房地产法重点
第一章房地产法导论
一、房地产概念：
房地产，是指以土地和房屋作为物质实体所形成的财产或财产权利，总体上包括有地产（土地）和房产（房屋）两大部分。
关于房地产的进一步说明：房地关系
1、学理认识：联系与区别
联系主要表现在：在物质形态上，房地相互连结；在价值形态上，房地不能截然分开；在权属管理上，房地权利要求并行一致。
区别来说，可以有独立的地产，但没有脱离土地的房产。
2、立法处理：两种模式——结合与分别
（1）结合主义：将地产与房产结合作为一个不动产，房屋只是土地的附着物，它不独立。这就是所谓“土地吸附房屋”原则。产生于罗马法，德国民法继承这一传统。
（2）分别主义：将地产与房产分别作为两个独立的不动产看待，地产与房产可以分离。日本民法采取了此例。
我国立法和管理实践对房地产一直实行分别主义。体现两方面：房屋所有权与土地所有权分离；房屋所有权与建设用地使用权、宅基地使用权分离。
我国土地实行公有，土地所有权禁止流转，故房地关系主要反映在房屋所有权与建设用地使用权、宅基地使用权的关系上。房地财产意义上的分离，也就是房屋所有权与建设用地使用权、宅基地使用权的分离。
但是，应当注意，因房地不可分的联系，我国立法肯定房地的连动处分（一并处分）原则，即采取“房随地走”、“地随房走”。
二、房地产业
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业。不同于建筑业，属第三产业门类。它在内容结构上包括四个方面：
（一）房地产开发。指以土地和房屋为对象的投资建设活动，涉及土地开发、房屋开发，反映房地产商品的使用价值形成过程或曰生产过程。
（二）房地产经营。指房地产（商品）的交易活动，包括房地产转让、抵押、租赁等，反映房地产商品的价值实现过程或曰流通过程。另外，在我国，由国家或政府垄断经营的土地使用权出让，依规定属房地产一级市场行为，其作为一种较为特殊的情形，也列入房地产经营范畴。其实，它兼具经营和管理的性质。
（三）房地产管理。指围绕房地产有关行政性、行业性和其它的管理活动。其中，房地产行政管理是主要的，涉及有房地产开发的用地管理与项目管理、房地产产权产籍管理、房地产市场管理、房地产税费管理、房地产国有资产管理等。房地产行业管理是指房地产行业化组织（如协会、同业公会等）所实施的自律性管理，这在市场经济条件下是必不可少的，我国应当加强。（四）房地产服务。指为房地产（商品）的开发、经营和消费所提供的一系列服务性活动，涉及有房地产咨询、经纪、评估、金融、保险、法律服务、物业管理服务等。
要正确认识房地产业的作用。房地产业在一国国民经济和城市发展中往往占据重要的地位，发挥多方面的作用。
主要表现在三个方面：基础性、支柱性、先导性。但要适度发展。
（二）房地产法的表现形式
1、房地产宪法性规范，如我国宪法第9、10、1
2、13条的规定。
2、房地产中央性法律规范，包括三个方面：
（1）全国人大及其常委会制定的房地产法律，如：
《城市房地产管理法》、《土地管理法》（1986、1998）、《物权法》（2007）
还有《建筑法》、《城乡规划法》、《农村土地承包法》（2002）、《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《招标投标法》等。正制定《住宅法》、《不动产登记法》等。
（2）国务院及其所属部委制定的房地产行政法规、规章。如：
《城市私有房屋管理条例》（1983）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990）、《城市房屋拆迁管理条例》（1991、2001）——《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011）、《城市房地产开发经营管理条例》（1998年）、《住房公积金管理条例》（1999、2002）、《物业管理条例》（2003、2007）、《建设工程质量管理条例》（2001）等。
至于住建部（原建设部）和国土资源部制定有大量房地产部门规章。
（3）最高法院有关房地产的司法解释，如：
《关于审理〈城市房地产管理法〉施行前房地产开发经营案件适用法律若干问题的解答》（1995）《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）
《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004）
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005）
《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（2005）
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2009
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2009
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2009
3、房地产地方性法律规范，包括：
享有立法权的地方人大及其常委会制定的房地产地方性法规和地方政府依法制定的房地产地方规章。（单行条例、自治条例）
由于房地产及其经济实践具有较强的区域性，因此各地方根据本地实际进行地方性立法和制定行政规章是必要的，但这只适用于本区域范围。
四、房地产管理体制
（一）房地产行政管理体制
房地产行政管理体制，从我国现阶段来看，在中央是实行建设、土地两大行政部门主管全国房地产工作，在地方则是授权省级政府根据本地实际采取灵活做法，实际主要有两种模式：一是基本与中央对口设置机构，实行房、地分别管理；二是根据本地实际和需要，实行房、地在不同程度和范围的合并管理，并设置相应的机构。
从房地产业发展的要求和房地产本身的特性来看，现行房地产行政管理体制有待进一步的改革和完善，实现房地产的统一管理将是大势所趋。
（二）房地产行业管理体制
房地产行业管理是指房地产行业化组织（如协会、同业公会等）所实施的自律性管理，这在市场经济条件下是必不可少的，我国应当加强。
凡从事房地产开发、经营、服务的机构包括各开发企业和中介服务组织以及相关个人，都可以参加房地产行业化组织。
第二章房地产产权及其登记制度
第一节房地产产权制度
一、房地产产权概述
房地产产权是从物权意义上理解，指的是以房地产为标的的各种物权的总称。
（2）国有土地的范围包括：
城市市区的土地；
农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
国家依法征用（注：征收）的土地；
依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
2、关于集体土地所有权
（1）集体土地所有权的形成
集体土地所有权基于社会主义改造和建设事业中合作化、公社化及土地调整等方式而形成。（2）集体土地的范围，包括农村和城市郊区的土地（国家所有的除外）以及宅基地、自留地、自留山。集体所有的土地，由县级人民政府登记注册、核发证书，确认所有权。
（3）集体土地所有权的权利主体及权利行使
从宪法、土地管理法和物权法规定看，表现有以下三种情形：
一是属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权；
二是分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权；
三是属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)集体经济组织代表集体行使所有权。
根据物权法规定，如果集体经济组织、村委会或其负责人作出的决定，侵害了集体成员的合法权益，受害者可以请求法院撤销。（参见物权法第63、59条）
（二）建筑物区分所有权（房屋所有权问题）
建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
（二）建设用地使用权
建设用地使用权是指权利人依法享有的在国有或集体土地及其上下，为建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施，而占有、利用土地的权利。
（三）宅基地使用权
宅基地使用权是指农户为建造住房及其附属设施，对集体所有的土地依法享有的占有和使用的权利。
第二节房地产产权登记制度
一、房地产产权登记及其功能
房地产产权登记，是指由法律规定的房地产登记机关对各项房地产权利的现状和变动（包括产生或设定、移转或变更、终止或消灭）的诸方面情况进行审查确认，在专门薄册上加以记载并向权利人颁发权利证书的一项制度。
在我国现阶段，包括了土地权利登记和房屋权利登记。
房地产产权登记的功能：
1、确权功能：通过登记，确认当事人对于房地产产权的得丧变动。
2、公示功能：通过登记，让房地产与其权利人之间的法律支配关系公开化、透明化，权利人直接意识其不动产权利的存在，同时第三人乃至社会公众也得以知悉不动产权利的享有和变动情况。
3、管理功能：通过登记，实现国家对房地产的管理目标。
二、房地产产权登记的效力
（一）登记对房地产物权变动的效力
房地产产权登记，最基本的效力表现为登记对房地产（不动产）物权变动的效力。
物权法第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
这一规定表明，在我国原则上登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。
登记对不动产物权变动的效力，有两种立法体例：
1、登记对抗主义，它由法国首先采用。主张不动产物权变动以当事人的合意为生效要件，登记只是使已经生效的不动产物权变动产生对抗第三人的效力。（非经登记不得对抗第三人）
2、登记要件主义，它以德国为代表。主张不动产物权变动不仅需要当事人的合意，而且需要登记，登记是物权变动的生效要件，对当事人和第三人具有绝对效力。
从我国来看，房地产产权登记采行登记要件主义。房地产权利的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不产生法律效力。但有立法例外，体现了对抗主义的做法。
（二）登记效力与合同效力
物权法第15条；当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
这在民法上称为物权变动与其基础关系（或原因关系）的区分原则。区分登记效力与合同效力，为大家普遍认同。
三、土地权属登记（不含土地承包经营权）
土地登记实行属地登记原则，以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。
五、房屋登记
房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
第三章房地产开发建设用地制度
第一节土地管理基本制度
一、房地产开发用地和建设用地的概念
建设用地指的是用于建造建筑物、构筑物的土地，包括了城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
农用地指的是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、农田水利用地、养殖水面等。
二、我国土地管理基本制度
（二）土地用途管制制度
土地用途管制是指依照预先确定的土地用途及其分类安排，对土地开发、利用与保护实施管理的一种方式。它是市场经济国家有效管理土地的通行做法。对于农地转用和建设用地总量控制具有重要意义。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第二节房地产开发建设用地的规划管理和审批管理
一、房地产开发建设用地的规划管理
（一）土地利用规划管理
3、土地利用总体规划的审批
土地利用总体规划实行分级审批，即
全国规划、省级规划，报国务院批准；
省会城市、人口百万以上城市、国务院指定城市的规划，经省级政府审查同意后，报国务院批准；
一般城市、县级、乡（镇）的规划，逐级上报省级政府批准（其中，乡镇规划也可由省级政府授权的设区的市、自治州政府批准）。
