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政策对上海房地产市场影响分析

政策对上海房地产市场影响

专题分析报告

上海绎凯博才房地产代理有限公司

2005年6月

引言

经历了1997年金融危机的不利影响，1999年底，上海房地产市场触底，2000年开始全面反弹。在过去的4年多时间，上海楼市一路高歌猛进，犹如“芝麻开花，节节高”，上演了一出令人咂舌的“神话”！

任何行业都有它的运行周期，如今的上海房地产市场，已经处在高位运行的阶段，高涨之后的市场调整迟早会到来。对政府而言，面临日益膨胀的房地产市场，担心泡破灭对经济带来的冲击和金融风险，开始采取抑制性措施，控制市场的上涨。

政策频繁出台，力度不断加大，在这种大政打牙之下，上海房地产市场急转直下，政策对房地产市场的影响日益加大。市场的不确定性不断增强，正确认识房地产政策，正确判断上海房地产市场的走势，在当前阶段至关重要。

因此，我们结合上海房地产市场，仔细解读政策内部机制，分析政策的影响力度，并基于此，对上海房地产市场的短期和长期走势做出判断。希望这种研究能够有助于上海房地产开发企业采取针对性的策略，规避市场风险！

绎凯博才·市场开发

与研究中心

一、近期出台政策介绍

随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下：?2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。

?2005年3月7日《市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出

售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称“营业税及

附加”）。个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营

业税及附加。

?2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。

?2005年3月26日，上海市政府推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。

?2005年3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》,重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再

提供住房贷款及转按揭服务，交易时并增加营业税。

?2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。

一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价

提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过

快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；

四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居

民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。?2005年4月6日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭“交易登记三步不再并办”的政策引人注目。

?2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。

?2005年4月30日，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》，主要内容包括：一、强化规划调控，改善住房供应结构。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，要保证中低价位、中小套型住房的有效供应。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住

房建设用地供应量。继续停止别墅用地供给，严格控制高价住房用地供

给。三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。规定自2005

年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房

不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个

人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；

对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按

其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。四、加强房地产

信贷管理，防范金融风险。五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理

引导住房建设与消费。六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。

七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。八、加强

市场监测，完善市场信息披露制度。

?2005年5月31日，上海市政府出台《有关加强房地产税收管理的补充通知》，就上海可享受税收优惠政策的普通住房标准、个人住房交易的有

关税收政策等作了细化规定。规定6月1日起购买非普通住房的，按3％

税率征收契税，凡个人在5月31日前购买商品住房并已取得发票、尚

未缴纳契税的，仍可按3％税率减半征收，但必须在2005年7月31日

前缴清。

2005年成为房地产市场调控的关键年，政府出台政策的密度和强度不断加大。山雨欲来风满楼，伴随政策紧缩，市场开始动摇，长达５年的繁荣开始转向，未来市场走向扑朔迷离。

二、政策性质类型和背景分析

2.1政策性质类型分析

从政策性质看，主要分为五个方面的政策类型：

（1）土地供给政策。限制土地供给，调节土地供给结构（增加中低价房和经济适用房土地供给），规范土地转让，防止土地囤积。

（2）金融政策。包括利率政策、汇率、贷款首付额度和不同物业贷款安排。

（3）财政税收政策。包括间接税和直接税，在交易环节和最终环节进行税收调控。所得税属于直接税，而营业税、契税、房产税（尚未推出）则属于间接税，在持有和交易环节征收。

（4）结构调节政策。增大中低价商品房和经济适用房市场供给，控制高价房市场供给。

（5）市场规范政策。规范市场交易买卖，增强市场透明度，防止暗箱操作和非法行为。

从已经推出的这五个方面的政策看，土地供给政策和结构调节政策为市场供给调控政策类（即限制市场供给和调节供给结构），而金融政策和财政税收政策为需求调控政策类（限制市场需求）。从出台政策看，政府的需求调节政策市场影响力远远大于供给调控政策。

