房地产金融作业

住房公积金存在的问题及对策

摘要：住房公积金完善了住房供应体系。但在管理和使用中还存在着一定的问题。通过住房公积金立法、监督、贷款发放等可以提高其使用效率、扩大住房公积金覆盖面等措施可解决一些问题。本文就住房公积金的问题与对策进行了分析，旨在推动住房公积金制度建设，为构建和谐社会发挥重要作用。

关键词：住房公积金，问题，对策

住房公积金的实施，深化了住房制度改革，完善了住房供应体系，改善了职工的居住条件，为构建和谐社会起到了重要的作用。从住房公积金设立的初衷来看，实行住房公积金制度有利于转变住房分配机制，将住房的实物福利分配通过住房公积金的形式逐步转变为货币资金分配；有利于住房资金的积累和周转，可以逐步形成国家、集体和个人三者共同负担解决住房问题的筹资机制。实行住房公积金制度，有利于政策性抵押贷款制度的建立。实行住房公积金制度使政策性住房贷款有了稳定可靠的资金来源，通过向个人提供住房贷款，可以降低职工贷款购房的还款负担；有利于提高职工购建住房的能力。通过住房公积金长期的积累，逐步提高职工工资中住房消费含量，从而增强职工购建住房的能力。我国住房公积金事业在短短十多年期间得到了迅速的发展,但存在着发展不平衡、管理不规范、相关制度执行不严等问题。住房公积金应进一步规范管理, 朝着制度化、法制化、大众化、证券化的方向发展。

面临的主要问题： 1.住房公积金管理决策制度不健全，决策主体不明确，住房公积金管理委员会决策流于形式。目前国家规定，对住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户储存、财政进行日常监督的基本原则。但在实际工作中住房公积金管理委员会决策流于形式，住房公积金管理中心基本代替履行了其全部的职责。全国各地住房公积金管理中心隶属关系复杂，大多数地方的资金管理中心隶属于房地产管理局，也有一些地方的资金管理中心隶属于财政局或其他部门，并且各地对分中心的设立也不统一。因此，造成了自上而下的管理机制不顺畅，难以做到统一管理和监督，政策、措施的执行也会遇到一些障碍，各地各行其是，致使住房公积金的管理工作出现了很多问题。

2.配套法规缺乏，监管理不力，挤占、挪用住房公积金等违法违规现象时有发

生，住房公积金存在风险隐患。《住房公积金管理条例》自发布以来虽然起到了一定的约束作用，但因相关配套法规的滞后，其执行情况并不很好。目前，全国未收回的项目贷款和挤占、挪用住房公积金仍有数百亿元，这些存在风险隐患的资金，很多是由于决策体制不完善、管理机构设置不规范造成的，如不及时消除这些风险隐患，不仅会危及住房公积金制度存在的基础，甚至成为引发社会不安定的因素。

3.公积金归集额不足分析其原因主要有以下几方面第一,公积金缴存覆盖率低。《住房公积金管理条例》中规定的缴存公积金的单位应包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。但是, 目前各地区除了国家机关、事业单位和效益较好的企业外,很大一部分单位未缴公积金,虽然在一些大城市的公积金覆盖率在90%以上 ,但全国仍有相当一部分省市的公积金覆盖率不到50%,还有不小数量的职工尚未参加住房公积金制度。第二,我国住房公积金的来源仅为城镇在职职工,没有建立自愿式住宅储蓄制度,融资渠道狭窄。第三,公积金缴存比例不均,特别是经济落后、欠发达地区和小城镇职工公积金缴存比例低、数额少。第四,住房公积金管理中心市场意识不强,市场宣传推广力度弱,很多商业银行在一定程度上挤占了公积金贷款的市场。

4.公积金贷款手续复杂 ,风险多，办理公积金贷款的手续复杂、步骤多、拖延的时间长。另外,公积金贷款存在一定的风险。随州市住房资金管理中心喻凤平在《住房公积金贷款风险及防范对策》一文中将住房公积金贷款的风险总结为物产权风险、信用风险、欺诈风险、贷款条件风险、流动风险、运作风险、小可抗力风险、法律风险等八种,分析的比较全面、准确,因此本文中不再作详细的分析。

