商业物业管理试卷及答案
课程：商业物业管理班级：资环姓名：雷宇学号：
商业物业管理试卷及答案
一．名词解释（分）
.商业物业
商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，是为商业流通、经济活动的交易提供服务平台的物业。包括零售市场、批发市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等商业场所。.智能大厦
通过对建筑物的四个基本要素，即结构、系统、服务、管理及其之间的内在联系，以最优化的设计来提供一个投资合理又高效的优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。
.批发市场
批发市场只是批发商业体系的一种构成，是批发的一种载体而已。
.差异化战略
差异化战略是指为使企业的产品或服务与竞争对手的产品或服务有明显的差别，形成与众不同的特点而采用的一种战略。
5.物业管理投标
指物业管理企业为了开拓业务而依据物业管理招标的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和标书，参加物业管理者的资格竞争，以通过竞争获得物业管理权的过程。二．填空题（分）
1.物业管理招投标的基本原则包括：公正，公平，公开，合理原则。
.商业物业的属性主要包括经营性、公众性和服务性三个方面。
.商业物业管理的层次有物业管理或设施管理，房地产资产管理，房地产组合投资管理。
.购物中心的本质特征包括：有计划的商品经营组合，统一管理，分散经营。
.批发市场按商圈规模的大小，可分为全国性批发市场、区域性批发市场和地区性批发市场三种类型。
.商业物业的类型可分为办公物业、酒店物业、商贸物业、娱乐休闲物业四种类型。
.会所的价格策略中，影响社区会所价格制定的因素有：行业竞争因素，市场需求及消费水平，市场环境及市场发展状况。
.物业租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权力义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。
.购物中心的物业特征表现为商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化三方面。.目前，酒店经营管理的模式主要有业主自己经营管理、租赁经营管理、委托经营管理和联号经营管理。
三．选择题（分）
.商业物业的建设一定要与周围地区的人口、交通、购买力等相适应，（）与档次高低相适应。消费结构规模大小人口素质文化背景
.酒店集团的所有制类型共有几种()
四种五种三种两种
.世界零售商业的历史演变中，第三次革命是（）
百货商店连锁商店超级市场无店铺销售
.批发商业企业的首要职能是（)
集散商品商品加工传递信息承担风险
.以下哪个是购物中心的建筑特征（）
商业空间规范化公共空间步行化商业空间室内化公共空间室内化
.以接待休闲、保健、康乐为主要旅游目的的客户的酒店是（）
会议型酒店旅游型酒店度假型酒店特殊型酒店
.在上一代写字楼的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，大大提高了智能化水平，提高了企业办公效率的写字楼是指第几代写字楼()
第一代第二代第三代第四代
.按照第三产业部门划分和商业物业的三个属性，商业物业大致可分为(多选)（）
办公物业酒店物业商贸物业娱乐休闲物业
.下列哪一项不是委托服务型物业管理模式的优点（）
.物业管理的针对性比较强
.采用集中的管理方式又能提高物业管理的工作效率
.物业管理委员会由业主代表通过选举产生的，利于物业管理工作的开展
.业主、物业管理委员会和专业性的服务公司分工明确
.批发市场的管理模式有(多选)（）
集中化管理一体化管理分团化管理集团化管理
四．判断题（分）
.按国际惯例，可将写字楼分为甲、乙、二级写字楼。（×）
.中国商业物业发展历程的第三个阶段是强调地段商业价值。（×）
.会展是否能够成功举办，首要和最直接的因素就是招展工作的成效。（√）
.有没有品牌会展，是衡量一个城市会展水平高低的唯一标志。（×）
.写字楼物业管理中的治安管理主要任务是门卫工作，安全巡检，控制室值班和设施设备管理（×）
.直线制在现代酒店业中也称“业务区域制”。（×）
.会所的管理模式包括：会员制，委托经营式，独立运营式和加盟运营型四种会所。（√）.一般人们常把以经营各种会议和商品展销为目的的展览而形成的行业称为会展业，国际上惯称（√）
.会所管理系统一般包括会员管理、项目管理、前台管理、场地租赁管理以及会所企业管理等功能模块。（√）
.物业管理早期介入是指物业管理公司在接管竣工物业之后，才参与物业的规划、设计和施工建设，从物业管理的角度提出建议和意见，使建成后的物业更好地满足业主和使用人的需求和有利于之后的物业管理。（×）
商业物业管理方案83026
商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统
一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营
《商业物业管理》复习