土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。
城市总体规划：城市人民政府组织编制城市总体规划。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。
镇总体规划：县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。
城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。
城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。
1、农用地转用审批
建设占用土地，凡涉及农用地转为建设用地的，都应办理农用地转用审批手续。批准权限在哪一级政府，主要视建设项目和土地利用总体规划的批准情况而定。
省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农地转用的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转用，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。这具体涉及国务院、省级政府、设区市（州）政府三级审批。
上述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转用的，由省级政府批准。
2、征地审批
城市（或国家）建设涉及占用集体土地（包括集体建设用地、农用地和未利用地），要办理征地
审批手续。这只有国务院和省级政府两级审批。
征收基本农田、35公顷以上的一般耕地、70公顷以上的其他土地，由国务院批准。
征收不足35公顷的一般耕地、不足70公顷的其他土地，由省级政府批准，并报国务院备案。
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施。
第三节房地产开发建设用地的供地方式
一、国有土地使用权出让（建设用地使用权出让）
（一）概念
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。它不同于土地使用权转让。
（三）范围
1、土地性质（来源）：国有土地还是集体土地？
出让限于城镇国有土地。包括已为国家所有的土地（即存量的国有土地）和国家征用（注：征收）的原属于农民集体所有的土地（即增量的国有土地）。
属城市规划区内的集体所有的土地，只有经依法征用（注：征收）转为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿出让。
2、土地空间范围
出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。可以依法分层出让，上下高程约定不能少。
3、土地权属范围
2008年文本第2、3条明确规定，出让土地的所有权属于国家，出让人的权利是根据法律授权出让国有建设用地使用权，地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围；受让人的权利是对依法取得的国有建设用地，在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。
（四）出让年限
1、法定最高年限标准。居住用地70年；工业用地50年；教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
2、出让年限起始日期问题。
土地属于不动产，建设用地使用权是一种物权，这一物权的行使时间从何时起算，十分重要。出让合同生效与颁发、领取土地使用证在客观上存在一定的时间差。2008年文本中明确规定：出让年期按合同约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。（这一点，事实上在2000年示范文本中就是这样规定）。
（五）出让方式
1994年《城市房管法》规定，出让可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。后增加一种新的出让方式即挂牌出让。
2002年5月国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。另外，上述以外用途的土地，在供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
物权法第137条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第138条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
1、招标出让：指市、县人民政府土地行政主管部门（即出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人或其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
2、拍卖出让：指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞投，根据出价结果确定土地使用者的行为。
3、挂牌出让：指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
4、协议出让：指土地管理部门与土地使用者经过协商，就出让金、土地使用条件等有关事项达成一致意见，而将土地使用权让与土地使用者的行为。
《城市房管法》规定，以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。2003年《协议出让国有土地使用权规定》重申这一点，并具体规定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
（六）出让合同
出让合同是由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者就出让事宜和双方权利义务签订的书面协议。出让合同要求使用示范文本。
新修订的合同文本由合同正文、3个附件和合同使用说明三个部分组成。
正文部分9章46条,包括总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让出租抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则等。
合同附件共有三个，包括：出让宗地平面界址图、出让宗地竖向界限和市县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。
合同使用说明：对出让主体、出让客体、12个合同条款的填写及合同解释权等作了详细说明。
4、关于土地用途：土地用途属于法定条款，双方必须遵守
土地用途是出让合同的重要内容。在土地用途的认定和填写上，必须把握以下三点：
第一，出让合同的土地用途并不是由出让方和受让方签订合同时临时约定的内容，而是在土地出让前由城市规划管理部门出具的规划条件确定的。包括土地用途、容积率等在内的规划条件，是宗地出让的前置条件，也是确定土地出让价款的基础。市、县国土资源管理部门依据规划条件拟定出让方案，报经市、县人民政府批准后，才能实施出让。合同签订作为出让过程的最后一个环节，目的是将出让行为实施过程中所明确的权利义务以书面的形式固定下来。因此，出让方和受让方必须按照经批准的土地用途填写，未经批准土地用途不得改变。
第二，合同中的土地用途虽不是合同双方当事人约定，但双方当事人必须共同遵守。也就是说，出让宗地的用途首先是依法确定，然后写入出让合同并作为合同重要内容的。
第三，市、县国土资源管理部门出让土地时，是按宗地设定规划条件，按宗地确定出让方案，按宗地实施出让。因此，出让合同中也应按宗地填写土地用途。2007年8月，国家发布了《土地利用现状分类》，双方当事人应按该分类标准规定的土地二级类填写。属于同一宗地中包含两种或两种以上不同用途的，应当写明各类具体土地用途的出让年期及各类具体用途土地占宗地
的面积比例和空间范围。
在出让期限内，需要改变合同约定的土地用途的，有两种处理方式：
第一种方式是由出让人有偿收回建设用地使用权；
第二种方式是依法办理改变土地用途批准手续，由出让人和受让人签订国有建设用地使用权出让合同变更协议，或者重新签订国有建设用地使用权出让合同。受让人按照新土地用途条件下评估市场价格与原土地用途条件下评估市场价格的差额，补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。
二、国有土地使用权划拨
国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
以划拨方式取得土地使用权的，除法律、法规另有规定外，没有使用期限的限制。
适用范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。
划拨用地实行目录管理。
第四节国有土地闲置、收回与储备
一、国有土地闲置
（一）闲置土地的认定
闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限，未动工开发建设的建设用地。
具体认定时，有两个界限：
1、时间界限。国有土地有偿使用合同或建设用地批准书中，有动工开发建设日期的，超过此期限，未动工开发建设；无动工开发建设日期的，自合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设。
2、开发建设程度界限。已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满1年。
（二）土地闲置的性质及处理
1、土地闲置的性质
土地闲置是违反土地有偿使用合同的行为，还是违反土地行政法规的行为？在出让等土地有偿使用的情形下，闲置作了违约行为处理，承担违约责任。但应当说，土地闲置属于行政违法行为。立法也主要突出了闲置行为的行政违法性和行政处理后果。即使在违约责任方面，实际上也是缴纳闲置费或收回建设用地使用权。另外，闲置土地不仅包括出让土地，也包括划拨土地。
2、土地闲置的行政处置
主要有：延期开发；变更开发用途；安排临时使用；强制招标、拍卖；土地置换，包括当期（或即期）置换和远期（或后期）置换；分割处置。
3、土地闲置的行政处罚
土地使用者无正当理由，造成土地闲置，现行法主要规定有两种行政处罚措施：一是超出出让合同约定的动工开发日期闲置满一年不满两年的，征收闲置费；二是土地闲置在2年以上的，无偿收回土地使用权。
《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发［2008］3号）进一步明确，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
4、土地闲置的免责
有三种事由：不可抗力；政府或政府有关部门的行为；动工开发必需的前期工作。
三、土地储备
（一）土地储备的性质
土地储备是专门机构将土地集中储备起来，进行前期开发整理，来满足建设用地需求，实现土地资源的合理配置。其性质如何？到底是市场经营行为，还是政府调控行为？曾有争议。现《土地储备管理办法》明确土地储备属于政府调控行为的性质。理由：
1、土地储备的功能在于宏观目标
2、土地储备机构不是营利性法人组织
3、土地储备实行计划管理
（二）土地储备的范围与方式
储备土地的范围是存量国有土地资产，还是任何土地（包括国有土地和集体土地）？取得土地的方式怎样？是单一方式（征收），还是多样方式？土地储备范围重点在于国有存量建设用地，新增建设用地（国有、集体所有）要严格限制。储备取得土地的方式是多样的，包括收购、收回、征收、置换等。具体说，根据《办法》下列土地可以纳入土地储备范围：
1、依法收回的国有土地
无偿收回：市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
有偿收回：因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
2、收购的土地
