我国房地产投融资现状与发展探讨1719264041

近年来，为了应付前所未有的投融资困局，我国房地产业开始了对多元化投融资渠道的探求之路。本文从房地产业资金来源入手，对当前房地产市场投融资环境做出分析，在综合探究基础上，试着为房地产业找到新的投融资方式，以解决当前房地产业的发展瓶颈，帮助其走出资金短缺的困境。

自2006年以来，国家从计划、规划、土地、建设等诸多环节上实施了一系列宏观调控政策，在很大程度上加强了对房地产市场的调控力度。日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业深陷资金困境，回款压力逐渐加大、货币从紧政策文件推行更加剧了外界对房地产公司资金链条的无比担忧。为了应对前所未有的投融资困局，国内房地产市场从之前的疯狂转为观望，整个房地

产业开始了对多元化投融资渠道的探求之路，而房地产投融资也已成为业内外最受关注的议题之一。

房地产业资金的主要来源

据我国现行统计制度和相关统计结果显示，目前我国房地产资金来源的主要渠道为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金及其他资金。

国家预算内资金又称为国家和地方财政拨款，随着我国投融资体制的改革，房地产业逐步建立起以银行信贷为中心的多样化融资渠道，政府也改变了以往计划经济体制下向国有企业增加财政投入作为企业资本金的做法，而主要以建设经济适用房、廉租房等保障性住宅的方式，加大在

我国房地产投融资现状与发展探讨

文/杭州市房地产经济学会 唐黎标

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住宅市场上的投入。国内贷款指的是面向开发商的贷款，土地储备贷款和房地产开发贷款是房地产业银行贷款的直接表现，其包括主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需的流动资金贷款，主要用于向具体的房地产开发项目提供生产性资金的开发项目贷款，以及房地产抵押贷款等。债券主要指企业债券，自2000年后我国房地产企业债券已不再发行，原有少量债券也已兑付。

外资在我国房地产市场中参与至升级、中介和销售、物业经营等多个环节，主要是境外房地产投资基金、风险投资基金、大量个人资金，以直接购买土地、房产、参股房地产公司、进行项目合作等方式，向房地产行业集中投资，对外资的利用有直接与间接之分，直接利用外资主要指通过独资、合资或合作经营的股权投资，间接利用外资主要指包含外国政府贷款、国际金融组织贷款、外国商业银行贷款等多种贷款。自筹资金主要指自有资金，其分为企业内部资金、其他企业资金、职工和民间资金以及发行股票，企业内部资金指含有公积金、未分配利润等在内的企业暂时未利用或未充分利用的资金，其他企业资金指企业间联营、入股、债券及各种商业信用、职工和民间资金指本企业职工和城乡居民手中暂时或较长时期内现值的资金。其他资金则主要由定金和预付款、个人按揭贷款等构成，不少房地产企业通过向保险公司、证券公司、信托公司、财务公司等非银行金融机构融通资金。

当前房地产市场投融资环境特征金融紧缩政策明显削弱了房地产企业对银行信贷的依赖，并客观上带动了信托、地产基金等多种金融创新工具的产生与发展，而产业自身的升级和分化又无形中使房地产投融资市场发生新的变化。一系列复杂因素的综合影响，为当前房地产投融资市场带来如下环境：

——投融资格局较为单一

房地产开发资金主要来自银行贷款、自筹基金、定金、预收款以及其他资金。在以银行贷款为主导的单一融资格局中，由于受到宏观调控政策的影响，银行贷款增长幅度直线下滑，自筹资金、定金及预收款增幅相应加快，但因预收款中大部分是银行向购房者发放的个人住房贷款，则房地产开发资金中多数仍来自银行系统，即投融资格局较为单一，投融资渠道上对商业银行过分依赖。这就是说，银行信贷被收紧后，缺乏相应的投融资渠道进行有效的资金补充，即房地产市场资金并不匮乏，真正缺乏的是资金注入房地产业的高效渠道。

