省直成本价出售公有住房暂行办法 冀直房改[1997]2号

省直成本价出售公有住房暂行办法为进一步深化省直住房制度改革，促进住房商品化、社会化和住房建设的发展，根据国务院和省政府关于加快住房制度改革的规定，按照“属地政策”的基本原则，结合省直实际，制定本实施办法。

一、售房原则

按成本价出售公有住房，要坚持购房自愿和先评估后出售的原则。新房和腾空后的旧房应贯彻先售后租、优先出售给住房困难户的原则。在标准价售房办法和成本价售房办法并行期间，购房人以何种价购房，由个人申请，售房单位批准。

二、售房范围

凡归省直单位和驻石中直单位所有的独用成套公有住房，经产权单位核准并报省直房改办批准后，均可组织出售。下列住房暂不出售：

1.有保护价值和历史纪念意义的；

2 .尚未确权的、有产权争议和纠纷的；

3.损坏严重未达到正常使用状态或已列为危房的；

4 . 省政府确认不宜出售的。

三、售房对象

现有旧房向取得合法租住权力（已签订住房租赁协议书）的承租人出售，承租人已去世的，向其配偶出售，购房人夫妇双方应至少有一方具有石家庄市常驻户口；新建和腾空的旧房向符合本单位购房条件并具有石家庄市常驻户口的职工出售；对于符合购房条件的交叉住房者（非本单位职工），在购房时，视同本单位职工对待。

四、售房控制标准

按照“属地政策”的原则，成本价购房按石市房改（1997）2号文件重申的市政（1995）91号文件规定的购房控制标准执行。购房标准按夫妇双方中较高级别的一方掌握。购房标准内的部分，执行成本价，超过标准的部分，执行市场价。

五、售房价格和折扣办法

1.售房价格按成本价和市场价相结合的办法计算。规定标准内的部分执行成本价并给予各项折扣，超过标准部分，执行市场价，不给于工龄折扣和现住房折扣。

2.成本价及市场价

出售公有住房的成本价，由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、投资利息、税金、管理费七项因素构成。1996年新房成本价（二级甲等房）为每建筑平方米805元，1997年7月1日起调整为每建筑平方米905元。市场价按有关规定执行。

旧房成本价和市场价按售房当年新房成本价和市场价成新折扣计算，年折旧率2%，使用年限超过30年的，按30年计算。经过大修和设施更新的旧房折旧率，经现场评估确定。加层住房的折旧年限按原旧房的折旧年限

计算。

3.折扣办法

（1）工龄折扣。对购房人夫妇双方建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，1996年年工龄折扣额为每平方米4.80元。

在购买公有住房时，购房人夫妇双方的工龄合并计算。在石家庄市范围内工作的，购房工龄截止1991年12月31日，在外地工作的，购房工龄截止当地城镇建立公积金制度的前一年。工龄计算办法按组织、劳动、人事部门的规定办理。实行离退休制度前已办理离退休手续的职工，其购房工龄按实际工龄计算，实行离退休制度后办理离退休手续的职工，其购房工龄以当时国家规定的离退休年龄为准。购房工龄应由职工所在单位组织、劳动、人事部门出具证明核定。有关工龄计算的几个具体问题如下：

A.全日制中专及中专以上（不含职业中专）学历毕业生在校学龄计入购房工龄（建国前的学龄不计入购房工龄）；

B.现役及专业军人的军龄计入购房工龄；

C.国家规定（劳动人事部门规定）特殊岗位职工加计的工龄计入购房工龄；

D.因公去世的职工男按35年、女按30年计算，若去世时实际工龄已超过上述年限的，则按实际工龄计算。

E.已去世的职工，其购房工龄可合并计入配偶的购房工龄；

F.夫妇双方只有一方有工作的，购房工龄可按有工作一方的1.5倍计算。如果夫妇双方中一方购房工龄达不到另一方工龄的0.5倍，购房工龄则按较高一方的1.5倍计算；

G.购房工龄的计算以购房人申请购房时的婚姻现实状况为准。

（2）现住房折扣。购房人购买本人已住用住房时，对标准内的面积部分，给予现住房折扣，折扣率为5%。

（3）付款折扣

购房人可以一次付清房款，也可以分期付款，付款方式有购房人选择。一次付款的，给予实际售价20%的付款折扣。实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30%，每多付10%给予实际售价2.5%的折扣。分期付款的期限一般不超过五年，首期付款以外的部分，由售房单位按政策性抵押贷款利率计收利息。

4．售房价格计算公式

住房的实际售价应根据层次系数和“价格评估通知书”上出具的等级（相应的成本价）、结构系数、质量系数、设施系数、朝向系数、地段系数、环境系数、单位自我调节系数以及折旧、工龄折扣、现住房价折扣综合折减后计算。

新房（含腾空后旧房）实际售价=（成本价-年工龄折扣额×夫妇双方购房工龄和）×层次系数×（1-结构等七项系数和）×标准内的购房面积+市场价×层次系数×（1-结构等七项系数和）×超标部分的面积。