根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
3、行使优先购买权取得的土地
政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。（转让价格明显低于市场价格）
4、已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地
已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
5、其他依法取得的土地
如无主土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨国有土地等。
第五节房地产征收
一、征收与征用：基本概念与法律规定
（一）基本概念
征收是指国家为了公共利益需要，通过公权力强制性地将不属于国有的财产转为国有，并依法对相关权利人给予合理补偿。
征用是指国家为了公共利益需要，在紧急情况下，将权利人（主要表现为私人）的财产强制性地予以使用，待紧急情况消除后给予返还或是合理补偿。
二、关于集体土地征收
（一）集体土地征收的三层关系
集体土地征收，指的是国家为公共利益的需要，由县级以上人民政府及其土地行政主管部门组织实施，依法将属于集体所有的土地变为国有，确定给建设单位使用，并对集体经济组织及其有关农民给予补偿和安置。
征收主体与被征收主体：国家与集体；国家与农民（征收与被征收关系）
征收主体与用地主体：国家与建设单位（供地与用地关系）
用地主体与被征收主体：建设单位与集体、农民（补偿与被补偿关系）
目前关系没有理顺。今后应当是政府与集体、农民的简单、直接关系。在政府层面，分为征收决定机构、征收实施机构（包括补偿、安置）
（三）征地补偿安置：补偿定价问题
1、土地（本身）补偿费。
2、安置补助费。
3、地上附着物和青苗的补偿费。
4、社会保障费用
三、关于国有土地上的房屋征收——城市房屋拆迁
（二）国有土地上房屋征收的基本关系
国有土地上房屋征收，指的是市、县级人民政府为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋予以征收，并对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公平补偿。
现在关系理顺：政府——被征收人，在政府层面作出这样的制度设计：
（1）市、县级人民政府作出征收决定；
（2）市、县级人民政府确定房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
（3）房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
可见，这改变了过去“拆迁人”的规定，确立由“征收部门”来具体组织实施房屋征收与补偿工作。“征收部门”由政府确定，并代表政府。征收关系确立为“征收部门”与被征收人的关系，这符合了征收的本质。
（五）征收补偿
1、补偿对象
被征收人：房屋所有权人
存在不够完善的地方，值得思考。
2、补偿范围
补偿范围涉及的是合法建造并登记的房屋。但是“事实房”是否补偿，需要认定。
第24条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
第六节集体建设用地制度
一、集体建设用地概况
集体土地在农用之外，也用于搞建设。依《土地管理法》第43、59—62条的规定，表现为乡（镇）村建设的四种情形：（1）兴办乡镇企业，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；（2）村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；（3）乡（镇）村公
共设施建设，经依法批准使用农民集体所有的土地；（4）乡（镇）村公益事业建设，经依法批准使用农民集体所有的土地。
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发[2004]234号）
为切实落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地，提出了四个方面13个要点的意见：1、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模
（1）抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。
（2）按规划从严控制村镇建设用地。
（3）加强农村宅基地用地计划管理。
2、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序
（4）改革和完善农村宅基地审批管理办法。
（5）严格宅基地申请条件。
（6）规范农村宅基地申请报批程序。
（7）健全宅基地管理制度。
（8）加强农村宅基地登记发证工作。
3、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用
（9）积极推进农村建设用地整理。
（10）加大盘活存量建设用地力度。
（11）加大对农村建设用地整理的投入。
4、加强法制宣传教育，严格执法
（12）加强土地法制和国策的宣传教育。
（13）严格日常监管制度。
三、集体建设用地的流转
（二）集体建设用地流转的形式
实践中集体建设用地的流转更是表现多样，有禁不止。（特别是城乡结合部）农村集体非农建设用地流转，一直是自发地、无序地进行。主要形式：
1、转让。集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。
2、出租。这是集体非农建设用地流转的主要形式。集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。
3、抵押。集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。
4、联营、入股。集体建设用地所有者或使用者以土地使用权作为合办企业的条件，从而引致土地使用权转移。
5、法院判决。因经济纠纷或企业破产、兼并等导致法院裁定和判决而致集体非农建设用地流转。（三）问题与原因
从目前看，集体非农建设用地存在一些问题，主要表现在：（1）非法转让、出租等。因《土地管理法》规定集体土地不得转让、出租，故此类流转属于非法。（2）交易混乱。因这种土地交易属非法，又无人管理，故交易混乱自可想见。（3）擅自将农用地转为建设用地。由于利益冲动，不少地区在未经规划许可和正常审批的情况下擅自将农用地转为建设用地。一些乡镇也采用"征地"方式从村或小组集体中无补偿或低补偿地"征"得土地，成为乡镇所有的集体建设用地，主要用于建厂房出租或其它经营.（4）冲击城镇国有土地市场。由于这种非法的农村集体非农建设用地在未经统一管理的情况下进入建设用地市场，导致土地市场的总供给增加，城镇国有土地市场价格下跌，招标、拍卖难以进行。（5）城乡结合部耕地保护困难。
集体非农建设用地流转的主要原因：
（1）第二、第三产业发展和城市化进程加快。
（2）土地利用方式上比较利益差距加大。
（3）征地补偿水平过低，而用地成本很高。
（4）乡、村政府行政权利对集体土地产权限制过大。
（五）有关集体非农建设用地流转的建议
1、集体非农建设用地流转必须合法化。
2、集体非农建设用地必须符合规划控制，依法取得，统一管理。
3、集体非农建设用地流转在内容和形式上要有突破。
4、集体非农建设用地流转必须依财产权定价，依产权性质分配利益。
5、要认真做好相关配套工作。
第四章房地产开发制度
第一节房地产开发概述
一、房地产开发概念
房地产开发是指以土地和房屋为对象的投资经营活动(形成房地产商品使用价值)。
第二节房地产开发企业和房地产开发活动中的相关主体
一、房地产开发企业
（一）房地产开发企业概念
房地产开发企业，俗称开发商或发展商，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。（二）房地产开发企业的设立
1、设立条件
设立房地产开发企业，应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。（1）注册资本条件。房地产开发资金密集性活动，并且资金周转时间较长。故立法要求开发企业的注册资本要高。依《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业，应当有100万元以上的注册资本。
（2）专业人员条件。依《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业，应当有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
（三）房地产开发企业的资质管理
实行资质管理，不仅表现在设立之初确定其等级，企业要在等级内进行开发经营活动，而且表现在企业设立之后通过年审（年检）方式强化管理。
1993年建设部发布《房地产开发企业资质管理规定》，资质等级分为五级，2000年发布新《房地产开发企业资质管理规定》分为四个资质等级。
开发企业按注资、经营年限、开发业绩、人员条件、项目质量等方面由主管部门具体核定为四个资质等级。新设立开发企业申请《暂定资质证书》，其条件不得低于四级资质企业的条件。开发企业资质等级实行分级审批。
开发企业应当依照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。一级资质的开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省级人民政府建设行政主管部门确定。未取得资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。
开发企业资质管理的反思：开发企业的资质（行政）管理对开发行为的约束效力怎样？不具备开发资质的企业进行了开发业务，或是低资质的企业越级承担了开发业务，这样的开发行为能否认定其效力？
开发行为是商业行为，而商业行为的约束一是政府监管，二是强化民事责任。
政府主要应当对开发项目进行监管，尤其是项目质量，注重竣工验收，不必对开发企业直接监管。直接管企业，给企业定资质、“评职称”，这样既管不好，也管不了。
规范开发企业的开发行为，法律设计上必须考虑当事人的民事责任，并做到有利于救济受害一方。
第三节房地产开发的原则和规则
一、房地产开发的原则
（一）严格执行城市规划。
（二）三效益相统一，即坚持经济效益、社会效益和环境效益。
（三）城建“十六字”方针，即实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
（四）切实、规范开发：按期开发；实际开发；规范开发（国家质量安全标准、设计施工技术标准、合同约定标准）。
（五）鼓励、扶持居民住宅开发
二、房地产开发的具体规则
（一）项目立项
1、确定开发项目，要符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。
2、确定开发项目，坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
3、开发项目依照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。2001年11月以后，国家计委取消了包括城市基础设施建设、房地产开发建设、商贸设施等项目的审批。
（二）项目规划控制：一书两证一册
1、房地产开发项目建设条件意见书。
2、建设用地规划许可证。
3、建设工程规划许可证。
4、房地产开发项目手册。
（三）项目勘察设计施工控制
1、从优、竞争选择勘察设计施工单位（企业）：注重资质；招标发包。
2、工程施工许可。
3、工程监理，强制监理的范围涉及：国家重点建设工程；大中型公用事业工程；成片开发建设的住宅小区工程（建面在5万平方米以上）；利用外国政府或国际组织贷款、援助资金的工程；国家规定必须实行监理的其他工程。
4、施工图设计文件的审查。建设行政主管部门要对施工图设计文件中涉及公共利益、公众安全、工程建设强制性标准的内容进行审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。
