巢湖人民路商业步行街营销策划报告
巢湖人民路商业步行街营销策划报告
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巢湖人民路商业步行街营销策划报告
巢湖印象
巢湖,安徽中部的一座城市,位于合肥、南京、芜湖1小时经济圈核心;巢湖,截止 ,全市总人口465万,主城区33万人;
巢湖,有着30 的悠久历史,名人辈出;
巢湖,有全国5大淡水湖之一的巢湖,每年吸引大量中外游客;
巢湖,经济基础薄弱,是一个发展中的城市。
一、巢湖商业地产分析
1、08- 巢湖商业地产市场概况
巢湖市整体房地产市场销售面积和投资意愿持续低迷,进入,第一季度商铺成交面积为15285.83㎡,成交均价为15307.17元/㎡。第二季度商铺成交面积为11346.97㎡,成交均价为14994元/㎡。虽然比成交量略有回升,但总体仍呈现出投资意愿不强的态势。
2、巢湖市四大商业片区及直接竞争对手概况
备注:商业片区分布图
自人民路(即本项目地块)改造建设以来,巢湖的商业分为四大片区:金码头步行街商业片区,东风路片区,团结路片区,健康中路、人民北路片区。本项目的直接竞争对手为东方新世界。
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综上所述:巢湖的商业有且只有人民路及延伸地带,这也与政府的规划意图相一致。四大商业片区的良莠均受到人民路的严重牵制,人民路当之无愧成为城市的商业之星。东方新世界虽然与本项目有着直接的竞争,但由于地段的限制,其竞争力有限,对本项目所产生的影响力不大。人民路的改造升级(即本项目)是巢湖市具有划时代意义的商业变革,是巢湖市商业的标杆,其它项目唯该项目马首是瞻。
二、项目SWOT分析
1、优势S
(1)绝正确区域优势:巢湖市双跨南京、合肥两大城市1小时经
济圈,本项目的超大致量,将辐射周边近2500万的消费人
群;
(2)绝正确地段优势:本项目位于巢湖市最繁华的人民路段,城市
商业之心;
(3)绝正确产品优势:本项目总建筑面积为26万㎡,全功能商业规
划,最时尚大方的建筑,一站式生活体验、休闲、购物、文
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化中心。
(4)绝正确规划优势:本项目为省、市、区三级政府重点工程,是
巢湖市中心的升级改造项目,是巢湖市商业文明的标杆。
(5)绝正确品牌优势:香港信泰集团拥有近20年的房地产开发经
验,拥有专业的商业管理团队。
2、劣势W
(1)开发成本较高:本项目的开发成本在当地较高,不利于竞争;
(2)前期时间较长:前期工作时间较长,影响后续工作的按时开展;
(3)品牌认知较差:本项目为信泰集团的首个商业房地产项目,客
户对开发商品牌认知度不足;
(4)客户大量流失:本项目入市较晚,周边商业项目捷足先登,大量投资户、经营户流失;
3、机会O
(1)城市区域机会
巢湖位于南京、合肥1小时都市经济圈,对外地投资客有着较强的吸引力。长三角产业链不断向内地延伸,为巢湖带来机会。
(2)城市规划机会
巢湖的城市正在迅速发展,政府加大对商业发展的扶持力度,本项目为政府重点工程。
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4、威胁T
(1)城市欠发达的威胁
巢湖城市发展缺乏有机的规划,经济欠发达,城市的发展空间有限,本地人群的消费能力有限。
(2)竞争较激烈的威胁
巢湖的商业供应量大,而需求量小,区域内竞争激烈,本项目还必须面对其它区域商业项目的竞争,竞争激烈。
三、项目定位
1、产品定位
本项目位于巢湖最市中心,建筑面积26万方,体量超大,规划为16栋建筑,一站式全功能商业生活规划,为市政府唯一的一个城市商业中心的改造升级项目。它不但仅是项目本身,它代表了巢湖的形象,是巢湖的商业标杆,是巢湖的城市名片。本项目将重塑巢湖商业格局,全面提升巢湖商业档次,因此,我司认为巢湖人民路商业步行街的定位为:巢湖首席集购物、休闲、娱乐、文化等为一体的城市商业综合体。
为便于宣传,项目的SLOGAN为:巢湖首席LIVING MALL中央商业区
诠释:巢湖首席——唯一性、稀缺性、领导性
LIVING MALL——LIVING,生活,涵盖了生活的所有方面,
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系全功能、一站式;MALL,16栋建筑综合体
中央商业区——中央,人民路,是城市之心,是商业之心;商业区,本处是为强化项目的商业特征而设
2、市场定位
巢湖商业的领导者;巢湖最大的财富磁场;巢湖商业之巅
3、客群定位
投资客:巢湖金字塔尖的成功人士;大中型企业的中高层管理者;政府官员和企事业单位工作人员;长期经商,有一定财富积累的商户;周边发达城市,如温州、上海、杭州等的投资客。
经营户:本地段回迁经营户;周边商业片区的经营户;招商引进的商户
消费者:巢湖全市人民;外地到巢湖旅游观光的游客
四、项目VI系统
五、营销策略
1、营销总体原则
招商先行,租完就卖,陆续开业,逐个红火,热销全城
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