪。他指出基于国内生产总值和人口等宏观数据，与英美等发达国家相比，上海的写字楼严重短缺。
上海房地产市场呈现出两个重要的趋势：一是房价显著上涨，二是土地出让价格上涨。
住宅单元平均售价自2015年6月起上涨超过33%，增长率在中国内地排名第二，仅次于深圳。有趣的是，价格上涨最高的一些地区位于虹口区，从陆家嘴向北跨越黄浦江到北外滩。城市核心区域新建住宅单元供给减少，加之流动性扩大和强劲的需求，将一个主要住宅项目的房价从几年前约4万元/平方米推高至超过8万元/平方米。虹口区相较于静安区和卢湾区等周边地区，一直以来被人们认为乏善可陈，但是虹口区正在快速进行城市更新。最近卢湾区并入黄浦区，闸北区并入静安区，预计市中心其他区域会继续进行城市更新。
最近，浦东新场和浦西松江比较偏远的郊区地块土地出让价格破纪录，再次印证了那句曾经常说的话“面粉比面包还贵”。这两块地于今年上半年出售，土地价格超过3万元/平方米，堪比周围地区的房价。地块售价接近、等同或高于周边地区已竣工建筑现行市价，大家普遍担忧住宅价格将会继续上涨。
相反，一些受访者认为商业用地土地出让价格已经更加稳定，写字楼和零售物业由于供给过剩，所以并不受开发商青睐。
一位上海的开发商指出，上海市政府宣布将城市永久人口保持在2500万（现有人口2450万）以下，因此土地出让会相应减少。他认为周边城市在地铁和高铁的带动下，终将吸纳大上海都市圈大部分的人口增长。
深圳（2）
毋庸置疑，去年中国内地最热的房地产市场当属深圳。截至2016年6月的12个月期间，深圳新建住宅均价增长超过47%，为中国内地最高。正如上一年度调查报告所述，深圳拥有诸多有利于楼市的积极因素，例如技能型人口基数不断扩大，住房自有率较低，交通基础设施正在改善以及中央政府政策扶持，对前海地区尤其有利。许多受访者指出可供开发的土地数量有限，也是造成近期房价快速上涨的主要原因。
除了这些因素之外，一些受访者表示购房者从房地产经纪公司和P2P公司获得的资金有所增加，这也助长了房地产的投机炒作行为。一位房地产分析师认为，过去深圳10%的购房者属于投资性购房，而现在这一比例已经增加至35%左右。
一位投资顾问指出这一轮房价上涨始于西北郊区龙华，这里拥有一个连接广州和深圳、并最终将贯通至香港特别行政区的主要的高铁车站。这位投资顾问表示，该地区房价去年从约2万元/平方米上涨至超过4万元/平方米。
虽然部分受访者最偏爱的投资城市名单中没有深圳，而是倾向于上海和北京，但是大部分都称赞深圳拥有强大的基本面。数位受访者认为深圳迅速成长的IT行业和私募股权投资是推动深圳房地产市场的主要动力。一位国际投资者表示，虽然深圳从七、八年前经济开始下行，但是现在俨然成为“中国的硅谷”，能够提供大量就业机会。
尽管如此，一些受访者依然对未来几年写字楼的开发量感到担忧。一位研究分析师
指出，未来两年甲级写字楼的新建供应速度每年大约在2百万平方米，远远高于近期50万至70万平方米的年净吸纳量。第一太平戴维斯（Savills）的统计数据表明，2015年底深圳甲级写字楼存量超过5百万平方米，到2017年底，预计将超过一千万平方米，将会导致深圳的甲级写字楼存量超过上海。
一些本地和境外投资者与开发商也对于不能打入市场而感到沮丧：市场很大程度上由本地开发商主导。此外，部分受访者认为房价与房租相比高得不合理，一位香港的投资者表示，“房租在上涨，但是上涨速度不足以证明高要价的合理性。”可能是由于住宅负担能力下降，而且政府取缔了购房者首付款第三方融资，所以今年第二季度，深圳住宅销售大幅下降，截至2016年6月的12个月期间，深圳成为本次调查中仅有的新建住宅库存增长的两个城市之一。
几位受访者发现随着关内可供开发的土地愈加有限，深圳开始向北扩张到龙岗区，向东扩张至惠州。同时，城市更新也将成为新开发项目的主要源头。有两位受访者推测深圳从中长期来看将与附近城市东莞或惠州择一或双双结合。
北京（3）
北京仍然是最受机构投资者青睐的市场之一；然而，一些受访者表示投资机会有限。一位机构投资者指出，北京可交易资产要少于上海，而另一位机构投资者发现在北京，国有企业和IT公司在购置房地产时往往对价格并不太敏感，从而留给机构房地产投资者的机会更少。