旧房（购房人现已住用的房）实际售价=（成本价-年工龄折扣额×

夫妇双方购房工龄和）×（1-2%住房竣工年限）×层次系数×（1-结构等七项系数和）×（1-5%）×标准内的购房面积+市场价×层次系数×（1-2%×住房竣工年限）×（1-结构等七项系数和）×超标部分的面积。

六、优惠政策

按成本价出售公有住房住房收入免征营业税；购房者免交契税；自主期间免交房产税，缓征土地使用税。

七、收费标准

售房评估费按总评估价的千分之一点六计收，由售房单位缴纳；市场交易管理费按评估价的千分之一计收，由售房单位交纳；产权产籍手续登记费按实际售价的千分之二计收，售房单位和购房人各承担一半；其他费用一律免缴。单位所缴费用可以从售房资金扣除维修基金以外的部分中列支。

八、产权处置

按成本价购买的公有住房，产权归个人所有。一般住用五年后可以依法计入市场。在同等条件下，原售房单位有优先购买或租用权，售、租收入按有关规定缴纳税费后收益归己。购房人按成本价购买的公有住房依法进入市场后，其今后的住房，原售房单位、工作单位和房产管理部门不再负责解决，由本人直接到市场上购买或租用。

购房人去世后，由其继承人或受遗赠人继承其相应的权利义务。无继承人或受遗赠人的，所购住房由原售房单位或省政府房管部门按法律程序接管，任何人不得侵占。

九、购房后二次调整

以成本价购买的公有住房，住用不足五年需要调整的，在原售房单位条件允许的情况下，可以调整一次。调整时按届时的售房价格将原购房退给原售房单位，再按届时的价格购买合适的住房。

二次调整住房的具体办法另行制定。

十、面积计算办法

干部职工购房时按计价面积计算购房款，按计价面积核定购房标准，按建筑面积办理个人房产证。

计价面积=各套房之间的分割墙体面积的二分之一+本套房与公用建筑空间（楼梯间等）之间的分隔墙体面积的二分之一+本套房外墙体面积的二分之一（其中楼头山墙一律按12厘米厚度计算）+上述墙体所围成的净平面面积。

建筑面积=计价面积+本套房外墙体面积扣除其中计入计价面积剩余部分+阳台建筑面积+本套住房分摊的楼梯间、过道、垃圾道等公用建筑的面积。单位统一封闭的阳台建筑面积按其水平投影面积计算，未统一封闭的阳台按其水平投影面积的一半计算，楼梯间、过道、垃圾道等公共建筑面积依据本单元、本层各套住房的计价面积按比例分摊。

地下室和楼外小房的使用权随所售住房无偿转移，所有权暂保留在原单位，其面积不计入计价面积，也不计入建筑面积。

阳台上设厨房的住房，厨房按阳台处理，厨房面积不计入计价面积。

十一、售房程序

1.个人申请及职代会研究

售房单位首先组织职工按照租、购自愿，先售后租的原则填写个人购房申请书，召开职代会研究制订售房方案和售后维修管理办法等文件，调查购房人住房面积和购房工龄。

2.售房申报

售房单位必须建立公积金制度，所售住房应符合售房范围。

产权属省政府，由事务局直接管理的住房由事务局组织申报；产权属省政府而由各单位使用的住房使用单位报经事务局核准后再组织申报；产权属于各单位的住房，由各产权单位申报。售房申报单位应向省直房改办提交下列资料：

（1）单位关于出售公有住房的申请（有单位文号）；

（2）售房实施方案（包括房屋坐落位置、数量、竣工时间，售房的范围与对象、售价、控制标准，付款方式、产权处置、售房程序等等）；

（3）售后维修管理办法；

（4）职代会售房决议（或行政会议决定）；

（5）房屋所有权证（验证后收取复印件）；

（6）房屋租赁等级证书（验证后收取复印件）；

（7）公积金存储证明；

（8）国有资产管理部门开具的国有资产证明；

（9）所售房标准层平面图。

上述资料装订成册，经省直房改办审验后，售房单位填报省直房改办统一印制的售房申请表。

3．售房评估与作价

（1）按照先评估、后出售的原则，由省直房改办牵头，吸收省物价局、省国资局等有关单位组成省直售房评估组织，会同售房单位深入现场，对单位申报出售的住房进行评估。评估时一般以整栋楼为评估单元。评估内容包括：确定住房等级（成本价）和结构、质量、设施、朝向、地段、环境、单位自我调节等七项调节系数。省直房改办签发价格评估通知书，将评估结果通知售房单位。

（2）售房单位收到评估结果通知后，逐户核算购房款，之后将填制的作价表格报省直房改办，房改办组织省直售房评估组织进行审核批准。

4．缴交购房款

根据批准后的作价结果逐户收缴购房款，并存入在指定银行的售房款专户。售房资金存储到位后，省直房改办签发售房许可证。收缴购房款时应使用省直住房资金管理中心统一印制的专用票据。

