高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录7

高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（七）主持人（宋有兴）：请大家入座，我们第二个时段就是交流。互动交流这个环节我特别向大家推荐，中国社科院城市发展与环境研究中心研究员，社会学博士李国庆先生，欢迎李先生参加我们的互动环节。李国庆先生作为访问学者，在加拿大对共管公寓大厦，以及社区的物业管理进行了一年的考察和研究，所以我们这次特别邀请他一起参加我们的互动。

那样刚才余月瑛总裁把加拿大的物业管理的一种模式给大家做了一个介绍。在过去我也了解过一些美国、加拿大北美地区的物业管理的一些概况。今天听了余女士的演讲，非常让我受到启发，我也被她深深的打动。很精彩的演讲，我相信我们后面的互动里面，可能我们也能探讨出令我们更有启发、更有回味的一些事。下面的时间就给我们的代表，请大家提问。在提问之前请大家酝酿一下，首先请李国庆博士给我们做一个简要的，对余女士的演讲发言做一个简要的点评，欢迎李先生！

李国庆：大家好，我是中国社科院城市与环境研究所的研究人员。到今年7月份在加拿大多伦多大学做了一年访问学者。她的英文名字叫做Joanna Yu，中文叫做余月瑛，大家记住她的英文名字，这样到加拿大可以找到她，调查的时候给了我很多帮助。刚才我们主持人讲到，他对余月瑛的发言深深打动了。我的确是这样，她刚才的讲演的确是一种享受。她绘声绘色的讲演，高超的演讲技术。更重要的是她讲的内容，给我们展示了一个物业管理的理想之国。

大家可能觉得，这个在加拿大，物业界没有那么多的摩擦和冲突，大家都是很体贴的，这的确是我们将来发展的一个方向。加拿大的物业管理能不能成为中国的明天？我觉得这是一个非常好的问题。我回来了以后，我通过实证调查做些理论上的提升，我想说几点：第一点，今天是写字楼和商业大厦的物业管理，余月瑛女士讲的是共管公寓，这两点在加拿大是完全互通的。因为加拿大这个概念叫做Condominium，简称叫Condo，加拿大130万的华人他们都叫做Condo。但是这个Condo不能翻译成公寓，公寓只是Condominium其中的一种形式，其他的包括高层写字楼，还有一些商城，还有一些仓库，这些都可能是Condo。Condo

的原意是共有建筑。就是说每一个单元，一个建筑物它的每一个单元是分别出售给业主的，业主对这个户内有使用权和所有权。但是这个建筑如果有共同部分的话，比如说包括停车场、包括电梯、包括一些娱乐休闲的设施、还有一些景观区的设施，如果有共同的部分叫做Condominium，在加拿大一个共同的法律就是Condominium 1998。所以今天余女士讲的共管公寓的这些情况，完全适用于商业大厦，还有一些高层写字楼的情况。

第二点，再概括介绍一下中国跟加拿大物业管理，有几点不同的地方。其实大家听了余女士的讲演之后，觉得这个很好。我听到很多人说这个太好了，这个的确是应该能够成为中国物业管理的明天。但是实际上因为今天的参加者，都是物业经理，实际上大家再想一想，如果加拿大的这种管理方式，如果适应到中国的话，这个物业经理会失去非常多的自由。他有很多的对物业经理的管理方式有非常多的限制，但是正是因为这些制度，一些条例，规范化的这么一个管理，就消除了在共管式公寓当中一些矛盾的发生。

我觉得加拿大有三点跟中国不一样，刚才余月瑛女士主要讲到服务商的问题。另外她刚才讲到Condominium 1998修改的部分。按照我的研究，因为我去加拿大研究，肯定是带着中国物

业小区发生的问题去看，我觉得有三点Condominium跟中国不一样的地方。

第一点，这个物业管理有三个主体：第一是业主、董事会。第二个是物业经理。第三个是签约合约商。

第一个主体，业主董事会跟中国有什么不一样？中国业主董事会在加拿大注册为一个公司的。在中国为什么会发生这么多的矛盾？就是因为在中国业主委员会社区这两个组织没有被区分开来，在中国业主委员会同时兼有很多公共服务的功能，它不是西方传统意义上的物业管理的组织。同时政府有很多的公共服务，包括一些治安的管理，还有社会福利的活动，都会托给物业管理委员会来管理，中国物业管理成为一个混合体了，这样超越了对物业管理的范围，跨下了对物业人的管理这么一个时空，这样产生了很多的矛盾。

但是在加拿大这点规定得非常清楚，公寓大楼是一个公司Corporation，大家其实讲起来也

可以理解，因为他这个董事会叫Board of Director，也是公司的叫法。每一个业主董事会的叫法就是跟公司一样的，业主实际上相当于一个股东。这个业主董事会构成非常清楚，责任和权利也非常清楚，这个大厦里面管理的范围，因为这个业主和这个社区居民是两个概念。业主是从物权上派生出来的概念，是基于物权的，是对物权的一个行使。业主董事会管理了三个帐户，这是第一点。董事会是一个公司，这样的话它占有至高的地位。

另外就是物业经理，加拿大的物业经理并不提供物业维修服务。一个物业经理只是有，大的公司可能有几百个物业经理，没有工程部那一块，这是第二个特点。

第三个特点没有工程部这部分，在加拿大有一个非常完善的物业管理的外部市场环境，有大量的签约服务商。如果你需要有什么样服务的话，通过这个物业经理，从市场上来购买这些活动。这样加拿大有一些自行管理，因为他有外围这么一个组织，这跟中国小区专制服务的特点不一样。中国将来会不会成为像加拿大那样？我觉得也是一个方向，但是肯定有中国本土化的一些特点。因为中国的小区范围比较大，有时候十几栋公寓组成一个董事会，有一个专属的公司。加拿大的业主董事会一般不超过两栋。比如说电梯公司，使用不是很高的，可能会先市场化，这是我的一点感受。

主持人（宋有兴）：谢谢李博士，时间很宝贵。世邦魏理仕公司的云总给我们反馈了一个消息，代表私下跟他问了一些问题，有一个共性的问题，一个重要的项目开发之前，前期介入，作为物业公司给开发建设单位怎么参与？能够提出一些什么建议？问这个问题特别多。所以咱们散会之后愿意听这个问题可以留下来，如果不愿意听可以离开了。

现在的时间给我们代表。

提问1：我叫包华，是一名律师。我想请问一个问题，刚才李博士所谈到的加拿大的共管公寓的规模并不是很大，那么北京的共管的公寓和小区面积很大，几十栋楼都不少见，几十万平方米都很多。北京自己管理自己的小区，这个在中国物权法上有基础。既然加拿大共管公寓的规模比较小，我想问一下在加拿大有没有业主董事会直接去管理自己的物业？如果是管理的话怎么管理？谢谢！