——投融资渠道日益多元化

其他资金来源在房地产开发资金总量中所占的份额不大，但其作用及其对房地产投融资市场的影响却非同一般。近年来，资金信托计划一

跃成为最为活跃的地产投资工具，其融资额在整个房地产投融资总量中甚微，但其自身的创造性、灵活性、适应能力等为疲弱的房地产投融资市场灌注了新的活力和希望。据银监会于2004年公布的《信托公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，相关规定促使资金信托计划逐渐变为真正意义上的房地产信托。同时，争相国内上市融资、纷纷寻求海外上市融资，从企业长远发展战略规划角度看，此类做法有助于改善国内房地产业直接投融资难度较大的困境。

——投融资市场体系不健全

目前，监管当局在重点做好房地产金融风险防范工作时，忽略了另外一个重要问题，即构建一套适合中国国情、符合房地产业发展需求的健全的房地产金融市场体系。房地产投融资市场体系的不完善，直接或间接导致金融创新不足、监管限制过多、政策引导不力等多个问题，而市场中资金供求失衡的严重现象，将造成房地产投融资成本升高，多数企业也会因资金链断裂而被迫出让项目，甚至有些企业冒险借助地下金融或盲目资金“寻租”。在房地产投融资渠道多元化发展的形势下，房地产业所提供的产品仍然难以满足市场需求，这又进一步反映出投融资市场体系存在着缺陷。

房地产业投融资市场的发展之路据国家相关法律规定，房地产开发资本金于1996年时要求在20%以上，但2003年统计局反馈的数据是“开发企业的自筹资金”仅为18%左右，至2007年时要求在35%以上，但此时统计数据为25%左右，这说明房地产企业自筹资金是远远未能达到其投资要求的，寻求新的投融资方式是房地产业进一步发展的必须途径。

——推进资产证券化

资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，高额的房地产资产一经证券化则实现了分割交易，使资产流动性增强。加之住房抵押贷款信用风险较小、资产质量较高，证券化的住房抵押贷款日益成为流通市场的主流品种。在房地产抵押贷款的证券化过程中，抵押债券者、政府担保机构、证券发行人、投资者及中介机构等各方均参与其中。

——创新金融产品

房地产市场中不断变化的投融资需求推动着金融创新，而层出不穷的金融产品也将推进房地产业的日渐发展。未来房地产投融资市场中的金融创新要考虑两点，一则如何满足企业逐渐多样化的融资需求，二则如何帮助企业规避投融资风险。新的金融产品将客观上降低房地产企业融资成本、提高企业投融资市场效率，并进一步完善投融资市场体系。

——使用委托贷款业务

在货币政策收紧的背景下，委托贷款业务在房地产企业中日益兴盛起来。有专业人士认为，委托贷款广泛应用于现金池与第三方委托贷款中，主要集中于一家大型企业集团内部资金借贷的现金池业务产生风险可能性较小，但运用于第

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三方委托贷款的委托贷款业务则面临较大借贷风险。但如某些房地产业分析师所言，为得到贷款而承受高利率，这属房地产企业得不到银行贷款而做出的无奈之举，同时在当前货币政策从紧、各家银行对开发贷款审批尤为严格的情形下，上市后的房地产企业更加需要使用以上相对灵活的委托贷款。

——发行公司债

银行贷款、委托贷款是房地产企业普遍运用的融资方式，与之相比，实力较为雄厚的上市房地产企业更愿意采取发行公司债这一新的投融资手段。短期来看，发行公司债不如银行贷款直接，但长远来看，公司债周期长、利率锁定的特性使之在通胀持续时仍保持成本低、使用灵活性强的特点。对于资金需求强烈的房地产上市企业而言，在面临股权融资有阻力的局面时，发行公司债便是一个很好的实现投融资的选择。

但使用此种方法融资时还须注意相应的条件，首先公司债试点发行只针对上市公司，再者据《公司债券发行试点办法》，申请发行公司债的公司，其债券信用级别须经资信评级机构评级为良好。最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息。本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的40%。