商业物业管理》复习资料 一、客观部分：(单项选择、多项选择、不定项选择、判断) (一)、选择部分 A. 购物中心 B. 商业街 C. 酒店 D. 批发市场★考核知识点: 广义的商业物业的含义 2、商业物业具有( A ) 的属性。 A. 经营性和公众性 B. 盈利性和公众性 C. 经营性和服务性 D.服务性和安全性 ★考核知识点: 商业物业的属性 3、根据第三产业的部门划分和商业物业的属性将商业物业分为( A B C D ) 型类 A. 办公物业 B. 酒店物业 C. 商贸物业 D. 娱乐休闲物业★考核知识点: 商业物业的类型 4、商业物业的建筑结构设计要( C ) 有特色 A. 精心规划 B. 设计合理 C. 新颖别致 D. 用途广泛★考核知识点: 商业物业的特点 5、商业物业服务的模式分为( A C D ) 几种 A. 自建自管 B. 委托管理 C. 委托经营 D. 自营与专业服务相结合★考核知识点: 商业物业的物业服务模式 6、商业物业安全服务要求高，体现在( A B D ) A. 综合性强 B. 服务性强 C. 反应迅速 D. 安全服务人员要求素质高★考核知识点: 商业物业的物业服务要求，参见P6 商业物业的安全服务要求高，具体原因在于商业物业安全服务要求综合性强、服务性强，安全服务人员素质要求高。 7、第四代写字楼具有目标客户( A B C D ) 的特点 A. 景观要求高 B. 提倡绿色环保 C. 高智能化 D. 更多商务空间★考核知识点: 第四代写字楼的特点 8、智能型写字楼是高度自动化功能大楼，简称5A,5A是指(A) A. OA BA CA B.品牌标准A C.地理位置A D.客户层次A和服务品质A ★考核知识点: 写字楼按现代化程度分类 9、写字楼物业的服务方式有( A B D )
物业服务的主要内容
物业服务的主要内容 1、物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理。 2、物业管理区域内日常环境卫生，绿化管理。 3、协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。 4、物业装饰装修管理服务。 5、物业管理区域车辆的停放管理。 6、物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住房资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等。 7、物业使用中对禁止行为的管理措施。 8、维修资金的账务管理。 9、应业主要求进行的特约服务。
物业服务具体内容 一、什么是物业服务费 答：物业服务费是指物业服务企业在接受物业产权人、使用人委托，对委托区域内房屋建筑其共用设施设备、绿化、卫生、交通和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。简单的来说，物业服务费指物业企业按照物业服务合同的约定，向业主提供物业服务所收到的费用。 二、物业的服务费用如何确定？有哪些形式？费用由谁缴纳？不缴物业服务费应承担哪些法律责任？ 答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业根据小区实际状况和物业服务内容、标准，确实物业服务标准，并在物业服务合同中约定。 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负责带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 三、业主长期不居住的物业服务费怎么交？ 答：按《扬州市区物业服务收费管理实施细则》规定，业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置6个月以上的物业，业主应当提前告知物业服务企业，或提供能够证明其未实际居住的证据后，物业服务费由业主按规定标准的百分之七十交纳。 四、业主大会成立前，业主能否以未与物业服务企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？ 答：按照规定，为保证住宅小区的顺利交付和使用，房屋销售前
公共商业楼宇的物业管理内容及方式
公共商业楼宇的物业管理内容及方式公共商业楼宇的物业管理内容及方式提要：安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻 公共商业楼宇的物业管理内容及方式 公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业，所以本章主要以它作为阐述对象。 一、公共商业楼宇的管理内容 1.一般性管理 对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。
安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。 消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。 设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。 清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。 2.特殊管理 商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重
商业物业管理试卷及答案
课程：商业物业管理班级：资环112 姓名：雷宇学号：07 商业物业管理试卷及答案 一．名词解释（20分） 1.商业物业 商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，是为商业流通、经济活动的交易提供服务平台的物业。包括零售市场、批发市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等商业场所。 2.智能大厦 通过对建筑物的四个基本要素，即结构、系统、服务、管理及其之间的内在联系，以最优化的设计来提供一个投资合理又高效的优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。 3.批发市场 批发市场只是批发商业体系的一种构成，是批发的一种载体而已。 4.差异化战略 差异化战略是指为使企业的产品或服务与竞争对手的产品或服务有明显的差别，形成与众不同的特点而采用的一种战略。 5.物业管理投标 指物业管理企业为了开拓业务而依据物业管理招标的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和标书，参加物业管理者的资格竞争，以通过竞争获得物业管理权的过程。二．填空题（10分） 1.物业管理招投标的基本原则包括：公正，公平，公开，合理原则。 2.商业物业的属性主要包括经营性、公众性和服务性三个方面。 