余月瑛：你的问题是说，在加拿大有没有业主董事会自己管理？也有，刚才我说物业管理公司种类的时候，第三类就是这个。这个要求业主董事会，他们的专业知识要非常强，因为责任很大，他们通常讲有法律诉讼的话非常麻烦。假如他们有这样的信息，而且有这方面知识的话，他们完全可以自己管理。但是自己管理的意思，并不是说日常他们会在办公室里面，他们还是要聘请外面的，一个专职的物业经理回来，要处理日常的事务。唯一的好处就是可以减少费用，因为是直接跟物业经理，给钱给他，不是通过物业管理公司，没有中间环节的收益，这是有的。

提问1：这种情形多吗？

余月瑛：这种情形不多，通常都是委托物业管理公司。不多的原因是因为，业主委员会董事会他们都是义务工作者，他们都是不支薪酬的，很多都是白天上班，工作很忙，只是每个月一次开会，完全都是义务工作，所以变成他们不会说要承担那么大的责任。

李国庆：我补充一点，加拿大物业管理有两点：一种是自管；一种是委托物业经理人。自管的物业经理都是规模比较小的，有的是只有20几户，这样的话聘用物业公司成本比较高。之所以能够自管，实际上物业经理都是购买服务。

提问2：欢迎余总裁到中国来演讲，我是江苏的物业公司，欢迎余总有机会到江苏做客。我有两个问题请教一下。因为刚才余总裁也介绍了业主董事会委托给物业公司来进行管理，我想问一下委托的费用是如何计算的？你们加拿大的政府是不是有相应的规定？或者说是按照市场的价格来定的？还是按照政府的价格来定？这是第一个问题。

第二个问题，你们两位专家在前面介绍讲到，业主委员会是一个公司，我们知道中国的业主委员会是一个民间的组织，不是一个法人机构。我想请问一下，加拿大的业主董事会是不是一个具有法人机构的一个独立的公司？如果是的话，我想请问一下，因为整个管理的过程当中，应该涉及到很多公司，物业管理费，税收是怎么解决的？是业主董事会来纳税？还是物业公司进行纳税？谢谢！

余月瑛：谢谢陈先生的问题，也谢谢你的邀请。这个物业管理费是完全由市场决定，政府是完全没有任何干预，是市场的调整，基本上业主董事会他们会按照市场的同类型的大厦是收多少，他们心里会有一个数。

而关于每个大厦是一个公司，但是这个公司跟普通真正经营的公司是完全不同的两个概念。他们没有税收的问题，也不可以进行任何的经营，是非牟利的一个公司，名称虽然叫做Corporation，但是他们并不是跟其他的Company，他们是完全不同的。而且在加拿大所有公司你要经营的话，都有一个叫做GST Number（音），税收的Number，但是所有的公寓大厦是没有Number，是不可以进行任何的经营。所以没有说要创收这样的东西，是完全没有的，公司只是一个名称而已，但实质上是有根本的区别。

提问3：我有两个问题请问余女士：第一通过您的分享，我们了解到加拿大物业服务公司严格按照合约来履行他的服务程序。那么如果业主提出合约以外的服务请求，物业公司怎么处理？

第二个问题比较敏感，就是在加拿大物业从业人员的收入，在加拿大国家当中处于一个什么样的水准？谢谢！

余月瑛：物业管理合约里面，当然最重要的一环就是规定，收入有多少钱？管理这栋楼通常都是每年收入多少钱？至于你说的业主他们要求管理协约以外服务要求的话，个人通常是没有说允许个人的要求。因为每个月开业主董事会，都是个例会，物业经理只是跟业主董事会开会，而不是跟业主开会。而我们的范围都是管理公共的范围。而每一个业主里面的，房子里面的东西，比如说电器，他们自己的地板、墙地这些、抽水马桶、浴缸这些是完全跟物业管理公司没有关系的。我们管理的是大厦，公共的设施、电梯、冷暖气、园艺、大堂、清洁、保安，这些而已。

你说到物业经理的收入，你要管理多少栋大厦？属于一个白领的工作，可以跟你说，假如是刚开始的物业经理，起步大概有4万多加币，当然要看你看多少栋大厦？比如两三座比较高级的经理，可能就6万、7万的情况。

主持人（宋有兴）：是属于中等？还是中下等？

余月瑛：应该属于白领的阶层。也有很多的参差不齐，如果你的经验比较浅的话，管理的大楼比较少的话，收入又不同。你管理的多的话，能力强，那个范围是挺大的。

主持人（宋有兴）：刚才提问的先生你是哪里的？

提问3：来自河南的物业公司（音）。

提问4：我是来自河南凯林物业（音）。我有几个问题：第一个问题关于董事会选取的时间和程序。第二个专业的工程师做评估报告，隶属于哪个单位？第三个就是物业公司推荐合约商被董事会采纳的比例有多少？

余月瑛：第一个问题，业主董事会的选举的程序，是通过每年一次的业主大会，业主大会其中一个很重要的议程就是选举业主董事会，业主董事会是整栋大厦最高的决策机构。他们对大厦的运作制定他们的方向，而物业经理他们是执行者。而这个选举通常都是比较和平进行，很多时候，有一些大厦也是根据不同的人口结构，有些是非常踊跃。华人多的地方可能比较冷淡一点，他们不大喜欢参与。加拿大这个社会基本上就有做义工的习惯，他们年纪很小，小时候已经灌输了做义工的习惯。而且在读中学，你没有做够做义工的时间，是不可以毕业的。所以在他们的观念当中一直是做义工是一种光荣，所以变成了很自然，到他们买了一个单位在大厦里面，很多都很喜欢参与这个大厦的运作，这是第一个问题。

第二个问题，你说的专业工程师的报告呢，这个是非常重要的，也是新的公寓大厦法硬性规定，每一栋大厦必须有专业工程师的报告。而这些专业工程师必须要有政府认可的执照，才能够做这份报告，也是私人公司，但是是跟政府没有关系的。

第三个问题，你说假如物业经理推荐的合约商，采纳的比例有多少？因为业主董事会他们能够挑选物业管理公司，都是基于一种互相的信任，通常采纳的比例是非常高的。像我自己为例，推荐的基本上业主董事会都会接受。

提问5：第一个问题，我想问一下董事会在刚交楼的第一届董事会，选取的时间和交楼的时间，有没有明确这样一个规定？因为有一个真空时间段，比如这个楼盖完了，交楼了有一个时间，以后程序化会方便。

余月瑛：第一次大厦公寓法规定，假如51%的业权是从发展商转移到普通业主的时候，你就可以开一个Meeting（音），叫做（英语），就是财产转移大会的话，这个时候完全就是从发展商拥有的物权，就转为业主的物权，在那个时候有普通的业主可以选择自己的董事会。而且在那个时候呢，你假如不喜欢物业管理公司，也可以，也是那个时候也可以炒掉。因为通常物业的发展商，他们盖楼的时候，因为为了工作的连续性，特点都会自己选择物业管理公司。而在产业转