5.住房公积金制度宣传力度不够，公积金筹集率和贷款发放低的问题同时存在。一方面由于对建立住房公积金制度认识不足，部分单位未按照规定为职工办理公积金缴存手续和匹配应由单位承担的公积金侵害了职工的合法权益。

6.管理手段落后,员工素质亟待提高；绝大多数住房公积金管理中心在公积金管理工作中虽然实现微机化管理,但有的管理软件老化、功能不全,特别是欠发达地区中小城镇住房公积金业务管理不管是硬件还是软件均有较大差距,大大落后

于当今金融业快速发展的新形势和新挑战。各地区住房公积金管理中心不同程度地存在人员年龄、学历、职称比例不合理的问题,有些员工的政治素质和业务素质不高,影响工作效率。住房公积金管理中心的干部职工要转变观念,调整思路,强化金融意识,主动学习新知识,不断充实自己,加强对经济发展态势的观察和分析,拓宽思维,为住房公积金的发展建言献策。对于公积金管理工作方面存在的问题,很多公积金管理工作者和金融业人士从不同角度作了不同程度的分析并提出了很多针对性的建议和措施,在这里不一一列举。各地区也在工作实践中不断总结经验,采取有力措施,解决存在的问题,促进公积金事业的健康快速发展。完善住房公积金制度的对策：1.强化归集，扩大覆盖面：凡用人单位招聘职工，单位和职工个人都须承担缴存住房公积金的义务。对不办理住房公积金缴存登记或不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续、不缴或少缴住房公积金的单位，住房公积金管理机构要根据有关规定进行处罚，并可申请人民法院强制执行。要严格执法和监督，采取多种措施，努力提高住房公积金的归集率，督促有关单位按时足额缴存住房公积金，维护职工合法权益。实现大众化。要扩大公积金使用方向,除用于房屋购买、自建和维修外,还应加大对低收入家庭的支持力度,包括按月按年支取支付房屋租金等。降低公积金贷款利率,或实行差别利率,对于购买自住、小户型、低总价的低收入家庭,应提供更加优惠的贷款利率,要进一步创新、丰富贷款品种,使其充分发挥政策性、保障性金融的作用。要简化贷款手续,提高服务水平,提高住房公积金运营效率和服务水平,加强宣传,用足用好住房公积金。加大公积金抵押贷款力度,重点支持经济。通过大力宣传住房公积金制度的重大意义，努力使住房公积金制度真正深入人心、家喻户晓，为深入推进住房公积金制度创造良好的舆论环境和群众基础。按“明确重点、狠抓难点、依法管理、积极促缴”的思路，采取有计划分步骤实施的办法，逐个解决系统、领域的问题，积极推进住房公积金制度向非公有制经济领域延伸，把公积金制度的覆盖面扩大到外资、民营、私营企业和组织。开拓在农民工中实行住房公积金制度，将他们纳入城市住房社会保障体系。严格执行国家关于住房公积金的归集比例规定，对于高收入者公积金的缴存额实行限高封顶政策，防止不同阶层公积金缴存差距扩大化，建立和谐发展的公积金制度。

2.建立规范化的运营管理制度和完善的内部管理制度：大力推进住房公积金管理

的标准化、规范化，进一步健全和完善住房公积金归集、提取、贷款、财务、计算机系统、档案管理等业务管理办法，规范业务流程和操作规程。同时要认真研究如何健全内部控制制度的问题，借鉴商业银行普遍实行内部控制制度，制定行之有效的内部控制措施，通过网络管理系统，加强对分支机构和业务经办网点日常业务活动的正常进行，最大限度地预防和控制资金风险。

3.提高公积金的效用，促其保值增值：因地制宜确定个人住房公积金贷款运作方式，注意两点，公积金归集与个人住房贷款方式的协调一致，能够实现以贷促缴；最大限度的化解风险，保证公积金的流动性、安全性和增值性。