5．交易办证

售房单位组织购房职工签订购房协议，持售房许可证等资料到石家庄

市房管局市场处、产权处办理交易过户和产权转移登记手续，发给统一格式的产权证书。产权证书的内容包括：产权类别、产权来源、建筑面积等，并附有分户房屋平面图。

十二、售房资金管理

省直住房资金管理中心负责省直售房资金归集、管理工作，由委托银行承办金融业务。具体事宜按照冀直房改［1996］2号文件和冀直房改办［1996］3号文件办理。

十三、售后维修管理

1．公有住房出售后，由售房单位负责组织维修与管理，购房户要服从管理并给予协助。售房单位可以委托物业公司或其他单位管理。

2.售房后自用部位和自用设备由购房人负责维修，维修资金有购房人承担。

自用部位包括：户门、户窗、户内顶棚、户内墙面、楼地面、非承重隔墙、隔断、自用阳台、栏杆、扶手、户内楼梯以及户内其他装修。自用设备包括：户内电气、自来水分户表以内的管线及配件（包括分户表）、卫生器具和相关的下水管道。

3.售房后共用部位和共用设施设备的维修有售房单位负责，5年内维修资金由售房单位承担，5年后由购房户根据国家规定的维修标准向售房单位缴纳一定比例的维修费，不足部分由售房单位负担。

共用部分包括：全部承重结构部位（楼盖、梁、柱、内外墙体、基础）、屋顶、外墙面、楼梯间、电梯间、走廊通道、共用门厅、设备层、排气孔道、通气孔道、通气天井等。共用设施设备包括：电气、自来水分表以外管线、下水干管、落雨管、信报箱、垃圾道、烟道、避雷设施、化粪池、共用天线等。

4.公共设施包括道路、上下水管道、供电、人防工程、消防、绿化、全部供暖设施设备、电梯、高压泵房、变电室等售房后仍由售房单位负责维修管理，所需资金按原渠道解决。

5.单位维修管理资金来源。住房售出后，由住房产权单位继续对尚存产权部分提取折旧费和大修基金，财政继续定期按规定拨付尚存产权部分的维修资金，另外再从售房款中提取售房回收资金总额的30%划转给售房单位，作为维修管理资金。

6.住房管理单位应定期进行房屋安全查勘和质量检查，及时修缮，保证购房户的住用安全；购房户对共用、公用部位和设施设备有保护、检查、养护的义务。

7.对于影响整体运行的室内暖气、煤气、电气、给排水等设备不准随意变动，因特殊情况需要变动的，应报主管部门批准。售后住房自用范围内的损坏影响他人利益的，必须及时修复。

8.售后住房应保证整体色调一致。外向部分（门窗、阳台等）的油漆部件的更换，由管理单位统一管理。

9.购房户不得侵占共用部位，不得擅自改变住房的使用性质，不得随意拆、改、掏、挖。对侵害住房公共利益的，管理单位可按规定进行处理

。

10.有条件的单位都应建立管委会，积极推行物业管理制度，逐步向优质有偿服务过渡。

十四、相关事项

1.职工购房后，住房补贴照常发放。

2.职工购房时，可支取本人、本户成员和直系亲属已缴存的公积金。购房后继续缴存公积金。

3.职工购房后，可支取原来缴纳的租赁保证金。

4．所售住房的土地使用权暂保留在原土地使用权单位。

5.标准价购买获得部分产权的住房转化为按成本价购买获得全部产权的办法另行制定。

——冀直房改［1997］2号 1997年4月1日

福利房、房改房、集资房、经济适用房、团购房区别

一、福利房 这是计划经济制度的产物,以单位福利的形式,分配给个人的房.福利房同样有房产证，就是上市交易有时间限制，一般需要五年。福利房是单位给补贴的房产，但往往房产证在单位，5-10年才会拿到房主手里。 福利房是指事业单位或企业单位集体利用公积金建造的房屋，单位分配的福利房不必全额购买，有可能是部分购买的。最近很多企事业单位的福利房在完善产权后目前正在进行住房补贴，是国家的统一行动。以后不会再有福利房了 二、房改房 房改房又可以叫做已购公房。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。 按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 1．房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再

生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。 2．房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。 3．在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。 4．购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。 另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如职工以标准价或成本价购买的公有住房 三、经济适用住房 经济适用住房，常简称为经适房，等同于国宅；指由中国政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的国宅政策称为廉租房。