移到业主的时候，由发展商转移到业主的时候，那个大会的时候你可以做两件事：你们有自己的业主董事会，而且也可以转换管理公司。

提问6：感谢余总裁，我是来自山东佳妮物业（音）李。我提两个问题。第一加拿大物业储

备基金跟我们国家的专项维修基金有什么不同？这是第一个问题。

第二个问题他们储备基金这块的使用程序，是怎样的使用程序？谢谢！

余月瑛：加拿大的储备基金是非常重要的一个环节，也是在共管大厦里面有很严格的规定。这个储备基金专门是有一本书，是由专业的工程师他们规划的。通常就是有40年的规划，每一年是做什么东西？而且每一年储备基金要达到一个什么样的数额？比如今年你要达到120万，

明年是130万，一定要达到这个数。

假如是达不到的话，有一个空间给你，十年之内一定要符合这个标准。有些大厦他们可能因为管理费太贵了，实在是不能够符合达到这个储备基金的要求的话，有一个叫做（英语）会硬性规定，向每一户业主有一个特点的征收，比如说缺口有10万块钱，而住户只有1000户，那么

每一户就要交1000块钱，这是特殊的、额外的征收，是为了这个储备资金。因为法律规定一定要符合。

我相信这个跟国内的专用维修资金应该是比较相象的东西，只不过我们的规定是非常硬性的，是不可以改变的。而他使用的时候，我刚才也提过，所有的储备资金必须是严格按照，在工程报告里面他说是要做外墙的维修，你就得做外墙的维修，你不可以拿去付电费或者煤气费，这是不可以的。

提问7：使用的过程，专用维修基金要政府签字，一级一级打报告，他们有这个程序吗？

余月瑛：完全没有这个程序。加拿大很多的东西，特别是物业管理这一环，政府是完全没有参与。因为完全是属于私人的行为，而我们这个每次用这个资金，只是严格根据工程师的报告，是业主董事会决定，根据这个工程师的报告推荐，由他们来招标，然后业主董事会开会决定用哪一家就可以了，政府完全不管这些东西。

主持人（宋有兴）：我利用这个机会冒昧地回答刚才余总裁演讲当中的一个问题，她说她们的合约服务商以及物业公司，特别是合约服务商他们里面的人员都有一个工伤保险，她演讲的过程中，她不知道在中国内地有没有？我简单回答一下，答的不对请大家指正。从新的劳动合同法里面出来以后，要求买保险，但是咱们有一个困境，就是政府的指导价，这个指导价，从我们国家的物价水平、收入水平各种情况来看，目前的物业管理服务费政府指导价定得非常低。那么我们困境就在这里，这个杠杆让你买保险。那边有一个杠杆只有很低的收入，所以这个情况很多时候很难实现。

崔永亮：我想请教一下两位，在加拿大物业服务的实质内容，其实都有合约服务商一直由专业服务公司来提供。我们物业公司主要是扮演协调和监督的作用。我们物业公司的核心竞争力体现在什么地方？或者说应该如何培育他的核心竞争力？谢谢！

李国庆：在加拿大就是说，这个物业管理公司实际上他不提供实质性的物业维修活动。但是物业经理的责任非常重大，他有两个方面的职责。第一个就是他要保证这个大厦的安全运转。另外一个就是合法运转。因为安全运转实际指的设备和技术方面，一栋公寓里面有很多专业的设备，这样定期检修什么的，都是物业经理的责任。

另外加拿大是法律非常健全的一个国家，业主董事会做出任何的决策之前，他一定要先去问一问这个物业经理，这样做合适不合适？因为他们有相应的法律规定。这样的话，这个物业经理实际上，他虽然是受聘于这个业主董事会，但是实际上这个物业经理在实际操作过程中，他有非常多的能动性。

提问8：我有一个问题，就是物业费里面，收费标准涵盖的内容，也就是说使用范围我想了解一下，刚才谈到了合约商的费用，还涵盖其他的项目没有？所有的物业交钱交到一个统一的帐户里面，还有其他的一些项目吗？收这个费，业主都知道钱用在哪里吗？

余月瑛：管理佣金，我们是没有管理佣金这回事，是每个月的固定酬金。物业管理公司其中一个很重要的职责，就是制定每年的财政预算，财政预算里面有很多项，几十项。其中最大的就是煤气、水、电，通常这个占40%多，因为这些都是全包的。而且下面每一项的维修都列得非常清楚，还有最后一项就是储备资金，而全部的费用加起来一个总数，比如有300多户的住户，而300多户他们在大厦的法律文件里面，都在大厦里面有一个比例。比如说1011这个单位，他是占大厦的0.038%那样，然后乘以他的百分比就得出他们每年的管理费是多少钱？全部是一次性的。

提问8：这个物业管理费的标准是每年不定的是吗？

余月瑛：是，每年不定。

提问8：谢谢。

赵静：我是和谐社区的赵静，物业经理和（英语）每个月开一次会议，那么普通业主可以开这个会议吗？这是第一个问题。

第二个问题，专项维修资金，有三个帐户，在中国维修资金在政府那里，有很多问题，北京有很多业委会拿过来这个钱了。我想知道在加拿大存不存在，如果这个维修资金在我们的（英语）里面，有没有说可能会被贪污啊？或者挪用的情况发生，谢谢！

余月瑛：每个月业主董事会的例会业主董事会不会参加的，特别有非常特别的理由，他本身对大厦有很大关系的事项，他才被邀请参加。而储备资金在加拿大共管大厦公寓法的要求是非常

非常严格，因为我们每个大厦都有一个审计师，每年都会进行审计，这些费用完全是不可以挪用的，而且在一个专用的户口里面。所以不会发生这样的情况，因为在每个大厦，每一张支票的支出，通常的程序是这样的。

首先在管理大厦的物业经理，他首先在发票，合约商拿过来的发票他会先看一下，然后物业管理公司如果金额大的话，再交给区域经理，再要审批。审批完了以后再交给业主董事会，而业主董事会呢，要有两个业主董事会的成员签字，支票才能够最后拿出去。

提问10：主持人早上好，李老师、余老师早上好！我提两个问题，余老师能不能继续为我们讲讲。

第一个说到工程的评估报告。请能够再具体介绍一下吗？在什么时候进行？由哪些资质公司进行？涵盖土建、公共设施？他提出的工程评估报告之后，在执行上，物业管理公司和业主董事会，他们应该注意什么问题？这是关于工程评估报告，请给我们简单介绍一下，这是第一个问题。

第二个问题是给业主董事会成员购买保险，在加拿大是给他们买什么保险？这个比例，保险费额是怎么确定的？作为受益人在什么情况下可以享受？我觉得这才是对业主董事会一个很重要的保障？也向请教你介绍一下，谢谢！

