房地产项目基准收益率

房地产项目基准收益率

房地产项目基准收益率是指投资者在购买房地产项目时所期望的最低收益率。这个指标的重要性在于它可以用来评估一个房地产项目的风险和收益潜力。一般来说，房地产项目的基准收益率应该低于市场平均收益率，否则投资者将寻求更高收益的投资机会，从而降低项目的价值。

在确定房地产项目的基准收益率时，有几个因素需要考虑。首先，投资者需要考虑该项目的地理位置、周边环境和市场状况。例如，位于繁华商业区的项目基准收益率可能比较高，因为该地区的租金水平较高，而位于住宅区的项目基准收益率可能相对较低。其次，投资者需要考虑该项目的租金收入和房地产价值变化。如果该项目的租金收入有望稳定增长，或者在未来几年内该区域的房地产价值有望上涨，那么基准收益率就可以相应调低。最后，投资者需要考虑该项目的投资周期和资本结构。如果该项目的投资周期较长，或者需要借入大量资本以支持发展，那么基准收益率也应该相应提高。

值得注意的是，基准收益率并不等同于实际收益率。投资者在购买房地产项目时，不仅要考虑基准收益率，还要考虑各种风险和收益因素对实际收益率的影响。例如，国际金融市场波动、政策变化、自然灾害等因素都可能对房地产项目的收益产生不利影响。因此，投资者需

要掌握多方面的信息并制定全面的投资策略，以尽可能降低风险并提

高收益。

在实际应用中，房地产开发商和投资者都应该对基准收益率保持警觉，并根据地区和项目特点进行合理的评估。对于房地产开发商来说，基

准收益率是项目定价的重要参考依据，过高过低都可能导致投资者的

兴趣减弱。对于投资者来说，基准收益率是选择投资项目的重要参考

依据，要仔细研究各种风险和收益因素，以确定实际收益率是否值得

投资。归根结底，基准收益率的确定需要综合考虑多个因素，在目前

房地产市场行情下，保持警觉并选择适合的投资方案才是明智的选择。

房地产开发项目财务分析案例

房地产开发项目财务分析实例 一、项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下： 1、用地面积：12243平方米 2、建筑密度：≤35% 3、容积率地上：≤ 4、绿化率：≥25% 5、人口密度：≤1085人/公顷 6、规划用途：商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇. 楼宇设两层地下停车库.裙楼共4层,1～2层为商业用途,3～4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等.裙楼顶层作平台花园.塔楼2个,均为20层高,为住宅用途. 本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2. 表6-1 项目主要技术经济指标一

表6-2 项目技术经济指标二

三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明 项目总工期为36个月从2011年3月至2014年3月.当完成地下室第一层工程时,开展预售工作. 2、项目实施进度计划 项目实施进度计划见表6-3. 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 1土地出让地价款 包括两部分： ①土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为4257 万元. ②拆迁补偿安置费 根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元. 上述两项合计：12332万元. 表6-3 项目实施进度计划表

2前期工程费

本项目前期工程费估算见表6-4： 表6-4 前期工程费估算表单位：万元 3建安工程费 参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果.见表6-5. 表6-5 建安工程费估算表单位：万元

[毕业论文]青岛某地块房地产开发项目可行性研究报告(50页)_secret

摘要 房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。可行性研究作为项目投资决策的依据、筹集建设资金的依据、开发商与有关部门签订合同的依据以及编制下阶段规划设计的依据是项目成败的先决条件。 该项目可行性研究报告共分八部分。分别为项目总说明，项目概况，市场调研及分析，项目规划设计分析，项目进度安排，投资收益分析，项目风险分析及结论和建议。 李沧区九水路以北，汉川路以西地块开发项目在整个投资期内，财务内部收益率大于基准收益率，财务上可行。通过敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析，该项目抗风险能力较强，该项目可行。 关键词：房地产开发项目；可行性分析；投资收益分析；风险分析

Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility Study Abstract Real estate development on the land legally acquired state-owned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructure, housing construction behavior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contract basis as well as the preparation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project. The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and design, project schedule, the return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and recommendations. Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period, the financial internal rate of return greater than the benchmark rate of return, financial viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project risk-resisting ability, the project is feasible. Key words: real estate development projects; feasibility analysis; return on investment analysis; risk analysis

财务净现值

财务净现值 财务净现值(NPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和,它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标.其计算公式为: NPV=∑〔CI-CO〕ˇt〔1+ i 〕ˉt(∑的上面是n 下面是t=0 , 表示第0期到第n 期的累计) NPV = 项目在起始时间点上的财务净现值 i = 项目的基准收益率或目标收益率 〔CI-CO〕ˇt〔1+ i 〕ˉt 表示第t期净现金流量折到项目起始点上的现值 财务净现值率即为单位投资现值能够得到的财务净现值。 其计算公式为：FNPVR＝FNPV／PVI （16—40) 式中FNPVR——财务净现值率； FNPV——项目财务净现值； PVI——总投资现值。 什么是财务净现值 财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个给定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。 [编辑] 财务净现值的计算 FNPV-财务净现值； (CI? CO) t-第t年的净现金流量； n-项目计算期； i c-标准折现率。

该方法可以用来计算和评价开发项目在建设和生产服务年限内的获利能力。应用FNPVR评价方案时，对于独立方案，应使FNPVR≥0，方案才能接受；对于多方案评价，凡FNPVR＜O 的方案先行淘汰，在余下方案中，应将FNPVR与投资额、财务净现值结合选择方案。而且在评价时应注意计算投资现值与财务净现值的折现率应一致。 财务净现值的计算同样是根据财务现金流量表进行的，计算与分析过程中，正确地选择基准收益率i c至关重要，实际操作时可以考虑以资本的机会成本或同行业的平均收益率等为参考标准。 [编辑] 净现值与财务净现值的区别 1、净现值是指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流 量现值的代数和。净现值是一个折现的绝对值正指标，即在进行长期投资决策分析时，应当选择净现值大的项目。 2、财务净现值是将项目寿命期内各年的财务净现金流量按照规定的折现率折现到项目实施 初期的价值之和。 [编辑] 财务净现值的实例[1] 例：某房地产投资项目投资500万元，建成租给某企业，第一年净收入为66万元，以后每年净收入132万元，第十年末残值为50万元，折现率12%，该项目从财务效益讲是否可行？ 解： ?第一步 o确定项目有效期内各年度的净现金流量 o初始现金流量为-500万元；营业现金流量，第一年净现金流量为66万元，第二年至第十年每年净现金流量为132万；终结点残值回收净现金流量为50万元。 ?第二步 o将各年度的净现金流量用折现率（12%）折现至零期。 o则，该投资项目在有效年份内的财务净现值为： 万元

房地产开发可行性报告的财务评价

房地产开发可行性报告的财务评价 在项目的开发方案确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。本部分的评价结论是投资决策的重要依据。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力等财务状况，从企业角度分析项目的盈利能力。 项目投资方案评价的指标一般分为两类：一类是考虑贴现因素的动态指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表。 1财务评价基础数据与参数选取 1.财务价格 2.利率 3.项目计算期选取 4.财务基准收益率（ic）设定 2财务评价（方案1） 2.1财务盈利能力分析 财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；经营、财务成本计算。 ①营业收入估算 营业项目营业收入（万元）计算依据 住宅楼销售 1794 内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡ 写字间出租 486/年 90%出租率；50元/㎡ 酒店客房营业收入 972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天 配套功能营业收入 335/年 200元/㎡×月，不含会议室 停车场出租 36/年 300元/㎡×月×个 合计 1829/年未计住宅楼销售收入1794万元 ②成本费用估算 例表： ___________项目测算表（万元） 项目名称标准说明 1、土地费用土地为___万/亩 2、前期费用设计规划监理费 3、行政性收费 4、建安工程费 5、景观及配套费用 6、销售成本按销售收入3%控制

