华业行观察：楼市进入＂量增价稳＂新常态

华业行观察：楼市进入＂量增价稳＂新常态

华业行机构市场研究院4月14日报道，从政府工作报告中透露信号，再到政策出台，不足一个月的时间内，包括土地、信贷、税收等政策组合拳快速打出，伴随而来的是，4月以来多地商品住宅成交量同比出现不同幅度上涨，与去年同期相比出现明显反弹。然而成交量的增长并未带动成交价格出现明显上涨，有业内人士认为，“量增价稳”或将成为国内楼市新常态。

楼市新政亮点何在

3月30日，多部门发房产新政，包括二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；此外，个人出售两年以上住房免征营业税。加上刚落地的国土部与住建部发布的新政，严控二三线城市土地供大于求的状态。还有此前3月1日央行宣布降息，至此，房地产松绑政策利好形成组合拳。

业内人士分析，此次新政主要是针对改善型住房需求，利于二手房市场交易。

去年一些地方对楼市政策放宽，主要是从首套刚需住房出发，今年此次新政则拓展到二套改善型需求，无论是房贷还是税收调整，都为改善型需求提供了最大地便利。

华业行地产首席分析师认为，二套房贷款政策松绑的标志意义非常大：第一，二套房贷款政策是2013年楼市收紧政策的标志政策，2013年楼市火爆，很多地方收紧政策，将二套房贷政策调整为首付从六成上浮到七成，松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整；第二，二套房贷款政策如调整，对于改善需求来说将出现质变。

楼市进入量增价稳态势

中国某研究院统计显示，3月30日至4月5日的一周时间内，北京商品住宅共成交2359套，面积22.06万平方米，同比上涨159.65%；上海商品住宅成交3616套，面积36.63万平方米，同比上涨16.4%；广州商品住宅成交1771套，面积20.59万平方米，同比上涨71.13%；深圳商品住宅成交891套，面积8.65万平方米，同比上涨42.01%。除上述一线城市之外，其他主要城市成交量均出现不同幅度上涨，其中杭州在该周的商品住宅成交面积同比增幅甚至超过100%。

成交量的火热未能抑制楼市价格疲软走势。以广州为例，“330新政”出台后的首周，广州成交均价则回落至14208元/平方米，环比跌4%。深圳方面，4月第一周，商品房成交均价的环比上涨幅度仅为0.35%，北京和上海的情况大抵如此。除一线城市之外，其他二三线

城市也并未出台成交价格明显上涨，如苏州在新政发布还出现成交均价的连续下跌。

相关分析认为，过多的库存积压决定了卖方不会轻易提高售价，从目前的局势来看，定位刚需的楼盘成交明显占据主流，这也决定了楼价短期内不会出现明显上扬。

谈楼市复苏言之过早

虽然在“330新政”出台后，各主要城市的库存压力均有所缓解，但压力却未得到根本解除。中国指数研究院数据显示，截至4月5日，北京、上海、广州和深圳四大一线城市的可售住宅面积仍分别维持在1051.09万平方米、1243.41万平方米、955.83万平方米和349.28万平方米。二三线城市方面，南京、苏州等地的可售面积也分别达到676.15万平方米和784.71平方米。其中，上海等地的库存量还有所增加，去库存形势不容乐观。

业界认为，楼市新政未来能否助推住房市场全面走向复苏，现在还言之过早。

银河证券研报认为，政策放松能提升和维持目前房地产市场的流动性，但不能改变全国房地产的下行趋势，而且不同区域受益程度可能不一样，流动性好、购买力强的一线城市和部分二线城市的存量房和新房市场可能都会活跃，流动性好、购买力一般的城市可能只有存量房的活跃，大部分三四线城市可能对政策反应不明显。

有专家认为，此轮的楼市新政不同于以往的政策，明显着眼于消化当前的住房库存。目前，我国住房市场的库存量巨大，拖累了经济发展。从全国范围看，区域分化、去库存仍是楼市新政的主要特点。中国银行国际金融研究所研究员高玉伟认为，尤其是部分三四线城市，去库存仍是楼市调控的主基调。

新楼盘定价策略

一、成本+竞争？消费者+竞争？ 无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本——地价、建安成本、税收及其他费用的总和。二是竞争——市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况。三是消费者——目标消费者能够接受何种价格。 三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。深入分析后即可发现：成本+竞争和消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。 成本+竞争定价策略的决策流程大致是：计算出项目总成本→侦察竞争对手的价格情况→加上预期利润（视目标不同而比例不同）→得出本楼盘价格。 消费者+竞争定价策略的决策流程是：竞争对手提供的物业与价格如何→调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业→开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标→本楼盘最终具体价格。 很显然，目前多数发展商选择的是成本+竞争定价策略，因为它最简便易行，因为这样能“最清楚地知道自己能赚多少利润”，更因为多数发展商是在房子盖好了快要卖时才考虑价格的。但从上面的比较中我们可以看出，这种是典型的“产品主导型”策略，是不太符合市场发展趋势的，因为它蕴含着两方面的风险：首先是定价过高产品滞销的风险。在买方市场中，消费者是市场主体，但这一定价模式却将消费者排斥于价格体系之外，而现实是只有