余月瑛：这个工程评估报告，1998年的修订案，是全安大略省所有的大厦都要进行。现在新的大厦他们盖好楼以后，在11个月份里面有一个叫做（英语）。然后其他的以前十几年，20年以前、30年以前的大厦也必须有这样的一份工程评估报告。其实这个报告最重要的目的是，保护业主的利益。因为曾经出现过有些大厦，当他们要进行重大工程的时候，结果大厦根本没有钱，所以就对整栋大厦的价值，可能都卖不出去。

是怎么进行的？由专业的政府认可的工程师，对整个大厦方方面面，每一个角落所有的地方，都会进行一份评估。通常那个评估报告有几十页纸这么厚，而且他是有40年的规划，每一年的规划做什么都写得清清楚楚。不单这样子，每三年都会做一次再评估。第一次三年只是在金额上做一个调整，而第二个第三年专业工程师会亲自到大楼里面，再对以前他们所做的报告，对每一个地方，每一个角落，再进行一次核准，再进行一次评估，是这样的。

第二个问题是说业主董事会成员的保险，这个也是非常重要的。因为董事会的成员他们都是义务工作者，都是不支薪酬的。而他们的专业水平毕竟是有限的，所以有时候在他们的判断可能会有失误。比如一个工程拿过来，有一个5万，有一个是4.5万，一个4万，他们可能就倾向找4万那一家，但是最后可能这个工程就出现了失误。而这些都是业主董事会他们是无心之失，所以大家可以保证他们的利益，不会对他们本人进行追究。

而保险费呢，金额大概也是非常便宜，大概100、200多块钱，对于那个范围的那项保险。因为加拿大的保险分为几类：一个就是水险，万一大厦发生了水灾、漏水，顶层大楼由顶层到一楼，大水淹没了。还有火险、锅炉爆炸这些，各方面都有。而业主董事会的保险只是其中一项。

李国庆：给业主董事会的保险我觉得非常重要，因为他是实现物业管理商品化的一个前期条件，如果没有这个保险的话，会发生很多的问题。但是就是说这个保险是给业主，公寓大厦有这个责任给所有业主和成员上保险，最终的目的就是在事件发生的时候，业主的利益不会受到损害。但是对业主董事会成员有很高的要求，他做出任何决策之前，必须向专业人员咨询，如果是他失误的话，不在这个保险之内。

提问11：你好余女士，我是来自商丘职业技术学院的，有两个问题想问您一下：

第一个问题，刚才您谈到在收取物业费的时候，每个业主特别是水电暖气这些费用是全包的。第一个问题就是全包是如何包的？应该由谁来包？每个业主的费用标准是相同的？还是不同的？

第二个问题刚才您提到物业公司的收入是固定的酬金，那么在固定酬金当中，每个业主交纳的费用标准是不是一样的？物业公司如何来进行核算？

余月瑛：加拿大的物业管理费是非常非常单纯，完全是按照每一户，基本上是每一户的面积。比如你那个房子是三房一厅，但是只有一个人在那里住。另外一个房子只有一房一厅，但是有三个人住，他们的收费是按照比例来收，并不是你人多交的多一点，不是人少交得少一点。而水、煤气跟电，你用不用都是一样，因为都完全是按照房子的面积在大厦的注册里面的比例，每一个、每一户都有他的比例，按照那个比例来计算，跟个人、跟你们家庭没有任何关系。

李国庆：我补充一下，这个比例的指数写在购房合同上。这个比例对公共费用的贡献比例和对公共设施的股份比例，每家都有一个系数，然后有一个物业费的总额，乘以这个系数就是你家的费用。

余月瑛：物业管理公司的酬金也是在大厦的预算其中一个部分，所以也是按照每一户在大厦中，所占的系数比例来计算的。

提问12：余老师你好，我是《现代物业》编辑王洋，我有一个简单的问题，电梯费在加拿大怎么收？

主持人（宋有兴）：是指运行费还是维修费？

提问12：是运行费。

余月瑛：所有的合约商没有分开收费的，都是在一个总的预算里面，好像电梯每个月的维修费比如说是3000块钱加币，那么一年是3.6万，也是打在预算里面，然后就是每户滩分，这样的情况。

提问13：主持人，嘉宾你们好，我是来自河南商务厅服务中心的李国华（音）。我听的意思是加拿大没有大型的物业社区，好像每一栋都，单独的楼都是一个独立的公司，那么存在的问题就是，不可能在设计的时候，规划的时候一栋楼就是一个独立的系统，规模出效益也降低费用。那么不同的大厦，不像中国的社区都是几栋楼有一个大门。我想总是存在着一个松散的社区，但是这个公用的设备，包括电力、道路、还有绿化怎么管理？费用怎么出？政府在物业之间有什么作用？谢谢！

余月瑛：我想这就是加拿大跟中国最大的不同。加拿大人口只有3400多万，而中国有13

亿的人口。每栋楼或者每两栋楼他们都会公用一个公共的设施。这样的好处其实就是生活指数更加高，游泳池你去游泳的话，只有两三个人在那里游泳。而网球场任何时候去都是可以打网球的。其他的打桌球、健身，随时去随时有地方给你用，我想这是一个作为加拿大人，这是一种福气。

而中国呢，的确是因为很大的社区，他们很多人去共享有限的设施。我记得我看到一篇报道，有些移民他们说在那个社区有非常漂亮的足球场，但是他们说居然一天没有见过有人在那里踢足球，而且网球场从早到晚都是空的，我想因为人口少的关系，所以变化他们的生活指数，他们能够享受的东西非常高。但是当然另外一方面，付出的费用相对也更高。

李国庆：在加拿大70%的居民居住在独栋的别墅，30%住在公寓。现在的比例正在不断的增加，主要是老龄化发展得很快，老年人希望到公寓里面享受一些共同的服务。两栋大厦一个足球场，费用是非常庞大的，包括里面的道路，这个业主是无法承担的，政府又没有补贴。

余月瑛：政府是完全没有干预。足球场是没有，两栋大厦他们有两个网球场，有篮球场，有游泳池、有桑拿、浴池，这些是最基本的设施，基本上每栋大厦都是这样。所以你住在大厦里面，每天你都可以享受所有的这些设施，而不像在国内，可能你住在一个大的地方，可能一年到头没有机会去享受，但是在加拿大基本上没有这样的情况。我看见很多人每天早上去游泳，下午去打网球，可以享受一些高素质的生活。

主持人（宋有兴）：余总裁不仅能搞物业管理，还比较适合回大陆做计生委的主任。最后一个问题给那位先生。

提问14：我是来自武汉东河的王中刚（音），因为我们刚才所有的嘉宾都是问了加拿大的一些问题，我想问一下李博士，因为李博士是做我们城市发展研究的。我们同行都是做物业的，能给我们分享一下中国物业管理行业的发展，未来的走向会是什么样的？我们下一步的物业管理行业，是不是会推向一些比较老的这种社区？或者一些居民区？