为最大限度地发挥住房公积金制度在提高职工住房支付能力中的作用，体现住房公积金的社会“保障性”，要从三个层面抓好落实工作，进一步提高公积金的使用率。积极支持职工直接使用公积金用于购房、还贷、维修和支付房租，为改善职工住房条件助一臂之力，通过公积金的资金运作，努力实现增值收益，充分发挥住房公积金制度的社会保障作用。

4.发挥县人民政府的积极性，加强县级住房公积金制度的建设与管理：要认真研究如何发挥县级政府积极性的问题。住房公积金的轨迹依赖于当地政府的通力配合与协作，在现阶段，管委会形成的决议的执行以及住房公积金的归集、缴存比例的调整、逾期贷款的清收等，如果离开了当地政府的支持与配合，仅靠市管理中心与县分中心的力量是不够的。

5.完善住房公积金管理监督机制：为了确保住房公积金归集、使用、管理的安全有效，必须建立和完善上下监督、同级监督机制和体系：坚持住房公积金政务公开；提高职工个人明细账的透明度、赋予职工“四权”（知情权、使用权、监督权、所有权）；采取各种措施保证住房公积金的安全运营，防止资金流失和信贷风险。地方财政部门通过定期检查资金运营账务，监督评价资金经营状况；审计部门通过审查资金来源，使用投向及使用结果，考核资金负债、成本效益、合规经营、服务质量等指标，做出审计结论，全面检查资金归集使用的合规性和合理性；金融主管部门借助于各种金融法规，检查规范住房公积金管理的金融合法性；司法部门则从法律的角度对“中心”的资金管理及缴存者兴味的规范进行监督，对各种住房公积金管理使用纠纷进行审理判决，依法维护住房公积金管理使用的公正性。

6.加快住房公积金立法，规范住房公积金管理使用：在理顺各地资金中心隶属关系的同时，严格按《住房公积金管理条例要求检查、处理违规违纪现象。住房公积金靠发几次文件来强调要专款专用是远远不够的，必须加快立法进程，用法律来保障住房公积金安全运行，任何部门及领导都无权乱动用，必须按规章办事。着手制定与之相关的法律法规，确保公积金在归集和使用过程中各级部门都有法可依、有章可循。

7.严肃法纪，加大追缴挪用欠款的力度：加强和改进住房公积金管理，是维护职工合法权益要求，要坚决查处和纠正住房公积金管理和使用过程中出现的违法违纪行为。对已被违规挤占、挪用的住房资金，要采取有效措施，加大追缴力度限期收回，确保公积金安全。对因违规使用住房公积金而造成资金损失的，要依法追究直接责任人及有关领导的责任，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

总之，要树立科学发展观，与时俱进，加强调查研究，开拓进取，不断适应心得形势要求，及时研究新情况，努力解决新问题，用创新的思维，创造性地开展工作，这是保持住房公积金制度持续、健康发展的根本出路。

参考文献：[1]高志功李夏梦:改善金融服务规范住房公积金监管;

[2]徐笑虹:我国住房公积金监管问题研究时代金融；

[3]田种贤:《加强住房公积金财务管理的思考》,《财会研究》。

2017年房地产金融行业研究报告

２０１７年房地产金融行业研究报告

综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。

? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。

房地产金融学重点知识归纳

1、房地产金融概念及特点 *房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。 房地产金融的特点 ? 1、资金融通量大 ? 2、房地产金融具有较强的政策性 ? 3、房地产金融债券有保障 ? 4、房地产金融具有证券化趋势 2、房地产金融的作用 （1）有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展 （2）合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展 （3）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展 3、房地产金融市场的分类 *（1）按市场运行层次划分 ①一级市场： ②二级市场： （2）按服务对象不同分类 ①房产金融市场： ②地产金融市场： （3）按融资工具不同分类 ①房地产抵押贷款市场： ②房地产证券市场： ③房地产保险市场： ④房地产信托市场： ⑤房地产租赁市场： ⑥房地产咨询市场： 4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等 5、我国房地产金融机构组织体系从业务上分 （1）专营房地产金融业务的机构 ①住房储蓄银行： ②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。 （2）兼营房地产金融业务的机构 ①商业银行： ②保险公司：

