华润置地成都二十四城策略推广调研报告DOCDOC

成都二十四城策略推广调研报告

（2008年9月1日）

一、调研目的

此次调查的目的主要集中在3个方面，通过市场走访与楼盘调研：

1、设计楼盘的整体概念，找出楼盘的卖点

2、通过本次调研，了解目标消费群在哪里

3、界定开盘价格、时间策略、广告推广策略

二、调研报告

第一部分市场环境分析

1、片区整体分析

1.1市场总体态势

成华区作为1990年成都市行政区划调整后成立的一个年轻城区,位于成都市区东北部，是成都五个中心城区之一。全区幅员面积110.6平方公里，是成都市面积最大的城区，辖14个街道办事处，常住人口62万。

人文成华，科教园地。区内人文旅游资源丰富，获得联合国人居范例奖等多个奖项的府河流经成华，获得国际舍斯河流奖、全长约22.2公里的沙河有15公里经过境内；区内有全国第四、西部第一高塔——四川电视塔；有闻名中外的国家4A级景区——成都大熊猫繁育研究基地；有西南地区最大的成都动物园和成都游乐园；有国家级重点文物保护单位——五代后蜀皇帝孟知祥墓和“川西第一禅林”——昭觉寺；有馆藏五万余件自然珍品的成都理工大学恐龙博物馆；有成都争创现代服务业新优势的重点区域和都市休闲、旅游度假的新亮点——北郊风景区，等等。区内有小学70余所、普通中学29所，还聚集了电子科技大学、成都理工大学等众多名优大中专院校和西南电力设计院、电子十一院等科研机构40余所，为构建区域创新体系、提升综合竞争力提供了丰富的人才和创新资源。

现代成华，人居典范。华裕·东方明珠、万科·魅力之城、优品尚东、万科·金色家园等精品小区改善了人居环境，SM城市广场、成都华联商厦、世纪联华大型购物超市、金玉阳光酒店等现代商贸、商务业态完善了城市配套功能，沙河水绿休闲走廊、麻石烟

云、成华绿化广场、城市新华公园、猛追湾游泳池等休闲旅游场所提升了城市整体形象。华润·24城、花样年·花郡、龙湖·三千里、首创AZ-TOWN、龙湖·三千里、蓝光·富丽锦城、爱这城等在建或即将启动的众多规模化房地产开发标竿项目，必将使成华的居住环境更上一层楼。

魅力成华，发展热土。成华交通便利，区位优势突出。成渝、成南、成绵高速公路和川陕公路始于成华，是成都出川、出海通道的起点。一、二、三环路、绕城高速公路、成华大道等20多条城市干道和快速通道分布全区。成渝、成昆、成达铁路经过境内，有铁路专用线59条，城际铁路枢纽、成都地铁、火车东站等重要节点布局其间。成华土地资源丰富，发展空间巨大。成华曾是成都市的老工业基地，区内先后聚集了1115户中央、省、市、区属规模以上工业企业，形成了以电子、机械、冶金工业为主体，门类较为齐全的工业体系。随着成都城市向东向南发展的不断加快和东郊工业区结构调整、沙河综合整治的深入推进，成都城市建设的重心和热点逐步向东向南转移，为成华实施“腾笼换鸟、退二进三”，实现由工业老区向现代服务业新区的转变提供了机遇，腾出的数万亩土地，为社会资金、重大项目的大量涌入创造了条件。成华坚持科学发展，调整发展定位。以东调为契机，新一届区委、区政府确定了走“以都市工业和总部经济为龙头的新型工业化”道路的发展思路，重点将龙潭都市工业集中发展去打造成“服务四川、辐射西部、影响全国”的总部基地。目前已聚集了上海光明乳业、中铁道桥集团总部、德仁堂总部等一批知名企业和企业总部。

今后五年，成华区将紧紧围绕实现“新成华、新城东、新跨越”三新目标，着力实施“大房产、大商贸、大总部”三大战略，全力落实“大思维、大手笔、大动作谋划，高标准、高品质、高速度建设，集中成片开发、集群规模建设、集聚品牌发展”三大举措，努力打造魅力成华、活力成华、实力成华，千方百计实现“都市工业、现代农业、旅游产业、文化产业”四个跨越。目前，成华经济发展势头强劲。2007年上半年，全区实现地区生产总值100.04亿元，同比增长14.1%；固定资产投资85.1亿元，增长51.9%；全口径财政收入18.25亿元，增长53.8％，其中地方财政收入6.5亿元，增长61.2%。

1.2大盘“围城”现象

大盘“围城”现象是近几年的事，特别是国内一些大地产商集结城市边缘，如“万科.金域蓝湾”、“龙湖三千里”等红透半边天的大盘云集成华区。尤其当中的龙湖三千里在成华区横空出世时，许多客户便意识到这种高端物业楼盘将引导一场新的购房热潮。

1.3强者愈强、弱者愈弱

面对罕见的汶川8级大地震，成都成为奇迹，中心城区安然无恙。成都，依然安全宜居；成都，投资环境依然看好！但地震导致了成都市房地产消费者观望心态的加重和房地产市场信心的不足，房地产业的发展受到较大影响。一些小型房产企业顶不住资金压力，房价一跌再跌，有些大盘也顺其潮流，从5月到现在出现1000多元每平方的差价。也吸引了大量的消费群体。为了更好地向外界介绍成都地震后的情况，以及让购房者更好地了解成都，7月18日-19日，由成都市人民政府主办、成都市房产管理局承办的2008年中国房地产发展高峰论坛在成都市隆重召开，这将是全国房地产业界的一场盛会。

2、项目楼盘概况

华润置地二十四城地处成都市二环路东三段，距市中心仅4公里，项目总建面积约212万平方米，其中住宅面积约186万平方米，商业建筑面积约18万平方米。二十四城将被打造成中国最具城市氛围、对原生态环境和建筑保留较好，富有独特人文氛围的城市生活社区，在成都东区形成一座现代化新城市中心。

发展商：华润置地（成都）发展有限公司

建筑设计：霍克国际（亚洲太平洋）有限公司

物业管理公司：华润置地物业管理公司

基本经济技术指标如下：

楼盘名称二十四城

占地面积1092亩总建面积2120000

容积率 4.0 居住总户数20000

绿化率35%

周边配套：多所高校、中小学、医院以及家乐福、华联等超市百货

交通状况：二环至三环。项目所在地块道路系统丰富、完善。离市中心天府广场公交车仅5站地距离，距火车南路和北站仅二十多分钟车程。规划中的地铁二、四号线出入口紧邻该地块，交通条件极为优越。

3、总体规划

通过对分区开发强度的详细考虑，二十四城总体布局开创了一个独特的居住区域，并且实现了开放空间、公共场所和行人区域的最大化。商业与较高密度的共建建筑赋予了社区外围沿二环路和双桂路一代全新的面貌。同时通过在外围紧凑的高强度开发，舒缓了住宅区内部的密度，创造出人性尺度的格局环境。这种社区内部低密度化的策略在公园发挥了作用，这个绿色空间把所有社区的各个部分融合为一个整体。

4、景观规划

二十四城在重点地区保留目前的许多原生树种。成熟的书群将会让这些新的社区更有家的感觉，并对区域的气候起到保护作用，比如增加凉爽、提供绿荫、成为恶劣气候的天然屏障与增进空气质量等。

同时规划方案还以现有道路为架构形成了社区的内部街道网络。这样能够有效地对现有原生树进行最大可能的保护，并创造出适于步行的空间。这些原生树多样的组织与布局，以及高度茂密程度的变化配置，能够形成一个连续多样的绿色环境，成为二十四城的一个特点。

5、周边案例分析

在华润二十四城周边三公里范围内约有十五座正在开发楼盘，其中龙湖、万科、首创为首的三大巨头也汇聚一起，而且都有带动一个区域发展的能力，在成华区。

5.1龙湖三千里

龙湖地产于1995年6月成立于重庆，现在，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥有员工2000余名。

龙湖凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。截至2006年底，累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万平方米，规划面积约1100万平方米。

1）项目概况：

这里曾经是老城东人最集中的地方，最熟悉的居住福地，有传统而有独特魅力的居住方式；随着城东工厂的搬迁，置换出更多的土地，因为华润、首创、万科、龙湖等全国巨头的介入，因为巨大的升值空间和居住价值；也因为2007