当消费者认为付出该价格能得到相对甚至超额的价值时，才能使交易成为现实，一旦出现不能有效满足消费者需要与欲求的设计、建筑，依成本+利润方法定出的价格只能是一种“虚拟价格”，得不到消费者的回应，于是产品滞销，于是制定价格时预期的利润也就成了“虚拟利润”。其次是定价过低较难赢取超高额利润的风险。当前地产市场是个起步不久发展极为迅速的市场，也是个消费层级差距越来越大的市场，因此经常可以依靠新规划理念、新建筑设计、新户型设计、创新的小区环境营造、新建筑材料、新科技运用等为楼盘树立起与市场流行产品截然不同的形象，并带给消费者特殊的附加价值，而企业也就能轻松赢取超高额的利润，但以产品为中心，以成本为出发点的这一定价模式显然难以做到这一点。 消费者+竞争定价策略最大的好处由于以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，因而无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现开发目标（高额利润或快速回笼资金）的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。 但这一定价策略需要发展商有以市场、以消费者为中心的开放心态，需要认识到价格是一种是与产品、市场、销售、形象、宣传推广一起构成一个互有关联的系统策略，需要在前期做大量的专业研究，需要大量同时具备专业与市场知识的管理人才，因而在目前国内的发展商中，只有万科、深圳的金田、招商、华侨城、北京中鸿天、广州金业、上海华辰等大市场中的大发展商才能做到，但反过来，从市场出发、从消费者出发也正是他们屡屡成功的主要原因。

阴线淘金之量价齐升通达信指标公式源码

思路分享：阳线量价齐升之阴线反思维选股。取最后两个最大实体阴线，阴线最低价下移但最高价不脱离倒数第二根阴线最低价，如果发生在下跌未端可以看成是主力砸盘行为。如果发生在上升途中，可以看成是主力的洗盘行为。 最后修正并增加了红进绿出画线，最后一幅图可以预览效果 {主图} AT:=FINDHIGHBARS(REF(C,1)/C,2,60,1); BT:=FINDHIGHBARS(REF(C,1)/C,2,60,2); TJ:=BACKSET(BT>AT AND ISLASTBAR,BT+1); W1:=(CONST(AT)+1=CURRBARSCOUNT)*TJ; W2:=(CONST(BT)+1=CURRBARSCOUNT)*TJ; O1:=REF(O,BARSLAST(W1)); H1:=REF(H,BARSLAST(W1)); L1:=REF(L,BARSLAST(W1)); L2:=REF(L,BARSLAST(W2)); H2:=REF(H,BARSLAST(W2)); V1:=REF(V,BARSLAST(W1)); V2:=REF(V,BARSLAST(W2)); A:IF(V1>V2 AND BARSLAST(W2)-BARSLAST(W1)<15 AND H1>=L2 AND L1A,A,DRAWNULL),COLORRED,LINETHICK2; 绿出:IF(CA,A)=1 AND C>A OR CROSS(C,A)) AND BARSLAST(W1)<15,L,1); {副图}

中国楼市走势

中国楼市未来价格走势 中国经济最大的变数在于房地产与股市。 中国的股市在热钱的不断推高下，从998点到6124点，可以说疯狂。但中国政府理性，知道这样对中国实体经济帮助不大，在4000-5000点时就开始对经济当然包括股市、楼市进行调控，取得了不错的效果： 1、在外国热钱推高股市想溜之前，调控股市，使股指断崖般向下做自由落体运动。有着鲜明的调控色彩。试想一想，在中国保持着10%多的经济增长率面前，面对在美国本土发生的次贷危机进而发展为金融危机的美国股市都只下跌了10-20%，而中国股市却在提前下跌了50%的时候，竟比美国股指跌落得更快。有人想不通，其实这不能通过正常的股市思维来思考这一切。必须从两国政府之间的明争暗斗来分析其思路。 美国以及外国的热钱为什么要来中国，并不断推高中国股指，目的是在短时间内吸货-拉高-派发，想在中国股市坐庄，捞一把就闪人。但中国这一代领导人却有着五千年中国的智慧与成熟，知道股市对中国经济及上市公司的重要作用，其中最重要的就是融资功能，让中国的企业，特别是国有银行获得重生的资本金，因此在股市高涨的时候，拼命地让中国的几家国有银行上市，增强其实力，这在此次的金融危机中，中资银行表现得如此稳如泰山就知道中国政府让中国的银行上市的策略是多么聪明了；中国政府同时知道股价的高低，只是上市公司在市场里的一个价格符号罢了，只影响着是股民的钱袋，股价的波动，对实体经济来说，影响甚小，或者完全不受影响。在别人把中国股市、楼市当成一种战争工具的时候，也知道如何利用东道主的优势回敬入侵者，那就是打压、打压、再打压股市。嘴上说希望股市楼市稳定，但行动上却没有实际的利好出台，就如美国的“强势美元”策略一样，说强势的时候，就意味着实际的弱势意图，而在美国发生经济危机时，没有了强势美元的宣传，但美元却奇迹般地强势起来，这就是美国想借美元的国际货币地位实现其不可告人的目的。中国领导人也深暗此道，这不股市在此次次贷危机没有完全暴发的时候降了一半，在次贷危机全面暴发时，更加疯狂地下跌，仿佛金融危机不是发生在美国，而是在中国，为什么会出现这种现象，就是中国不愿意美国的热钱在虽然被套的情况下被抽逃，导致资金快速外流，危协中国经济的稳定。热钱可以走，但此时的热钱回流美国时，也只能是偷鸡不成蚀把米了。 2、再回来看一看楼市。中国的楼市也是热钱寄生的地方，同时也是中国的经济支柱之一。如何处理好楼市问题是一个难题。中央处理此问题，也有其独道之处，相比股市的急，楼市方案就一个字--------缓。 处理楼市要注意两个问题：1、房价大起大落问题。房价的大起大落，容易引起人民的反对，楼市与股市不同，投身与股市的人都还受到“股市有风险，投资需谨慎”的风险教育，而楼市一部分是炒房客，而另一部分人则是为了实现居家的梦想，关系到的是民生的问题，弄不好会出乱子，不可不慎重；2、热钱回流的问题。中国楼市的价格近年来突飞猛涨，当然少来了热钱的功劳，但不要忘了，热钱的本质，不是投资而是投机，因此在外资撤退的时候，不可避免的是楼价的回落。 再注意这个细节，在股市急跌的时候，楼市还在顽强地上涨，但涨幅趋缓。为什么要缓，在股市与楼市同跌的情况下，会出现什么情况，在关系民生的楼市与股市同跌，多半会出现社会动荡，银行按揭贷款的大量坏帐产生，那么中国式的次贷就可能不可避免的发生，并严重影响每一个中国人，导致经济危机在中国发生，那时不要说中国救世界，那时会出现世界掠夺中国了。因此一个“缓”字是多么重要。

