物业项目人员配置
物业项目人员配置设置
儒林物业服务有限公司：刘军伟
根据物业公司数10年实际运行情况，本人特对物业服务公司员工定岗定编的数量与标准做一个概述：
物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。
一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准
多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置2.5人左右（包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：项目经理（小区主任），总建筑面积10万平方米以下设1人，10-20万平方米，设一正贰副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加10万平方米增加2人；社区文化设一人(客服主管兼职)，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置或兼职。
2、客服：建筑面积每10万平方米设置3人，前台接待1人客服主管一人。
3、维修员：建筑面积每10万平方米设置3人，维修主管一人。
4、保洁员：建筑面积每1万平方米设置1人，保洁主管一人。（或每栋楼设1人）。绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。
5、保安员：建筑面积每10万平方米设置12人，安保班长每班一人，安保主管一人。或每130户设1人。
6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。
二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准
多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.8人左右（包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：项目经理（小区主任），总建筑面积10万平方米以下设1人，10-20万平方米，设一正一副，30万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加10万平方米增加1人；社区文化设一人(客服主管兼职)，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设收费员、出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置或兼职。
2、客服：建筑面积每10万平方米设置3人，前台接待1人客服主管一人。
物业管理人员配置标准
物业管理人员配置标准 住宅类型服务等级配置人均面积㎡/人（R1）人员配备调整系数（R2) 高层一级 1900 1.5 高层二级 2200 1.5 注：1、项目人员配置数=项目面积÷R1+（50000-项目面积）÷10000×R2 2、所得人数按四舍五入计算 3、入住、装修期可在定编基础上上浮15% 4、商务楼及单体楼可上浮50%（30000㎡以下） 5、容积率在3.0以下可适当上浮5% 一、管理人员配置 1、主任1人（20万㎡以上设主任助理） 2、客服主管1人（8万㎡以上） 3、保安队长1人 4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000㎡以上写字楼 二、其它人员配置 1、客户助理：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，依此类推 2、维修人员：80000㎡以下设3人（含班长），8万——10万设4人（设主管）；10万以上每增加3万㎡增加1人； 3、保洁人员：每10000㎡配置1人，设班长1人，商务楼每5000㎡配置1人； 4、绿化：按建筑面积8万㎡（或800户业主）配置1人，20万㎡——30万㎡设班长1人，30万㎡以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人。 物业管理公司员工定岗定编的数量标准 物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。 一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准 多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置 3.6
人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。 2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。 3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。 4、保洁员：每140户设1人。 5、保安员：每120户设1人。 6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。 二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。 2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。 3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。 4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。 5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。 三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准 高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置
