房地产法案例答案-五版更新

第一章

房地产由房产与地产二者结合而成,因此，在物理属性上，房产不能脱离地产而独存，但地产却可以脱离房产而单独存在。在法律属性上，我国立法对房产与地产的关系一直实行分别主义，即房产与地产可以分离而分别确定其物权归属。但有鉴于二者物理属性的紧密结合性和出于简化法律关系的考虑，在处分上，我国立法却采取了房产与地产的一体处分原则，即通常所谓的“房随地走”“地随房走”。本案中，拟出售房屋的所有权人是张某，其房屋占用范围内的土地使用权人却是H市某公司，房屋所有权与土地使用权的归属发生了分离。但根据一体处分原则，在发生房地产转让行为时，房产与地产应一并转让，从而保证其权利归属上的主体一致性，因而H市房地产交易中心的抗辩理由难以成立。本案所涉房地产交易要有效进行下去，正确的解决方式是，应先由H市某公司将土地使用权过户登记至张某的名下，再由张某过户登记至李先生名下，从而贯彻房地一体处分原则。

第二章

案例1

从情理上讲，甲乡镇下辖行政村的反对不无理由。根据我国相关法律规定，集体土地实行三级所有的公有制，乡镇农民集体所有是其中的一种。乡镇农民集体所有不是乡镇政府所有，也不是乡镇集体经济组织所有，而是由乡镇集体经济组织代行相应的经营管理权。乡镇集体所有是历史形成的，其所有权主体是“乡镇集体成员集体”。在乡镇合并风刮起之前，乡镇是由原来的人民公社演变而来，而人民公社的历史形成往往具有地域的特定性和固定性，其下辖的行政村或自然村范围往往也没有变化。因此，本案中，合并前甲乡镇集体所有的2000亩土地，就属于甲乡镇下辖的16个行政村全体1万村民集体所有；乙乡镇集体所有的1000亩土地，就属于乙乡镇下辖的36个行政村全体5万村民集体所有。乡镇合并不应是简单的“1+1”，其本身是一个复杂的行政和法律运作过程，如果不能很好地对合并前乡镇的财产权作出妥善的平衡处理，乡镇合并就会弊大于利，原集体成员的财产权益和成员权益就会遭受侵害。本案中，甲乡镇村民提出的反对意见就凸显了这一问题，所以，甲乡镇下辖的行政村的反对不无理由。但就法律层面而言，这一反对理由恐怕不会被接受。就此问题相关法律虽然没有作出明确规定，但根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第20条就村农民集体所有的土地所有权确权的规定看来，法律的规范立场将会选择将合并前的乡镇集体所有土地直接确权为合并后乡镇的集体土地所有权。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第20条规定：“根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权：（一）由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；……”依此规定，基于类推解释，由于乡镇合并这一管理体制的变化而引起土地所有权变更的，应按变更后的现状把被合并乡镇的集体土地所有权确权为合并后乡镇的集体土地所有权，所以,本案所涉甲、乙二乡镇的集体土地所有权应确权为丙乡

镇的集体土地所有权。当然，乡镇集体土地所有权是我国特有的一项土地公有制实现形式，其固有的主体虚位等构造缺陷是造成本案争议的主要原因之一，对于乡镇合并中的土地所有权问题，是否也可以参照在同一行政村内可以并行存在几个村民小组的集体土地所有权的模式进行处理，而不是简单地把其合并为一个单独的乡镇集体土地所有权，对于此等问题，还是存在着较大的进一步的探讨空间的。

案例2

对于讼争房屋所有权的确定，应分不同阶段处理。对于罗某与其妻何某而言，讼争房屋是二人经由合法建造这一事实行为而原始取得，故在何某生前，房屋所有权归罗某与何某共同共有。罗甲、罗乙虽对房屋的建造付出了一定的人力、财力，但其付出并非基于共同建造而支付的对价，因而二人并非房屋建成时原始取得所有权的共有人，二人的付出在法律上应定性为无偿赠与。在何某去世时，发生了法定继承，何某在讼争房屋上的共有份额作为遗产由罗某、罗甲、罗乙三人共同继承；此时，罗某并非讼争房屋的单独所有权人，讼争房屋由三人共有。就共同继承所得遗产在共有属性上是按份共有还是共同共有，我国现行法没有明确规定，理论上存在着争议，但通说认为是共同共有。根据《物权法》第97条规定，共同共有人处分共有财产的，应当经全体共同共有人同意。本案中，罗某未征得罗甲、罗乙两位共有人的同意而擅自处分讼争财产，其处分行为在效力上是存在瑕疵的。《物权法》第97条规定在规范属性上应属于效力性强制性规范，违反之而为处分的，其处分行为应属无效。因而，罗甲、罗乙请求法院宣告合同无效应予支持。无效合同不能导致物权变动，在罗甲、罗某获得确认合同无效的胜诉判决后，即可确认讼争房屋自始归罗某、罗甲、罗乙三人共同共有。因合同无效，案涉第三人自始未取得讼争房屋的所有权，其可基于《合同法》第58条规定向罗某主张相应的损害赔偿责任。在本案中，第三人即便主张善意取得抗辩，其也不能抗辩成功，因为罗甲、罗乙二人曾当面阻止过罗某和第三人的过户行为，第三人对罗某无权处分的事实是明知的，因而其并非善意第三人，无权主张善意取得。

案例3

乙购买甲公司的商品房，办理了所有权证书，取得了建筑物区分所有权，对于所购房屋拥有专有权，对小区内的共用部分拥有共有权。甲公司与乙间的买卖合同对于小区内基础设施的所有权未做约定，根据《物权法》第73条的规定，建筑区划内的公用设施属于业主共有。因此，小区内的公用设施不属于甲公司所有，而是由业主共有。甲公司将小区内的锅炉、配电室、水源井、水泵房等公共配套设施转让给丙企业，而这些公共配套设施属于小区内的公用设施，甲公司并不拥有所有权，并且甲公司事后也不可能取得这些公共配套设施的所有权或处分权。因此，甲公司的处分行为属于无权处分，其与丙公司之间的转让协议属于无效合同。同时，丙公司无权主张善意取得，因为对于《物权法》第73条的强制性规定，丙公司应当是明知的，其主观上并不具有善意，不属于善意第三人。因而不论是基于转让协议还

是善意取得制度，丙公司都不能取得相关设施的所有权。

案例4

本案为地役权纠纷，而不是相邻关系纠纷。地役权是指为自己不动产的便利而使用他人不动产的权利，相邻关系指的是相互毗邻的房地产所有权人或使用权人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。相邻关系是对不动产权利的法定扩张或限制，基于法律规定而产生；而地役权是对不动产权利的约定扩张或限制，多基于约定而产生，并且对不动产权利义务的扩张或限制的程度高于相邻关系。在本案中，N 公司与X公司签订合同，限制X公司不得兴建高层建筑，N公司给予补偿。合同对X公司的土地使用方式所做限制远远超过法律的规定，双方的权利、义务源于合同，而不是法律的直接规定。因此，双方产生地役权关系。

本案的地役权属于眺望地役权，期限为10年。但该地役权并没有办理登记手续，因此，依法不得对抗善意第三人。X公司在转让建设用地使用权时，就已向J公司告知了相关的地役权情况，就是说，J公司对转让的建设用地权使用权上存在地役权的情况是知道的，因此，J公司不属于善意第三人。根据《物权法》的相关规定，该地役权可以对抗J公司。地役权具有从属性，随供役地使用权一并转让。N公司与X公司订立合同后，X公司的建设用地使用权便产生地役权负担，其随后将建设用地使用权转让给J公司，J公司所受让的建设用地使用权仍然存在地役权负担。N公司可以向J公司主张地役权，阻止J公司兴建酒店，以免妨碍眺望。

第三章

案例1

根据《物权法》第30条规定，建造人自合法建造这一事实行为完成时起，取得所建房屋的所有权。本案中，涉案房屋由三原告和第三人共同出资建造，因而四人共同取得所建房屋的共有权。基于三原告与第三人之间具有家庭关系，根据《物权法》第103条规定，其共有在性质上为共同共有。第三人陆某作为共同共有人之一，在未征得其他共有人同意的情况下，通过向登记机关提供篡改过的虚假材料申请登记，而登记机关在审核时又未尽到合理审慎的审查义务，致使将房产错误地登记在第三人一人名下，因而三原告有权请求撤销该错误登记。

