养老养生项目可行性研究报告

养老养生项目可行性研究报告

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概要

某某养老养生项目工作组成立以来，深入贯彻落实杨超总裁在全国政协“关于大力支持养老社区建设”的提案精神和集团公司投资决策委员会“关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业”的决议，采取多种形式与国家相关部门和社会学家沟通，广泛与国外投资机构及养老机构交流，深入国内养老实体调研，取得了国内外养老市场一手资料。工作组多次召开内部专题会议，并与包括会计师、律师、咨询公司等就项目难点、热点问题进行了专题咨询，历时4个多月完成了《某某养老养生项目可行性研究报告》。

报告共分九章，主要包括：项目的社会背景、政策背景及其开展的战略意义；国内外养老市场的基本概况及其比较分析；项目的总体规划与战略发展目标；依托某某的整体优势所形成的核心竞争能力；项目的整体运作模式和盈利模式；选择某某项目为样本模拟投入产出的结果；项目的风险、关键成功要素和相关建议。现将本报告主要核心观点概述如下：

我国已进入老龄化社会，养老市场需求巨大，但养老产品供给严重不足，养老产业被誉为银发经济、朝阳产业和民生工程，存在巨大的发展空间。2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机对中国经济增长模式提出了严峻考验，国家采取多种措施“保增长、保民生、保稳定”，鼓励和引导社会机构投资养老产业，为某某投资养老产业提供了难得的战略机遇。投资养老产业既有利于促进经济发展、改善民生，更有利于某某形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，在完善资产布局、改善资产配置、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十分重要的战略意义。

以美国为主的发达国家养老市场的快速发展，主要来源于人口老龄化程度不断加深、收入水平不断提高和医护市场的逐步成熟等因素的推动，养老需求基本表现为预防性、支持性、长期看护和精细看护等四种养老需求，养老产品供给则与之相应地表现为活力居住、独立居住、协助居住、护理居住和持续看护等五种产品，同时养老市场有效的政策监管和政府支持培育了大型养老社区集中度相对较高的良性市场竞争态势。我国养老产业市场空间巨大、需求十分强劲，但发展极不成熟。作坊式、规模小；服务差、配套弱；投

入少、超低端；无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了强烈的反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构才能满足人民日益增长的养老需求。

规划中的某某养老养生产业，以中高端养老客户为目标市场，在区域规划和功能设计上，充分考虑经济资源、人文环境，气候因素，环境条件，地理特征，生态和谐等多方面的因素，在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一体的养老社区，满足老年生活特征的多种需要，使“候鸟式”养老成为一种新的消费方式；在配套服务上，提供包括医疗卫生、基础需求、文化休闲、增值服务、自身价值等全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合服务配套体系；通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学、配套完善、服务优良的养老养生网络体系，以“大思路、大智慧、大决心”的气魄，形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化的高端养老产品，打造与某某国际顶级金融保险集团战略目标相匹配的养老产业，实现我国养老产业的快速发展。

把握宏观经济形势变化趋势，某某利用最佳的投资“窗口”期，布局养老产业具有重大的战略意义。在当前我国养老市场供求严重不平衡的情况下，把握市场机遇，抢占市场先机，打造主导市场竞争格局的养老品牌，通过参与制定养老行业标准，将在行业内形成先发优势。养老产业与公司主业良性互动、充分共享品牌、资金、客户、网络、公共关系和信息平台等核心资源，将为养老产业提供强大的内在支持，为聚集高端专业运营机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实的基础。在公司整体优势的发挥下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老产品，树立养老标杆示范，提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。

从发达国家养老产业发展经验和当前我国养老产业的面临的困境看，发展养老产业必须具备完整的投融资平台和切实可行的退出模式；必须具备科学的组织管理和高效的专业运营。规划中的项目运作模式充分吸取了发达国家成功的经验，按照筹资管理、资产管理和物

业管理三个层面进行一体化管理。在筹资面，试图搭建一个涵盖资金池、管理公司、专业运营机构、项目公司多角度、全开放的投融资架构；在资产管理面，在成立管理公司的基础上，引入全球知名品牌和专业机构进行专业管理；在物业管理面，吸收项目落地点优质地方资源，组建养老实体。在退出模式上，可将成熟的养老项目资产证券化打包上市，条件成熟时，也可以通过公司整体上市方式实现退出。在管理模式上，可以通过管理公司对所属养老机构在客户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实行矩阵式管理，最大限度提高产业的复制能力。

养老养生项目的所取得的收入是多方面的，其中最基础的收入主要来源于物业租金收入、服务收入及管理收入。如果将土地一级开发纳入到项目范围，则可取得可观的一级土地开发收入，如果将一部分土地部分进行进行房地产开发，建设成出售类物业，则可取得房地产开发收入。最后是物业评估增值收入。以某某项目作为养老基地样本测算，项目按照一二级联动开发，内部收益率可达22.5%，税后投资收回期为8.3年,税后净现值达到28.43亿元。

在当前国内养老产业仍处于相对落后的情况下，某某投资建设养老产业，虽经济测算可行，但也存在一定的投资风险。主要表现在：由于几千年来“养儿防老”观念，加之当前国内传统低端养老机构为主体，管理成熟、配套完善、服务优良的养老机构欠缺，导致人们更新观念仍需时日；同时，商业机构投资养老产业相关政策尚须理顺，各方面优惠政策尚须争取，以及专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。因此，项目运作过程中，必须谨慎操作，科学管理，充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握“舆论引导、积极培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理”等关键成功要素。

报告认为，在全球金融危机的背景下，当前国家宏观经济政策相对宽松，投资养老产业具有很高的经济价值和社会价值，特别是与保险主业进行关联后所产生的联动效应，具有十分重要的战略意义。虽有一定的风险，但仍是可控范围。建议公司及时把握市场机遇，以某某项目为切入点，确定一级土地开发和养老产业的投资主体，加快推进养老养生项目的开展。

目录

前言 (8)

第一章背景及意义 (8)

一、发展养老产业的背景 (10)

二、发展养老产业的意义 (12)

第二章国内外养老市场概况 (16)

一、国外养老市场概况 (16)

二、国内养老市场概况 (24)

三、国内外养老市场比较分析 (28)

第三章总体规划 (31)

一、市场定位与经营理念 (31)

二、区域规划及选址原则 (33)

三、项目功能设计 (35)

四、配套服务 (36)

五、项目发展思路 (39)

六、项目发展目标 (40)

第四章核心竞争能力 (41)

一、市场先发优势 (41)

二、整体资源优势 (42)

三、项目内涵优势 (45)

第五章运作模式 (47)

一、发达国家养老社区运作模式 (47)

二、国内养老社区运作模式 (49)

三、项目总体运作模式 (51)

第六章盈利模式 (57)

一、国外养老社区盈利模式 (57)

二、国内养老社区盈利模式 (62)

三、项目盈利模式 (65)

第七章投入产出分析 (67)

一、某某项目概况 (67)

二、基本参数假定及测算 (68)

三、开发成本及相关假定 (74)

四、养老养生基地开发进度 (75)

五、经营情况假定 (76)

六、项目总体发展方案 (78)

七、不同发展方案的现金流测算 (78)

八、发展方案比选 (83)

第八章风险及关键成功要素 (84)

一、市场风险 (84)

二、管理风险 (84)

三、政策风险 (84)

四、关键成功要素 (85)

第九章项目建议 (87)

一、项目结论 (87)

二、项目切入 (87)

三、实施主体 (87)

四、投资主体 (87)

五、协调主体 (87)

前言

一年以来，始于美国房地产次级抵押贷款市场的癣疥之患，逐步演变成为1929年以来全球金融系统最大的危机，对全球经济产生了重大影响。在当前世界经济和全球金融市场异常严峻的形势下，受外部影响越来越大的人寿保险业，其经营模式、资产布局和风险控制受到严峻的挑战。事实表明，依靠资本市场推动利润增长的经营模式已无法支撑公司可持续发展的战略目标。只有不断提高保险业务自身的盈利能力，保持资产与负债的适度匹配，建立与偿付能力相连接的内部风险控制机制，才能确保人寿保险业的长期生存和发展。