③信托投资公司： ④证券公司： ⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。 *6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。 *7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系 区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有 联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。 8、住房抵押贷款的利率公式I=r+p+f （I是贷款利率r实际利率p预期通货膨胀率 f风险贴水） 9、住房抵押贷款的还款方式 （1）固定还本法（CAM）--等额本金还款法，主要特色是定期、定额还本（不流行） 计算公式为 每月还款=贷款本金/还款期限+（贷款本金-累计已还本金）*月利率（2）固定付款法（CPM）--等额本息还款法，主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同 计算公式 每月还款额= （3）渐进加付法（GPM）主要用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂 可分为等比累进还款法和等额累进还款法 好处主要在于减轻贷款者的期初负担 10、国外住房抵押贷款工具 （1）可调节利率抵押贷款其利率可随标准金融指数变动又称可变利率抵押贷款 优点：①因率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户②因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。③利率变动，还

(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求

房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发

价格波动与房地产金融风险文献综述

宁波大学硕士研究生期期末考试答题纸 考试科目：风险管理与文献研读课程编号： 姓名：李晨学号：1611121077 阅卷教师：成绩： 价格波动与房地产金融风险文献综述 姓名：李晨专业：企业管理学号：1611121077 摘要 房地产业与金融业关联很强，金融过度支持会形成房地产泡沫，房地产泡沫的破裂又会导致金融危机，造成经济衰退，本文遵循“风险来源、分析传导效应、预警风险程度、防范危机发生”的逻辑思路，分别从房地产市场风险的生成原因、传导效应、预警体系、防范措施等4个方面梳理了国内外现有研究文献，认为“价格下跌→融资成本增加→资金价格波动→不良贷款膨胀→系统性金融风险”这一传导效应直接影响了我国金融环境的稳定。 关键字：房地产；价格波动；金融风险 一、引言 全球历次金融危机，上世纪八十年代日本由“广场协定”为导火索引发的金融危机、2008年美国的次贷危机告诉我们，房地产业由于在国民经济发展中的“产业链长、涉及面宽、资金密集”的特殊性，并且与银行业紧密相关，一旦价格波动过大，就会产生泡沫，导致系统性金融风险，危及金融安全。在我国，不少专家学者以及普通购房者一致认为国内房地产市场明显过热，已经存在着一定的金融风险。那么，房价的上涨和下跌究竟是如何威胁金融稳定的，系统性金融风险是如何形成的，如何有效预警和防范金融风险。这些对房地产金融风险的研究很重要，也很迫切。 二、相关概念及房地产价格波动 （一）相关概念界定 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，具体包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金和房地产保险等[1][2]。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具等筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

浅述完善我国房地产金融的政策建议

浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正

房地产金融知识点

一、名词解释（4分*5） 1、房地产金融：围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为，其中最主要的是以房屋和土地作为信用保证而进行的资金融通行为。（2页） 2、房地产金融市场：房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，其基本职能是为房地产的开发、流通以及消费筹集和分配资金。（5页） 3、信托：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。（35页）房地产信托包括房地产财产信托和房地产资金信托 4、房地产保险：以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的的保险业务的总称（135页） 5、房地产信贷：以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动。即各房地产金融机构运各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。（48页） 6、房地产开发贷款：贷款人向借款人（开发商）发放的用于房地产开发及其配套设施建设的资金

7、房地产抵押：抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。(69页） 8、住房公积金：国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金及其单位为其缴存的住房公积金，实行专户专储，其所有权归职工个人所有。 9、房地产夹层融资：夹层融资是一种优先级债务和股本之间的融资方式，是企业或项目通过夹层资本的姓氏融通资金的过程。将夹层融资应用于房地产产业，就被称为房地产夹层融资。 10、房地产投资信托基金：以发行受益凭证或股票的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 11、住房抵押贷款证券化：住房抵押贷款的发放机构将其持有的质量、偿还期限相同或相近的住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池，并将其出售给特定目的的载体，由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券。 二、单选 1、1984--1989 初步发展 1989-1991 停滞