新楼盘价格体系

新开楼盘价格体系 A.价格策略 （一）价格定位策略 价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。 1、产品分类 根据面积区间分类分为：Ⅰ～Ⅴ 类别面积区间（㎡）户型面积小计（㎡）面积比套数小计套数比 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 合计

产品类别 户型 面积小计 面积比 套数小计 套数比 1 2 3 4 总计 面积区间比例图示 不同面积区间的套数比 % % % % Ⅰ % Ⅰ % Ⅱ Ⅱ % Ⅲ Ⅲ Ⅳ Ⅳ % Ⅴ % Ⅴ %

不同产品面积比例图示 % 1 2 % 3 % 4 % 不同产品套数比例图示 % % % 1 2 3 4 % 统计分析： 结论：通过产品分类分析，总结出销售主攻方向。

二、选择竞争楼盘的原则 竞争楼盘是指与同类或同质楼盘比较，争取相同类型顾客购买物业所消费资金的项目，比较房地产项目竞争对手的基本原则如下： B. 同地域片区竞争 C. 同品质竞争 D. 同定位竞争（户型和客户的定位一致） E. 同概念竞争（主要卖点的推广） F. 同客户源竞争 以上方面的竞争在实际情况中是重叠、组合的，而不是单一的比较，将它们的价格和销售情况进行分析，对于确定我项目的价格和销售策略具有借鉴意义。 三、竞争楼盘概况 根据以上原则，结合本项目的具体情况，我们选择了下列有竞争潜力的相近相似楼盘进行调查比较，以确定出本盘的实收均价： 项目

位置，占地面积、开发总量，园林景观及配套情况，产品类型分布、户型结构等详细情况，认筹或销售情况，余量分析，客群分析，主力户型； 具体销售策略，销售政策，销售效果，存在问题 项目 项目 项目 项目

皇御贵金属：黄金交易最重要的是量价分析

对于喜欢投资现货黄金的朋友来说，如何在现货黄金市场上获取属于自己的利润是一件非常重要的事情，因为进行现货黄金投资的目的就是为了能够获得利润,那么在现货黄金交易的过程中，怎么样才能够通过技术的方法和手段来获取相应的利润呢？其实在这个过程中，量和价是两个非常重要的元素,如果能够找到量和价之间的关系的话，那么对于现货黄金投资的朋友来说，技术分析至少就已经迈入了门槛了。 看趋势 现货黄金投资会有一个相对的趋势，在一段时间内，现货黄金投资会表现为上涨或者下跌。在这个过程中，量和价之间的关系会反映出市场对于未来趋势的一种变化的心理特征。如果在上涨的趋势中现货黄金交易表现出量价齐升的关系的话，那么说明这个趋势是比较稳定而且比较强烈的一种趋势。这样的趋势对投资者来说，会在一段时间内实现突破或者寻找到技术支撑。所以对于投资者来说，如果在上涨趋势中发现量价齐升的时候，这说明现货黄金投资的趋势会持续一段时间.如果在下降过程中现货黄金投资表现出量价齐跌的话，那么投资者也要谨慎了，这样的趋势也会延续一段时间。 2.看量能 一般来说，现货黄金投资在交易的过程中会出现一种量能的变化。量能的变化，也能从一定程度上反映出现货黄金交易的一种趋势的变化。如果现货黄金的k线在一段时间内表现出横盘的趋势的话，如果这个时候在底部温和放量的话，我们投资者就要注意了反应，很有可能会往上移动了，因为这个时候出现量能的变化。如果现货黄金在高位已经持续很长一段时间，而在下跌的过程中也开始出现温和放量了，那么投资者也要注意了，这个时候现货黄金的趋势也有可能发生改变。铸博皇御贵金属专营伦敦金及伦敦银的电子交易并持有金银业贸易场最高级别AA类79号行员牌照。更为投资者提供24小时专业客服服务，以及设立专业的投资学堂直播课程，以供投资新手学习交易知识。此外，每日最新的市场新闻、行情实况等更是应有尽有。

楼盘价格定价方法

二、产品差价系数定价法 (一) Townhouse定价依据 1、系数指标 一、户型指标 二、朝向指标 三、端单元指标

四、楼间距指标

五、花园指标 六、露台指标 七、地下室指标 八、交通动线指标

九、户型稀缺性指标 十、景观指标

2、Townhouse价格计算函数公式说明： 建筑单价=基价 + IF(户型代码=1,200,IF(户型代码=2,300,IF(户型代码=3,300,IF(户型代码 =4,200,IF(户型代码=5,0,IF(户型代码=6,0,IF(户型代码=7,100,IF(户型代码 =8,100,200)))))))) + IF(朝向代码=1,0,IF(朝向代码=2,-50,-100)) + IF(端单元代码=1,400,IF(端单元代码=2,300,IF(端单元代码=3,300,IF(端单元代码 =4,200,0)))) + IF(南楼间距代码<18,-20,IF(南楼间距代码<20,0,20)) + IF(北楼间距代码<18,-20,IF(北楼间距代码<20,0,20)) + IF(花园面积代码<30,0,IF(花园面积代码<50,100,200)) + IF(花园朝向代码=1,80,-80) + IF(露台面积代码<20,0,IF(露台面积代码<30,30,50)) + IF(地下室面积代码<40,0,IF(地下室面积代码<60,50,80)) + IF(交通动线代码=1,-20,IF(交通动线代码=2,-10,IF(交通动线代码=3,-150,IF(交通

