常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则

市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（试行）

第一章总则

第一条根据《中华人民国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《房地产估价规》、《城镇土地估价规程》等法律、法规和有关规定，制定本细则。

第二条在本市国有土地上，从事房屋征收评估（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。

第三条征收评估的对象为征收围经现场查勘认定的被征收房屋及其附属物（含其占用围的国有土地使用权）。

第四条征收评估目的统一表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

征收评估的时点为房屋征收决定公告之日。

征收评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第五条被征收房屋的类似房地产的市场价格是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产市场价格。类似房地产市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用围的土地使用权的价值。

类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。

第六条同一征收围的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。

两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。

第七条被征收房屋分为住宅和非住宅两类，其中，住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。成套住宅是指房屋套有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分为营业用房和非营业用房两类。营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法场所；非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。

第八条 市区住宅和非营业用房根据所处的位置划分为不同的区位等级，市区营业用房根据所处的位置划分为不同的路线等级。具体划分参见附件一、附件二。

第九条 征收评估采用市场比较法、收益法、成本法等方法进行，其中住宅房屋应采用市场比较法，非住宅房屋在无法适用市场比较法时也可以采用收益法、成本法。

被征收房屋适用基准价格修正方式评估，其基本公式为：

被征收房屋评估价格K V V ?=0

0V 为基准价格，对住宅和营业用房是标准房屋基准价格，非营业用房是分区基准价格；

K 为市场比较修正综合系数。

第十条 基准价格是被征收房屋市场化评估价格的基础。住宅和非住宅中的营业用房的基准价格以设定的标准房屋的市场评估价格为基础；非住宅中的非营业用房主要按照各分区不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定分区基准价格。非住宅中的非营业用房的基准价格以市场比较法为主，结合收益法、成本法等方法测算得出。

第十一条 征收评估的价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第二章 住宅房评估

第十二条 成套住宅的评估价格测算的技术路线为：

1．确定评估基准。一般应在征收项目围设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。

2．测算基准价格。采用市场比较法评估出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为：

标准房屋比准价格j V = 可比实例价格S V ×)(1001k ×100

)(2k ×)(10031k ×)(10032k 标准房屋基准价格0V =n 1∑=n j j V 1

（n 为可比实例数，n ≥3） 标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。

1k —交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该

系数取100。

2k —交易日期修正系数，

该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。

31k —实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。

32k —区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。

3．确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。

其计算公式为：

被征收房屋评估价格i V = 标准房屋基准价格0V × 100)(31i K × 100

)(32i K ×F K i 31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的实体因素修正

系数，该系数确定参见附件六。

K i 32—区位因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的区位因素修正

系数，该系数确定参见附件六。

F —楼层系数，按首次买卖或房改优惠购房时所对应的楼层系数进行调整或按附件六中成套房楼层系数表确定。

成套住宅的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的非成套住宅的评估价。

第十三条 非成套住宅的评估价格测算的技术路线为：

1．确定评估基准。一般应在征收项目围设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。

2．测算基准价格。采用市场比较法评估出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为：

标准房屋比准价格j V = 可比实例价格S V ×)(1001k ×100)(2k ×)(10031k ×)(10032

k 标准房屋基准价格0V =n 1∑=n j j V 1

（n 为可比实例数，n ≥3） 标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。

1k —交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。

2k —交易日期修正系数，

该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。

31k —实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。

32k —区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。

3．确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。

其计算公式为：

被征收房屋评估价格i V = 标准房屋基准价格0V × 100)(31i K × 100

)(32i K ×4k K i 31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的实体因素修正

系数，该系数确定参见附件六。

K i 32—区位因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的区位因素修正

系数，该系数确定参见附件六。

4k ─非成套综合修正系数0.98。

第十四条 阁楼高度（指阁楼楼面与屋面之间的净空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面积乘以阁楼最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以

2.2米计算）与檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面积乘以重置价的

1.5倍进行补偿。

阁板与室地坪净高低于2.6米的，以阁楼高度抵冲层高不足部分后计认阁楼高度。无法上人居住使用的阁楼、浮阁和自征收围确定之日起搭建的阁楼均不计算。

第三章 非住宅房评估

第十五条 非住宅中的营业用房的评估价格测算的技术路线为：

1．明确路线等级。营业用房的路线等级参见附件二。

2．测算基准价格。营业用房的基准价格采用市场比较法、收益法评估出“标准房屋”的基准价格。一般应在征收项目围设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。

（1）采用市场比较法评估，应当选择与被征收房屋或土地的合法用途相同的可比案例，并综合比较房地产的成新、商业繁华程度、临街状况、房屋进深、结构、层高等因素，按照《房地产估价规》的要求进行评估。

（2）采用收益法评估时,一般采用稳定、无限期收益情形测算，计算公式如下：

V=a/r

其中V 为标准房屋的基准价格，a 为标准房屋年净收益，r 为资本化率。 a 一般采用客观年租金收益修正计算。客观年租金是指相同或类似地段，正常出租、价格相近的营业用房平均租金收益水平。年净收益为客观年租金扣除维修费、管理费、保险费、税金及空置和收租损失等因素而得。

r 应采用营业性房屋社会平均资本化率。资本化率的求取方法采用安全利率加风险调整值法，以安全利率加上风险调整值作为资本化率，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。