商业物业管理配置标准.
商业物业项目管理配置标准 一、人员配置 1、组织架构 2、配置标准
3、岗位职责 （1）项目经理岗位职责 a) 贯彻国家、地方、行业主管部门各项法律法规，执行公司各项规章制度； b) 负责制定本项目经理部的各项规章制度、工作标准、工作流程等； c) 根据公司、物业部的要求，结合各项目的实际情况，制定的项目部的工作计划、工作总结、年度预算以及工作目标等； d) 负责项目各项工作的日常管理、调配，各岗位员工的现场管理、指派、安排等； e) 协助招商部做好项目招商工作，与客户良好的关系、定期走访重要客户（包括公共关系、能源配套等）； f) 对外协单位服务质量进行监督、检查，并每月进行评估、审核； g) 项目部各项请示、报告、对外的公文等文件的审批、上报工作； h) 负责本项目员工考勤、加值班管理及绩效考核工作；
i) 负责本项目安全工作管理； j) 本项目所管设备设施、工具器具等以及固定资产、低值易耗品的管理； k) 加强各项目间及公司各部门间的沟通，协调、配合项目及部门间的工作；l) 其他日常及突发性工作的处理； m) 完成领导交办的各项工作。 （2）维修组长岗位职责 a) 负责监督执行公司的各项规章制度，结合各项目实际，制定维修部门各项管理制度、工作标准等，对项目维修实施全面管理； b) 负责制定项目维修部工作计划、年度预算以及维修日常的工作方案流程等，报公司审批； c) 根据工作计划，制定项目设备设施及房屋年度维护保养、大中修计划并监督落实情况； d) 督促检查各项规章制度的落实，组织员工学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整体素质； e) 日常管理维修工的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例； f) 项目能源消耗统计、分析报告，制定能源节能降耗方案并组织实施； g) 负责项目各种突发事件紧急预案的具体编制与实施工作； h) 负责组织本部门员工协助项目部的其他工作； i) 完成领导交办的各项工作。 （3）保安组长岗位职责 a) 负责建立健全保安部各项管理制度，对物业辖区的治安、消防、车辆交通管理工作实施全面管理； b) 负责制定保安部的年度工作计划、年度预算、各项目保安管理方案等，报公
七、项目主要人员配置
项目主要人员配置 1、施工技术人员配备 选派经业主确认的项目经理与施工经验丰富的技术人员组建项目部，坚持以才任职，以能定岗，因事设职，因职选人的原则，将施工经验丰富、有创新精神、工作效益高、年富力强的同志推上主要岗位，确保项目部精干、高效，本项目部拟投入的现场主要施技人员配备见附表。 2、项目经理常驻现场承诺 a.项目经理代表法人在工程质量、工期、安全等方面向业主负责，并确保工程总目标的实现。 b.本工程施工期间，不再参加其它任何中小型项目的投标工作及不再兼任其它项目管理工作，确保全身投入本工程施工中。 c.每天在现场工作时间不少于8 小时，且每周不少于5 个工作日，因事外出需例行请假制度，未经业主、监理同意，擅离工地一天愿意接受业主招标约定的处罚。 d.资格预审材料中明确的项目经理、技术负责人及专项质量员，保证施工全过程不变动，否则愿接受招标约定的罚款乃至终止合同。项目部成员若因工作不负责任，不能满足业主的要求，将报业主同意予以更换。 e.现场不设常务经理、执行经理，以免使项目经理不成为事实上的工程实施者和第一责任人 3、施工技术人员管理职责： 工程建设指挥部总体策划，从组织、机械、财务与技术等方面为一线排忧解难，并进行检查督促，及时扭转工作中的不足。 项目部授权对业主与工程负责，其主要管理职责如下： (1)项目经理： 负责监督、协调现场的施工、供应、财务等各方面的工作，负责与顾客、厂商等外单位联系与协商，项目经理是工程项目施工的决策者、管理者、组织者和责任者。 a.认真会审图纸，领会设计意图，明确施工要求，按规定要求组织编制详尽而科学的项目质量计划并负责实施。
b.坚持公司“质量第一、用户至上”的质量方针和质量目标。按公司质量体系文件的要求开展质量创优活动。 c.常驻工地，调度和指挥生产，检查和落实安全生产，确保质量体系有效运行，对发生的安全、质量、机械及其它重大事故，根据“三不放过”原则，及时调查处理，并向公司报告。 d.组织劳动竞赛，表扬奖励先进，加强职工队伍建设，提高队伍的思想、文化、技术素质。 e.加强材料管理，掌握材料信息和市场行情，督促材料部门按规定要求进行采购、检验、贮存和发放等。 f.认真贯彻国家和上级有关财经政策和财经纪律，执行公司财务制度和规定，节约开支，经常分析财务收支情况。 g.运用和推广新技术、新材料、新工艺，积极开展技术革新活动。 h.主持召开工作例会，研究解决生产和行政上的重大问题。 (2)项目副经理： 协助项目经理工作，负责施工现场的管理与生产调度工作。 (3)专业施工员： a.认真学习施工图纸，参加图纸会审，领会设计意图，贯彻执行项目质量计划，按照公司质量体系文件的规定开展一切活动，具体负责一个或数个单位工程的施工管理。 b.组织做好单位工程施工前的各项准备工作，负责场地布置，搭建临时设施，单位工程定位，测量放线。 c.负责设计变更及技术核定的签证，做好分部项工程的隐蔽验收与工程质量检查验收及评定工作，按规定填写质量记录和质量体系运行记录。 d.编制单位工程月度作业计划，指导班组编制旬作业计划。 e.负责过程检验和试验的具体工作，并对其负责。 f.做好分管工作范围内班组与工种之间及工序衔接的平衡调度工作。 g.认真向工人技术交底，交施工规范及操作规程，交质量要求，交作业时间，交安全措施，并经常检查督促。 h.记好“施工日记”，填报开竣工报告、停工报告、质量事故和返工报告、
物业公司人员配置标准与人员编制