动线代码=4,-20,IF(交通动线代码=5,-10,IF(交通动线代码 =7,-170,IF(O8=8,-40,0))))))) + IF(户型稀缺性代码<5,200,IF(户型稀缺性代码<15,100,IF(户型稀缺性代码 <30,50,0))) + IF(景观代码=1,600,IF(景观代码=2,400,IF(景观代码=3,300,IF(景观代码 =4,100,0)))) + 手调系数 3、Townhouse定价建议：5601元/平米（底价）、5896元/平米（表价）

传统股市经典口诀

传统股市经典口诀 (一)选择股票有十条，条条真理招招高。按此规律炒股票，一般情况不会套。下降通道只能瞧，价量齐跌不能要。空头均线难走好，长期盘整等它翘。密集成交不太妙，主力抛压退为好。看法一致壁上瞧，市场冷门没人要。股评力荐利润少，走势怪异远离跑。基本面上选股票，学会简直不得了。日常生活是学校，前人经验不可少。垄断行业利润高，龙头企业更可靠。还须股东选择好，背景实力也要瞧。你看股票天津港，成倍增长就是好。还有那个国电力，年年涨来日日高。回头再看有的票，二年已是拦腰掉。短炒暴富糟了糕，波段操作少不了。能在股市立直腰，警惕时刻不可少。题材都是庄家造，业绩增长难回报。股市变幻真奥妙，倔强固执是傻帽。多空之战天天搞，短线获利少不了。上涨初期买股票，下跌开始学会抛。时机把握最紧要，看你本领高不高。趋势形态灵芝草，指标价量屠龙刀。循环理论掌握好，征战股市乐逍遥。 (二)首先要有计划好，学习理论不可少。知道就要做到了，知行合一最重要。趋势形态分析好，仓位变化很重要。股票资金双在手，涨跌无惧情绪高。买股选时最重要，大幅下跌不会好。量能萎缩到极点，启动介入本领高！抄底补仓都不好，顺势而为才是高。贪低难免会吃套，择强避弱是英豪！同样形态看位置，区别陷井不可少。一旦判断出错了，认赌服输有必要。同样一个三乌鸦，意义完全不同了。低位主力在洗盘，高位庄家在逃跑。量能变化是个宝，时时刻刻要记牢。放量滞涨有危险，要是下跌赶快逃。突然一日放巨量，二日缩量往下掉。图形参考苏悦达，仔细分析莫忘掉。股票要涨条件少，量价一定配合好。涨前缩量散兵坑，

放量上涨可信高。价升量增家常事，连续放出为最好。量和价格配合好，二者背离可不好。长短均线要粘牢，整理时间长最好。底部要有吸货槽，冲出涨得高。 (三)止损纪律很重要，壮士断腕拇指翘。留得青山树常浇，何愁将来没柴烧？10天成本生命线，只要不破不走穴。超级短线看3天，破掉止损跑难免！长期均线往上翘，短期呈现乱缠绕。平台厚积一做成，股价薄发往上腾！年线由下变走平，准备资金心鹜定。年线上拐慢慢行，突破回看坚决进！年线由上往下行，形态一定要看清。与其买入等突破，不如暂时观其行。股价启稳在年线，骏马奔腾难以停。斜率改变呈加速，离顶绝对差一步！短线下穿半年线，股票千万不要粘。一旦深跌破年线，老熊陪你玩几年。年线上拐如出现，中线走好思维变！季线掉头如下穿，后市一般不乐观！季线顽强往上走，长期上涨须多头！季线出现被跌破，分明大祸在眼前。股价慢慢踩季线，果断入市莫等闲。月线趋势如下行，行情肯定已经停！月线上穿季线时，买进耐心等收钱。月线非下穿年线，前途光明就在前！股价下跌月线平，已可判断底探明。上涨出现30线平，谨慎观望不能进。k 均线翘股民笑，犹如吹响冲锋号。要问为啥这原因，牛熊搏杀亡一线。 (四)趋势变化要盯牢，大盘观察不可少。持股时间要缩短，风险小来收益高。底部顶部要区分，圆底尖顶是方针。底部形成无息声，头部构筑喧多人。连跌出现阳包阴，反转上涨莫迟疑。介入股票要有量，排名*前更理想。后市上涨量要增，板块带动是关键。启动股里找板块，一股上涨难成器。同类三股成板块，量能里找领头羊。主力一旦现原形，有

量价八法

量价八法之一：量增价稳（量增价跌） 定义：股价经过长期持续的下跌后，出现股价走平并伴随有成交逐步放大的迹象，此时一般阳线多于阴线，我们一般称之为“筑底期”。 提示一：筑底的时间与之后上涨的幅度往往成正比。 提示二：彻底过程中往往阳线伴随放量，阴线伴随缩量，有明显的主力建仓手法。 提示三：筑底过程的重要形态：“凹洞量”。 量价八法之二：放量突破 定义：股价经过长期横盘后，放量突破前期平台，形成向上趋势。 提示一：所谓平台至少有三十个交易日（越长越好），此期间股价波动一般不大于20%，最好期间伴随“凹洞量“的间歇出现。 提示二：突破量必须大于前期平台任何单日量的2倍以上，突破时带有向上的缺口则更佳。 提示三：突破后应进入温和放量状态，若成交继续放大则要谨慎，防止出现假突破。 量价八法之三：量价齐升 定义：是指股价随着成交量的增加同步出现上涨的良性现象。一般发生在上升行情的初期和中期。 提示一：此阶段阳线放量、阴线缩量，股价的涨跌幅与成交基本成正比，显示买盘主动、卖盘惜售的状态。 提示二：此阶段中上升斜率一般会逐步增大，成交也随之递增，此时扬升角度与持续时间成反比。 提示三：与“凹洞量”不同，主升段主力采用各种“N”形态来完成拉升。