政府的供给调控政策目的是通过结构调节，限制土地投机，增加中低价房市场供给比重，从而化解房价泡沫，使房地产平稳回落。但是从实际结果看，初期的土地限制政策适得其反，导致房价不降反升，最新推出的加大经济适用房供给政策，效果并不明显。

需求调节政策目的是抑制投机需求的过渡膨胀，增加投机成本，提高投机门

槛，从而降低市场投机，化解市场虚高泡沫，稳定市场。

从新出台的政策看，针对投机者和交易环节的紧缩调控意图非常明显。政府采取的还是以局部调控为主。

2.2出台顺序分析

政策的出台顺序反映政府对房地产市场调控的走向。从政府出台政策顺序看，政府对房地产调控的政策导向顺序为：

从出台政策过程看，呈现出以下几个方面的特点：

（１）单一调控转向“多拳出击”

在去年，政府重点从一级市场调控房地产，控制土地投机和地价，迫使囤积土地的开发商尽快开发，增加市场供给，以期通过这来控制房价，调控需求。但实际上却适得其反，它加速了开发商企业两级分化，大企业的市场控制力增强，进一步增强市场信心。土地供给则限制了房地产供给，导致房价预期进一步上涨。

单一的政策调价在市场极度繁荣的形势下，力度有限，往往能够被市场通过各种手段抵消。因此，政府开始转入综合调节，多拳出击。从今年推出的政策看，政府开始从一级、二级、三级市场同时出击，供给、需求综合调控，财政、金融

双向结合。

（２）政策力度不断加大

除了调节的综合性外，政策的力度不断加大，３月１６日的加息，以及后来的首付提高，导致购买者贷款门槛提高，贷款成本增大。而４月３０日七部委联合意见，引发市场剧烈地震，抛盘激增，成交急剧萎缩，资金实力较弱的投机者纷纷动摇。由此看来，政府打压投机的决心越来越强。

（３）调节目标越来越明确

早期的政策是总体调控，并没有严格区分对不同角色的不同调控。其结果就是正常需求者和投机者、关系国计民生的中低价房和奢侈消费的高价房遭受同等打击。为了保社会和经济稳定，政府不敢采取过大力度的政策，因此，收效甚微。从最近出台的政策看，政府的调节目标开始明晰，针对性大大增强。增加经济适用房和中低价房及其用地的供给，严格限制高价房及其用地，营业税征收就是针对投机者而设计的。后续政策的推出肯定会沿着这个方向继续下去，因此，可以称为结构性紧缩政策。随着调节目标的明确，政策的调节力度大大增强，效果突出。

2.3出台背景分析

伴随一系列力度更强的政策出台，房地产市场开始受到巨大冲击。政府的政策是否会直接导致房地产市场泡沫破灭呢？政府的意图是否也是如此呢？从政府出台政策的过程和内容看，政府在压缩房地产泡沫上的举动是非常小心的。

早期，政府在对房地产的态度上，要摆不定，因此，政府缺乏针对性，效果不佳。随着市场扩张越来越大，政府态度才转为明朗。但是，实际上，政府在打压房地产上一直非常谨慎。2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，中央已经将稳定房价和房地产市场作为地方政府的一项政治任务，严防价格大起大落。在稳定市场的基础上，使房地产市场平稳回落，即房地产市场的“软着落”，这就是政府的最终目的。打击投机，同时增加中低价房供给，其用意就是如此。

因此，政府在出台政策上，会综合考虑政策的影响力度，政府政策影响会是一个逐步释放的过程。

2.4过渡打击的后果分析

在我国房地产行业是一个联系面非常广泛的行业，如果出现房地产的崩溃，后果将是非常严重的。结果体现在如下几个方面：

（１）投资需求大幅下滑，政府财政收入急剧减少。

房地产投资占据固定资产投资非常高的比重，上海2003年就达到37.8％，近两年持续提高。房地产投资高涨和需求的旺盛，产生巨大的政府收入，政府财政收入对房地产的依赖性非常高，甚至某些城市的建设发展主要资金就来自土地拍卖和房地产税收，上海市某些区50%以上的财政收入都来自房地产。