3．确定评估价格。各被征收房屋分别与确定基准价格对应的“标准房屋”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。

其计算公式为：

被征收房屋评估价格i V =基准价格0V ×100

31i k 31i k —实体因素修正系数，系数确定参见附件七。

营业用房的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的办公用房的评估价。

第十六条 非住宅中的非营业用房的评估价格测算的技术路线为：

1．明确区位。非住宅非营业用房区位参见附件一。

2．确定基准价格。非住宅非营业用房基准价格参见附件三。

3．确定评估价格。各被征收房屋分别与确定区位基准价格对应的“标准房屋”进行时间因素、房地产实体状况因素、房地产区位状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。

其计算公式为：

被征收房屋评估价格i V = 区位基准价格0V ×1002k ×10031i k ×100

32k 2k —时间因素修正系数，

该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。

31i k —实体因素修正系数，系数确定参见附件八。

32k —区位因素修正系数，系数确定参见附件八。

第四章 其它评估

第十七条 获得市级以上荣誉称号的名店、名品所在的营业用房，其基准价格增加5%。 第十八条 对经规划部门同意，按统一规划、设计、建造的土地性质为出让的营业用房，标准房屋土地性质为划拨的其基准价格增加30%，标准房屋土地性质为出让的基准价不增加；土地性质为出让的办公、医疗、教育等非营业用房基准价格增加10%。

第十九条 被征收底层营业用房距离高等级路线在0-15m(含15m)的，其基准价格增加10%；距离高等级路线在15-30m(含30m)的，其基准价格增加8%；距离高等级路线在30-50m(含50m)的，其基准价格增加5%；距离高等级路线在50m(不含50m)的，其基准价格不再增加。

被征收底层营业用房两面临街(两面以上临街，按两面临街计算)的，次临街面宽未达到主临街面宽的50%的，其基准价格增加5%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的50%，不足100%的，其基准价格增加10%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的100%的，其基准价格增加15%。

被征收底层营业用房同时符合前两款规定的，其基准价格只可按其中一种规定进行修正；第二层及以上的营业用房不适用前两款规定。

2016国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则

2016国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则第一章总则 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。 非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。不得采用行政征收方式。 二、新征收条例第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;并负责本行政区域非公共利益需要的房屋拆迁与补偿的管理工作，严格做到“拆管分离”。 三、国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，应尽快出台“关于加强对房屋征收与补偿实施工作的指导意见”。 四、严禁任何组织和个人打击、报复、追害举报人。严禁任何组织和个人将举报材料转给被举报单位或个人。 第二章征收决定

五、为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。 凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要” 的情形;凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。 其中第八条第(五)项规定的旧城区改建，不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施;在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。否则，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。 六、依照本条例第八条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划之前，应当广泛征求被征收范围的公民及社会公众意见，应当组织召开公开听证会，经过科学论证。 七、依照本条例第十二条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行防止征收分配不公、社会两极分化、突发事件等社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的及旧城区改建的，应当广泛征求被征收人的意见，经政府常务会议讨论决定。

经营性用房拆迁补偿

经营性用房拆迁补偿估价研究 经营性用房主要是盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取（测算）其正常情况下的收益。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则。经营性用房单价高，价格把握较为不易，其拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响拆迁当事人的利益。 武汉市近年旧城改造步伐不断加快，拆迁过程中所涉及到的经营性用房也越来越多，由于武汉市老城区大部分已经发展成为寸土寸金的城市商业中心区域（如全国闻名的“天下第一街”——汉正街），此类拆迁区域内经营性用房拆迁补偿价值尤为敏感。当前经营性用房拆迁补偿纠纷频发，为了维护拆迁当事人的合法权益，促进旧城改造的顺利进行，必须对经营性用房拆迁评估的客观、公正进行认真研究。武汉国佳房地资产评估有限公司作为一级资质的房地产估价机构，承接了大量类似区域的拆迁估价工作，积累了不少经营性用房拆迁补偿估价的实践经验，也遇到一些问题，现一并托出与各位同行探讨。 一、经营性用房及其估价特点 1、有收益 经营性用房，或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营。业主通过这些经营形式，获取房屋收 益。 2、经营性用房的年租金是年收益的基础 出租他人经营或和他人联营的经营性用房，一般都签订出租、联营合同。合同中约定具体经营性用房的具体年租金。经营性用房的年租金扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税、营业税等现金支出，一般就得到其年收益。 3、区域因素、个别因素相同的经营性用房客观价值基本相同 同一区域，繁华程度、交通条件相同，个别因素不同的经营性用房，其价值不同，估价重点在个别因素修正。

北京拆迁补偿标准

北京拆迁补偿标准 一、房屋拆迁补偿计算标准 1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) 2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 二、房屋拆迁安置费计算标准 (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注： 1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0; 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0; 3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。 (三)农村房屋拆迁补偿标准 1、被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调