房地产业是典型的资本密集型产业，它对金融市场有着高度依赖性，但与其他行业不同，房地产业资金在使用与供求上一直存在特殊矛盾。其一，投入巨大而投资者自有资金有限，房地产项目资金投入动辄几百万、几千万甚至上亿元，一般投资者的自有资金难以支撑如此高的投资。其二，投入集中而资金来源分散，房地产业资金投入尤为集中，一般开发者所需利用资金却常常是自有资金、银行资金及其他资金，其来源相当分散。其三，房地产投资资金具有固定性、长期性而资金流动性极强，房地产业不可移动，资金一旦进入该产业，其流动性和变现性即受限。虽然上述矛盾看似无法调和，但由于房地产业为社会提供住宅这一必需品，且其需求量极大，因而加快房地产投融资市场发展已是房地产业面临的迫切课题，建立起顺畅的房地产投融资渠道更显得非常重要。

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

房地产发展状况分析与建议

房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房商 品化、货币化、社会化后才开始起步。从宏观经济上看，长期内房地产业正处于快速发展 的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。 保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。 未来中国房地产业的机会在于：以高周转和产品创新为核心的传统住宅开发、以资产管理为核心的办公楼宇的开发、以改造升级和管理提升为核心的存量房开发、以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发、以服务配套为核心的老年服务社区的开发和以直接融资为核心的多元化资本结构的构建 四、若干政策建议 我国的房地产市场是从计划经济转轨进入市场化阶段的，受国家宏观经济政策的影响很深。并且，我国的房地产市场刚刚步入正规化发展阶段，相应的金融市场才刚刚起步，还远远不能适应房地产业的迅速发展。对于房地产开发商来说，市场上没有很好的信息及融资渠道使他们能够更准确地把握房地产市场的动向。因此，尽快制定并调整房地产业的宏观政策，建立并完善相应的金融体系以及建立相应的信息服务体系已经迫在眉睫。我国的住宅产业要成为新的经济增长点并成为经济可持续发展的源动力，从对我国房地产市场的周期分析可以看出，政府在其中的作用举足轻重。因此；要使房地产市场健康发展，关键在于要有正确的政策措施，坚持统一的政策和目标指导，因地制宜地组织实施，并坚持短期利益与长远利益、总体利益和局部利益的辩证统一。比如在国家税收、政府投资等一些方面，给予房地产市场宏观上的政策支持。具体可以从以下几个方面入手：1）整顿房地产行业的经营秩序，确定降低民用商品房的成本和价格。2 ）尽快取消对居民现有住房进入市场交易的各种限制，努力活跃民用住房市场。3 ）努力推进居民购房的抵押贷款消费，完善居民抵押贷款的法律支持，以保证普通居民能够以抵押贷款的方式购买住房，使银行的此项业务得到安全保障。现在，房地产市场的主要问题之一就是房地产价格居高不下。要切实提高居民支付能力，必须建立有效率的住宅金融体系，从观念上、政策上及实践上将房地产融资的重点转移到住房消费上，拓展和利用好政策性住房资金，形成稳定的低成本的住房资金来源。在资金来源上，

最新我国房地产市场现状的宏观分析

我国房地产市场现状的宏观分析 【摘要】本文通过对我国房地产市场的历史回顾和现状总结，分析了目前房地产价格的不合理性，以及宏观调控不能取得预期效果的原因。 【关键词】房地产价格地租 一、我国房地产市场的发展历程及现状 中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。 我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。 房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。 从图中我们可以清楚看到，2006年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006年到2007年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到2008

年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。 二、对我国现在房地产价格合理性的分析 世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍，为房价收入比所设定了5的警戒线。而从上图中可以清楚的看到，我国的房价收入比已经远远超过了这一警戒线。 我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。 对于一个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。虽然房地产业的快速增长可能会使GDP呈现出一种非常繁华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。大量经济学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是一个严重的隐患，这泡沫一旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。据国家统计局网站2008年8月5日消息，2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。