然后还有一个问题就是想问一下我们余总裁，因为她说过加拿大的物业管理公司的话，是非盈利的一种企业，那么他不盈利的话，这个公司存在有什么意义？就这两个问题。

李国庆：我先回答第一个问题，实际上因为今天介绍加拿大的物业管理情况，加拿大的经验对中国的物业可能有几点启示。

第一个启示就是说，在中国业主的概念，业主概念和居民的概念没有区分开来。

另外就是业主委员会从他的本质来讲，是一个经济的组织，实际上对他公共资产的一个管理。他的这个管理范围也非常清楚，但是在中国的现实当中，他和这个社区的组织是有交叉的地方。我们到西安，中西部调查的时候，业主委员会承担了更多的公共服务的功能，可能在沿海的地方服务功能越来越小，他们的模式是深圳从香港引荐，但是80年代深圳政府没有那么多的人力、物力，所以他们把政府服务协作的功能，就委托给业主委员会了，这样在中国就形成了一个物业管理和公共服务的一个混合的特征，这是中国的一个特点。

但是我觉得加拿大，把业主董事会还原成一个非盈利的经济组织，我觉得这个对中国是有参考价值的。咱们先把业主董事会和物业公司应有的位置还是应该搞清楚，我觉得应该先明确业主董事会，他行使物权的一个经济组织，这样把业主和居民，一个是经济人的概念；一个是社会人的概念把他区分出来，我觉得这是一个特点。

第二个特点，我觉得加拿大对中国的一个启示，他的外在签约服务商，在中国现在都是一个小区专制，有全套工程部。当然中国有他的特点，一个小区的规模比较大，他可能需要这些。但是我觉得签约服务商我觉得对中国也是有很多的启发，我觉得使用频率不是很高，比如说跑水服务、园艺服务、电梯维修不是很高。这些物业服务从一个小区分离出来，形成物业服务的一个市场。

余月瑛：刚才这位先生的提问我要纠正一下，你说加拿大的物业管理公司是非牟利，这是完全错误的。加拿大的物业公司是以牟利为最终目标，拿到最多的合约，能够管更多的楼，酬金就会非常多，我们的目标是牟利。我说的非盈利是大厦，大厦有一个法人的名字，但是他不是一家公司，虽然他也是叫NTCC那样，他是一个公司，但是并不是一个真正的公司，只是一个法律上的名字，他是不可以经营，他的功能基本上在政府登记，而且业主他们交费、交管理费、其他费用都是交给这个开户的这个名字。而物业管理公司他们绝对是要赚钱的，而且他们是以拿到更多的合约，拿到更多的大楼为他们的最终目标。

主持人（宋有兴）：非常感谢各位代表的提问。尤其是要感谢余总裁和李博士给大家的解答，那么我们用热烈的掌声谢谢大家！这个互动环节就暂时告一段落，这个会议没有完。在今天上午活动结束之前的时候，我给大家说几件事：

一个就是下午的考察，是两点十分，集中的地点是在咱们昨天上午照集体照的位置，有人带着他们到很著名的清华科技园去考察。这是第一个事。

那么第二个事，就是我刚才讲过了，咱们散会以后，待会儿我宣布结束以后，请大家希望听云总介绍关于前期介入的代表，大家可以在这个地方继续留下来，咱们会务的人员也要陪一下。

第三个是我也非常荣幸，这次《现代物业》杂志得到了很多人的支持和帮助，我觉得有必要在这个地方给大家介绍一下，咱们余总裁还有李博士也是我们这个杂志的专栏撰稿人，我们的主持人崔永亮老师，他是中国人民大学在读的博士研究生，同时也是我们这个杂志的记者。请崔老师给大家见见面，已经见过很多面了。我们有这么一个团队能够为大家提供服务，我觉得还是挺幸福的。

后面有一位是咱们杂志社的媒体营运总监，时云女士。旁边那位是清华大学继续教育学院物业管理高级研修班的负责人王薇老师。这边这两位美女，戴眼镜那一位是咱们著名的成忻编辑。那一位曾建萍是咱们杂志社财务部的出纳员，也是我们发行的客户代表。这边这位是咱们杂志社的大才子，你们如果看杂志比较多的就知道他的名字，他叫王洋，他的英语和摄影都是顶呱呱，有的读者非常喜欢一个栏目，就是我们的百家谈的这个栏目，这个由他负责主持编辑，王洋。

今天上午的活动我们就暂时告一个段落，继续听的那么就留下来。这个时候我建议，云老师也非常辛苦，还要吃午饭，所以我建议云老师讲的时间尽可能短一点，也不影响你自己休息和吃饭，其他的代表也可以保证吃饭时间。那么今天上午的时段，就到这里。

宋有兴：今天上午的活动就到这里结束，好，谢谢大家！我们再次感谢余总裁和李博士。

凯宾斯基写字楼商场物业管理方案

凯宾斯基写字楼商场物业管理方案一、大厦概况凯宾斯基商务大厦位于惠州江北中心区是惠州市的行政中心、商务中心和文化中心，将被打造成为惠州未来的CBD（中央商务区）。凯宾斯基的开业势必将会有吸引众多世界五百强企业进驻这一区域，其一流的设施设备，一流的地理位置等等都决定了凯宾斯基写字楼将代表惠州最新一代世界顶级标准的纯商务写字楼。要打造一流的甲级写字楼就必须紧跟国际潮流，形成管理的国际化、人性化、智能化，空间的舒适性和实用性，数字化、节能化相结合，为客户提供安全、舒适、便捷、商务的星级化管理是我们今后努力的目标。第二章管理目的和范围 一、管理目的： 1、保持物业的完好程度。通过加强对大厦整体物业的维护、养护和对客户提供的服务，防止因使用不当而损坏物业。 2、维护大多数客户的利益，加强宣传，与客户一起，共同营造一个安全、舒适、和谐的娱乐、购物及办公环境。 3、加强宣传和管理，引导广大客户正确使用物业、公共设施设备和场地。 4、加强对大厦实行社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高德威物业公司的社会声誉。 5、以良好的服务维护和提高德威地产的社会声誉和德威物业公司的管理品牌，促进房产开发、销售、物业管理的良性循环，使该大厦物业保值升值。

二、管理范围：凯宾斯基商务大厦第三章管理原则、方式和内容一、管理原则： 本着“优质、诚信、创新”的管理方针，实行“以人为本、真诚服务、报效社群、创物业品牌”为服务宗旨，把凯宾斯基商务大厦管理成惠州一流的商业写字楼旺地。 二、管理方式： 公司依据国家《物业管理条例》及相关法律法规，全权委托惠州德威物业管理有限公司对凯宾斯基商务大厦实行综合一体化管理。德威物业管理有限公司在管理合同期内对凯宾斯基商务大厦负责制订年度管理目标和签订经济目标管理责任书，独立核算，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。 三、管理内容： 1、对发展商委托的物业负责收取租金及管理费等。 2、大厦房屋建筑本体共用部位（天面、梁、柱，内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面，楼梯间，走廊通道、门厅等）的维修养护和管理。 3、大厦及外围公共部分的秩序维护（租赁房屋范围内的治安秩序和安全防盗措施由使用方自行负责）。 4、公共绿化、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位及外墙）的清洁卫生，垃圾的收集，清运（不含商场内的垃圾和管理）。 5、室内外停车场的管理。 6、大厦房屋建筑本体共用设备设施（共用的上下管道，共用照明，供

