郑州商圈介绍
郑州主要商圈简要分析
§ § § § § § § § § § 郑州主要商圈简要分析姓名：姓名：钱明铸学号：学号：20081216225 班级：市场营销（班级：市场营销（2）班郑州主要商圈简要分析郑州主要商圈简略图：从大体上分析可以看出郑州商圈基本上可分为八块，下面我就简要介绍一下这八块商圈：◆二七商圈二七商圈地理位置: 地理位置:以二七广场为中心,半径约为三公里的商业聚集区域。二七商圈作为郑州市商业的龙头,是商业最为繁华的地方,也是闻名全国的郑州商战的主战场。作为郑州传统商业空间的重心所在,二七商业区是郑州最早开发建设的城区之一,这里紧邻火车站,人流量极大,上世纪90年代以后由于亚细亚的建设繁荣一时。主体构成: 主体构成:大商新玛特、丹尼斯、北京华联、百盛等百货商场;苏宁、-1- 国美、五星等家电连锁商店;沃尔玛、丹尼斯、大商新玛特、北京华联等超级市场;印象城购物中心强势入驻;大上海城、德化步行街等专业专卖店的聚集。囊括了大型百货、综合超市、品牌专卖、图书批发等几乎所有的零售业态,商业环境较佳,氛围浓厚。存在问题: 存在问题:作为一座城市的标志性商业区域的二七商圈,其所发挥的作用与它的地位是极不相称的,比如2008年二七商圈的销售额仅为37.1亿元,而同为商业标志性区域的重庆解放碑商圈,2008年销售额却达到了334.3亿元。原因在于三个方面,一是交通不畅,随着城市人口的增加,交通瓶颈逐渐凸显出来;二是管理不力,商圈内小摊小贩林立, 各种违规经营经常会有,影响了商圈形象,更影响了城市形象;三是商圈内缺少规划,商圈内尤其是百货业与其他商圈有着极高的相似度,商圈内部没有形成特色经营和清晰的定位,造成了“千店一面”的现象,损害了消费者购物的积极性。未来发展: 未来发展:作为郑州市的地标性商业中心,市政府投入了大量的资源对二七商圈进行改造提升。2010年4月二七商圈通过了一揽子新的改造计划,此次改造的目标在于达到功能定位提升、商业业态提升、交通系统提升、环境形象提升。并由传统购物百货向商业休闲综合体转变,由传统批发零售向现代物流综合体转变。定位于面向国家中部的商贸物流中心,辐射中原城市群生产服务中心和服务郑州城市的商业休闲中心,成为辐射中原城市群战略的中心点,实现郑州商贸城战略的支撑点和中心城区可持续战略的活力点。最终实现中部第一商圈、中国著名的商业中心的规划目标。◆碧沙岗商圈碧沙岗商圈地理位置: 地理位置: 碧沙岗商圈位于郑州商业大厦周围,建设路以南,工人路以东,友爱路以北,碧沙岗公园以西的范围。从碧沙岗公园周边地理位置来看,这里确实是一块黄金宝地,占地400亩的碧沙岗公园和绿城广场是西区人们休闲的场所,周边高校林立,靠近建设路、嵩山路、中原-2- 路等城市主干道,公交线路四通八达,交通便利,各种市政配套设施齐全。碧沙岗商圈从上世纪50年代起就已有商业积淀,成为西区人气聚集带,并一步步地走向了繁荣。到了上世纪80年代到90年代中期,“碧沙岗商圈”成为是郑州商业的中心地带。原因在于这里聚集了诸如国棉厂等大量的国有企业,因此也聚集了大量的人口和购买力。碧沙岗商圈的兴盛与衰落与这些企业的命运息息相关,90年代中期以后,各个大型国企出现了经营不善甚至倒闭的情况,而曾经繁荣的碧沙岗商圈也出现了萧条的场景。主体构成: 主体构成:商业大厦、中原商贸城等百货商场;家世界、世纪联华、丹尼斯等超级市场;国美、五星等家电连锁店。存在问题: 存在问题: 商业业态发展不充分,西区居住人口有80万,其中具备中高档消费潜力的有15万～20万人。西区人民的购买力在碧沙商岗圈有时得不到最大限度的发挥,今后除了卖场之外,其他门类也会得到长足进展。未来发展: 未来发展:进一步提高商业聚集程度,调整结构,提高档次,明确定位, 突出特色,注入文化特质,形成有层次,集购物、休闲、文化娱乐、餐饮于一体的商业区特色;鼓励设置专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点;适度设置大型购物中心、百货店、便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点;限制设置仓储式商场、大型综合超市。◆花园路商圈花园路商圈地理位置: 地理位置:花园路商圈脱胎于紫荆山商圈,或者说是范围扩大的紫荆山商圈。这个商
圈以紫荆山百货大楼为起点,向北辐射,顺花园路向北, 分布着花园商厦、中环百货等大型超市、百货商店,在花园路与农业路口,郑州新玛特国贸店和丹尼斯百货花园店遥相呼应,成为名副其实的“面对面”的竞争对手。花园路商圈的形成依赖于近几年花园路周边范围经济的发展,以及-3- 郑州市的战略发展方向。花园路、农业路、金水路这几条道路集中了郑州市大的金融机构,包括银行总部、保险公司的总部。另外,郑州市目前的城市发展基本上是向东、向北这两个发展方向,而且消费能力比较强的,社区档次比较高的基本上在这个范围内。主体构成: 主体构成:花园路商圈中百货商店是非常重要的组成部分,比如紫荆山百货、正道花园商厦、大商新玛特国贸总店、丹尼斯花园路店。作为大商集团的华北地区旗舰店,大商新玛特郑州国贸店面积近10万平方米,定位为多业态复合型综合购物广场,汇集了世界顶级一线品牌, 融精品百货、超市卖场、家电家居、餐饮娱乐、美容健身、星级影院为一体。有着“最高的百货店”之称的丹尼斯百货花园店,目标是打造郑州商贸文化的标记。摒弃了简单的一站式购物概念,提出了“休憩”氛围建设。走进商店就像走进了一座奢华的五星级酒店。
◆郑东新区商圈郑东新区商圈地理位置: 地理位置:随着郑州市“北移东扩”的发展战略,郑东新区以前所未有的速度迅速崛起。郑东新区西起老107国道,东至京珠高速公路,南至机场高速公路,北至连霍高速公路,远期规划总面积约150平方公里。郑东新区由CBD 中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成,规模相当于郑州市原有已建成市区,在未来20—30年内建成。未来发展: 未来发展: 郑东新区在政府的强力支持下,经过几年的建设已经有了一个雏形。在推动郑东商圈成形的力量中,除了和CBD 本身的商业街道规划有关外,还与城市交通规划密切相关。2006年,郑州市政府决定将郑州高速公路客运枢纽站定在新107国道与中央大道交叉口东北角建设,这一决策对郑东CBD 商圈的成形具有里程碑式意义。此外, 全新规划的郑州铁路新客站则选址在金水东路南侧1.5公里处,更为郑东CBD 带来了庞大的商机和人流。两大车站强大的人气聚集功能和郑东新区的强磁场效应,将使人流、物流、资金流在此组合,推动郑-4- 东新区商业的发展。◆紫荆山商圈紫荆山商圈紫荆山商圈以紫荆山百货大楼为中心，地处花园路、紫荆山路、金水路交叉口，是郑州公交的一个中转站，人口流动量大，辐射面广。紫荆山路两侧现在以裕鸿国际广场为核心，以金城国贸、易初莲花超市、华联新时代广场、花园超市等多个重点项目为支点，建设成为集休闲、购物、商务、娱乐、餐饮为一体的大型综合现代化商圈。◆经三路商圈经三路商圈经三路是近几年才发展起来的郑州的“华尔街” 在民间被誉为“金山，路” 不足两公里多的路两边就有包括民生、光大、上海浦东在内的银。行多达十多家，以及中国人寿、太平洋人寿、平安等多家保险公司，证券、期货公司、典当行近20家。另外还有上千家公司云集在经三路的20多栋写字楼内，一副商务大街的繁忙景象。这里聚集着华润万家、国美电器，世纪联华，永乐家电等零售企业。经三路北段汇集着众多高档社区，构成了郑州高端的城市居住区。这个区域因为有高端消费人群的存在，而且与花园路农业路商圈距离不远，因此商家密集，竞争也越发激烈。◆郑州火车站商圈郑州火车站商圈郑州火车站商圈内有商户2万余家，各类批发市场近20余个，每日人流量达20余万人次，辐射面积扩张数十倍。火车站商圈以大同路为界的服装专业批发市场和小商品批发市场两个阵营。由银基、钱江、锦荣、敦睦路服装批发市场等多个大型服装市场组成的服装商圈，已经成为国内主要服装批发集散地之一。北面的小商品批发市场由郑州国际小商品城、苑陵商场、中天商场、中州商场、河南金林市场以及5万多平方米的盛和小商品城等几家批发市场组成，其中30层的郑州世贸商城高达一百余米。郑州火车站的小商品市场已成为中部小商品的集散地，其经营品种达数百万种。-5- ◆西出站口商圈西出站口商圈刚推出的郑州火车站西出站口规划方案，显示新商圈将于西区崛起。据报道：按照火车站西出站口的规划，在商业功能的定位上，以商品零售和批发、快捷酒店、餐饮服务等为主，一个比较大的、比较高档的新的商圈即将形成，业内
人士称，经营业态上可以考虑图书、女装、美容美发、通讯、快捷酒店、特色餐饮等。◆郑州商圈目前的特点郑州商圈目前的特点由以上商圈介绍及简要分析，不难看出未来的商业竞争必然是商圈与商圈之间的竞争，而对于高端消费群体的争夺则更为商圈所看重。但同处农业路花园路口的大商和丹尼斯都明白一个道理：共荣共生才能积聚起周围巨大的人流。这个路口是北出郑州的门户，向北可以辐射到新乡、焦作、安阳。向东向西分别连通郑东新区和高新技术开发区，地处郑州交通枢纽地位，实在是一个无可挑剔的商业滋生地，这也许正是大商和丹尼斯同时看中的最重要原因，而两家商场的入驻让以往从此匆匆而过的人群停下脚步。不少业内人士认为，随着花园路上的诸种业态逐步完善，这一新生代商圈将无可争议地成为郑州的第二大商圈。初具规模的花园路商圈一出生便剑指高端，花园商厦定位精品百货，大商新玛特郑州总店从上月起再次开始了全店招商，重点出击郑州目前尚没有的顶级品牌，丹尼斯百货人民店和花园店正在调整，将花园店定位在流行百货，而人民店也将成为精品百货。服务的主要人群则是居住郑州城东北区域或者郑州以北几个城市、收入较高的白领阶层。有人流的地方就会有商业。事实上，最近几年，随着郑州城区东扩北移，郑州商业也随之向东向北发展，并形成不少初具规模的区域性商圈。花园路商圈因为郑州三家精品百货商业的表演而让这个商圈显得身份高贵；沿花园路向南，紫荆商圈因为香港知名百货商家香港新-6- 世界百货和零售业巨头家乐福的入驻，而让这个商圈已有的易初莲花、国美电器等充满了期待。