案例2

于某与董某所交易的房屋并不是禁止交易的，并且他们之间的交易征得了承租人杨某的同意，未侵犯承租人的优先购买权。于某、董某主体适格，意思表示真实，亦不违反法律的禁止性规定。同时，依据《物权法》第15条规定，房屋买卖合同并不因未办理房屋所有权转让登记而无效。因此，于某与董某之间的房屋买卖合同合法、有效。在买卖合同中，出卖

人的主要义务是交付标的物并转移标的物的所有权，买受人的主要义务是支付价款。在本案中，买受人董某已经履行了付款义务，而出卖人于某并没有履行相应的义务。因此，于某应当履行办理房屋权属变更登记手续的义务。同时，根据房地一体处分原则，转让房屋的，该房屋占用范围内的建设用地使用权应一并转让，因此，于某亦应当履行建设用地使用权权属变更登记手续的义务。

案例3

原告郁某的诉讼请求应当得到支持。本案中，第三人王某与登记机构的工作人员袁某恶意串通，通过提供虚假登记材料进行错误登记，损害了房屋所有权人蔡某的利益，法院判决确认房屋归蔡某所有完全正当。在虚假登记完成后，第三人王某与原告郁某签订了房屋买卖合同，王某再次串通袁某为其办理了相应的所有权移转登记手续，从而损害了原告郁某的利益。有鉴于第三人王某与登记机构工作人员袁某的恶意串通行为，故原告郁某请求被告登记机关承担赔偿责任的诉请应予支持。对于原告郁某的损失，被告登记机关与第三人王某负连带赔偿责任，故在被告登记机关赔偿原告郁某后，登记机关有权向第三人王某追偿。同时，基于其工作人员袁某的恶意串通行为，登记机关还有权向袁某追偿相应的损失。

第四章

案例1

本案的场地有偿使用协议原则上应认定为无效合同。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”依此规定，集体所有土地原则上不得出租用于非农建设，只有在符合法定的少数例外情形下才可以出租。根据我国现行法的相关规定，原告要有效取得建设用地使用权，应依法走农用地转用和征地程序，将拟使用的集体地变性为国有土地，再通过与国家签订相关土地使用协议的方式取得土地使用权。本案原、被告之间的租赁协议，违背了土地征收及土地管理的相关强制性规定，违反了法律明定的“不得以租代征”规定，因而应认定为无效合同。

案例2

依据我国现行法的规定，建设用地使用权人应当按照规划批准的用途使用土地。在本案中，原告经规划部门批准的项目用地是建设办公楼，但原告将本应建设的商业办公楼改成商品住宅楼，改变了建设用地规划许可指定的土地用途，此行为系属违反法律的强制性规定的违法建设行为。由此决定，原、被告签订合建协议的目的是为了进行违法建设，该协议属于“以合法形式掩盖非法目的”的合同，应认定为无效。

案例3

土地用途变更时，尤其是原工业用地或综合用地变性为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地或商业用地时，究竟是应当一律采用竞价方式重新出让，还是仅通过土地用途变更补交土地出让金即可，在实践中存在着不同的看法和做法。就此问题，公平合理、合情合法的做法应是区分不同的土地使用权取得方式而区别对待。本案中，土地属性为划拨土地，对于划拨取得建设用地使用权的，因划拨取得是无偿取得，且划拨用地属于公益性用地，因而当划拨用地变更为经营性用地的，应当改采竞价方式重新出让为宜，原划拨用地权利人只能以普通竞价者的身份参与竞价，而无权直接取得或优先取得原用地的建设用地使用权。故S市国土资源部门的答复于法有据，纺织厂想通过补交土地差价的方式直接改变土地用途的意愿难以实现。

案例4

涉案《国有土地使用权预约协议书》（以下简称《协议书》）虽名为“预约”合同，但究其实质，实为国有土地使用权出让之“本约”合同，当事人之间已经成立正式的国有土地使用权出让合同关系。主要理由在于：其一，《协议书》内容已经具备了正式的国有土地使用权出让合同的全部实质要素，全面约定了宗地位置、宗地面积、宗地四至、建设项目、土地用途、出让年限、土地出让金单价与总价、综合开发费、土地出让金支付期限与支付方式、供地条件、违约责任等内容，这些内容构成一个正式的国有土地使用权出让合同的实质内容和核心内容。其二，房地产开发公司作为合同一方已经履行了合同的主要义务并且对方予以接受。《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”国有土地使用权出让合同的成立完全在本条规定的涵摄范围之内。就本案而言，虽然当事人之间并未签订书面的、示范文本意义上的《国有土地使用权出让合同》，但作为受让方，房地产开发公司已经依约支付了全部土地出让金，而支付土地出让金的义务即为其应承担的主要合同义务，并且作为合同相对方的某市国土资源局也完全接受了土地出让金的交付。故此，依《合同法》第36条规定，当事人之间已基于事实上履行合同主要义务的行为而成立了正式的国有土地使用权出让合同关系。其三，签订格式文本的《国有土地使用权出让合同》并非正式合同成立的必备要件。《合同法》第12条第2款规定：“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”由国土资源部与国家工商总局共同监制的《国有土地使用权出让合同》即为此条规定意义上的示范文本。既为“示范文本”，其功能即在为当事人订立合同提供一种示范和指引，而非强制性地在当事人之间订立合同时必须予以采用。根据合同自由原则，合同的形式与内容由当事人约定。在不违反法律、行政法规之强制性规定的前提下，合同的形式与内容由当事人选择确定。对于法律、行政法规的强制性规范内容，即便当事人不作约定，也当然构成合同的权利义务基础，不能因为当事人之间缺失了此种约定而认为合同的内容不完整，从而认定合同不成立。更何况，根据《合同法》第61条规定，即便对于一个已生效合同，当事人之间尚可进行补充约定，而不因此影响合同已成立和生效的效力。因此，在本

案中，合同相对人也不能以当事人之间未签订示范文本意义上的《国有土地使用权出让合同》而否认已成立的正式合同关系。

案例5

由涉案合同的相关约定可见，该合同并非通常意义上的附条件合同。在我国法上，附条件合同的规范依据是《合同法》第45条规定。本案合同约定的“需经S省人民政府批准”是一个不真正条件，因为批准是一个法定程序，不论当事人是否约定为条件，都是合同生效必须遵循的法定程序。涉案合同第40条第2款约定对合同效力并无实质性影响。《合同法》第44条第2款规定的是经批准而生效的合同，合同是否被批准，影响的只是合同是否生效问题，而并不影响合同本身的有效性。根据《合同法解释（一）》第9条之规定，未经批准导致的是“合同未生效”而非“合同无效”，合同的有效性并不受批准与否的影响。因此，不能将“未生效”混同于“无效”。于此情形，根据《合同法解释（二）》第8条之规定，合同相对方有负责积极办理批准、登记等手续的义务；若其怠于办理，A公司有权自己单方办理。当涉案合同项下的土地出让经批准后，合同相对方接下来的义务就是依约、依法向A 公司供地。就本案情况来看，合同相对方既未履行审批义务，也未履行供地义务，其行为已经构成根本违约。而就本合同的性质和履行内容来看，其显然不构成《合同法》第110条规定中的不能履行情形，因而A公司有权请求对方继续履行合同。但须注意的是，在供地程序完成之前和出让登记完成之前，A公司仅享有继续履行的请求权，而并未取得涉案建设用地的建设用地使用权。

案例6

国有土地上房屋征收必须以公共利益为目的。根据《征收条例》第8条规定，只有为了国防外交的需要、基础设施建设的需要、公共事业的需要、保障性安居工程建设的需要、旧城区改建的需要以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要，才能实施征收。建设银行是一个经营性的商业主体，其为经营需要而扩建房屋，不符合公共利益需要的要求。根据《征收条例》第4条规定，只有“市、县级人民政府”才是适格的征收决定主体，本案中的市建设局只能作为征收部门参与征收，其本身不是适格的征收决定主体。根据《征收条例》第19条、第20条以及《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，房屋的补偿价格必须依法经评估确定，不论是征收决定主体还是房屋征收部门，都无权单方直接确定补偿价格。根据《征收条例》第28条规定，房屋征收的强制执行依法应由市、县级人民政府申请人民法院强制执行，这即意味着市、县级人民政府及其确定的房屋征收部门本身无行政强制执行权，人民法院是唯一的强制执行主体。当然，根据相关司法解释，人民法院在裁定强制执行时，可以确定由政府具体实施强制拆除工作。程序正当原则是国有土地上房屋征收与补偿的一项重要原则，征收决定和补偿是一个复杂的系统工程，所涉程序性环节极多，每一步骤都应依法走到，否则即为程序违法。由本案所述事实来看，不论是征收决定程序、补偿决定程序还