5、建筑工程安全生产管理。
（四）项目资金控制
1、开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。后来调整到35%。
2、开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模及其投资总额相适应，并按照土地使用权出让合同或划拨土地使用权批准文件的约定，按期投入资金，用于项目建设。
3、开发企业作为发包单位，应当按照合同的约定，及时向施工单位拨付工程款项。
4、通过预售方式筹集资金，应符合商品房预售的有关规定。
（五）项目质量控制
1、竣工验收：开发项目（建设工程）竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。
2、项目验收的备案管理。
3、项目工程的质量保证：开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书，并按照约定，承担商品房保修责任。建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
4、项目的质量责任：开发项目的质量责任应当由开发企业承担。至于勘察、设计、施工、监理等单位，应当依照有关法律、法规的规定或合同的约定，承担相应的责任。
（六）项目转让与合作开发
1995年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》
2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
1、项目转让
房地产开发项目可以进行转让。但是，转让项目，应当符合房地产转让的法定条件，办理土地使用权变更登记手续和项目转让合同备案手续。
2、合作开发
依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股，合资、合作开发经营房地产。合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业。合作开发大致分为法人型和合伙型。
合作开发，各方要订立一个书面合同，表现为合作开发合同。合作开发合同，不是一种有名合同，其性质如何，曾有争议。按照最高院2005年解释，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。这表明它是投资经营性的合同，具有综合性。
（七）补充说明：建设工程施工合同的相关法律问题
合同法、建筑法、建设工程质量管理条例等对建设工程施工合同作出许多规定。最高法院2004年《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，对此类合同纠纷作出许多适用规则。
第五章房地产交易制度
第一节房地产交易概述
一、房地产交易的概念
房地产交易是典型的房地产市场行为，指的是以房地产（商品）为对象，所进行的转让、抵押、租赁等经营活动或民事流转活动。
二、房地产交易的基本规则
1、房地连动规则
房地连动规则，是指房地产转让、抵押的，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。实践中表述为“房随地走”或者“地随房走”。
2、价格（管理）规则
这是关于房地产交易条件的一个规则，主要反映在三点：（1）价格指导。政府定期确定并公布基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格三种价格规范。另外，政府也定期确定并公布房屋指导租金标准，对于享受国家优惠政策的居民住宅价格，还采取政府指导价或政府定价。（2）价格评估。现阶段，我国房地产价格形成机制并不健全，人们对房地产价值的确定往往缺乏判断，因而价格评估显得必要。另在有些情形下，实行强制评估。（3）价格申报。即转让房地产时，应当向政府有关部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报。
3、登记公示规则
房地产转让、抵押，当事人应当依法办理权属登记。这表明房地产交易的完成不是以签订合同或交付占有为标志，而是要以产权登记为标志。
第二节房地产转让
一、房地产转让的概念与方式
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
二、关于房地产转让的一般法定条件
（一）禁止（或限制）条件
依照规定，下列房地产不得转让：
（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的房地产。（见后）
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产。
（3）依法收回土地使用权的房地产。前述国有土地收回的情形。
（4）未经其他共有人书面同意转让的共有房地产。
（5）权属有争议的房地产。
（6）未依法登记领取权属证书的房地产。
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他房地产。如土地所有权、违章建筑物等。
另外，进行房地产转让时，还涉及一些限制性条件。
（二）出让地权房地产的转让条件
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
（3）转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书
（注意：涉及到开发商可以不持有房屋所有权证书。《房屋登记办法》规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。）
（4）房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。主要涉及两个方面：一是受让人取得土地使用权的使用年限。转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。二是出让合同约定的土地用途。转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
（三）划拨地权房地产的转让条件
（1）转让房地产时，应当按规定报经政府审批。
（2）经批准转让的，按规定对土地使用权的划拨性质作保留或转化处理，并依法进行转让后的土地收益分配。
其一，在继续保留划拨“地权”性质不变的情况下，经批准转让的房地产，可以不办理土地使
用权出让手续，但是权利人（转让方）应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
其二，在改变划拨“地权”性质的情况下，经批准转让的房地产，依现行规定应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
（3）转让方一般为营利性经济组织或个人，并须持有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件。
第三节商品房销售（含预售）的法律规定
一、什么是商品房销售？
预售，俗称“卖楼花”，指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。
二、商品房销售条件
1、应备条件
（1）预售条件
包括有：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
（二）最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释
最高法院发布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，于2003年６月１日起施行。主要有以下内容：
（1）销售广告可以作为买卖合同内容
（第3条）商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
（2）商品房认购、订购、预订等协议有了规范
（第4、5条）出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（3）支持拆迁户优先取得补偿安置房
（第7条）拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。（时间在先，权利在先）
至于，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照第8条的规定处理。
（4）保护购房人，惩罚恶意开发商（有限地肯定双倍赔偿责任）。
（第８条）具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款１倍的赔偿责任：
商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（第９条）出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付
购房款１倍的赔偿责任：
故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
归纳来看，适用双倍赔偿有五种情形：①出卖人卖后设抵；②出卖人一房二卖，包括前手买受人和后手买受人；③未取得预售许可证明；④抵后再卖；⑤出卖用于拆迁补偿安置的房屋。（第10条）买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。（5）“交钥匙”视为交付使用
（第１１条）对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。[最高院发言人黄松有的说法，“交钥匙”就是交付使用的外在表现。但交付使用并不意味着房屋所有权的转移，故允许当事人对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
（6）房屋质量有问题，支持购房人
（第13条）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
(第12条)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。
（7）面积异议的处理（肯定双倍赔偿原则）
（第14条）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；
合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。
面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；
房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
（8）关于逾期履行的合同解除权
（第15条）根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
（9）关于违约金的处理
（第16条）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
约定过高——以损失130％为标准；约定过低——以损失为标准
（第17条）商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
逾期违约金无约定时，逾期付款，按罚息标准执行；逾期交房，按租金标准执行。
对于违约金的调整，最高人民法院2009年关于适用《合同法》若干问题的解释（二）作出一些新的规定。主要内容有：
A、当事人主张调整的方式：反诉或者抗辩
第27条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第114条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
B、增加违约金的处理
第28条当事人依照合同法第114条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