房地产金融基本知识

房地产金融基本知识 房地产金融中的资金流及资本来源 一、房地产金融中的资本流 整个资本流通包括三方参与者： 一是资本使用者，包括开发商，房屋预购者； 二是资本供应者，包括储蓄家庭，银行，保险公司，中央和地方政府 三是处在两者至今的服务组织。 二、资金来源 1、保险公司 2、商业银行 3、储蓄贷款银行 4、互助储蓄银行 5、抵押银行 6、房地产投资信托公司 影响房地产金融市场的社会经济因素 一、通货膨胀的变化 二、银行利率的变化 三、所得税法的变化 四、货币汇率的变化 五、日用品价格的变化 六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化 七、金融政策 八、社会福利制度 利率、贴现率、现值 一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。在金融学中，利率，通常是用各种金融工具的到期收益率来衡量的，由于各种金融工具给投资者带来的现金流不同，所以，在使用这些工具的时候就要有一个选择的问题，到底哪种工具可以为投资者带来更多的收入呢？要解决这个问题，必须运用现值的概念，计算不同金融工具的利率。 二、利息的计算方法 1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。 例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？ 2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础， 例：上题按复利方法计算 3、采用复利计息比按单利法计算的利息多，应该说，复利计算法体现了货币资金的时间价值，符合信用和利息的本质要求。（简单介绍我国现行利率政策） 三、现值、终值与货币的时间价值 1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。 例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值 2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时

房地产市场金融风险问题分析

摘要：房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。 关键词：房地产融资；不良贷款风险防范；房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中的供不应求，一边是统计数据中的空置率升高；一边是海外投资机构热钱的悄然涌进，一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。2008年12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1。51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此，在房地产市场异常运作的今天，在国家频频出台宏观调控政策的今天，关注房地产金融走势，防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题（一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。（二）房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时，把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，相关的法律法规还不完善，房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。（三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临的流动性风险日益突出。另外，房地产

凯德中国房地产金融业务案例研究分解

凯德中国房地产金融业务介绍 一、背景资料 1、实力雄厚的母公司——嘉德置地 嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡。其核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；经营网络遍布全球20多个国家超过110个城市。凭借雄厚的产业资产和商业知识，为客户提供优质的产品和服务。目前嘉德置地的上市子公司及合资公司包括来福士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及澳洲置地。 图一：嘉德置地全球业务布局

图二：公司结构图 2、凯德中国 凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。目前凯德中国是国内最大的商场拥有者和经营者，是国内最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理，是中国最大的外资房地产企业。 图三凯德中国品牌结构 自1994年正式进入中国市场，经过16年的发展，凯德中国已经累计开发或运营100余个房地产项目，目前在华资产近340亿人民币，中国总项目投资规模超过1000亿人民币。资产占整个集团的资产比例从2001年的6%上升到目前的28%，在未来几年更会加速发展到45%；凯德中国对集团息税前利润的贡献从2002年的10.5%增长到2008年的45%。在集团最近的全球化战略中，嘉德置地计划把75%的投资股份放到新加坡以外的市场，而中国是新加坡以外最大的一个市场，是集团最重视的一个地方。 凯德的迅速发展得益于卓越独到的投资眼光、大胆前瞻的业务创新与业务整合。不仅自身致力于发展房地产相关业务发展，开发了大批优质物业，而且与发展房地产金融业务共进，打造了一条包括住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融在内的完整价值链。