是强制执行程序，都缺失了一系列程序步骤，因而征收决定的作出和强制执行都是违法进行的。

第五章

案例1

C公司经由土地使用权出让而获得土地使用权。1993年4月18日，C公司与A公司签订土地使用权转让合同，向A公司转让土地使用权。双方在合同中对于土地的位置与四至、价格等均做出了约定。但在该合同所涉土地中，有一部分土地C公司并不享有使用权，因此这种转让行为属于无权处分行为，合同效力待定，因为没有得到土地的真正权利人的同意，所以，合同中涉及到岳阳市邮电局享有使用权的部分应认定为无效。1993年5月6日，C 公司与A公司签订补充协议，双方同意将土地整块西移，保持临街面积与土地亩数不变。该补充协议也无效，因为依该协议仍然不能确定所转让土地的具体位置，即合同标的物不确定。1993年10月，因为C公司未交足土地出让金，国土局依法收回土地，即原土地使用权出让合同因被终止而消灭。土地使用权被依法收回后，C公司就不再享有土地使用权，所以涉案合同即便有效，也已经属于嗣后不能履行的合同了。另外，C公司分立，由B公司承受C公司在该交易中的权利、义务，此时发生合同的概括承受，B公司承受C公司的合同地位。由于C公司对于合同的无效负主要责任，故B公司除应向A公司返还预付款之外，还应赔偿损失。

案例2

2001年5月13日，陈某与J公司签订了《J大厦购房预定协议书》，该协议为预约，双方约定将来按照一定条款签订本约，即正式的商品房预售合同。虽然陈某并没有按照该预约中所确定的时间付款、签约，但在8月16日，陈某至J公司处，在J公司提供的商品房预售合同上签字。J公司拟定完整的合同文本，并提供给陈某，其意在缔约。因此，J公司向陈某提供合同文本的行为构成要约，而陈某签字的行为构成承诺，双方的商品房预售合同成立。另外，根据《合同法》第37条的规定，虽然J公司没有在合同上签章，但其接受了对方当事人陈某的履行，收取了款项，可以认定商品房预售合同是成立的。

案例3

苏某与甲公司签订的《上海市内销商品房预售合同》以及《出售合同预备书》均有效，双方应遵守、履行。苏某履行了付款义务，而甲公司所交付的商品房是砖混结构，而非合同所约定的钢筋混凝土结构，构成违约。在本案中，被告印制的“绿茵苑首期预售房型面积表”及“绿茵苑一、二期预售加收系数总表”在性质上应视为商业广告。在合同法上，商业广告一般构成要约邀请而非要约。在本案中，甲公司交付的房屋的花园面积虽然不足30平方米，但由于双方并未将花园面积30平方米的内容作为合同附件，即未列入合同文本之中，故对

双方没有约束力，甲公司并不需要履行此义务。应当指出的是，本案发生在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布之前。若按该解释的规定，甲公司交付的房屋的花园面积不足30平方米已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，若该案纠纷发生于上述司法解释生效之后，将会有完全不同的处理结果。

第六章

案例1

甲公司是大楼的所有权人，也是大楼占用范围内出让土地的使用权人，可以大楼、建设用地使用权设定抵押。在本案中，甲公司前后两次分别以大楼、建设用地使用权设定抵押。根据《物权法》的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物也应一并抵押。抵押人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，甲公司向工商银行、建设银行所设定的抵押中，虽然都不是一并抵押的，但抵押物均为大楼与建设用地使用权。两个抵押权均已登记，则依登记的先后时间确定两个抵押权的顺位，工商银行享有的抵押权顺位在前，建设银行享有的抵押权顺位在后。建设银行的债权先到期，甲公司未清偿，建设银行符合实现抵押权的条件，但因其抵押权顺位在工商银行之后，而工商银行的债权尚未实现，因此，建设银行只能就抵押物价值超出工商银行债权的部分受偿。

案例2

B公司向信用社两次借款，两笔债权债务关系有效，但为担保债权实现而设定的抵押权不能成立。1997年8月21日，信用社与B公司签订抵押借款合同，为信用社的债权设定担保，抵押物为嘉佳商厦，抵押人为B公司。由于嘉佳商厦尚未动工，B公司并非商厦的所有权人，也不是嘉佳商厦占用土地的使用权人，因此不能以之设定抵押。并且，该不动产抵押并未登记，因此，抵押权不成立。1998年4月23日，信用社与B公司签订第二份抵押借款合同，抵押人为家庭服务公司与就业局，抵押物为嘉佳商厦。该抵押权也不能成立，因为：首先，在建嘉佳商厦所占用土地的使用权人是就业局，就业局为国家机关，而国家机关不得为担保他人债权而设定抵押；其次，该不动产抵押也未办理登记手续，抵押权不能成立。

案例3

D公司自T公司处购得预售房屋，以该房屋为抵押物向银行设定抵押权。判断D公司与

银行签订的抵押合同是否有效，除了应当判断该合同是否符合合同一般有效要件之外，还应当判断是否符合《担保法》《物权法》等的规定。首先，D公司向银行借款，双方签订抵押借款合同，并不违反合同的一般有效要件。其次，D公司以预售房屋作为抵押物，虽预售房屋并未建成，属于在建建筑物，但在《担保法》以及《物权法》中，在建建筑物也可以成为抵押物。再次，房屋尚未建成，D公司未取得房屋所有权，只是享有将来取得所有权的期待权，但D公司已经办理了登记手续，房地产登记部门也向银行出具了《房地产其他权利证明》，因此，D公司对预售房屋拥有一定的处分权，可以之为抵押物设定抵押。因此，D公司与银行间的抵押合同成立并生效，该抵押也向登记部门办理了登记手续，抵押权成立。随后，D 公司与T公司间的房屋预售合同被解除，但这并不会影响D公司与银行间的抵押合同的效力。

案例4

根据《行政诉讼法》第25条第1款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”依此规定，A建筑公司虽非登记行政行为的相对人，但该抵押权登记与其债权实现之间具有利害关系，因而A建筑公司作为行政行为的利害关系人，享有诉权，为本案纠纷的适格原告主体。根据《担保法》《物权法》等的相关规定，在建工程可以抵押，因而本案抵押财产适格，不会因此而影响抵押权的设定效力。至于A建筑公司主张的程某并非银行，因而其不具有贷款主体资格的理由，该主张于法无据，也不能因此而否定抵押权设定的效力。因此，本案所涉抵押权依法有效成立，原告A建筑公司诉请撤销于法无据，不应予以支持。虽然在本案中原告A建筑公司不能获得胜诉判决，但其依法享有的建筑工程款优先权，因其具有优先于抵押权的效力，故不会因在建工程抵押而受到影响，A建筑公司提起本件诉讼是完全没有必要的。

第七章

案例1

在房屋租赁中，出租人应当是房屋所有权人等房屋的有权处分人。张乙是房屋所有权人张甲的儿子，其对房屋并无处分权，因此，以张乙作为出租人的租赁合同效力待定，不过张甲在张乙的名字上按上手印，表明权利人同意，使该租赁合同成为有效合同。虽然该租赁合同并没有办理登记手续，但办理登记手续并不是租赁合同的生效条件，因此不影响租赁合同的效力。李某背着张甲将租赁的房屋转给王某，由王某向张甲支付租金，这种行为属于租赁权的转让，而非转租。因为李某已经退出了租赁关系，不再由李某而是由王某向张甲支付租金。王某承受李某在与张甲的租赁合同中的当事人地位，这属于合同权利义务的概括转让，李某与王某达成的转让协议效力待定。若张甲同意，则协议有效，王某取代李某的地位，成为承租人，向张甲支付租金；若张甲不同意，则协议无效，李某仍然是与张甲租赁合同中的承租人。

案例2

在本案中，岑某与周某在东海酒家的房屋上成立按份共有关系。岑某与周某共同将房屋出租给张某，后周某向岑某出售其共有份额，岑某、张某均主张优先购买权。《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”根据这一规定，岑某作为按份共有人，对于周某要转让的共有份额享有优先购买权。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可见，在出租人出卖出租房屋时，承租人享有优先购买权。那么，本案的张某在周某转让共有份额时是否享有优先购买权呢？对此，理论上有不同的看法。本案的正确处理意见应当是，张某不享有优先购买权。这是因为，按份共有人优先购买权产生的前提是共有人出卖共有份额即应有部分，而房屋承租人优先购买权产生的前提是出租人出卖出租的房屋。可见，这两种优先购买权产生的前提是不同的，其对象也是不同的，不具备同时产生的条件。因此，在按份共有人出卖共有份额时，只能发生按份共有人的优先购买权，不可能产生承租人的优先购买权。