因此，房地产崩溃直接导致投资需求的锐减，引发经济的衰退。政府的财政收入也会大大减少，相关的城市发展、城市建设就会陷入停滞。

（２）联系行业面临衰退，大量失业不可避免。

房地产的联系效应非常广泛，上至基础产业如能源、建筑、建材、家居装璜，下至金融、媒体等等，设计到国家经济的方方面面，同时房地产带动这些产业发展，吸纳就业也是非常巨大的。如果房地产崩溃，就会引发联系产业的衰退，带来大量失业。

（３）银行坏账急剧增加，导致金融风险。

房地产行业崩溃最大的风险就是金融风险，房地产严重依赖金融机构的融资，大部分资金都来自于融资贷款，因此，其崩溃将导致金融机构大量坏账的产生，甚至引发金融危机。

三、政策走向预测

政府出台政策的目的，是向逐渐释放市场泡沫。因此，未来出台政策的类型和力度，要视已出台政策的效果而定。从政策走势看，政府将会把持有和交易环节税收作为政府调控的主要手段，同时辅之以金融紧缩，土地调控继续维持。

政府今后可能推出的政策包括以下几个：

１．房产税。目前对该税的开征讨论如火如荼，财政部已经明确表示房地产税开征已经成为定局。

２．利率再调整。如果现有政策不奏效，继续调息，从而进一步抑制市场需求。从我国经济发展的状况来看，政府通过加息调控房地产市场的会非常慎重。

３．继续调高首付比例，严格限制第一套住房以外的银行贷款。这会是政府重点采取的金融措施。

４．所得税。属于直接税，其功能是减少投机收益，从而抑制投机。从效果看，该政策不会增大投机者市场风险，对于抑制市场膨胀意义不是很大。

５．汇率调整影响。它不属于政府调控政策的范畴，但是目前的实际影响却非常大。人民币升值已成定局，人民币升值之后会导致以套汇为目的的国际资本撤离我国房地产市场。我们一直低估了国际资本的规模，从目前看比重约为13%，而且在不断增长，其影响力确实非常巨大的，具有很强的示范效应。

６．继续加大对中低价房的政策倾斜。继续增加中低价房供给，同时采取一定的优惠措施，加大对中低价购房者的政策优惠。这会成为政府调控房地产市场的长期措施。

政府期望政策效果逐渐体现，而不是相反。如果目前的政策达不到有效抑制房地产市场上涨的势头，下面阶段中，将会采取需求管理政策为主的调控措施，

这主要包括税收、贷款首付比例等。

由于我国投资过热，同时出口不断增长而引发人民币低估，因此，目前面临着人民币升值和加息双重压力。而这两个政策对经济的影响非常之大，因此，政府不希望这种压力能够逐步释放。因此，通过加息调控会非常谨慎。

四、房地产政策传导机制和影响特征分析

4.1政策传导机制

4.1.1利率传导机制

在发达国家，利率是调节房地产过热的主要手段，但是在我国效果并不明显，这是与我国金融制度紧密联系的。利率提高对房地产打压效果并不是最好的，因此，利率提高对抑制房地产市场的效果不是非常强。

政府在调息上，会非常慎重，因为调息会对整体经济影响很大，因此，即使调息，其增幅也不会很大，估计在０.２５－０.５个百分点。

同时，利率提高会对房地产市场合理购买需求与投机需求均形成打击，针对性不强。

4.1.2汇率传导机制

汇率调整对房地产的影响主要体现在国际资本流动上，目前大量国际资本涌入上海房地产市场，一旦人民币升值，这些资本就可能离开，引发市场需求连锁反应，从而影响房价下跌。根据有关机构统计，上海房地产市场上的国际资本的

比例大约为13%，而且正在不断增加。从以往看，我们已经大大低估了国际资本的规模，在其上它们主要为国际性机构投资者，市场影响力非常大，因此，人民币升值对房地产的影响会比较大。