沿金水路向东，曼哈顿广场已引来家乐福、沃尔玛比邻而居，国美电器、赛博数码、五星电器也先后入驻，未来路首座牛津街携数万平方米丹尼斯大卖场即将亮相。而随着城西南区的开发，大学路商圈呼之欲出。◆郑州商圈存在的一些问题郑州商圈存在的一些问题零售业总量严重不足，布局不够合理，市民奢侈品花费在郑州仅占三分之一左右。2003年，郑州市曾出台2003年到2020年商业网点规划，这一规划将郑州商业分为三个层次——市级商业中心，包括二七商圈、龙湖商圈和碧沙岗商圈；42个区域商业中心；其他则是社区商业中心。然而现实情况是，郑州商业格局的发展似乎并没有照着这个规划前行，6年时间过去了，老商圈碧沙岗几乎没有起色；郑东新区的龙湖商圈，最主要的商业项目宝龙城市广场至今客流稀少。也许是城市发展太快最终导致了这个规划有些“落伍” 所以今年郑州市采用国际，招标形式，聘请两家国际知名咨询机构罗兰·贝格和摩立特对郑州商业格局进行重新规划。综上郑州主要商圈分析可知：综上郑州主要商圈分析可知：影响一个商圈发展的主要有以下三个分析可知：因素。第一,商圈内的经济发展,商圈内的经济状况直接决定了商圈是否能够繁荣发展,碧沙岗商圈由盛到衰的例子有力的说明了这一点。第二,政府的推动作用,行政力量的推动是商圈迅速发展的重要原因, 郑东新区的迅速发展是说明这一点的有力佐证。第三,商圈原有的商业积淀,商圈原有的商业氛围浓厚也会对商圈的发展有很好的促进作用。随着郑州地铁路线全面规划及动工的完成及中原崛起战略的实施，未来的到10—20年郑州还会迎接来更多的挑战与机遇，相信到时整个商圈也会得到进一步的发展与完善！
郑州火车站商圈详细介绍
郑州作为中国三大商贸中心试点城市之一郑州作为中国三大商贸中心试点城市之一，火车站商圈一直在起着重要的支撑作用。自上世纪80 年代末敦睦路服装摊档的出现开始，火车站商圈历经近20 年的发展和完善，目前已经形成以大同路为界的服装专业批发市场和小商品批发市场两个阵营，尤其是服装专业市场已经成为国内最具规模的集散地市场之一。据统计，该商圈内有商户2 万余家，市场近20 个，日人流量达20 余万人次，租金上涨了20 余倍，辐射面积扩张数十倍。如果说上世纪90 年代中期，以银基为标志的火车站商圈是第一个黄金发展期，那么进入21 世纪第一个10 年收尾阶段，伴随着城市框架的拉大，现代化大交通体系的完善与建设，外地商业大鳄的进入，商业业态的升级，火车站商圈将迎来新一轮的革命和发展。晚报记者梁冰交通：助推商圈发展交通是城市商业布局、区域商业业态的重要决定因素之一，郑州现代化交通体系的规划和建设推动火车站商圈进行新一轮的革命和发展“6 月 6 日，城市地铁一号线建设启动，火车站作为地铁一号线重要的停靠站点之一，对商圈内业态的升级和商圈功能的扩张提升具有重要的意义，零售功能对商圈内任何一个市场都举足轻重。” 郑州智源堂房地产咨询有限公司首席知识官高重恒表示。他说，加上一环（三环环线）两横（金水路、建设路-陇海路）一纵（沙口路京广路连接）的完善，势必推动商圈向更高层次的发展，尤其是京广路与沙口路道路拓宽相连后，将直接贯联南三环和连霍高速，打通大郑州交通体系的任督二脉。此外，火车站西出站口的改造，将会使火车站商圈的业种、业态、配套服务体系更为齐全和完善，更能适应未来商业的发展趋势。“届时，火车站商圈的商贸流通将更为便捷，商圈地位会更加稳固，对周边省份和城市的辐射力也将更大，对郑州商贸中心城市的定位将更具战略意义。”高重恒认为。大鳄：推动商圈升级商业地产大鳄的进入将推动火车站商圈向更高层次升级，引领火车站商圈进行新一轮的商业革命，从而对郑州整体商业布局和发展产生革命性的深远影响郑州作为传统的商贸城市，虽然二七商战和火车站商圈成就了一段商业佳话，但是随着商业的换代和升级，郑州本土商业地产的开发还鲜有大型的、专业化的、跨区域的商业地产开发商和运营商进入，尤其是火车站商圈。高重恒分析道，地一大道运用先进的商业模式，通过城市人防工程的改造，利用其成功的运营经验和开发建设经验，较为成功地打造了火车站商圈的地下专业市场，成为火车站商圈一支新的主力军。而具有国际性商业地产开发背景的恒隆地产、嘉里中心的进入，在未来1 至2 年内，其开发运作的恒隆广场、香格里拉酒店等物业，将会彻底地改变火车站商圈的形象，使火车站商圈和二七商圈紧紧地联系在一起，赋予两大商圈更为多元化的功能，不仅是商业，还包含办公、酒店、娱乐等更为复合、互动的城市功能。高重恒坦言，到时，大郑州最为繁华、最为强势的两个批零商圈的融合，将会形成一个全新的、先进的城市消费的大磁场，整个商圈也将迎来新的黄金发展周期。业态：更加满足需求商业业态的发展、进化，推动火车站商圈向更先进、更符合商业趋势、更能满足消费需求的方向发展火车站商圈以低价位、商品更新速度快、规模化、品种齐全、物流周转便利等因素取得了消费者、商家、上游生产商、采购商的认可，并取得了极速的发展。但是在高重恒看来，随着消费的升级，商品流通渠道的革命，火车站商圈必须在保持这些优势的基础上进行新一轮业态的升级，打造一些更具现代化的、时尚化的、体验化的、品牌化的、展贸型的新型市场。“业态必须要实现从摊位、商厦到体验型、展贸型、时尚型专业中心的飞跃，无论是空间形态、室内环境还是经营方式等都必须符合上游商家、消费者、采购商乃至市场内商户的需求趋势。”他认为，在未来1 至2 年内，万博商城二期所打造的第五代展贸直销型小商品专业市场，以及天荣时装城改造后所建设的第五代展贸体验时尚型服装专业市场势必推动商圈的业态升级，引领火车站商圈进行新一轮的业态革命。在城市现代化交通体系建设和完善、商业地产开发大鳄
的进入、商圈内商业业态的革命性升级等的推动下，火车站商圈将迎来自诞生以来最为深刻、最为深远的变革。或许在未来5 年，火车站商圈与二七商圈的融合后，商圈将成为郑州的“南京路”和“梅陇镇”。“火车站商圈的革命性升级，必然带动新一轮的商铺投资热潮，该商圈仍然是未来5 年郑州商业地产投资的首选区域。”高重恒表示，随着土地商业价值的提升，高容积率、高覆盖率、功能更为完善的建筑形态或将成为未来该区域商业地产开发的主流产品。郑州火车站，始建于1904 年，是中国铁路建设初期芦(沟桥)——汉(口)铁路中段的业务站，时称郑县站。郑州车站扼守中原腹地，位居河南省郑州市的中心，连接京广、陇海两大铁路干线，占地面积近3000 亩，站房面积10 万平方米，11 条客车到发线，日接送旅客列车229 列，日均发送旅客 4 万多人，每天过往人流近15 万人次，年运输进款达14 亿元，既是全路特等客运站，也是全路最大行包中转站，素有中国铁路客运的“心脏”之称。随着社会的进步与发展，郑州车站把最大限度地满足旅客需求作为终极目标，确立了“千好万好不如旅客走好，金奖银奖不如旅客夸奖”的服务理念。目前，12 个候车大厅可同时容纳1.5 万多名旅客休息候车；60 多块电子导向屏服务项目一目了然；64 个售票窗口、60 路自动问询电话订票线路、27 个市内客票代售点形成了全方位的售票网络；集商品、饮食、商务于一体的服务一条街，满足着不同层次旅客的需求，成为服务的亮点；站台上20 个造型各异的售货亭尽显风采；具有时代风情的文化长廊,散发出浓郁的文化气息，郑州车站正以更具个性化的环境和服务，打造着旅途的温馨港湾。风雨百年，历经沧桑；展望未来，前程似锦。郑州车站正在时代的滚滚洪流中荡舟弄潮、与时俱进，向着美好的明天前进。郑州北站是亚洲最大的货运站，郑州客运站是中国第二大站。客流量全国第二、货流量全国第一的郑州火车站地区一直是商家的必争之地。进入2004 年以来，火车站周边的批发市场急剧膨胀，尤以服装经营面积增加最多。郑州火车站商圈到底还能“圈”多大？寸土寸金的商铺能否圆众多投资者的掘金梦？有人说，2004 年应该被称为“商铺投资年”。这股商铺热席卷全国，定位为商贸城市的郑州市当然也不能“幸免”：老市场推陈出新，新楼盘不断涌现，产权式商铺层出不穷，掀起了一场商铺淘金热。而这一切，在郑州市的核心商业区——火车站地区表现得最为明显。也许是看到银基商贸城赚得盆满钵满，也许是认为“方圆300 米无闲置铺位”和“现有服装批发市场都活得不错”的地方大有可为，不仅先期进入的市场开发商在尝到甜头后争相进行后续开发，新进入者也受到光明“钱景”的鼓舞而大干快上。世贸商城继一、二期开发成功之后，又推出了第三期“升级版”，以“先租后售”的形式谋求商铺运作新模式。天荣时装城二期开始营业。金城服饰广场的主体建筑已经封顶，眼下正忙于招租。早一步开盘的恒泰服饰广场据说销售已接近尾声。而新近面世的郑州小商品城（二期）也打出了“产权旺铺”的口号。火车站地区的确是当之无愧的“流金之地”，特别是当银基商贸城完成二、三期扩建以后，这个体量硕大的巨无霸越来越显示出它在服装市场中的龙头地位。在银基的带动下，环绕银基的东面、北面和西面，众星捧月般云集了数量众多的服装批发市场，一马路童装批发市尝世贸商城、锦荣服装城、天荣时装城，还有经过改造的钱塘衣城以及敦睦路服装批发中心等都想从火车站淘金。在这里，市嘲扎堆”效应表现得尤为明显，从而形成“一荣俱荣”的商业景观。一位熟悉火车站商情的业内人士认为，如此多的商铺这么集中地推向市场，这在以前是不曾有过的，是银基的成功点燃了这把火。在众多开发商躁动的背后，是银基商铺“热得烫手”的现实。据银基商贸城宣传总监刘宗瑞介绍，目前银基商贸城每平方米的月租金低的有二三百元、高的达五六百元，而其二级市场价格已被“炒”得超过1000 元，求铺不得的商户甚至要求把每个楼层的管理办公室租给他们。开发商动作频频，不能不引起众多投资者的注意。记者在世贸商城三期和小商品城二期的售房现场看到，不断有人进来详细询问投资情况。而让人不可思议的是，每平方米五六万元的价格，一个铺位下来少说也得五六十万元，竟然也“卖得很好”。记者同几家售楼部联系后被告知，有的只余下少部分铺位，