案例3

本案中，张某与居委会之间的租赁关系属于建设用地使用权租赁，而非国有土地租赁。建设用地使用权租赁与国有土地租赁在租赁关系的主体、标的、转移权利的性质、权利内容、附随出租的标的、期限限制等方面均有不同。最关键的一点在于，居委会并非国有土地所有权的代行主体，其与土地使用人之间不可能签订国有土地租赁合同，而只可能就其已经享有的建设用地使用权与他人签订建设用地使用权租赁合同。当然，虽然张某取得的只是建设用地使用权的租赁权，但其对于自行建造的厂房，根据《物权法》第30条规定，自其建成之日起即享有所建房屋的所有权，其房屋所有权的取得与土地使用权的类型或属性无关。既然张某依法享有厂房所有权，其当然亦可依法申请房屋登记。至于建设用地使用权租赁到期后的房屋处理问题，可由当事人协商解决。就本案而言，对于厂房征收部分，应将张某列为补偿权利人，居委会不是厂房所有权人，因而不能列其为补偿权利人。

第八章

案例1

本案纠纷涉及到的是购房指标转让合同的效力问题。购房指标转让不是房屋所有权转让，因而不受《城市房地产管理法》有关登记与否的规定的限制。购房指标转让合同的效力也不会因房屋尚未建成、不能导致物权变动而影响到合同本身的效力（《物权法》第15条）。购房指标转让并不违反《合同法》第52条规定中的任何一种合同无效情形，因而也不能认定为无效合同。购房指标转让实质上为购房资格转让，对此法律并未作出禁止性规定，因而属于当事人间缔约自由的范畴。即便房源单位对购房资格作出了禁止对外转让的规定，因该规定仅为单位的内部规定，也不会因此而影响到合同的效力。因此，本案购房指标转让有效，李四的反悔属于违约行为，不能得到支持。

案例2

根据《住房公积金管理条例》的相关规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有；单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴；违反《住房公积金管理条例》的规定，单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存，逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行；违反《住房公积金管理条例》规定，挪用住房公积金的，追回挪用的住房公积金，有违法所得的，没收违法所得，并入住房公积金，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。根据上述规定，本案中的小王可向原单位提出补缴的请求；如果原单位仍拒绝补缴的，小王可以请求公积金管理机构责令其限期缴存；单位仍拒绝缴存的，公积金管理机构可以申请人民法院强制执行。

案例3

本案中，是否能够办理公积金货款，是决定周某是否要购买该套房屋的一个关键因素。对此问题，周某已经向售楼处的工作人员做了明确的提示和询问，而售楼处的工作人员作为专业人士，对此做了明确的肯定回答。基于对此肯定回答的信任，周某决定购买该房屋。因此应当认为，是否能够办理公积金贷款已经成为该合同能否最终履行的一个条件。虽说能否办理公积金贷款是法定的公积金管理机构的职权，并非售楼方能够决定的，但售楼方在明知其无决定权的情形下仍给予肯定的回答，明显地就带有为了急于促销房产而故意误导的性质，因而周某有权请求撤销合同。

第九章

案例1

中海雅园管委会依法设立，该管委会实际上为业主管理委员会，可以为小区选择物业服务企业，其为确定小区物业服务企业而依法进行招标。金罗马公司参加投标并中标，2002年2月28日，中海雅园管委会与金罗马公司签订物业管理委托合同，该合同是双方真实意思表示，并不违反法律法规，合同有效。对于小区物业服务企业的确定，按照2003年公布的《物业管理条例》，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，业主委员会对业主大会的决定进行执行。

中海世纪公司一直未撤离小区，导致金罗马公司无法进驻小区，进而履行物业管理委托合同。违约方并非金罗马公司，而是中海雅园管委会，其未提供使金罗马公司进驻小区进行物业物理的条件。中海雅园管委会与金罗马公司间的合同未对中海世纪公司撤出小区的问题进行明确约定，中海雅园管委会因第三人中海世纪公司未撤出小区的缘故，对金罗马公司构成违约，中海雅园管委会应当向金罗马公司承担违约责任。金罗马公司可以要求解除合同，退还已交付的10万元，并赔偿损失。

案例2

在本案中，业主徐某在入住时，与R公司已签订了“公共契约”，并支付了物业管理费，R公司应当依约提供居住、维修以及安全、保卫、巡检、警戒等物业管理服务。事发前，住宅小区的居民要求在自家的门窗上安装防盗铁门窗，对此，R公司理应予以重视和解决，然而R公司对居民的要求未予重视和解决。事发当晚，罪犯经小区南墙未锁的小铁门进入小区，R公司的保安人员随后发现该处监视点有异常，但现场察看时未发现异常情况。这表明R公司未充分尽到安全、保卫、巡检、警戒等义务，构成违约。R公司的违约行为与罪犯的侵权行为结合于一起，导致徐某某死亡的损害后果。对此，R公司应当承担相应的赔偿责任。应当指出的是，如果R公司尽到了安保义务而仍然发生损害的，R公司则不承担赔偿责任。

案例3

《物业管理条例》第42条第2款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《物业服务收费管理办法》第16条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”依据上述两条规定，法院不应判决老马缴纳全额物业费，而是应判决自交房之日起的物业费由老马承担，而交房之前的物业费由开发商承担。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，老马针对拖欠乙公司物业服务费的抗辩不能成立，其有义务向乙公司缴纳接受服务期间的物业服务费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据该解释第10条第2款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”依据上述两条规定，乙公司的诉请只能得到部分支持，对于合同终止后的物业费无权请求老马支付。

案例4

根据《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。就本案案情来看，王先生停放车辆的位置属于小区内的道路，其产权为业主共有。因而王先生抗辩称物业公司并非产权人，其无权收取停车费，其理由并非于法无据。从收取停车费的角度讲，本案物业公司可提请业主大会或者业主委员会作出收取停车费的决议，再依法申请物价主管部门核准，依物价部门核定的价格收取停车费。但须指出的是，物业公司虽可代收停车费，但收取的停车费不归物业公司所有，而归全体业主共有。

案例5

根据相关法律、法规以及司法解释、司法文件的规定，业主委员会具备诉讼主体资格，该案终审判决驳回诉请的理由不能成立。如根据最高人民法院（2002）民立他字第46号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格一案的复函》的精神，经房地产行政管理部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公共设施、公用设施专项费、公共部分维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷，可以以自己的名义提起诉讼。业主委员会的当事人地位为《民事诉讼法》第48条规定的“其他组织”。

第十章

原告与被告签订策划销售代理合同，原告为被告的公寓住宅项目提供策划、营销及全程销售等房地产中介服务。根据房地产中介服务原有的法律规定，房地产经纪人须经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》，才能从事房地产中介服务。但是，目前国务院已经取消了房地产经纪人资格的认定，因此，是否取得房地产经纪人资格已不是从事房地产经纪服务的条件。据此，原告虽无房地产经纪人资格仍有权从事房地产经纪服务，与被告签订的房地产中介服务合同为有效合同。

第十一章

案例1

房地产开发公司与商品房买主签订的商品房购销合同有效。合同中存在关于税费的约定：“其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，不再另行收取”。财政所向买主征收契税，买主认为契税应由房地产开发公司承担。契税应由谁承担的关键，就是解释合同所约定的不再另行收取的其余有关税费是否包括契税。买主认为，包括契税在内的商品房所有税费均包含在商品房单位造价之内，其不必再行缴纳，而应由房地产开发公司自所收取的房款之内缴纳。《契税暂行条例》第1条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”依此规定，契税的法定纳税义务人是房屋的买受人。在法律属性上，纳税义务人就其应纳税额对国家承担的是公法上的债务，该债务为并非不得转移由他人承担的债务，但是该债务移转不具有对抗税收征收机关的效力。就本案而言，正确的处理思路是：财政所向法定的纳税义务人征收契税是正确的，相关纳税义务人不得以其与房地产开发商的约定对抗税收征收机关；在法定的纳税义务人承担了契税后，有权基于约定要求房地产开发商承担相应的税额。