换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积; 2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。 房屋拆迁各补偿费种类及计算 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有： (1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

国有土地上房屋征收评估规范

市国有土地上房屋征收评估规 第一条为了规国有土地上房屋征收评估活动，确保国有土地上房屋 征收评估的公正、有序，根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价规》，结合市实际，制定本评估规。 第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本评估规。 第三条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。 被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。 第四条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用围的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋 已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。 第五条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委

员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。 房屋征收评估、鉴定活动不受任何单位和个人干预。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。 第六条同一征收项目的房屋征收评估工作，由两家以上房地产价格评估机构承担的，应当由资质较高的一家房地产价格评估机构为牵头单位；同一资质的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统—标准。 第七条同一征收项目分期实施，其房屋征收评估工作由两家以上房 地产价格评估机构承担的，前期房地产价格评估机构应当向后期房地产价格评估机构提供评估对象、价值涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等评估技术资料，后期房地产价格评估机构除因时间变化等不适用因素外，应当采用。 第八条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工 作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。 房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。房地产评估机构因专业所限可以委托专业评估机构评估相关项目，但应在评估报告中加以说明，并附相关评估机构的评估报告。 第九条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被 征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

集体土地上房屋征收流程图

集体土地上房屋征收流程
国土可委托街道或征收办(有征收职能的)实施，但注意征收实施主体的统 一性
由市，县级国土部门在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知 被征地村集体经济组织和村民：征地范围、补偿方式，安置途径及征地用 途。 由市，县级国土部门会同所在地乡镇政府，就征地内容征询村集体和村民 意见。国土应当将村民对征地的意见和听证的材料作为报批的必备材料上 报。对补偿标准和安置途径，补偿方式有意见的应当告知被征地人有权提 出听证申请，并依法组织听证。
国土部门组织下，由有资质的勘测单位负责。
立项
发布拟征地公告 征询村民意见
地籍调查和地上 附着物登记
“公共利益”立项，确需征收房属的各项建设活动，应当符合国民经济和 社会发展规划、土地利用总体规划，城乡规划和专项规划。保障性安居 工程建设，旧城区改建的，应当纳入市县级国民经济和社会发展年度计 划(参照国有土地)。
征收办、发改委、城区开发公司或其他国有公司制作项目方 案，做可行性预测，报国土、规划，环保等相关职能部门审 批。
由市、县级国土部门会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被 征收土地的四周边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量等 并由国土部门现场填制调查表由相关上述人员签字确认。将签字确认后 的材料作为报批的必备材料归档上报。
实地界定土地使用范围、测定界址位置、调绘土地利用现状，计算用地面 积，为国土资源行政主管部门用地审批和地籍管理等提供科学、准确的基 础资料而进行的技术服务性工作。
土地勘测界定
国土可委托街道或征收办(有征收职能的)实施。
拟定一书四方案 并上报审批
由市、县级国土部门根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关 对报批材料的要求拟定一书四方案，即“建设用地说明书、农用地转用 方案、补充耕地方案、征收土地方案、供应土地方案”并组卷向有批准 权的机关申清报批。
由市县级国土部门向省人民政府申请建设用地审批，涉及基本农田等法律 规定特殊情形的，由国务院批准。
县、市人民政府国土部门根据批准的征收土地方案对土地所有权人，使用 权人及地上附着物等进行进一步核实， 在征用土地公告之日起45日内制 定征地补偿、安置及地上附着物拆迁等具体的方案并公告。征地补偿安置 方案公告内容包括:被征用土地的位置，地类，面积。地上附着物和青苗 的种类，数量。需要安置的农业人口数量。土地补偿费的标准和数额、支 付对象和方式、安置补助费的标准，数额、支付对象和支付方式，地上附 着物和青苗的补偿标准和支付方式，农业人员的具体安置途径。其他有关 农民的意见，有意见的应当在公告之日起10个工作日内向国土部门提出， 要求听证的，应当举行听证会。对征地补偿和安置方案确需修改和补充 的，依法进行修改。
市县级人 民政府的国土资源部门将公告后的土地补偿、安置方案， 连同被征地农村集体经济组织和村民的意见及采纳情况报市县级人民政府 审批。
市县级人民政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准后，报省国土 资源厅备案，并交由市县级国土部门组织实施。
房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市县级人民政府。市县级人民政府应 当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征 求意见期限不得少于30日。 市县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补 偿(实施)方案和行政复议。行政诉讼权利等事项。
土地征收报批
征收土地公告
征地补偿安置方案的报批 及公告（批前/批后）
征收土地依法定程序批准后在收到省或国务院批文之日起 10 个工作日 内，由市、县级人民政府在当地予以公告。征收土地公告的内容包括征 地批准机关、批准文号、批准时间、批准用途，征用土地的所有权人、 位置、地类和面积，征地补偿标准和农业人员安置途径、办理补偿登记 的期限、地点。被征收土地的所有权人和使用权人应当在公告规定期限 内，持土地权属证书到当地人民政府土地行改主管部门办理征堆补情登 记。
土地补偿登记征地补偿安 置方案实施
被征地村集体、村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内
到指定地点办理征地补偿登记手续井签订土地补偿协议。
清理土地和实施征收土地。控规定支付各项费用后，被征地单位和个人 按期交付土地。县、市人民政府土地行政主管部门组织有关单位对被征 收的土地进行清理。
房屋补偿安置方案的报批 及公告
房屋征收调查登记
对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登 记，被征收人应当予以配合，根据调查信息，（包括但不限于房屋证 书、违章搭建），相关部门进行联合审查，征收部门将调结果在房屋征 收范围内向被征收人进行公布。如有条件，并进行分户告知。
房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、 随机选定等方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观。公正地开展 房屋征收评估工作，评估报告作出后，应送达被征收人并告知复核的权 利，如有漏项或错误，应予更正并再次送达。
在征收补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议的，市县级国土部门应当 对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当 自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见井选择补偿方式。送达补 偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方 式由补偿决定确定。 仍达不成协议的，或者被征收人房屋所有权不明确的情形下，由市县级国 土部门作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内公告。 作出征收补偿决定前，应作出听证告知书，给予合理期限内(5 个工作日) 的陈述申辩权利。被征收人要求听证的，应组织听证会，并在 7 日前告知 听证时间、地点等事宜，做好听证记录并予以公布。
被征收人拒不履行交地决定，也未在法定期限内申请行政复议或提起行政 诉讼的。在前述行政诉讼期限(6个月)届满之日起三个月内，申请 人民法院强制执行，在申请强制执行前，应当催告被征收人履行义务，催 告书送达十日后仍未履行的，正式启动申请司法强制手续。
评估机构的选择 房屋价格的评估
征收补偿安置 方案实施
作出征收补偿决定
通知被征收人选择房屋征收补偿安置方案(包括货币和产权置换方案)， 根据被征收人选择的方案，签订房屋征收补偿安置协议。 被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市县级人民政府应 当优先给予住房保障。 在实施过程中，应做好搬迁与临时安置的方案，并保证专项资金充足。
作出交地决定
以书面形式催告被征收人选择征收补偿方案，经催告后被征收人仍拒绝 签订协议的，作出交出土地决定听证告知书(听证时间内容同前项作出 征收补偿决定前的听证)。 作出责令限期交出土地决定，给予合理腾空期限。
申请司法强制