有的则已售罄。看来，郑州火车站的批发市场正在迎来一次规模空前的“膨胀”。在郑州市商业多点布局并已形成多个商业中心的今天，为何还有巨量资金流向人车拥堵、地价昂贵且治安状况不太好的火车站地区？世贸商城投资方河南肯同置业有限公司的董事长宋海聚认为，服装批发之所以会在火车站地区衍生，自有其深层次的原因。简单地说，是由服装批发的业态形式决定的。拿郑州来说，火车站和长途汽车站近在咫尺，市内主要公交线路在此都有站点，转运成本最低，货物吞吐最方便，非常适合服装批发业的发展。其实位于一马路的M 服装城最早是一个以经营摩托车配件为主的市场，但摩托车配件搬运不便，最终摩配城远走航海路。而服装则轻便许多，万元以内的货一个人就能带走，不需借用别的交通工具，转车运货非常方便，服装批发遂在火车站地区“生根发芽”。早在几年前，有人想在郑州南郊建一个服装批发市场，最终却没能实现，因为单单把这么多的人流运到那里就得花费许多成本。而在火车站地区，一切都是现成的，下车就到了。商业的发展，必然要适应市场，而批发市场的选址则要充分考虑批发商户的需要，这种资源合理化配置的最终表现就是成本最低。除了运转成本低廉以外，吸引投资商的还有支撑火车站地区高租金、高利润的巨大现金流量。问及市场的现金流量，一位管理人员称：“具体的数目不好说，每天至少上亿元吧！你看火车站地区有多少家银行营业部，有哪一家银行存取款不排队？” 至于商铺的租金，也能从另一个方面说明问题。据粗略调查，以每平方米月租金计算，南阳路沿线为20~50 元，商城路沿线为30~70 元，东西大街一带为30~80 元，农业路一带为20~60 元，东太康路为500~600 元，火车站地区则为200~1000 元。和市内其他区域的租金价位相比，火车站商圈的租金无可争辩地高居榜首。“如果操作得当，5 年、10 年有可能再造一个碧莎商圈，但你能再造一个郑州火车站么？土地供应就这么少，是资源的稀缺性造就了火车站商铺的奇货可居。”这位管理人员如此认为。繁忙的火车站地区是郑州市最早“醒来”的地方，早晨出货是火车站批发市场的显著特点。每天凌晨四五点钟，市内其他地方还处在一片静寂和黑暗之中，这里却已是灯火通明了。坐夜车在天亮前已赶到火车站的外地商户顾不上旅途疲劳，便大包小包地忙碌开了。有人做过统计，5 年前郑州火车站地区的服装零售额占到全市零售总额的50%左右，而现在这一比例已下降到10%。虽然从零售量上看还是增加的，但零售所占份额在不断下降。这清楚地表明，火车站商圈已进入了一个以批发为王的时期。世贸商城的一位商户一个月能批发出去1 万条裤子，但他还嫌生意“不理想”，而一位虎豹服饰的全国总代理商每天能走两个集装箱的货——“大进大出”已逐渐成为火车站地区服装市场的典型特点。来这里批发的商户来源很广，不仅省内十几个地市的商户长年包长途车来这里，周边省份如河北、山西、陕西、湖北、安徽也有不少商户选择来郑州进货。据宋海聚介绍，世贸商城的客户最远有从乌鲁木齐过来的。为何许多商户来郑州而不是去广州进货？他算了一笔账，假如去广州，一般要乘飞机，如果进2 万元的货，加上2000 元的往返路费，成本就增加了10%，而乘火车可能只花300 多元就打住了。再说，乘飞机带这么多货必须托运，而坐火车则可以随身携带或起个货件就行了。从服装的商品特性上看，做批发特别适合依托火车站、汽车站等交通枢纽地带，而郑州恰好又处于京广、陇海两大铁路干线的交会点，放大了铁路效应，这是郑州能形成区域性批发市场的重要原因之一。在诸多市场中，银基商贸城的辐射能力应该是最强的。但刘宗瑞认为，银基也经历了一个较长的市场培育过程，如何更好地向外省甚至国外辐射也是他们现在所要考虑的一个重要问题。他说，最早银基只能覆盖郑州周边地区，后来随着规模扩大，逐渐辐射到全省，现在的辐射半径已经能到邻近各省，并且向内蒙、甘肃等广大西北地区延伸。之所以能辐射得那么远，有关人士分析，一是因为郑州独特的区位优势，交通方便，物流通畅，极易吸引远方的商户。二是和银基这几年做大品牌有关，单体服装商场在全国最大，年交易额突破100 亿元，总规模在全国居前三位，已经树立了良好的品牌形象。当然还有一点，那就是周边省份的服装批发业发展较慢，没有像银
基这么大规模的专业市常以武汉为例，虽然汉正街比银基更出名，但其服装批发的规模并不比银基大，而且汉正街又破又旧，无法和银基的经营环境相比。能把远方商户吸引来的另一个重要原因，那就是现在普遍实行的买断制所带来的影响。比如说，银基的商户如果把某种品牌服饰在我国西北地区的代理权拿到手，那就等于把那里的客户争取了过来，因为有合同的约束，他们不可能到其他地方拿货，只有来这里。其实，商业的发展一般离不开产业的支撑。刘宗瑞这样表述银基和本地生产企业的关系：最初是银基的商贸流通促进了郑州本地服装加工业的发展，然而发展到现在，本地的生产企业反过来也对银基扩大影响、走向全国提供了支持。就在9 月21 日，银基刚刚举行了“郑州女裤展示中心开业仪式”，来自郑州当地的19 家服装企业和银基达成协议，在银基二楼作集中展示，欲借助银基招牌把市场做大。“现在银基还只是做国内市场，但我们会抓住国外品牌进入中国市场的机会，把郑州作为他们进入中国市场的第一站，逐渐向国外辐射。” 有人认为，火车站商圈无论在哪个城市都是“第一商圈”。所谓“第一商圈”，是指现金流量最大、人气最旺的区域，如果把毗邻火车站的二七商圈包括在内的话，郑州火车站周边地区在省会商业独领风骚已经有许多年了，银基的崛起更是把服装批发行业推向一个新的高度。现在“银基效应”已经显现，这么多的商家看好火车站地区的商机，那么火车站商圈到底有没有边界？如果有的话，它的边界在哪里？火车站商圈的辐射能力到底有多强？有人说，以大同路为界，郑州火车站地区的商业大致可分成两个部分：大同路以南因为陇海路方便外地车进出，形成以服装批发为主的区域；而大同路以北则更方便乘公交车和出租车的本地人进出，从而形成了小商品批发区。这种“隔路而治”的现象现在也一直在延续：新开发的服装市场都在大同路以南，而唯一新开盘的郑州小商品城二期刚好在大同路以北。原有服装市场上规模的已经有七八家，又有这么多新开发的商铺要推向市场，火车站地区能消化得了吗？对银基周围兴起的“市场开发热”，刘宗瑞坦言他并不赞同：“这也许不是一个好现象。”也难怪，同是经营服装，每一家新开的市场都有可能成为银基的竞争对手，作为银基宣传总监的刘没有必要为竞争对手叫好。不过他还是说出了事情的另一面：其实大家没有必要都挤在服装批发这条船上，依托银基做服装的配套商品也许会更好一些。即便是经营服装，如果没有先进的经营理念，还是围绕现有市场做文章，不增强辐射能力，那也很可能在“贴身肉搏”中倒下。新开的市场能不能活好，关键要看市场实力和经营策略。宋海聚认为，如果硬件设施还是5 年前甚至10 年前的标准，没有中央空调和停车场，不注重消防安全，就无法吸引今天的商户。实际上，火车站商圈巨大的现金流量和红火的生意掩盖了很多问题，比如说经营设施落后、市场功能不完善、经营管理落后等，现在因为大家还能赚到钱，还是先忍着，但一旦竞争起来结果就很难说了。而且火车站地区也不是没有商家倒下，陇海路上不就有一家市场经营得不太好吗？虽然“义乌指数”发布已有两年，但是对商品指数的精确度，负责发布指数信息的义乌商城集团市场发展服务分公司总经理助理成俊平一直有一个遗憾——目前发布指数的17 类商品，并没有经过系统的分类，也就是说，这些类别存在重复或遗漏的可能。而在国际上，至今尚没有一部专门针对小商品的分类标准，“随着小商品种类的累积增加，我们注意到义乌市场里已经出现了小商品名称不规范、归类混乱等现象，并且开始影响到生产、经营、流通和出口等环节。”成俊平说。在义乌经商多年的台湾商人高龙龙，同样在采购商品时遇到了困惑。“像这样精美的餐具，在台湾属于餐具，但在这里却要到工艺品区才能找到。”高龙龙表示，由于语言文化上的差异，欧美和阿拉伯地区的客商在商品分类上遇到的问题还要更多。“为了保证市场的持续发展，规范市场的管理，我们急需一套关于小商品分类标准。”昨天，在义乌商城集团市场发展服务分公司总经理胡志龙手中，看到了这本刚刚完成印刷的《小商品分类与代码》。这本由浙江中国小商品城集团股份有限公司起草，中商流通生产力促进中心负责研究和编制的分类标准，编制历时两年时间，其间得到了商务部、国家海关总署、国家统计局、清华大学等的支持。标
准将目前市场上的小商品，按照属性划分为16 个大类、9105 个子类、六个级层，基本上完整地囊括了目前所有的小商品品种，同时也为新品种的增加留出了编码空间。比如说在编码中，儿童开档裤的一级分类为服装类，二级为儿童，三级为裤子，四级为开档裤，编号为09010101，而这个编码之下还要分为四类，分别是纯棉、纯麻、纯丝和其他。根据中商流通生产力促进中心主任、《小商品分类与代码》编制组组长刘普合介绍，此次发布的《小商品分类与代码》，采用联合国统计委员会编制的《主要产品分类》（简称CPC）的思想，在分类标志的选择上，以材质、加工工艺、产品用途等属性作为主要分类标志。“但是我们编制的分类相比更加细致。”刘普合为记者举了一个例子：CPC 中的“伞”与“手杖”、“纽扣”等产品合为一个类目，代码为“3892”；《小而商品分类与代码》则对“伞”进行了细分，形成12 个独立的类目，包括工艺伞、直杆伞、二折伞、三折伞、沙滩伞、其他伞具、伞具配件、伞柄、伞骨、伞珠、其他伞具配件。“对于正在经历转型的义乌市场来说，《小商品分类与代码》的编写意义重大。”义乌市委书记吴蔚荣表示，“目前在世界上，没有一个地方能像义乌一样，聚集这么多的小商品，而及早掌握小商品分类的话语权，对外国客商在中国的小商品采购具有重要的参考意义，将极大加快义乌市场的国际化趋势。” 在中国版图上，郑州居中的区位，是外向通达度较高的战略通道，既可吸纳集聚、吞吐输出、四面辐射，又能承启东西、贯通南北，有中国最大的陆路枢纽，京广、陇海铁路十字路口，连霍、京珠高速公路十字路口，徐州——西安、北京——武汉高速铁路客运专线十字路口，有亚洲最大的高速公路立交桥，黄河上最大的公路大桥，以郑州铁路集装箱货运中心站、郑州国家干线公路物流港、郑州国际航空保税物流中心等重点物流项目为骨干的铁路、公路、航空、信息四位一体的交通物流体系正在加紧建设中……以大同路为界，火车站商圈分为两种主要的经营业态，火车站以南为服装市场，以北为小商品批发市场。据了解，火车站小商品市场由郑州国际小商品城、苑陵商场、中天商场、中州商场、河南金林市场等几家批发市场组成，在很长一段时间里大家都相安无事。