案例2

原告与被告间成立居间合同关系，被告向原告提供房屋出租中介服务。双方在合同中约定的居间费用为相当于一个月的租金。后原告与承租人订立房屋租赁合同，租金为每月6500

元。同时，原告、被告、承租人约定，原告每月应从收取的租金中支付1500元给被告。上述三方约定不违反法律、行政法规的其他强制性规定，因而此三方约定应依法认定为有效，被告从租金中收取的返还款应认定为居间费用，是合法的。既然三方约定有效，那么原告王某实际收取的租金只是5000元而非6500元，因而计税依据也应是5000元而非6500元。

案例3

本案涉及到以下一些法律关系：老王与其妻李氏的共同共有关系；老王与李氏的离婚财产分割关系；李氏病逝的继承关系；李氏对李某的遗赠关系。为此，可能涉及到的税收种类包括契税、营业税、个人所得税等。但根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(国税函[1999]391号)文件规定，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。根据《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税[2009]111号)文件规定，在发生离婚财产分割时，暂免征收营业税。根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)文件规定，在发生遗赠等房屋产权无偿赠与时，对当事双方不征收个人所得税。

第十二章

案例1

陈某不能取得宅基地使用权。首先，宅基地使用权人应当是村集体经济组织成员，而陈某并非乙县某村成员。其次，宅基地使用权应当通过行政审批程序设立，需经申请人申请、集体土地所有权人同意、土地管理部门审批，而陈某并未经过这些程序。再次，村委会划给陈某的土地是耕地，我国严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，而村委会的这一做法无疑是违法的。

案例2

原告与被告签订了土地承包合同，该土地承包合同有效，原告对合同约定的土地享有土地承包经营权。本案的焦点是原告迁往W县H街道，转为非农户之后，该土地承包合同能否由被告按照合同约定进行解除。在订立土地承包合同之后，发包方不得随意收回承包方承包的土地，但原告与被告在土地承包合同中约定：“因人口、劳力、土地面积发生较大变化等原因，经社员（代表）会议或户主会议讨论同意的，合同可变更或解除。”按照此约定，由于原告迁往他处，被告拥有合同解除权，可以解除合同、收回承包地。我国《农村土地承包法》第22条第2款规定：“承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。”原告的迁入地为小城镇，按此规定，被告应当按照原告的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行

土地承包经营权流转，而不得解除合同、收回承包地。该规定是强行性规范，当事人不得通过合同变更或排除其适用，因此，土地承包合同中关于变更、解除的约定无效。在原告不同意的情况下，被告不能收回承包土地。

第十三章

甲公司与境外公司在签订租用合同一年后，又签订了《中外合作经营企业合同书》。根据后一合同，甲公司向境外公司提供土地使用合作，但这并非表明甲公司以其建设用地使用权出资。甲公司只是以稳定的土地有偿使用作为合作条件，建设用地使用权人仍然是甲公司。而甲公司与境外公司间的土地租用合同仍然有效，境外公司应当向甲公司支付租金。若系以建设用地使用权出资，则成立的合作经营企业在办理相关手续之后，取得建设用地使用权，甲公司与境外公司间的土地租用合同自然终止，境外公司也不必支付租金。

2014电大《房地产法》最新题库试题及答案(单选题)

2014电大《房地产法》最新题库试题及答案（单选题） 单选题（合计84 题） 1．房屋拆迁管理部门是被拆迁人时，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是（C ） A．同级人民法院B．上级房屋拆迁管理部门 C．同级人民政府D．同级人民检察院 2．土地增值税采用四级超额累进税率，增值额（A ） A．未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% B．超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50% 3．村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物( D ) A.作适当处理 B.进行妥善安置 C.给予双倍补偿 D.给予适当的补偿 4．召开业主大会会议，( B ) A.应当于会议召开1个月前通知全体业主 B.应当于会议召开15日前通知全体业主 C.应当于会议召开15日前告知居民委员会 D.每位业主应当作好业主大会会议记录 5．某工厂依法申请用地以扩建厂房，人民政府批准其占用耕地3亩。后因资金不能到位，该扩建厂房一直未动工，现已使耕地闲置两年零三个月。对其应进行的处罚是（ B ） A.罚款 B.收回土地使用权 C.收取滞纳金 D.收取复垦费 6．凡未按照法律规定办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为（ A ）A．无效B．不成立 C．有效D．基本成立 7．下列房地产中不能设定抵押的是（C ） A．出让取得的国有土地使用权B．张某的个人房屋 C．我国某名牌大学的教学楼D．某私营企业的国有土地使用权 8．某单位非法转让土地，并获非法所得5 000万元人民币，则其所面临的最高罚款额 为人民币（C ） A．1 000万元B．1 500万元 C．2 500万元D．5 000万元 9．房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是(A )

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

房地产法案例分析

案例分析二 案例:保修期内的责任事故,谁来承担赔偿责任 【案情】2002 年5月,陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房,并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨,第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水,并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久,墙面也开始出现放射性裂纹。于就是,陈先生找到该开发商,要求其对房屋进行修补,并赔偿损失。在双方协商不成的情况下,陈先生诉至法院。 【分析】本案中,出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定,陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然,如果该质量问题就是由施工方的原因造成的,开发商可以向施工方追偿。 案例分析三 案例:因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理 【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位,甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定:建筑材料、建筑构配件与设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本,购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙,并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后,出现了严重的质量问题,小区业主集体将开发商起诉至法院。 【分析】海沙虽然洁净了但盐分高,对建筑工程质量危害极大,所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中,甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准,根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定:发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准,造成建设工程质量缺陷,应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外,作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任,因为施工方有检验建筑材料就是否合格的义务,不合格的禁止使用,而乙公司没有尽到审查的义务。 案例分析四 案例:竣工验收合格的建筑工程,就是否就不会出质量问题 【案情】1998年4月,被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议,双方约定:由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后,双方开始履行协议。在施工前,原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告,作为施工依据。1998年11月20日工程竣工,交付使用,双方进行了结算,工程总造价为1 522 656、10元,扣除应上缴的税金,自1998年5月至2000年12月28日,原告共给付工程款35笔,有现金、物资材料等,合计470 017、20元。2001年3月19日被告起诉原告施欠工程款一案,经法院一审、再审及高院二审,判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399、30元。之后,原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在严重质量问题,委托县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为:“全部拆除重新处理”。2002年7月17日杜蒙县安全委员会办公室下发“隐患整改通知书”,认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患,要求停产、停业整顿。原告要求被告返修重建,遭被告拒绝,起诉至法院,请求判令被告赔偿拆除重建费55、9万元,造纸车间重建全线停产将损失利润40万元。 【判决】法院认为,原告与被告自愿达成施工协议,并已实际履行,协议合法有效。被告为原告施工的工程自1998年11月20日交付使用,当时原告未提出质量问题而就是签署了结算书并接受

月房地产法试题和答案

2013年10月高等教育自学考试房地产法试题和答案 （课程代码00169） 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1．依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国工业用地使用年限最高为（C）4-92 A．20年B．30年 C．50年 D.70年 2．征收基本农田以外的耕地不足35公顷的，由（B）3-79 A．国务院批准B．省、自治区、直辖市人民政府批准 C．市级人民政府批准 D.县级人民政府批准 3．下列有关房屋预售条件的表述中，不符合 ．．．法律规定的是（D）6-143 A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B．持有建设工程规划许可证 C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以 上，并获得房地产管理部门批准 4．国有土地租赁是出让方式的补充，其不得 ．．适用的情形是（A）4-91 A．利用原有建设用地进行经营性房地产开发 B．原有建设用地因发生土地转让后依法应当有偿使用 C．原有建设用地因企业改制后依法应当有偿使用 D．原有建设用地因改变土地用途后依法应当有偿使用 5．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收入在补偿方式上（C）4-99 A．应当采取货币补偿 B．应当采取房屋产权调换 C．既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换 D．县政府必须提供改建地段房屋 6．房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的（B）4-98 A．勒令拆除B．不予补偿 C．处以罚款D．补办手续 7．《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的评估是（D）4-99 A．社会福利评估B．社会风险评估 C．商业利益评估D．房屋价格评估 8．下列土地所有权，只能归国家所有的是（A）2-58 A．城市市区土地B．农村和城郊土地 C．宅基地D．自留地、自留山