年这里将是成都楼市放量最大，房价提升最快的区域之一……2007年的成都房地产市场。

成都房地产十年历程，从来不缺乏区域崛起，优秀的开发商常常发掘或盘活一个区域，置信之于双楠、新希望之于棕树、中华园之于桐梓林……，

离市中心的距离：春熙路所处的位置偏东，所以离市中心的距离很近，相当便捷。

A、项目核心卖点：

200米，与繁华保持的距离

居繁华，远尘嚣——既可以享受片区带来的繁华，又独享居家的宁静与自在。片区内最宜居家的项目。

B、不一样的生活格调

一、二期风情商业街连通719项目和SM广场，719项目的大型商业、颐和家园的生活配套、伊藤洋华堂、SM广场和以三千里二期为中心的几大住宅形成良好的品质生活氛围。

这条风情商业街会通过增加小品以及独具特色的街道设计，这条街将成为成都宽窄巷子后的另一条独特商业街区。在这里，你可以体会到成都慢生活的悠闲。

C、城东慢生活，始于三千里

所谓繁华，总是与城市有关。而生活格调，在中央地段中只能缺席。居住在马路边从来都不是成都人的习惯。成都人习惯了在树下纳凉，在林荫道下漫步，在繁花深处喝茶，这样的闲适只有在成都。而在城东，闲散、宁静的生活在三千里能够让你充分体会。在三千里，没有喧嚣，只有平和，没有浮华，只有宁静。在城市中，找寻生活的别样情趣。城东慢生活，始于三千里。

基本经济技术指标如下：

楼盘名称龙湖三千里

占地面积55094平方米总建面积300000平方米

容积率 5.0 居住总户数2697

绿化率35%

2）项目规划：

A、建筑点状布局：

周边的项目乃至成都市大部分高层电梯公寓都是采用围合式的建筑规划，最大的缺点在于社区的通风，采光效果会比较差，而且，如果楼间距太窄，还会对视野以及私密性有很大的影响，而点状布局就可以规避这个缺点，不仅仅每栋错落有致，还可以使小区内的通风采光达到最大的效果，而且户型的视野会比较开阔，私密性较强，尽量避免两个房间对视的情况发生。

B、建筑结构

主要以蝶形结构、点板式结构为主。

所设计出来的户型通风，采光达到最大化；私密性比较好，尽量避免房间对视的情况生。

在高层电梯公寓当中，做到板式结构就更不容易了，双面采光通风，在室内享受清风和阳光。

采光的电梯间，让你的走廊也洋溢着阳光。

C、外立面

现代、清新、简约、时尚、轻盈、挺拔；丰富的天际线。

3）景观：

A 、体验式景观，极为人性化，

B、一步一景，富于变化。

水轴线，小径，流水瀑布，盛花走廊，冥想园，爱侣园，尊贵之座，不同的元素相互交叉重叠替换，相互分割，相互联系又独立存在。

C、设计以人为本，细节体现品质。

a、小区入口处就有水轴线的设计，进入小区时视觉上有极大的拉伸感和延展性，会有更大气更豁然开朗的心理感受

b、消防通道两边采用花廊式的设计，地下车库入口设计叠水瀑布的软景，充分考虑到小区整体景观的打造，让你的地下停车场也充满着家的温暖。

c、上下连接的水瀑布，充分考虑到成都人的亲水性

d、大量采用弧形结构，如弧形的观演台，弧形的走廊，弧形的小花园，弧形的广场等等，让人的内心不产生尖锐感，而是感觉更温暖更舒适。

D、考虑高层居住者对景观的欣赏需求

从高层往园区看，看到的不是凌乱的景观，而是会体验到抽象的三维艺术形式景观。

3）广告宣传主体

城东慢生活，始于三千里

5.2首创.爱这城

首创置业股份有限公司（简称“首创置业”），中国大型房地产综合营运商，香港联交所上市公司，综合实力位居中国房地产业前列。

首创置业始终致力于投资开发中高档住宅及商务地产，并长期持有部分优质商用物业。2005年以来，集团以北京为基地，正逐步形成以环渤海经济圈为核心，以其它区域中心城市为推动的全国布局，并凭借丰富开发经验、规模经营优势、卓越整合能力及强大营销网络，不断推出精品物业，引领行业先风。

随着中国经济的健发展，居民收入的日益增长，城市化进程的不断深入，中国的房地产市场将持续向好，首创置业将抓住行业未来发展之宏机，采取积极稳健的扩张策略，以物业开发的国际先进水平为标准，力争成为中国最具价值的房地产综合营运商。

秉承“目标一致、遵从规则、学习创新”的企业文化，追求卓越、开放透明的首创置业，将“用心建筑理想之家”，为客户营造优质生活空间，为投资者创造稳定增长收益，为社会和谐不断贡献。

1）项目概况

成都首创A-Z TOWN爱这城选址于成都市建设路2号地块（原成都国光厂地块）。项目地块位于成都东二环路建设路交汇处，紧临沙河，是市区内不可多得的临河地块。项目总用地面积约102.4亩，规划总建筑面积约36万平方米，其中规划住宅面积约23万平方米，商业面积商业面积逾5万平方米，建筑容积率为4.2，是建设路区域内迄今为止规模最大的住宅小区之一。

成都首创A-Z TOWN爱这城以北京A-Z TOWN为蓝本，结合成都及地块实际情况，在成都二环内以罕见的36万平方米的建筑体量，规划为一个集新都会寓所、Smart空间、城市水岸私邸、大型商业中心、街区商业为一体的具有功能协同、空间紧凑、抗风险能力强等特点的城市综合体。

成都首创A-Z TOWN爱这城立足大都市中心辐射区，以全能的栖居社圈齐肩国际，囊括360度城市生活配套，充分实现城市生活的高度自治。是高品质城市生活综合体的标榜，是高度复合型社区功能的集大成者。

本月推出中央景观大户型，掀起新的高潮。

中心景观区，河景大宅，珍稀发售！

基本经济技术指标如下：

楼盘名称首创.爱这城

占地面积102.4亩总建面积66149.65平方米

容积率 4.2 居住总户数490（4期）

绿化率35%

城东主城中心/ 城市RBD生活圈

建设路作为今后的现代商贸集中发展区域，通过片区资源优势的整合，这里将建成成华区的金融、商务、行政、信息咨询、零售业和娱乐中心。整个城东副中心也将以建设路为轴线，延伸至二环路外，横向则扩展至新鸿路、建设南路一带，会同猛追湾RBD这个都市会客厅，成为成都除春熙路盐市口商圈和骡马市商圈外的成都第三商圈，成都第三处繁华标志形成。

城东商业心

首创引进伊藤洋华堂驻守建设路繁华中段，两端目前分别聚集了SM广场和龙湖拟建的大型综合卖场。今后SM广场、首创伊藤洋华堂店、龙湖拟建的大型综合卖场这三大主力店将走中高端路线。第五大道仍保持时尚年轻格调，而建设路沿线商铺，则走潮流新锐的精品路线，填补大型卖场之外的市场空白，而建设南路、新鸿路这些道路则根据其现有特色发展为个性主题商业，如高级酒吧、餐饮、娱乐等。

城东交通心

项目紧邻二环路、建设路、成华大道等城市主干道，路网由“五纵五横”的10条主干道环绕。周边拥有2、6、7、15路等十余条公交线路；规划中的未来地铁Ⅲ号线升级出行速度。地铁Ⅱ号线、地铁Ⅳ号线、地铁Ⅴ号线东部新区直达该区域。

城东教育心

从小到大，让孩子置身优良的人文熏陶中：

·三所幼儿园

·培华小学，建设路小学、成华实验小学、电子科大附小。

·华西中学、列五中学、三十中学。

·电子科技大学

城东生态心

城东绿地面积高达36%，创成都生态指标新高。周边有沙河客家文化景区、麻石烟云风景区和东郊工业文明博物馆。沙河两侧长长的绿化带和景区创造了极佳的人居环境。2）广告宣传主题

尽展生活可能

5.3万科.金域蓝湾

1）项目概况

万科金域蓝湾，由中国房地产业的领跑者万科地产和滨海新区城市运营者泰达集团联手打造，将万科旗下的高端产品品牌金域蓝湾，布局在滨海新区的核心区——泰达时尚广场。

项目位于素有“滨海之心”之称的泰达时尚广场内。泰达时尚广场雄踞于开发区东部，CBD东进的核心位置，是中国目前仅有的集体育健身、会展服务、水舞奇观、高尚住宅、商业街区、休闲娱乐、酒店办公于一体的国际化主题公园城市功能综合体。万科金域蓝湾位于泰达时尚广场核心生活区，拥有得天独厚的资源优势、稀缺的城市价值与成长潜力。

金域蓝湾的广场生活，泰达时尚广场商业街借鉴美国成熟的商业街区实际理念和经营思路，富有时尚体验感。国际名品店、时尚精品店、餐厅、电影城、迪吧、酒吧、咖啡厅......应有尽有。