住建部拆迁补偿办法条例

住建部：房屋征收按市价评估补偿 2011年06月08日02:28新京报[微博]马力我要评论(194) 字号：T|T 转播到腾讯微博 2010年7月3日，北京原宣武区，一条胡同的平房墙上被画上了大大的拆字，而有的地方已经被拆除。陈眉语摄 继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。 其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。 房屋征收评估新流程 选定机构 被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。 签订合同 一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。 实地评估 估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。 公示解释

房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。 交付报告 公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。 申请复核 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 申请鉴定 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。 变化1 评估价格完全依照市场 2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。” 按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。 【解读】在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。 对此，北京市房协副秘书长陈志昨日表示，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。 “《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。

国有土地上房屋征收评估办法

国有土地上房屋征收评估办法 （征求意见稿） 第一章总则 第一条为了规范国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》、《房地产估价规范》，制定本办法。 第二条评估被征收房屋和产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对评估价值和测算的市场价格进行复核评估和鉴定，适用本办法。 第三条房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务；与房屋征收部门有关人员、被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避；应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。 任何单位或者个人不得干预评估、鉴定行为和结果。房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当拒绝任何单位或者个人对评估、鉴定行为和结果的干预。 第四条承担房屋征收评估业务的房地产估价机构由被征收人协商选定；协商不成的，可以通过投票、抽签、摇号等公开、公平、公正方式选定。 市、县人民政府可以推荐社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产估价机构供当事人选择，但不得限制其他符合条件的房地

产估价机构参与评估活动。 房地产估价机构不得采取迎合被征收人或者房屋征收部门要求、恶意低收费、虚假宣传等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 第五条房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。 房屋征收评估委托书、房屋征收评估委托合同示范文本，由住房和城乡建设部组织制定。 第六条同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。 两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。 第七条对于承接的房屋征收评估项目，房地产估价机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展评估业务。 第八条房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员，因房屋征收评估、鉴定工作需要查询被征收房屋、产权调换房