桂林市房改房上市交易操作程序

桂林市房改房上市交易操作程序 一、房屋所有权人向市房改办提出上市申请，并填写《桂林市房改房上市交易申请表》一式二份，夫妻双方签字后，由夫妻双方所在单位及房产管理局对其住房情况签署证明。 二、房屋所有人将《桂林市房改房上市交易申请表》报市房改办政策法规科审核，并提供如下材料： 1、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、职工《个人住房档案》正本及各种原件的复印件一份。 2、房屋所有权人及其配偶居民身份证，户口簿或其他有效证明的原件和各种原件的复印件一份。 3、夫妻离异的提供财产分割协议书、夫妻一方已故的提供财产分割公证书、未婚的提供未婚证明原件及各种原件的复印件一份。 三、市房改办将房屋所有权人申请交易的房改房在《桂林日报》上公示。 四、审核以及公告无异议后由市房改办在5个工作日内在《桂林市房改房上市交易申请表》签署是否符合上市交易的意见。 五、房屋所有权人委托具有房地产评估资质的机构对上市交易的房改房进行市场价值评估，并由评估机构出具评估报告。 六、房屋所有权人将《桂林市房改房上市交易申请表》、《国有土地使用证》、职工《个人住房档案》正本、评估报告及相关资料交到市房产管理局（房产交易所二楼），并按要求办理交易手续签订房屋买卖契约。 七、交易当事人根据成交金额计缴土地出让金、契税及有关交易费用（全额集资建房个人已缴纳土地出让金的，在上市交易时凭已缴土地出让金的专用票据，不再由购房者补缴土地出让金）。 八、按规定交清有关税费、相关收益后，涉及权属变更的出售、交换、继承和赠与的交易行为，市房产管理局在30个工作日内办理交易过户手续。 九、购房人凭缴交土地出让金、契税的专用发票以及《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等有关资料到市国土资源局办理国有土地使用权变更手续。

公房与产权房拆迁时的区别有那些

遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.wendangku.net/doc/ca7072731.html, 公房与产权房拆迁时的区别有那些 [导读] 公房与产权房拆迁时的区别有那些呢？首先应知道什么是公房，公房(公有住房、公产住宅)是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。在住房货币化改革过程中，公房出售，租金提升已成趋势，但今后国家仍将兴建廉价公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，产权即归私人所有，即成为所谓“房改房”。 公房与产权房拆迁时的区别有那些呢？首先应知道什么是公房，公房(公有住房、公产住宅)是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。在住房货币化改革过程中，公房出售，租金提升已成趋势，但今后国家仍将兴建廉价公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，产权即归私人所有，即成为所谓“房改房”。 这里所说的公房不包括在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业

单位职工已购公有住房。 已购公房是指本市职和公有住房的承租人或年满18岁以上的同住成年人工自1994年以来，按照上海市出售公有住房方案购买的公有住房。除对正、副局级在职干部和校园内、部队营防区域内以及户籍冻结地区等的已购公房有限制规定外，凡取得房地产权证或房屋所有权证的，均可上市出售。 使用权房：住户对房屋通过租赁的方式取得房屋的使用权，没有产权，俗称使用权房。目前使用权房主要有两种，一是租赁公有住房;二是以市场价格租赁单位和私人的房屋。 前一种是计划经济体制下，由政府和企事业单位向居民和职工提供的带有福利性质的住房，近一、二年出台的差价换房的有关办法，主要是针对前一种使用权房，即公有住房。 后一种使用权房完全是市场经济下的租赁行为。 不可售公房：是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

房改房交易

在房改房交易中，买家须特别注意一些关键环节： 一、须了解产权可靠性 确认产权的房主是否与卖房人是同一人，了解房屋的性质，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，所以一定要确认原单位是否同意出让，是否已经按成本价补足分摊费用。正规的中介公司为保障客户利益，会免费为客户到房管局查册，确保产权清晰。谈到房改房上市仍需要原单位的同意，很多的购房者可能会不以为然，认为房改房不经房改办就可以直接上市，根本无需原单位的同意，其实不然，大部分的房改房出售不但得经原单位的同意，而且还得在原单位挂牌一个星期，才能办理过户手续。 二、确认登记的面积、使用期限 在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的，这一项中介公司在房屋交易前一般会明确地与买卖双方交代清楚，并解释此费用的含义，为避免不必要的误会买家也应该主动询问中介。 三、清楚房屋背景与周边环境 买家须了解该房改房是否欠交基本居住费用，或者房屋是否抵押给银行，这可多与管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，"三表"是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。这些在房改房交易中也很重要，由于部分房改房楼龄比较旧，这些问题突出更加不能太马虎大意，

不是所有的房改房三个字都能代表物美价廉的，房改房同样会给你带来难啃的黑馒头。 四、确定房价的合理性 买家通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。 五、慎重办理交易过户手续 办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关。不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题。产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续。有关代理行（中介方）、律师、公证的保证或口头协议都不算是完成交易过程。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能会毁约，而买方却一点保证都没有。 三类房改房须留神 虽然房改房批准上市了，但目前还有三种房改房难以在市场上流通。 一是1999年房改十分紧张之时开发的房子，当时单位在未办理产权的情况下，要求先办理房改，由于产权未办妥，职工房改后也无法上市。此类情况要等到单位为职工办理产权后，才能进入市场公开流通。 二是有些房子虽然单位要求办理房改，但出现了烂尾，也没法拿到产权，这类房改房是严禁在市面上流通的，但有些业主由于知识不够或存心想要侥幸看能