占地12.45公顷的滨海湖，湖中央的音乐及光控喷泉，最高可至120米，相当于40层楼高，为亚洲之最。一条宽阔的游人步行街环绕景观湖，人行道、绿化带、餐厅、咖啡厅、酒吧等。

广场生活之“运动生活”。泰达足球场因作为中超联赛主场而闻名全国，同时泰达时尚健身休闲公园位于泰达时尚广场的西南角，将建设成一座生态型的健身休闲场所，包括足球练习场、篮球场、网球场、停车场、康复中心、室外温泉、极限运动场、综合体育场等设施的大型全能体育休闲场所。2009年泰达时尚健身休闲公园全面竣工，为金域蓝湾的业主营造健康生活的优质环境。

广场生活之“会展生活”。滨海国际会展中心位于泰达时尚广场东侧。作为全国最高级别会议展览中心，滨海国际会展中心相继举办了多场大型专业商务及会务展览，同时也是世界经济论坛“中国成长型企业年会暨2008年中国天津达沃斯夏季年会”举办地。

金域蓝湾是万科高端社区系列的代表产品，是近年万科高端产品线研发的又一以“关注城市文化，建筑人文生活”为主旨的高品质特色产品，先后在深圳、珠海、厦门等地引起关注风潮。天津万科金域蓝湾，将延续万科金域蓝湾系产品的核心元素与非凡品质，提升滨海品质生活，彰显业主的尊贵人生。万科金域蓝湾是万科进入滨海新区的首个项目，力邀香港嘉柏建筑师事务所和日本凤咨询株式会社环境设计研究所进行规划设计，打造滨海新区高尚住在标杆。在万科更高标准的要求下，国际大师充分发挥，表现出高超的水准，将金域蓝湾打造成为滨海新区具有引领意义的划时代产品。

金域蓝湾的建筑，顺应了当今时代的潮流及城市发展的趋势，运用城市现代简约的设计手法和超前的建筑色彩搭配，为社区营造温馨氛围，带给业主归属感。建筑为九栋33层高层，采用薄板构造，主要景园设置在近4米高的架空层上，完美实现人车分流，使社区与城市喧嚣为界，保持社区的和谐宁静；通过连续施以植被、休憩场和儿童娱乐场，形成舒缓起伏地带，全城独有的光、水之轴，美轮美奂。建筑之间距离开阔，最大楼间距逾120米，足够容纳一个足球场，减少对视和干扰。建筑交错布局，共享城市风光美景。

户型方面以两房、三房为主，两房95-120平方米，三房135-150平方米，户型方正实用，兼具优好的通风采光。户户赠送空中露台或入户花园，尊贵不凡。

金域蓝湾物业由天津万科物业管理有限公司进行管理，提供O.N.E.服务模式（“O”，亲切，真诚服务，亲近互助，睦邻相融，和谐共生；“N”，新贵品位，崇尚文化，体现个性，超越价值；“E”，便捷之城，效率时代，触手可及，驾驭时空），以精诚尽力的服务态度、细致入微的品质意识，给业主带来前所未有的尊贵体验。

基本经济技术指标如下：

楼盘名称万科金域蓝湾

占地面积74000平方米总建面积46900平方米

容积率 4 居住总户数2200

绿化率35%

2）广告推广宣传主题

繁华自然一世界

第二部分目标市场理解与定位

1、项目优劣势分析

1.1项目优势

地处成华区繁华地段。

交通便利。

华润品牌优势。

众多实力房产进驻东区，使成华区成为成都火热地区。

电影《二十城记》带来的广告效应。

周边齐全的公建配套。

自身的个案配套。

1.2项目劣势

在同一区域万科、首创、龙湖三大巨头的竞争带走相当大一部分消费群体。

5.12地震带来的影响，使众多消费群体处于观望状态。

众多消费群体在震后更青睐于多层或低层建筑。

2、卖点分析

通过对二十四城项目优劣的分析与整理，针对项目所在区域版块的市场竞争环境的现状及未来趋势，二十四城在广告推广上有独特的个性卖点和品牌形象。

1）中国最具城市氛围、对原生态环境和建筑保留较好，富有独特人文氛围的城市生活社区。

2）华润的品牌优势

3）二十四城倡导领演城市变迁。

4）“高品位、高品质、高档次”为产品定位。

5）成华区稀缺的城市大盘。

6）繁华、优越的地段。

7）完善的个案配套。

8）华润品牌物业管理。

3、项目定位分析

二十四城也是“地王”项目。2005年由华润置地以21亿人民币夺得。规划建筑面积达226 万平方米，其中住宅面积为188 万平方米，商业面积为18 万平方米，其余为公共服务设施建筑。项目分10期开发，开发完成后可为 2 万个家庭5-6 万人提供舒适生活空间。二十四城是华润地产在成都的一个商、住高端项目，以“高品位、高品质、高档次”为产品定位，其消费群体也锁定在一个高收入的客户群。

1）产品定位：高品位、高品质、高档次

2）物业定位：完善的个案配套

3）形象定位：领演城市变迁，打造东区最高端产品。

4）目标客户群体定位：

成都当地高收入居民

周边地区的消费群体

从事商贸且小有成就的外来人员

4、价格分析

二十四城在价格定位上做了反复的研究，在开盘前夕从均价每平方4600元到5700一直到开盘的7800多元的均价（开盘前几天定下），5.12地震后，在周边楼盘大降价的时候，二十四城在部分户型上也下降了每平方1000多元的价格。

物业类型高层、小高层

主力面积区间（㎡）87—144

均价(元/平米) 6100（震后）

总价(万元) 53.07—87.84

5、去化分析

该小区08年3月开盘，为高层、小高层高档住宅小区，地处成华区繁华地段，在地段、周遍配套、原生环境占优势，所以该小区到目前的成交量大概为80%左右，购买人群多为当地高收入的居民、外地投资者

6、综合分析

项目位置极其优越，周边配套齐全，景观资源俱佳，交通便利，户型设计比较合理，设通风采光效果比较理想。也是在成华高档住宅上的领军楼盘。

第三部分广告策略

1、策略核心

地块与发展商固有的地位，使二十四城从那地开始就受到关注，丰富的生活配套，便捷的城市交通，项目天然条件优厚。200万平方米的社区，多类产品，多种户型，持续销售从以下几点做了突破。

1）项目的突破点

2）持续记忆点

3）多类客户群

4）楼盘在消费群体的印象

该楼盘条件好，起点高，成为成都第一盘。在策略上以高远立意，解决大盘销售，站在城市的角度解读项目，以突破市场竞争。确立了三个核心价值

1）尊重城市历史

2）复苏城市活力

3）创造城市未来

2、楼盘名称

二十四城取意于芙蓉城的诗句“二十四城芙蓉花，锦官司自昔称繁花”。“二十四”

十以个包罗万象，有着深刻意义的数字，以年有24个节气，一天有24个小时，蕴含该项目循循而生，生生不息的含义。

在古诗中流传得更广的一句则是杜牧诗“二十四桥明月夜，玉人何处教吹箫。”诗中的二十四桥是文人学者们争论的焦点，有人说二十四桥其实是两座桥，也有人说二十四桥并不存在，而是对该地所有桥梁的总称。但二十四桥还是千古流传下去了，代表着中国人文诗境的理想画卷。