5a写字楼物业服务方案.docx

5a写字楼物业服务方案 篇一：5a写字楼物业管理服务标准 5a管理服务标准 中国.杭州 二o一 o年六月一日 第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a. 消防系统 b. 变压器 c. 低压配电 d. 供、排水系统 e. 监控系统 f. 照明系统 g. 材料 二、供配电系统 a、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。 b、保养管理标准

1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 c、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物 业及进告知业主停电原因及时间，通知做好停电准备工作。 2、对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问 明停电原因及时间后，及时通知业主。 3、当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前 通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。 4、当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修， 必要时通知业主停电时间及原因。

办公楼物业管理方案

办公楼物业管理方案 篇一：政府机关办公楼物业管理方案 “XX公司” 物业服务方案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日 第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章结束语 XX市XX办公楼物业管理方案 目录 XXXXXXXXX公司简介 XX市XXX办公楼概况及管理特点分析 XX市XXX办公楼物业管理服务思路物业管理服务承诺前期物资装备一览表物业管理服务费用测算固定岗服务方案保洁服务方案紧急事件处理规程管理用房配置方案 XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。 第一章 XXXXXXXXX公司简介 1.1 我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是

具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目 前管理着社区高档住宅及商业物业项目 公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多 元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服 务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念， 打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、 全过程专业化、一站式亲情服务。 公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每 年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理 公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。 1.2 我们的理念? ? ? 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针： 为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是 个人的命运， 企业的发展就是个人的发展。 ? 发展目标：以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造成都物业第一品牌。 1.3 我们的目标 ? ? ? 立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。强化服务意识，

写字楼物业管理方案

写字楼物业管理方案 . 目录 ◎物业概况………………………………………………………() ◎编制依据………………………………………………………() ◎管理目标………………………………………………………() ◎管理原则……………………………………………………… （） ◎管理办法……………………………………………………… （） ◎服务项目……………………………………………………… （） ◎具体方案……………………………………………………… （） 早期物业管理介入阶段……………………………………… （） 前期物业管理阶段…………………………………………… （） 一、接管验收管理方案…………………………………… （） 二、业主入伙管理方案…………………………………… （） 三、治安管理方案………………………………………… （） 四、消防管理方案………………………………………… （） 五、绿化保洁方案………………………………………（） 六、房屋、设施设备管理方案…………………………( ) 七、娱乐设施管理方案…………………………………（） 八、水系使用管理方案…………………………………（） 九、财务管理方案………………………………………（） 十、质量管理方案………………………………………（） 十一、档案资料管理………………………………………（） 十二、人力资源管理…………………………………… （） ◎xx系统的管理和维护…………………………………（） ◎机构设置及人员配置……………………………………() ◎物业管理年度收支预算……………………………………… ()物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）

简析写字楼物业服务

简析写字楼物业服务 写字楼物业是相对住宅物业、工业物业等物业类型而言的,是商业物业的主要类型。写字楼物业的管理服务既要遵循物业管理的一般规律,又具有鲜明的独特性,决定了写字楼物业的管理服务与其它类型的物业服务有着明显的区别。 在集团开发的本地物业中,写字楼物业有国贸大厦、商业大厦、商住大厦、皇城广场、天安大厦等,在集团物业管理业务中占据十分重要的地位,做好写字楼物业的管理服务意义深远。 一、写字楼物业的服务对象 物业管理服务对象是业主和物业使用人,但与住宅等物业相比,写字楼物业的服务对象明显不同。首先,写字楼物业的业主、物业使用人以法人为主,且以营利性法人居多,以国贸商业大厦为例,共有140位用户,全部为法人用户或其分支机构,而小区则以自然人为主;其次,业主与物业使用人在物业管理活动中所扮演的角色区别较大,一般来说,业主作为投资主体享有物业的收益权,而使用物业的往往是业主的租户,即物业使用人,如商业大厦140位用户中,业主使用物业的只有24位,比率仅为17%;另外,在对物业的使用上,法人将物业作为经营场所,与住宅用户将物业作为居家场所不同。 法人用户是一种团体性组织,即物业管理公司的服务对象不是固定的个人,而是一个群体。一般情况下,与物业公司直接接触较多的是用户的前台、后勤(总务)、财务人员,其他人员则主要通过保安、保洁、公共设施设备等公共服务项目对物业公司形成大概印象,而用户满意度是用户所有人员对物业公司印象的集合,因此,理论上讲,只有用户的所有人员都满意,用户对物业公司的服务才可能是满意的。由于用户的人员是流动的,加上用户本身的流动,物业公司的服务只有保持连续稳定性才能维持用户的满意度。 二、写字楼物业服务对象的需求 法人用户为各种各样的商业组织(公司),不同的公司对物业服务的需求不尽相同。如有的用户希望看到物业公司员工每天的工作,而有些用户希望需要的时候才见到物业公司的员工。用户对物业服务的需求具有不同的层次,大至可分为: 1、用户的核心需求: 营利性企业要维持其正常的运作,就必须要有最基本的利润来源,追求利润是企业的基本需求,为实现利润最大的经营目标,企业必须利用一切可供使用的资源来为其经营目标服务。因此,物业服务中能够为企业经营目标的项目就成为用户第一层次的需要,如良好物业的形象(外观)、知名度、广告服务等,对业主来说,还有物业的租赁服务。写字楼宇多处繁华路段,结构新颖、装饰华丽,用户入住本身就是实力的象征,若物业服务做得到位,使楼宇内外保持干净整洁、环境优美,则更能提升用户在其客户中的形象;若物业公司能利用公众传媒提高楼宇知名度,对用户和业主来说更是锦上添花;有些小型用户,希望利用楼宇公共部位,以相对低廉的成本发布广告,进行自我宣传,如外墙广告;业主的核心需求则是其物业容易出租,能以最好的价位出租,减少空置期。 2、用户的舒适性需求: 用户的舒适性需求集中体现在受尊重的程度上,主要有物业公司员工的服务态度、物业公司对用户需求的重视程度、对用户权利和利益的重视程度、用户办事的便利程度等等,如用户的报修服务,物业公司能很快派人处理;如窗口式办公,用户办事,只要与负责接待的人接触,事情就能很快办理;再如济南审计厅办公楼在早上列队迎接用户上班等。如果能让用户在与物业公司交往中处处感受到自己受到重视和尊重,感受到办事的方便快捷,其自然感觉到服务的舒适,其需求也得到满足。 3、用户的和谐性需求:

甲级写字楼标准、物业

高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求； 其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 ① 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应 为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶， 柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地 毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木 门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0 等等。 ② 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等， 专用地上、地下停车场，停车位充足。 ③ 设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：1—5 万平米。 (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名 品牌代理等方面的业务。 (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括 24 小时的维护维修及 保安服务。 (5)交通便利：有多种交通工具直达。 (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。 (7)智能化：3A 及 3A 以上。 3、中档物业(乙级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑 物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类 建筑物。 ① 装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有 吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具 等。 ② 配套设施：有专用地上、地下停车场。 ③ 设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。 (2)建筑规模：无限制。 (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 (4)物业服务：有物业公司服务。 (5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。 4、低档物业(丙级写字楼) (1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的 要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。 ① 装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用 普通国产洁具。 ② 配套设施：无。 ③ 设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 (2)规模：无限制。 (3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

政府机关办公楼物业管理服务方案

政府机关办公楼物业管理服务方案（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）

序言 随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化， 政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试，以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升，政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。 第一章物业概况 一、某某区政府机关大院基本物业情况 物业名称：某某区政府机关办公楼 物业类型：政府机关办公楼 坐落位置：南京市某某区珠江镇 占地面积：约4 万平方米 建筑面积：约2 万平方米 绿化面积：约1 万平方米 景观小品：喷泉、水景带、 二、某某区政府机关办公楼设施设备配置情况 主要设施设备清单 表一 设备系统 名称规格 单位数量 备注

电梯系统 奥的斯OTIS 客梯 3 站部1 奥的斯OTIS 客梯5站部1 奥的斯OTIS 客梯7站部2 升降机 3 站部2 空调系统 麦克维尔新风机MSW 系列台19 麦克维尔风机盘管 MCW 系列台299 空调水泵水循环系统 11KW 台4配 电系统 变压器 10KV 台2 变压器1000KVA 台2 高压配电柜个8 低压配电柜个12 给排水 消防水箱24 立方米个 1 给水水泵台2 潜水排污泵台18 喷泉水循环系统 消防系统 烟感探头 待定 温感探头 待定 消防喷淋头 待定 疏散指示牌 待定 消防箱 待定 消防栓 待定 消防泵 18.5KW 台2 喷淋泵 30KW 台2 弱电系统 监控报警系统 摄像头个40 报警探头个20 会议音响系统 卫星电视接收系统 结构化综合布线系统 百兆宽带网络系统

甲级写字楼物业管理方案通用版

甲级写字楼物业管理方案通用版 目录◎物业概况…………………………() ◎编制依据…………………………………………() ◎管理目标………………………………………………………() ◎管理原则……………………………………………………… （） ◎管理办法……………………………………………………… （） ◎服务项目……………………………………………………… （） ◎具体方案……………………………………………………… （） 早期物业管理介入阶段……………………………………… （） 前期物业管理阶段…………………………………………… （） 一、接管验收管理方案…………………………………… （） 二、业主入伙管理方案…………………………………… （） 三、治安管理方案………………………………………… （） 四、消防管理方案………………………………………… （） 五、绿化保洁方案………………………………………（） 六、房屋、设施设备管理方案…………………………( ) 七、娱乐设施管理方案…………………………………（） 八、水系使用管理方案…………………………………（） 九、财务管理方案………………………………………（） 十、质量管理方案………………………………………（） 十一、档案资料管理………………………………………（） 十二、人力资源管理…………………………………… （） ◎智能化系统的管理和维护…………………………………（） ◎机构设置及人员配置……………………………………() ◎物业管理年度收支预算……………………………………… () 物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）______________位于_______________，周边周边设施_______，

写字楼物业管理(方案)

上海万达商业广场管理有限公司 二零零七年十月 上海万达商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案

前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意 见，及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。 ●日常服务与联系的质量要求

质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特 约服务和代办服务几项内容。 a.便民服务

商业物业管理试卷及答案

课程：商业物业管理班级：资环112 姓名：雷宇学号：07 商业物业管理试卷及答案 一．名词解释（20分） 1.商业物业 商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，是为商业流通、经济活动的交易提供服务平台的物业。包括零售市场、批发市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等商业场所。 2.智能大厦 通过对建筑物的四个基本要素，即结构、系统、服务、管理及其之间的内在联系，以最优化的设计来提供一个投资合理又高效的优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。 3.批发市场 批发市场只是批发商业体系的一种构成，是批发的一种载体而已。 4.差异化战略 差异化战略是指为使企业的产品或服务与竞争对手的产品或服务有明显的差别，形成与众不同的特点而采用的一种战略。 5.物业管理投标 指物业管理企业为了开拓业务而依据物业管理招标的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和标书，参加物业管理者的资格竞争，以通过竞争获得物业管理权的过程。二．填空题（10分） 1.物业管理招投标的基本原则包括：公正，公平，公开，合理原则。 2.商业物业的属性主要包括经营性、公众性和服务性三个方面。 3.商业物业管理的层次有物业管理或设施管理，房地产资产管理，房地产组合投资管理。 4.购物中心的本质特征包括：有计划的商品经营组合，统一管理，分散经营。 5.批发市场按商圈规模的大小，可分为全国性批发市场、区域性批发市场和地区性批发市场三种类型。 6.商业物业的类型可分为办公物业、酒店物业、商贸物业、娱乐休闲物业四种类型。 7.会所的价格策略中，影响社区会所价格制定的因素有：行业竞争因素，市场需求及消费水平，市场环境及市场发展状况。 8.物业租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权力义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。 9.购物中心的物业特征表现为商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化三方面。 10.目前，酒店经营管理的模式主要有业主自己经营管理、租赁经营管理、委托经营管理和联号经营管理。 三．选择题（10分） 1.商业物业的建设一定要与周围地区的人口、交通、购买力等相适应，（B）与档次高低相适应。 A消费结构 B规模大小 C人口素质 D文化背景

超甲级写字楼

超甲级写字楼 一、“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 二、“甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于 2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

政府机关办公楼物业服务管理方案

政府机关办公楼物业服务管理方案 篇一：政府机关办公楼物业服务管理方案 “XXXXXX公司” 物业服务方案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日 第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章结束语 XX市XX办公楼物业管理方案 目录 XXXXXXXXX公司简介 XX市XXX办公楼概况及管理特点分析 XX市XXX办公楼物业管理服务思路物业管理服务承诺前期物资装备一览表物业管理服务费用测算固定岗服务方案保洁服务方案紧急事件处理规程管理用房配置方案 XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。 第一章 XXXXXXXXX公司简介 我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是具

有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目前管理着社区高档住宅及商业物业项目 公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念，打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情服务。 公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。我们的理念 ? ? ? 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是个人的命运， 企业的发展就是个人的发展。 ? 发展目标：以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造成都物业第一品牌。 我们的目标 ? ? ? 立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。强化服务意识，

某写字楼物业管理实施方案

xxx商业广场管理有限公司

xxx商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案 前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见， 及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。