房改房处置有什么政策限制

业务简介：该笔业务的大致情况是想通过房产抵押借款16万用于进货和资金周转，房子是位于三孝口附近省出版集团的职工宿舍，是属于房改房。借款人实际上是男方邹昊，房产属于女方汪芳，双方暂时属于男女朋友阶段，未领取结婚证。男方主要经营高炉家酒。 房地产典当的程序一般是前期沟通，查验证件，实地勘察，上会研究，签订合同，办理登记，发放当金，还款注销或绝当，在这个过程中最值得注意的就是该房产能否用于典当交易，这其中存在那些交易限制和注意事项，交易成功自然皆大欢喜，一旦失败该房产成为绝当商品，在绝当商品拍卖变现中又有哪些注意事项？ 房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同，属于部分产权。 房改房分折价房及全价房两种。1981年第一次房改时，职工购房可选择以折价方式或以全价方式购买，折价购买俗称“三三制”，即以全价的1/3价格购买；1990年的第二次房改则不存在折价购买问题，均按第二次住房制度改革方案政策计收房款，购房人全额支付房价。 我们通常可根据《房地产权证》的记载内容判别其所属类别，在房屋所有权来源项目栏或备注栏，折价房改房会记载“折价购买”，全价房改房会记载“全价购买”或“房改售房”的内容。 对于该项目来说，由于房产属于女方所有，而主要借款是男方，这就存在一定的风险因素，所以在典当的过程中，主要有三种防范风险的方法： 1、以女方的名义和典当行进行业务合作。 2、讲房产证姓名变更为男方，由男方和典当行进行业务合作，但由于 该房产是房改房，所以在交易转让的过程中存在太多的限制因素和风险因素，凭空增加了该项目的成本和风险，不建议采取该方案。 3、男女双方感情深厚，领取结婚证，然后再与典当行进行业务合作。 解决了双方关系问题和当户情况之后，就可以考虑进行该项目。 一、查验证件 主要查验的证件有房屋所有权证、国有土地使用权证、购房发票或合同、户口本身份证等身份证明、结婚证等证件。（1、房产两证，如果有共有权人，需争得共有权人同意，并提供其共有权证。2、婚姻证明：已婚者，提供夫妻双方结婚证明；单身者，需到民政局开具单身证明；离异者且没再结婚者，提供离婚证以及未婚证明） 房改房相比较商品房来说，在交易的过程中存在了诸多的限制，在进行典当抵押的过程中首要任务就是需要考察该房改房的产权到底是属于谁，是否能够进行抵押典当，主要有以下几点注意事项： （一）房改房的权属。 根据售房单位的性质，有一些单位的房屋只允许自己单位的员工购买和居住，而不允许这些房屋进行二次交易，其中有涉及国家安全、保密的特殊部门的住住，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的央产房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，可向交易办公室备案、在职工住房档案中注记，该类住房可接规定向原产权单位腾退，只能在原产权单位职工范围

房改房买卖合同(标准范本)

房改房买卖合同 In accordance with the relevant provisions and clear responsibilities and obligations of both parties, the following terms are reached on the principle of voluntariness, equality and mutual benefit. 甲方：__________________ 乙方：__________________ 签订日期：__________________ 本合同书下载后可随意修改

合同编号：YH-FS-565005 房改房买卖合同 说明：本服务合同书根据有关规定，及明确双方责任与义务，同时对当事人进行法律约束，本着自愿及平等互利的原则达成以下条款。文档格式为docx可任意编辑使用时请仔细阅读。 立合同人： 卖方(甲方)：姓名___________身份证号码_________ 买方(乙方)：姓名(或名称)____________ 身份证号码(或法人代码证号码、营业执照号码)_____________ 甲、乙双方经协商一致，就房改房买卖达成如下协议： 一、本合同中“房改房”是指__________(已购公有住房、经济适用住房、按房改政策由个人集资建设的住房)。 二、甲方自愿将位于_______________第_____栋________单元_______楼_______号的已购房改房出售给乙方。该房屋系_______结构，建筑面积_____________平方米，房屋所有权证号码为____________。乙方已对甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意购买该房改房。 三、甲、乙双方议定上述房改房的成交价为人民币(大

房改房产权界定和交易

简介：房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同，属于部分产权。 房改房分折价房及全价房两种。1981年第一次房改时，职工购房可选择以折价方式或以全价方式购买，折价购买俗称“三三制”，即以全价的1/3价格购买；1990年的第二次房改则不存在折价购买问题，均按第二次住房制度改革方案政策计收房款，购房人全额支付房价。 我们通常可根据《房地产权证》的记载内容判别其所属类别，在房屋所有权来源项目栏或备注栏，折价房改房会记载“折价购买”，全价房改房会记载“全价购买”或“房改售房”的内容。 房改房产权界定： (1)房改房的权属。 根据售房单位的性质，有一些单位的房屋只允许自己单位的员工购买和居住，而不允许这些房屋进行二次交易，其中有涉及国家安全、保密的特殊部门的住住，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的央产房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，可向交易办公室备案、在职工住房档案中注记，该类住房可接规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。因此购房者在购买房屋时，一定要首先了解房屋的原产权单位是谁，最好看一下售房者与原单位签署的《公有住房买卖合同》，看此房是否可以对外出售。 (2)原产权单位的优先购买权。