房地产项目基准收益率

房地产项目基准收益率 房地产项目基准收益率是指投资者在购买房地产项目时所期望的最低收益率。这个指标的重要性在于它可以用来评估一个房地产项目的风险和收益潜力。一般来说，房地产项目的基准收益率应该低于市场平均收益率，否则投资者将寻求更高收益的投资机会，从而降低项目的价值。 在确定房地产项目的基准收益率时，有几个因素需要考虑。首先，投资者需要考虑该项目的地理位置、周边环境和市场状况。例如，位于繁华商业区的项目基准收益率可能比较高，因为该地区的租金水平较高，而位于住宅区的项目基准收益率可能相对较低。其次，投资者需要考虑该项目的租金收入和房地产价值变化。如果该项目的租金收入有望稳定增长，或者在未来几年内该区域的房地产价值有望上涨，那么基准收益率就可以相应调低。最后，投资者需要考虑该项目的投资周期和资本结构。如果该项目的投资周期较长，或者需要借入大量资本以支持发展，那么基准收益率也应该相应提高。 值得注意的是，基准收益率并不等同于实际收益率。投资者在购买房地产项目时，不仅要考虑基准收益率，还要考虑各种风险和收益因素对实际收益率的影响。例如，国际金融市场波动、政策变化、自然灾害等因素都可能对房地产项目的收益产生不利影响。因此，投资者需

要掌握多方面的信息并制定全面的投资策略，以尽可能降低风险并提 高收益。 在实际应用中，房地产开发商和投资者都应该对基准收益率保持警觉，并根据地区和项目特点进行合理的评估。对于房地产开发商来说，基 准收益率是项目定价的重要参考依据，过高过低都可能导致投资者的 兴趣减弱。对于投资者来说，基准收益率是选择投资项目的重要参考 依据，要仔细研究各种风险和收益因素，以确定实际收益率是否值得 投资。归根结底，基准收益率的确定需要综合考虑多个因素，在目前 房地产市场行情下，保持警觉并选择适合的投资方案才是明智的选择。