3.商业物业管理的层次有物业管理或设施管理，房地产资产管理，房地产组合投资管理。 4.购物中心的本质特征包括：有计划的商品经营组合，统一管理，分散经营。 5.批发市场按商圈规模的大小，可分为全国性批发市场、区域性批发市场和地区性批发市场三种类型。 6.商业物业的类型可分为办公物业、酒店物业、商贸物业、娱乐休闲物业四种类型。 7.会所的价格策略中，影响社区会所价格制定的因素有：行业竞争因素，市场需求及消费水平，市场环境及市场发展状况。 8.物业租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权力义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。 9.购物中心的物业特征表现为商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化三方面。 10.目前，酒店经营管理的模式主要有业主自己经营管理、租赁经营管理、委托经营管理和联号经营管理。 三．选择题（10分） 1.商业物业的建设一定要与周围地区的人口、交通、购买力等相适应，（B）与档次高低相适应。 A消费结构 B规模大小 C人口素质 D文化背景
物业管理服务的基本概念内容和要求
物业管理服务的基本概念内容和要求 目的： 就是要我们回答以下四个问题：物业管理是什么？物 业管理怎么样？物业管理干什么？物业管理如何做好？ 一、物业管理是什么 “物业”指的是单元性的房地产，确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。 2、物业的属性 （1）物业的自然属性物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性），物业的有限性（由土地的有限性决定）； 物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定； 物业的多样性主要是指物业形式的多样性）物业的固定性（空间位臵的不可移动性）物业的永久性和长期（永久性）就土地而言的，土地是永存的具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命； 长期性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物可供
人们长期使用，也可以一次性出售或多次出租）物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越充分； 物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发挥其功能。） （2）物业的经济属性物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）； 物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）； 物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要） (3)物业的法律属性 物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。购入物业就意味着购
购物中心物业管理服务范围主要内容
购物中心物业管理服务范围主要内容 购物中心物业管理服务范围及主要内容 一、一般性管理服务内容 （一）对业主、商户的管理。 以保证良好的经营秩序为目的，通过《业主手册》《物业管理服务合同》《商场管理规定》《装修管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户的经营行为进行管理、引导，明确业主、承租商户和管理公司之间的责、权、利关系； （二）向业主、商户提供的主要服务内容。 业主、商户、设施设备档案的建立管理。受理用户投诉；办理用户迁入迁出手续；办理用户室内装修申请及装修验收的手续并实施监管；办理用户大件物品放行手续；办理广场出入证（临时出入证、施工人员出入证等）；办理用户电话开通、迁移或对调手续；办理用户公司水牌的制作手续；办理用户临时用电、动火和货梯专用手续；办理汽车、摩托车、自行车的停放手续；办理统一收购废品手续；办理用户破/换门锁申请手续检查广场公用设施的运行状况；负责同用户的沟通工作，受理用户的服务要求；提供邮政服务，为用户分发投递邮件和征订报刊；监管广场的绿化养护，确保广场的绿化布置合理、整洁美观；控制货物出入。 （三）安全系统管理服务。 充分保障入驻购物中心的业主、商户和顾客的利益，在安全保卫方面。制定严谨的保安工作实施计划，建立健全各项保安、停车管理制度。实行24小时保卫巡逻制，巡逻分为：定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式。 （四）消防系统管理服务。 消防管理的方针是”预防为主，防消结合”。严格按照《消防法》有关规定：建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建广场义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。 （五）设施设备系统维修管理。 制定设备定期巡回检查测试及监督。配电室保证24小时值班，严格按照国家标准操作运行。对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修。并做详细记录，提供方便、不间断服务活动。做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整洁，消防控制中心及消防系统做到配备齐全，完好无损，可随时启用；安全设施做到齐全有效，通风照明及其它附属设施完好；给排水系统，保证所有的排水系统通畅，楼内地下室及车库无积水浸泡发生；中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象；保证系统设备完好、运行正常。 （六）环境卫生 清洁服务实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责、检查、监督。商场的清洁卫生服务项目主要有：商场清洁保养工作，公共区域，走廊通道，空调机房、风机房的清洁，变电房，电梯清洁保养，消防系统及设备的清洁，供水排水泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，楼层及垃圾房的清洁，写字楼绿化、美化保养，停车场清洁服务，写字楼内大清扫服务，清洗地毯服务，各类石材地面打蜡、抛光服务等其他服务项目。（详见保洁细则） 二、特殊管理服务主要内容。 商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作，其作用使商