在房改过程中，很多单位都与职工在《公有住宅出售》合同中做了一些特殊约定，比如将来房屋出售时单位有优先购买权等(规定住满5年内容的除外)，但此处的优先购买指的是同等价格下的优先购买权。因此购房者要注意查看《公有住宅出售合同》，看其中是否有限制交易的情形，必要时最好让卖方出示原产权单位放弃优先购买权的证明。 (3)房改房中超标问题。 房改房是单位给予员工的福利，面积是根据员工的行政级别、工龄等因素确定的，在二次转让时如原产权单位认定超标，则必须先将超标问题处理完毕才可上市交易。因此购房者所购买的房屋只能是超标问题已经处理的房屋。 房改房交易注意事项 一、了解产权可靠性 确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。 二、确认登记的面积、使用期限 在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积、户型、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的，不过一般都是转嫁给买方。不过这其中最应该注意的一项就是房改房的使用期限。

取得房改房所有权人有义务保障共居人合法居住权的案例参考

取得房改房所有权人有义务保障共居人合法居住权案例参考 房产所有人持有权属证，能否要求居住人腾让房屋，发生此类纠纷的大多为家庭成员，各地法院对此类案件的处理大有为同，根据所有权的法律性质，不动产权属人享有不动产的占有、使用、收益、处分，这是完整的所有权，而居住权仅指对他人所有的房屋实际占有的权利，法律上规定居住使用权人不能对抗所有权人，但现实生活中常发生类似所有权人要求同住的家庭成员腾房的纠纷，遇到居住权与所有权对抗的情况下，如何裁判体现着法官适用法律的智慧和案结事了人和司法理念在实践中的贯彻运用。 房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家人共同生活的必然需要，国务院房改政策规定，公有住房出售对象是家庭，由此决定购买公有住房后的权属应归共同居住的家庭成员共有。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。 如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这点在《城市公有住房管理规定》第28条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到确定。曲文莉的代理人辩称房证写谁名字，就是谁的房子，谁就得腾出房屋，这样的说法于法有悖。 【裁判案例参考】 1、《母子共同出资房改房算共有》 法院认为，本案争议房原系公房，承租人为母亲，母亲对该房享有使用权，后儿子、儿媳与母亲共同居住争议房。在争议房购买产权时，由母亲与儿子共同出资以母亲名义购买，儿子已对争议房所有权构成共有。（摘自辽宁大学出版社《法官说法》第95案房改房家庭内部怎么？） 2、法官说法：产权人不能告共有人腾房

已购公房(房改房)买卖

已购公房（房改房）买卖 2011-07-05 1) 业务名称定义 已购公房（房改房）买卖是指已取得房屋所有权证的已购公房再次上市转卖给他人的行为。 2) 业务办理流程 此业务为一级办理业务，立等可取。窗口受理审核后开具“权属登记受理通知单”，申请人持此表单交费后到发证窗口领证。 3) 负责科室 证件交易所 4) 办公地点（含房间号） 双榆树北里甲22号, 一层大厅 5) 咨询电话 6) 受理时限 即时

7) 政策依据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《北京市城市房地产转让管理办法》 8) 申请条件 取得房屋所有权证，买卖双方签署了合法有效的房屋买卖合同。过户前先补交土地出让金（优惠价或标准价购买取得房屋还需补交价差）并缴纳契税及营业税。 9) 申请表单 《房屋所有权转移登记申请书》 10) 收缴证件 1. 《房屋所有权转移登记申请书》，现场填写，不用提前领取； 2. 房屋所有权证原件； 3. 卖房人与原售房单位签订的买卖契约原件； 4. 买卖双方签订的房屋买卖合同原件（2份），合同自行拟定，登记机关不提供制式合同； 5. 多个人共同购买一套房屋的，应提交共有协议（原件），约定由何人持有房屋所有权证、何人持房屋共有权证，并约定共有份额； 6. 买卖双方身份证明复印件（核验原件），详见“一般规定之当事人身份证明”；

7. 买方或卖方不能亲自办理的须出具书面授权委托书，详见“一般规定之委托及公证”； 8. 楼房提供：房屋所有权证所附房屋登记表、房产平面图复印件一份（附表房屋所有权人栏空白，附图中房产证号不复印；原房屋所有权证中没有附图附表的可不提交）； 9. 契税和营业税完税凭证，海淀地税局办理； 10. 土地出让金缴纳发票，优惠价或者标准价购买取得房屋还需补交价差，北京市国土资源局海淀分局缴纳； 11. 如果原售房单位为中央单位则需要先去“在京中央和国家机关住房交易办公室”审批，还需去原售房单位开具物业费供暖费已结清的证明，若无物业费请注明。然后持央产审批单和物业供暖费结清证明以及上述材料前来办理； 12. 买房人为港澳台法人其他组织或个人、外国法人其他组织或个人还需提交北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明； 13. “零二六”单位的房屋，提交“零二六”单位的批准出售证明。 11) 输出表单 权属登记受理通知单 12) 税费 卖方：万分之五印花税； 买方：万分之五印花税；