与去年的情况一样，写字楼依然是北京最受欢迎的投资资产类别。北京写字楼租金仍为中国内地最高，平均日租金11元/平方米，比上海高2.5元/平方米，比深圳高3.6元/平方米。此前人们担心中央商务区东扩区域内大量写字楼入市会导致房租下降，现在看来这种担心似乎有些多余，因为新建写字楼供应速度低于预期，而且许多业主/租户吸纳了大部分新增供给，将他们之前在不同地区的各种经营业务进行合并。一些受访者仍然保持更加中立的态度。几位投资者注意到写字楼租金保持稳定。中关村和望京写字楼市场发展仍然强劲，IT产业和创业公司仍然需要更多的办公空间。
相比之下，零售物业进展并不顺利。北京一家购物中心的一位投资者表示零售物业租户对于零售商对扩张变得“非常谨慎”。他解释道，电子商务影响了零售物业租赁，
他的投资团队更加注重生活方式、餐饮、娱乐和教育方面的租赁。一位北京的房地产分析师指出餐饮业正在面临强大的阻力。他解释说，若干年前一些规模较大的经营者在许多零售购物中心开设大规模大众市场餐饮渠道，但是由于消费者口味不断变化，所以他们的表现并不好。这位分析师注意到过去一两年大量百货商场关门。一位开发商指出中央政府继续倡导反腐行动，导致零售购物中心，尤其是百货商场业绩不佳。
正如上一年度调查报告所述，北京写字楼需求旺盛，购物中心面临挑战，因此仍会看到购物中心或综合体项目零售底商转变为写字楼。这种转变最突出的两个项目或许是基汇资本对三里屯电讯盈科大厦4万平方米零售购物中心部分的转变，以及SOHO中国将中央商务区一处原本作为购物中心进行设计和建造的房地产转变为SOHO3Q品牌旗下的共享式办公空间。
住宅市场平均售价在2014年经历下滑，在2015年初获得强劲复苏。据政府统计，截至2016年6月的12个月期间，住宅单元平均售价增长超过22%。同期新建住宅存量去化周期仅为八个月，下降近50%。
据北京的一位开发商称，房价上涨的原因包括信贷增加，政府土地销售量比较有限，以及本地和非本地居民旺盛的购房需求。他指出北京土地销售量已经达到规划量的60%至70%，所销售的土地均位于郊区。他还指出中国东北地区人民需求旺盛。
一些受访者表示与北京紧邻的天津与河北省的一些城市，例如武清和保定，越来越受欢迎。随着公共交通的发展，包括高铁和地铁的贯通，北京居民愿意在这些地区买房。
从中长期来看，预计政府出台的几大举措将会给北京市场的发展带来巨大的影响。首先是宣布将北京市政府的主要行政办公大楼东迁至通州，这将使通州区成为拥有相当大的写字楼集群的郊区。其次是在2022年建成北京第二座机场，预计将成为世界最大机场，从根本上重塑北京南部周边地区。一位北京的投资者预测起初将由住宅项目引领发展，后续将由商业地产项目引领发展。然而，另一位北京的开发商预测北京地铁平谷线将北部平谷区和北京市区相连接，地铁车速达到每小时160公里，这将使平谷区成为在北京市区工作的人们可以选择的居住地。
广州（4）
与去年一样，很多受访者质疑广州是否应该与上海、北京、深圳并称为一线城市。一位足迹踏遍大江南北的本地投资者表示广州不是一线城市。两位受访者评价广州是四个一线城市当中发展最弱的城市。很多人认为广州落后于其南邻城市深圳，尤其是在IT产业和吸引企业家入驻方面表现不佳。
在四个一线城市中，广州近年来租金和房价增长最为缓慢。同时，广州本地市场由资金与实力雄厚的本地开发商主导，外地投资者和开发商很难闯入本地市场。
在写字楼市场，跨国公司（MNC）租户并不多见，IT产业发展缓慢，与深圳相比，这些都是广州的负面因素，正如当地政府扩建珠江新城，并将珠江新城南部的琶州开发成新办公地区一样。部分受访者称，当地政府正在计划促进电子商务产业发展，阿里巴巴与腾讯将在珠江新城的扩建区域设立办公地点。
写字楼租赁市场疲软的另一个原因是相邻城市佛山南海区扩建的写字楼群。随着地铁贯通广州市中心，对价格敏感的写字楼租户而言，南海区将成为另一个选择。
受访者还表示佛山也是广州房价增长低于其他一线城市的主要原因。一位在佛山开发项目的开发商表示，“佛山带走了广州住宅与写字楼市场的热度”。这位开发商注意到类似的住宅单元，佛山市价只有1－1.5万元/平方米，而广州市区则达到4万元/平方米。尽管如此，广州的住宅市场仍然应该被评为良好：截至2016年6月的12个月期间，广州新建住宅均价上涨近20%，而新建住宅存量去化周期也低于早期的六个月。
一些受访者表示，从中长期来看广州的房地产市场将严重依赖于当地经济转型是否成功以及有多成功。在普华永道近期对中国内地24个主要城市（不包括上海和北京）综合实力的年度调查报告中，广州因其在智慧资本、创新、城市规划和交通发展等主要方面的强势地位，排在深圳之前，占据首位。