物业管理人员配置、定额（建议） 物业管理——刘大山一．组织架构与岗位设置管理标准作业规程 1 ．目的规范公司组织架构与岗位设置的一般原则及调整方法。 2 ．适用范围 : 适用于物业管理有限公司及下属物业管理处的组织架构及岗位设置管理工作。 3 ．职责 １）总经理负责组织架构与岗位设置的审批。 ２）人事部负责组织架构与岗位设置的制定和管理。 4 ．程序要点 1 组织架构的设置与调整 a 物业管理公司组织架构设置的一般模式： 一般情况下，公司管理单一物业时，公司设置为：办公室（含行政、人事部）、经营部、财务部、客户服务部、工程维修部、保安部、保洁部（含绿化）； 一般情况下，公司员工人数在 800 人以上或管理处数量在 2 个以上时，公司机关设置为：行政部、人事部、财务部、品质部、经营部；
各管理处设置为：客户服务部、工程维修部、园林绿化部、保安部、保洁部。 未导入 ISO9000 质量管理体系的公司可不设品质部。 b 组织架构的设置工作由公司总经理牵头组织制定，报董事会批准后执行。 c 一般情况下，组织架构每年末可依据实际情况进行调整（确有调整必要时）由人事部组织各相关部门写出组织架构的运作情况提交总经理，由总经理召开办公会议议定，需对组织架构进行调整是时，报董事局审批后执行。 d 各部门职责 品质部职责 负责员工的绩效考评工作； 负责 ISO9000 质量体系文件的制定、编制、培训、实施监控与维持和改进； 负责具体组织 ISO9000 质量体系内审和质量运行状态的检查与考核； 负责 ISO9000 质量体系文件和资料的控制； 负责处理其他与运作质量有关的事务；
商业物业管理指导手册涉及人员配置参考标准
商业物业管理指导手册 重庆市金科物业服务有限公司 二〇一四年三月
商业物业管理指导手册 目录 一、商业物业组织架构 (1) (一)组织架构 (1) (二)人员配置 (2) 二、商业物业的前期管理 (6) (一)项目设计阶段 (6) (二)项目施工阶段 (9) (三)商业物业管理准备阶段 (9) 三、商业物业验收标准(供参考) (10) (一)项目公共配套设施 (10) (二)装修 (11) (三)主力店铺验收标准(行业参考,以商家定制为准) (11) 四、商业物业交房流程 (20) (一)业主交房流程 (20) (二)注意事项 (22) 五、客户服务 (22) (一)物业服务人员 (22) (二)物业档案管理 (23) (三)商家进驻与离场 (23) (四)服务接待 (24) (五)客户意见管理 (24) (六)走访回访 (25)
(七)标识管理 (25) (八)内外联系 (27) (九)客户关系维护 (28) (十)财务管理 (28) (十一)租赁业务管理 (29) 六、环境管理 (29) (一)室外区域 (29) (二)室内区域 (30) (三)保洁服务标准 (31) (四)绿化管理 (41) 七、工程管理 (42) (一)基本要求 (42) (二)装修管理 (43) (三)报修服务 (60) (四)维护管理 (61) (五)供配电系统 (62) (六)紧急供电系统 (63) (七)广播与背景音响系统 (64) (八)安全监控系统 (64) (九)巡更系统 (65) (十)停车场管理系统 (65) (十一)消防报警与灭火系统 (66) (十二)给排水系统 (68) (十三)空调系统 (69) (十四)电梯、自动扶梯 (70)
第七章 项目管理班子的人员配备、素质及管理经验
第七章项目管理班子的人员配备、 素质及管理经验 一、项目管理班子成员组成说明 1、项目经理部组建原则 若我公司中标，我公司立即成立南京金融城1号楼室内装饰装修工程项目经理部；我公司承诺把本工程列为全公司重点工程，高标准、高效率完成本工程，树立我公司的良好信誉。在项目组织机构上设立项目经理1人、副项目经理1人、安全项目经理1人(由副项目经理兼任)、技术负责人1人，组成项目经理部的领导班子，全权负责项目施工。下设六个职能部室，即工程计划部（计划员1人、劳务员1人）、技术质量部（施工员2人、质量员2人）、物资设备部（材料员1人）、经营财务部（预算员1人）、安全环保部（安全员2人）、综合办公室1人。在项目经理部的基础上，下设专项施工班组。我公司借鉴以往取得的优秀项目管理成果，以成熟、成型的项目经理部为班底，再充实部分精干人员，组成项目经理部。公司任命一名多次组织大型装饰装修工程施工的项目经理任本工程项目经理，并配备具有丰富类似工程施工管理经验的副项目经理、安全项目经理和专业技术负责人员，挑选业务素质高、工作能力强、专业技术优秀的管理人员负责日常管理工作。 实行在公司领导下的项目经理负责制，项目经理受公司委托，履行合同，对该项目的工期、质量、安全、文明施工等全面负责。施工现场推行“项目控制、专业保障、成本考核、末位淘汰”的管理机制。 项目经理部在项目经理领导下，作为本工程项目管理组织职能机构，全面负责本项目从开工到完工全过程的施工管理，生产指挥调度，技术质量安全，是我公司派驻本装饰工程施工项目上的全权代理，对作业层负有管理与服务的职能，以确保本工程的质量与工期达到业主的要求。 项目经理代表公司履行对顾客的承包合约，对合约负直接责任，执行公司质量方针，实现质量目标；组织实施公司质量体系文件，建立和完善项目机构，做到人员职责明确，各负其职；贯彻实施项目施工组织设计，严格按标准、规范、图纸施工；负责现场施工生产全过程的安全文明控制。 组织项目部成员在项目部中贯彻和实施公司质量体系文件的各项规定，分配质量管理目标，对项目质量指标的完成负责；组织工程均衡施工和工序管理，合理配置各种资源，对工程的质量、进度、成本、安全、文明施工等进行动态控制；在本项目部制定和实施纠正和预防措施的贯彻和落实；组织好生产过程的各种原始记录及统计工作，保证各种原始资料的完整性、准确性和可追溯性；参加工程回访负责工程维修工作；组织好本项目部职工的质量教育工作和安全生产教育，积极开展各种质量活动和安全生产活动。 2、专业人员技术力量 我公司从专业人员和管理技术能力的角度出发，选拔精明强干的项目经理组建项目部，选派懂技术、懂业务、懂管理的各类业务、技术人员，建立有效的施工组织机构，保质保量地完成好工程的施工任务。项目经理具有较强的现代管理意识和法制观念，有决策能力和事业心，懂经营会管理，具有丰富的施工生产实践经验和经营管理能力和较强的对外交往、业务洽谈能力，对装饰装修工程施工