危机与机遇如同一枚硬币的两个面，总是相生相伴。历史经验表明，一次大的危机在给经济社会带来剧烈调整和冲击的同时，也会催生新的产业，孕育新的机遇。国务院近期颁布的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确指出：“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体”。新修订的《保险法》也明确规定保险机构可投资于不动产。这些法规和政策的出台，打破了以往对人寿保险业在长期投资领域和金融服务领域的限制，使保险资金可以延伸到养老医疗、基础设施、房地产等领域，为人寿保险业的发展多角度投资布局打开了一扇机遇之门。

我国已进入老龄化社会，养老市场的巨大需求将酝酿出巨大的商机。同时，我国养老服务产业尚处于起步阶段，社会化发展水平偏低、管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十分突出。人寿保险掌握着巨大的现金资产、数量众多的客户资源和完善的信息平台，在养老医疗领域有着巨大的优势。发展养老服务业既有利于解决社会养老的矛盾，又有利于解决当前我国经济发展中的结构问题，形成以“银发经济”为特色的新经济增长点。某某以参与化解金融危机为契机，进入养老医疗领域，不仅顺应了国家经济发展的需要，而且促使其作为重要的资产配置渠道和资源整合手段，发展成为长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态。有利于提升某某的品牌形象和核心竞争能力，有利于推动集团公司打造国际顶级金融保险集团战略目标的实现。

2009年全国政协会议上，杨总裁提交了《关于大力支持养老社区建设的提案》，受到了社会各界的广泛关注。提案对我国养老体系建设存在的主要问题、大力支持养老社区建设的重要意义及有关政策做了重要阐述。杨超总裁指出“大力支持养老社区建设是落实党的十七大精神、促进和谐社会建设、满足我国基本养老需求和改善民生拉动内需的重要举措”。建议国家“重点支持保险机构投资养老社区”，“保险机构在发展养老保险业务的同时参与养老社区建设，可以发挥专业优势，延伸服务链条，增加附加值服务；而具有长期性、稳定性特点的保险资金，也是养老社区建设资金的主要来源”。

2009年2月3日，集团公司投资决策委员会就关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业建议的议题进行了研究，会议认为“某某通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业适应当前国家政策的发展方向，符合集团发展战略，有利于加强公司的资产负债管理，有巨大的经济价值和社会价值”。根据公司投决会的要求，集团公司牵头组建了由系统内各公司相关人员组成的联合工作组。工作组在集团公司总裁室领导下，积极加强内部研究和外部沟通工作，在充分调研并对国内外养老社区、老年公寓及某某等地进行实地考察的基础上，初步形成了某某养老养生项目可行性研究报告。

第一章背景及意义

随着我国人口老龄化进程加快，我国养老产业具有巨大的发展空间和投资价值，当前国家鼓励保险机构投资养老产业，为公司开展养老产业投资提供了政策支持。因此，某某投资发展养老产业顺应当前经济和社会发展形势，符合当前的国家政策。同时，公司发展养老产业具有巨大的社会价值和经济价值，在促进经济发展、改善民生和推动公司发展等方面具有重要的意义，有利于拉动内需，促进经济发展；有利于改善民生，促进和谐社会建设；有利于公司完善资产布局，实现可持续发展；是一项利国、利民、利司的重要举措。

一、发展养老产业的背景

（一）社会背景

我国是个老龄化问题比较严重的国家。根据全国老龄工委数据显示，2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1.53亿人，占总人口的11.6%，超过国际社会公认的老年人口占总人口比重超过10%即为老龄化社会的标准，事实上我国已经进入了老龄化社会。当前，我国老龄人口呈现出不断加速扩大的趋势，据估计到2040年老年人口将达到4.2亿左右，约占到全国总人口的25%以上。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育政策形成独特的四二一家庭结构（即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩），使中国社会面临越来越严重的养老压力，超过了世界上其他国家。当前我国传统的家庭养老观念正在发生变化，据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，显示我国养老需求日益社会化。但当前我国养老服务业还处于起步阶段，供给严重不足。截至2007年底，我国各类社会养老机构仅有3.9万多个，养老床位只有149.7万多张，是老龄人口总数的1%，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相比，存在巨大差距。巨大的养老需求和严重的供给不足，将在我国催生出一个体量惊人的现代养老产业。因此，养老市场具有巨大的投资价值和广阔的发展空间，是典型的朝阳产业。

（二）经济背景

2008年至今，始于美国的次贷危机在全球愈演愈烈，最终演变成全球性的金融危机，此次金融危机给全球经济造成了巨大的损失，世界经济面临着严重衰退的风险。根据世界银行2009年4月11日发布的预测，2009年全球经济增长率将仅停留在1%，其中美国、欧洲和日本经济将分别出现0.5%、0.6%和0.1%的负增长。在这样严峻的外部发展环境下，我国长期依赖于出口和投资、第一产业和第二产业的经济增长模式受到了越来越严重的挑战。当前，出口已经呈现出负增长态势,投资也因为产能过剩而萎靡不振，第一产业和第二产业发展则因投资和需求不足呈现出缓慢增长的态势，客观要求我国经济发展必须转型，第三产业的发展将成为中国经济未来增长的主力军。对比发达国家的经济增长方式，我国第三产业的发展仍然有很大的增长空间。因此，如何顺应经济发展转型的要求，投资养老产业，推动第三产业发展，将为公司带来重要战略投资机遇。

（三）政策背景

党和政府历来支持和鼓励社会力量参与养老服务业，胡锦涛总书记在2008年元旦前夕到天津市养老院看望老年人时说：“尊重老年人、关爱老年人、照顾老年人、是中华民族的优良传统，也是一个国家进步文明的标志。我们要大力弘扬中华民族尊老敬老的传统美德，给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年。”国务院在《关于加强老龄工作的决定》中指出：“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作”。“老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。”全国老龄工作委员会办公室常务副主任、中国老龄协会会长李本公也指出，国家鼓励社会力量以独资、合资、合作、联营、参股、特许经营等多种方式兴办养老服务业。要加大国家对老年服务机构减免税政策的落实力度。对社会力量兴办医疗、生活照料和文体活动等养老服务设施，政府要采取多种形式予以扶持，在土地征用、设施建设、市政配套等方面提供方便条件。此次全球金融危机爆发后，为应对危机对我国经

济的冲击，我国政府及时出台了一系列保增长的政策措施并颁布了《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，提出“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。”新修订的保险法规定，保险机构可投资不动产；保监会吴定富主席在2009年全国保险工作会议上提出保险机构可择机投资与保险业务相关的医疗机构和养老实体。宏观经济政策和保险资金运用监管政策的调整，为公司保险资金运用提供了宽松的政策环境，有利于公司进一步拓展投资渠道、为公司投资养老医疗相关产业投资提供了政策依据，公司应以参与化解金融危机为契机，抢抓政策机遇，尽快进入养老产业领域，通过投资养老产业形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，提升某某特有的核心竞争能力，推动公司可持续发展。

二、发展养老产业的意义

（一）有利于拉动内需，促进经济发展

1、发展养老产业能促进投资，带动相关产业发展。发展养老产业能有效带动房地产尤其是老年房地产业的健康快速发展。房地产行业较长的产业链条的特点将直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家具、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业的发展。在当前严峻的国际经济形势下，扩大国内需求是当务之急，而发展养老社区，可以有效带动各个行业发展，符合国家“保增长、保民生、保稳定”的政策方针，有利于促进解决当前经济发展面临的紧迫问题。

2、发展养老产业能扩大内需，提高经济发展质量。过去几年，投资和出口的高速增长推动了我国经济的快速增长。然而投资和出口更易受经济周期的影响，在经济处于下行通道时，投资和出口增长速度的放缓将严重影响一国经济的发展速度。实证表明，消费需求具有一定的刚性，在经济处于下行通道时，消费需求的下降速度明显慢于投资和出口的下降速度，能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展的影响，因此消费需求在GDP增长中比重大小在一定程度上决定了一国经济发展的质量。对比国外发达国家GDP增长结构，我国消费需求增长占GDP的比重一直处于一个较低水平。而开展养老社区项目将能很好的引导和促进人们消费，一方面养老社区的建成，