房地产投资经济测算指标解读

一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

房地产开发作业——内部收益率、利润率、基准收益率等的比较

房地产开发作业 1.最低期望收益率 当资本投入银行时，该笔资金（P）的将来值（F）等于到期的本金与存款期获得的时间价值（积累的利息）之和，即。其中，n为投入时间，为利息率。 当资本投入开发项目时，该笔资金（P）的将来值等于回收期的资本金加上资本投入之时至将来某时期间应获得的时间价值（累计投资收益）之和，计算同上式。其中，为投资资本最低期望收益率。 利息率和最低期望投资收益率都属于单位时间资本的增值（利息或净收益）与投入资本的比率。但是两者在性质上和数值上有很大差别。当投资者将资本投入银行时，投资者无须参与资本运营与管理，通常也基本上是无风险地取得回报一利息，当投资者将资本投入开发项目时，投资者则必须参与项目的经营与管理，进行项目决策活动等，即投资者须在项目中花费精力并付出知识，还要承担一定的风险，从而取得回报—收益.因此，只有在项目的预计收益能够大于存款利息时，投资者才愿意把资本投向项目。 最低期望收益率=借贷利息率+管理报酬率+风险报酬率。 2.基准收益率 也称基准收益率、基准投资收益率、最低可接受收益率，是企业、行业或投资者以动态的观点所确定的可接受的投资方最低标准的收益水平。是投资决策者对项目资金时间价值的估值。基准收益率的确定既受到客观条件的限制，又有投资者的主观愿望。 影响因素： （1）资金成本： 资金来源主要有借贷资金和自有资金二种。借贷资金要支付利息；自有资金要满足基准收益。因此资金费用是项目借贷资金的利息和项目自有资金基准收益的总和，其大小取决于资金来源的构成及其利率的高低。 1)资金来源是借贷时，基准收益率必须高于贷款的利率。如果投资者能实现基准收益率，则说明投资者除了归还贷款利息外，还有盈余，是成功的。基准收益率高于贷款利率是负债经营的先决条件。 2)投资来源是自有资金时，其基准收益率由企业自行决定，一般取同行业的基准收益率。这是该行业的最低期望收益率。如果不投资于本项目，投资者可以投资于其他项目，而得到起码的收益。 3)如果资金来源是兼有贷款和自有资金时，则按照两者所占资金的比例及其利率求取加权平均值，即综合利率作为基准收益率。 资金费用率是借贷资金利息和项目自有资金最低期望盈利的综合费用率。 因此，基准收益率>资金费用率>借贷利率。 （2）机会成本： 投资的机会成本是指投资者把有限的资金不用于该项目而用于其他投资项目所创造的收益。投资者总是希望得到最佳的投资机会，从而使有限的资金取得最佳经济效益。因此，项目的基准收益率必然要大于它的机会成本，而投资的机会成本必然高于资金费用，否则，日常的投资活动就无法进行了。因此，基准收益率>投资的机会成本>资金费用率。 （3）投资风险： 进行项目投资，投资决策在前，实际建设和生产经营在后。在未来项目建设和生产经营的整个项目寿命期内，内外经济环境可能会发生难以预料的变化，从而使项目的收入和支出与原先预期的有所不同。不利的变化会给投资决策带来风险，为了补偿可能发生的风险损失，投资者要考虑一个适当的风险贴补率，只有满足了风险贴补，才愿意进行投资。 （4）通货膨胀： 在预期未来存在着通货膨胀的情况下，如果项目的支出和收入是按预期的各年时价计算的，项目资金的收益率中包含有通货膨胀率。为了使被选项目的收益率不低于实际期望水平，就应在实际最低期望收益

各行业的基准收益率

各行业的基准收益率 在不同行业中，基准收益率是衡量该行业投资回报的重要指标之一。它可以帮助投资者以及业务决策者评估一个行业的盈利能力，并作为进行投资决策的参考依据。本文将重点介绍几个主要行业的基准收益率，以帮助读者更好地了解不同行业的投资风险与回报。 首先，我们来看看金融行业。金融行业是一个非常重要的行业，它涵盖银行、保险、证券等多个细分领域。对于全球金融行业而言，其基准收益率一般在8%至10%之间。然而，这并不是说所有的金融机构都能达到这个收益率，因为金融行业面临着许多挑战，如不稳定的经济环境、政策变化等。 接下来是科技行业。科技行业一直以来都是投资者关注的热门行业，因为它有着高速增长的潜力。在全球范围内，科技行业的基准收益率通常在15%至20%之间。这是因为科技行业的投资风险相对较高，但同时也存在着巨大的市场机会。然而，投资者需要注意的是，科技行业的基准收益率可能会因行业内技术发展的速度和市场竞争力而有所波动。 随后是制造业。制造业是实体经济的支柱产业之一，其基准收益率一般在5%至8%之间。由于制造业投资大、周期长，因此其回报相对稳定但较低。然而，制造业的基准收益率也具有一定波动性，因为其盈利受到市场需求、成本压力以及竞争状况等因素的影响。

此外，还有房地产行业。房地产行业是一个巨大的市场，其基准 收益率通常在5%至12%之间。然而，这个范围是根据不同的地区和市 场而变化的。例如，在经济发展迅速的城市，基准收益率可能较高， 而在经济相对疲软的地区，基准收益率可能较低。此外，房地产行业 的投资回报还受到政策调控、市场供需变动等因素的影响。 最后，我们来看看消费品行业。消费品行业是一个重要的稳定型 行业，其基准收益率一般在5%至10%之间。由于消费品需求相对稳定，因此该行业的回报相对较稳定。然而，消费品行业的基准收益率也受 到市场竞争、商品定价以及品牌影响力等因素的影响。 通过了解不同行业的基准收益率，投资者可以更好地评估投资回 报与风险的关系，并有针对性地进行投资选择。然而，需要注意的是，基准收益率只是一个参考指标，具体投资决策还需考虑更多因素，如 公司财务状况、管理团队、市场前景等。因此，在进行投资时，建议 投资者综合考虑各种因素，制定合理的投资策略。