物业管理人员配置标准完整版
物业管理人员配置标准 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
物业管理人员配置标准 住宅类型服务等级配置人均面积㎡/人（R1）人员配备调整系数（R2) 高层一级 1900 高层二级 2200 注：1、项目人员配置数=项目面积÷R1+（50000-项目面积）÷10000×R2 2、所得人数按四舍五入计算 3、入住、装修期可在定编基础上上浮15% 4、商务楼及单体楼可上浮50%（30000㎡以下） 5、容积率在以下可适当上浮5% 一、管理人员配置 1、主任1人（20万㎡以上设主任助理） 2、客服主管1人（8万㎡以上） 3、保安队长1人 4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000㎡以上写字楼 二、其它人员配置 1、客户助理：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，依此类推 2、维修人员：80000㎡以下设3人（含班长），8万——10万设4人（设主管）；10万以上每增加3万㎡增加1人； 3、保洁人员：每10000㎡配置1人，设班长1人，商务楼每5000㎡配置1人； 4、绿化：按建筑面积8万㎡（或800户业主）配置1人，20万㎡——30万㎡设班长1人，30万㎡以上设主管1人，容积率小于以下可增加设1人。 物业管理公司员工定岗定编的数量标准 物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。 一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准
多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。 2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。 3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。 4、保洁员：每140户设1人。 5、保安员：每120户设1人。 6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。 二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准? ? 高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置~人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。 2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配人。 3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。 4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。 5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。 三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准 高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
物业服务人员配备及基本标准要求.doc
物业服务人员配备及基本标准要求 1、项目经理 健立、健全各项规章制度，检查督促各岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 保证工作时间在岗不脱岗，保持自身办公环境的整洁卫生。负责保洁物品库房、更衣间的物品摆放整齐。 确保合同所约定各工种服务质量及标准履行到位。 对甲方提出的合理要求和反馈意见热情接待并于一天内及时处理。 每个月对服务项目进行问卷调查，对不满意的地方立即进行整改，对连续三次评为不满意的服务人员必须进行更换。 每半个月及时主动与甲方联系人进行沟通，征询工作意见和建议。 设立考勤制度，负责乙方人员的考勤工作，若乙方人员有请假等事由，负责派员顶岗。 2、保洁工作：需配备保洁员3名； 人员要求：体貌端庄，能吃苦耐劳，综合素质较好，年龄必须在五十岁以下，初中以上文化。 区域内公用部分的日常清洁，各功能室、会议室及校北大门外停车区域等清洁，设立专业保洁人员以确保为业主提供一个清洁、舒适的工作环境。每人有明确的责任区域，分工精确、责任到位。师生放假期间（含周六、日）需保证一名保洁员在岗。上班期间3名保洁员都需上岗。工作时间：上午6:00点上班，下午6:00点下班，在员工上班之前每人必须打扫完自己的工作区域之后，在不间断的来回检查校园内产生的漂浮垃圾。 2.1、保证校园内外环境卫生干净、整洁的标准，做到清洁管理无盲点，全天候保持教学楼、办公楼走廊、各功能室、阳台、护栏、扶手、窗台、厕所内卫生。校园内除食堂、宿舍外所有建筑物的玻璃、宣传栏、每年寒、暑假各擦拭一次。 2.2、管理服务范围（含公用部分、各功能室、会议室及校北大门外停车区域等）保持环境整洁，生活垃圾日产日清； 2.3、合理调整果壳箱或者垃圾桶，及时清理垃圾，保证桶内垃圾不超过2/3；
物业人员配置标准