将会使得一部分人解除了对养老的顾虑，刺激当前的消费；另一方面养老社区自身就是一个很大的消费点，其自身的运作就是一个很大的消费需求。因此，开展养老社区项目有利于扩大我国内需规模，不仅在一定程度上缓解我国经济当前面临的保增长压力，还能在一定程度上优化我国GDP增长结构，进一步提高我国经济发展质量。

3、发展养老产业能缓解当前就业压力。根据国际上养老社区案例分析结果，养老社区居住人口和直接配备工作人员比例为1：1，和间接辅助工作人员比例为1：4，也就是说养老社区每1个老人将会需要5个人参与其中的各项服务。按照养老社区容纳10万名老年人计算，需要各类管理、服务、辅助等各方面人员约计为50万人左右，且其中大部分劳动力并非社会的高端劳动力，可有效解决目前社会中低端劳动力的就业难问题，极大缓解当前就业压力。

（二）有利于改善民生，促进和谐社会建设

1、发展养老产业能完善社会保障体系，促进和谐社会建设。社会保障体系是社会稳定的“安全网”、经济运行的“调节器”，是构建社会主义和谐社会的重要内容，对调节收入分配、促进社会公平、扩大国内需求、拉动经济增长具有重要作用。建立和完善社会保障体系，提高人民生活水平，是国家长治久安、人民生活幸福、经济持续增长的重要基础，是建设社会主义和谐社会的重要保障。当前我国的社会养老服务体系正面临着前所未有的挑战，养老问题已成为政府、社会急需解决、迫在眉睫的社会问题。大力发展养老产业，让更多的社会机构参与发展养老服务业，建立多层次的社会保障体系，满足差异化的养老需求，有利于进一步完善我国的社会保障体系。

2、发展养老产业为解决人口老龄化问题提供了新出路。我国是一个老龄化较为严重的国家，高龄化、空巢化、少子化及由此形成的"四加二加一"家庭已是大量出现，将来这一局面更为严重。养老服务是社会服务的重要方面，大力发展与老年人特殊需求相适应的社会养老服务业，是应对人口老龄化的重要举措。从国外养老服务业发达地区的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看，要培育健康发展的养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁商业服务规模化发展的成功经验，着力发展符合经济规律，具有独立生存与发展能力的社会化养老机构，建立一批连锁化、规模化的品牌养

老机构。提高养老机构社会化水平，让更多的社会机构参与发展养老服务业，使之成为一个符合经济规律、能够健康成长的产业，是未来养老产业发展的总体趋势，也是我国解决人口老龄化问题的新出路。

3、发展养老产业能提高老年人生活质量。由于养老社区将向老年人提高优质医疗健康等高附加值的增值服务，彻底解决老年人养老的后顾之忧，能大幅度提高老年人的生命质量，提高老年人的寿命。同时，引导老年人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人的精神面貌和生命质量。

4、发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城市人口密集、交通拥挤、噪音污染丛生、生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城市不得不面对的一大难题。养老社区的建立将使一部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量的高收入、高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动该地区的商贸、旅游、通讯、交通、教育、文化、医疗等产业的发展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟一条新型、便捷的发展之路。

（三）有利于公司完善资产布局，实现可持续发展

1、发展养老产业是公司现有盈利模式的有力补充。近两年来，受益于国内资本市场的快速发展，公司盈利水平大幅提升，然而2008年国内资本市场出现了持续大幅度下跌，公司的盈利能力受资本市场投资收益大幅缩水的影响而出现了一定程度的下滑。日本在上世纪九十年代初大批寿险公司因投资失败而倒闭和此次金融危机中AIG被国有化等事实清楚表明，公司只有通过发展长期持有且收益均衡稳定的产业形态才能有效抵御经济周期和资本市场波动给公司经营带来的风险。而养老产业和资本市场关联度低，不易受资本市场波动的影响，且投资周期长、收益均衡稳定，因此发展养老产业，是对公司现有盈利模式的有力补充。

2、发展养老产业是公司现有资产配置的有效完善。保险资金具有负债久期长的特征，由于目前国内资本市场并没有长期限的投资品种能和保险资金负债相匹配，国内保险公司的资产负债都存在期限不匹配的现状。与其他资源配置渠道相比，养老产业具有需求刚

性、与资本市场关联度较低、投资回收期长且收益均衡稳定等特征，因而投资养老产业能够起到公司利润稳定器作用，可极大回避经济周期性风险和资本市场投资波动风险，有效提高公司资产负债匹配水平，提升公司抗风险能力和可持续发展能力。

3、发展养老产业能与公司保险主业互动发展。养老产业和公司主业能够形成相互促进、共同发展的良好互动局面。一方面公司发展养老产业，发行定向养老保险产品，进一步丰富了公司寿险产品种类，通过延伸与保险主业相关的产业链，为客户提供医疗服务、健康管理、金融理财等高附加值的增值服务，可以提高公司市场竞争力和客户对公司的忠诚度，促进公司主业发展。另一方面某某庞大的客户规模可以成为养老社区的潜在消费者，覆盖全国的机构网络可以成为养老社区销售和宣传平台，相关金融保险服务可以成为养老社区增值服务的重要内容，全球知名的品牌形象可以成为养老社区迅速打开局面的保障，推动公司养老项目快速发展，成为行业的领先者和主导者。

4、发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。一方面我国养老产业市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间，通过投资养老产业，公司可充分分享我国养老产业市场的发展成果，能够给公司带来持续稳定的利润，形成公司新的利润增长点，具有巨大的经济价值。另一方面作为一家大型国有企业，公司具有优良的社会责任感传统，参与发展养老产业，正是某某以关注社会焦点问题、化解社会焦点问题为己任的社会责任感的具体体现。因此公司投资发展养老相关产业，发挥公司对经济发展和社会稳定运行的支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了公司积极响应国家号召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升公司的社会形象。

5、发展养老产业能极大提升某某品牌价值。发展养老产业，抢占我国养老市场发展的主导地位，通过制定高标准的养老市场经营、管理和服务规范，为客户提供高附加值的增值服务，引领行业的发展，将造成良好的社会效应，极大提升某某的品牌价值。

第二章国内外养老市场概况

通过对国内外养老市场发展因素、需求、供给、市场竞争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外养老市场的发展。多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。在有效的政府监管和政策补贴支持下，商业养老市场形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。国内养老市场需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端养老市场，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性的大型养老社区。比较可以看出，我国要培育健康发展的养老产业，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。

一、国外养老市场概况

（一）养老市场发展因素分析

从全球范围来看，人口老龄化率的不断提高、收入增长的不断提升和医护市场的日趋成熟是推动养老市场发展的关键因素。

1、人口老龄化

在推进养老市场快速发展的诸多因素中，人口老龄化是最为重要的推动因素之一。以美国为例，美国的老龄化率由1980年的6.2%增长至2008年的10.3%，65岁以上的老年人达到了3630万人。与之相适应，美国养老社区产业的床位数也持续增加。在1967年，美国每千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数仅为29.1。在1986年，此数字则达到了48.5。而在2008年更达到了79.9。

2、收入增长

收入增长也是推进养老市场快速发展的主要因素之一。个人收入的不断增长，增加了老龄人口的购买力，使其可以享受更为专业化、服务内容更加丰富的养老产品，有力的刺激和带动了养老市场的发展。仍以美国为例，1967年至2008年，美国的人均收入由3.3万美元增长至5万美元，与养老需求也呈现出较强的关联性。