二十四城象征着二十四桥诗中的诗情画意的生活画卷，而构词方式却是现代的。这个案名恰好蕴含一组有趣的矛盾——听起来是现代的，看上去是古典的。

数字的命名方式给平面表达极大的演绎空间，可以运用得很“酷”或很“中国”。而“2”与“4”的数字关系，暗合了420项目。

二十四城有24个街区。每个街区都有配套的商业服务，每个街区都有各自的精彩。

二十四城不再以组团为单位、而是以街区为生活单位，构建出面向未来的新国际社区。

二十四城有多于24个的街区公园。

二十四城有超过二十四种的生活配套。

二十四城提供全天候24小时的人性化物业服务。

…………

3、广告主题

明天会更好（后改为领演城市变迁）

4、广告推广目标

1）建立华润·二十四城品牌广泛的知名度，使成都内家喻户晓；

2）提升华润·二十四城品牌鲜明的美誉度，激发成都市民对未来生活的向往；

3）最大限度积累和拦截现实置业客户，使之对项目产生持币待购状态。

5、广告原则

华润·二十四城代表了中国最新的造城理念

我们在推广中希望表现：①大气②文化感③不拒绝大多数人。

我们希望以震撼人心的，压制市场其它一切声音的气势，垄断信息传播资源，左右成都地产市场。

6、阶段性广告策略

以“解读城市――城市理想――理想呈现”为整体线索。

“解读城市”以成都城市文脉为先导，以挖掘和提升成都城市精神为基础，树立华润·二十四城公众形象；

“城市理想”以成都人的居住理想为切入点，触碰消费敏感点，为华润·二十四城进行客户群心理占位；

“理想呈现”进行成都精神与项目精神的概念融合，以华润·二十四城的实景体验与客户互动激发购买力，促成购买行为。

6.1第一阶段广告投入

此阶段为二十四城引导期，广告总投入量为839万，时间段为2006年9月-10月主要广告投入如下：

1）报纸广告（成都商报36万、华西都市报33万）

2）开盘前活动10万

3）邀请名人公关活动40万

4）户外广告600万

5）创意媒体广告130万

6.2第二阶段广告投入

此阶段为客户积累期，广告总投入量为381万，时间为2007年10月-售楼处落成主要广告投入如下：

1）报纸广告69万（成都商报36万、华西都市报33万）

2）公关活动费用为280万（10月27日房交会50万，拍摄电影《二十四城记》200万，中国大盘高峰论坛30万）

3）创新媒体费用32万（扑克牌12万，市政工地围墙20万）

6.3第三阶段广告投入

此阶段为客户认购期，广告总投入量为213万，时间为售楼处开放-2008年3月

推广思路：一个项目的成功与否，除前期的蓄水，稳定、消化意向客户是关键，在本阶段转向以项目自身形象为主的过程中，将以售楼处开放为节点，通过丰富实效的体验活动推动客户下定，辅以《二十四城提前生活手册》的推出、二十四名人祈福成都等一系列SP活动，最大限度的消化客户，为火爆开盘蓄水。

主要广告投入如下：

1）报纸广告69万（成都商报36万、华西都市报33万）

2）公关活动费用66万（2008年3月开盘仪式30万，24名人祈福成都活动20万，加油-成都活动16万）

3）印刷品8万（楼书、户型册）

4）《西南航空杂志》《东方航空杂志》（50万）

5）公路收费处广告20万

7．推广节奏安排

以2008. 3月开盘为节点安排，2007.9-－2008.4推广计划

推广阶段时间主要节点思路阶段主题

入市解读城市成都，明天会更好

导入期07.9

工地墙完成

客户积累期07.10 房交会城市理想生活，明天会更好

售楼处完成

客户认购期 08.3

样板区开放

样板区开放 理想呈现 明天会更好

8、广告推广类别

1）报纸广告

主要投放在《成都商报》和《华西都市报》，从引导阶段到热销阶段每月各3期，版面为整版或跨版。在宣传内容上根据活动做广告，配合楼盘形象广告。

楼盘形象报纸广告

每期报纸在创意上有不同的切入点，环境、物业、户型、建筑等，画面处理简洁、大方， 在色彩表现方面，对比强烈，富有活力。

2）围墙广告

在引导阶段时开始投入，费用20万，面积约3000平方。画面内容以楼盘形象或物业形象为宣传主题，主要作用是在维护工地美观的同时，做到广告宣传和引道作用。

工地围墙广告高炮广告

画面设计简洁，文案内容内人寻味，但做工比较粗糙，无特殊工艺，画面矮小，与二十四城这样的大盘不协调。

3）户外高炮

主要投放在机场路（双面）：100万左右，高速（双面）（50－60万）

在选择的地段上比较优越，受众人群也锁定在高收入的群体，在画面处理上有些缺陷，整体色彩以灰色条为主，在高速公路上不十很醒目，但画面设计简洁易记弥补了色彩的缺陷。

4）市区大牌

项目周边（至市中心）主要交通路线，包括二环路东段（70－80万）

二环路路边大牌广告

5）售楼处外形象

在第二阶段时已经完成，整个设计豪华大气，如同小区大门，大约有100个平方，主要

材质以白色大理石砌成，字体材质用双色板雕刻和不锈钢。

售楼处外形象墙引道旗

6）引道杆旗

起到引导顾客到售楼处的作用，售楼处设于工地内部，远离主干道，从大门到售楼处约有600米的距离，旗杆高约3米，材质主要用户外灯布，内容简洁，主要突出楼盘名称或以主题广告语。画面虽然醒目，但色彩搭配上，不符合二十四城的主题色调。

7）印刷品

二十四城在楼书上投入很大，共有4套，第一批楼书印量在每套5000本，8万元的投入。A\《二十四城规划手册》约120页，是一本系统介绍二十四城规划的手册。纸张选择高档双胶纸，uv特殊工艺。

B\楼书，纸张选择不错，但在设计上无特色，文案过于繁琐，使楼书没有档次，与二十四城这样高档的楼盘格格不入。

C\《户型手册》一本集中所有户型的册子，纸张选择高档的双胶纸，但设计效果并不好，户型图过于脏乱，给人感觉档次不高。且把所有户型集中在一起，浪费很大。

D\宣传折页，在拿到这个宣传品后，给人感觉脱离二十四城的整个设计体系，纸张虽然选用很好，但设计效果影响整个形象。

8）楼盘网站，是以纯FLASH动态形式表现，网站设计大气，富有特色，其中时钟转动24个点指出了楼盘的24个特点，在创意上很有创新。

9）网络广告主要是在搜房网，点击较高，也是吸引消费群体的一个关键的途径。

10）杂志广告主要在《地产商》、《成都楼市》、《黄金楼市》、《先锋居》周刊、《西南航空杂志》、《东方航空杂志》

11)出租车广告

12）活动

[二十四位成都名人代言成都][《成都·二十四》签售会]

时间：2006年9月1日※2006年9月30日

目的：配合项目品牌的建立，加深对华润·二十四城解读城市的记忆。

内容：邀请二十四位成都名人，让每个人说出对成都城市的印象，并且整理文字出本关于成都文化的书，书名《成都·二十四》。

[“我的成都故事”旧照征集]

时间：2006年9月1日——2006年9月30日

目的：配合项目品牌的建立，加深对华润·二十四城解读城市的记忆。

内容：与商报或都市报共同主办，全市范围内寻找成都的旧照片，并针对每张照片说出一个关出照片的故事，为期一个月，每周在报纸上刊登入选照片及故事。最后评选出一等奖一名，奖金为5000元；二等奖三名，奖金为3000元；三等奖十名，奖金为1000元；参与奖五十名，奖金：200元。

[ 生活，明天会更好----参展10月房交会]

时间：2006年10月

目的：产品亮相，为开盘积蓄潜在客户

[二十四城记——电影与城市] [新闻发布会等系列活动]

时间：2006年10月15日起

目的：事件营销，加深对华润·二十四城城市理想的记忆。

内容：邀请中国年轻一代知名导演，拍摄以城市工业变迁为主题的电影，制造轰动效应，同时也可以贯穿整个电影拍摄的过程为项目推广营销制造节点。

[聚落改变中国－中国大盘高峰论坛]

时间：2004年12月

成都年度住宅市场分析报告

成都年度住宅市场分析报告

中原一周楼市统计 一：本周楼市 1、土地公告、成交信息 主城区与郊区暂无土地公告及成交信息。 2、春节前后两周，主城区暂无新增预售商品住宅推出图1 主城区商品住宅供应概况

（数据来源:成都市房管局） 3、主城区商品住宅成交情况 3.1 两周以来主城区商品住宅成交量萎缩下行 2月8日-2月21日，主城区商品住宅分别成交1034套和236套；成交面积分别为9.59万平方米和2.16万平方米，成交套数环比减少43.8%和77.4%；成交面积分别环比下降43%和77.5%。 受到春节假期的影响，两周以来主城区商品住宅成交量呈明显下降趋势，春节后，成交量将恢复到节前水平。 图2 主城区商品住宅成交概况

（数据来源：成都市房管局） 3.2各行政区成交量不同程度下降 2月8日-2月14日，各行政区中成交量最高的为成华区，成交商品住宅257套，成交面积为2.28万平方米；跌幅较小的行政区为锦江区与武侯区，两个行政区成交量紧随成华区之后，成交套数分别为220套和190套，成交面积分别为1.82万平方米和1.56万平方米。成交量较为靠后的高新区、金牛区和青羊区成交套数分别为151套、150套和66套，成交面积分别为1.89万平方米、1.4万平方米和0.63万平方米。 图3 2月8日-2月14日各行政区商品住宅成交概况

（数据来源：成都市房管局） 2月15日-21日，由于其中5天都为国家法定节假日，全市成交量继续下降，各行政区均只有数十套商品住宅成交。成交量最少的成华区和青羊区，分别成交商品住宅18套和13套；成交量最高的锦江区和武侯区，也分别仅有61套和60套商品住宅成交。 图4 2月15日-2月21日各行政区商品住宅成交概况 （数据来源：成都市房管局） 表1 两周来各行政区成交量环比涨跌概况