物业人员配置标准一．公共事务人员劳动定额 二．1．15 万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。 三．2．15 万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心；15 万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。住户服务中心 管理员每增加10万平方米，增设 1 人。 四．3．干部配置：15万平方米以下设置主管1人，不设班（组）长；15万平方米以上，设置主管 1 人（可由管理处副经理兼），住户服务中心班长 1 人，巡楼班（组）长 1 人。 五．二．保安人员劳动定额 六． 1 固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500 平方米。 七． 2 全封闭小区每入口需设置 3 个（三班倒）。 八． 3 巡逻保安员每组（两人一组）可监护面积为 5 万平方米左右。 九． 4 封闭停车场每出入口处应设置 3 人。 十.5 30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 - 4人。30万平方米以上 可增加组长一级干部，平均按每5-8 万平方米配置组长 1 人。 十一． 6 智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当养活保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员 3 人。 十二．7 保安人员综合劳动定额：每2000-2500 平方米配置 1 人。 十三．三．机电维修人员劳动定额 十四． 1 每个高压配电房值班电工 3 人。 十五． 2 水工每10 万平方米配置 1 人。 十六． 3 中央空调每10 万平方配置 1 人。 十七． 4 电梯工每10 部电梯配置 1 人。 十八．5维修电工每10万平方米配置3人。 十九．6综合维修工每10万平方米配置2人。 二十．7 干部配置标准： 二十一．★30 万平方米以下，配置主管 1 人，不设班组长； 二十二．★30-80 万平方米以上，配置主管 1 人，运行班（组）长 1 人，维修班长（组长） 1 人。 二十三．★80 万平方米以上，可考虑配置主管 1 人，运行班（组）长 1 人，机电维修班（组） 1 人，综合维修班（组）长 1 人。 二十四．8 综合劳动人数定额：每10 万平方米10-12 人。 二十五．四．清洁人员劳动定额 二十六． 1 梯级清扫：14 层/ 小时/ 人。 二十七． 2 地面清扫：300 平方米/ 小时/ 人。 二十八． 3 拖楼梯：13层/小时/ 人。 二十九． 4 擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线：12层/小时/ 人。 三十． 5 洗地毯:360 平方米/小时/人. 三十一． 6 刮玻璃:4 平方米/分钟/人. 三十二．7 清洁电梯轿箱（抹钢油）:1 个/10 分钟. 三十三．8 8层以下楼房（无电梯）1 梯10栋/人;9 层以上楼房（带电梯）:1 梯8 栋/人. 三十四．8 干部配置标准:10 万平方米以下, 配置主管1 人, 不设班组长;20-50 万
物业管理岗位硬件配置标准
物业岗位硬件配置标准 幸福驿站整体规划 ?一个物业服务区域应至少设置一个幸福驿站，每个幸福驿站至少设置2个接待窗口；每个驿站面积≥30㎡。 ?幸福驿站2个接待窗口的最大服务户数为2000户，项目户数超过2000户的，每增加1500户增设一个接待窗口。 ?项目占地面积每增加15万㎡应增设1个办事点；办事点能办理收费、卡类授权、客户咨询报事等业务；同时驿站内窗口数量可相应减少。 ?中心城市运营中心负责对管辖项目开设幸福驿站事宜的评估、指导与推进：包括可行性及迁移、合并改造方案的评估、指导现场工作流程优化等。 工作场所及布局 ?幸福驿站应设置在平层，自然条件和通风条件良好。 ?有条件的可以向项目外围开门，方便外部人、车来访。 ?有条件的幸福驿站外围可设置机动车临时停车位及非机动车停车棚。 ?幸福驿站功能布局应包括：邮包仓库、自助服务区、业务办理区、客户等候区、宣传展示区、管家助理办公区。 ?邮包仓库 (邮包存放区域)面积小于5㎡的，应因地制宜发掘、改造出足够大的空间或区域，或设立二级仓库，避免因场地因素限制邮包业务的正常开展。 ?当邮包日均量在50件以上或者邮包仓库面积不小于10㎡的幸福驿站。可在邮包仓库中设置相应的功能区域：如分拣区、录单区、代寄区、待送件区等。
幸福驿站其他设置要求 ?幸福驿站内WIFI信号覆盖。 ?幸福驿站内安装视频监控及拾音器。 ?幸福驿站应公示内容包括：证照类（服务中心营业执照、税务登记证、食品流通许可证等）、服务标准和承诺、收费价目表、服务人员信息公示、服务产品授权信息等。 邮包仓库及货架设置要求 ?幸福驿站仓库须通过配备货架充分利用空间，以及实现邮包的分类摆放（可以按照快递公司、区域、楼栋等进行分类）。邮包由快递公司自行上架，幸福驿站邮包业务人员负责监督。 ?幸福驿站邮包仓库内应设置摄像头并连网至控制中心。 ?仓库位置设计，要考虑存储与领用的便利性，选择组合型货架，需根据小区的苑落或楼栋号进行编排且悬挂标识。 ?邮包存放区内地面可设置大件物品存放区。 ?邮包存放区内应配置至少2瓶2公斤灭火气、干湿温度计，保持室内温度不超过40度，湿度不超过80%。 操作台布局 ?每个单元工作柜台长度为80—100cm，预留线孔+键盘托+打印机放置台。 ?工作柜台台面左侧预留线孔，显示器放置台面中间线靠左的区域。 ?每个接待窗口工作柜台下方应安装推拉式键盘托盘。 ?每个工作柜台下左侧配置一个75—80cm高的工作柜（详细设计要求见下图）。
人员配置标准
2017年绿城物业服务集团在管项目人员配置标准 一、项目经理助理级以上的人员配置标准 1、公寓类(高层，多层，酒店式公寓）物业服务中心配置标准 （1）建筑面积在15万㎡以内且年可收物业费收入在360万元以内的物业服务中心， 职级编制如下： （2 ）建筑面积15—30万㎡或年可收物业费收入在360—900万元的物业服务中心，职级编制如下： （3）建筑面积30万㎡以上或年可收入在900万元以上或平均物业管理费在3.8元/月.㎡以上的物业服务中心，职级编制如下：