行业基准收益率参照表

行业基准收益率参照表 引言 行业基准收益率参照表是一个重要的金融工具，用于指导投资者在特定行业中进行投资决策。本文将全面、详细、完整且深入地探讨行业基准收益率参照表的相关内容。 什么是行业基准收益率参照表？ 行业基准收益率参照表是根据特定行业中的相关数据和指标计算出来的。它通常被用作投资评估和比较的工具，用以衡量特定行业的投资回报率。 行业基准收益率的重要性 行业基准收益率对投资者来说具有重要意义，它可以用来评估一个行业的整体表现，并作为投资决策的参考依据。以下是行业基准收益率的几个重要作用： 1.评估风险和回报：行业基准收益率可以帮助投资者了解一个特定行业的风 险和预期回报水平。通过比较投资组合的回报率与行业基准收益率，投资者 可以判断他们的投资表现是否超过或低于整个行业的平均水平。 2.比较不同行业：行业基准收益率可以帮助投资者比较不同行业的投资回报 率。投资者可以通过将不同行业的基准收益率进行对比，确定哪个行业的回 报率更高，更有潜力。 3.确定投资策略：行业基准收益率可以为投资者提供指导，帮助他们确定投 资策略。投资者可以根据不同行业的基准收益率，决定是否增加或减少相应 行业的投资。 如何计算行业基准收益率？ 计算行业基准收益率需要收集行业内所有相关公司的数据，并进行加权平均。以下是计算行业基准收益率的一般步骤： 1.确定行业分类：首先，需要确定该行业的分类标准和范围。行业分类的准 确性和一致性将直接影响到基准收益率的计算结果。

2.收集数据：然后，需要收集该行业内所有相关公司的财务数据，如收入、 利润、股东权益等。这些数据可以通过公开途径获取，如公司财务报表、金融数据库等。 3.加权平均：接下来，将每家公司的数据进行加权平均。加权平均的权重通 常根据公司规模、市值或其他相关指标来确定。 4.计算收益率：最后，使用合适的计算方法，如简单收益率或对数收益率， 计算出行业基准收益率。 如何使用行业基准收益率参照表？ 投资者可以通过行业基准收益率参照表来指导他们的投资决策。以下是一些使用行业基准收益率的常见方法： 1.评估个人投资组合：投资者可以将他们的个人投资组合的回报率与相应行 业的基准收益率进行比较。如果个人投资组合的回报率明显低于行业基准收益率，可能需要重新考虑投资策略。 2.比较行业表现：行业基准收益率可以用来比较不同行业的表现。投资者可 以将不同行业的基准收益率进行对比，以确定哪个行业的投资回报率更高。 3.制定投资策略：行业基准收益率可以为投资者提供指导，帮助他们确定投 资策略。如果某个行业的基准收益率较高，投资者可以考虑增加该行业的投资比例。 使用示例 以下是一个使用行业基准收益率参照表的示例： 行业基准收益率 电子科技行业10% 医药行业8% 金融行业6% 房地产行业4% 假设投资者的个人投资组合的回报率为7%，他可以通过对比行业基准收益率表中的数据，发现自己的投资表现略高于整体金融行业的平均水平，但低于电子科技行业的平均水平。基于这一信息，投资者可以考虑增加在电子科技行业的投资比例。