成都农产品中心批发市场调查报告

成都农产品中心批发市场调查报告 聚和国际 A、资料法内容整理 成都聚合国际的区位优势 成都聚和国际位于龙泉驿区同安镇 （1）交通方面：公路四通八达———聚和国际的交易主要都是靠公路运输来完成的。紧靠成渝高速，厦蓉高速等高速公路，而且附近有通往成都市区的绕城高速，为蔬菜运往川内，城区等都提供了便利的交通条件，辐射面广。 （2）经济方面：以龙泉为经济腹地——龙泉农业经济发达。土壤肥沃，地势平坦，有广阔的农田、果林。为聚合蔬菜瓜果的提供稳定的供应。 （3）政策的支持 聚和是成都市重点农产品批发市场，成都市政府对于农产品批发市场的帮扶政策，为农产品提供更多的便利，对于农产品销售、供应提供政策上的便利。聚和是成都市重点农产品批发市场。 （4）资金的支持 聚和成为成都市在农产品销售方面的重点帮扶政策，政府为其提供了资金上的有力支持。 B、观察法分享 走进聚和就能感受到忙碌的气息，大型的货车进进出出，往来不息。行走路线：大门—办公楼—仓库—配送中心—交易中心 一、总体概括——主营业务 1、交易平台 聚和国际是成都乃至四川省的一级蔬果交易市场，现在的是主要业务是为蔬菜交易提供交易市场。 交易流程：来至全国各地的蔬菜来到交易中心，在聚和进行配货，将配好的货物送到各个地区。聚和实际就是提供一个农产品的销售交易的平台，在聚和中有700多个摊位，摊位主利用自己的人脉以及信息，吸引来至全国各地的菜源。在聚和摊位上来，至各地的买家在摊位上进行交易。

2、仓储业务 a、普通仓储业务。提供农产品的仓储业务； b、冷库业务。为那些需要保鲜的农产品提供冷藏仓库的服务。 C、仓库信息化管理系统的支持。 二、重点介绍——聚合个别功能区概述 （1）、仓库：提供给需要存放的或保鲜的农产品，拥有空调仓库，农产品需要什么样的温度就可以给予怎样的温度。仓库的管理是由第三方物流的广州夏晖物流有限公司来负责管理，仓库的管理实现了管理信息化，更具专业化。 （2）、配送中心：聚和的配送中心仍然是一个中介机构，只是为从各地来的车辆提供一个集散的区域，在这里雇佣聚和自身的摩托车，将菜品从交易中心运往配送中心，然后装车，运往各个地区。这里并没有信息化的管理，而仍然还是人工的搬运。 （3）、交易中心：聚和有700多个摊位，每个摊位都有卡车到位，运来蔬菜的销售者在这将蔬菜销售掉，一般蔬菜都是单一的蔬菜品种，批量的销售给各种消费者。摊主将这个摊位租给销售者，从中收取租金，而聚和则每年收取摊主的管理费用。 (4)信息发布中心：聚和还充当一个信息发布的角色，菜品的价格、菜品的销售情况、以及摊位的使用情况。聚和的信息部和市场部是发布信息的主要部门。在网站上并没有聚和发布的信息，他信息主要是通过摊位主的散发到各个销售者和购买者的。 C、访谈法内容分享 v 聚合国际行政部 被访者：聚和行政主管赵先生 人数：1人 访谈收获： （1）功能定位：聚合国际实际就是一个中介机构，有点类似于第四方物流。 （2）信息化程度：拥有仓储管理信息系统，IC卡系统，还有蔬菜检验系统，技术性较强，信息化高。 （3）发展方向：未来有很大的发展空间，将建立农产品期货交易市场。 （4）收入状况：聚和年交易额达70亿元，一个摊位年收入达100多万元。

2019年成都市南延线别墅市场初步研究报告共30页word资料

南延线别墅市场初步研究报告 目录 第一部分南延线规划 一、南延线区域定义 二、成都市南部新城 三、城南副中心规划 四、中和镇规划 五、华阳规划 六、地铁1号线 第二部分南延线别墅市场 一、南延线别墅楼盘概况 1、兰桥尚舍 2、三利宅院 3、蜀郡 4、原乡 5、麓山国际社区 6、蓝山美树 7、阳光华苑 二、南延线别墅市场特征 1、区域分布 2、开发模式 3、物业类型 4、建筑规模 5、总体规划 6、景观设计 7、建筑风格 8、户型

9、销售价格 10、销售情况 三、南延线别墅市场发展趋势 1、区域分布预测 2、开发模式预测 3、物业类型预测 4、建筑规模预测 5、总体规划预测 6、景观设计预测 7、建筑风格预测 8、户型预测 9、销售价格预测 10、销售情况预测 南延线别墅市场初步研究报告 第一部分南延线规划 一、南延线区域定义 南延线定义为以人民南路为轴线，从三环路到人民南路终点广场，包括城南副中心、成都市高新技术开发区南区、中和镇和华阳镇。 二、成都市南部新城 图一成都市南部新城规划图 成都市确定向东向南发展，确定的南部新城总规划面积205平方公里，包括城南副中心、中和镇、华阳镇、高科技农业园区等区域。 三、城南副中心规划 图二成都市城南副中心规划 城南副中心位于人民南路南延线，城市向南发展的中轴线上，北起火车南站，中间跨越三环路，南至外环线，规划范围在成都高新技术开发区内，规划面积3.59平方公里，规划居住、就业人口不超过9万人。主要位于成都市高新技术开发区内，北起火车南站，中间跨越三环路，南至外环线，人民南路南延线位于该副中心的中轴线上。

在城南副中心建设一期总建筑面积5万平方米，一次性可容纳上万人观看赛事和休闲健身的成都体育文化中心。据悉，该体育文化中心预计投入建设资金2.1亿元，建成后将和后子门的成都市体育中心、人民南路的省体育馆等共同构成成都市体育文化产业的发展平台。同时，有关方面还考虑以该体育文化中心为核心，在城南新区建设一个集运动、健身、休闲、餐饮、娱乐等多个功能于一体的体育公园。 用地按功能分为五大块：站前交通集散商业服务区、中心商务办公区、行政中心区、文化科技博览区以及科技园区。科技园区占地33．04公顷。绿地总面积79公顷，人均绿地指标8．79平方米 规划中的人民南路南延线在行政中心区和文化科技博览区采用下穿方式通过，为地面留出足够的广场和步行空间。武侯大道至城市外环线世纪公园地区，是未来发展的中心地带。站前区通过站前广场解决大量人流的集散问题，并结合商业街、旅馆区、餐饮服务区等，形成商务服务区。三环路与人民南路交叉点，采用互通式立交及大规模的城市生态绿地形成良好的公共开放空间。中心商务办公区，包含了商务办公、商住、特色商业街及金融贸易中心等功能组团。文化科技博览区西侧的商务居住组团，结合城市公园和河湖水面，营造优美、温馨的居住环境。科技园区面向世纪公园，绿树成阴、碧水环绕、环境优美。 四、中和镇规划 图三中和镇用地布局规划 发展定位：环境优美的居住区，繁华的商业服务区。 发展规划：以农村城市化为统揽，统筹城乡规划建设，实施行政办公教育区，工业集中发展区，商贸流通区，高尚住宅区和生态农业经济区五大组团式发展，推进城乡一体化进程。统筹城乡产业发展，大力推进工业向园区集中、土地向业主集中，增强综合竞争力。统筹城乡社会发展，促进“三个文明”健康协调发展，将中和建成经济繁荣、社会文明、环境优美、居住舒适的成都市成南新区特色鲜明的板块。 发展目标：近期为市重点镇，中期为新城区的一部分，远期为成都市核心区域的重要组成部分。规划城区面积2019年达5.6平方公里，人口5万人。 重点抓好“七个一”工程，即建成一条连接人民南路南延线的快速通道；形