永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法

永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法 第一条为加强集体土地上房屋征收补偿安置（简称房屋征收补偿安置）工作，维护被征收人的合法权益，保障各项建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条在本市行政区域内征收集体土地，涉及房屋征收补偿安置的，适用本办法。 国务院、省人民政府对公路、铁路、水利水电工程等建设涉及征收房屋与补偿安置另有规定的，从其规定。 第三条市、县人民政府是房屋征收补偿安置工作的主体。 市辖区人民政府受市人民政府委托具体组织和实施本辖区内的房屋征收补偿安置工作。 第四条市国土资源行政主管部门负责对县（区）的房屋征收补偿安置工作进行指导和监督。各级人民政府应加强对房屋征收补偿安置工作的领导。发改、住建、人社、财政、审计、监察、房产、公安、物价等部门及乡（镇）、办事处、村（社区），按照各自职责做好相关工作。 第五条房屋征收补偿安置应遵循“征收合法、资金到位、安置先行、补偿规范”的原则。第六条征地方案依法报批前，市、县国土资源行政主管部门应在拟征收土地的乡镇（街道）和村（社区）发布拟征收土地告知书，将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置方式和申请听证的权利等，告知被征收人，并对征收土地范围内拟征收的房屋及附属设施现状进行调查。 被征收人应当配合调查，并对调查结果确认签字或盖章。被征收人拒不签字盖章的，可以对被征收人的房屋采取照相、摄像、勘测、公证丈量等方式取证，并可将取证结果予以公证。确认或取证结果（包括文字、表格、有关数据、现场照相及摄像资料，相关证明材料等）作为实施房屋征收与补偿安置的依据。 自拟征地告知之日起，在拟征收土地上抢栽、抢种、抢建或突击装修的，不予补偿。 第七条国土资源行政主管部门发布拟征收土地告知书的同时，应当书面通知当地住建、房产、公安、工商、税务等部门，自告知之日起12个月内，在拟征收土地范围内暂停办理下列手续： （一）宅基地和其他建设用地审批； （二）改建、扩建房屋审批，土地转让及土地登记发证； （三）办理户口的迁入与分户，但因出生、婚嫁、军人

《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读

For personal use only in study and research; not for commercial use For personal use only in study and research; not for commercial use 《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读 引言 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，于2011年1月21日公布，自公布之日起施行。为了准确把握该条例的主要内容和精神，中国人民大学民商事法学会于4月3日—4日在重庆举办了《条例》专题研讨班，有关专家学者分别就《条例》从不同的角度进行了讲授。 一、立法背景、过程及意义 （一）我国房屋征收与拆迁制度主要经历四个阶段： 1、第一阶段：房屋拆迁制度完全依附于土地征用（收）制度的阶段（新中国成立至20世纪50年代末）。 第一阶段的特点： （1）确立拆迁制度的宪法依据，明确拆迁行为的征用性质； （2）立法上确立拆迁安置补偿的公平原则，特别注意被拆迁人的居住需要； （3）特别强调节约用地，规定土地征用的必要性； （4）强调被征用人的自觉履行，没有规定强制性，而且规定可以用替代形式执行； （5）没有设置行政复议、诉讼等救济渠道。 2、第二阶段：房屋拆迁制度相对独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪60年代至80年代末） 主要特点：

（1）房屋拆迁均为地方立法，且宪法、法律依据从有到无，于1982年后走向缺位； （2）房屋拆迁性质不明、目的混乱； （3）先安置后搬迁的原则逐渐弱化； （4）没有统一的拆迁补偿标准及原则； （5）普通规定了行政与司法途径的强制拆迁； （6）拆迁人与被拆迁人之间可就其拆迁争议提起民事诉讼，行政诉讼救济途径初现端倪。 3、第三阶段：房屋拆迁制度完全独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪90年代拆迁条例颁布至本世纪初期） 主要特点： （1）缺乏宪法依据； （2）拆迁行为的性质、目的依旧不明确； （3）先安置后搬迁的原则在制度上被废弃； （4）搬迁补偿遗漏重要的土地使用权部分； （5）行政强制搬迁已渐成司法监督空白地带； （6）既有的民事与行政诉讼救济机制因制度缺陷不能真正发挥作用，大量的拆迁纠纷的解决依赖法外解决； （7）新兴的土地储备制度，极大地影响了拆迁； （8）商业资本的介入，拆迁的正当性受到普遍质疑； （9）拆迁方式在实践中不断突破。如拆迁改搬迁，圈地保护等。 4、第四阶段：全新而又独特的房屋征收阶段（《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布与实施）。主要特点在后面作重点介绍。 （二）条例制定的现实背景 1、土地需求与土地供应之间矛盾加剧。 我国正处于改革发展的关键时期，也处于工业化、城镇化的重要时期，土地供求矛盾更加突出。据专家介绍，2010年，房地产占中国GDP的28%。根据我国现有土地法律制度，解决用地途径主要有两种：一种是增量供应（征收农村集体土地）；二种是调量供应（毛地变净地）。