房地产对金融的影响演讲稿

我国从1998年开始．房地产市场呈现一片繁荣景象，房价居高不下。根据国际经验，房价是经济景气的先行指数．经济不景气。房价就会率先跌落。而随着金融海啸冲击全世界大多数国家，我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。 一．房地产波动对金融的影响 房地产价格的下降已经是大势所趋。经济学原理告诉我们，没有任何一种产品的价格会永久持续暴涨。房地产也是如此。一定期间保有资产的收益是资产的利用收益（企业收益、不动产租金)与资产的预期收益之和。如果人们对资产价格预期上涨，资产价格的高涨就会持续，但是如果由于某种契机。这种预期是负的，那么暴涨的资产价格就会下跌。如果卖方是用自己所有的资产．买方用自己所拥有的现金进行交易．那么这种情况实际上是一种零和游戏。也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失，两者的净损益等于零。这种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。但是如果这种交易有信用参与．即用银行借贷资金来进行交易，那么就会对银行产生恶劣影响。 (1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。 伴随虚拟资产名义价值的上升。其隐含收益率上升。货币收益则相对较低，流动性偏好有所上升．即在短期利率不变的条件下。居民和机构愿意持有更多的现金，导致MO增长相对过快。同时。房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。货币与资产之间产生替代效应．M2增长回落。 (2)房地产泡沫对信贷的影响。 1998年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量．也成为银行业扩大信贷规模的重要手段。但是近年来．房地产信贷增长过快。数据显示．2007年lO月末．全国商业性房地产贷款余额达4．69万亿元．同比增长超过三成；比年初增加1．0l万亿元。占同期商业银行全部新增人民币贷款的28．9％。其中。个人住房贷款余额2．6万亿元。比年初增加6192亿元，同比增长35．57％。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502．2亿元。比年初增加960亿元．同比增长34．87％。 房地产价格的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中．加大了银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。虽然到目前为止，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。但我们也不能忽略。个人购房除了自住需求。还有很大程度的投资(机)性需求。据建设部的一项调查．在投资购房中．28．5％在短期内转手．23．5％用于出租，48％空置待涨价。投资需求往往更易受未来收入预期以及其他经济预期(in利率走势)的影响．风险较大。房地产价格的膨胀使得资金需求大量从生产领域转向非生产领域，资金进入虚拟运动的数量日益增大。甚至有的企业为了追求风险利润．不惜利用信贷资金进行资产市场运作，资金运用产生了从生产领域向资产市场流动的转移效应，导致虚拟资本膨胀。可能会导致银行体系和金融市场的混乱，对金融稳定构成巨大威胁。信贷和房地产的过度繁荣使得泡沫破灭的可能性增加．一旦房地产价格泡沫破裂，抵押品价值会迅速下降．家庭的财务状况和还款能力会迅速恶化。

房地产业税收风险分析

房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

房地产金融风险概念和特点

房地产金融风险概念: 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 房地产金融风险分类: 1.资产质量风险 如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关 2.利率风险 如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大 3通货膨胀风险 由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大 4.汇率风险 如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险 房地产金融风险特点: 房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足, 容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期

中国房地产金融现状

中国房地产金融现状、问题及对策 近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策

房地产基础知识试题答案

房地产基础知识考试试题 8、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为 1-3 层；多层住宅为 4-6 层；小高层住宅为 7-11

层；中高层住宅为 12-16 层； 16 层以上为高层住宅， 30 以上为超高层住宅； 9、别墅可分为联排别墅，双拼别墅， 独栋别墅三种。 10、房地产是和的总称， 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构造 物构成的。 二、判断题（每题1分，共10分，对的打“√”错的打“×”） 1、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。（√） 2、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（√） 3、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （√） 4、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（√） 5、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地 使用权人，是拥有物业的主人。（√） 6、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（×）

7、满十八周岁且超过法定退休年龄，具有完全民事行为能力的自然人，可以成为银行房屋贷款对象。(× ) 8、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（×） 9、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （√） 10、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（√） 三、单项选题（每题2分，共20分） 1、下列哪种设施属于建筑物以外的土地定着物（ D ）A柜式空调 B彩电 C冰箱 D底下管线 2、建筑物高度超过（ D ）的，不论住宅、公共建筑、综合性建筑均称为高层建筑 A24米 B10层以上 C24层以上 D100米 3、根据国标规定，除了总平面图外，其余工程图纸的尺度标注以（C ）为单位 A米 B厘米 C毫米 D以上单位皆可 4、我们俗称的”地毯面积”是指（B ） A建筑面积 B套内使用面积 C实测面积 D套内建筑面积