然而，从今年 3 月开始，由于金智万博商城招商工作的启动，使得风平浪静的小商品市场再起风云。这个在原盛和小商品城原址上建起的小商品城，是一个集批发经营、商务办公、产品展示为一体的大型小商品市场。“5.5 万平方米的经营面积，可以容纳2000 个商户，这相当于火车站地区现有小商品批发市场面积的总和。”金智万博商城营销总监张金照说。业内人士认为，金智万博商城的亮相，在成倍地扩充火车站小商品市场规模的同时，也必将引起新一轮的商户争夺战。实际上，随着小商品市场规模的不断扩张，一轮又一轮的商户争夺战早已不断上演。据了解，2001 年河南金林市场开业后，中天市场半数的客户都到金林市场“另立炉灶”了；2003 年，二马路汽车站附近的香港城开业，河南金林市场的客户被拉走了50％左右；2006 年，总面积近3 万平方米的郑州国际小商品城盛装开业，商户争夺战更是达到了白热化程度…… 在激烈的竞争中，许多小商品市场经营者纷纷认识到，要想避免恶性争夺商户现象的出现，当务之急，一方面小商品市场要共同做大小商品这块“蛋糕”，另一方面要错位经营，实现优势互补。令人欣喜的是，目前，中州的电子原器、金林的文具、国际小商品城的精品礼品、中天的人工花卉等各个小商品市场，在一定程度上都形成了自己的特色，占据了一方市场。新商家争相参战郑州的小商品市场江湖，在平静了这么多年后，终于在2005 年开始躁动。在郑州火车站东边的弹丸之地上，分布着大大小小10 多个小商品市场，成千上万种小商品在此集散，电子产品、工艺礼品、针织饰品应有尽有，成为众多精明商家的淘金宝地，也成了郑州市民购买小商品的好去处。曾为郑州第一路的大同路，将火车站地区划为两个圈——路南是以银基商贸城为代表的享誉全国的服装批发商圈，路北是以苑陵商场、河南金林市场、中天市场、中州商场、盛和针织批发市场等为代表的小商品商圈。10 多年来风平浪静的郑州小商品江湖，近期因为“杀入”了几个体量更大、实力更强的新商家而风云骤起。“恶战的血腥味已经开始弥漫。”一位圈内人士如此断言。今年
以来，陆续以全新姿态亮相的新商家，正在改变该区域常年“相安无事”的生活。新的小商品商场中，风头最劲的要数总面积达3 万平方米的郑州国际小商品城，其体量堪称郑州小商品商圈之最。该项目的 A 座已经于今年6 月26 日开业，B 座将定于今年12 月份开业，两者之间有空中廊桥相连。B 座就位于原来的郑州小商品城的旧址上，目前正在扩建改造中。位于大同路上的金旺角广场7 月初试营业，定位于专业针纺饰品广场。它由曾经鼎鼎有名的黄和平商场改建而成。上周末，该商场在自家门口举行的推介活动，吸引了不少路人的眼球。让郑州小商品商圈各位“腕儿”不爽的是，在郑州西区，也有人叫嚷着要做小商品生意。一个是位于碧沙岗商圈的中原商贸城小商品商场，也是批零兼营，以5000 平方米的面积称霸郑州西区。该商场4 月30 日开业，填补了碧沙岗商圈小商品市场的空白。据该商场负责人辛志强介绍，该商场拟于8 月10 日“百天庆”时推出时下很流行的“比价退差”活动，以价格吸引顾客。另一个是提起来就让郑州小商品商圈的人脊背隐隐发凉的中原国际小商品城。采访中，不止一个人向记者提起中原路最西头正在筹建一个小商品批发基地。记者了解得知，这个由浙江商人投资的市场，定位于小商品一级批发交易，规划占地面积为5000 亩，总投资40 亿元，首期建设占地1458 亩，有近 1 万个铺位。“这个市场建成之后，郑州火车站地区走批发路线的商户日子将会难过。”一位业内人士称。实际上，残酷的洗牌已经悄悄逼近。去年在火车站地区开业的一家小商品商场，除一楼和二楼还有极少数的商户在苦苦支撑外，三楼如今几乎是人去楼空，整个市场濒临倒闭。商户争夺战升级各大市场明争暗夺中，最值钱的是什么？商户！采访中，不同小商品市场的人士都向记者“投诉”过同一个问题:其他商场的人总是到自己的商场里散发招商广告。虽说郑州小商品市场的经营者在不断“扩军”，江浙、广州等地的商户以及郑州本地的商户不断增加，但主力商户就那么多。因此，每有新市场开业，就有商户大规模流动，来来回回之间，上演了许多商战好戏。几位业内人士不约而同向记者讲了在商户争夺战中发生的一些趣事——2001 年年底，河南金林市场开业，中天市场50％的客户都跑到金林市场去了，其中，三楼经营办公文具的商户几乎全被拉走了。2003 年，二马路汽车站附近的香港城开业，河南金林市场的客户被拉走了50％左右，中天市场的客户也被拉走了不少。2004 年，盛和饰品城开门纳客，中天市场地下一层经营饰品的商户几乎被“连窝端”。“我们不断从外地招来更有实力的商户，同时出走的商户中也有杀回马枪的，这样，我们的出租率始终保持在99％以上。”中天市场经理汪涛称。随着几家新市场次第开业，各个商场的商户争夺战也在不断升级。要想挖别人的墙脚，肯定得拿出点吸引人家前来的优惠条件。记者调查发现，各市场普遍采用的手段是减免租金，有减免两个月的，也有减免半年甚至更长时间的。中原商贸城小商品商场经理杨耀琴称，该商场在每平方米每月50~70 元的低租金基础上，还另外对新商户减免两个月的租金。中原国际小商品城销售副总监叶小东称，进入该市场的经营商户和生产厂家均享受“免二减三”待遇，即相关税收前两年减免，后三年减半。当然，商户实力越强，享受的优惠越多。新市场另一个比较有诱惑力的条件是:经营环境更舒适。和老市场相比，新建市场有中央空调、手扶电梯、室内环境几乎可以和百货商场相媲美。老市场自知这是自己最大软肋所在，因此也奋起直追。比如中天市场，投入100 多万元解决消防问题，花几十万元装了空调，商户们再也不用在摊位上吊小电扇了。新市场的开张，在一定程度上带动了老市场的升级改造。浙江商人马先生做办公文具生意，他在火车站地区两个小商品市场都有摊位。“虽然还有新商场找我谈，也给出了优惠条件，我也有继续开店的需要，但就我个人而言，进新市场还是非常谨慎的。老商场设施陈旧，但老客户多，新市场做起来了自然一切都好，一旦做砸了，自己的投资也将砸进去。”马先生称。小商品成就大市场郑州小商品市场的市场容量到底有多大？郑州能容纳这么多的小商品市场吗？很多人也许认为，在批发市场卖针头线脑，实在是不值得一提的生意。可就是这些看似不起眼的小商品，却因为有着广阔的市场而让一部分人先富了起来。“没
有人计算郑州小商品商圈造就了多少百万富翁，如果能统计出来，数字也许会让人吃惊。”一位业内人士笑言。有业内人士给记者举了个例子:有一位批发商在义乌的中国小商品城日用品市场卖牙签，在这个寸土寸金的市场中，卖微不足道的牙签能赚多少钱？摊主的回答让人吃惊:别看这是个只有立锥之地的小柜台，每天批发销售牙签10 吨左右，也就是1 亿根左右，按100 根毛利1 分钱计算，每天可获利1 万元。在郑州，有不少人在不起眼的小商品上淘金颇丰。某小商品市场里，一位做袜子批发的商户手中代理了几个义乌、广州的袜业品牌，在河南各个城市及周边一些城市建立了强大的批发网络。“货物大进大出，连我自己都算不清楚每年到底卖出去了多少袜子。”这位老板称。中原商贸城小商品商场负责人辛志强称，小商品作为大众日常消费品，家家户户都需要，再加上其消费周期短，所以市场极其广阔。而且，虽然单件价格很低，但利润空间却不小，一般的商品都有20％到30％的利润，有的甚至高达50％以上。研究温州经济发展史会发现，温州人就是靠小商品滚动发展起来的。纽扣、拉链、针线等都是小商品，温州人却不因事小而不为，踏踏实实地将小商品办成了大市场，由此带动了千家万户的小商品生产。在温州人看来，小商品利润虽小，却涉及千家万户，利小背后是广阔的大市场。仍然是小商品，让义乌这个10 多年前还名不见经传的县级城市扬名海内外。做小生意赚大钱，这是义乌人最成功的“生意经”。“河南作为全国人口第一大省，老百姓收入在不断提高，本身就有强大的市场消化能力，对周边省份又有强大的辐射能力，所以说河南小商品市场还远远没有饱和，仍大有潜力可挖。”河南金林市场总经理王森林称。正是基于这样的考虑，他提出了“与邻为善，与邻为伴，做火车站小商品的大市场”这样一个发展思路，呼吁各个小商品市场共同做大这块蛋糕。本土制造或将崛起？郑州小商品市场兴起的这一轮大规模扩容运动，会对未来造成什么样的影响呢？“仓库、摊位、停车等问题，已经严重制约我们进一步做大做强，从火车站地区向外迁是必然的。”一小商品市场的一位商户这样告诉记者。实际上，有实力的商户的外迁工作此前已经展开。有小商品市场的管理者告诉记者，两年前在郑州南三环之外开业的赢合万货城吸引了不少有实力的商户，如今，商户外迁风仍不见有刹车的迹象。准备外迁的一位商户还向记者透露了自己的发展计划:时机成熟时，就自己办厂，小商品技术门槛不高，投资门槛也不高，郑州的土地、人力等成本也比较低，完成原始积累的自己，为什么不能赚取制造环节更高的利润呢？其实，小商品市场的本土制造已经在悄悄萌芽。河南金林市场、中天市场等市场的负责人称，本土制造的崛起是必然的，目前已经有一些技术含量相对不高的小商品如中国结等工艺品实现了本土制造。中原国际小商品城销售副总监叶小东的分析印证了郑州小商品市场部分管理者和商户的认知。叶小东称，在义乌，小商品经营的成本越来越高。10 平方米的摊位，一年租金最少要30 万元，运营成本水涨船高至40 万元左右；劳动力成本、物流成本、水电等能源成本均大幅上升，很多工厂都是“开三停四”，设备一周闲置四天左右。如此等等，已经大大减弱了以价格低著称的义乌小商品的核心竞争力。“江浙地区的危机正是河南的机遇。”叶小东认为，江浙的小商品市场向外转移是必然的，承接这种转移的地区必须符合一些条件，比如远离江浙的直接辐射，交通更为便捷，政府支持力度较大等。业内有一份调查称，以郑州为中心，6 小时车程的范围内，有6 亿人口，该区域小商品市场的流通总量占据了国内市场70％的市场份额。还有一种说法是，每一个义乌小商品经营者所拥有的客户群中，至少有7 个是北方市场的。如此巨大的市场，也成了吸引江浙生产厂家的重要砝码。“我们在招商时，不仅招经营户，还把生产厂家作为重要的招商对象。”叶小东称。如此种种，无不表明这样一个发展趋势:小商品行业本土制造的春天也许快来了。在这个过程中，价格竞争将贯穿整个小商品产业链条的各个环节。只有价格最优、质量最好、配送最快的厂家和商家会最终胜出。而河南的老百姓在家门口享受更加质优价廉的小商品的同时也将分享产业转移带来的广阔就业机会。（