C、减少违约金的处理（肯定法院的裁量权）
第29条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
（10）到期不给办证，买受人可请求出卖人承担违约责任并赔偿损失
（第18条）由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
（第19条）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
（11）买卖合同无效可请求解除“按揭”贷款合同。
（第24条）因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
（第25条）以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第四节房地产抵押
一、房地产抵押的概念
房地产抵押，就是以房地产作为抵押物的抵押，属于抵押之中最主要的表现形式。
（2）不得抵押的房地产：《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等
下列房地产不得设定抵押：
所有权、使用权不明或权属有争议的房地产；
用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
已依法公告列入拆迁（征收）范围的房地产；
被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
依法不得抵押的其他房地产。
五、房地产抵押权的实现
4、两种特殊情况
（1）设抵房地产上的新增房屋。
该新增房屋应当与抵押财产一同处分（拍卖）。但是，对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
（2）划拨土地使用权的抵押变价。
当实现抵押权时，须将房地产整体变价所得，先作该项土地使用权的变价部分的扣除处理，剩余部分才为抵押权人优先受偿。
第五节房地产租赁
一、房地产租赁的概念与分类
1、概念
房地产租赁，是指房地产权利人作为出租人将其房地产交付给承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。
2、关于标的房地产的条件
有下列情形之一的，房屋不得出租：
（1）未依法取得房屋所有权证的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；
（3）共有房屋未取得共有人同意的；
（4）权属有争议的；
（5）属于违法建筑的；
（6）不符合安全标准的；
（7）已抵押，未经抵押权人同意的；
（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
四、房地产租赁的特殊规则
1、买卖不破租赁规则
《合同法》第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此即“承租权物权化”现象，承租权具备了对抗第三人的效力。
法释〔2009〕11号第20条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
2、承租人优先购买权
第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有此同等条件优先购买的权利。
法释〔2009〕11号对于承租人优先购买权作出有一些限制要求，具体有：
第21条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第22条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第23条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第24条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（1）房屋共有人行使优先购买权的；
（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
3、承租人生前共同居住人的权利——居住权
第234条：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
法释〔2009〕11号第19条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。（共同经营权）
4、一房多租的处理
法释〔2009〕11号第6条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（1）已经合法占有租赁房屋的；
（2）已经办理登记备案手续的；
（3）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
5、装饰装修物和扩建的处理
法释〔2009〕11号作出一些规定，包括有：
第9条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，
未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第10条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，
除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第11条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
月房地产法试题和答案
2013年10月高等教育自学考试房地产法试题和答案 （课程代码00169） 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1．依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国工业用地使用年限最高为（C）4-92 A．20年B．30年 C．50年 D.70年 2．征收基本农田以外的耕地不足35公顷的，由（B）3-79 A．国务院批准B．省、自治区、直辖市人民政府批准 C．市级人民政府批准 D.县级人民政府批准 3．下列有关房屋预售条件的表述中，不符合 ．．．法律规定的是（D）6-143 A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B．持有建设工程规划许可证 C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以 上，并获得房地产管理部门批准 4．国有土地租赁是出让方式的补充，其不得 ．．适用的情形是（A）4-91 A．利用原有建设用地进行经营性房地产开发 B．原有建设用地因发生土地转让后依法应当有偿使用 C．原有建设用地因企业改制后依法应当有偿使用 D．原有建设用地因改变土地用途后依法应当有偿使用 5．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收入在补偿方式上（C）4-99 A．应当采取货币补偿 B．应当采取房屋产权调换 C．既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换 D．县政府必须提供改建地段房屋 6．房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的（B）4-98 A．勒令拆除B．不予补偿 C．处以罚款D．补办手续 7．《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的评估是（D）4-99 A．社会福利评估B．社会风险评估 C．商业利益评估D．房屋价格评估 8．下列土地所有权，只能归国家所有的是（A）2-58 A．城市市区土地B．农村和城郊土地 C．宅基地D．自留地、自留山
期货基础知识要点与重点汇总
期货基础知识要点与重点汇总 第一章期货市场概述（要点与重点） 2．1571年，英国创建了世界上第一家集中的商品市场—伦敦皇家交易所，后来成为伦敦国际金融期货期货权交易所的原址，其后，荷兰的阿姆期特丹建了第一家谷物交易所。 3．现代意义上的期货交易在19世纪中期产生于美国芝加哥。（单选） 4．1848年，芝加哥的82位商人发起组建了芝加哥期货交易（CBOT）。1851年，芝加哥期货交易所引进了远期合同。（单选） 6．芝加哥期货交易所于1865年推出标准化合约，同时实行了保证金制度，这是具有历史意义的制度创新，促成了真正意义上的期货交易的诞生。 7．1925年芝加哥期货交易所结算（BOTCC）成立以后，芝加哥期货交易所的所有交易都要进入结算公司，从此，现代意义的结算机构出现了。 10．伦敦金属交易所（LME）正式创建于1876年。 11．1726年，法国商品交易所在巴黎诞生。 12．期货交易与现货交易的联系：期货交易是以现货为基础，在现货交易发展一定程度和社会经济发展到一定阶段才形成和发展起来的。两者相互补充、共同发展。（判断） 14．在现货市场上，商流与物流在时空上基本统一的。（判断） 16．远期交易是期货交易的雏形，期货交易是在远期交易的基础上发展起来的。（判断） 17．期货交易与远期的区别：交易对象不同、功能作用不同、履约方式不同、信用风险不同、保证金制度不同。（多选） 18．期货交易的基本特征：合约标准化、交易集中化、双向交易和对冲机制、杠杆机制、每日无负债结算制度。（多选） 19．期货市场是一个高度组织化的市场，并且实行严格的管理制度，期货交易最终在期货交易所内集中完成。（判断）
房地产法课程复习考试试题及答案A讲课教案
《房地产法》复习纲要A 一、单项选择题 1．房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是( )。 A.经过公证机关公证 B.经过房屋所在地政府房管部门认可 C.经过被拆迁人所在单位批准 D.将协议保存于人民法院 2．拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为( )。 A.过渡费 B.临时补助费 C.安置费 D.补偿金 3. 以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件之一是：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得( )。 A.房屋所有权证书 B.土地出让金缴纳证明 C.土地使用权证书 D.土地使用证明 4. 下列属于房地产抵押人的权利的是( )。 A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权 B.保持抵押房地产的价值 C.物上代位权 D.优先受偿 5. 房地产开发必须严格执行城市规划，坚持经济效益、社会效益和( )相统一的原则。 A.设计规范 B.严格按用途 C.环境效益 D.合理布局 6. 房地产开发企业在领取营业执照后的( )日内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府确定的部门备案。 A.30 B.10 C.60 D.45 7. 房地产方面的部门规章主要是指( )制定的规章。 A.国家发改委 B.建设部 C.司法部 D.商务部 8. 在解决房地产纠纷的法律方式中( )。 A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决 B.当事人可不通过协议直接提起仲裁 C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理 D.仲裁和诉讼不能同时适用 9. 按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、小区开发和( )。 A.成片开发 B.经营性开发 C.自用性开发 D.新城区开发 10. 房屋交换，亦称“房屋互易”，是房屋所有人互相交换房屋( )权的行为。 A.使用 B.所有 C.管理 D.租赁 11. 公民作为房屋赠与人，必须是房屋的( )人，同时必须具有完全民事行为能力。 A.使用 B.所有 C.管理 D.租赁 12. 可以出租房屋的条件之一是( )。 A.共有房屋取得了共有人的同意 B.共有房屋的共有人之一同意 C.未取得房屋所有权证 D.房屋的权属有争议