政府目前一方面大力抑制房地产市场，另一方面顶住强大的国际要保持人民币汇率，就是担心汇率升值可能带来的对房地产市场的巨大冲击，从而引发全面的经济问题和金融危机。

4.1.3交易环节税收传导机制

交易环节的税收不仅降低投机者收益，更重要的是，增大了其投机的市场风险，对投机需求的打击非常明显。最新推出的营业税属于这种税收，其市场效应非常明显。

4.1.4直接税传导

所得税针对差价征税，并没有增大投机者的市场风险，而主要是降低了他们的收益，因此，其对抑制市场投机的影响力比较有限。

4.1.5供给调节政策

增加中低价房供给，从而分流市场需求，减弱投机的实际需求基础，最终抑制投机需求，促进市场价格结构性回落。其滞后期比较长，作用效果释放比较缓慢。

4.2影响特征分析

不同的政策，其效应也不同。根据政策影响滞后期和效应特征，我们可以将政府政策分为三类：长滞后期政策、中滞后期政策和短滞后期政策。

4.2.1长滞后期政策

土地政策和中低价房增加供给政策属于此类政策。它们通过供给环节调控来抑制市场膨胀。供给调节需要通过一个较长的时间才能体现在最重环节上，即政策的“滞后效应”比较大，甚至需要1-2年才能够逐渐体现出来。因此，在房地产市场过热的情况下，很难及时发挥作用。政府之所以开始推出土地限制政策，正是没有充分认识到房地产过热的势头，因此政策力度不够。

4.2.2中滞后期政策

银行信贷政策属于此类。信贷政策通过同时抑制供给和需求两个环节来抑制市场膨胀。对开发商提高利率和限贷，开发商资金来源减少，同时资金成本提高，这会直接打击开发商的市场扩张规模和市场控制能力，素质不高的企业就会被淘汰，从而从供给角度控制市场过度投机。对购房者提高利率和贷款门槛，直接提高购房者的购房成本，减弱其购买能力，需求减少。

信贷政策的滞后期比较长，研究表明其滞后期一般为6-12个月，因此，效果也不是很及时。同时，从我国的金融制度看，金融市场的不完全性和市场化程度不高，信贷调控实际效果并不强。

加息同时打击开发、投机需求和正常需求，针对性很弱。同时，现阶段，我国政府加息调控比较谨慎，这是出于对整体经济持续发展的角度考虑。

4.2.3短滞后期政策

税收政策属于此类政策，特别是以总价为税基的持有和交易环节税收。这类税收政策不仅减少了投机者的收益，更重要的是增大了投机者的投资风险，效应即时体现，滞后期很短。

目前的新推出的房地产税收全部都是针对需求环节的税收，而不是开发供给环节的税收。

五、市场表现和政策影响分析

5.1政策出台后的市场表现

数年的持续膨胀，上海市房地产市场已经处于高位运行，市场风险不断增大。此时推出的宏观调控政策具有强大的影响力。

伴随政策的不断出台，市场行情开始急剧变化，抛盘激增，而成交量急剧减少。但是这并不意味着市场开始陷入衰退，而是过渡膨胀下市场的一种正常调整。

从目前抛盘者看，基本都属于纯粹的市场投机客，并没有出现整体抛盘现象。

从抛售房子看，大多属于90年代的旧房子和2年以内购买的房子，并且在核心地段的抛盘量增幅不是很大，抛盘主要集中在地段较差的区域。

价格变化出现差异化。市场价格整体下滑，但是不同地段的差异很大。地段比较好住宅下跌幅度不大，甚至没有下跌，如中凯城市之光；而地段较差，居住条件较差地段的住宅价格出现较大幅度的下跌，如世纪公园区域的住宅。