图1：美国人口老龄化与养老需求的关联性分析

0.00%

2.00%

4.00%

6.00%

8.00%

10.00%

12.00%

19801990200220080

20406080100养老床位/每千人

资料来源：Recent Social Trends in the United States

图2：美国居民人均收入与养老需求的关联性分析

-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

196719711976

198019861990200220080102030405060708090

资料来源：Recent Social Trends in the United States

3、医疗市场成熟度

养老和医疗是老人两个最基本的需求，从某种意义上讲，老年

人是医疗资源最大的需求对象。因此，养老市场的发展也与医疗市

场的成熟度密切相关。医护资源的丰富，医护市场的成熟，都将有

力的推动养老社区的发展。

从美国的发展情况来看，1990年到2008年，美国每千人中医生

的数量由平均1.8人增加至2.7人，相应的美国每千名65岁以上的老

人在养老社区可获得的床位数由50.1张增加至79.9张，表现出较强

的关联性。

图3：美国医护市场成熟度与养老需求的关联性分析

0.5

1

1.5

2

2.5

3

199020002007

0102030405060708090每千人中医生数量养老床位/每千人

资料来源：Recent Social Trends in the United States

（二）养老需求内容分析

由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而

言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现

出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年人养老需求的内

容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及

精细护理需要。

以美国为例，刚退休时，其养老主要需求体现为预防性养老，

主要内容包括一些体育运动及社会活动等需求。在老人身体进一步

衰老后，其需求主要变为支持性需求，即需要一些普通的生活照料，

如做饭及家政服务等。而当老人行动不便时，则需要养老社区给与

长期看护，这些服务可能包括如厕、洗澡、穿衣等。当老人步入生

命的夕阳阶段时，则需要看护人员提供24小时的看护服务。

1、预防性需求：主要是年龄段刚进入老年阶段的老人，身体状况较

好，其主要需求表现为参加各种社会活动和体育运动。

2、支持性需求：主要是能正常行动但需要一定帮助的老人，其主要

需求表现为支持性服务和非专业的生活协助。

3、长期看护需求：主要是行动不便的老人，其主要需求表现为洗澡、

穿衣、饮食、如厕和室内移动等基本活动。

4、精细护理需求：主要是患病较为严重的老人，主要需求表现为专

业性的医疗护理以及24小时的生活看护。

图4：美国55岁以上老人的养老需求类型

资料来源：Greystone Communities Continum of Care Chart

（三）养老市场供给种类分析

发达国家的养老市场较为成熟，其所提供的养老服务的供给形式也多种多样，包括家庭养老、政府养老及商业养老等多种形式。根据老年人养老需求内容的不同，养老产品的供给种类也有所不同。综合美国、英国、澳大利亚、日本等发达国家的发展经验，养老社区针对预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。

1、活力居住社区：活力居住社区包含的物业主要包括独立式别墅、乡村别墅、联排别墅和不提供专门服务的公寓。这些社区通常是限制或针对55岁或以上的成年人。居民普遍拥有一种独立的生活方式。社区一般包括的设施有俱乐部、高尔夫球场和休闲空间。其维修保养费用包含在每月的管理费中。社区不提供随着老人年龄增大而可能需要的一些护理设施和服务。

2、独立居住社区：独立居住社区主要为生活可以完全自理的老人设计，是一种有入住家庭年龄限制并提供中央餐饮服务的社区。住在这里的老人们保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助。社区为居民提供的服务包括餐饮服务、家政服务、交通服

养老产业项目策划书

编号：养老产业项目策划书 甲方： 乙方： 签订日期：年月日 X X公司

养老产业项目策划书 养老产业项目策划书应该怎么写?下面就由来为大家整理! 养老产业项目策划书(1) 目的:使养老院实现短期内盈利. 难点分析 私人养老院在我国属于新事物,刚开始必定有它发展的困难.养老院难以实现盈利,究其原因,可以分为主观与客观两方面,而主观与客观又有不同的因素. 主观因素 1传统观念的束缚.在我国,子养父是天经地义的事情,养不养老人,对一个人的社会名誉有很大的影响.在人们的观念里把父母送到养老院是不孝的.不管有没有能力,舆-论的压力使人们不愿意把父母送到养老院.

2新事物发展的困难.根据马克思的唯物论与辩证法,新事物的出现与发展,不管是否符合客观规律,都会受到抵制.私人养老院做为新事物,人们在短期内肯定带着观看的态度和不相信的心理的. 3现代社会普遍的商业纠纷和商业欺诈,使人们彼此的信任度下降.私人养老院做为盈利的商业组织,使人们带有防备心理,很难相信它的合法性,营业手段和营业目的. 主观因素 1观念的理解错误.由你的介绍可以知道,你的养老院和传统的养老院在性质上有很大的区别.一个以盈利为目的,而一个基本不盈利.你以传统养老院的经营方法来经营你的养老院,肯定不能盈利,而且使你的养老院的竞争力和生存能力大大的下降了. 2经营方式的落后.你只凭借着一个养老院,为老人提供生活娱乐场所而收一定的手手术费,而忽视了其他的经营方式(具体的在后面).这与旅馆有什么差别,而且是一个只收老年人的旅馆. 3经营手段的单调性.只靠收取一定的费用来维持养老院的运转肯定不行.你忽视了老年人身后巨大的市场.你只开发了老年人市场的一小部分,而且还不充分,即你没能很好的做好产业的延伸.

养老院项目可行性报告

养老院项目可行性报告 养老院项目可行性报告篇一： 现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。 盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为(预期入住人数╳收费)-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。 一、办院可行性分析 养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有:目前本地

区同行业总量(床位数)及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。 盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。 办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。 就深圳现状，试做开办养老机构可行性分析如下: 一、从市场角度 深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养

养生养老度假村商业计划书--养老养生项目商业计划书

养老养生度假村项目 商 业 计 划 书 时间：二O一五年

目录 养老养生度假村项目 (1) 第一章执行摘要 (1) 第二章公司简介 (2) 2.1 基本信息 (2) 2.3公司发展规划 (2) 2.4 组织结构 (2) 2.5 管理团队 (2) 第三章产品与服务 (3) 3.1项目概况 (3) 3.2项目规划 (3) 3.2.1 硬件设施及基础服务 (3) 3.2.2 特色服务 (5) 3.3 核心价值 (7) 第四章市场分析 (8) 4.1客源定位 (8) 4.2政策的支持 (8) 4.3市场容量 (9) 4.3.1. 目标消费人群现状 (9) 4.3.2 养生旅游市场容量变化趋势 (10) 4.4 市场的竞争分析 (11) 4.4.1 产品与服务特色 (11) 4.4.2市场的竞争格局 (12) 4.5 市场分析结论 (13) 第五章商业模式 (15) 5.1运营模式 (15) 5.2 盈利模式 (15)

6.1 SWOT分析 (16) 6.1.1优势 (16) 6.1.2 劣势 (16) 6.1.3 机会 (16) 6.1.4 威胁 (16) 6.2 竞争策略 (16) 6.3 战略目标 (16) 6.4实施计划 (16) 第七章营销策略 (17) 7.1 消费者行为分析 (17) 7.1.1 企业客户 (17) 7.1.2散客 (17) 7.2 品牌推广策略 (17) 7.2.1 线上推广 (17) 7.2.2线下推广 (17) 7.3渠道策略 (17) 7.4价格策略 (17) 第八章融资方案 (18) 8.1融资方案 (18) 8.2资金使用计划 (18) 8.3 退出机制 (18) 8.3.1 股权转让 (18) 8.3.2 公司回购 (18) 8.3.3 持续经营，获取股利 (18) 第九章财务分析 (19) 第十章风险分析 (19) 10.1 自然灾害风险 (20) 10.1.1 风险描述 (20) 10.1.2 规避措施 (20)

养老院可行性报告

目 前言………………………………………………………………………………. 第一章项目总说明………………………………………………………….. 第二章养老产业现状与发展………………………………………………. 1、中国养老产业的现状与发展…………………………………………………. 2、重庆养老产业的现状与发展…………………………………………………. 3、居家养老社会化的意义与发展趋势…………………………………………. 3.1、什么是居家养老社会化？………………………………………………… .2、居家养老社会化与房地产开发的关系…………………………………… 3.3、居家养老社会化的发展趋势………………………………………………..第三章南山项目特点…………………………………………………………. 1、南山独特的自然资源…………………………………………………………….. 1.1、交通便利，自然生态资源丰富……………………………………………….. 1.2、功能齐全，相互依托，相互支撑………………………………………….. 1.3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源………………………………….. 1.4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源……………………………… 1.5、特有的养老养生人文价值与人文吸引力………………………………….. 2、现存矿山的问题………………………………………………………………. 3、矿山的修复方案……………………………………………………………….. 4、矿山修复改造案例…………………………………………………………… 第四章项目的建设内容……………………………………………………. 1、A区-对外公共服务………………………………………………………… 2、B区-公园式联排别墅区…………………………………………………… 3、C区-运动休闲独栋别墅区………………………………………………… 第五章项目的技术与保障体系……………………………………………. 1、小区智能化…………………………………………………………………. 2、医疗社区化…………………………………………………………………. 3、服务家庭化…………………………………………………………………. 录