行政管理基础知识点汇总
行政管理基础知识点汇总 政府职能的发展变化 自然状态下的政府职能主要为“御外”、“安内”，一方面表现为统治职能的极端强化，另一方面表现为经济管理和社会管理职能的相对弱化；近现代资本主义国家的政府职能主要为“御外”、“安内”、“建设公共设施”；现代资本主义国家的政府职能主要有：提供公共产品和服务，稳定宏观经济，调节社会分配，维护市场秩序。 政府职能的重要地位 政府职能体现了公共行政的本质要求，是公共行政的核心内容，也是公共行政的本质体现，直接体现公共行政的性质和方向；政府职能是政府机构设置的根本依据；政府职能的转变是行政管制体制和机构改革的关键；政府职能的实施情况是衡量行政效率的重要标准。政府职能的实施手段主要是依法行政。 影响与制约政府职能转变的因素 （1）社会环境的变迁。社会环境变迁是决定政府职能转变的外在动因。 （2）公共行政的科学化。公共行政的科学化是政府职能转变的内在动力。要按照统一、精简、高效的原则大力精简机构和人员；要按照权责统一的原则，合理划分和界定各级各部门的事权和职能分工。 （3）技术手段的创新。技术手段的创新是政府职能转变的根本保障。举例：政府运用财政政策、货币政策等工具可以间接、宏观地对市场进行调控；政治科学和管理科学的发展使政府的机构设置和组织运作更加合理有效。 （4）传统行政文化的影响。传统行政文化是影响政府行政职能转变的因素。如何吸收精华、剔除糟粕，克服传统行政文化不良因素所带来的惰性和惯性，是政府职能能否发生实质性转变的重要因素。 政府职能转变的内容 政府职能转变，不仅包括政府职能内容的转变，还包括政府行政职能方式的转变、政府职能的重新配置以及相应政府机构的调整和改革。主要包括以下三个方面： （1）政府职能的外部转移。指政府将不属于自己的职能还给企业以及社会中介组织，防止政府职能的“越位”，将属于政府自己的职能收回，防止政府职能的“缺位”。 （2）政府职能的系统转移。在纵向层级之间要按照必要的集中与适当的分散相结合的原则，合理划分各级政府的职能范围，明确各自的权力和责任；在横向部门之间要按照相同或相近的职能由一个部门承担的原则，合理配置和划分政府部门之间的职责分工。要在管理运行上按封闭原则进行分类。 （3）行政管理方式的转变。行政管理方式，即政府行使能的方式，包括工作方式、工作作风、运行程序等，管理手段的转变，就是将传统计划经济体制
房地产法规考试知识要点(整理版)
第一章 房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础 ③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、 美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
会计师基础知识重点整理
提供 第一章 总论 考情分析 本章是会计基础考试中比较重要的一章，也是考生入门会计关键的一章。本章的概念较多，也比较抽象，考生对本章掌握的程度直接影响对后面章节的理解和把握。考试涉及各种题型，最近三年考试平均分为 7 分。本章的学习难度较大，要求考生牢记一些基本的知识点。 第一节 会计概述 一、会计的概念及特征 （一）会计的概念 1. 会计管理活动论认为，会计的本质是人们为了适应生产管理、企业管理和经济管理的需要而产生和发展起来的，是一种经济管理活动。 【例题 · 判断题】（ 2010 年）会计的本质是一种管理活动。（ ） 『正确答案』√ 2. 会计信息系统论把会计的本质理解为一个经济信息系统。 （背）会计是以货币为主要计量单位，运用一系列专门方法，核算和监督一个单位经济活动的一种经济管理工作。 （二）会计的基本特征 （背）这些专门方法包括设置会计科目及账户、复式记账、填制和审核会计凭证、登记账簿、成本计算、财产清查、编制会计报表，这是会计管理活动区别于其他经济管理活动的重要特征之一。 二、会计的基本职能 （背）会计的基本职能为核算与监督。 （一）会计的核算职能 会计的核算职能是以货币为主要计量单位 . 通过对特定主体的经济活动进行（背）确认、计量、记录与报告，提供财务状况、经营成果、现金流量以及其他相关经济信息的目的。（背）核算职能是会计最基本的职能，它反映的是资金运动情况。从内容上讲，它体现了（背）记账、算账、报账三个阶段。 （二）会计的监督职能 会计的监督职能是对经济活动的合法性和合理性实施的审查。 （背）会计监督分为内部监督和外部监督。其中外部监督又分为国家监督和社会监督。会计监督分为事前监督、事中监督和事后监督。 【例题 · 单选题】（ 2010 年）会计监督分为（ ）。 A. 国家监督和社会监督 B. 内部监督和外部监督 C. 内部监督和社会监督 D. 国家监督和外部监督 『正确答案』 B
房地产法规考试知识要点(整理版)
第一章房地产法规概述 1、1房地产 1.1.1房地产得概念 房地产得自然属性、经济属性与社会属性(理解记忆) 自然属性:①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地得不可再生性与稀缺性 经济属性:①商品性②具有价值与使用价值得商品得二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离得偶性 社会属性:①公平性、福利性与社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化得使用分散性③房地产与经济社会发展得协调性 1.1.2土地与房屋 房屋构成应具备得三个条件(理解记忆) ①必须有上盖②必须固定于土地上,有建筑基础③必须就是合法得 1.1.3地产与房产 地产与房产得区别(理解记忆) ①地产可单独存在,而房产离开地产则不能单独存在,没有所谓得“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命,会不断损耗甚至自然灭失,作为一种资产存在折旧率;而地产却可永久利用,一般不贬值,更很少发生物权灭失得情况。 ③地产价格与房产价格得影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律得支配;而房价则取决于建筑成本与地价。 1.1.4房地产得分类 房地产按照不同分类方法进行得分类(理解记忆,能够举例) ⑴按用途分类 ①居住房地产:住宅、集体宿舍 ②办公房地产:写字楼 ③商业房地产:商业店铺、购物中心 ④旅游房地产:宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产:酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育与娱乐房地产:体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产:厂房、仓库 ⑧农业房地产:农场、林场 ⑨特殊用途房地产:医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产:商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类:销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类:生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1、2房地产业 1.2.1房地产业得概念 房地产业得定义(理解记忆) 房地产业就是指以土地与建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰与服务得集多种经济活动为一体得综合性产业。 房地产业与建筑业得区别(理解) 1.2.2房地产业得结构 房地产业得行业结构(记忆) ①房地产开发经营业②房地产咨询业③房地产估价业④房地产经纪业⑤物业管理业 1.2.3房地产业得地位与作用
房地产法规考试知识要点(整理版)
第一章房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、 集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、 仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集
管理学基础知识点整理
管理学知识归纳 1管理:通过协调和监督他人的活动，有效率和有效果的完成工作。(书上) 管理是一个协调工作活动的过程，以便能够有效率、有效果的同他人一起或通过他人实现组织的目标(课件)管理的职能:计划、组织、领导、协调和控制。 管理的目的:是为了建立和强化企业的核心利润源，谋取企业长期的、稳定的、增长的利润； 管理是一种过程:计划、组织、领导、协调和控制组织机构内的人员以及其它资源以实现组织机构所要达到的目的 和目标的过程。 管理的本质是合理分配和协调各种资源的过程。 管理的要素:管理者与被管理者；管理活动；管理目标 衡量指标:效率:尽可能少的投入获得尽可能多的产出。(做事的方式)——做正确的事 效果:所从事的工作和活动有助于组织达到其目标。(做事的结果)——正确的做事 2影响管理幅度的因素 1)在被管理人员确定的情况下，管理幅度与管理层次成反比，即管理幅度越大，则管理层次越少； 2)与管理的政务和事务的难易程度和规范程度有关。管理的事务越难、越不规范，则要求管理幅度要小些 3)与管理者的水平和管理手段的先进程度有关。管理者水平高，管理手段先进，则管理幅度可大些。 4)与被管理对象有关。被管理人员素质高、责任心强，能独立胜任工作且忠于组织，则管理幅度可大些。 5)不同管理层次和工作性质。管理幅度也应有差别。 6)与组织法规健全与否有关。对于一个法规、程序健全的组织，幅度就可大些。 3霍桑试验 由哈佛大学的工业心理学教授梅奥组织进行。梅奥的结论是:行为和情绪是密切相关的；小组对个人的行为有重大的 影响；小组的标准是由单个工人的产出确定的，金钱在决定小组的产出标准上小组的情绪和工作保障来说是相对次要的因素。这些结论导致在组织管理方面对人的行为因素的新的强调。 霍桑试验结果:1)管理者不但需要做计划、组织、指挥和控制工作，还要不断建立一个人际的社会机构。 2)要建立一套系统的方法使人们容易与其他群体结合。 3)管理人员的风格的重要性。 4)首创“社会人”的概念。 4组织文化:组织成员共有的价值观、行为准则、传统习俗和做事的方式，他影响了组织成员的行为方式。 七个维度:关注细节:期望员工表现出精确性、分析和关注细节的程度 成果导向:管理者关注结果或成果，而不是如何取得这些成果的程度 员工向导:管理决策中考虑结果对组织成员影响的程度 团队向导:围绕团体而不是个人来组织工作的程度 进取性:雇员富有进取性和竞争性而不是合作性的程度 稳定性:组织决策和行动强调维持现状的程度 创新与风险承受力:鼓励雇员创新并承担风险的程度 强文化:强烈支持并广泛共享基本价值观的文化。 特点:价值观广泛共享；关于“什么事重要的”，价值观传递的信息是一致的；大多数员工能讲述关于公司历史或 影响的故事；员工强烈认同价值观；共有价值观与行为之间存在密切联系。 优点:雇员对组织的承诺更多一些；提高绩效(快速反应并解决问题) 缺点:妨碍员工进行新的尝试，特别是在处于快速变革时期时。 5目标管理 一个组织成员共同确定组织目标并依据这些目标的达成与否来评估员工绩效的过程 在这种管理体系下，雇员与他的管理者共同确定具体的绩效目标，然后定期评审实现目标方面的进展情况。奖励是基于在实现目标方面的发展。目标管理方法不仅仅将目标作为一种控制方法，而是同时把它作为激励雇员的方法。 目标管理有助于提高员工绩效和组织的生产率。但是此方法要求相对稳定的环境，在动态的环境下，可能会失去作用。
房地产法重点知识归纳