我国房地产经济现状及发展趋势

我国房地产经济现状及发展趋势 【摘要】作为世界上最大的房地产市场，我国的房地产经济在国民经济中占据重要地位，也对国民经济的发展起着举足轻重的影响。本文结合我国宏观调控政策，深入分析了我国房地产的现状以及今后的发展趋势。 1 引言 中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着各种问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。 2 我国房地产经济现状 2.1 宏观经济现状 2.1.1 中国经济面临的问题。国际经济不景气，从而导致国内银根紧缩，中小企业向银行借贷困难，只能转向民间高利贷。企业想

通过扩大出口却遭遇人民币升值。想加大投资，地方政府却债台高筑，土地难卖囊中羞涩。企业无心投资实业，纷纷转行做地产。想促进消费却遭遇高通胀，民间财富缩水。 2.1.2 逐步上升的通货膨胀的压力。我国经济学家、教授韩志国曾用一组购租房数据说明通胀0。2000年，100万美元可兑换820多万人民币，可在上海中山公园周边买到11套120平米的豪宅，把这些房子出租，租金每年约60万元。用这些租金滚动买房，11年还可再买6套住宅。2011年，把16套住宅全部按每平米4万元出售，可变现7680万人民币，兑换成1203万美元，增值11倍还多。 2.1.3 房地产的调控受经济的影响。自从1998把房地产培育成经济支柱后，迄今为止，政府对房地产的调控都基于经济现况进行调整。当经济上行，房地产业开始调控，当经济危机时，房地产就受政府的扶持而发展。近两年的调控政策是，2010国十条打击房地产，2011双限彻底打压地产行业。 2.2 土地资源 根据房企拿地半年报的资料显示0，在2011年上半年中，排名前50的房地产企业在全国主要的60个大中城市拿地总建筑面积为1.15亿平方，同比减少4.5%，占城市土地成交总建筑面积的30%。支付出让金总额2132亿，同比减少27.1%，占城市土地出让金总额31.1%。

浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/c39564655.html, 浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议 作者：石磊 来源：《科学大众》2019年第09期 摘 ; 要：随着人民生活水平和城市化水平的提高，房地产市场也发展迅速。房地产市场的繁荣在一定程度上促进了中国经济的发展，但是过度繁荣容易产生“泡沫”，一旦“泡沫”刺破对人民生活和中国经济都有着重要影响，因此分析房地产发展现状，并预测其发展趋势并针对性提出相关建议，对保持房地产市场健康平稳发展有着重要意义。 关键词：房地产;发展现状;趋势;建议 1 ; ;房地产发展概述 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，可以发现从20世纪90年代初开始，中国房地产市场初步形成后，经历了30年的突进式发展过程，有资料显示短短的30年间，中国商品房销售面积从1987年的2 697万平方米，增长到2018年的14.6亿多平方米，年均增长 18.51%，商品房价格从1987年的408元每平方米，增长到2018年8 736元每平方米，是1987年的21.4倍，年均增长11.87%，由此可见从1987年到2018年短短的30年里，我国房地产出现了过度繁荣的现象。 2 ; ;房地产过度繁荣因素及相关危害 2.1 ;房地产过度繁荣因素 造成房地产过度繁荣的主要因素主要有：（1）经济快速增长，居民收入快速提升。（2）城镇化水平快速提升。（3）国家严格的耕地保护政策。（4）东方人传统的购房情节。（5）宽松的货币政策向市场释放流动性。（6）土地财政及不合理的土地招拍挂制度。（7）房地产投机等。这些因素推高了房地产价格上涨预期心理，增加了恐慌性心理需求，进一步推高房价。 综上，房地产过度繁荣无外乎4点：（1）长期宽松的货币政策是房地产泡沫产生的直接推助剂。（2）投资投机需求过度膨胀是房地产泡沫产生的重要诱因。（3）居住型需求和实际购买力是支持房地产持续发展的发展基石。（4）土地财政顽疾与税收政策缺失是推高房价的重要制度性因素。 2.2 ;过度繁荣危害分析

房地产融资几种常见方式

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；

房地产市场现状及未来发展趋势(精)