房地产金融风险及防范

房地产金融风险及防范 ——房地产金融与投资概论 学号： 姓名： 上课老师： 成绩: 1.什么是房地产金融风险 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 2.房地产金融风险的影响 房地产行业具有高收益的特点，任何事物都具有两面性，高收益必然带来了高风险性，加之金融市场的不确定性，房地产金融风险必然存在，对于市场经济的影响更为重大。房地产金融风险不仅仅指的是单纯的单个业务风险，还包含了整个房地产金融体系的风险。房地产金融的部门

和业务有着天然的联系，由于这种联系，发生风险的时候，两者就会互相拖累，使得风险愈演愈烈。并且政策，市场经济等外部环境发生了变化，房地产金融也将面临更多的不确定性，产生系统性风险。我们不可以对房地产金融风险小觑，它的爆发会引发各种经济问题，对于金融业和其他行业的冲击无法估量，甚至可能会导致金融危机的出现 3.如何防范房地产金融风险 (1)依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险 目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 (2)加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度 房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用，因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，尤其在中国，这一市场具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。因此，政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题，也就是从源头上解决房价上涨的问题，完善土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度，减少商业腐败等，这样，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。 (3)加强对房地产金融风险的监测 当前，应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供

金融风险管理终极版

我国房地产金融风险现状 及对策建议 课程金融风险管理 学生贺萌学号 3112351002

引言 任课教师薛宏刚 二零一二年十二月 我国房地产金融风险现状及对策建议 摘要：本文对近年来中国房地产市场金融风险进行细分，从政策与法律风险、市场风险、信用风险以及操作风险等角度对中国房地产金融风险进行了分析，做出了基本判断。结合市场上关于房地产金融风险的不同争论，旨在分析具体情况，为中国房地产金融防范提出适合中国国情解决方案做铺垫。 关键词：房地产；金融风险分析；风险防范 一、引言 近年来，中国经济高速发展，房地产行业投资过热，同时又把房地产行业和中国金融机构相结合，所以防范房地产金融风险不仅是维护房地产行业和房地产金融业稳定和发展的需要，而且对整个国民的稳定和发展也至关重要。而且美国次贷危机的爆发，也说明了房地产行业的高速发展中孕育着巨大的金融风险以及房地产金融风险的危害性，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。2012年，开发企业现金流更加吃紧，房地产金融风险与日俱增。房地产对国民经济的平稳运行有着重要的影响，如何防范房地产金融风险已成当务之急。就我国目前房地产现状而言，虽然各种风险还没有暴露，但其暗含的种种迹象预示着金融风险的普遍性，因此我们要对其高度关注，防范于未然。 二、我国房地产金融风险的现状 房地产金融风险是指从事房地产金融业务的金融机构在支持房地产企业从事房地产开发、建设、经营过程中，由于决策的失误、客观环境的变化以及各种现实中无法确定的因素，而导致的金融机构自身在资产、收益上可能的损失及其信誉上可能的损害。中国房地产市场是以金融机构为支撑的，两者相互影响，紧密相连。 （一）政策与法律风险 目前，我国房地产金融存在着较大的政策风险与法律风险，具体来说有房地产行业自身发展的不确定性、房地产业或给房地产业提供服务的金融机构的管理不规范不严格、国家或地方政府有关房地产行业或有关金融机构的各种政策、法律、法规的变化都会使房地产金融遭受风险。而且我国的工程规划制度、土地供应制度和土地出让制度还没有规范出统一的制度安排，存在着很多比较不合理的地方，这些都增加了我国房地产金融风险产生的机率。同时，缺少相关政策也会给金融机构带来风险。例如，我国有些房地产企业的土地取得方式违规，还有的土地只是和乡政府、企业签个协议（并非是通过公开的招标拍卖取得），然后向银行贷款，因此，我国房地产行业隐藏着极大的政策和法律风险。 （二）市场风险 ○1由于我国房地产投资加速过快，导致房价过高，超越了居民承受能力，使消费者对商业银行贷款的依赖程度增加。近日，有媒体报道，2012年将有万亿房地产债务到期，金融