房地产法重点知识归纳 第二章·第二节 土地所有权的特征： 土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是以土地为标的物，土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。 1、土地所有权是基于我国现实经济情况而产生的法律制度； 2、土地所有权反映了土地所有权人与非土地所有权人之间产生的法律关系； 3、土地所有权通常通过土地所有权权能的分离，使非土地所有权人对土地享有他物权。 土地所有权的社会功能： 1、维护社会安定； 2、促进社会发展； 3、促进财富的积累。 土地使用权的性质： 1、土地使用权是一种物权； 2、土地使用权是一种他物权； 3、土地使用权是一种用益物权。 土地所有权与土地使用权的相互关系： 1、区别： （1）土地所有权是自物权，土地使用权是他物权； （2）土地所有权为完全物权，土地使用权为限制物权； （3）在我国，土地所有权具有不可交易性，而土地使用权却可交易。 2、联系： （1）土地所有权决定着土地使用权； （2）土地使用权促进土地所有权发挥其功能。 世界范围内，土地所有及使用制度的类型： 1、全民所有，无偿使用； 2、土地上、下级所有权并存，土地使用受两个所有权制约； 3、土地由私有与各级政府分别所有，各自使用； 4、土地由国王名义所有，土地使用权类似于土地所有权； 5、土地合作组织集体所有，集体使用。 我国土地所有制度： 1、国家土地所有制度 2、集体土地所有制度 属于全民所有即国家所有的土地： 1、城市市区的土地； 2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 3、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 4、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 5、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土
自考 房地产法
第一部分小点 第一章 1、1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的实施日期是：1999年1月1日 2、1991年5月24日，国务院决定，每年的全国“土地日”是6月25日 3、以下属于房地产三级市场交易活动的是：房屋租赁 4、房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权，其中，当土地单独作为地产时，指的是：土地所有权、土地使用权 5、为了1998配合年下半年开始的住房分配货币化政策的实施，我国正在推行一种新的住房供应体系，其中处于主体地位的是：经济适用房 6、以下经济关系中属于行政管理性质房地产关系的是：土地用途管制 7、在我国房地产的体系中属于综合性的法的是《民法通则》 8、在我国，不可作为商品来交换的是：土地所有权 9、以下不属于房地产法律关系参加人的是：合伙组织 10、以下为新中国房地产立法奠定基础的规范性文件是：《中国土地法大纲》 11、以下有权制定房地产法规的主体是广州市人大常委会 12、根据《建筑法》，对全国的建筑活动实施统一的监督管理的部门是：国务院建设行政主管部门 13、以下规范性法律文件中不属于广义房地产法的是：《行政诉讼法》 多选 1、在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为：农用地、建设用地、未利用地 2、房地产法律关系的客体包括：土地、房屋、行为 3、房地产市场的特征有：综合功能、多级市场、国家适度干预、部分限制、法定形式 4、我国房地产法的基本原则包括：土地有偿使用原则、房地产综合开发原则 5、房地产法律关系包括：房地产法律关系主体、房地产法律关系客体、房地产法律关系主体之权利和义务 6、房地产法律关系主体主要有：国家机关、企业单位 7、规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”是指：建设用地规划许可证、选址意见书、建设工程规划许可证 8、行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的拆迁关系、征用关系、土地用途管制关系 9、民事（商品）性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的：所有关系、使用关系、转让关系、抵押关系、租赁关系 10、广义的《房地产法》的基本内容包括：关于房地产权属的规定、关于房地产开发利用的规定、关于房地产交易的规定、关于社会化、专业化的物业管理的规定、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定 11、在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现于它的基础性、先导性 12、房地产立法体系中的地方性法规的制定主体包括：省会市人大、经济特区所在地人大、国务院批准的较大市的人大常委会 13、我国现时所称房地产市场，是指城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和：国有土地使用权出让、国有土地使用权转让、国有土地使用权出租、国有土地使用权抵押 第二章 1、1957年，国务院成立的统管全国的房地产的部门是：国家城市服务部 2、1986年8月1日，根据国务院的决定，作为国务院的直属机构，负责全国的土地的统一管理工作的部门是：国家土地管理局 3、1988年后国务院机构改革，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划，建筑业和房地产管理等的部门是：建设部 4、1998年3月国务院设立的国土资源部，该部组成部分为原地质矿产部、国家海洋局、国家测绘局和：国家土地管理局 5、制定全国城镇住房的基本制度、统一政策的部门是：国务院 6、地方各级人民政府在权限范围内的征用土地、申请建设用地的审批权，分别由省一级、市一级、县一级人民政府行使；其中征用土地批准权，只能由：省一级人民政府行使 7、土地的全民所有，代表国家行使国家所有土地的所有权的部门是：国务院 8、负责有关土地，房产的税收的部门是：税务部门 多选 1、建国后至文革前，曾主管全国房地产工作的机构有：房地产管理局、国家城市服务部 2、县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取下列措施：要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料进行查阅或者予以复制、要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明、进入被检查单位或者个人非法占有的土地现场进行勘测、责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为 3、建设部的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理 第三章 1、根据我国现行《土地管理法》的规定，我国的基本国策是：十分珍惜、合理利用和切实保护耕地 2、最新修改的《土地管理法》规定，新增建设用地（即农用地转为建设用地）的土地有偿使用费，上缴中央财政的占30% 3、征用耕地的土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍 4、以下土地使用权可以出让是：城市规划区内的国有土地 5、对土地使用权出让方式中的协议出让进行限制的是：《城市房地产管理法》
房地产法自考试题及答案
房地产法自考试题及答案
全国10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在中国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在( C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关( B) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是( C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是( C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权
时，原租赁协议应( B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，能够( C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有( D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行( B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9.“三通一平”的三通是指( C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑( D) A.不予补偿 B.应予补偿 C.应予适当的补偿 D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿
管理基础知识点重点归纳
管理基础知识重点归纳（全） 一、管理 ■含义：1.管理是由管理者引导的活动 2.管理是在一定的环境条件下进行的 3.管理是为了实现组织目标 4.管理需要有效地动员和配置资源 5.管理具有基本职能 6.管理是一种社会实践活动 ■管理的特性：1.管理的二重性（自然属性和社会属性）首先是指管理的生产力属性和生产关系属性。管理工作既有科学性又有艺术性。 2.管理具有目标性。 3.管理具有组织性。 4.管理具有创新性。 ■管理的基本职能：计划 组织（组织设计、人员配备、组织运行） 领导 控制 ■管理的类型：按公共领域和非公共领域划分，现代管理分为公共管理和企业管理。 ■管理者的层次分为高层管理者、中层管理者、基础管理者。同时整个组织还包括一层作业人员。 ■按管理人员的领域分为综合管理人员和专业管理人员。 ■管理者的角色：人际角色（代表人角色、领导者角色、联络者角色）、信息角色（信息监视者、信息传播者、发言人）、决策角色（企业家、故障处理者、资源配置者、谈判者）。 ■管理者应具备的技能：技术技能；人际技能；概念技能。 ■管理环境之组织环境的分类：外部环境（一般环境和特殊环境）；内部环境（人力资源、财力资源、物力资源和信息资源和各项管理手段完善与协调的程度） ■外部环境：一般环境（政治、经济、社会文化、技术、自然环境） 特殊环境（产品的用户、竞争对手、供应商、政府机构、社会团体） ■两种程度四种环境状况，美国的邓肯的静态（稳定）—动态（不稳定），简单—复杂得来。 ■SWOT（内外部环境综合分析）：S优势、W劣势、O机会、T威胁。 二、决策 ■决策的本质：1.决策应有明确合理的目标； 2.决策必须有两个或两个以上的备选方案，但只能采取其中一个； 3.必须知道采用每种方案后可能出现的各种后果； 4.最后选取得方案，只能是“令人满意”或“足够好的”，而不可能是最优的。 5.决策的实质是为了谋求企业外部环境、内部条件和经营目标之间的动态平衡而作出的努力。 ■决策的特征：前瞻性；目标性；选择性；可行性；过程性；科学性；风险性。 ■决策的作用：决策时决定组织管理工作成败的关键； 决策时实施各项管理职能的保证。 ■决策的类型：1.按决策的重要程度，可分为战略决策、战术决策和业务决策。 2.按决策的重复程度，可分为程序化决策和非程序化决策。 3.按决策的信息可靠程度，可分为确定型、风险型和不确定型决策。 4.按照参与决策主体不同，可分为个人决策和群体决策。 ■决策的原则：满意原则；系统原则；信息原则；预测原则；比较优选原则；反馈原则；效益原则。 ■决策的制定过程：1.确定决策问题；2.确定目标；3.拟定备选方案；4.分析备选方案；5.选择最优方案。
房地产法考点