房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起

最新国内房地产业发展现状及原因

国内房地产业发展现状及原因 [摘要]：房地产业作为国民经济的基础性和先导性行业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。我国自1998年住房制度改革实施以来，城市房地产市场得到了快速、持续地发展，房地产业己经发展成为城市经济的支柱产业之一，并带动着多个产业发展，房地产业的特殊性，决定了它是一个备受人们关注的产业。本文首先从我国的房地产发展现状入手，总结了房地产发展的现状；其次，结合我国的具体国情，总结了我国房地产发展的原因，这是本文的创新之处。 [关键词]：房地产业发展现状原因 一、我国房地产发展现状 （一）商品房屋销售价格上涨势头依然较快从中国房产信息集团提供的全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。 （二）房地产行业市场需求依然旺盛 2009年，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策，对提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资发挥了重要作用。2009年以来，商品房销售面积增幅持续增加，房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点

表现得更为明显。受市场变化影响，全国房地产信贷也出现较快增长。（三）房地产开发投资持续增长二、我国房地产高速发展的原因分析第二，中国是人口大国，又处在城市化阶段，世界上是没有这样的先例。世界上没有这样一个大国在现代化的过程中，伴随着如此快速的城镇化进程。2009年的10月21日，人民日报发表了一篇文章：未来20年，我国人均居住面积将达到35平方米而2008年只有28平方米左右，意味着光是每年的需求就要达到4.2亿平方米，再加上城市化合计的真实需求要达到8亿平方米，有限的供给无法满足大量的需求，房价就会上涨。第四，我国民间资本投资渠道狭窄。2009年国际金融危机深度席卷，长三角、珠三角等很多民营企业经营下滑，实体经济走势相当不明，而竞争不充分的高利润领域，基本被垄断，欲进无门。投资楼市成为民资的一条主要的安全通道。投资客和炒家很大程度上直接抬高了房价，随着地王频出，楼价越来越高的趋势给人们造成了很大心 中国 https://www.wendangku.net/doc/c39564655.html,理压力，加之未来通胀预期的增强，让手里略有积蓄的老百姓急于寻找资金保值的渠道，投资房产成为首要选择。

中国房地产中介发展历史-现状与趋势

中国房地产中介 发展历史、现状及趋势分析 经济与管理学院 84080102班 陈威敏

中国房地产中介发展历史、现状及趋势 地产中介是我们既熟悉又陌生的一个行业。说它熟悉，是因为几乎每个城市的大街小巷都能见到它的身影；说它陌生，是因为如果我们不买卖租赁住房，我们也许一辈子也不会跟它打交道。房地产中介的起源，发展，现状和将来的发展前景会是怎样的呢？我在这段时间查了些相关的资料。 什么是房地产中介？ 义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。 合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。 地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。 地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。 地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。 房地产中介的起源 国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。宅行是中国房地产中介机构的前身，现称房地产中介，房产超市，不动产门市等。史书记载：宅行，清朝年间，宅行主要分布在山西，

房地产项目主要融资方式

房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的 向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成 本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 （一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金 可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 （二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一 是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高， 海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、 规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融 资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基

最新 中国房地产中介市场发展现状和趋势

中国房地产中介市场发展现状和趋势随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。 我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。纵观10多年来房地产市场的发展历程，经历3个历史阶段的发展，使得众百姓已经从无房户、困难户过渡到了有房户、富裕户，并逐步向追求居住条件、提高居住质量方向发展。第一阶段，80年代初到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。这一阶段的发展，使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。第二阶段为80年代末到90年代中，这一时期出现了商品房概念，房地产市场运作

逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条件，由于同时期全国开工的住宅商品房过量，逐渐出现了商品房空置积压的现象。第三阶段为1995年到1999年。随着福利分房的取消，货币分房的出现，大多数百姓开始追求居住质量，房地产运作完全市场化，百姓由于自己掏钱买房，追求居住条件和居住质量已成为大众的首选目标。房地产市场经历了此3个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因此，原有的一系列售房体系已经土崩瓦解或不适应目前市场化运作而被淘汰，房产中介应运而生。 房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分，由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动上百个相关行业的生存和发展，及解决几千万人的就业问题方面意义重大。而面对房地产业从集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开市场。其中房产中介行业的发展，从某种意义上说，架起市场与消费者之间的桥梁，对带动房地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。中介公司的运作对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显，如上海市房地产中介市场的发展较快，二三级市场连动成绩显著，2000年二手房交