无锡市城市房屋拆迁补偿价评估实施细则

无锡市城市房屋拆迁补偿价评估实施细则 一、总则1．为贯彻《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(江苏省人民代表大会常务委员会第24号公告)、《无锡市城市房屋拆迁管理办法》(无锡市人民政府第54号令) 等法律、法规和市政府《关于贯彻实施<江苏省城市房屋拆迁管理条例>的意见》等文件，参照《房地产估价规范》(GB/T50291－1999)，结合本市实际情况，确定本市城市房屋拆迁补偿价评估规则及标准，制定本细则。2．根据房地产价格评估基本原理，结合房屋拆迁补偿价评估的具体特点，本市房屋拆迁补偿价评估一般采用综合评估法。3．本市房屋拆迁补偿价评估分为住宅、非住宅营业用房、非住宅非营业用房和工交仓储四大类，分别以不同的区位价、房屋重置价格结合成新进行评估。4．房屋的装饰及附属物等部分另行单独评估。5．本细则的区位补偿价、区段路线价等标准根据政府公布的基准价实施。6．本细则适用于无锡市城市房屋拆迁补偿价评估。7．征用集体土地上的房屋收购款评估参照执行。二、房屋用途住宅：供人们居住使用的房屋。非住宅营业用房：商业(生产、生活资料批零销售业)、金融保险业(对外营业部分)、娱乐业、餐饮业、服务业。非住宅非营业用房：办公用房、写字楼、非营业的单位用房、公益事业性用房。工交仓储用房：各类工厂、车间、手工业作坊等生产性用房，从事交通运输的房屋及各类仓储用房等。房屋的用途按关于贯彻实施《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的意见确定。三、住宅房屋评估住宅房屋评估价格由区位补偿价、房屋补偿价和装饰及附属物补偿价组成，以建筑面积为计算单位，即：评估价格＝区位补偿价+房屋补偿价+装饰及附属物补偿价1．区位补偿价区位补偿价＝区位补偿价标准×区位补偿面积×楼层系数×朝向系数⑴公式中的区位补偿价标准可在政府公布的住宅区位补偿价标准中查取。⑵区位补偿面积：当房屋建筑面积大于土地使用权面积时按建筑面积计算；当房屋建筑面积小于土地使用权面积时按土地使用权面积计算，但必须提供有效土地使用权面积证书或文件。⑶楼层系数(见表一) 层次总楼层一二三四五六七二0 0 三0 2 －2 四－2 2 4 －4 五－4 0 4 6 －6 六－4 0 4 6 2 －8 七－4 0 4 6 2 0 －8 说明：1、顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2%。2、底层地下室为车库的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1% ⑷朝向系数无朝南门窗：-3% 2．房屋补偿价房屋补偿价＝房屋重置价格×成新率×楼层系数×朝向系数×建筑面积房屋重置价格应根据被拆迁房屋的实际结构等级查取相应的重置价格确定。楼层系数与朝向系数同上。3．装饰及附属物补偿价装饰及附属物补偿价＝装饰及附属物重置价格×成新率装饰及附属物补偿价可根据相应的室内装饰重置价格、装饰设备及附属物重置价格结合成新确定。4．住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，其区位补偿价与房屋补偿价应增加补偿，增加的幅度见表二。表二：竣工年限增加幅度不满1年(含1年) 19% 不满2年(含2年) 18% 不满3年(含3年) 17% 不满4年(含4年) 16% 不满5年(含5年) 15% 四、非住宅营业用房评估非住宅营业用房评估应分层计算。评估价格＝区位补偿价+房屋补偿价+装饰及附属物补偿价1．区位补偿价＝区段路线价标准×K1×K2×区位补偿面积⑴K1：非住宅营业用房楼层调整系数(见表三)：表三：层次楼层调整系数地下室或半地下室60％一层100％二层80％三层75％四层及四层以上70％⑵K2：临街状态调整系数(只适用于底层，其他楼层K2取1) ①营业用房底层临街面宽(开间)与首进深度(进深)比调整系数?小于0.6，调整系数0.85 ?大于0.6(含0.6)，小于0.8，调整系数0.9 ?大于0.8(含0.8)，小于1，调整系数0.95 ?大于1(含1)，小于1.2，调整系数1 ?大于1.2(含1.2)，小于1.5，调整系数1.05 ?大于1.5(含1.5)，调整系数1.2 开间进深比以房屋所有权证上标明的分幢房屋的总开间进深比计算。②两面临街调整系数两面临街(两面以上临街按两面临街计算)，以区位等级级别高的临街面(主临街面)区位补偿为准，次临街面为辅，具体调整方法如下：次临街面宽达到主临街面宽的50%(含

北京国有土地上房屋征收暂行办法

北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法 第一章总则 第一条为进一步规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人合法权益，保证房屋征收补偿公平合理，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》及《房地产估价规范》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条本市行政区域内国有土地上被征收房屋价值评估，用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估，因征收房屋造成的机器设备、物资等搬迁费用评估，因征收房屋造成的停产停业损失评估，房屋征收涉及的其他价值评估，以及对相关评估结果进行复核或鉴定，适用本办法。 为编制征收补偿方案、确定征收补偿费用或政府作出房屋征收决定等服务的国有土地上房屋征收预评估，适用本办法。 第三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估，应当分别对评估目的进行适当表述。 第四条房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构

提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和登记簿的记载为准；权属证书与登记簿的记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。 第五条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。 第六条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数款、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》及本办法评估确定。 第七条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、