2、别墅类物业服务中心配置标准 （1）建筑面积在15万㎡以内且年可收物业费收入在650万元以内的物业服务中心，职级编制如下： （2）建筑面积15万㎡以上或年可收物业费收入在650万元以上的物业服务中心，职级编制如下： 3、非住宅类物业服务中心配置标准 （1）建筑面积在6万㎡以内且年可收物业费收入在300—800万元以内的物业服务中心，职级编制如下： （2）建筑面积6—15万㎡以上或年可收物业费收入在300—800万元的物业服务中心，职级编制如
下： 序 号 岗位名称人数（名）备注 1 经理或副经理 1 配经理或主持工作副经理1名，主持工作副经理不可兼职其他项目。 2 经理助理 1 （3）建筑面积15万㎡以上或年可收入在800万元以上的物业服务中心，职级编制如下： 序号岗位名称 人数 （名） 备注 1 高级项目经 理或经理 1 高级项目经理监管的项目面积在15万㎡以内的项目 原则上不超过3个。 2 经理或副经 理 1 3 经理助理2 建筑面积在15万㎡以上的，每增加5万㎡可增配副 经理或经理助理1名；每增加10万㎡可曾配经理1 名。 二、综合类人员配置标准 1、二级综管： （1）住宅项目：≥1200户以上配置专职1名；＜1200户配置标准见前台客服项。（2）非住宅项目：≥10万㎡的配置专职1名。＜10万㎡配置标准见前台客服项2、二级财务： （1）住宅项目：≥1200户以上配置专职1名；＜1200户配置标准见前台客服项（2）非住宅项目：≥10万㎡的配置专职1名。＜10万㎡配置标准见前台客服项（如果600户住宅，5万方非住宅，如何计算？ 600/1200户+5/10万方 ）
物业管理人员配置标准
物业管理人员配置标准 一、职务等级与人员配置 注：1、项目人员配置数=项目面积÷R1+（50000-项目面积）÷10000×R2 2、所得人数按四舍五入计算； 3、入住、装修期可在定编基础上上浮15%； 4、商务楼及单体楼可上浮50%（30000㎡以下）; 5、容积率在3.0以下可适当上浮5%； 6、确有必要增加由各小区报告公司根据情况由总经理批准； 7、物业服务等级指导标准可参照中物协[2004]1号。 二、管理人员配置 1、主任1人（20万㎡以上设主任助理） 2、客服主管1人（8万㎡以上） 3、保安队长1人 4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000㎡以上写字楼） 三、其他人员配置 1、客户助理：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，以此类推； 2、保安人员：5000 平方米或每50户，配置一名保安员（具体配置还需考虑主、次出入口的数量及其他岗位所需工时，[计算公式：每月所需人员=每日所需总工时×31/26×8]，按26天/人.月计算）。 入口每日工时计算：（1）主入口早班值勤所需工时=1×8=8小时（2）主入口中班值勤所需工时=1
×8=8小时（3）主入口晚班值勤所需工时=1×8=8小时（4）次入口早班 值勤所需工时=1×8=8小时（5）次入口中班值勤所需工时=1×8=8小时 3、维修人员：80000㎡以下设3人（含班长），8万—10万设4人（设主管）；10万以上每增加3万㎡增加1人； 4、保洁人员：酒店、高档会所是一个档次，管理面积大概为每人1000㎡左右（实际清洁面积），高档住宅区及写字楼（有大堂、玻璃或百叶窗、公共卫生间等面积较多）一个档次，清洁面积大约为每人1500-2500㎡；普通带电梯住宅是一个档次，清洁面积大约4000-6000㎡/人，容积率较低的普通住宅及市政马路的配备是最低的，平均每人清洁面积可在6000-10000㎡； 5、绿化人员：按建筑面积8万㎡（或800户业主）配置1人，20万㎡—30万㎡设班长1人，30万㎡以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人； 6、各管理处可根据具体情况合理配置，报公司总经理批准，但总人数不得 超过人员定编标准。 如有侵权请联系告知删除，感谢你们的配合！
(完整word版)项目管理人员配置
第十章项目管理人员配置 一、项目组织机构的设立 （一）设立 1、为确保工程的顺利进展及业主利益，我公司将组织高效、精干的管理班子，按照项目法施工管理模式，采用科学的管理手段及先进的施工工艺，按“质量、安全、文明”的要求，精心组织施工。 2、进一步推广以往项目法施工的成功管理经验，工程施工实行项目法施工管理模式。我公司将派出一批在技术管理上占优势的工程技术、行政管理人员组建项目经理部。项目经理部行使六大职能：计划、组织、协调、控制、监督、指挥职能，全权处理该项目事务。为保证项目部六大职能的落实，公司各职能部门的业务向项目倾斜，处于服务地位。 3、项目经理部内部组织原则：以合同为纽带，以责任制为准绳，以经济调控杠杆，以优质、高效、低耗地完成项目任务为目标。 4、项目经理部领导班子由项目经理、项目副经理、技术负责人、技术部、质检部、预算部、材料供应部、安全保卫组成。 5、项目经理部对工程项目实行综合目标计划管理。综合目标主要体现为项目质量、项目进度、安全生产和项目经济计划。 6、项目经理、项目技术负责人为本工程的主要领导层，负责本工程的计划、协调、监督与控制。工地管理人员须按项目经理部的意图具体组织施工，认真负责各自专业范围内的管理工作。项目作业层由公司统一安排，抽调具有较好操作技术和操作经验的工人组成。