中国房地产行业发展现状及未来发展趋势

中国房地产行业发展现状及未来发展趋势 [摘要]本文从中国宏观经济发展状况、人口状况和国家政策的现状出发，详细的分析了它们与房地产行业发展的关系，在此基础上概况出了中国房地产行业的发展现状。同时，从宏观经济、城市化和社会保障房方面入手，给出了中国房地产行业未来的发展趋势。 [关键词]房地产；现状；未来；趋势 1 中国房地产行业发展现状 1.1 宏观经济发展与房地产业 1.1.1 人均GDP与房地产发展阶段 联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明，发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期，时间为20～30年。中国人均GDP在1998年达到821美元，当时正值中国住房货币化改革实行，房地产业开始进入市场化运作阶段，也就是真正的房地产业起步阶段；2003年人均GDP接近1300美元，房地产开发投资也进入快速发展阶段。目前房地产正处于1300～8000美元阶段，正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来，中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上，根据国务院发展研究中心预测，2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15～20年的快速发展。 1.1.2GDP与房地产发展吻合度 在经历1998、1999年的低谷后，国内经济在2000年开始复苏，2003年时已经走出萎缩，当年GDP同比增长10%，2008年进一步上升到18%，2009年稍有回落，然而仍然保持8%的增长率，显示出国内经济正处于经济高涨阶段。房地产开发投资自1997年后同样逐年递增，房地产开发投资额占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%，根据国际经验，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%～14%，中国目前房地产投资水平在较为合理的区间。通过相关性计算可知，1986—2009年，房地产开发投资额与GDP的相关度高达0.974，与固定资产投资的相关度达到0.997，房地产投资与GDP的增长有较高的关联性。在未来中国GDP保持稳步快速的增长的同时，与GDP高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。1.1.3 居民收入与支付能力 房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下，房价收入比呈现平稳变动。通过图3可以看出，中国平均房价收入比变动五个阶段特征：第一阶段是1991—1993年，房价收入较快增长并处于较高水平；第二阶段是1994—1996年，1994年大幅下降后，进入平稳上升阶段；第三阶段是1997—2003年，1997年大幅提高后进入较为平稳阶段；第四阶段是2004—2006年，为快速上升阶段。2004—2006年，每户住房总价快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。2008—2009年平均房价收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可见降幅较为平缓。从国际比较来看，目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。中国当前的平均房价收入比是较低的，低于6.4～8.4的国际平均水平。 1.1.4 居民收入与住房水平