一、名词解释 1、房地产，是指以土地和房屋作为物质实体所形成的财产或财产权利，总体上包括有 地产（土地）和房产（房屋）两大部分。 2、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业。不同于建筑业， 属第三产业门类。 3、建筑物区分所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 4、建设用地使用权指权利人依法对国有或集体土地享有占有、使用、收益或处分的权 利 5、宅基地使用权是指农户为建造住房及其附属设施，对集体所有的土地依法享有的占 有和使用的权利。宅基地使用权体现农村居民的集体福利 6、地役权指为使用自己土地的方便和利益而利用他人土地的权利。（注意不应局限于 土地来理解，建筑物役权也包括在内） 7、不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不 动产登记簿的行为。 8、建设用地：指的是用于建造建筑物、构筑物的土地，包括了城乡住宅和公共设施用 地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 9、农用地指的是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、农田水利用地、养殖水 面等。 10、出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为 11、划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将 该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特征：无偿性、行政性、无期性。 12、征收——指国家为了公共利益需要，通过公权力强制性地将不属于国有的财产转为 国有，并依法对相关权利人给予合理补偿 13、房地产开发是指以土地和房屋为对象的投资经营活动(形成房地产商品使用价值)。 14、房地产开发企业概念俗称开发商或发展商，是指以营利为目的，从事房地产开发和 经营的企业 15、房地产交易是指以房地产（商品）为对象，所进行的转让、抵押、租赁等经营活动 或民事流转活动 16、房地产转让指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他 人的行为 17、商品房销售，也称商品房买卖，是房地产开发企业将其开发建设的商品房出售给买 受人的行为。这一直以来成为我国房地产买卖的主要表现形式，属于典型的房地产 二级市场行为。商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 18、房地产抵押，就是以房地产作为抵押物的抵押，属于抵押之中最主要的表现形式。 它是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担 保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的房地产而优先受偿。 19、房地产租赁，是指房地产权利人作为出租人将其房地产交付给承租人使用、收益， 由承租人向出租人支付租金的行为。这是房地产交易的一种基本形式，现实经济生 活中普遍存在。
房地产法考试题目
1划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 2，房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。,3商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）取得商品房预售许可证。 4业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动 5，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。,6土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。 7，预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。 8，征地情况告知】 在征地报批前，市、县国土资源局应当制作《征地告知书》并公告或者直接发布《拟征地公告》，将拟征土地的用途和位置告知被征地的农村集体经济组织和农户。[3] 《征地告知书》或《拟征地公告》由国土资源所负责在被征地土地所在地的村内张贴。在有条件的地方，市、县国土资源局应当将《征地告知书》在互联网上发布、在当地电视台播出。张贴、发布或者播出《征地告知书》的过程，应当进行摄像和录像，取出的照片和视频资料要妥善保存备查。《征地告知书》不得泄露国家秘密。 【征地调查确认】 在征地报批前，市、县人民政府土地行政主管部门应调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、规格和数量等，据实填写《征地调
房地产法规考试知识要点(整理版)
房地产法规考试知识要点(整理版)
第一章房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼 阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。
1.1.4房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） ⑴按用途分类 ①居住房地产：住宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂房、仓库 ⑧农业房地产：农场、林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念 房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业和建筑业的区别（理解）
房地产法试题及答案
房地产法试题及答案 TTA standardization office【TTA 5AB- TTAK 08- TTA 2C】
三、名词解释题 41.建设用地: 是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。 42.房地产纠纷 是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。 43.土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。44.住房公积金 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 45.房产税 是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。 简答题 46.简述房地产权属登记的功能. （1）产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。（2）公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。（3）管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。 47.简述土地使用权终止的原因。 （1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；（3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；（4）因土地灭失。 48.房地产纠纷产生的主要原因有哪些 （1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或者违反合同；（4）违法行为。 49.简述房屋拆迁的基本原则。 （1）符合城市规划；（2）有利于城市旧区改造；（3）有利于生态环境改善；（4）保护文物古迹。 五、论述题 50.论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。 （1）有利生产。相邻关系的处理一定
房地产法规考试知识要点(整理版)
第一章房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。 1.1.4房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例）
⑴按用途分类 ①居住房地产：住宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂房、仓库 ⑧农业房地产：农场、林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念 房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业和建筑业的区别（理解） 1.2.2房地产业的结构 房地产业的行业结构（记忆）
2014电大本科房地产法考试第一套答案
《房地产法》第一套试题 一. 单选题（共20 题, 共40 分） 1.权属登记管理的根本利益和出发点是（C ）。 A.保护房地产使用人的合法权益 B.保护房屋租赁人的合法权益 C .保护房地产权利人的合法权益 D.保护房地产权利人和租赁人的合法权益 ★答题分析：C。见《城市房屋权属登记管理办法》第1条。 2.下述各项中，不属于土地使用权划拨的特征的是（D） A .土地使用权划拨是一种具体的行政行为 B.土地使用权划拨是一种无偿的行为 C.地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的 D.划拨的土地使用权，可以转让、出租、抵押 ★答题分析：D。土地使用权划拨的特征的是土地使用权划拨是一种具体的行政行为；土地使用权划拨是一种无偿的行为；土地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的。 3.天红房地产开发公司于1995 年7 月1 日以出让方式获得某市一国有土地的使用权，使用年限为40 年。 经开发建成商品房后，1999 年7月1 日将该房屋一并转让给大洋公司，大洋公司将其作为职工宿舍分配给职工居住。李某于2000 年1 月1 日搬入新居，李某此时对该土地的使用年限为（C） A.40 年 B.70 年 C. 35 年零6 个月 D.36 年 ★答题分析：C。国有土地使用权的期限以土地出让合同记载的期限为准。通过出让方式取得国有土地使用权的人又以转让方式或开发方式利用该土地使用权的，后续土地使用权人的使用权的实际使用期限仍应以土地使用权出让合同记载的起算时间计算其土地使用权使用时间 4.下列项目需要占用农业地，需要向国务院办理审批农用地转批手续的是：（A） A.国务院批准的建设项目 B.村政府为村民修一个文化娱乐中心 C.设区的市级政府批准的大型管线工程 D.占用土地超过70公顷 ★答题分析：选A。根据《土地管理法》第44条规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 5.福首村位于甲区的近郊，经济比较发达，村办企业已经有几十家，现在有下列用地需求，其中可以使用集体土地的有：（A） A.村里的副产品加工厂想扩大自己的厂房 B.村民王某将原有房屋出卖，想再申请一处宅基地建住房 C.甲区大华公司想利用村里的土地开发商品房 D.区兴隆超市想扩展其经营范围，打算利用村里土地开分店 ★答题分析：选A。根据《土地管理法》第14条规定，兴办乡镇企业和乡村公益企业事业建设，可以使用集体的土地 6.《城市房屋权属登记管理办法》规定，转移登记必须在转移事实发生之日起（D ）日内进行申请。 A.30 B.60 C.45 D.90 ★答题分析：D。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第1款规定，因房屋买卖、交换、增与、 继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90 日内申请转移登记。 7.国家征收下列哪些土地不需要由国务院批准：（D） A.农田10公顷