商圈分析的内容
商圈分析的内容 商圈也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合考虑店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。做好商圈调查更有利于了解消费者的需求和满意度。 商圈调查包含三个层次：中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。 中心商业圈占这一店铺顾客总数的55%-70%。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。 次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15%-25%，这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。 边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊选购品才会吸引他们的到来。 商圈分析的内容主要由哪些部分组成的呢？ （1）人口规模及特征：人口总量和密度，年龄分布，平均教育水平，拥有住房的居民百分比。总的可支配收入，人均可支配收入，职业分布，人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。 （2）劳动力保障：管理层的学历，工资水平，管理培训人员的学历，工资水平，普通员工的学历与工资水平。 （3）供货来源：运输成本，运输与供货时间，制造商和批发商数目，可获得性与可比性。 （4）促销：媒体的可获得性与传达频率，成本与经费情况。 （5）经济情况：主导产业，多角化程度，项目增长，免除经济和季节性波动的自由度。 （6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象所有竞争者的优势与弱点分析，竞争的短期与长期变动，饱和程度。 （7）商店区位的可获得性：区位的类型与数目，交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量，自建与租借店铺的机会大小，城市规划，
郑州市商圈调查分析
郑州市商圈分析
郑州市区商业概况 根据统计资料显示，目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。由此看来，郑州的商业地产存在很大市场。 郑州住宅密集区自发形成的商业形态，没有集中、统一的规划，无论从经营载体——住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化—从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业来提升区域的商业消费品质。而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。 现今，郑州市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现；连锁超市经营领域正在拓宽；丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入郑州。如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。 根据以上分析，我们将郑州分为二七商业圈、火车站商业圈、国贸中心商业圈、紫荆山商业圈、碧沙岗商业圈、郑东新区商业圈。
1、二七商圈——城市形象门户商圈 二七区是郑州市的商贸中心区，具有悠久的商贸业发展历史。随着1903年京汉铁路开通和1905年德化街建成，这里的商贸业就逐渐兴起和繁荣。经过100年的风雨历程，二七区的商业不断发展壮大。上世纪90年代，由亚细亚等几大商场参与的全国著名的郑州商战曾在这里爆发，引发了郑州乃至全省的商业变革。经过一轮又一轮的新旧更迭，二七区逐步形成了以零售业为主的“二七商圈”。 形成因素： 一、大型零售商云集，商业街规模 庞大。 “二七商圈”已建成了中原地区 第一个集购物、娱乐、餐饮为一体的 步行商业街——德化步行商业街，汇 集了世界500强之首——商业零售巨 头沃尔玛公司、金博大购物中心、北 京华联、上海世纪联华、天津家世界 等数十家大型商业企业和百年德化购 物公园、正弘国际名店、国美家电等 大批商家，商业氛围浓厚。涵盖了传统 百货、超市零售、商业步行街、批发等 形态。也是郑州商业业态最为丰富配套 最为全面的区域。 因二七与火车站相距很近，而两个 商圈可以说是郑州商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步
郑州人民路丹尼斯调查报告16063077
郑州人民路丹尼斯调查报告 The investigation report of Denis on the RenMin Road Date:2009-11-28 开发商简介 郑州丹尼斯百货于1995年正式筹建，是台湾东裕集团麾下一家集百货、大卖场、便利店与物流中心等业态为一体的零售事业集团，也是国务院在全国范围内选定的两家台商百货零售试点之一，在省政府与市政府各级领导的大力协助下，丹尼斯百货于1997年11月16日胜利开业。 丹尼斯百货是一座独栋、线条简明、服务设施齐备、具有现代化风格的建筑，并纯为百货经营而设计，亦为永续经营而规划。分属地下一层，地上七层，共计八层,每层建筑面3116平方米，营业面积4200平方米，加上后栋设备楼的面积3000平方米，总建筑面积45000平方米，营业面积33500平方米（占建筑面积的75%）。丹尼斯百货地处繁华商圈，客流介于外地客层与郑州本地客层的中间，由于经营规模庞大，可自成一个集市，并应肩负起串联相通，繁荣扩大的使命，共荣郑州商业。 丹尼斯百货开业后，又积极引进大卖场业态，并于1998年6月27日开设郑州市第一家量贩店（Hyper Mart）,开创了百货与量贩错位经营的多元模式，向郑州市民展现全新的消费观念和都市时尚，得到消费者的热烈回响。 项目简介 整体规模 ●定位：社区型购物中心+区域型购物中心 ●占地面积：17.8亩 ●建筑面积：45000平方米 ●楼层：8层 ●立地位置：郑州市人民路2号 ●聚客主体：流行百货、大卖场 ●开业日期：1995年筹建，1997年11月16日正式开业 ●停车场：2馆内B1F—B2F共有400个停车位，提供免费停车服务，周边有郑州市体育馆停车场、 新华建车停车场及省中医一附院停车场 ●员工总数：3万多 ●业态组合：流行百货、大卖场、便利店
中国城市商圈分析的内容和步骤
中国城市商圈分析的内容和步骤 一、商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二、商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。 但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有
河南省商圈详细介绍
郑州主要商圈 郑州市辖6个市辖区、1个县，代管5个县级市。市人民政府驻中原区中原西路233号。 郑州市人口661万。中原区人口57万人。 二七区人口50万人。管城回族区人口32万人。 金水区人口78万人。上街区人口8万人。 惠济区人口15万人。 新郑市人口63万人。登封市人口63万人。 新密市人口82万人。巩义市人口79万人。 荥阳市人口65万人。中牟县人口69万人。 1、二七商圈——城市形象门户商圈 二七商圈位于郑州市的心脏位置，集中了大大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华联、郑州华联、郑州百货大楼、亚细亚、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、丹尼斯百货、德化步行街等等，商业氛围浓厚。涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街、批发等形态。也是郑州商业业态最为丰富，配套最为全面的区域。 因二七与火车站相距很近，而两个商圈可以说是郑州商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牵着火车站商圈的尾巴。德化步行街做了两个商圈的中间搭桥人。 2、火车站商圈——批发集散地
与其它省市火车站商圈相类似，郑州火车站商圈也形成了具有火车站特色的大型批发市场。郑州火车站商圈的繁荣除了与历史商业气氛的积淀之外，也不能不说是利用了郑州火车站是亚洲最大的火车站这一优势，这儿汇集了南来北往的物流。火车站北侧的郑州长途客运站也担负了同样的责任。目前主要经营的服装、小商品批发市场汇集地，共聚集了数以万计的服装、小商品商家等。 3、紫荆山商圈——政治气氛、行政区域 紫荆山商圈由于地处郑州的行政区，河南省委、省ZF、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等ZF办公，其政治、文化教育的气氛浓重了些，经济的作用反而有些弱化。而该区域的商业项目也以服务ZF机关或以此为主要消费目的客户。 区域内以公务员为主的居住人群消费力强劲，05年紫荆山百货的开业，加速了新商圈的形成，并给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用，那就是，以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈。 4、碧沙岗商圈——西区生活集中区 碧沙岗商圈是随着郑州城市整体东扩后，更多承担的是西区居民日常生活集散地的功能，没有过多激烈的竞争。以永乐电器、百信