土地供应政策对房地产市场影响分析

土地供应政策对房地产市场影响分析在我国，房地产市场对整个国家的经济有着极其重要的影响作用。随着人口的增长以及人们生活水平的提高的，对房地产市场的需求在不断的扩大，同时由于一些机构以及个人对房地产市场的大力投资，使得我国的房地产市场迅速的发展起来。但是在一些地区和城市也出现了一些过度投资的房地产乱象，房地产市场的稳定对于国家的经济有着直接的影响并且是较大的影响。为了使国家的经济继续保持可持续以及稳定的发展模式，对于房地产市场必须进行适当的调控，其中最主要的是对于土地政策的改革，利用对土地政策的调控来对房地产市场进行调控。这是最有效的房地产市场调控政策，在这之前进行的一些其他宏观上的调控政策都收效甚微。根据我国的现阶段国情进行土地政策的调控，以达到对房地产市场调控的目的，使我国的房地产市场能够保持健康稳定的发展模式。标签：土地供应政策；房地产市场；影响分析。 1、土地供应政策 1.1土地供应政策的目的新土地供应政策的实施是为了有效的控制我国的土地资源，是其得到合理的分配和使用，土地资源是有限的，因此，必须针对土地进行有效的规划，使有限的土地资源能发挥最大的作用，不单单的服务于房地产市场。对于土地供应政策的实施，其根本的目的是为了保证我国的经济能够保持长久和稳定的发展。 1.2土地供应政策的实现手段对于土地供应政策的有效实现，必须要使用有效的法律政策和经济手段来进行控制和实现，配合相关的其他辅助政策和行政手段，使土地供应政策能够有效的实现。同时在进行宏观上的调控时，还要特别注意市场的基本面，充分的考虑到供需关系等，是土地供应政策能达到合理分配土地资源的目的，而不是盲目的进行调控。 1.3土地供应政策的特点对于我国的土地供应政策相比西方的很多国家来说，我国的土地是由国家人民政府所垄断的，也就是说土地的使用权和分配权在国家人民政府手里。政府根据房地产市场的情况，以及土地的使用和分配情况，对土地进行政策上的调控，控制土地的供应以及土地的使用方式等，从而对房地产市场进行调控。具体的政策是需要根据各个城市的房地产市场情况，以及工业用地的情况，对其进行合理的调节，利用土地政策来平衡城市的房地产市场的供给关系。同时随着我国城镇化建设的逐步扩大，对城镇土地所有制问题也进行政策上的改变，土地所有权可以进行流动。

房地产市场分析调查研究报告6186

房地产市场分析研究报告

第一章 7月份宏观环境篇一、政策法规热点追踪 ?我国规定安置补偿不到位不得出让土地中国之声《新闻和报纸摘要》报道，国土资源部修订发布的《闲置土地处置办法》本月起正式施行。修订后的处置办法加强了对闲置土地的预防和监管，力争从源头上杜绝政府原因导致的土地闲置。国土资源部政策法规司司长王守智介绍说，修订后的《闲置土地处置办法》明确要求土地出让必须是“净地”出让，禁止“毛地”出让，避免因拆迁等原因造成的土地闲置。 40城市个人住房信息已联网未来将覆盖500城市 7月1日，住建部相关人士表示，截止到6月30号，全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要地级市，也就是说，个人名下到底有几套房，通过这套系统一查就可以知道了。住建部将从中最终选择40个城市作为第一期的联网城市，今后，首套房、二套房标准将统一，联网系统也将遏制异地炒房。

据CCTV经济信息联播报道，记者了解到，目前个人住房信息联网系统在北京、成都设有南北两个数据中心。联网后，住建部将对各城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控，系统实时更新数据，住建部将和地方政府同时看到相关数据，联网后，对首套房还是二套房”、“首套房认房还是认贷”等目前地方政府通常可以自行界定相关概念，住建部今后将完全通过系统进行统一确认。但记者也了解到，虽然目前已有40个城市正式联网，但有一些一线城市并没有被纳入到此次一期联网当中，该联网系统究竟何时能正式正常运转目前也不得而知。 ?深圳土地改革三大文件首度公开在高调宣布启动土地管理制度改革40天后，昨日，深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件。这意味着，在一番犹豫和姗姗来迟之后，有关深圳此次土改的基本内容已经向社会公开。“土地确权”、“违建处理”被普遍视为此轮土改的第一核心要点。深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件：《深圳市土地管理制度改革总体方案》、《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》、《关于成立深圳市土地管理制度改革领导小组的通知》。《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》提出，推进原农村土地确权试点实践。推进原农村城市化