养生养老地产发展模式及经典案例研究

养生养老地产发展模式及经典案例研究目前国内还没有一个准确的定义养生养老地产的含义，从字面上我们可以理解为专门为养老服务和养生服务的地产项目，其规划设计应该遵从这一理念。在中国，休闲养生地产，是一种新兴的复合型地产开发模式，除了人居产品的提供，更多的是整合了以休闲、旅游、生活、养生于一体的人居服务，并且对土地有着较高的要求，天然生态、优质地貌、充沛资源等，俗话说，就是集天和地利、品质人居服务于一体的复合型社区，是全新的高品质复合人居生活蓝本。我国老年社区发展状况：出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体。 目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中我国老年住宅模式：按建设经营者划分为三种模式 养老主题地产开发将成为朝阳产业由于中国目前的老年群体处于“未富先老”的阶段，财富基本集中在中年及中老年人群中，因此，别墅开发基本锁定高收入的中年、中老年为目标客户，主打“养生概念”，“养老主题”的地产开发多为“养老公寓”。随着中国人口老龄化的发展，养老主题地产开发将成为朝阳产业。一、养老设施产业化长期以来，我国的养老产业一直是民政

机构社会福利的一部分，近年来虽逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。近年来，随着社会经济的不断发展，和我国老龄化的不断加快，养老产业逐渐成为民间投资关注的新领域。因此，如何借鉴国外先进的产业发展模式，找出一条多元化发展的新途径，是保证在市场经济条件下，我国养老产业发能够快速健康发展的重要任务。打破传统的单一养老模式，实行居家养老为主，社会机构养老为辅的复合型养老模式。（1）老年公寓老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式。 a、自住型老年公寓（Independent-living）， b、陪助型老年公寓（Assisted-living）， c、特护型老年公寓（acute-care），经典案例——法国老年公寓特点：酒店式公寓人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。（2）老年住宅社区养老社区是在传统养老模式的基础上产生的一种创新型的养老模式，它是依托大型中心城市的辐射而建成的具有卫星城性质的全龄化服务型

生态养老产业园可行性研究报告

生态养老产业园可行性研究报告 Feasibility study report of ecological endowment industrial par k 汇报人：JinTai College

生态养老产业园可行性研究报告 前言：研究报告分为研究的对象和方法、研究的内容和假设、研究的步骤及过程以及研究结果的分析与讨论。研究报告内容的逻辑性是整个研究思路逻辑性的写照。本文档根据研究报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 第一章概论 1.1项目名称及建设地点 项目名称：新概念生态养老产业园 建设地点： 1.2项目申报单位及法人代表 项目申报单位： 项目法人代表： 1.3项目提出背景 1、结合区域自然资源特点，建设绿色生态养老产业，增强区域竞争力和可持续性发展是迫切需要的。河北怀来紧邻官厅水库是典型的农业资源县，绿色生态度假经济整体发展较为滞后，相关观光养生养老产业基础薄弱，受自然条件影响，绿色生态产业链结构还不完善，具有优势的生态养生养老产业开

发依旧不足，荒山荒地面积较广，综合规划开发力度还待加强。结合党的十八大精神，勾画出中国未来发展的宏伟蓝图。十八大再次论及“生态文明”的问题，建设生态文明，关系人民福祉，关乎民族未来。面对资源约束紧缺，环境污染严重，生态系统退化的严峻形势，把生态文明建设放在突出位置，融入经济、政治、文化、社会建设各个方面和全过程，区域发展集中体现尊重自然、顺应自然、保护自然的理念。 2、项目区位环境优美，交通便利，位于北京延庆县旁， 隶属于河北省怀来县，官厅水库。新概念生态养老产业园占地面积近2000余亩，温带气候，空气干爽，光照充足，山清水秀，适于建设绿色生态养生及养老产业园区。 3、我公司根据实地情况，经过长期调研、考察，研究十 八大建设生态文明的精神及国家政策法规和产业发展指导纲领，结合中国城市老龄化现状，为北京及周边地区建设新概念生态养老产业园项目。 1.4 项目申报理由 1、根据以上的.项目背景及相关政策，我公司为了适应 未来发展和区域生态文明建设，决定投资兴建新概念生态养老产业园项目。

十大经典养老养生度假区规划设计方案经典案例分享

十大经典养老养生度假区规划设计经典案例分享 养老养生度假区规划设计国内已有不少成功案例，北京山合水易规划设计院整理出十个比较典型的项目，并对各个项目的养老养生模式进行了研究总结。 1、梵天净土，碧水意境——贵州梵净山养生度假社区 养生方式与养生理念：佛教养生+冷泉养生 以原生态自然环境为基础，以佛教文化为根本，以傩文化为特色，强调在大自然中感受佛教养生精髓，利用佛教素餐、佛药、参禅活动等加强人身心的调整，同时发挥傩文化的养生特色，游客在此可听傩戏，学做傩类工艺品等有益放松的活动。 项目地点：贵州省铜仁地区江口县梵净山太平河风景名胜区 用地规模：总体规划2.2平方公里，详细规划240亩 形象定位：梵天净土，碧水逸境 山水休闲梵净山，佛教养生第一湾 享梵天之乐，享净土之美空间布局：一带、三区、四门 一带：滨水湿地休闲景观带 三区：由南到北的三大功能分区：南区：梵净山?旅游休闲集散区，中区：傩仪风情小镇(傩仪部落)，北区：梵净养生谷四门：重要景观节点，一区一门+梵净山山门 2、道家经典，养生水城——山东庆云宫养生度假区 养生方式与养生理念：温泉养生+道教养生+酒庄养生 将温泉泡浴、温泉疗养、温泉饮食养生、道教养心、枣酒、葡萄

酒等养生方式与原生态的田园景观、生态种植、绿色食品等相结合，打造北方最有特色的道家养生地，高端养生度假区。 项目地点：山东省庆云县 项目范围：900亩 三大提升理念：将两河环绕的景区提升为上善若水北方第一水城;将庆云宫道观提升为庆云福地旅游度假区;将传统道文化提升为结合现代养生理念与度假需求的“养生道”。 主题定位：道源灵光，养生福地 形象定位：道家经典，养生水城道家文化体验地，北方休闲养生城 空间布局：一心，两带，四区 一心：庆云宫道文化核心 两带：湿地景观带、田园风光带 四区：民俗风情区、温泉体验区、清修疗养区、田园养心区 3、礼佛养生，善养之家——湖北石门弥陀村文化养老社区 养老养生方式及理念：孝道体验+佛教养生+休闲静养 以完整的生态系统为依托，以“礼佛养生，休闲度假”为特色，通过佛教文化、孝道文化和茶禅文化的展示与体验，以及人性化无障碍的配套服务设施的建设，为游客提供一个养老养生的休闲静养之地。 项目地点：湖南省石门县弥陀村形象定位：礼佛净地，养生公园天然氧吧，森林公园

养老项目策划书

养老项目策划书 篇一：养生养老项目计划书 -项目计划书案例(完整版) 养老养生度假村项目 商 业 计 划 书 时间：二O一五年 目录 第一章总论 ................................................ ................................................... . (1) 项目名称 ................................................ ...................................... 错误！未定义书签。 项目概述 ................................................ ....................................... 错误！未定义书签。