二、项目管理人员配备及各职能部门职责 （一）项目经理 项目经理是施工过程中最高责任者和组织者，是对施工管理全面负责的管理者，是项目中人、财、物、技术、信息和管理等所有生产要素的组织管理人，其职责主要有： 1、认真贯彻国家和上级的有关方针、政策、法规及企业制定的各项规章制度、自觉维护企业和职工的利益，确保公司下达的各项经济技术指标的全面完成。 2、对项目范围内的各单位工程和室外相关工程，组织内、外人员，并对分部工程的进度、质量、安全、成本等进行监督管理、考核验收、全面负责。 3、组织编制工程施工组织设计，包括工程进度计划和技术方案，制订安全生产和保证质量措施，并组织实施。 4、科学组织和管理进入项目工地的人、财、物资源，协调分包单位之间的关系，做好人力、物力和机械设备的调配和供应，及时解决施工中出现的问题，保证履行与公司经理签订的承包合同，提高综合经济效益，圆满完成任务。 5、组织制定项目经理部各类管理人员的职责权限和各项规章制度，搞好与公司机关各职能部门的业务联系和经济来往，定期向公司经理报告工作。 6、严格执行财经制度，加强财务、预算管理、推行各种形式的承包责任制，正确处理国家、企业、集体、个人四者之间的利益关系。
物业服务人员配置参考标准
物业服务人员配置参考标准 服务 服务工种人数配置参考标准备注 等级 客服人员 1 人／ 400 户～ 500 户（低于 500 户的不得少于2 人） 保洁人员 1 人／ 0.8万㎡～1 万㎡（建筑面积） 一级 1 人／ 0.6万㎡～0.8 万㎡（建筑面积） 秩序维护人员 服务 绿化人员 1 人／1 万㎡～1.5万㎡（绿化面积） 维修人员 1 人／2 万㎡～2.5万㎡（建筑面积） 客服人员 1 人／ 500 户～ 600 户（低于 600 户的不得少于2 人） 保洁人员 1 人／1 万㎡～1.2万㎡（建筑面积） 二级 1 人／ 0.8万㎡～1 万㎡（建筑面积） 秩序维护人员 服务 绿化人员 1 人／ 1.5万㎡～2 万㎡（绿化面积）总建筑面积超过 50 万㎡以上的住 维修人员 1 人／ 2.5万㎡～3 万㎡（建筑面积） 宅小区各岗位人客服人员 1 人／ 600 户～ 700 户（低于 600 户的不得少于1 人） 员配置可乘以保洁人员 1 人／ 1.2万㎡～1.4 万㎡（建筑面积）0.9 系数。 三级 1 人／1 万㎡～1.2 秩序维护人员万㎡（建筑面积） 服务 绿化人员 1 人／2 万㎡～2.5万㎡（绿化面积） 维修人员 1 人／3 万㎡～3.5万㎡（建筑面积） 客服人员 1 人／ 700 户～ 800 户（低于 700 户的不得少于1 人） 保洁人员 1 人／ 1.4万㎡～1.6 万㎡（建筑面积） 四级 1 人／ 1.2万㎡～1.5 万㎡（建筑面积） 秩序维护人员 服务 绿化人员 1 人／ 2.5万㎡～3 万㎡（绿化面积） 维修人员 1 人／ 3.5万㎡～4 万㎡（建筑面积）
商业物业管理指导手册(涉及人员配置参考标准)
商业物业管理指导手册 XX市金科物业服务XX 二〇一四年三月
商业物业管理指导手册 目录 一、商业物业组织架构1 （一）组织架构1 （二）人员配置2 二、商业物业的前期管理6 （一）项目设计阶段6 （二）项目施工阶段9 （三）商业物业管理准备阶段9 三、商业物业验收标准（供参考）10 （一）项目公共配套设施10 （二）装修11 （三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）11 四、商业物业交房流程20 （一）业主交房流程20 （二）注意事项22 五、客户服务22 （一）物业服务人员22 （二）物业档案管理23 （三）商家进驻和离场23 （四）服务接待24 （五）客户意见管理24 （六）走访回访25
（七）标识管理25 （八）内外联系27 （九）客户关系维护28 （十）财务管理28 （十一）租赁业务管理29 六、环境管理29 （一）室外区域29 （二）室内区域30 （三）保洁服务标准31 （四）绿化管理41 七、工程管理42 （一）基本要求42 （二）装修管理43 （三）报修服务60 （四）维护管理61 （五）供配电系统62 （六）紧急供电系统63 （七）广播与背景音响系统64（八）安全监控系统64 （九）巡更系统65 （十）停车场管理系统65 （十一）消防报警与灭火系统66（十二）给排水系统68 （十三）空调系统69 （十四）电梯、自动扶梯71
（十五）照明系统72 （十六）避雷系统73 （十七）公共设施日常维修服务73 （十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准73（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准78八、秩序维护服务82 （一）人员出入管理82 （二）宠物控制83 （三）车辆管理83 （四）货物装卸管理83 （五）监控管理84 （六）巡逻管理84 （七）清场管理85 （八）大型活动保障服务85 （九）消防管理86 （十）应急管理87
[全]项目管理机构及人员配备
项目管理机构及人员配备 第一节项目组织管理机构 1.项目管理模式 项目管理是一个全过程、全方位的规划、组织、控制与协调工作，其目的是使项目顺利实现所要求的质量、所规定的时限、所批准的费用预算，因此，对于一个施工项目来说，采取具有程序性、全面性、科学性的项目管理方法，做到“三控制、二管理、一协调”（即进度控制、质量控制、费用控制、合同管理、信息管理、组织协调），是顺利完成施工任务、实现施工工程目标的保证。 本工程由我公司选派最优秀且具备相应资质与业绩要求的项目经理负责组建本工程项目经理部，负责本工程的具体施工管理。同时根据《建设工程项目管理规范》及《Z规建建[2010]48号》的要求，将严格按照“项目法”施工管理模式进行项目管理，项目管理机构实行项目经理负责制，设项目技术负责人、项目副经理，下设施工、质量、安全、造价等管理部门，项目经理对质量、工期、安全、成本及文明施工全面负责。各施工管理职能部门在项目经理的直接指导下做到有计划的组织施工，确保工程质量、工期、安全等方面达到目标要求。施工期间，我公司的骨干力量（项目经理、项目副经理、技术负责人、专业施工员）保持稳定。 由于本工程的重要性和地理位置的特殊性，该工程被列为本公司重点工程，专门设立后方保障部门，从人员、机具、施工物资上为该工程提供充分保证，组