房地产法课程复习考试试题及答案A讲课教案

《房地产法》复习纲要A 一、单项选择题 1．房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是( )。 A.经过公证机关公证 B.经过房屋所在地政府房管部门认可 C.经过被拆迁人所在单位批准 D.将协议保存于人民法院 2．拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为( )。 A.过渡费 B.临时补助费 C.安置费 D.补偿金 3. 以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件之一是：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得( )。 A.房屋所有权证书 B.土地出让金缴纳证明 C.土地使用权证书 D.土地使用证明 4. 下列属于房地产抵押人的权利的是( )。 A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权 B.保持抵押房地产的价值 C.物上代位权 D.优先受偿 5. 房地产开发必须严格执行城市规划，坚持经济效益、社会效益和( )相统一的原则。 A.设计规范 B.严格按用途 C.环境效益 D.合理布局 6. 房地产开发企业在领取营业执照后的( )日内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府确定的部门备案。 A.30 B.10 C.60 D.45 7. 房地产方面的部门规章主要是指( )制定的规章。 A.国家发改委 B.建设部 C.司法部 D.商务部 8. 在解决房地产纠纷的法律方式中( )。 A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决 B.当事人可不通过协议直接提起仲裁 C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理 D.仲裁和诉讼不能同时适用 9. 按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、小区开发和( )。 A.成片开发 B.经营性开发 C.自用性开发 D.新城区开发 10. 房屋交换，亦称“房屋互易”，是房屋所有人互相交换房屋( )权的行为。 A.使用 B.所有 C.管理 D.租赁 11. 公民作为房屋赠与人，必须是房屋的( )人，同时必须具有完全民事行为能力。 A.使用 B.所有 C.管理 D.租赁 12. 可以出租房屋的条件之一是( )。 A.共有房屋取得了共有人的同意 B.共有房屋的共有人之一同意 C.未取得房屋所有权证 D.房屋的权属有争议

房地产法规与案例分析试题

《房地产法规与案例分析》试卷（A卷） 适用班级：14房地产经营与管理__ 一、单项选择（20*1.5=30） 1、房地产法律关系要素的核心是()。 A、主体 B、客体 C、内容 D、房地产法 2、我国行使房地产法律立法权的应是（）。 A、全国人民代表大会及其常务委员会 B、国务院 C、地方人名代表及其常务委员会 D、国务院及所属个部委 3、下列不属于集体所有的土地是（）。 A、农村的土地 B、城市郊区的土地 C、自留地 D、城市市区的土地 4、征用下列土地的不需要由国务院批准的是（）。 A、基本农田 B、基本农田以外的耕地超过35公顷的 C、其他土地超过70公顷 D、其他农田以外的耕地30公顷的 5、土地使用权出让金的（）上缴中央财政。 A、10% B、20% C、30% D、70% 6、城市总体规划的期限一般为（）年。 A、10 B、20 C、30 D、50 7、市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划须报（）审批。 A、省人民政府 B、自治区人民政府 C、直辖市人民政府 D、所在地市人民政府 8、城市房屋拆迁，若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（）日内向人民法院起诉。 A、5 B、10 C、15 D、30 9、我国现行的房屋拆迁工作的最高行政法规是（）。 A、《房屋拆前证据保全公证细则》 B、《城市房屋拆迁管理条列》 C、《城市房屋拆迁估价指导意见》 D、《城市房屋行政裁决工作规程》 10、房地产开发项目超过出让合同约定的动工开发日期，满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让权（）以下的土地闲置费。满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 A、10% B、20% C、30% D、50% 11、房地产开发企业预收购房款的、在商品房屋建成销售前不得超过（）。 A、20% B、30% C、40% D、50% 12、房地产案件，人民法院应当在立案之日起（）个月内作出第一审判决。 A，1B，2C，3D，6 13、李某与国家土地管理部门签订土地使用权出让合同，合同约定使用年限为40年，李某使用10年以后转让给张某，受让人张某的使用年限为（）年。 A，40B、30C、20D、10 14、房地产开发预售商品房，投入开发建设的资金必须达到工程设用投资的（）以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的证明文件。 A、20％ B、25％ C、30％ D、50％ 15、房地产权属登记分为（）种。 A、4 B、5 C、6 D、7 16、转让土地使用权涉及房产变更的，在房产变更登记发证后（）日内，持转让合同或者协议，土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。 A，10B，15C，30D，60 17.下列不属于受委托银行办理住房公积金业务的银行有（）。 A，中国工业银行B，中国农业银行C，中国民生银行D，中国银行 18、住房公积金管理委员会委托银行办理住房公积金贷款，结算等金融业务和住房公积金账户的设立，缴存，归还等手续的银行，一个城市不得超过（）家。 A，1B，2C，3D，4 19、房地产价格评估机构实行（）级制度。 A，1B，2C，3D，4 20、取得房地产估价相关学科学士学位的人员，需要从事房地产估价实务满（）年。 A，3B，4C，6D，8 二、多项选择（10*2=20） 1、房地产法律关系三要素是（）。 A、参加房地产法律关系的当事人 题号一二三四五六总分 得分 密 封 线 内 不 要 答 题

房地产行业典型事故案例

房地产行业典型事故案例 第一节火灾事故案例 【案例1】：央视新址火灾 1. 事故时间：2009 年2 月9 日21 时许 2. 事故地点：北京市朝阳区东三环中央电视台新址园区在建的附属文化中心大楼 3. 人员伤亡情况：1 人死亡，8 人受伤 4. 事故经济损失：直接损失1.6383 亿元 5. 事故类型：特别重大火灾事故 6. 事故经过 2 月9 日20 时27 分，北京市朝阳区东三环中央电视台新址园区在建的附属文化中心大楼工地发生火灾，造成7 人受伤，其中有6 名是消防人员，1 名央视工作人员。发生火灾的大楼是中央电视台新台址工程的重要组成部分——电视文化中三心，高159 米，被称为北配楼，邻近地标性建筑的央视新大楼。央视新台址工程位于北京市朝阳区中央商务区（CBD ）核心地带，由荷兰大都会（OMA）建筑事务所设计，于2005 年5 月正式动工。整个工程预算达到50 亿元人民币。 7. 事故原因 建设单位违反烟花爆竹安全管理相关规定，组织大型礼花焰火燃放活动； 有关施工单位大量使用不合格保温板，配合建设单位违法燃放烟花爆竹； 监理单位对违法燃放烟花爆竹和违规采购、使用不合格保温板的问题监理不力；

有关政府职能部门对非法销售、运输、储存和燃放烟花爆竹，以及工程中使用不合格保温板问题监管不力。 8. 事故处理 71名事故责任人受到责任追究。其中，中央电视台副总工程师、央视新址办主任徐威，央视新址办副主任王世荣，央视国金公司副总经理兼总工程师高宏等44名事故责任人已被移送司法机关依法追究刑事责任。27名事故责任人受到党纪、政纪处分，给予时任国家广电总局党组成员、中央电视台台长、分党组书记、中央电视台新台址建设工程业主委员会主任赵化勇行政降级、党内严重警告 处分，给予中央电视台副台长、中央电视台新台址建设工程业主委员会常务副主任李晓明行政撤职、撤销党内职务处分。 依法对中央电视台新台址建设工程办公室罚款300万元。 1) 一审结果宣判 2010年5月10日，在北京市二中院进行一审宣判，首批21名被告均以危险物品肇事罪判处3至7年不等的有期徒刑。其中，建设单位央视新 址办原主任徐威获刑最重，判处其有期徒刑7年。 具体参与人判决： 徐威中央电视台新台址建设工程办公室主任7年 刘发国湖南省浏阳市三湘烟花制造有限公司股东6年6个月 李小华清华同方股份有限公司政务系统科技公司副总经理6年 沙鹏北京大新恒太传媒科技发展有限公司总经理5年6个月曾旭湖南省浏阳市三

房地产法规考试知识要点(整理版)

第一章房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、 集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、 仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集