核心理念 ................................................ ................................ 错误！未定义书签。 商业模式 ................................................ ................................ 错误！未定义书签。 项目的优势 ................................................ ............................... 错误！未定义书签。 建设规模 ................................................ .................................. 错误！未定义书签。 融资需求 ................................................ .................................. 错误！未定义书签。 财务预测 ................................................ .................................. 错误！未定义书签。 第二章公司简介 ................................................ ................................................... (2)

集资筹建养老院可行性报告

集资筹建养老院可行性报告（模版） 目录 概述 第一章．项目背景 第二章．市场分析 第三章．营销策略 第四章．资金筹措 第五章．财务分析 第六章风险应对 第七章．发展前景 第八章．结论 第九章．附录 概述 随着我国人口老龄化程度的加剧，养老已成为一个急需解决的问题。北京市人口老龄化程度较高，养老问题更是不容忽视。而随着社会的发展，家庭规模的缩小，城市生活、工作的压力，使得居家养老面临着种种困难。敬老院、老年福利院等老年福利服务机构作为社会养老的一部分，在缓解家庭养老的压力中起到了一定的作用。为了进一步了解目前北京市社区老年福利服务机构及其居住老年人的现状，我们选择了部分敬老院进行了初步的调查，现将主要的调查结果总结如下。 一调查的基本情况 截止到2002年底，北京市已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施314多所，床位张。其中向社会开放、接受公费、自费入院（所）养老的已近100所，规模大小不一，收费标准也有差异。此次调查我们选取了三所敬老院，分别为北京市东城区和平里街道敬老院、东城区东直门街道敬老院、海淀区四季青乡敬老院进行入院调查。调查共分为两大部分，第一部分为社区福利服务机构状况调查，包括机构名称、所有制形式、机构人员构成状况等；第二部分为社区福利服务机构内的老年人口状况调查，包括老人的家庭状况、身体状况、经济状况、以及对福利服务机构的评价等，旨在通过此次调查，初步了解北京市目前的社区福利服务机构以及福利服务机构的老年人状况。 二北京市社区福利服务机构状况 （一）所有制形式 这些敬老院在所有制上均属于各级政府。街道敬老院的所有权属于政府派出机构的街道办事处；乡、镇敬老院的所有权则属于乡、镇政府。 （二）人员构成 这些敬老院一般都由行政管理人员、护理人员、医生和一般工人如厨师、清洁工人等组成。行政管理人员属于国家行政人员，其他工作人员则为敬老院聘用人员。 （三）资金来源(略)

养老院可行性报告

一、市场前景分析： 独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。 二、投资状况： 投资主要用于房租和生活设施的配备。投资额按规模和档次的差异，不一而论。刚创办时，规模不宜太大，以能接纳15名老人的规模为宜。如按一般的居住、生活条件进行计算，投资情况大致如下： 1、房租：可选择租用郊区的房子。闲置的厂房或旅馆，稍加改造即可。道路交通一定要好。周边环境要好，空气清新，最好附近设有医疗点。共需150平方米左右（其中住房100平方米，用于设立若干单人间、双人间，办公、娱乐、保健用房30平方米，厨房、卫生用房20平方米），年租金约1.2万元。 2、设备：初期一次性投资，以后可长期使用。包括厨房设备、卫生设备、办公设备、热水器等设施，约需1.2万元。每个房间所配备的电视机、电话机、空调、电风扇、家具、床上用品约需6万元。 3、其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需1.5万元。以上投资共计约10万元。 三、工作人员的配备： 照顾15名左右老人的日常生活，需3名工作人员。要求其中一名懂医疗保健知识，另外几位可从下岗职工中招收，员工首先必须要有爱心，要尊重老人，还要有吃苦耐劳的精神。 四、盈亏测算及风险预测： 1、两年左右即可收回投资。按上述一般标准配备的房间，对入住的每位老人，按人均每月1100元的标准收费（其中伙食费600元，护理费500元，夏季和冬季的空调费可酌情另收）。全院的房租、水电、人员工资等开支每月约3500元左右。创办初期，如果能够有五成的入住率即可保本，入住率如能达到八成，则每月能盈利2500元，若能理想化地实现满员的话，则每月能盈利4000元，那么二年左右即可收回投资。 2、办敬老院的风险不是太大。办院的成功与否，取决于院址选得是否妥当，院内的生活设施如何，以及对老人的服务是否到位（这点至关重要），因为子女最关心的问题是自己的父母在敬老院的生活是否舒适。 五、几点说明： 1、方案中所指的老人应为生活能基本自理者，卧床不起者不在此列。老年人往往体弱多病，在接收老人入院前，应该进行一次全面的体检，然后与家属签订一份详细的陪护协议，明确双方的权与责。 2、方案为普通接待条件下的投资估算情况。如将接待标准提高，把敬老院办成宾馆或别墅式，则投资额、收费额、盈亏测算应相应做一些调整。 3、创办敬老院属于一次性投资额较大，但回报较慢、时间跨度较长的行业。 六、专家意见： 建议增加一些娱乐设施。一、办理养老院应具备以下条件

智慧养老业务可行性分析报告

智慧养老业务可行性分析

1概念及发展历程 智慧养老旨在利用先进的IT技术手段，研发面向居家老人、社区及养老机构的传感网系统与信息平台，并在此基础上提供实时、快捷、高效、低成本的，物联化、互联化、智能化的养老服务。 目前中国65岁以上人口占人口总数的8.5%，预计2020年将接近11.7%，达到1.7亿。未来10年独居老人数量也将呈爆发性增长。随着人们生活水平的提高，老年服务需求逐渐发生改变，不再局限于一般的家政服务和生活照料，高质量的护理保健成为发展趋势。“智慧养老”的概念随之出现。 据研究机构预测，“十二五”期间，中国将有600至800个城市打造“智慧城市”，市场总规模将达到2万亿元。相信随着未来的三到五年，甚至十年，智慧城市试点建设的不断深入，让“智慧养老”从概念到真正“落地”，以智慧服务民生，最终实现智慧中国的大目标。智慧城市建设的大船，已经扬帆起航。 2013年，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》为养老服务业的发展制订了目标，到2020年，“以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年旅游等为主的养老服务业全面发展，养老服务业增加值在服务业中的比重显著提升，全国机构养老、居家社区生活照料和护理等服务提供1000万个以上就业岗位。涌现一批带动力强的龙头企业和大批富有创新活力的中小企业，形成一批养老服务产业集群，培育一批知名品牌。”，上述政策的推动使智慧养老产业驶入快车道， 2典型应用 目前主流的养老模式主要分为以下三种： 1）居家养老：老年人按照我国民族生活习惯，选择居住在家庭中，而不是入住在养老机构内，安度晚年生活的传统养老方式。 2）社区养老：老年人在家庭居住与社会化上门服务相结合的一种新型养老模式。这种模式可以确保老人、子女、养老服务人员、政府各取所需，促使资源得到充分利用。社区居家养老弥补了家庭养老的不足，是政府大力倡导的一种新型养老模式。

中国十大养老社区项目案例简介

中国十大养老社区项目案例简介 亲和源·上海康桥 整个社区全部采用无障碍化设计。12幢多层电梯住宅楼，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。 社区内有与曙光医院（三级甲等）对接，并以老年专科为特色的颐养院。配有班车专大病患者送往市区曙光医院治疗。目前上海亲和源有两种盈利模式：即分别通过会员卡费和年费盈利。会员卡分为两种：A卡和B卡。A卡不记名，可继承，可转让，有效期与房屋土地的使用年限相同。B卡是记名卡，不可转让，有效期为15年。恭和苑·海南海口 「恭和苑」直营连锁健康养老服务品牌在海南省的首个示范项目，也是乐成养老投入运营服务的首个旗舰项目。 位于海口市海甸岛，北距白沙门海滩1500米，西邻海南大学，南洋风格围合式私密院落，丰富多元的室内外景观，闹中取静，曲径通幽。 两大内庭花园，鸟语花香，130多种植物生长期间；4,000㎡水系，鸭戏鱼游，亭台楼阁点缀全苑。 海口恭和苑共拥有296套居住单元，融汇国际领先的宜老设计精华，大小餐厅、多功能厅、书画室、球类运动及棋牌室等各类活动空间一应俱全，并配以专业的科学健身、保健理疗、药浴水疗等健康改善设施。绿城乌镇雅园·浙江乌镇