郑州市二七商圈市调报告
二七商圈市调报告 调查人：王清伟/王正秀/郑建业 一、基本信息 1、商圈简介 二七商圈以二七广场纪念塔为中心，辐射整个郑州区域，现已成为河南市场的一张“商贸名片”，专家评审预测“未来的郑州二七商圈将成为‘中部第一商圈’‘中国著名商业中心’。” 根据政府规划，二七商圈重点开发改造14个项目，将带动郑州二七商圈开发、提升二七商圈服务能力和改善老城中心区城市环境改善。二七商业中心区将达到功能定位提升、商业业态提升、交通系统提升、环境形象提升并由传统购物百货向商业休闲综合体转变，由传统批发零售向现代物流综合体转变。 商圈各大商超百货云集，一步一店一处一街，是集商业、超市、餐饮、娱乐、休闲、旅游等为一体的大型商业中心，包括：百年德化商业步行街、郑州大上海城步行街、百货大楼、世贸商城、银基商贸城、锦荣商贸城、万博小商品城、恒泰服饰广场、大商新玛特、丹尼斯、百盛购物中心等。2、位置图示 二七商圈位于郑州市市中心地带，周边各大商圈环绕
二七商圈辐射整个郑州市区 二、调研项目及时间 二七商圈涵盖商业、娱乐、购物、写字楼、休闲旅游等板块
1、调研项目名称 二七广场商圈：百货大楼、大上海城、大商新玛特、百盛中心 2、大上海城 ◎项目基本情况： 郑州大上海步行街是目前中原地区规模最大、最有影响力的商业项目，总投资15亿人民币，总占地面积约103亩，总建筑面积32万平方米。 项目位于郑州市最繁华的“二七商圈”黄金腹地，由北二七路、东太康路、人民路这三大金街所围合的“金三角”的核心原点。 大上海城步行街项目东西跨度为430米，南北跨度为280米，包括上海商城、金街、银街、展示中心、城市主题广场等子项目，其以巨大的内聚力和辐射力形成了一个开放式、跨区域的商业群体，集购物、休闲、娱乐、饮食、影视、会展、康体、旅游等多种功能于一身，是郑州首席时尚生活中心岛和市民休闲娱乐的首选之地。 作为现代行世界主流的第三代步行街，郑州大上海城步行街以卖店群作为商业步行街的中心，重点规划了大型商场、超市、展厅、娱乐城、酒店式公寓、城市主题广场、市中心最大的停车场等国际先进的商业设施。步行街用地呈十字型，整体划分为5个商业区、大型店铺和公寓融为一体。大上海城步行街”是由河南华诚房地产开发公司、郑州长江置业有限公司、浙江新钱塘实业有限公司共同投资开发的大型综合性商业项目，郑州大上海城步行街紧邻郑州市百货大楼，南临东太康路，西连二七路，东连人民路，与光彩市场、金博大城隔路相望。 ◎市场调研时间：2013年4月11日14:30--15:10 3、百货大楼 ◎项目基本情况： 百货大楼比邻大上海城，至今已有55年的历史。55年前，在政府重点扶持下亮相伊始，即在郑州市引起了轰动。当时的郑州，正是百废待兴。 不多的商店商铺，大多是小门面，而拔地而起的郑州百货大楼，一亮相就是 1900平方米的营业面积，当年郑州市民一度万人空巷，争睹这一时代骄子的芳容。 它曾为国家的经济建设做出过巨大的贡献。在郑州百货大楼开业的第二年，它就以年销售额550万元、年纯利润36万元的丰硕成果，创造了当
郑州市城市形态及空间结构分析
城市形态及空间结构分析 ——以郑州市为例 城市规划0902 祝相科200917020215 城市形态是城市建设和规划的重要依据，城市规划者的城市形态理念直接决定了城市规划的效果，以致影响城市的总体布局、城市发展的综合效果、交通组织和城镇群的合理分布，甚至关系到城市生产、生活质量、城市改造、城市合理发展方向等一系列重大问题。 城市空间是各种人类活动与功能组织在城市地域上的空间投影，是城市建设与发展的载体，城市空间结构的研究是城市发展战略规划的核心内容，城市的区域分析、定位研究以及发展目标的实现等研究最终均要落实到空间上。因此，城市空间结构的合理性对城市的可持续发展也尤为重要。 有学者认为城市结构与城市形态互为表里，城市结构表现为城市发展中的内在的动力支撑要素，城市形态则表现为城市发展的外部显性的状态和形式。城市空间结构只是城市结构的一部分，表达的是要素在空间组合上的关系，这种关系即为城市相互作用。城市结构实际上既决定了城市形态，也最终决定了城市空间结构。也就是说，城市空间结构就是能够通过城市相互作用体现为城市形态的那部分城市结构。 其实，目前对城市形态并没有形成统一的概念。纵观学者们对城市形态的理解和表述，从横的方面来看，城市形态具有物质和非物质两种表现形式，物质方面主要指城市各有形要素的空间布置方式，包括街道网的结构形式，各种功能的地域分异、城市土地利用模式和建筑环境以及中心城市和相邻城镇群组之间的空间位置关系和结构变化特征等；非物质的主要包括城市生活方式、文化观念和价值观念等所形成的城市社会精神面貌和城市文化特色。从纵的方面来看，城市形态并不是单一的，而是拼贴式的，是各个历史时期的文化积淀的汇合；城市形态不是一成不变的，它会随历史的变化而产生渐进式、碎片式的变化，通过这种渐变，既可以保持城市文化的延续，又能不断地更新。不过每一个不同时期，都会有一种反映时代特色的占主体的城市形态。 郑州市城市形态演变过程： 郑州市的城市形态经历 了“块状发展一点轴延伸一组 团分散-一体两翼”的过程， 城市的内部填充主要发生于 老城区与京广铁路线之间，井 向南北方向蔓延。而近20年 则是组团分散-一体两翼的转 变。并且随着城市规模的扩大， 两翼“生长臂”的不断延长， 中心城区的中心功能尤其需 要不断强化才能满足两翼生 长的要求。
商业广场商业分析及业态设计初步方案
商业广场商业分析及业态设计初步方案 目录 一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2 二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17 三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45 四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54 五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56 六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62 七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65 八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68 本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。 关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。 一、深圳市区核心商业圈分析 深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。 2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？ 深圳商圈的划分 在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。 在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。
郑州大型商场调查报告
鄭州大型商場調查报告 【最新资料，WORD文档，可编辑】
鄭州大型商場調查 一、调查提示 众所周知，郑州是商战的发源地，到本世纪末，郑州要建设成为中国的商贸中心，是有历史和现实基础的，不用多说，交通便利是最主要的条件。郑州商贸城建设的主要发展目标中，第一条就是到本世纪末要建设20个建筑面积超万平方米，营业额超亿元的大型零售商场。随着市场经济的不断深入，郑州的商贸活动日趋活跃，商业竞争也愈演愈烈。商业竞争成为全国关注的焦点。 1996年，郑州市亚细亚五彩购物广场、正弘购物中心、明珠购物中心和金博大购物中心等几家大型商场相继落成开业，各种便民连销店，专业性批发市场等应运面生，这使郑州的商业竞争更加激烈。有限的消费群体，不断增加的商品营业面积，加上各种便民连锁店，专业性批发市场的强烈冲击，郑州市各大商场消费群体不断分流，供大于求，加上市场大气候的影响，1996年各大商场销售额全面下滑，普遍亏损，为了使“九五”期间郑州商贸城得到健康的发展；加强郑州商贸城建设宏观管理，市政府宣布：郑州暂停上马大商场，力争使现有的商场扭亏为盈，走向良性循环。 本次调查发出问卷70份，收回有效问卷50份，对郑州市各大商场的基本情况进行了抽查。具体分析如下： 二、近看郑州大商场 最近，我们对大型市场的局部情况进行了相关抽查，对70户居民家庭进行了电话问卷调查，调查结果汇总分析表明：1996年，郑州市抑制通货膨胀工作成效显著，在确保城乡市场繁荣稳定的同时，价格涨幅逐渐回落，全年商品零售价格总水平平均上升4．5％，各大商场的营业额较去年下降16．3％，主要零售商场负债利息总额4000万元，随着专业性批发市场的相继落成，消费者到大型商场购买烟酒、食品、家具等一系列生活常用品不断减少。据统计表明，1997年消费尚无热点，各大商场面临严峻考验。 三、大商场各具特色 大型零售商场的迅速发展，充分显示了流通领域的活跃和商业的繁荣，在郑州大型商场的发展史上，亚细亚就是一个明显的标志。 A、亚细亚商场，微笑服务背后的科学营销策略 调查显示亚细亚商场在消费者最信赖的商场中排列第一，占被调查者的55％。1996年亚细亚商场销售额名列郑州市第一，被河南省委宣传部和省贸易厅评为“参加百城万店无假货”活动先进单位。注重树立和保持企业自身的形象与经营的特色，科学地制定营销战略，加上严格的内部管理与“微笑服务”，是亚细亚商场商战取胜的关键。1996年，面对超市、专卖店、便民连锁店、仓储超市的应运面生，在批发市场和超市等其它商业网点的冲击下，亚细亚商场对经营管理进行了必要的调整，在方便消费者方面，商场调整商品结构和经营部，新设或合并部门，对日用、服装、小家电等部门实行开架自选，增加一倍以上的商品种类，加快商品更新换季、及时把名优特新商品奉献给消费者。