有关房改房的问题

三、房改房买卖合同效力 四、原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但几年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要悔约理由一般可能是如下几种。 五、1、以房改房为夫妻共有，签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻另一方无权独自处分夫妻共同财产为理由主张无效的。 六、笔者认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见代理，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。 七、2、以房改房是以标准价购买的房屋，约定单位有优先购买权的，在出卖时未征得单位同意为理由主张无效的。在房改时是以市场

价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者拥有全部产权，取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改房是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人或优先权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权或优先购买权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了追认，则应当认定合同有效。如果单位作为共有人，在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。 八、3、原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房产证，无权卖房，认为根据《城市房地产管理法》和《物权法》的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。笔者认为这种说法不对。 九、首先，虽然在房产证办理下来之前，有全部产权的原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。其次，即使有全部产权的原房主没有房产证就出卖房产，依据《合同法》第五十一条的规定，是一种效力待定的合同，也不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的

关于房地产的小知识

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 关于房地产小知识 1.住宅的种类 住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。 (1)按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 (2)按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。 (3)按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。 (4)按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅(超小户型)等。 (5)按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房(房改房)、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。 2.什么是商品房 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

房改房买卖合同完整版

房改房买卖合同完整版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________

房改房买卖合同完整版 下载说明：本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务，一旦发生纠纷，可以通过法律途径来保护自己的权益，实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 立合同人： 卖方(甲方)：姓名___________身份证号码_________ 买方(乙方)：姓名(或名 称)____________ 身份证号码(或法人代码证号码、营业执照号码)_____________ 甲、乙双方经协商一致，就房改房买卖达成如下协议： 一、本合同中“房改房”是指 __________(已购公有住房、经济适用住

房改房出售时要注意什么

房改房出售时要注意什么 房改房可以买卖吗?需要注意哪些问题?房改房是房屋的一种，其在性质上和别的房有些差别，所以出售时也会有差异，下面就一起来看看房改房的买卖问题和注意事项。 房改房能够自由买卖吗 1.房改房也可以叫做已购公房。是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 2.根据有关部门决定，职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有：职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交有关税费后，收入可以归个人所有。 3.职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承(产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定)，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权。 房改房出售时要注意什么 房改房出售时要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等。假如有人以借口拿不出产权证正本而只能给复印件，那就要提高警惕了，以防上当受骗。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人。若不是同一个人，则必须搞清他们之间是什么关系。这种关系是否可靠。 还要确认产权证的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。产权证的产权分配比例也必须明确。 有的房改房或许是夫妻共同财产或家庭共同财产，所以在购买时必须了解清楚房改房的资料，以免引起不必要的纠纷。上述文章讲的就是关于房改房能否进行自由买卖和房改房出售时要注意什么的内容，希望能给有需要的人提供帮助。 文章来源：律伴网https://www.wendangku.net/doc/ca7072731.html,/

房改房转让须知

房改房转让须知 核心内容：房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。下面由法律快车的小编为您介绍房改房转让需要注意的税费和过户手续方面的问题，希望能对您有所帮助。 一、房改房转让需要交纳哪些税费 1、契税、印花税按照商品房的契税和印花税标准交纳 一般是按房屋售价的0.05%来缴交印花税。 2、土地出让金 房改房需要交纳土地出让金，其计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%。所谓当年成本价，指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价。房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。 3、个人所得税 房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据。 以上是关于转让房改房需要交纳哪些税费以及有什么标准等问题的相关介绍。事实上，因为房改房在进入市场时受到严格控制，其要缴交的税费的种类和收费标准都是有明确规定的，故而售房者在转让房改房时要关注国家的相关政策以及相应的税收规定。 二、如何办理房改房过户手续 产权人凭房屋所有权证（房屋所有权共有的，还需提交共有人同意出售的书面意见）、身份证或其他有效身份证明、与原产权单位签订的公有住房买卖合同（如产权人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明

经济适用房、商品房、房改房、集资房、使用权房的区别

经济适用房、商品房、房改房 集资房、使用权房的区别 经济适用住房 经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式供应。经济适用住房的价格实行保本微利原则。经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费减半征收；小区外基础设施建设费用由政府负担。有特定对象，是无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；市、县人民政府确定的供应对象等。2004年建设部、国家发改委[2004]77号《经济适用住房管理办法》也规定集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。 商品房 商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。由于中国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律

角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 房改房 房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。 集资房 集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 使用权房 使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房