中国房地产行业政策汇总分析

2015年9月中国房地产行业政策汇总分析中国指数研究院10月8日发布《2015年9月中国房地产政策跟踪报告》，9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。一、市场情况：百城均价继续双涨主要城市同比回升明显 2012年1月-2015年9月百城价格指数 9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对

100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 9月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下9月市场成交持续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅75%,环比微幅下降23%%,其中上海同比增幅达121%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位数增长，环比小幅上涨6%.从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅超四成。二、中央地方政策再宽松助力库存去化活跃市场首套房商贷首付降至五年内最低。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%.从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），到三季度，其政策效应减弱，主要城市成交量和同比均出现回落。此次商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型

上海房地产市场宏观分析报告

上海房地产市场宏观分析报告第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面：自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况：由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求

却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映：就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平：上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相

哈尔滨市房地产市场形势分析doc9(1)

哈尔滨市房地产市场形势分析截止2003年11月份，哈尔滨市固定资产完成投资311.8亿元，同比增长22.8％，GDP总量为1267.4亿元，同比增长13.6％。在宏观经济快速增长的大背景下，哈市房地产市场继续保持平稳良性的发展势头。一、2003年哈尔滨市房地产市场运行情况（一）商品房市场运行情况 1、房地产开发规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发规模为1053.44万平方米，同比增长31.2％，新建房地产开发规模517.3万平方米，同比增长26.8％。其中，住宅建设规模713.89万平方米，同比增长28.9％，占房地产开发规模的67.7％。其中经济适用住房建设规模236.08万平方米，同比减少14.9％。规模增长一是因为有实力开发企业的加入，二是因为成片开发项目的增加，三是因为危改力度的加大，四是因为大力发展松北新区建设。 2、房地产开发投资继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发完成投资82.5亿元，占全市固定资产投资的26.5％，占全市GDP总量的6.5％，同比增长26.7％。其中，住宅完成投资49.27亿元，同比增长23.5％，占房地产开发投资的59.7％，其中经济适用住房完成投资12.8亿元，同比减少18.1％，占房地产开发投资的15.5％。 3、房地产开发竣工规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发竣工规模237.44万平方米，同比增长28.6％。其中，住宅竣工规模187.42 万平方米，同比增长26.8％，占房地产竣工规模的78.9％。其中经济适用住房竣工规模117.08万平方米，同比减少13.2％，占房地产竣工规模的49.3％。

房地产产业政策分析--Microsoft-Word-文档

一、产业政策分析《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 2003年起，为控制投资过快增长，央行121号文和国务院18号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。2005年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。2006年是实行宏观调控政策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。（一）调整住宅供应结构政策 1、新旧“国八条” 2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。 2、“9070”政策 “九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米

以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。虽然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。 3、“两限房” 2007年3月30日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用地出让信息。所推出的3块用地包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约97万平方米，预计可提供“两限房”92万平方米，可配建4.8万平方米廉租房。从区域分布来看，“两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便利、轨道交通沿线以及重点新城地区。户型方面，“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。与其他普通商品房相比，“两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制，“两限房”的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，有利于提高低价位普通商品房的供应量。 4、“两个1000万” 北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。而在具体的执行过程中，市政府还提出2007年要收购、新建30万平方米廉租房，建设

贵阳市房地产市场调研分析报告

贵阳市房地产市场调研分析报告一、贵阳市发展现状 (2) 二、房地产相关地方性政策 (3) 三、房地产市场发展基本情况 (7) 四、经济适用房及廉租房建设情况 (13) 五、商品房销售价格情况 (16) 六、钢结构住宅情况 (22) 七、贵阳市房地产市场走势预测 (23) 八、调研结论 (24)