并增设许多别具特色的服务项目招揽顾客，吸引消费者。 亚细亚商场把商品质量作为经营管理的基础，严把商品进货渠道，建立起完善的商品质量管理体系，坚持从商品进货、上柜、销售、售后服务等方面层层把关，并把责任落实到人，防止假冒伪劣商品流人商场。 B、紫荆山百货大楼男装商场实施名牌战略 1996年重建后的紫荆山百货大楼及配套工程，建筑面积1．6万平方米，投资1．32亿元，重新开业后，实施男装精品名牌战略，并随季节性提前供应货源，1996年销售额不断回升。据调查，紫荆山百货大楼所售物品中，仅皮尔·卡丹、金利来等5个精品廊全年销量占总销售额的60％，充分显示了精品名牌魅力。在战略实施过程中，商场推出十大精品系列购物金卡，以金卡开展长期促销活动，刺激消费者购买欲望。紫荆山男装商场以自己的特色经营赢得了一定的市场。目前，紫荆山男装专柜已拥有了自己的顾客和忠实的经销商，在服装市场不太景气的状况下，独树一帜，保持了旺盛的销售活力。 C、亚细亚五彩购物广场商场中的“大哥大” 1996年10月开业的亚细亚五彩购物广场，其主体大楼建筑面积9万平方米，营业面积6万平方米，共28部双向踏电梯和7部电梯。商场内设有中央空调，电视监控系统，防火防盗系统，计算机系统和邮电服务等设施也都应有尽有。广场楼内还设有顾客活动中心，男士休息厅，宝宝屋，民航售票处和商务中心等多种配套服务设施。 五彩广场是郑州又一轮商战的标志，将引发郑州商界的一场从购物环境，服务质量，营销策略到经营方针等方面的革命。据问卷调查显示，五彩购物中心以其豪华的装修，优雅的购物环境和丰富的商品，全面的服务显示较强的商业竞争力和市场占有量。 D、百货楼价格稳定，文化与消费联姻的老字号 据消费者调查问卷统计，在大商场知名度和依赖度消费者按序排列中，郑州百货大楼名列第三，占被调查人数的20％，在亚细亚商场、五彩购物中心之后。新扩建的百货楼，建筑面积4．14万平方米，投资1．89亿元，作为省会老字号，考虑到大多数的消费者是工薪阶层，适时推出一系列促销活动，物价较其它大商场低，并联合国内各名优厂
01-餐饮商业商圈分析-北京商圈规划分析
北京商圈规划分析 商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心 商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。 第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。
曼哈顿商圈分析
曼 哈 顿 商 圈 分 析 报 告 班级：物流一班 姓名：罗子丹 学号：252010111007
关于曼哈顿商圈的分析报告 曼哈顿简介： 郑州曼哈顿商业广场，作为郑州经济发展和郑东大经济区的纽带，于2006年由河南省升龙置业有限公司投资建设，于2008年正式落成，占地11.3万平方米，该项目总投资40亿元人民币。 项目整体规划涵盖了高档住宅、公寓、商务办公、商业等多种形态。作为金水区与郑东新区连接的纽带和桥梁，这一郑州早期的城市综合体不仅承担着提升城市形象的重任，更蕴藏着巨大的商机，是郑州程式化进程中重要的一部分。 这个号称40亿巨资打造的新商圈随着燕庄的拆迁而走进郑州
人民的视野，并成为财富指向的新兴奋点。 规划地块以金水路为轴线分为南北两个区域，规划建筑总计35栋高层住宅，将以金水路为轴线分为南北两个区域。金水路北侧为金融、办公区，金水路南侧为高档住宅、商业配套区。这两大区域又被金水路、未来大道等多条道路分割为７大部分。金水路以北分Ｃ、Ｄ两块，拟建5栋商务楼，下面３层发展商业，上面作办公或酒店式公寓之用。金水路以南有Ａ、Ｂ、Ｅ、Ｆ、Ｇ五部分，下面两层为商业用房，上面作高档住宅。 1.商圈分析 ⑴地理区位： 曼哈顿位于金水与未达大道的交叉地带，向东濒临中州大道，三条主干道的黄金围合，是中原人流、物流、财富的汇聚之处，拥有百万消费人群。曼哈顿商业广场是东向进入郑州的第一个商业中心，是最东向最聚人气的商业区，是郑州市商圈中最具发展潜力的
商圈。 ⑵商业环境：曼哈顿广场项目自身规划有48.2万平方米的住宅项目，该“十字中心”区中约有30万左右的常住人口，具备强大的消费能力。是一个集高档居住、商务办公、商业、娱乐休闲为一体的综合建筑群，将融合国际先进规划理念，打造成省会标志性建筑群落。曼哈顿商业广场以世界500强企业为起点：全球著名的希尔顿酒店，世界零售巨头沃尔玛，全国500强企业国美电器，五星奥斯卡影城等知名企业尽在左右，高档消费人群源源不绝。 ⑶交通条件： 金水路未来路是城市主干道的两条重要动脉，车流量位居全城之手，周边大量的高端住宅社区近几年拔地而起，很多已经建成，交付使用，随着社区进入率的逐渐提升，为商圈的形成和发展提供
北京路商圈调研分析报告
北京路商圈调研 根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批着名的时装商场。 这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。 根据资料显示: 调查的指引。（见下图）：
北京路商业设施一览
看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题： （一）商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、 证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售 为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也 决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交 通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形 成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合 能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新 城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。 （二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。 （三）功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理， 同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高， 层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北 京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费 群体有所忽视。 （四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是 仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混 乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。 此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。 造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。
商圈分析的内容和步骤
商圈分析的内容和步骤 在为店铺选址时，必须要明确商圈范围、了解商圈内人口因素、市场因素及一些非市场因素的有关资料，并由此评估经营效益，确定大致选址地点。经营者通过对商圈的调查分析，能够了解不同位置的商圈范围、构成及特点，并将之作为店铺选址的重要依据。 1、商圈形态 商业区：商业行为的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。 住宅区：该区户数多，至少有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生为多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 2、商圈的确定 对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商店，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。 3、商圈分析的内容与步骤 商圈分析主要包括以下九个部分内容组成： （1）人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布、平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的近邻农村地区顾客数量和收入水平。 （2）劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。 （3）供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。（4）促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。 （5）经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。（6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风
商圈定义及解析