市住宅市场调研报告

市住宅市场调研报 告

济南市住宅市场调研报告 第一部分:市场宏观分析 为把握济南市房地产市场的发展趋势及需求动态,公司于秋季,对济南房地产市场进行了深入的市场调研,根据调研结果做以下总结报告,本报告由市场宏观分析、消费市场及开发市场微观分析以及本案市场机会分析三个部分组成。 一、济南市宏观经济分析 1、宏观经济环境 前三季度,济南市实现GDP生产总值1327．9亿元,增长15．9%, 综合经济实力保持在全省前列,是全省重要的综合性产业城市。 其中第一产业实现增加值83．92亿元,同比增长5.9%;第二产业 实现增加值632.18亿元,同比增长18.7%;第三产业实现增加值 611.39亿元,同比增长14.5% (其中房地产业实现增加值64.45 亿元,同比仅增长0.5%)。 2、济南经济结构 1)国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构 济南作为山东的省会城市,积聚了大量的大型国有企业,如鲁能、 济钢、重汽、商业集团以及各大银行山东分行等,大型国有企业 是济南经济的主体、骨干和脊梁,以这些企业为龙头,带动了一大

批中小企业的发展。 ,全市个体工商户增加到13.3万户,私营企业累计达到23000户,形成了国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构。 2)济南向区域中心城市转变 当前济南市现代服务业的比重大约占GDP的25%左右,现代服务业的比重决定了城市的地位,香港作为国际性区域城市,其第三产业的比重占其GDP的86%,现代服务业的比重占50%左右,东京、纽约等国际性城市的第三产业比重占GDP的90%以上,现代服务业的比重占60%以上。济南的产业结构决定了济南有可能发展成为国内区域性的中心城市,成为中国经济版图上一个重要的力量。 二、济南市人文环境分析 1、包容并兼的文化特色 济南文化是鲁文化和齐文化的结合,济南人有鲁文化的内敛而不张扬,喜欢轻松而悠闲,朴实大方,同时还有部分齐文化的开放和重商成分,能接受新东西。 济南文化的时空复合性决定了该文化的复杂性,文化的复杂性决定了人们的价值取向和消费观念,使济南这个庞大而又看似无序的城市既古老、又现代,既传统、又开放,既富裕、又贫穷,是一个有众多阶层组合的城市。

项目整体推广策划实施方案[完整版]

项目整体推广策划方案 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。“南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析：

成都写字楼市场调查报告

一、宏观环境分析 1.经济环境 2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长，1-4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15%。第三产业总值累计7015.29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5.7%。 2011年1-4季度居民消费价格总指数累计105.3%，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8%，人均消费支出累计13696元，同比增长13.1%。 2.区域环境 成都是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。 2012年1月，市场进入冷清阶段。写字楼市场新增供应2.35万平方米，环比下降94.54%，同比下降83.38%。销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势，租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61%，成都优质写字楼空置率16.24%，环比下降2.05%，空置率持续下降。 2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55%，其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34%。 二、微观环境分析 1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件 人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。被誉为成都写字楼市场的风向标。 项目位于人民南路四段，位于成都市武侯区人民南路四段，周边绿化较好，人民南路四段两侧有绿化带。区域繁华程度:周边多以住宅、商业用房为主，有航空花园、名仕公馆、曼哈顿、锦官新城、锦绣花园等住宅小区。已达到了“六通”，基础设施完备，能满足人们日常居住生活。附近的餐饮有繁华居,乐山风味,阿杰蛇王庄,澳门豆捞,兴泉餐饮店。周边有屈臣氏(沸城店),家乐福(紫竹北街),好又多(亚太店),惠润超市,好又多(玉林店)，购物方便。 项目所在区域有红旗连锁超市、中国银行、中国农业银行、彩虹双语幼稚园、成都第五十中学、成都师范银都小学、四川省第二人民医院第二门诊部等生活配套设施分布四周，生活配套设施较为完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地铁一号线倪家桥站。 距成都双流国际机场仅20余公里，通过机场高速路12分钟即可抵达。处于繁华市区而闹中有静，项目周边没有污染源，周边环境优越，视野开阔。结论：项目的位置适合建设高档写字楼。

知名地产成都市精装修市场调研报告-共29页

成都市精装修市场报告

目录 一、成都精装修市场概况 (3) 二、指标特征分析 (3) 1、物业类型分析 (3) 2、环线分布分析 (4) 3、区域分布分析 (4) 4、装修报价分析 (5) 5、装修报价与销售价对比分析 (7) 三、精装修产品分析 (8) 1、目前成都精装修市场的主要项目标准情况 (8) （1）项目装修档次定位表： (9) （2）目前成都主要在售精装项目精装标准 (9) 2、主要精装楼盘分析 (9) （1）厨房 (9) （2）卫浴 (11) （3）客厅及卧室 (12) （4）公共部分 (13) 四、典型个案分析 (14) 1．成都精装修房市场个案分析 (14) 【西城公馆】 (14) 【金域西岭】 (15) 【挪威森林】 (16) 【龙湖.三千城】 (17) 【鹭岛国际社区】 (18) 2．国内主流城市精装修房市场个案分析 (20) 【中海瀛台】 (20) 【创智天地】 (22) 【宝地东花园】 (25) 五、部分户型装修亮点 (27)

一、成都精装修市场概况 成都精装修房地产市场整体属于快速发展阶段，虽然尚未成熟，但客户认知程度尚可，销售情况较为乐观。 装修档次两极分化严重，以500元/平方米——1500元/平方米的中低端和2500元/平方米——5000元/平方米的超高端为主。体现出两种不同的开发套路，销售务实与品质拉动成为其主导的开发思想。 目前精装修房的销售情况较为乐观，这与较低的总价范围以及需求旺盛有较大关系，这与客户对精装修房的逐渐认可有关。 二、指标特征分析 1、物业类型分析 2019年，成都市场上目前在售的精装修项目共有25个，其中公寓类项目24个，占到了装修项目的96%，别墅类项目仅有一个，为雅居乐花园，但仅为几套，在成都的别墅精装房项目中属于稀缺资源。 数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息?成都机构

市住宅市场调研报告

济南市住宅市场调研报告 第一部分：市场宏观分析 为把握济南市房地产市场的进展趋势及需求动态，公司于2005年秋季，对济南房地产市场进行了深入的市场调研，依照调研结果做以下总结报告，本报告由市场宏观分析、消费市场及开发市场微观分析以及本案市场机会分析三个部分组成。 一、济南市宏观经济分析 1、宏观经济环境 2005年前三季度，济南市实现GDP生产总值1327．9亿元， 增长15．9%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的 综合性产业都市。其中第一产业实现增加值83．92亿元，同 比增长5.9%；第二产业实现增加值632.18亿元，同比增长 18.7%；第三产业实现增加值611.39亿元，同比增长14.5% （其中房地产业实现增加值64.45亿元，同比仅增长0.5%）。 2、济南经济结构 1）国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构 济南作为山东的省会都市，积聚了大量的大型国有企业，如鲁

能、济钢、重汽、商业集团以及各大银行山东分行等，大型国有企业是济南经济的主体、骨干和脊梁，以这些企业为龙头，带动了一大批中小企业的进展。2004年,全市个体工商户增加到13.3万户，私营企业累计达到23000户，形成了国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构。 2）济南向区域中心都市转变 目前济南市现代服务业的比重大约占GDP的25%左右，现代服务业的比重决定了都市的地位，香港作为国际性区域都市，其第三产业的比重占其GDP的86%，现代服务业的比重占50%左右，东京、纽约等国际性都市的第三产业比重占GDP的90%以上，现代服务业的比重占60%以上。济南的产业结构决定了济南有可能进展成为国内区域性的中心都市，成为中国经济版图上一个重要的力量。 二、济南市人文环境分析 1、包容并兼的文化特色 济南文化是鲁文化和齐文化的结合，济南人有鲁文化的内敛而不张扬，喜爱轻松而悠闲，朴实大方，同时还有部分齐文化的

成都房地产市场年度研究报告

006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16

3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27

重庆成都物流市场调研报告

重庆、成都物流市场调研情况报告 ◆成都物流市场 调研区域：成都市新都区，主要集中于物流大道、货运大道周边 调研类型：仓储、货运、停车场及配套 主要市场：1、货运综合类有传化公路港、七七货运市场、海都货运市场、凯立客货运市场、升峰货运市场、八达远野货 运市场、安仕吉货运市场、佳吉货运市场 2、仓储类：DHL仓库、中国物流成都分公司 市场分布简图： 货运物流物流