集体土地上房屋征收政策分析

集体土地上房屋征收政策分析 2011年1月21日国务院颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），该条例在征收前提条件、组织实施 程序、补偿安置方式和纠纷救济途径等方面相对于原来的《城市房屋 拆迁管理条例》,作了比较大的修改。《征收条例》的颁布实施是近年 来我国在房屋征收领域持续研究取得的成果，它将国有土地上房屋征 收的相关制度确定下来。与之相较，集体土地上房屋征收与补偿的研 究虽然一直在实行中，但是至今还没有能够出台一部独立的规范去予 以确认，相关的立法一直处于空白的状态。2012年温家宝总理在国务 院政府工作报告中指出“制定出台农村集体土地征收补偿条例”是 2012年的主要任务之一；2013年，修改《土地管理法》被全国人大常 委会纳入未来5年的立法规划；党的十八大报告中也提出要“改革征 地制度”。但是从近期媒体反馈的信息来看，《农民集体所有土地征 收补偿安置条例》和新修改的《土地管理法》短期内还不会出台。 一、我国集体土地上房屋征收政策现状分析 （一）政策的名称《物权法》和《征收条例》颁布以来很多学者对于“征收”、“拆迁”和“征用”的区别做了很多研究，当前一般认为 为了公共利益的需要而实施的用“征收”；非公共利益需要而实施的 用“拆迁”；而“征用”仅仅使用权的改变，是在特殊或紧急情况下，国家对集体土地的一种强制性的临时使用，并不改变土地所有权的性质。本文所研究的31个城市中，有14个城市政策文件名称中用的是“征收”，9个城用的是“拆迁”，2个城市用的是“征用”，4个城 市以城中村或棚户区改造的形式，还有2个城市将集体房屋征收纳入 征地补偿政策。2011年以后出台政策文件的11个城市中除了沈阳市外，其他城市在名称中都是用的“征收”，但是在这些文件中明确提到要 以公共利益为征收前提的，少之又少，只有杭州市和大连市对此作出 规定。

关于XX国有土地上房屋征收的公告

关于XX国有土地上房屋征收的公告 隆政发〔2011〕XX号 各相关单位： XX根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条的规定，作出《XX项目征收决定》（隆政发〔2011〕XX号），现将有关事宜公告如下： 一、项目名称：XX项目 二、征收范围：东至：XX；南至：XX；西至：XX；北至：XX。 三、房屋征收部门：XX房地产管理局。 四、房屋征收实施单位：XX国有土地上房屋征收管理办公室 五、签约期限：自房屋征收决定公告之日至2011年X月XX日。 六、房屋征收部门和征收实施单位应当按照《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》标准实施房屋征收。 七、被征收人按照《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》，可以按规定选择货币补偿或房屋产权调换。 八、被征收人应当积极配合房屋征收工作，按照《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》与房屋征收部门签订征收补偿协议书，并在规定搬迁期限内将房屋搬迁腾空移交给房屋征收部门。 九、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的XX依法

申请人民法院强制执行。 十、根据《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，被征收人及利害关系人如对征收决定有异议的，可在征收决定公告之日起60日内向XX申请行政复议，也可在征收决定公告之日起3个月内向XX人民法院提起行政诉讼。 附件：《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》 二○一一年X月XX日 主题词：文秘工作征收公告 XX 2011年X月XX日印发 （共印XX份） 附件： 《XX项目国有土地上房屋征收补偿方案》 为更好的改善XX基础设施，提高本地区的人居环境，根据XX有关开展XX工程建设，按照XX专项规划，XX结合实际，决定在XX，经XX 房屋征收办公室充分调研、论证，制定了《XX项目国有土地上房屋征收

房屋的拆迁补偿估价换算方法案列

案例一 案例背景：某某区二级旧里私有住房。委估对象系未出租自住房屋；式样：旧式楼房；部位：二层统间；朝向：东；建筑面积50平方米。水、电、管道煤气齐全，无卫生。进行房屋拆迁补偿估价。 1、单位基准价格的确定:按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋，对该二层旧里住宅进行评估。取卧室朝南、底层前间户型为样本，运用市场比较法评估，确定单位建筑面积基准价格（按产权计）为3700元／平方米。 2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价:卧室朝东，朝向修正系数为－2％;评估对象位于2层，层次修正系数为＋4％;经现场查勘考虑采光、通风等条件较好，确定其他因素修正系数为＋1％，评估单价＝基准单价×（1＋朝向修正系数）×（1＋层次修正系数）×（1＋其他因素修正系数）＝3700×（1－2％）×（1＋4％）×（1＋1％）＝3809元／平方米 3、补偿单价的确定：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定，该区域的最低补偿单价为4009元／平方米，价格补贴系数为20％。该户属未出租的私有自住房屋，因其评估单价低于最低补偿单价，故按最低补偿单价计算。对产权所有人补偿单价的计算公式为：补偿单价＝最低补偿单价×100％＋价格补贴×20％＝4009×100％＋4009×20％＝4811元／平方米 4、拆迁补偿总额：拆迁补偿总额＝补偿单价×建筑面积＝4811×50．00＝24．06（万元） 案例二 案例背景：某某区普通假三层新式里弄，委估对象为公有住房租赁户；部位：二层前楼；朝向南；居住面积25平方米。厨房、小卫生均为三户合用。进行房屋拆迁补