商圈(Business District / Market Area) 什么是商圈 商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。 店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的店由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大差别。即使是同一个店，在不同时间也可以会因为不同因素的影响，而引致商圈的变化，比如说原商圈内出现了竞争，吸引了一部分的顾客，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角形。为便于分析，通常是以商店设定地点为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。 但是对一家大型店而言，其商圈范围则除了周围的地区之外，对于交通网分布的情形变化必须列入考虑，顾客利用各种工具即可很容易来店的地区也应被纳入商圈。 店铺与商圈的依附关系 1、以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争 2、以商业街与步行街而言，是购物浏览或大众休憩 3、以区快（或整条街）行业别而言，是合理；是鹤立鸡群或相辅相成 4、以进入时机而言，是开发期或成熟期或饱和竞争期 5、以店铺规模大小而定，是自成商圈或单打独斗 6、以店铺业态别而言，是必需消费或专程消费或购物消费 7、以历史的市场档次而言，是因地适应或引导消费 8、以经营定位而言，是业态不清或定位不明
影响店铺商圈大小的因素 (1)店铺的经营特征 经营同类商品的两个店铺即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地商圈规模也不一致。那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在顾客中树立了一种属寄生性质的店铺，本身并无商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店铺购物而随机光顾的顾客。 (2)店铺的经营规模 随着店铺经营规模的扩大它的商圈也随之扩大。因为规模越大，它供应的商品范围越宽，花色品种也越齐全，因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。商圈范围虽因经营规模而增大，但并非成比例增加。 (3)店铺的商品经营种类 经营传统商品、日用品的店铺，商圈较经营技术性强的商品、特殊性(专业)商品的店铺要小。 (4)竞争店铺的位置 相互竞争的两店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业店铺之间，各自店铺分别会吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有些相互竞争的店铺毗邻而设，顾客因有较多的比较、选择机会而被吸引过来，则商圈反而会因竞争而扩大。 (5)顾客的流动性 随着顾客流动性的增长，光顾店铺的顾客来源会更广泛，边际商圈因此而扩大，店铺的整个商圈规模也就会扩大。 (6)交通地理状况 交通地理条件是影响商圈规模的一个主要因素。位于交通便利地区的店铺，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈范围的延伸。自然和人为的地理
郑州商业调研报告_图文(精)
市调报告 郑州市 商业市场研究报告 营销部 2011-8-29 市调报告 目录 一、郑州市宏观经济环境现状……………………………………… 二、郑州市商业环境分析…………………………………………… 三、郑州市各区域商圈发展现状……………………………………… 3.1、二七商圈………………………………………… 3.2、碧沙岗商圈………………………………………… 3.3、紫荆山商圈………………………………………… 3.4、郑东新区商圈…………………………………………… 3.5、新兴商圈发展现状…………………………………………
3.5.1、东南区域点状商圈………………………………………… 3.5.2、西南区域点状商圈………………………………………… 3.5.3、大学路带状商圈………………………………………… 3.5.4、秦岭路点状商圈………………………………………… 四、典型案例分析…………………………………………… 五、郑州市商业市场发展前景预测…………………………… 六、总结…………………………………………………… 一、郑州市宏观经济环境现状 1、GDP发展状况 经统计局初步核算,2010年全年完成生产总值4000亿元,比上年增长13.0%;人均生产总值4.9万元。其中第一产业增加值124.6亿元,增长3.0%;第二产业增加值2269.9亿元,增长15.1%;第三产业增加值1605.5亿元,增长10.5%。三次产业结构由上年的3.1∶54.0∶42.9调整为3.1:56.7:40.2。 2、固定资产投资 2011年全年全社会固定资产投资完成2757.0亿元,比上年增长20.8%。其中城镇固定资产投资完成2432.5亿元,比上年增长21.9%。 全年房地产开发完成投资775.2亿元,比上年增长50.9%;其中住宅投资555.7亿元,增长41.0%。商品房屋施工面积6255.5万平方米,比上年增长20.1%;其中住宅施工4582.9万平方米,增长16.3%。商品房新开工面积1811.8万平方米,增长
郑州火车站商圈
火车站圈之商业生态——2006001号案例之“世贸商城”研究报告（二）https://www.wendangku.net/doc/c86915030.html,七日财富 07 商业前研 2006年09月01日 09030701.jpg 案例要素 项目名称：世贸商城项目位置：东临乔家门路、南临陇海路、西临一马路、北临西三马路 投资商：上海肯同投资有限公司郑铁（集团）公司 开发商：肯同（郑州）置业有限公司郑州艾姆实业有限公司 物业形态：专业服装批发商业地产建筑面积：２０万平方米报告摘要：世贸商城系大河经济研究中心的首个研究案例。本研究报告是该中心成立以来的首个研究报告，也是整合媒体、企业和经济学者资源推出的一种全新媒体产品。它分为《世贸商城多维剖面》、《火车站圈之商业生态》、《服装流通架构新走向》、《商业地产“虚实”之辨》、《同盈干预模式调查》、《解析大户探索路》等九大部分。本章，聚焦火车站商圈近１０年发展缩影，透析穿梭其间、环环相扣的商业链条，以及世贸商城Ｍ区大户中心植入后，客观上对火车站商圈未来带来较大的影响。 关键词：商业链条错位经营不可复制升级换代商务化 课题组成员：张曦沈锐万军伟张翼鹏指导客座学者：张进才李晓峰协作机构：河南省商业经济研究所河南财经学院房地产研究所郑州希瑞咨询撰文：万军伟 近２０年发育成形
郑州火车站商圈的形成，迄今大约十年的时间。这里是郑州最早的商业区域之一。最初即上个世纪９０年代初，这里的经营业态绝大部分是摊位式，简陋的临街房是其主要经营特色，大部分集中于敦睦路和振兴市场。当时，这里商业气氛一般，尚未形成商圈。以苑陵商场为例，在１９８９年年底该商场开业时，火车站周围规模较大的商场仅有中州商场一家。最初苑陵商场招商异常困难，经常是一半以上的摊位闲置，鲜有商业竞争。 不过，随着社会经济的发展和郑州商贸城定位的日渐清晰，再加上火车站独有的地理优势，火车站周边商业发展非常迅速，直接催生了该地段的服装批发和小商品的兴盛。从１９９６年开始，火车站商圈逐渐成形并红火起来。 低价位、规模化、品种齐全、交通便利四个主要因素，再加上周边省市尚未形成强有力的竞争对手，由郑州到周边市地，再到省外市地，其辐射半径越来越远，影响越来越大。 租金涨２０倍，人潮多３０倍，辐射面积扩张１０倍，这是郑州火车站商圈近１０年的发展缩影。 供需支撑服装大盘 当寒流袭击佛罗里达时，美国超市的橘子价格都上升了。每年夏天，当新英格兰地区的天气变暖时，加勒比地区饭店房间的价格直线下降。这些事件的共同之处是它们都表现出供给与需求的市场作用。 在火车站商圈，又存在着怎样的市场供需关系？２００５年以来，郑州火车站服装商圈商铺数量几乎成倍增长。在已有商铺日进斗金的刺激下，各路资本大鳄便选择此处作为逐利的竞技舞台，短短几年间，共有１３家服装批发市场在此驻扎。外地的、本地的、其他行业的人纷纷来做服装批发。持续高涨的租金反过来又诱惑新的资本搏击该市场。 一个值得研究的事件是，去年五一前后，在火车站商圈有三家批发商场同时开业，新开的几家商场，加起来总面积应该有２０多万平方米，相当于又开了一家小一点的银基。很多持商圈饱和论的人意外发现，这三家市场的招商均达到了预期的成功。 火车站商圈到底有多大能量，服装业到底能不能容得下这么多的分食者，不少人表示担心。但担心之外，越来越多的市场还是在这个商圈蓬勃生长。 从经济学的角度，支撑火车站地区商铺投放持续增长的一个主要原因，是该地区以及周边省市存在的供需市场关系。事实上，首先的一个因素，就其整体发展而言，与外部大的经济环境的变化密切相关。我们来看一组数据。 ２００１年中国的ＧＤＰ是９５９３３亿元人民币（下同），经济增长率为７．３％。这一年中国的ＧＤＰ位于世界第六。２００５年，中国国内生产总值比上年增长９．９％，人均ＧＤＰ达到１７０３美元，中国经济增长之快不仅超过了世界经济的平均增长速度，而且也超过了日美欧等主要国家的增长速度。 在外部经济形势的直接催化下，人们的消费意识越来越强，尤其在服装消费方面的支出越来越多。有关数据显示，自２００４年以来中国消费增长率达到１９．６％。大多数中国消费者被问到最喜欢购买什么类型的产品时，服装（３７％）在所有产品中位居榜首。 同时，商业地产的复苏，也引发了郑州火车站地区商业地产的大规模开发。从１９９８年开始，首先是房改推动了房地产市场的复苏，带动了房价的上涨和开发投资增长，供需两旺又进一步掀起了各式各样的圈地运动，加速度地出现房价上涨、投资热潮、原材料紧张、房地产信贷剧增等现象，也使得郑州火车站商