●日常服务与联系的质量要求 质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特

甲级写字楼标准、物业

高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 ①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 ③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：1—5万平米。 (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：有多种交通工具直达。 (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。 (7)智能化：3A及3A以上。 3、中档物业(乙级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 ①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。 ②配套设施：有专用地上、地下停车场。 ③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。 (2)建筑规模：无限制。 (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 (4)物业服务：有物业公司服务。 (5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。 4、低档物业(丙级写字楼) (1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。 ①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。 ②配套设施：无。 ③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 (2)规模：无限制。 (3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

办公楼物业管理方案

第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划 一、认识与定位 （一）全国战略长沙重点 （二）项目定位 二、工作重点和零风险工程 （一）三个重点 （二）零风险工程 三、指导思想、管理模式、管理目标 （一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 （二）一种模式：[经营型]物业管理模式 （三）管理目标两项承诺 四、四大优势 （一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持 （三）配套优势：提供综合性物业管理服务 （四）经验优势：外接项目管理服务的实践 五、八项措施 第一章管理方式、工作计划和物资装备 一、管理方式 二、工作计划 三、物资装备 第二章管理人员配备、培训与管理 一、管理人员的配备 （二）管理处人员配置 （三）各部门人员素质要求 二、管理人员的培训 三、管理人员的管理 第三章管理规章制度和档案的 建立与管理 一、管理规章制度的建立 二、档案资料的建立与管理 第五章指标的承诺及其措施 第六章管理成本测算和管理费标准 一、物业管理费标准 二、对物业管理处财务管理的认识 三、管理处控制成本主要措施 四、机关新大院物业管理有关费用测算 第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入一、物业管理的前期介入 （一）施工期的物业管理 （二）办公大楼设施设备调试期物业管理 （三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理 二、办公大楼后续工程的前期介入

三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施第八章社区文化和便民服务 一、社区文化与物业管理关系的再认识 （一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。 （三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。（一）社区环境特点 （二）社区总体目标 （三）保证社区文化总体效果的主要措施 三、便民服务 第九章机电设备设施的管理 一、系统的日常运行 二、设备系统的应急处理方案 （一）设备故障处理规程 （二）发生火警处理规程 （三）电梯困人救援规程 （四）供电电源停电故障处理规程 （五）停水及故障处理规程 （六）空调故障处理规程 三、系统的维护保养 （一）维护保养工作方式 （二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制（三）主要系统定检工作要点 （四）设备维护保养检修计划和标准 四、节能管理 五、技术改造、更新 六、技术资料的收集、管理、使用 第十章物业维修养护计划和实施 一、房屋本体及公用设施维修养护范围 二、房屋本体及公用设施维修养护运作 三、房屋本体及公用设施维修养护周期 四、房屋本体部分维修计划、标准 五、公用设施维修养护计划及标准 第十一章日常物业管理的综合服务 一、事务管理 三、保安及消防管理 五、设施管理

写字楼物业管理日常工作内容

写字楼物业管理日常工作内容 写字楼物业的特性和使用要求，决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面： 一、营销推广 由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推介，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。 由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有发生，固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的租售率，影响写字楼物业的收益。 这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率。 二、商务中心的服务与管理 大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，一般会议主要提供各种商务服务项目的商务中心 (与大型酒店、宾馆类似)。 1.商务中心的设备配置 商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。 商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。 2.商务中心的工作要求和工作程序 商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

5a写字楼物业服务标准

[标签:标题] 篇一：5A写字楼物业管理服务标准 5A管理服务标准 中国.杭州 二O一O年六月一日 第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a. 消防系统 b. 变压器 c. 低压配电 d. 供、排水系统 e. 监控系统 f. 照明系统 g. 装修材料 二、供配电系统 A、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏 油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导 线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐 全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。 B、保养管理标准 1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 C、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物

办公楼物业管理系统服务方案设计

一、物业概况 办公区位于市区路号，始建于年，占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，是一个以为主的老科技企业。经实地考察，管理区域内设备设施服务期较长，新旧参差不齐，虽然能为科研、生产、经营提供基本服务，但与时代的发展有较大差距。单位领导班子一致认为，为了使本单位全面快速发展，尽快提高物业管理服务水平势在必行。 二、管理目标 以创建省级优秀物业管理大厦为目标，注重细节，持续改进，加强管理，勇于创新，不断提高本企业的物业管理服务水平，提升物业管理档次。 在现有管理经验及管理资源的基础上，导入先进的管理理念，创造高效、有序、安全、舒适的科研、生产、经营环境，建立一套与业户层次及办公需求相一致的管理模式，使在此工作的全体员工能够真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 三、客户分析 办公区客户群体以产权单位员工为主，还有少量的房屋承租户。客户以科研管理人员为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务的期望值较高；同时，也有一些管理相对松散、自由度较高的一般客户群体。这两个群体对环境、文化、环保、信息等方面的要求有所不同，这就给办公区物业管理服务增加了难度，既要注重严肃、大气的氛围，也要体现活泼、随意的环境。因此，根据不同的需求层次，实施高质量、全方位的特色物业管理服务，是该项目的基本要求。 四、项目定位 办公区的整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化的科研办公形象。

高效——塑造进取、创新和富有效率的科研气氛。 环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。 繁荣——聚集浓厚科研气氛，注重社会效益和经济效益。 五、管理原则 为实现既定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理服务过程将始终把握以下原则： (一)业户需要第一，服务质量第一，满意度第一的管理从严原则 “全心全意为业主，认认真真做物业”是服务宗旨，“业户需要第一，服务质量第一，满意度第一”是服务理念，做到从业户的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，为业户提供优质、周到、及时的服务。 管理从严是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理，以确保物业管理服务收到应有的成效。 (二)专业管理与业主自治管理相结合的原则 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业中心的积极性和业户的积极性。物业中心应当尊重并按照广大业户的要求，通过物业中心对物业实施专业化的管理，同时努力争取业户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明的办公环境。 (三)物业管理为主、多种经营的原则 在做好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业户的不同需求，又增强物业中心的“造血”功能，增加经济积累，以利于更好地为业户服务。 六、服务项目 根据办公区的实际情况，将物业服务重点放在客户服务、绿化美化、清洁卫生、秩序维护、消防管理、房屋及共用设施设备管理、机动车管理、非机动车管理、职工食堂、交通运输、集体宿舍、商品部、会议室服务、纯净水销售

甲级写字楼物业管理方案

甲级写字楼物业管理方案 ●物业概况 （按照物业具体地理位臵、周边设施、具体情况及环境风格描述） 位于，周边设施，交通便利，地理条件优越。 由开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有台电梯。 ●编制依据 （按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定） ※《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 ※《杭州市物业管理条例》 ※《杭州市物业管理服务收费管理办法》 ※楼书 ※浙江XX物业管理有限公司质量手册及其他规定

●管理目标 （按照物业具体情况描述） 为充分体现开发商建造的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。 ●管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

一、服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 二、专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 三、物管为主、多种经营的原则： 在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。