一、贵阳市发展现状贵阳位于云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳现辖云岩区、南明区、乌当区、花溪区、白云区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县、贵阳经济技术开发区，全市土地总面积8032平方公里，总人口为311.43万人。贵阳是中国的又一春城，气候温和湿润，热量丰富，雨量充沛、四季宜人，春夏秋三季都是旅游的黄金季节。这里，冬无严寒，夏无酷暑。最热是七月下旬，常年平均气温是24 摄氏度。最冷是一月上旬，常年平均气温达4.6摄氏度。全年平均气温是15.3摄氏度。空气不干燥，四季无风沙。 2002年贵阳提出了建设循环经济市的战略决策。2004年被联合国环境规划署确认为全球唯一的循环经济试点城市后，根据形势的变化、发展，对建设循环经济生态城市的决策进行了丰富完善，确立以建设生态经济市为目标，发展循环经济为途径，森林城市为特点的中国最适宜居住的城市作为贵阳市可持续发展的定位。 2005年至2010年，贵阳市将全面启动生态经济市建设，逐步把贵阳建成国家级园林城市，力争到2010年全市森林覆盖率达40%以上，中心区绿化率达43%以上，大气环境质量、水环境质量达到或优于国家标准，建成国家园林城市、国家环保模范城市，初步建成一定

上海房地产总体市场分析现状

静安动力国际企划提案

壹、上海市总体市场现状分析一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严控高度和容积率上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴

建首条百公里铁路上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步

建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规定从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M

当前房地产市场形势分析报告

当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。

国家宏观政策对房地产市场的影响分析报告

国家宏观政策对房地产市场的影响一、重大政策回顾 1、金融政策： ◆ 央行频繁加息（07年至今已有5次）。2007年3月18日起，金融机构人民币存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。2007年7月21日起，金融机构一年期存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调 0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29% ◆ 07年历次存款准备金率调整：调整时间调整内容调整幅度 07年1月15日存款准备金率调至9.5%0.5% 07年2月25日存款准备金率调至10%0.5% 07年4月16日存款准备金率调至10.5%0.5% 07年5月15日存款准备金率调至11%0.5% 07年6月5日存款准备金率调至11.5%0.5% 07年08月15日存款准备金率调至12%0.5% 07年09月25日存款准备金率调至12.5%0.5% 07年10月25日存款准备金率调至13%0.5%

2、税收政策： ◆ 1月25日，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”，研究收取住房保有环节税种，以增加持有大户型的成本，鼓励中小户型消费”。 ◆ 国家税务总局发布 “关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。 ◆ 财税两局：城镇土地使用税提高2倍需严格征收国税总局与财政部联合发出通知，针对从1月1日起上调的城镇土地使用税标准需严格贯彻落实。目前适用的城镇土地使用税每平方米年税额在原定基础上提高2倍，同时将外资企业纳入城镇土地使用税的征税范围，且警示不得随意减免土地使用税。 ◆ 调整商品房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买商品房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 3、土地政策： ◆ 土地增值税开始实行严格征收。国家税务总局发布 “关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。 ◆ 国土资源部：六项措施深化土地市场治理整顿日前，国土资源部为进一步深化土地市场治理整顿工作，促进房地

长沙市房地产市场调查分析报告

长沙市房地产市场调查分析报告一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析（一）近一年来成交价格走势调查与分析表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米）根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%； 2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升； 3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。（二）近一年来成交量走势调查与分析表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）

从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍； 2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60% 二、各区重点楼盘调查分析（一）开福区 1、成交价格分析图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图通过调查统计、分析发现： 1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多

数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。 2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。 2、户型面积分析通过调查统计、分析发现： 1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34% ，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%， 60平方以下的户型占11%。 2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、客户来源分析通过调查统计、分析发现：

及上海房地产市场研究报告

2008年10月全国及上海地区房地产业分析一、全国房地产运行情况（-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况（二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙（三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。

（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况单位：万平方米，亿元（1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。（2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。