2014电大本科房地产法考试第一套答案

《房地产法》第一套试题 一. 单选题（共20题,共40分） 1. 权属登记管理的根本利益和出发点是（C）。 A.保护房地产使用人的合法权益 B.保护房屋租赁人的合法权益 C.保护房地产权利人的合法权益 D.保护房地产权利人和租赁人的合法权益 ★答题分析：C。见《城市房屋权属登记管理办法》第1条。 2. 下述各项中，不属于土地使用权划拨的特征的是(D) A .土地使用权划拨是一种具体的行政行为 B.土地使用权划拨是一种无偿的行为 C.地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的 D.划拨的土地使用权，可以转让、出租、抵押 ★答题分析：D。土地使用权划拨的特征的是土地使用权划拨是一种具体的行政行为；土地使用权划拨是一种无偿的行为；土地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的。 3. 天红房地产开发公司于1995年7月1日以出让方式获得某市一国有土地的使用权，使用年限为40年。经开发建成商品房后，1999年7月1日将该房屋一并转让给大洋公司，大洋公司将其作为职工宿舍分配给职工居住。李某于2000年1月1日搬入新居，李某此时对该土地的使用年限为（C） A.40年 B.70年 C. 35年零6个月 D.36年 ★答题分析：C。国有土地使用权的期限以土地出让合同记载的期限为准。通过出让方式取得国有土地使用权的人又以转让方式或开发方式利用该土地使用权的，后续土地使用权人的使用权的实际使用期限仍应以土地使用权出让合同记载的起算时间计算其土地使用权使用时间 4.下列项目需要占用农业地，需要向国务院办理审批农用地转批手续的是：（A） A.国务院批准的建设项目 B.村政府为村民修一个文化娱乐中心 C.设区的市级政府批准的大型管线工程 D.占用土地超过70公顷 ★答题分析：选A。根据《土地管理法》第44条规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 5. 福首村位于甲区的近郊，经济比较发达，村办企业已经有几十家，现在有下列用地需求，其中可以使用集体土地的有：（A） A.村里的副产品加工厂想扩大自己的厂房 B.村民王某将原有房屋出卖，想再申请一处宅基地建住房 C.甲区大华公司想利用村里的土地开发商品房 D.区兴隆超市想扩展其经营范围，打算利用村里土地开分店 ★答题分析：选A。根据《土地管理法》第14条规定，兴办乡镇企业和乡村公益企业事业建设，可以使用集体的土地 6. 《城市房屋权属登记管理办法》规定，转移登记必须在转移事实发生之日起(D )日内进行申请。 A.30 B.60 C.45 D.90 ★答题分析：D。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第1款规定，因房屋买卖、交换、增与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90

房地产估价方法及案例分析(doc 16页)

房地产估价方法及案例分析(doc 16页)

案例分析大总结（两套总结版本） 都是别人总结的，归纳了一下而已 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)

2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金

自考 房地产法

第一部分小点 第一章 1、1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的实施日期是：1999年1月1日 2、1991年5月24日，国务院决定，每年的全国“土地日”是6月25日 3、以下属于房地产三级市场交易活动的是：房屋租赁 4、房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权，其中，当土地单独作为地产时，指的是：土地所有权、土地使用权 5、为了1998配合年下半年开始的住房分配货币化政策的实施，我国正在推行一种新的住房供应体系，其中处于主体地位的是：经济适用房 6、以下经济关系中属于行政管理性质房地产关系的是：土地用途管制 7、在我国房地产的体系中属于综合性的法的是《民法通则》 8、在我国，不可作为商品来交换的是：土地所有权 9、以下不属于房地产法律关系参加人的是：合伙组织 10、以下为新中国房地产立法奠定基础的规范性文件是：《中国土地法大纲》 11、以下有权制定房地产法规的主体是广州市人大常委会 12、根据《建筑法》，对全国的建筑活动实施统一的监督管理的部门是：国务院建设行政主管部门 13、以下规范性法律文件中不属于广义房地产法的是：《行政诉讼法》 多选 1、在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为：农用地、建设用地、未利用地 2、房地产法律关系的客体包括：土地、房屋、行为 3、房地产市场的特征有：综合功能、多级市场、国家适度干预、部分限制、法定形式 4、我国房地产法的基本原则包括：土地有偿使用原则、房地产综合开发原则 5、房地产法律关系包括：房地产法律关系主体、房地产法律关系客体、房地产法律关系主体之权利和义务 6、房地产法律关系主体主要有：国家机关、企业单位 7、规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”是指：建设用地规划许可证、选址意见书、建设工程规划许可证 8、行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的拆迁关系、征用关系、土地用途管制关系 9、民事（商品）性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的：所有关系、使用关系、转让关系、抵押关系、租赁关系 10、广义的《房地产法》的基本内容包括：关于房地产权属的规定、关于房地产开发利用的规定、关于房地产交易的规定、关于社会化、专业化的物业管理的规定、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定 11、在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现于它的基础性、先导性 12、房地产立法体系中的地方性法规的制定主体包括：省会市人大、经济特区所在地人大、国务院批准的较大市的人大常委会 13、我国现时所称房地产市场，是指城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和：国有土地使用权出让、国有土地使用权转让、国有土地使用权出租、国有土地使用权抵押 第二章 1、1957年，国务院成立的统管全国的房地产的部门是：国家城市服务部 2、1986年8月1日，根据国务院的决定，作为国务院的直属机构，负责全国的土地的统一管理工作的部门是：国家土地管理局 3、1988年后国务院机构改革，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划，建筑业和房地产管理等的部门是：建设部 4、1998年3月国务院设立的国土资源部，该部组成部分为原地质矿产部、国家海洋局、国家测绘局和：国家土地管理局 5、制定全国城镇住房的基本制度、统一政策的部门是：国务院 6、地方各级人民政府在权限范围内的征用土地、申请建设用地的审批权，分别由省一级、市一级、县一级人民政府行使；其中征用土地批准权，只能由：省一级人民政府行使 7、土地的全民所有，代表国家行使国家所有土地的所有权的部门是：国务院 8、负责有关土地，房产的税收的部门是：税务部门 多选 1、建国后至文革前，曾主管全国房地产工作的机构有：房地产管理局、国家城市服务部 2、县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取下列措施：要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料进行查阅或者予以复制、要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明、进入被检查单位或者个人非法占有的土地现场进行勘测、责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为 3、建设部的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理 第三章 1、根据我国现行《土地管理法》的规定，我国的基本国策是：十分珍惜、合理利用和切实保护耕地 2、最新修改的《土地管理法》规定，新增建设用地（即农用地转为建设用地）的土地有偿使用费，上缴中央财政的占30% 3、征用耕地的土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍 4、以下土地使用权可以出让是：城市规划区内的国有土地 5、对土地使用权出让方式中的协议出让进行限制的是：《城市房地产管理法》

2017年电大房地产法形成性考核册答案 精品

房地产法形成性考核 作业一 一、1、房地产开发关系、房地产交易关系、房地产管理关系、物业管理关系 2、宪法、房地产法律、国务院发布的房地产法规、决议和命令、最高人民法院的文件、国务院各部委发布的命令、指示和规章、地方政权机关发布的房地产管理法规 二、1、房地产法律关系：是房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。 2、土地征用：指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。 3、安置补偿费：指国家对被征地单位支付的安置因征地所造成的多余农业人口而支付的补助金额。 三、1、土地使用权出让与转让的关系？ 答：土地使用权出让作为土地使用权转移的一种形式，它与土地使用权转让行为相同，都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿，有期限的让渡与另一方当事人。土地使用权出让与转让行为均不得影响国家对出让、转让的土地所有权。这两点体现了二者的共性。同时，土地使用权转让是以土地使用权出让为前提条件，而土地使用权转让又可以促进土地使用权出让市场的繁荣和发展。 区别：1、土地使用权出让是创设财产权的行为，而土地使用权转让则是转移财产权的行为。2、法律关系主体不同：土地使用权出让法律关系的主体一方是土地所有者，另一方是土地使用者；而土地使用权转让法律关系中的双方当事人均为土地使用者。3、出让金与转让费的构成及反映的关系不同：土地使用权出让金除了土地所有者事先投资外，主要指地租。土地使用权转让费出了包括出让金和土地使用者的投资及其利息之外，还包括经营利润。 2、土地使用权出让合同变更与解除的条件主要有 那几种情况？ 答：1、社会公共利益的需要。2、双方协商并经 有关部门批准方可变更。3、由于一方违约，致使出让 合同没有必要履行的。4、土地灭失。因自然灾害原因 造成土地灭失的，使土地使用权出让合同履行成为不可 能时，可以解除出让合同。 四、试论房地产转移让的条件。P233-235 五、案例分析 答：1、法院应判定两家公司签订的《转让合同》 无效。因环宇公司既不具备预售房地产的条件，也不具 备房地产转让的条件，并且该房已抵押给了银行，更无 权用它收益。 2、环宇公司应退还岩达公司的房款，并承担资金 占用期间的损失（利息）。 作业二 一、1、ACDE 2、BD 3、ABC 4、B 5、ACE 二、1、房地产（狭义）：指土地与建筑物在空间 上合为一体的财产形态。它是土地与建筑物的有机结 合。 2、土地征用权：指国家或政府再不需要其他土地 所有者同意的情况下，通过一定的补偿，依法把土地用 于公共目的的权利。它有三个特征：它属于国家或政府 的特有权利；它以公共目的为前提；它以补偿为条件。 三、1、简述房地产法的内容。 答：广义的房地产法包括了对房地产经济关系进 行调整的所有法律规范，如宪法规范、民法规范、经济 法规范、行政法规范、刑法规范等，甚至还包括国务院 以及中央各部委所颁发的条例、规章、规定等。狭义的 房地产法在我国一般均指《城市房地产管理法》。 2、简述土地征用的程序。 答：1、申请。2、审查。3、批准。4、公告。征 用土地方案经依法批准后，市、县人民政府应当在收到 批准文件之日起10日内在被征用土地所在地的乡、镇、 村范围内予以公告。 四、案例分析。 答：1、市房屋买卖合同，是无效合同。 2、应当这样处理：双方签订的代理兴建房屋合同 是无效的；符祝浪应付给万泉河黄酒实业有限公司欠购 房款30万元及1996年7月1日起至判决还清之日止的 欠款利息。 作业三 一、填空题。 1、行为、事件 2、以经营为目的、以自用为目的 3、 土地登记人、土地位置、土地权属性质、用地面积、 地类面积、土地实际用途、土地等级、土地权属来源 及依据和土地使用期限。 二、1、土地利用总体规划：指各级人民政府根据国民 经济和社会发展的情况，对土地的开发、利用、整治和 保护在时间上和空间上所作的战略构思和设计方案。 2、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其 他合法方式将其房地产转让给他人的行为。 3、房屋租赁：指房屋所有人作为出租人，将其房屋出 租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 三、1、简述房屋租赁的条件。 答：1、有从事房屋租赁的营业执照。房屋租赁属于房 地产经营的一种方式，因此出租人应办理营业执照，取 得合法的经营资格。2、出租房屋所占的土地是以出让 方式取得的。3、有合法的房屋所有证书。4、房屋属正 常使用，符合安全条件。 2、简述房地产抵押权标的物的范围。 答：根据《房地产法》第31条和第47条的规定，房地 产抵押权标的范围包括房屋所有权和该房屋占用范围 内的土地使用权；以出让方式取得的土地使用权可以设 定抵押权，后者则视为权利的抵押。 四、论述题。