择址江南善水宝地、国家5A级景区--乌镇绿城乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园区占地面积约1平方公里，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题。 集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。 绿城乌镇雅园总建筑面积约为50万方，采用新民国建筑风格，以原生态自然景观加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。 项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种户型。配套有建筑面积逾2万平方米颐乐学院，颐乐学院临摹古代书院布局形制，内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等完善功能。新华锦长乐国际颐养中心·青岛 新华锦（青岛）长乐颐养是由新华锦集团与日本长乐控股株式会社合资成立的以高端颐养服务为主业的专业颐养服务 公司。 目前国内首家充分引进日式颐养服务模式和服务理念的高 端老年颐养中心，也是山东省乃至华东地区最高端的老年颐养中心。 总投资3亿余元人民币，已于2012年正式开业。中心全面引进日式温馨服务和科学管理体系，餐厅、健身房、茶室、监控中心、室内游泳池、泡澡间、大型医院特设门诊、KTV、

生态养老产业园可行性报告 Microsoft Word 文档

新概念生态养老产业园 建设项目 可 行 性 分 析 报 告 申报单位：新概念生态养老产业园 编制人： 项目编报日期：二○一二年十一月二十五日

目录 第一章：概论 1.1项目名称及建设地点 1.2项目申报单位及法人代表 1.3项目提出背景 1.4项目申报理由 第二章：市场初步预测 2.1市场概况及发展趋势 第三章：项目内容与投资规模 3.1 项目内容 3.2 投资规模 第四章：发展规划与战略 4.1 发展规划 4.2 发展战略 第五章：区域建设条件及初步方案 5.1区域条件及初步选址方案 5.2地理位置及区域优势 第六章：环境保护与建设安全 6.1 环境保护 6.2 建设安全

第七章：公司组织与劳动定员 7.1公司组织 7.2 劳动定员 第八章：项目实施初步方案 8.1建设内容 8.2项目进度 第九章：投资估算与资金筹措 9.1 投资估算 9.2 资金筹措 第十章：财务评价 10.1 经济及社会效益分析 10.2 结论

第一章概论 1.1项目名称及建设地点 项目名称：新概念生态养老产业园 建设地点： 1.2项目申报单位及法人代表 项目申报单位： 项目法人代表： 1.3项目提出背景 1、结合区域自然资源特点，建设绿色生态养老产业，增强区域竞争力和可持续性发展是迫切需要的。河北怀来紧邻官厅水库是典型的农业资源县，绿色生态度假经济整体发展较为滞后，相关观光养生养老产业基础薄弱，受自然条件影响，绿色生态产业链结构还不完善，具有优势的生态养生养老产业开发依旧不足，荒山荒地面积较广，综合规划开发力度还待加强。结合党的十八大精神，勾画出中国未来发展的宏伟蓝图。十八大再次论及“生态文明”的问题，建设生态文明，关系人民福祉，关乎民族未来。面对资源约束紧缺，环境污染严重，生态系统退化的严峻形势，把生态文明建设放在突出位置，融入经济、政治、文化、社会建设各个方面和全过程，区域发展集中体现尊重自然、顺应自然、保护自然的理念。

养老院可行性报告(完整版)

报告编号：YT-FS-2217-58 养老院可行性报告(完整 版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

养老院可行性报告(完整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。 【报告说明】 可行性研究报告，简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过 全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动 切实可行而提出的一种书面材料。 项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据

的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策 之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。 可行性研究报告大纲(具体可根据客户要求进行调整) 第一章研究概述 第一节研究背景与目标 第二节研究的内容 第三节研究方法 第四节数据来源 第五节研究结论 一、市场规模 二、竞争态势

养生养老项目计划书--项目计划书案例(完整版)

养生养老项目计划书--项目计划书案例(完整版)

中国商业计划书案例网 养老养生度假村项目 商 业 计 划 书 时间：二O一五年

目录 第一章总论 (1) 1.1 项目名称.......................................... 错误!未定义书签。 1.2项目概述 .......................................... 错误!未定义书签。 1.2.1核心理念 ...................................... 错误!未定义书签。 1.2.2商业模式 ...................................... 错误!未定义书签。 1.3项目的优势 ...................................... 错误!未定义书签。 1.4 建设规模........................................ 错误!未定义书签。 1.5 融资需求........................................ 错误!未定义书签。 1.6 财务预测........................................ 错误!未定义书签。第二章公司简介 (2) 2.1 基本信息 (2) 2.2 发展历程 (2) 2.3公司发展规划 (2) 2.4 组织结构 (2) 2.5 管理团队 (2) 第三章产品与服务 (3) 3.1项目概况 (3) 3.2项目规划 (3) 3.2.1 硬件设施及基础服务 (3) 3.2.2 特色服务 (5) 3.3 核心价值 (7) 第四章市场分析 (8) 4.1客源定位 (8) 4.2政策的支持 (8) 4.3市场容量 (9) 4.3.1. 目标消费人群现状 (9) 4.3.2 养生旅游市场容量变化趋势 (10) 4.4 市场的竞争分析 (12)

养生养老度假村商业计划书养老养生项目商业计划书

养老养生度假村工程 商 业 计 划 书 时间：二O一五年

目录第一章总论1 1.1 工程名称错误！未定义书签。 1.2工程概述错误！未定义书签。 1.2.1核心理念错误！未定义书签。 1.2.2商业模式错误！未定义书签。 1.3工程的优势错误！未定义书签。 1.4 建设规模错误！未定义书签。 1.5 融资需求错误！未定义书签。 1.6 财务预测错误！未定义书签。 第二章公司简介1 2.1 基本信息1 2.2 发展历程1 2.3公司发展规划1 2.4 组织结构1 2.5 管理团队1 第三章产品与服务1 3.1工程简况1 3.2工程规划1 3.2.1 硬件设施及基础服务2 3.2.2 特色服务4 3.3 核心价值5 第四章市场分析6 4.1客源定位6 4.2政策的支持6 4.3市场容量7 4.3.1. 目标消费人群现状7 4.3.2 养生旅游市场容量变化趋势8 4.4 市场的竞争分析10

4.4.1 产品与服务特色10 4.4.2市场的竞争格局11 4.5 市场分析结论12 第五章商业模式14 5.1运营模式14 5.2 盈利模式14 5.2.1养老养生收入错误！未定义书签。 5.2.2旅游度假收入错误！未定义书签。 5.2.3商铺招商收入错误！未定义书签。 5.2.4会议接待收入错误！未定义书签。 5.2.5推荐费错误！未定义书签。 第六章发展规划14 6.1 SWOT分析14 6.1.1优势14 6.1.2 劣势14 6.1.3 机会14 6.1.4 威胁14 6.2 竞争策略14 6.3 战略目标14 6.4实施计划14 6.4.1近期（2015-2018年）错误！未定义书签。 6.4.2中期（2019-2023年）错误！未定义书签。 6.4.3远期（2024-2030年）错误！未定义书签。第七章营销策略15 7.1 消费者行为分析15 7.1.1 企业客户15 7.1.2散客15 7.2 品牌推广策略15 7.2.1 线上推广15 7.2.2线下推广15