已购公房能不能出售呢

遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/ca7072731.html, 已购公房能不能出售呢 在二手房交易市场上，不同的房屋类型有着不同的上市条件。公房是否可以上市交易呢？交易流程和注意事项又有哪些？由于公房在交易过程中会存在各类问题。本文特为大家进行梳理。 一、公房的性质是什么？ 公房指共有住房，也称共有住宅、共产住房、国有住房，是中国特殊体制下遗留的产物。与私有住房的最大区别是：私有住房所有权属于个人，而公房一般个人只有承租权。 按照产权人不同，公房可分为三类： 第一类：主管共有住房，指政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房。大多由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，其中少部分免租给单位。 第二类：单位自管产。指归属全民所有制及集体所有制等单位住房。

第三类：产权人为行政事业单位，用于分配或出租给单位员工居住使用。 二、什么是已购公房？ 已购公房又名房改房。是职工根据国家政策及本地政策按照市场价、成本价或者标准价购买的已建公房。三种购房标准所产生的产权归属也不同。 购买价格 产权 是否可以上市 市场价 个人产权 可以交易 成本价

个人产权 五年后交易 标准价 部分产权 五年后交易，原产权单位拥有优先购买权 注：成本价或是标准价购买的房产进入市场的时间以《房屋所有权证》上签发的日期推算。以标准价购买的公产房在发生继承行为的时候，只能继承个人拥有部分。 三、哪些已购公房不能上市进行交易？ 根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定，只有取得合法产权证书的已购公房才能上市交易，但有8类已购公房不在交易范围之内。 (1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

合同范本之房改房买卖合同效力

合同范本之房改房买卖合同效力

房改房买卖合同效力 【篇一：房改房买卖合同效力】 房改房买卖合同效力 原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但几年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无 效。其主要悔约理由一般可能是如下几种。 1、以房改房为夫妻共有，签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻另一方无权独自处分夫妻共同财产为理由主张无效的。笔者认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见代理，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。 2、以房改房是以标准价购买的房屋，约定单位有优先购买权的，在出卖时未征得单位同意为理由主张无效的。在房改时是以市场价或 成本价购买的公房不存在此问题，买房者拥有全部产权，取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改房是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对

已购公房要交土地出让金吗,依据是什么

已购公房要交土地出让金吗,依据是什么 已购公房即是我们常说的房改房，如果我们购买的是这样的房屋还要交土地出让金吗?这是一个令人疑惑的问题，那么我们一起来看看吧。今天律伴网小编为你整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。 已购公房要补交土地出让金吗 已购公有住房和经济适用房首次上市出售时不仅要有房产证，还必须有“出让国有土地使用权证”，否则将被视为非法交易，房屋购买者的相关权益也不被保护。原房屋产权方在缴纳一定产权出让金或相当于出让金的价款后，即可获得由各地国土资源部门颁发的“出让国有土地使用权证”。 按照省财政厅、省国土资源厅《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》(下称《通知》)规定，土地出让金或相当于土地出让金价款=缴纳标准(元/平方米)×土地证书记载面积(平方米)。同时根据各地市的基准地价制定了出让金缴纳标准，缴纳标准共分为6级。郑州市缴纳标准最高为每平方米60元，最低每平方米8元，在同等级中均为全省最高。《通知》同时规定，现行缴纳标准将根据今后各地的基准地价变动情况，不定期进行调整。 已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，原房屋产权方只需缴纳相应的土地出让金，办理国有土地出让手续后即可上市出售;已购公有住房和经济适用住房所在宗地为出让土地，但土地出让金是由单位缴纳的，上市出售时需缴纳相当于出让金的价款，办理土地转让手续。土地出让金或相当于土地出让金价款由原房屋产权方缴纳。按照规定，文件下发前已经上市交易的公有住房或经济适用住房未办理土地出让手续的，再次交易时按新文件规定完善土地手续。 已购公有住房按照房改成本价的1%补交土地出让金可以变为商品房产权。国土房管局昨天出台了《关于执行<北京市已购公有住房上市出售实施办法>有关问题的补充通知》，其中明确规定，按房改成本价购买的公有住房，并按房改成本价的1%补交土地出让金变为商品房产权后，可以将房屋赠与他人或上市交易 已购公房的特点 1购房主体的特定性：一般而言，享受价格优惠的购买人只限于售房单位的职工。不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。 2购房的限定性：公有住房的出售对象是家庭，并以家庭成员同意购买为前提，且每一个家庭只能享受一次。(国务院94年的《决定》第十八条：职工按成本价或标准价购买的共有住房，每个家庭只能享受一次，……)

关于房改房的规定

关于房改房的规定 房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。 1、房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。 2、房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。 3、在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。 4、购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。 另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如职工以标准价或成本价购买的公有住房。 过户流程 1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 双方准备资料(全款) 产权证过户材料:旧产权证、买卖契约、权属申请登记表 卖方：身份证、授权委托公证书（在卖方不能到场时可授权他人代办）