提示四：在缩量时习惯性买入。 量价八法之四：量价背离（价平量减、量减价升）定义：指股价经历大幅拉升后，成交量开始缓慢萎缩，而此时股价继续上扬或横盘整理。这往往是趋势发生转变的前兆，俗称诱多或主力进入出货区。 提示一：此阶段阴阳线的比例逐步转换，阴线逐步增多，显示多空力量的缓慢变化。 提示二：此时偶有单根放量的大阳线，但往往没有持续性，多为主力诱多行为。 提示三：高位量价背离的核心是主力进行诱多或出货，有时候时间会很长，投资者往往要保持足够的耐心。 量价八法之五：放量下跌 定义：股价经过高位振荡后大跌，并突破前期原有的上升趋势，此时若带有向下的突破缺口则更确立下跌新趋势的形成。 提示：放量下跌的突破成交量并不需要大幅增加，但当日阴线实体往往较大，显示当日空方意愿很强，对股价不做留恋，这种阴线往往是最后的止损（盈）位。 量价八法之六：量价齐跌 定义：又称为缩量阴跌，此时更多反映的是人气焕散，不能简单理解为抛压减轻，下跌阶段缩量往往比放量更可怕。 提示：量价齐跌的过程中偶有反弹，但基本难以改变趋势，这种反弹往往难以逾越前一个放量区域，这是主力不断出货的结果，就象皮球理论，弹力总是越来越小，此阶段不宜经言抄底，持币仍是上佳选择。

房地产市场价格分析报告

内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月） 2010.12

目录 章节目录 一、全国房地产市场概况 (9) （一）房地产政策导向 (9) （二）主要指数分析 (11) （三）全国房地产开发投资情况分析 (12) 二、全国房地产增量房市场交易情况分析 (22) 三、重点城市存量房市场交易情况 (40) （一）11月份存量房房价指数 (40) （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨 (41) （三）其他分析 (46) 四、重点城市分析 (50) （一）11月份重点城市房地产市场概况 (50) （二）2010年重点城市房地产市场状况小结 (51) 五、房价综述和政策导向分析 (56) （一）政策导向及预测 (56) （二）房地产市场走势预测 (58)

表 1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 (22) 表 2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况 (22) 表 3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 (25) 表 4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况 (26) 表 5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 (28) 表 6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况 (29) 表 7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况 (31) 表 8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 (33) 表 9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况 (35) 表 10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况 (36) 表 11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况 (38) 表 12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市 (39) 表 13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市 (39) 表 14：新建住房价格同比增幅前十名的城市 (40) 表 15：新建住房价格同比增幅后五名的城市 (40) 表 16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况 (41) 表 17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报 (50)

楼盘市场价格调研报告_调研报告.doc

楼盘市场价格调研报告_调研报告 楼盘指由具备开发资质的开发商承担设计、建设并聚集在某一处进入市场上销售的房子。下面是小编为大家整理的关于楼盘市场价格的调研报告，欢迎大家的阅读。 楼盘市场价格调研报告一一、xx房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。xx房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征 产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、xx商品住宅供给和销售基本分析 (1) 商品住宅价格与销量分析 xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉

著名经济学家夏斌

著名经济学家夏斌 如何看待当前的经济困局?我们可以回顾一下今天的局面是如何造成的。这一轮经济周期实际上从2003年开始的，大的环境与美国经济周期以及世界经济周期有关。2002年底，我从中国人民银行总行调到国务院发展中心工作。在2002年之前，中国人民银行党组每年的工作目标，就是为放1万亿贷款而奋斗。彼时朱镕基总理正好严抓不良贷款，各级行长都非常谨慎，严控贷款。但到了2003年，上半年贷款一下子达到1万亿，全年贷款规模增长23%。此后，中国经济一路高歌猛进，涨到2007年的14.2%。2008年发生百年一遇的大危机，波及了全球经济。2009年中国经济进一步往下走，这个期间，我们出台了4万亿政策。4万亿是财政的钱，更多的是央行提供了大量的配套资金。 我在2011年7月向领导同志汇报时曾说，中国两位数增速的时代应结束了，中国增速下来是合理的，硬托上去是不合理的，是有风险的。从今天看，大家已经慢慢接受增速下来这一事实。今年中国政府提出GDP增速要保7.5%。从各种数据分析，今年明年和后年的经济增速还会逐年下降。首先看出口。尽管美国经济在慢慢复苏，但要恢复到2008年之前的那种状况，很难。欧元区的问题比较严重。这几年出口对GDP的拉动率要恢复到危机前几年的的可能性已经很小了。其次看消费。政府多年来的战略取向是要扩大内需，特别是扩大消费。但从历史数据看，我们居民消费率占GDP的比例，由2000年的46.4%，一路下滑到2010年的33.8%，2012年的34%，2013年的34%~35%。 我们的战略目标和任务很正确、很明确，就是想尽办法扩大消费，改变增长方式。实事求是地说，国家这几年在扩大消费上是下了大力气的。农村实施了新农合，看病可以报销，农民养老也开始慢慢在解决。最为震撼的是，中国农民祖祖辈辈都知道种地要交税的，前几年农业税也废除了。废除农业税很大部分是为了消费。但尽管如此，严峻的统计数据告诉我们，提高消费率很难。因此，在中国目前情况下，GDP增长在消费和出口上找出路很难。从出口角度看，外国没有钱进口;从消费角度看，需要深入改革，需要一个漫长的过程。 因此只能依靠投资。投资分三块，房地产投资、制造业投资和基础设施投资。制造业投资，全国各行各业基本上都产能过剩，产能利用率只有70%左右。比较生动的例子，生产一吨钢，低的时候只能赚一毛几;生产一吨煤，买不了一瓶高级矿泉水。温家宝当总理的时候，我亲耳听他讲过两次，他说，不要说一般的制造业，连战略性新兴行业中的风能都“疯了”。因为各个省都想搞战略性产业，政府干预、政府计划，最后又是重复投资。类似无锡尚德这类企业的故事很多。所以从制造业说，我们不能指望投资有很大的提高。 那么就看基础设施建设。在中国，基础设施建设主要靠地方政府投资。中国资金富足，但是由于金融改革没有到位，大量基础设施的资金不是来自于社会，而主要来自地方政府各种形式的举债。有的专家说，中国在基础设施建设方面有很大的空间，还可以依靠大量投资拉动GDP。我个人认为，这只是指出了一种可能性。中部、西部、西南部地区和珠三角、长三角、环渤海相比，投资空间确实很大。但是关键是钱在哪里?现在地方债务风险高的问题已经很突出了。有人说，堵后门，开前门，发地方债。根据我对中国各级政府的了解，即