养老护理院建设项目可行性研究报告

养老护理院建设项目可行性研究报告此文档为WORD版可编辑修改

养老护理院建设项目可行性研究报告 项目名称：X老年养护院 项目法人：X养老护理中心X分中心 项目咨询单位：X 法人代表：X 技术负责人：X 项目负责人：X

目录 1总论 (1) 1.1项目概况 (1) 1.2业主概况 (1) 1.3编制依据 (1) 1.4编制原则 (2) 1.5主要研究内容 (2) 1.6项目主要技术经济指标 (3) 1.7简要结论 (4) 2项目建设背景及必要性 (5) 2.1项目建设背景 (5) 2.2项目建设的必要性 (9) 3建设规模和建设内容 (12) 3.1建设规模 (12) 3.2建设内容 (12) 4项目选址及建设条件 (13) 4.1项目选址 (13) 4.2建设条件 (14) 5建设方案设计 (15) 5.1建筑设计的指导思想与原则 (15) 5.2建筑方案 (15) 5.3室内装修 (20) 5.4给排水设计 (21) 5.5电器设计 (22) 5.6绿化部分 (23) 5.7其它零星工程部分 (24) 6消防 (25) 6.1设计依据 (25) 6.2消防给水排水 (25) 6.3化学消防 (25) 6.4消防评价 (26) 7节能分析 (27) 7.1设计依据 (27) 7.2项目能源消耗种类及数量分析 (28) 7.3项目所在地能源供应状况分析 (29) 7.4建筑节能设计 (29) 7.5节能节水措施 (30) 7.6电气节能措施 (30) 8项目实施计划 (31) 8.1实施原则及步骤 (31) 8.2运营模式 (31)

8.3机构设置及定员 (32) 8.4项目建设周期 (32) 8.5项目实施进度安排 (33) 8.6项目管理机构 (33) 8.7项目建设各方关系 (34) 8.8项目的招标方式和招标组织形式 (35) 9投资估算 (37) 9.1投资估算依据及范围 (37) 9.2投资估算说明 (37) 9.3估算结果 (38) 9.4资金筹措 (38) 9.5投资计划 (38) 10财务评价 (39) 10.1评价依据、原则和假设条件 (39) 10.2基础数据及测算 (40) 10.3现金流量分析 (41) 10.4盈利能力分析 (42) 10.5财务分析 (42) 10.6财务评价结论 (43) 11社会影响评价 (44) 11.1社会影响分析 (44) 11.2互适性分析 (45) 11.3社会风险分析 (46) 12环境影响评价 (47) 12.1环境保护标准 (47) 12.2拟建项目对环境的影响分析 (47) 12.3环境管理 (50) 13风险分析 (51) 13.1主要风险因素的识别 (51) 13.2风险程度分析 (52) 13.3风险评估 (53) 13.4敏感性分析 (53) 13.5防范和降低风险措施 (54) 14结论及建议 (55) 14.1结论 (55) 14.2建议 (55) 1.1附表1.项目工程概算（万元） (56) 附表2项目财务现金流量表 (56) 1.2项目财务现金流量表（万元） (57) 附表3：图纸 (57)

特色小镇养老特色小镇：旅居养老新模式案例分析

特色小镇养老特色小镇：旅居养老新模式案例分析 旅居养老最早由中国老年学会副秘书长程勇提出，是“候鸟式养老”和“度假式养老”的融合体。旅居养老是“候鸟式养老”和“度假式养老”的融合体，老人们会在不同季节，辗转多个地方。这种养老方式是有利于老年人身心健康的一种积极养老的方式。当前中国老年人出游的比例已占中国旅游市场20%。随着我国人口老龄化的快速发展，传统养老模式再也不能满足健康活力型老年人的多元化养老需求。市场上针对老年人的旅游产品以传统的走马观花式观光团为主，不能满足老年人休闲养生、精神文化、心理慰藉等多元化需求。而作为健康旅游时代的一个新概念，旅居养老追求旅游目的、旅游行为、旅游效果的健康、环保和舒适，已成为一种时尚的生活方式。除了慢节奏的旅途，旅居养老对老人最大的吸引力在于价格和服务。“旅游+养老”模式的推广，需要政府部门在政策层面予以规范，需要社会养老机构提升专业化服务水平，也需要老年人不断更新养老消费理念。最新的统计数据显示，我国正经历全球历史上规模最大、速度最快的人口老龄化进程。截至2016年年底，我国60 岁以上老年人口已经达到2.2 亿，占总人口的15.5%；预计2050 年将达到峰值4.87 亿，由此将催生出一个354 万亿元的巨大市场。眼看着一批有钱有闲的老

年高端消费群体迅速成长，国内各大城市对于“旅居养老目的地”的争夺也开始进入白热化。继海南三亚、广西巴马、云南大理之后，今年1月，江苏省首个异地养老联盟——太湖国际异地养生养老联盟在无锡成立。来自江苏、北京、海南、广西等地的30多家养老机构携手入盟，承诺在联盟内部通过异地互换、轮流居住的方式，满足老年人休闲旅游、养生养老的需求。与国外相比，国内旅居养老模式还有很大进步空间“发展旅居养老，一个好的自然环境是必备条件，但专业化的服务才是决定因素。”南京邮电大学潘金洪教授曾经系统考察过美英等国的旅居养老模式。在他看来，国内在专业化养老服务方面与国外还有不小的差距。“国内的高端养老院大都建在远离城市的郊外，老年人出行不便；养老机构普遍缺乏高水平的医疗服务，医护人员匮乏；各地医保制度不衔接，老年保险制度不完善，旅居风险难以把控。”为什么新兴的旅居养老让众多老人叫好？究其原因，旅居养老是“候鸟式养老”和“度假式养老”的融合体，老人们会在不同季节，辗转多个地方。这种养老方式是有利于老年人身心健康的一种积极养老的方式。除了慢节奏的旅途，旅居养老对老人最大的吸引力在于价格和服务。如安徽徽旅集团面向嘉兴地区推出的服务：旅居养老期间，老人入住徽旅旗下的酒店，3天左右的旅程，人均只要300元左右，较市场价低很多。在全国其他许多地

养老护理院设立可行性分析报告

泗洪县养老护理院设立可行性分析报告 目录 一、项目名称： (2) 二、项目地址： (2) 三、指导思想 (2) 四、项目可行性的依据： (3) 五、项目必要性： (3) 六、项目优势： (5) 七、项目服务人群 (6) 八、项目服务内容 (6) 九、项目服务设备： (7) 十、目前养老机构现状及建议： (7) 十一、展望 (9)

一、项目名称： 泗洪县养老护理院 二、项目地址： 泗洪县养老护理院是在原泗洪县中医院老年托管中心基础上扩建而成，康复大楼总建筑面积约2万平方米，其中养老护理院设在康复楼，四、五、六层，实用面积约1万平米。 三、指导思想 随着老龄化社会的不断加深，老年人的养老问题成了一个影响日益增大的社会化问题，老人面临养老与医疗的双重需求。老年人逐年增多，养老院条件有限，医疗资源缺乏，护理措施不到位，给老年人养老带来很多困难。推行“医院+养老院”的医养结合型养老院模式，由于其将现代医疗服务技术与养老保障有效结合，实现了“有病治病、无病疗养”的养老保障创新，既可以解决老年人养老问题，又可以得到最快、最好的医疗救助及治疗。 《国务院办公厅关于印发中医药健康服务发展规划（2015-2020年）的通知》，中医药“十三五”规划正式发布。规划涵盖了中医药养生、保健、医疗、康复服务等细分领域，涉及健康养老、中医药文化、健康旅游等相关服务，肯定了中医药是我国独具特色的健康服务资源，强调应充分发挥中医药特色优势，加快发展中医药健康服务。

规划鼓励社会资本举办发展中医特色突出的康复医院、老年病医院、护理院、临终关怀医院等医疗机构，并开展中医药与养老服务结合试点。 根据《加快推进社会资本举办医疗机构的实施意见》等文件精神，发挥民营经济和技术辅助力量，积极参与养老护理事业，较好地为城市居民提供多层次的养老、疾病诊疗、保健、康复等医疗服务，构建健康和谐社会、促进区域经济发展，特申办泗洪县养老护理院。 四、项目可行性的依据： 《国务院办公厅关于印发中医药健康服务发展规划（2015-2020年）的通知》 《医疗机构审批办法》 《中国卫生事业调查报告2014》 《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》 五、项目必要性： 开办“泗洪县养老护理院”必要性: 1、人口老龄化，目前我国老年人口已经达到2.1亿，占总人口的比重已近15.5%，2025年到2040年又将从2.84亿增长到4亿多。在未来的近半个世纪中，我国老年人口将一直呈迅速增长的发展趋势。泗洪县是人口老龄化发展速度较快的地区之一，2014年人口普查，60岁以上老年人达14.23万，占户籍人口的13.49%，已提前进入老