各类市场简介： 一、传化公路港 1、地理位置：位于成都市北部的新都物流中心，东靠成德大件路，南至毗河，西临货运大道，北通物流大道；距离新都收费站（G5京昆出口）15公里、大件收费站3公里 2、占地1150亩，分为信息交易中心；零担货运中心；停车、住宿、餐饮及配套中心； 3、其中，信息交易中心共四层，其中一层分为A、B、C、D、E五个区，E区为新增区域，分信息档和单间两种，信息档面积为1平米，配有电视屏，单价1000元/月/档，主要集中在信息交易大厅正中心；单间面积为4平米，设有两个信息档，分别配有电视屏，单价2000元/月/间，A、B、C、D区主要以单间为主，面积约为12平米，一般设有3个信息档，单价3000元/月/间，一层共计信息中心共计645家信息档加单间；二层至三层布局相同，每层共分A、B、C、D四个区域，每层共计260家办公室，面积约为20平米，租金2500元/月/间，其中多为第三方物流租用，一层设有信息部；传化鼓励信息部人员使用物流qq软件，一方面信息部人员通过软件上传货源信息至各自档口上的电视屏，另一方面通过传化平台方便司机在信息大厅查询货源信息； 4、零担货运中心，共有三个出入口大门，450家商铺，每间35平米，每间共两层，一楼做货运，二楼住宿或办公，价格45元/平米/月，站台库，站台高度为1米左右，排与排之间的道路宽度约为20米，线

小区住宅市场调查分析报告

商业小区住宅市场调查分析 第一部分市场篇 项目实施之前，需对整个市场环境进行深入的调查分析，准确掌握市场信息，把握市场环境的变化。因此，我们组织了一支专业的市场调查小组对项目的市场环境进行了细致的调查研究。 一、项目营销环境调查分析 1、XX城区环境 A、XX简介 全镇占地总面积381平方公里，人口6.8万人，其中城区人口1.8万人。总面积为362平方公里，其中城区面积6.5

平方公里。全国153个重点示范镇及全区20个重点小镇之一； 具有良好的投资环境。 B、交通发达、运输便利 东接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；处柳江、桂柳高速公路、国道322线、209线、湘桂铁路交汇处，是西 南省区通往广东、湖南的重要通道，来往客运特不繁忙；水路 有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粤， 区位优势独特。这些都为XX商业的进展提供了得天独厚的地 理环境。 2、政策环境 B、加大基础建设，吸引外资 镇政府加强XX的基础建设，扩大城区的建设力度，多方引进外来资金的投入并给予多方优惠政策，如按五折优惠 价收取土地征用费或租用费，在用水、用电方面给予优先安 排，关心代办有关证、照手续等。一系列的优惠政策，给XX 投资环境的改善提供有力的支持与关心，为XX房地产业、商 业的进展制造了良好的机会。

C、长远规划 1997年起，镇政府对全镇实行至2015年的长远规划， 2004年再次调整规划，加大镇区功能完善性，拟2005年前 引资在码头处建设一座AA公园。规划为房地产业的进展提 供了更多的机会，XX房地产业的进展前景乐观。 3、流通环境 D、陆地交通繁忙 XX做为一个交通枢纽，来往的车辆特不频繁，每一时间段车辆通过的频率都较高。进入镇区的道路周边差不多上差 不多上车辆维修的铺面，约估有十家以上，可见陆地交通的繁 忙及过往车辆之多。 项目位于镇中心十字路口旁，各来往车辆川流不息，均从此通过，保证了区域内巨大的车流量，为项目营造旺盛的环 境氛围。 E、水路交通发达 XX镇的水路交通也不落后于陆地交通，水运方便，LR西 面的柳江河有两个码头，LQ江建有1个码头，年吞吐量

某住宅市场调研报告

城市现状 1、地理位置 溧阳市位于江苏省南部，苏浙皖三省交界处，地处长三角地区，属上海经济区。半径200 公里范围内有上海、杭州、南京、无锡、镇江、常州等城市，距常州机场60公里、南京禄口国际机场80 公里，104国道穿境而过，宁杭高速纵横全境，芜太运河直达长江码头。 2、人口 溧阳市总面积1535.87 平方公里，辖18 个镇、2 个省级开发区，人口密度每平方公里507 人。占地面积约13964.5 平方公里，长住人口约319.9 万。 3、旅游溧阳市历史悠久、气候宜人，属国家级优秀旅游城市，其中天目湖旅游度假区是国家4A 级旅游景点。 4、经济发展现状溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业， 这些产业 在2005 年获得了较大发展，2005 年末，溧阳市有15 家工业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的27.8%，提高1.3 个百分点。其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在5 亿元以上。力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。 2005 年全市实现地区生产总值178.2 亿元，比上年增长 20.3 ％。全市人均生产总值达23053 元，比上年增长21.5 ％。财政

总收入达到21.18 亿元，比上年增长29％，财政收入占GDP的比重达11.9 ％。 从溧阳市经济发展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，预计第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步发展，尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。 在江苏省54 个市（县）中，溧阳市整体水平中等偏上，约居于20-30 名之间；但仅就苏南地区比较来看，溧阳市整体经济水平相对较低。就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入以及人均储蓄存款来看，仅为第一名数值的20-40%之间。 通过以上数据比较来看，作为苏南地区新兴中小型城市，一方面溧阳市经济发展水平相对不高，经济基础相对较弱；另一方面也说明溧阳市还具有较大的发展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的21 世纪，相信交通地位愈显重要的溧阳市，经济必将再上一个新台阶。 5、城区概况 溧阳城区现状建设用地15.89 平方公里，城市人口15.84 万人，人均建设用地为100.31 平方米。溧阳城区现状呈单中心团块状结构，城市中心位于东、西大街与南大街、平陵路交汇处。城市沿交通干线向外发展，呈星状布局。1992 年以后，随着市经济开发区的建设以及城市行政中心的南移，城市建设用地向北、向南定向拓展，城市建

成都新建住宅小区入住率市场调查报告书

成都新建住宅小区入住率 调查报告 成都市房产经管局 二○○九年五月 目录 第一部分调查简况5 一、调查范围5 二、调查内容5 三、调查时点5 四、闲置住房规范5 五、指标解释5 六、样本说明6 第二部分入住率总体情况8 一、入住率与住房建成年限呈正相关。8 二、中心城区总体入住率为92%，处于合理水平。9 三、入住率与小区到市中心的距离呈负相关，三环路内外入住 率相差较大。10 四、中小套型住房入住率较高，大套型住房入住率较低。11 第三部分入住率区域特征12 一、分环域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤为明 显。12

二、分方位看，西北和市中心入住率较高，城东、城西较低。 13 三、市场热点板块入住率不高。14 四、分行政区看，武侯区和金牛区入住率最高，青羊区相对较 低。16 第四部分闲置住房业主特征18 一、闲置住房业主地域来源构成与所有新建住房业主地域来源 构成基本一致，外地业主空房率略高于本地业主。18 二、中心城区业主和省外境外业主拥有的大套型住房空房率高 过小套型，郊区（市）县和本省外地业主则反之。19 三、闲置住房业主年龄构成与所有新建住房业主年龄构成基本 一致，40-50岁业主空房率略高于其他年龄段。20 四、20-40岁业主的小套型住房空房率较高，40-60岁业主的大 套型住房空房率较高。21 1998年以来，随着城镇住房制度改革的深化，居民收入水平的提高，城市化进程的加快，商品住房需求持续增长，我市房地产市场迎来了一轮快速发展时期，并在2007年达到高峰。但2008年的调整告诉我们，市场的发展既得益于不断增长的自住需求的支撑，也有房地产投资属性及保值增值功能带来的投资投机需求和透支未来需求的助推。本次调查，就是旨在从消费角度摸清我市房地产市场的真实自住需求，掌握新建住宅小

成都物业服务市场调研报告大纲

成都物业服务市场调研报告大纲 一、整体市场状况 成都物业服务市场已有物管企业1172家，本土有38家，外来的有28家左右，全成都一级加起来，应该在70家左右，由业主、业主大会依法选聘物业服务企业或其他管理人实施物业管理的物业管理区域已有5500个，覆盖总建筑面积达3.05亿平方米，在全国15个副省级城市中排名第三位。但年营业额一千万一下的物业服务企业占到企业总数的90%以上。 二、物业服务企业状况 1.开发商下属物业服务企业，市场知名度较高的为一线开发商下属物业服务企 业，如万科、中海、华润、龙湖等下属物业服务企业以及本地蓝光下属嘉宝物业、置信下属蜀信物业。 2.本地市场化运作的专业物业服务企业，比较知名的且达到一级资质的有忠信 物业、忠信有50个左右的服务项目（含高端和普通项目）、成都信谊物业管理有限公司、家园物业、润无声、清华坊而清华坊目前就服务10个（全部为高端项目，主要是别墅和商住） 物业等。 3.其它开发商下属物业服务企业，通常规模不大。 4.其它市场化运作物业服务企业，以三级资质物业管理企业占绝大多数，通常 成立时间不长，管理规模不大，市场知名度较低。 三、物业服务费用状况 成都住宅市场物业服务费市场标准实施政府指导价，其它物业类型实施政府