房地产基础知识考试试题

房地产基础知识考试试 题 集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]

房地产基础知识考试试题（90分为及格）

7、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.0米以上的，按其水平投影面积计算。（） 8、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（） 9、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。（） 10、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（） 11、中国建设银行规定，贷款年限最长可以贷30年，男性贷款人年龄不得超过60岁。（） 12、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。 （） 13、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（） 14、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。（） 15、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。（） 16、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（） 17、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（） 18、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利：使用权，占有权，收益权， 处分权（） 19、我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。（） 20、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（） 三、名词解释（每题3分，共12分） 1、容积率= 2、使用率= 3、期房： 4、建筑密度= 四、计算题（每问4分，共8分） 1、某住宅小区占地面积为50亩，小区共建有12栋16层建筑体（不计地下室），每栋户型面积一样，建筑单元均为一梯四户，每栋每层建筑面积为525平米，问：该小区容积率是多少？建筑密度是多少？（8分） 四、填空题：（每空3分，共15分） 五证：a. ；b ；c. ；d. ；e. 。(按顺序填写才算正确) 六、论述题（15分） 如何做一个优秀的置业顾问？

房地产企业的金融风险及化解措施

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/cb9683368.html, 房地产企业的金融风险及化解措施 作者：朱百研 来源：《环球市场信息导报》2016年第20期 随着我国城市化进程的加快，在刚需住房需求下，我国房地产业取得了较快的发展，大量资金涌入房地产行业中来。相较于发达国家，我国房地产金融业起步较晚，发展还不完善，再加之我国宏观政策调控的不断干预，从而导致房地产企业存在较大的金融风险，因此需要针对房地产企业的金融风险进行分析，并采取有效的措施加以化解，确保房地产行业的健康、持续发展。 一直以来，我国房地产企业都存在着融资渠道单一的问题，这就导致房地产企业存在着较大的金融风险。再加之我国关于房地产的政策密集出防擦看，在国家宏观调控政策不断变动的情况下，给房地产企业带来了政策风险。当前我国房地产行业经营面临较大的风险，银行为了提高资金流动性，往往会提前收回资金，这使房产地企业面临更为严竣的资金问题。同时房地产企业自身信用资金管理也存在一定的风险。这些风险都导致房地产企业金融风险增加，一旦这些风险全面爆发，则会对国民经济的稳定性带来严重的影响，因此需要做好房地产企业金融风险的有效防范。 房地产企业的金融风险分析 融资风险。融资风险主要来融资成本的增加。这主要是由于当前金融机构和社会资金都呈现出紧缩的局面，在这种情况下，房地产企业自身对资金的需求没有发生变化，企业要想获得足够多的资金支持，必然需要导致成本增加。同时，当前国家对贷款利率进行了调整，相较于以前，贷款利率有了一定程度的提高，金融机构贷款是房地产企业融资的重要组成部分，这也导致房地产企业资金成本的增加。另外在当前流动性紧缩的大环境下，房地产企业需要花费更多的成本来收集信息和进行合同谈判，从而获取可能融资渠道，这也使房地产企业融资成本增加，进而导致融资风险进一步加大。 政策风险。首先，我国关于房地产调控的政策密集出台，如一些限购政策及贷款政策，这些政策出台后，导致购房成本支出增加，使部分群体失去购房能力及部分群体购房欲望降低，这导致房屋销售难度增加，会对资金回笼的速度带来较大的影响。其次，国家加大了保障性住房的建设力度，这使市场对商品房的需求直接降低，而且保障性住房与商品房之间存在较大的价格差异，会对商品房涨价行为带来一定的影响，不利于房地产企业销售收入的提升，会对房地产企业资金的盈利能力带来较大的制约。 信用风险。信用风险主要来自于两方面：是银行出于自身流动性的需求，或是认为房地产企业面临较大的风险，从而提前收回贷款，这会对房地产企业带来严竣的资金压力；房地产企业自身的信用资金管理风险，即在企业建造房屋发图片看看，会通过预付资金的方式来购买原