房地产项目基准收益率

房地产项目基准收益率 1. 什么是基准收益率？ 基准收益率是衡量房地产项目投资回报的指标之一。它代表了投资者对于特定房地产项目所期望的最低回报率。在考虑投资某个房地产项目时，投资者会将该项目的预期收益与基准收益率进行比较，以决定是否值得投资。 2. 基准收益率的计算方法 基准收益率的计算方法可以有多种，常见的方法包括： 2.1 投资回报率法 投资回报率（ROI）是最简单和常用的计算方法之一。它通过将项目的年度租金净收入除以项目总投资额来计算。 ROI = (年度租金净收入 / 项目总投资额) * 100% 2.2 内部收益率法 内部收益率（IRR）是另一种常用的计算方法。它是使得项目现值等于零时所对应的折现率。IRR反映了一个项目所能提供给投资者的实际回报率。 2.3 净现值法 净现值（NPV）是将所有未来现金流折现到当前时间点，并扣除初始投资后的值。净现值为正表示项目有盈利能力，为负表示项目亏损。 3. 基准收益率的影响因素 基准收益率受到多个因素的影响，包括但不限于以下几个方面：

3.1 市场供需情况 房地产市场的供需关系对基准收益率有着重要影响。当市场供应过剩时，竞争加剧，租金收入可能下降，从而影响基准收益率。 3.2 房地产项目的位置和特征 房地产项目的位置和特征也是影响基准收益率的重要因素。例如，位于繁华商业区或交通便利的项目可能具有更高的租金回报率。 3.3 宏观经济环境 宏观经济环境对房地产市场和基准收益率有着深远影响。通货膨胀、利率水平、政府政策等因素都会对投资回报率产生影响。 3.4 税务政策和法规 税务政策和法规也会对房地产项目的基准收益率产生直接影响。不同地区和不同类型的房地产项目可能有不同的税收政策，这会对投资回报率产生影响。 4. 如何确定适当的基准收益率？ 确定适当的基准收益率是投资者在考虑房地产项目时必须面对的重要问题。以下是一些常用方法： 4.1 市场调研 通过市场调研了解当前市场上类似项目的投资回报情况，可以作为参考来确定适当的基准收益率。可以与其他投资者、专业机构或中介机构进行交流，获取相关数据和信息。 4.2 风险溢价 考虑到房地产项目投资具有一定风险，投资者可以在基准收益率上加上一个风险溢价，以补偿潜在的风险。风险溢价的大小取决于投资者对风险承受能力和预期回报的权衡。

房地产估价师经营与管理练习题第30讲第六章：经济评价指标与方法2011年新版

第三节动态盈利能力指标及其计算（史记：3项指标：FIRR、FNPV和P b） 一、财务净现值 财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i c（史记：i c有两个内涵，一是行业的基准收益率，二是企业设定的目标收益率，这两者是有区别的），将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。计算期的选取规则如表6-3所示。 房地产投资项目计算期选取规则表6-3 史家解读：此表建议结合理论教材329页、330页相关内容进行学习。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。（史记：MARR相当于临界点分析时的报酬率） 史家解读：资金成本要求越大，则MARR也越大，项目风险越高，则MARR也越大.

如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率（史记：或者目标收益率）的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。 例题4．某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。（2002年试题） A．社会平均收益率 B．通货膨胀率 C．国民经济增长率 D．项目基准收益率 答案：D ［例6－1］已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。 单位：万元年份0 l 2 3 4 5 现金流入量300 300 300 300 300 现金流出量1000 净现金流量－1000 300 300 300 300 300

房地产企业经济评价指标及计算公式

房地产企业经济评价指标及其计算公式 第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系 第二部分：房地产企业的经营收入和利润 一、经营收入 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。 销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价 出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价 自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报 二、利润 经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入 销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入 期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用 利润总额＝经营利润+营业外收支净额 税后利润＝利润总额-所得税 可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润) 第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式 一、经济评价指标体系 二、房地产企业盈利指标计算方法 （一）动态指标 (1)财务净现值(NPV) 财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和 式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值

CI=现金流入量 CO=现金流出量 =基准收益率或设定的目标收益率 i c 如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要 求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。 (2)财务内部收益率(IRR) 财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累 计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为： CI=现金流入量 CO=现金流出量 项目在t年的净现金流量 （CI-CO） t n——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。 (3)动态投资回收期 动态投资回收期(P )，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投 b 资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。其计算公式为： 在式中的P 为动态投资回收期。 b 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为： P =[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量现值b 的绝对值/当期净现金流量现值]