定价，根据目前上市新项目来看住宅物业服务费通常在1.8-2.8元每平米每月之间，不配置中央空调写字楼通常在6元每平米每月，配置中央空调的写字楼物业服务费通常在15-20元每平米每月之间。集中商业（统一招商和管理）的物业服务费通常在20元每平米每月左右。 停车费由物业服务企业向成都市交通委员会申报，实施政府定价。 四、前期物业招投标制度 成都市政府主管部门规定，3万平米以上项目必须实施前期物业招投标制度，实施招投标前开发建设单位须提供土地、规划、报建、施工等得证书，须先由区一级房管局出具项目建筑区划划分意见书，同事接受开发建设单位的前期物业招标申报。 一般实施前期物业服务招投标须委托一家专业招标代理公司实施，成都市房管主管部门认可的招标代理公司有6家，通常招标代理费用不低于2万元。 开标须在成都市物业管理协会下属诚信招投标服务中心完成，招投标服务费实施阶梯收费，面积越大收费标准越低，通常招投标服务费约0.25元每平米。 选定前期物业服务企业，完成前期物业服务招投标备案是取得项目预售许可证的必要条件。 五、其它 1.成都市房产主管部门实施企业信用等级制度，每个企业须保有最低信用分， 否则不允许开展业务。 2.在成都市场范围内进行物业服务的企业员工须在成都市房产主管部门的物业 服务企业执业名册中登记且取得执业名册证书（包括保安、保洁和水电工等）。 3.所有项目经理须持有成都市物业管理协会培训并颁发的项目经理证书。

房地产市场调研报告提纲

市场调研报告提纲 前言 调研时间，调研范围、调研方法、调研结论 目录 一、宏观经济与政策篇 1、国家经济状况及房地产大势现状 （1）经济状况分析： 近3-5年经济增长，去年同比数据； （2）房地产大势分析： 近期房地产发展情况，投放量、消化量、控制量等 2、目前国家房地产政策解读 99、01、03、07、08、09、10、11 通过前几年政策的解读，重点引出时下执行的系列政策解读及分析3、国家房地产发展趋势分析 主观分析，分解成若干条 4、润弘之观点 （1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等 （2）通过对政策的解读，提出对操盘项目的应对政策 二、中观市场及区域篇 1、驻马店城市概况及经济状况

城区划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、驻马店整体规划及发展方向 整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分，图例说明3、驻马店一级市场（土地市场）投放情况 政府客观数据，并形成润弘观点：快速启动项目，快进快出，迅速回笼资金 3、驻马店房地产现状及分析 房地产市场主观区域划分，划分标准，所形成的各自的版块特征如何4、驻马店最近6个月的房地产市场现状及解读 通过调研了解，对半年内市场变化的判断 主要体现为：（1）新楼盘的推出量 （2）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现 （3）价格有无明显拉上 （4）开盘项目的分析与判断 （5）消费需求导向如何 （6）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何 三、驻马店房地产市场解码 1、个案调研 含个案调研印象，优劣势分析 2、在售项目总结及细分解读 A、市场总体特征 b、板块划分及格局状况

c、建设规模分析 d、建筑形态分析 e、建筑风格分析 f、户型分析 g、价格竞争分析 h、消费群体分析 i、购买力分析 j、营销和推广的认识 营销定位、营销策略、消化率等 媒体选择、媒体组合等 情景式营销等 k、润弘观点 3、市场发展趋势预测 a、住宅 市场定位上，产品规划及设计上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上 b、商业（综合体） 随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或者商业项目将陆续出现……主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。 c、写字楼 通过对市场的调查，就全省范围而言，3年前各地市大多没有真

成都汽车市场调查报告(附调查问卷)

市场营销论文—— 告 成 都 汽 车 市 场 调 查 报 专业: 车辆工程 班级: 2010级一班 姓名: 张琦 学号: 201010115119

目录 （一）前言-----------------------------------------------------第3页 （二）概述-----------------------------------------------------第3页 （三）正文: 1、引言（成都汽车产业背景）---------------------------第4页 2、调查具体内容及分析-------------------------------------第4-11页 3、图表分析： a、图1调查对象买车和打算近年内买车家庭的比例------第5页 b、表1 不同年龄段对购车的影响所占比例--------------第5页 c、表2家庭人均月收入对买车的影响------------------第6页 d、图2已买车主要用途------------------------------第6页 e、图3将买车主要用途------------------------------第6页 f、图4被调查者对汽车市场信息关注情况--------------第7页 g、表3 性别与对汽车市场的关注情况------------------第7页 h、表4 收入与对汽车市场的关注情况------------------第8页 i、图5了解汽车知识的渠道-----------------------第8页 j、图6 打算购车的受访者选择汽车的主要考虑因素------第9页 k、图7 已经购车者的汽车价格----------------------第10页 l、表5 各个收入群购车时考虑因素比重百分表----------第10页 m、图8 打算购车者的购车价格------------------------第11页（四）调查建议及总结------------------------------------第12页（五）附件（调查表）-----------------------------------第13页

某住宅市场调研报告

一、城市现状 1、地理位置 溧阳市位于江苏省南部，苏浙皖三省交界处，地处长三角地区，属上海经济区。半径200公里范围内有上海、杭州、南京、无锡、镇江、常州等城市，距常州机场60公里、南京禄口国际机场80公里，104国道穿境而过，宁杭高速纵横全境，芜太运河直达长江码头。 2、人口 溧阳市总面积1535.87平方公里，辖18个镇、2个省级开发区，人口密度每平方公里507人。占地面积约13964.5平方公里，长住人口约319.9万。 3、旅游 溧阳市历史悠久、气候宜人，属国家级优秀旅游城市，其中天目湖旅游度假区是国家4A级旅游景点。 4、经济发展现状 溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业，这些产业在2005年获得了较大发展，2005年末，溧阳市有15家工业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的27.8%，提高1.3个百分点。其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在5亿元以上。力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。 2005年全市实现地区生产总值178.2亿元，比上年增长20.3％。

全市人均生产总值达23053元，比上年增长21.5％。财政总收入达到21.18亿元，比上年增长29％，财政收入占GDP的比重达11.9％。 从溧阳市经济发展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，预计第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步发展，尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。 在江苏省54个市（县）中，溧阳市整体水平中等偏上，约居于20-30名之间；但仅就苏南地区比较来看，溧阳市整体经济水平相对较低。就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入以及人均储蓄存款来看，仅为第一名数值的20-40%之间。 通过以上数据比较来看，作为苏南地区新兴中小型城市，一方面溧阳市经济发展水平相对不高，经济基础相对较弱；另一方面也说明溧阳市还具有较大的发展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的21世纪，相信交通地位愈显重要的溧阳市，经济必将再上一个新台阶。 5、城区概况 溧阳城区现状建设用地15.89平方公里，城市人口15.84万人，人均建设用地为100.31平方米。溧阳城区现状呈单中心团块状结构，城市中心位于东、西大街与南大街、平陵路交汇处。城市沿交通干线向外发展，呈星状布局。1992年以后，随着市经济开发区的建设以及城市行政中心的南移，城市建设用地向北、向南定向拓展，城市建

成都居民消费调研年度报告

成都居民消费调查报告

目录 第一部分成都宏观经济环境3 一、城市简况3 二、城市规划4 1. 成都城市发展战略4 2.成都市都市区总体规划4 3.区域定位4 4. 城市发展方向5 5. 城市发展热点区域5 三、宏观经济环境6 1. GDP (6) 2. 固定资产投资6 3. 社会消费7 4. 居民收入7 四、人口状况8 第二部分成都房地产市场状况8 一、政策背景8 二、成都房地产市场总体简况10 1. 房地产开发投资规模日益增大10 2. 外来资金对房地产投资的影响越来越大10 3. 成都房地产市场供求关系趋于平衡11 4. 竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确11 三、成都房地产各类型市场简况12 1. 住宅市场12 2. 甲级写字楼市场13 3. 商业市场15 4. 二手房市场（商品房）16 四、2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售工程) (17) 1. 城东片区：17 2. 城南片区：19 3. 城西片区：21 4. 城北片区：22 5. 城中片区：23 第三部分成都土地市场状况25 一、2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况25 1. 2004年成都主城区土地交易列表25 2. 2005年成都主城区土地交易列表29 3. 2006年上半年成都主城区土地交易列表31 二、近年成都主城区土地市场比较分析33 第四部分消费者状况35 一、解读成都35 二、生活形态分析35 三、住宅消费特点36 第五部分综合评述38

第一部分成都宏观经济环境 一、城市简况 ?历史文化 成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。 ?地理位置和自然资源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 ?生活特色 成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 ?行政区划 目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。