深圳房地产市场价格运行与调控分析(2000-2007年)

深圳房地产市场价格运行与调控分析 （2000年～2007年） 王锋(博士) 一、2000～2007年深圳房地产价格运行分析 （一）2000～2004年期间 2000～2004年，深圳房地产市场连续保持平稳运行态势。5年期间，我市房价基本在5000～6000元/平方米之间波动。此间，由于房地产开发投资增速较快，房地产供应较为充足，商品住宅销售规模保持每年10%左右的平稳增幅；同时，由于人口的高速机械增长，对房地产市场产生了较大的需求，并使全市房地产市场持续保持供求两旺,整个市场呈现稳定发展的局面。 （二）2005～2007年期间 2005年下半年以来，深圳房价出现快速上涨。2005年、2006年、2007年三年，房价分别为7040元/平方米、9230元/平方米、13370元/平方米，三年时间房价几乎翻了一倍，房价上涨势头较为迅猛。这期间，本市房地产市场供求关系的紧张，是导致房价快速上涨的主要原因；而在国内投资性需求快速上升的同期，本市住房市场投资、投机需求的增长，是加速房价上升的重要原因。 图1 2000年以来深圳市新建商品住宅价格 从供求关系看，2005～2007年是深圳市住房市场供求关系比较紧张的时期。2000～2006年，深圳市常住人口从432万人增加到847万人，人口的快速增长，使住房市场需求快速上升；“十五”期间，每年商品住房销售面积达到800万平方米以上，比“九五”期间每年平均水平高出了一倍。在住房需求不断增长的同时，住房供应却不断趋于紧张。自2002年以来，由于深圳土地资源的紧缺以及国家土地管理政策的进一步严格，深圳市政府开始实施连续多年的土地供应紧缩政策，包括房地产用地在内的全市各类建设用地都进行了供应总量的严格控制。这期间，每年新增房地产用地供应仅为1平方公里，少于以前每年3平方公里的供应规模。随着新增供应的持续减少，2005年以来，全市可供应的新建商品住房也随之减少。2005、2006、2007三年，全市每年批准预售的住房面积分别下降了11.77%、2.39%、15.83%；而可供应规模的持续减少，直接引致商品住宅销售面积的下降，造成2006、2007年连续出现21%、29%的销售规模大幅下降，市场交易持续萎缩，“价升量减”的特点明显。综上所述，2005年以来，深圳房地产市场在供应规模持续减少情况下，住房市场供求矛盾不断加剧，这是导致2005年下半年以来住房价格快速上涨的主要原因。

楼盘定价细则

楼盘定价的细节 大体的价格基准就不予重复了,无谓也就是此之前策友们曾提过的市场定价法和成本定价法。这次我们的重点在于:当定出了基准价之后,其他价格该怎么定,有何影响因素? 先列一个影响楼盘系数的目录出来 1、朝向系数 2、副朝向系数 3、景观系数 4、对流系数 5、层差系数 先讲一下朝向系数吧 一:朝向系数 朝向来说:一般除了别墅之外,不存在整套单位的朝向问题。一般我们说的朝向指的是客厅的朝向。 1、朝向系数 以1为标准系数,各朝向系数加上1 分了16个朝向,从正北开始的系数分别如下: 正北:-0.05

东北:-0.04/-0.02 正东:0/0.02 东南:0.03/0.04 正南:0.05/0.05 西南:0.04/0.02 正西:0/-0.02 西北:-0.03/-0.04 注:以上的系数都为销售当地楼盘的效果不断改进得出,基本上适用于南方 大部分地区。有争议处为到底是南向好还是东南向好,具体要根据当地人的偏好调整系数。 2、副朝向系数 所谓的副朝向系数就是与主朝向呈90度,然后又是能够接受日照的方向。 主朝向是客厅的朝向。副朝向系数与主朝向系数一样,只是所有数值只有主朝向的五分之一,也就是说如果正南向的正朝向是0.05的话,正南作为副朝向只有0.01。 为什么要加这样一个系数呢?一般来说,副朝向的位置都会设置为主人房,所以稍微关注一下。 二:现在讲景观系数,这是定价中比较复杂的问题,希望各位策友一起参与讨论一下

1、景观系数 景观系数不太好讲,不过从客户的反应来看,一般客户最看重的景观为客厅的景观,所以景观系数中指的景观大多以客厅的景观为主。 由于视线的关系,我一般只对正对客厅正负45度之内的景观为准,超过了这个范围,一般情况下就不是那么重要的景观了,因为一般人不会注意那么大的角度。 除客厅外,主卧室的景观也有一定的影响,但除非主卧室的景观特别好或者特别差,否则只要根据客厅的景观就可以确定这个景观系数了。 一般来说,景观系数是除朝向之外最重要的影响系数,所以一定要订出差距来。 首先,要搞清楚景观系数取决于哪部分的景观。一般定价都会以一个组团来推货,先定下一个景观点,然后加上景观系数。 比如说:一个楼盘是一个围合的组团,对组团花园的单位景观系数的起点就较高,可以加上0.05。 这里注意一下,楼距这个因素在景观里面显得比较重要。因为虽然是看景观,但很多时候会变成看楼距,楼距开阔的地方一帮都会有景观的。这里可以根据楼距的对比加上一些分值,范围在0.04之内。这个是对向着小区里面的单位而言,如果景观上没有特别强调某一部分,那么其实大家都相差不了多少的,那肯定是楼距大的地方会设置多一些的景观。就例如: 如果没有中央水景之类的比较特殊的景观。那一个小区的最高景观系数一般不会超过10%的。但是如果是对小区外的楼,在城市来说,就基本上没什么景观,这个时候就不管什么楼距不楼距的了,景观系数肯定就是0了。