房地产市场调研行业分析报告

房地产市场调研行业分析报告 Real estate market research industry analysis report 汇报人：JinTai College

房地产市场调研行业分析报告前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。一、前言由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少

的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。二、房地产“行业研究”的现状与问题 1.房地产行业对调研的意识不强，需要培养就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向；其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究；再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营；目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足；同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调

上海房地产市场调研报告完整版

上海房地产市场调研报告本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初

上海房地产场形势调研报告

上海房地产市场形势地调研报告上海房地产市场保持持续、稳定、健康地发展态势,房价涨幅回落,供应略大于需求地走向渐渐明朗化,后市发展继续看好.独家发表市房地产行业协会《上海房地产市场形势地调研报告》,为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正地信息. 根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析地要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研地通知.上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构地负责同志共同组成调研组,对上海市房地产市场形势进行专题调研,并形成本调查报告.b5E2RGbCAP 一、2003 年和2004 年1-7 月上海房地产市场发展地基本情况 1、房地产工程土地供应情况2003 年全市房地产工程供应土地2809.53 公顷, 比上年增长3.8%.其中住宅工程供地2268.07 公顷,占80.72%. p1EanqFDPw 2004 年1－7 月房地产工程供应土地1517.66 公顷,占上年供应总量地 54.02%. 其中住宅工程供地1282.59 公顷,占84.5%. DXDiTa9E3d 上海市2003 年度与2004 年1-7 月各区房地产工程土地供应情况注：住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地.其他用地不包括工业用地. 根据市房地资源局土地处编报地土地出让金<不含动折迁费）地价指数,2003 年上海地价涨幅较大,2004 年涨幅明显下降.RTCrpUDGiT 上海土地交易价格指数土地用途2003 年第四季度同比指数土地宏观调控地主要措施是：<1）加大推行用地预审制度地力度.即在工程立项、选址阶段,用地管理部门对工程用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进

政策对上海房地产市场影响专题分析报告(1)

政策对上海房地产市场影响专题分析报告上海绎凯博才房地产代理有限公司 2005年6月

引言经历了1997年金融危机的不利影响，1999年底，上海房地产市场触底，2000年开始全面反弹。在过去的4年多时间，上海楼市一路高歌猛进，犹如“芝麻开花，节节高”，上演了一出令人咂舌的“神话”！任何行业都有它的运行周期，如今的上海房地产市场，已经处在高位运行的阶段，高涨之后的市场调整迟早会到来。对政府而言，面临日益膨胀的房地产市场，担心泡破灭对经济带来的冲击和金融风险，开始采取抑制性措施，控制市场的上涨。政策频繁出台，力度不断加大，在这种大政打牙之下，上海房地产市场急转直下，政策对房地产市场的影响日益加大。市场的不确定性不断增强，正确认识房地产政策，正确判断上海房地产市场的走势，在当前阶段至关重要。因此，我们结合上海房地产市场，仔细解读政策内部机制，分析政策的影响力度，并基于此，对上海房地产市场的短期和长期走势做出判断。希望这种研究能够有助于上海房地产开发企业采取针对性的策略，规避市场风险！绎凯博才·市场开发与研究中心

一、近期出台政策介绍随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下： ?2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。 ?2005年3月7日《市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称“营业税及附加”）。个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税及附加。 ?2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。 ?2005年3月26日，上海市政府推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。 ?2005年3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》,重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再提供住房贷款及转按揭服务，交易时并增加营业税。 ?2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 ?2005年4月6日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭“交易登记三步不再并办”的政策引人注目。 ?2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控，

房地产市场调研分析总结报告范文(1)

房地产市场调研分析总结报告范文(1) 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：一、基本情况近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。 XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积万㎡，完

成销售面积万㎡，空置面积万㎡，空置率为%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积万㎡，销售万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX 年--XX年全市累计完成经济适用房万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成万㎡,同比下降%;XX年完成45万㎡，同比增加了%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积万㎡，总投资亿元，其中榆阳区等5个县区已开工万㎡、850套。二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本