我国房地产市场发展现状及对策

我国房地产市场发展现状及对策 刘华倩 （吉林市房地产交易中心，吉林 吉林 132101） [摘要]近几年来，国家先后出台了一系列调控政策，使偏高的房价、特别是一些大城市过高的房价得到抑制，房屋 价格涨幅总体趋缓。当前， 不容乐观，仍需高度关注的问题是一些城市出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象，产品结构存在严重失衡。我国房地产市场发展的对策是：完善两房政策，加大投入力度,增加经济适用房和廉租房供给；继续整顿房地产市场秩序，打击“捂盘惜售”，增加市场透明度；实行更为严格的差别化住房信贷政策；调整住房供应结构，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应；建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。 [关键词]房地产市场；价格；对策[中图分类号]F293.35 [文献标识码] B [收稿日期]2012-10-11 一、我国房地产市场发展现状 (一)房地产开发投资完成情况 2012年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%(扣除价格因素实际增长13.8%)，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。 (二)商品房销售和待售情况 2012年1-9月份，全国商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；其中，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1-8月份提高0.5个百分点；其中，住宅销售额增长3.3%，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。 (三)宏观经济政策调控状况 总体上看，宏观经济政策初步抑制了房价过快上涨，特别是一些大城市过高的房价得到抑制，房屋价格涨幅总体趋缓，显现了宏观调控的初步效果，但是当前形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升，导致少数城市房价涨幅仍然较高。此外，大量国际资本流入使长期利率走低，一方面，有可能降低居民利息支付压力，保持房地产市场的有效需求；另一方面，也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加，这些因素将导致房地产价格的上升。 (四)我国房地产供应状况 国家统计局最新数据显示，2012年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26％，大大超过国际公认 的10％的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。 事实上，空置率直接体现着供需比例，综观国内一些城市的房地产市场，中低价位的楼房都成为抢手货，尤其是低价位和经济适用房供不应求。一方面是许多城市中新建住宅，尤其是高档住宅乏人问津；另一方面，是广大中低收入者，望房兴叹。在一些城市火火红红的房市背后，出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象。如北京，空置的商品住宅主要是价位在每平方米4000元以上的中高档住宅，而售价在3000元/平方米以下的商品房则空置较少，这说明目前市场的产品结构存在严重失衡。造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也与开发商过分乐观的利润预期有关。这就形成了一些大城市房地产的特殊现象，即定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、 企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。因此，如果说当前房地产有泡沫的话，那么在一定程度上表现为总量不足、结构失衡。 二、我国房地产市场发展存在的问题 (一)房产“泡沫”现象 房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。 近年，我国房地产价格持续上升，特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以大理为代表的西南地区的房地产价格上涨幅度为甚，各城市房价全线上涨至高位。据统计，2009年我国住宅均价上涨了25%左右，为2001年以 第2012年第12期（总第412期） 商业经济 SHANGYE JINGJI No.12，2012Total No.412 [文章编号]1009-6043 （2012）12-0014-0214--

肇庆市房地产市场现状与对策

肇庆市房地产市场现状与对策 2005-11-21 作者：肇庆市统计局课题组 近几年来，我市房地产业迅速发展，房地产开发总量有较大的增长，房地产业己成为我市经济发展新的增长点。但较高的发展速度也引起社会的关注，到底情况如何，我们在对有关资料整理和调研基础上，对我市房地产市场形势提出如下看法，以供决策参考。 一、房地产市场的现状 近几年以来，我市房地产业进入了新的发展时期，发展态势良好，具体体现在： 1、房地产开发经营趋于理性、规模化 很多开发商重视市场调查和分析，开发建设地段选择、环境配套、套型设计、房屋档次各方面与市场需求较适应。推出了一批具有一定档次的小区式、花园式住宅，连片式开发渐成势头。出现了一批有规模、有实力、有信誉的大型房地产开发经营企业，这些房地产开发企业的规模、资金实力、技术力量、经营水平等都有了大幅度提高，形成了一定规模的开发投资集团，推动了我市房地产开发业持续、稳定、健康发展。2004年，全市房地产开发投资规模超亿元的企业有21家，占全市127家房地产开发企业的17%；完成投资9.85亿元，占全市总量的56.32 %；当年施工规模223.16万平方米，占全市施工规模的54.10%。主要的大型房地产开发经营企业有：肇庆市建设实业总公司、文明房地产有限公司、肇南房地产实业开发有限公司、市鸿益房地产有限公司、华英实业开发有限公司、市安居工程发展有限公司、七星发展公司、建设房地产有限公司、中鑫房地产实业有限公司、百花园房地产有限公司、龙基房地产开发有限公司、新世界房地产有限公司、星荷豪苑房地产开发有限公司等企业。大型房地产开发经营企业树立了良好的企业品牌，成为我市房地产开发队伍中的中流砥柱。 2、房地产开发总量逐年增大 1999年-2004年全市房地产开发累计完成投资额84.78亿元，年平均增长速度16.2%；土地开发面积325万平方米；商品房竣工面积440.71万平方米；商品房销售额74.31亿元；创缴税收5.2亿元。 1999年－2004年肇庆市房地产完成投资情况 单位：亿元 年份完成投资比上年增长 % 1999 8.26 36.1 2000 14.10 70.7 2001 13.83 -1.9 2002 14.62 5.70