准确预测次日的最高点和最低点

准确预测次日的最高点和最低点 准确预测次日的最高点和最低点 牛市拼，熊市熬，几轮回，方开窍。炒股票，练技巧，修理论，悟绝招。 低慢吸，高快抛，人皆知，谁做到？大赢家，心态好，重理念，气不躁。 思暴富，急近利，患得失，非英豪。踏波底，冲浪峰，拨云雾，真英雄。 空亦多，多亦空，变角色，露峥嵘。定纪律，循规矩，戒赌性，三思行。 选组合，细揣摩，敢实践，必修课。政策市，消息多，盲跟风，常作魔。 讲技术，矛盾多，精综合，再操作。顺势为，寻机会，资金贵，频做亏。 镜中物，纸富贵，不了结，鸽又飞。众人醒，我独醉，反潮流，走一回。 势不明，莫盲从，习忍功，不被动。不敢输，不能赢，铲恐惧，除贪婪。 阴极入，莫杀空，阳极出，敢放空。死多死，死空空，出盘局，即加盟。 上下轿，看通道，趋势中，神放松。测顶底，察秋毫，

处两极，鸣警钟。 长短线，信号同，握先机，能从容。大行情，气如虹，价量升，莫言峰。 股轮涨，水流长，满堂红，势易竭。防回震，短放空，赚短差，再上冲。 若跳空，量适中，缺不补，牛将疯。量急增，价滞重，处悬崖，莫放纵。 量不增，价虚升，强弩末，当警觉。齐呐喊，创新高，人皆醉，我做空。 跌势定，需冷静，莫回首，去进修。学人长，补己短，善总结，上层楼。 大调整，人休整，睡大觉，解疲劳。个股跳，莫心动，稍不慎，即套牢。 上新股，多观战，待走稳，莫攀高。落陷阱，即时逃，想反弹，价更糟。 跌过头，有反抽，轻仓进，赚就溜。打反弹，有原则，赢即跑，败即逃。 不大跌，勿须做，跌得深，弹得高。反弹点，捕捉好，前升幅，黄金处。 暴跌型，看三阴，点降型，等大阴。控仓位，降预期，分步进，逐步跑。 轻选股，重跌幅，乖离率，是参数。弹结束，全抛出，

楼盘市场价格调研报告

楼盘市场价格调研报告 楼盘指由具备开发资质的开发商承担设计、建设并聚集在某一处进入市场上销售的房子。下面是小编为大家整理的关于楼盘市场价格的调研报告，欢迎大家的阅读。 楼盘市场价格调研报告一一、xx房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。xx房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征 产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了%，xx区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、xx商品住宅供给和销售基本分析 (1) 商品住宅价格与销量分析 xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，xx住

K线口诀以及均线口诀

K线口诀以及均线口诀 K线语言打天下，股海邀游我老大。K线语言信号明，离场速度就它行。顶部如穿头破脚，遇见就快跑快跑。顶部如果吊颈线，肯定就是绞刑线。乌云盖顶狂风吹，乌云压城城欲摧。倾盆大雨太毒辣，下跌趋势人人怕。顶部升起螺旋桨，落地就要把你绑。双飞乌鸦空中叫，顶部转势不祥兆。三只乌鸦天上飞，高开低走个个黑。淡友反攻疲惫样，只能适宜来作空。顶部出射击之星，手中之筹码快清。平顶图形气数尽，迅速离场我自信。顶部之身怀六甲，涨跌之细辨真假。T.字线到达顶部，抛筹码不要计数。见到下跌转折线，细看图形似宝剑。遇到下降抵抗形，肯定阴线不见晴。低档盘旋藏杀机，麻痹大意坐滑梯。黄昏之星走到头，千万别做死多头。顶部出现塔形顶，空方肯定设陷阱。顶部出现假三阳，一定离场把它防。顶部看到搓揉线，赶快离场钱兑现。空方尖兵真是凶，下影试探求反攻。遇见下跌三连阴，肯定大跌箭穿心。一看下跌三颗星，别急仔细要辨清。涨势尽头线出现，就要下跌把你陷。降势三鹤落图上，三阳做客喜洋洋。上档盘旋藏杀机，时间过长会走低。顶部站着黑三兵，转向定要看得清。两个黑夹着一红，多方可能要走熊。顶部一见十字长，快快离场求安祥。徐缓下降逞英雄，再不离场钱袋松。下跌覆盖线一见，说明头部已出现。平底出现细观察，试探买入手不麻。曙光初现地平线，抢点筹码是理念。旭日东升放光芒，全仓买入就起航。好友反攻探底明，肩底呼应更见晴。底部现穿头破脚，又见买入机会来。底部见到锤头线，双底呼应又出现。底部身怀六甲形，请试探抢入筹码。底部螺旋桨现形，只是等待风吹响。早晨之星东方明，带有缺口更见晴。末期下跌三连阴，随时进场捡黄金。