房地产投资项目经济评价与衡量指标及其计算

房地产投资项目经济评价指标与其计算 一、静态指标与其计算 对房地产开发项目的投资效益进展评估时，假如不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。 〔一〕投资利润率 投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为： 投资利润率＝ 项目总投资 均利润总额 项目年利润总额或年平〔5－10〕 项目投资利润率越高，明确项目经济效益越好，否如此明确效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进展评估时，首先要确定一个利润率标准〔例如20％〕，当投资方案的投资利润率高于此标准时如此承受该投资方案，否如此就拒绝该投资方案。如果要从多个可承受的互斥方案中进展选择，应该选投资利润率最高的方案。 例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，如此该项目的投资利润率是多少？ 该项目的投资利润率为： 500 146 ×100％＝29.2％ 如果确定的投资利润率标准为20％，如此可承受该投资方案。 投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进展初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。 投资利润率法主要有以下优点：〔1〕经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；〔2〕使用简单、方便；〔3〕考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。其主要缺点在于：〔1〕没有考虑资金的时间价值；〔2〕由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的上下。 〔二〕投资回收期 投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为： 0)(0 =-∑=t P t t CO CI 式中 t P 为投资回收期；CI 为现金流入量；CO 为现金流出量；t CO CI )(-为t 年的净现金流量。 投资回收期可根据现金流量表〔全部投资〕中累计净现金流量计算求得。其计算公式为： ⎥⎦⎤⎢⎣⎡⎥⎦ ⎤⎢ ⎣⎡=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的＋－始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P 〔5－11〕

房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析

2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理 历年真题及答案解析 （一）单项选择题 1．某商铺的租赁期为15年,租金按每年5％的比例递增，第l 年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺l5年租金收入的现值为（ )万元.（2009年试题) A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49 答案：C 解析： 2．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间,建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年,则该项目的经营期为（）年.(2009年试题) A．37 B．40 C．43 D．50 答案：B 3．某房地产开发项目,当i1=14%时，净现值为450万元；当i2=15％时,净现值为一200万元，平均资金成本率为l3．2%，基准

收益率为l0％.该项目的财务内部收益率为( ）。(2009年试题）A．13．20％ B．14．31％ C．14．69% D．14．80% 答案：C 解析： 4．某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。（2009年试题） A．5．00％ B．7．50％ C．18．36％ D．28．85％ 答案：C 解析:根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7％／［1一(1+7％）-10]万元=8．54万元 （8．54-60×7％）万元=4．3万元。 投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值）／资本金（权益资本)=(3+4．34)／40万元=18．36％. 5．赵某以l2000元／m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经

房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案

2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一) 及答案 单选题（共60题） 1、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。 A.审计费 B.利息 C.外汇汇兑净损失 D.融资代理费 【答案】 A 2、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是( )。 A.10% B.9.5% C.11% D.10.65% 【答案】 B 3、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于 （）。 A.土地费用 B.前期工程费 C.房屋开发费 D.管理费用 【答案】 C

4、下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（）。 A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.投资收益率 D.动态投资回收期 【答案】 C 5、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。 A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.未来运营费用风险 【答案】 D 6、不应计入收益性物业经营费用的是（）。 A.抵押贷款利息 B.公共设施维修费 C.房产税 D.物业保险税 【答案】 A 7、敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。 A.静态确定性

B.静态不确定性 C.动态确定性 D.动态不确定性 【答案】 D 8、（）要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。 A.可靠性 B.重要性 C.可比性 D.谨慎性 【答案】 B 9、偿债备付率＝可用于还本付息资金与( )之比。 A.当期应还本付息资金 B.当期已付利息费用 C.当期本金 D.当期应付利息费用 【答案】 A 10、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )。 A.人工费 B.办公费 C.法定税费