房屋拆迁补偿价格评估合同协议书范本 通用版

委托方：（以下简称甲方） 受托方：（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《____________市城市房屋拆迁管理办法》、《____________市实施（城市房屋拆迁管理条例）细则》及《____________市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》等有关法律、法规及文件规定，甲乙双方经充分协商，就________________________项目的拆迁补偿价格进行评估事宜签订本合同。 一、估价工程范围、评估工作量及完成期限： 1、甲方因的需要，委托乙方对下列范围内被拆迁房屋及附属物的拆迁补偿价格进行评估，其评估四至范围如下： 东至：____________ 西至：____________ 南至：____________ 北至：____________ 2、评估工作量：以现场实际勘查数量为准。 3、按照相关主管部门下发的建设拆迁评估作价的通知的要求，估价时间定为：____________年____________月____________日至____________年____________月____________日。 二、双方责任及协作事宜： 1、甲方负责提供项目有关的立项文件、规划文件及附图；配合乙方向有关部门、单位或个人提供审阅所必需的资料。 2、甲方组织乙方在估价期间到现场勘察，并提供方便和配合。 3、在乙方按照合同约定保质、保量完成评估工作的前提下，甲方应按时向乙方支付服务费。 4、乙方在甲方规定的估价时间内，负责调查了解拆迁范围内被拆迁房屋及土地有关情况，根据甲方的需要，依照国家有关拆迁法律法规的规定，并结合评估市场情况及本工程拆迁评估的具体情况，对委托评估的房屋及附属物进行客观、公正的评估。向甲方出具房屋估价汇总报告，并在拆迁许可证规定的动迁之日起，出具分户评估报告交付甲方。

农村集体土地房屋拆迁流程

农村集体土地房屋拆迁 流程 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

农村集体土地房屋拆迁流程首先我们来明确一下，我国的土地分为两种性质，分别为国有土地和农村集体土地。这个比较容易理解，一般城市里的土地基本上都是国有土地，农村的土地基本上来讲都是农村集体土地，农村集体土地一般来讲就是村民集体所有，有的呢，也是村民小组集体所有。 概念理清之后，咱们来说说农村集体土地房屋的拆迁流程。 农村集体土地拆迁，其实归根结底，走的是农村集体土地征收的程序。这种土地征收，是需要相关部门进行审批才能进行的，最低审批级别是省级人民政府，再高就是由国务院直接进行审批，这个在《土地管理法》中明确规定的。 农村集体土地房屋拆迁的法律程序是非常明确的，大致涉及国土局、各级政府、建设局、发改委、环保局。 涉及国土局的文件就是相关报批手续。一般来讲就是用地预审、用地规划、征地红线图、土地报批一书四方案（建设用地承报申请、农用地专用方案、补充耕地方案等等）。 咱们市县级人民政府应该给老百姓出具补偿安置方案。 省级人民政府或者国务院会出具土地的审批手续，对土地的征收进行审批。 接下来就是建设局：建设局分为两个部门，建设局、城乡规划局，有的地方这两个部门在一起，有的地方这两个部门不在一起，规划局，有他的规划审批手续。建设局是城乡总体规划，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，一个建设局一个规划局，两个部门发出的。有的工程比较特殊的还涉及建设项目选址意见书。

发改委：项目立项。 环保局：环境影响评价报告书。发改委项目立项之前就应该出具。 所以涉及农村集体土地征收涉及的部门是非常多，而且很专业很复杂，如果老百姓想要调取是很困难的，一般都是由专业律师有针对性的发出书面的信息公开申请。 以上说的是涉及征地相关部门应该发出的文件文书等，接下来呢，咱们说说涉及征地应该有什么流程，具体应该给老百姓出具哪些文件。 一、首先，要征收土地，就要发布征地公告，这份文件是由国土局出具的，是需要有文号，有政府盖章的。告诉咱老百姓要征地了，因为什么原因，范围，从谁家到谁家。大致情况应该让老百姓有所了解，对此不满意的话，咱们可以申请组织听证会。我们接到过很多被拆迁户咨询电话，许多当事人会问，说我们这边拆迁部门都没给我们举行听证会。这里我要讲一下，听证会一般是咱们老百姓自己要求举行的，这是咱们的权利，如果这个权利咱们不行使，一旦超期就等于放弃。在这我需要跟被拆迁户再明确一点，如果涉及补偿不合理或者拆迁不合理的话，咱们一定要及时主张权利，或者请专业律师维权或者自己及时提起法律程序，千万不能一味坐等，法律不保护权利的沉睡者。 二、接下来就是要进行登记调查，入户登记调查表需经老百姓签字确认。建筑面积多大，有多少间房屋，装饰装修，电视空调冰箱等等，是需要调查清楚，这个需要往上报批，直白说，报上去，政府往下拨款时是要知道，现在征收范围内的这块土地有多少亩，多少间房屋，面积多大，怎么安置，下拨多少资金，这是一个法律程序，也是报批的文件之一。