二红夹着一个黑，多方笑着送春归。底部塔形底构成，装水股价起升程。底部出现十字长，真是典型组合强。阳线右肩十字长，初涨阶段逞凶狂。底部见到倒锤头，上影线长喜心头。升势之中见三鸦，明明蓄势在待发。多方尖兵真是凶，插入空方阵营中。底部出现红三兵，均线之上北斗星。倒T.字线到底部，上影线长高八度。底部见到T.字线，庄家振荡把人骗。底部见到尽头线，典型组合是宝剑。底部见到头肩底，关注股价右肩起。双底图形看颈线，突破回试是关键。V.形反转真是凶，典型定式记心中。底部直角三角形，三底相同一线擎。上升直角三角形，两点买入可真灵。上升旗形记心中，咬定两点不放松。下降楔形要记好，图形就是旗三角。突破缺口向北行，成交量大把它擎。岛形反转在底部，加仓买入别回吐。圆底图形细观察，沿着弧度缓慢爬。高空见到头肩顶，头肩离场脑清醒。空中出现圆弧顶，缓慢下沉有人领。尖顶图形气势凶，一飞冲天去无踪。扩散三角是喇叭，振荡左小右边大。岛形反转在顶部，卖出就在缺口处。上升楔形假上攻，最后还是往下冲。下降旗形是火坑，高点上移假拉升。下降直角三角形，低点处于同水平。下降收敛三角形，振荡变小方向明均线口诀(ZT) 年线下变平，准备捕老熊。年线往上拐，回踩坚决买！ 年线往下行，一定要搞清，如等半年线，暂做壁上观。 深跌破年线，老熊活年半。价稳年线上，千里马亮相。 要问为什么？牛熊一线亡！半年线下穿，千万不要沾。 半年线上拐，坚决果断买！季线如下穿，后市不乐观！ 季线往上走，长期做多头！月线不下穿，光明就在前！

量价关系的十种应对策略(绝不可错过的干货)

问一：什么是成交量?举个例子 以某只个股为例。静静原本持有这只股票1000股，今天看大盘动荡太大就抛了这1000股，而小明则觉得是抄底的机会来了，于是买入了1000股。假设今天没有其他人买卖这只股票的话，那这只股票今天的成交量就是，1000股，也就是10手。 问二：成交量的红色和绿色代表啥? 如果当天股价是上涨的，那么成交量的柱体就是红色;如果是下跌的，那么柱体就是绿色的。 问三：量能和股价到底有什么关系? 一般来说，价位上升，成交量会加大；而价位降低，成交量则会缩小。 同样来举个例子。 假设在一个自给自足的小山谷里，当地人买卖黄金都在同个市场里进行。最初的时候，黄金价格并不高，有点小钱的赵氏家族就买了不少的黄金囤着;等后来，黄金交易越来越流行，黄金价格也涨了几倍的时候，赵家就决定把黄金以较高的价格卖出;；同时，钱氏家族觉得，黄金的价格还会继续涨，所以买了这些黄金。市场不断循环，价位越高，投资人就会更看好，成交量也就会增大。 但是，价位涨到一定的高点，就会有人怀疑，这价格还会一直涨下去吗？这时候，市场就出现了分化，成交量也发生了改变。 一般来说，成交量会主要有这么几种情况： 缩量：市场成交量很小。原因可能是大部分人对市场后期走势的意见十分一致，股票对倒买卖不活跃。 放量：市场交易量爆棚。这是市场趋势的转折点，说明对于这只股票，有人看好，有人看跌，所以有人想买，有人想卖。 堆量：成交量温和递增。当主力想要拉升股价时，会把成交量做得很漂亮;但小心高位的堆量，可能是主力在大举出货，所以要看清再动手哦。

遇到这些情况，股价可能会涨： 1. 低位量增价平，考虑买入：股价经过持续下跌的低位区，开始出现企稳的迹象；成交量也慢慢增加，一般成交量的阳柱线明显多于阴柱，凸凹量差比较明显，说明底部在积聚上涨的动力，这时可以适量买进股票等待上涨。 2. 量增价升，考虑买入：成交量持续增加，股价趋势也转为上升，中短期来看，可以考虑买入了。

开发商新推楼盘的价格策略

开发商新推楼盘的价格策略 专家撰文认为，投资获利是一个发展商最为关心的事，价格策略自然是重中之重。 1．低价开盘。低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。特别在楼盘的的综合性能不强，项目的开发量相对过大；绝对单价过高，超出当地主流购房价格；市场竞争激烈，类似产品多的情况下，更应考虑。 低价开盘有利点是：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于内务周转，资金快速回笼。但低价开盘也有不利点，如首期利润不高，楼盘形象难以很高提升等。 2．高价开盘。高价开盘是指楼盘第一次面对消费者，以高于市场行情的价格公开销售。其条件是：具有别人所没有的明显楼盘卖点；产品的综合性能上佳；公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊表现为：便于获取最大的高利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢；便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产；但日后价格的直接调控余地少。 开盘前应充分做好案前各项准备工作 “一个好的开始是成功的一半”。代理公司在推出一个房产个案时，在开盘前做好充分的案前准备是非常必要的。只有案前工作做好了，才能顺利地完

成好后面的销售任务。 一般在做案前准备时，先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。 案前工作一般要完成四大项目：建筑设计的确定、工地现场的布置、企划执行、业务执行。 一块地块在确定下来后，发展商首先要根据设计院的竞标方案，确定小区的规划方案。代理商可以根据自己在实际销售过程中遇到的情况，参与到建筑设计的讨论中去。建筑设计包括：小区规划、平立面、面积、建材设备、景观、总平面图、效果图、模型、证照和补充条款等。首先要尽快与发展商敦促设计院将总平面图（扩初）等确定下来报政府有关部门进行审核。至于景观，发展商可以委托设计院设计，也可以请外面专门的景观设计公司进行设计。在完成图纸方案设计的同时，可以同时对效果图、模型等进行厂商联系。一周内完成草图和样品。效果图将在三周内完成上色与点景的工作。至于模型，在样品出来后，代理公司要对其进行严格的审核，因为一个好的模型，可以直接反映出小区的规划与品质，使客户产生身临其境的感觉。模型的作业时间一般也需三周。 工地现场的布置分为：场地平整；售楼处的设计、建造、装修；停车场、入口地面、庭院的建造；现场主看板的制作；户外看板的选点制作；罗马旗的