(房地产管理)房地产法试题及答案

（房地产管理）房地产法试 题及答案

全国2006年10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利，称为( A ) A.物权 B.债权 C.请求权 D.形成权 2.从1991年1月1日起，新增建设用地的土地有偿使用费，不管是上缴中央财政的部 分还是留给地方政府的部分，都必须专项用于( B ) A.土地开发 B.耕地开发 C.水土保持 D.公益建设 3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的动工开发日期满2年未动工的，国家可以( D ) A.处以罚款 B.要求其在一个月内马上动工 C.收回土地使用权，并退回土地出让金 D.无偿收回土地使用权 4.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由( B ) A.省级人民政府批准 B.国务院批准 C.县级人民政府批准 D.乡级人民政府批准 5.复垦的土地应当优先用于( C ) A.国防建设 B.公用事业 C.农业 D.居民生活用地

6.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物( D ) A.作适当处理 B.进行妥善安置 C.给予双倍补偿 D.给予适当的补偿 7.房地产相邻权的主体可能是( A ) A.两个或两个以上房地产所有人 B.一个房地产所有人 C.一个房产所有人 D.一个地产使用人 8.在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，( B ) A.租赁关系随之终止 B.原租赁协议继续履行 C.承租人可以单方终止租赁关系 D.原所有权人应当补偿承租人的损失 9.资质一级的房地产专营企业，必须连续4年建筑工程质量合格率达到( A ) A.80% B.90％ C.99％ D.100％ 10.房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是( A ) A.经过公证机关公证 B.经过房屋所在地政府房管部门认可 C.经过被拆迁人所在单位批准 D.将协议保存于人民法院 11.拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为( A ) A.过渡费 B.临时补助费 C.安置费 D.补偿金 12.以划拨方式取得的土地使用权，( B ) A.一律不得进入房地产市场

2020年家庭纠纷房产继承法案例详细解析

买房知识常识，希望对您有帮助，谢谢 家庭纠纷房产继承法案例详细解析 导读 : 本文介绍在房屋买房，不动产权证署名的一些知识事项， 如果觉得很不错，欢迎点评和。 家庭的纠纷少不了的就是对房产继承权的归属而产生的，虽然有继承法作为依据但还是有不少人对房产的继承权提出质疑，继承也是房地产转让中的一种形式。但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋权转移的行为，并不能直接反映出商品之间的关系。继承关系要在一定的条件下才能发生的。 家庭纠纷房产继承法 家庭纠纷房产继承法中的相关规定需要注意的有以下几点 １、首先应该确定哪些是死者的遗产这在继承法中有明确的规定，不要误解把遗产的一般先分给配偶而是如果死者有与他人共同的财产时应该先将共同财产进行分割死者所分到的财产才属于遗产按照法律的规定继承。 ２、其次应该看的是死者是不是有留下遗嘱，如果有遗嘱的话就应按遗嘱中的继承来执行。 ３、没有遗嘱的应该确定哪些人可以作为继承人继承人分首位顺序配偶、父母、子女和在第二顺序的亲兄弟姐妹、隔代祖父母、外祖父母继承开始后由首位顺序继承人继承第 知识常识 买房知识常识，希望对您有帮助，谢谢 二顺序继承人不继承没有首位顺序继承人继承的由第二顺序继承人继承。 ４、后才是确定各继承人的份额按照继承法的规定同一 顺序继承人继承遗产的份额一般应当均等对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人分配遗产时应当予以照顾对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人分配遗产时可以多分有扶养能力和有扶养条件的继承人不尽扶养义务的分配遗产时应当不分或者少分继承人协商同意的也可以不均等。 案例详细解析 案例先生去世了，在他留下的房子里，他的母亲老太、

房地产法作业完整答案

《房地产法》作业一 一、填空题：（每空一分） 1、狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上的统一体。 2、土地应包括地球表面及地表之下和之上的延伸的一定空间。 3、建筑物是指土地上人工建造而形成的房屋和构筑物。 4、房地产业是从事房地产业的开发、经营、管理和服务的产业。 5、房地产法调整的社会关系包括开发关系、交易关系、物业管理关系、房地产管理关系。 6、全国人民代表大会常务委员会1995年1月1日制定的中华人民共和国城市房地产法。 7、房地产法律关系主体包括国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。 二、不定项选择题：（每题2分） 1、房地产法调整下列那些关系（ABCD ） A、开发关系 B、交易关系 C、物业管理关系 D、房地产管理关系 2、房地产业是从事房地产（ABCD）的产业： A、开发 B、经营 C、管理 D、服务 3、我国房地产法的渊源主要包括（ABC） A、宪法 B、国务院的行政法规、命令 C、最高人民法院的文件 D、地方各级政府 4、依照房地产法律关系调整对象的不同，房地产法可分为（ABCD） A、开发法律关系 B、交易法律关系 C、物业管理法律关系 D、房地产法律关系 5、房地产法律关系特征有（AB） A、性质的多重性 B、主体的广泛性 C、客体的复杂性 D、严格性 6、房地产法律关系的主体（ABCD）

A、管理主体 B、开发主体 C、交易主体 D、服务主体 7、房地产服务主体包括（ABCD） A、交易所 B、评估事物所 C、经纪人 D、物业管理公司 8、土地使用权出让变更与解除的主要条件（ABCD） A、公共利益的需要 B、双方协商并经有关部门批准 C、由于一方的违约，使合同没有必要履行 D、土地灭失 三、名词解释：（每题5分） 1、房地产 答：广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。狭义的房地产是指土地与建筑物在空间一合为一体的财产形态。它是土地与建筑物的有机结合。 2、房地产法 答：是调整房地产开发、交易及物业管理和房地产管理关系的法律规范的总称。它对于国家管理房地产业、规范房地产业市场秩序、保护房地产权利人的合法权益、促进房地产业发展具有重要作用。 3、房地产物业管理关系 答：是指物业服务企业与业主言之间在物业管理过程中形成的权利义务关系。 4、房地产管理关系 答：是人民政府及房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的权利义务关系，具体包括两类关系，一类是对房地产市场的调控关系，另一类是对房地产产权产籍的管理关系。 5、房地产法律关系 答：是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。 四、问答题：（每题7分） 1、我国房地产的概念及调整对象 答：是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。 调整对象：一方面它调整国家对房地产开发、交易调控关系及产权产籍的管理关系；另一方面它调整国家对房地产开发经营公司、物业管理公司、房地产购买者等平等主体之间所发生的经济关系。2、简述房地产法律关系的特征