织好本工程的计划协调，公司各部门也在各自业务管理范围内制订为本工程提供服务的保证措施，确保工程优质按期完工，及早交付并投入使用。 2.项目组织机构 组织强有力的工程承包项目经理部，根据本工程的特点，项目管理机构由四个层次组成。 （1）决策层——工程指挥部核心层 工程总指挥部是项目施工决策和保护机构，在公司整个范围内，对项目施工所需要的人员、机械、材料、资金等进行统一协调和调配，为项目提供可靠的保障。 （2）指导层——工程指挥部 由公司相关职能部门组成，对工程施工中涉及的各方面对口进行指导、协助和协调，为项目施工提供全方位的服务。 （3）项目管理层——工程承包项目经理部 按照“项目法施工”组成的项目经理部，对工程进度、质量、安全、文明施工、合同履约全面负责，并协调各专业分包之间的工序搭接和进度、场地、交叉作业的相互配合。确保工程按照既定质量、进度目标交付使用。项目经理部由项目经理、技术负责人、施工员、质检员、安全员、材料员、造价员、机械员、内业技术资料员、试验员、财务成本员、计量员计划统计员等人员，具体实施项目部的职能。
物业保洁人员配备标准
物业保洁人员配备标准 物业保洁工作，除少数业主临时的应急诉求，如业主室内水管爆裂抢险的清扫保洁、保洁空档时间责任区发生的油垢污染等，是无法确定且难以控制外，其他保洁工作，包括保洁内容、保洁频率、服务标准、工作措施等，都存在着一定的关联性且是可以控制的。 笔者通过多个项目的物业保洁工作的实践总结，认为物业项目保洁员配置时，可以将保洁工作内容、保洁服务标准、保洁频率等的关联性，作为研究保洁员配置的标准和依据，蜂巢物业论坛为您详细解读物业保洁员劳动定额及人员配置标准。 一、设置保洁工作频率 物业保洁服务，主要有清扫、保洁、拖洗、擦拭、收集、消杀等六大类型。每一类型的保洁服务又分为若干小类。以住宅小区的保洁工作为例，清扫工作包括楼道清扫、电梯厅清扫、平台/天台清扫、市政道路清扫、绿化带清扫、广场游乐场清扫等。 相同项目的保洁工作，其每一小类的服务，如多层楼道清扫的频率、多层楼道清扫所需时间，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准存在着关联性，如服务标准为“楼梯面光亮无灰尘”，则服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多；反之，服务标准为“楼梯面基本无纸屑、灰尘”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。 因此，在设置物业项目的保洁工作的频率和工时控制时，要充分考虑甲方（开发商/业委会）对保洁服务标准的基本要求。 以笔者服务的武汉南湖中央花园小区为例，物业合同中约定的公共环境基本
要求为：公共场地无纸屑、杂物、烟头等。 要达到合同中约定的保洁服务要求，须从项目保洁各类型工作的频率、措施、工时控制等三个方面考虑。通过实践，笔者制定的中央花园小区保洁服务工作频率和工时控制标准为（见表1—1）： 表1—1
项目管理机构人员配备
项目管理机构人员配备 第一节人员名单及岗位证书复印件 见附表： （表1）项目管理机构人员配备情况统计表 （表2）项目管理机构配备情况辅助说明资料 （表3）拟派项目经理工作简历表 （表4）拟派项目技术负责人工作简历表 人员名单及岗位证书复印件 第二节施工组织机构及项目 一、项目经理 1）项目经理是企业法人在项目的授权代表，在其授权范围内，是项目经理部全面工作的领导者与组织者。 2）参与本工程的合同谈判，并认真履行与建设单位签订的合同。 3）做好与业主、总包及现场监理的协调工作。 4）领导编制项目质量目标与工期计划，建立健全各项管理制度。 5）指导成本预算员做好合同管理工作。 6）是项目安全生产的第一责任者。 二、项目副经理 1）项目副经理是施工生产的指挥者，领导项目安全生产工作，是安全生产的责任人，对各分部、分项的施工质量负领导责任。 2）负责建立健全各项生产管理制度。 3）领导编制项目总工期控制进度计划，年、季、月度计划，并对执行情况进行监督与检查。 4）组织工程各阶段的验收及竣工验收工作。 5）参与质量事故的处理。 6）严格执行安全文明施工管理办法及奖罚制度，确保安全生产及文明施工。 7）组织做好生产系统信息反馈及各项工作记录。 8）严格执行项目质量计划及质量验收程序，保证施工质量及项目质量目标的实现。
9）按照施工组织设计的总体要求对项目进行施工管理，严格遵守各项操作规程，施工验收规范及有关标准。 10）负责现场施工管理工作，做好生产要素综合平衡工作以及机电安装工作交叉作业综合平衡工作，以确保建设单位工期如期实现。 三、项目技术负责人 1）编制实施“项目质量计划”，贯彻执行国家的有关技术政策，协助项目经理管理技术，质量和设计工作。 2）主持编制项目施工组织设计及重要施工方案，技术措施。 3）主持图纸内部会审，施工组织设计交底及重点技术措施交底。 4）领导项目新技术，新材料，新工艺的推广应用工作。 5）组织安排技术培训工作，保证项目工程按设计规范及施工方案要求施工。 6）领导和落实施工过程质量控制，负责与其他协作单位的技术协调工作。 7）领导工程材料鉴定，测量复核及工程资料的管理工作。 8）保持与建设单位、设计单位及监理之间密切与协调工作，并取得对方的认可，确保设计工作能满足连续施工的要求。 9）负责项目质量保证体系的运行管理，指导项目计量设备管理工作。 10）组织对质量事故的调查，并提出处理意见。 四、安全员 1）执行公司要求的有关规章制度，结合工程特点制定安全活动计划，做好安全宣传工作。 2）贯彻安全生产法规标准，组织实施检查，督促各分包的月、周、日安全活动，并落实记录与否。 3）参与工程施工组织设计编制和图纸会审工作。 4）协助现场综合管理进行安全教育和特殊工种的培训，检查持证上岗，并办理入场证件。 5）定期组织现场综合考评工作，填报汇集上级发放各类表格，并负责对综合考评结果得奖法执行。 6）负责现场安全保护、文明施工的预控管理。 7）做好安全生产方面的内业资料及各种台帐。