商业物业管理方案
商业街物业管理方案 按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。 经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开 对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法， 业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售 才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的， 能长久发展。 归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金， 揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商 业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，
贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集 是商铺区别于其他房地产的核心特点。，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理” 没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理， 激烈的零售业市场竞争。 ，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营” 只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营， 间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1. 一服务监督、统一物管。
分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理 在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 确定商铺管理公司的管理地位。 要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能管理。 进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营 业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用 、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商） “完善的租约管理”指：签定记证、法人授权委托书等。 租约管理包括约定租金、租租约、合同关键条款必须进入。 期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约
物业经营管理 第十一章 零售商业物业经营管理
第十一章零售商业物业经营管理 内容提要 一、内容提要：1、零售商业物业及其分类 2、零售商业物业经营管理中的经济学原理 3、零售商业物业的租赁管理 4、零售商业物业的现场管理 5、风险与安全管理 二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对零售商业物业及其分类、零售商业物业经营管理中的经济学原理、零售商业物业的租赁管理 、现场管理、风险与安全管理和零售商业物业管理实践的熟悉程度，以及对零售商业物业经营管理的能力和知识水平。 考试的基本要求： 掌握：零售商业物业经营管理中的经济学原理、零售商业物业的租户选择、租金确定和调整的特点。 熟悉：零售商业物业及其分类，零售商业物业管理的内容和类型、零售商业物业管理中租赁管理和现场管理的工作内容。 了解：零售商业物业管理中的风险与安全管理。 第一节零售商业物业及其分类 1 2(1)商品选择，(2)选项范围，(3)商品盘存，(4)橱窗陈设，(5)商品内部陈设 3 购物中心的维护工作是透过保养，维修及汰换零件、系统来落实，通常承租户是负责他们的承租范围，而业主则是负责公共区域。 4 5 6 四、零售商业物业经营管理的类型 (一)策略与运行管理 从管理层面上来看，策略与运行管理是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。 (二)现场管理 现场管理有如下几种类型： 1．按管理组织形式不同分类、2．按专业和分包形式的不同进行分类 第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理 一、选址与规划
素。 二、经营与运作 Z零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域：中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论。中心地理论：消费者在购物活动中也是要追求效用最大化的，因此通常在一次购物中会购买多种不同的商品，这 包括交通成本、时间成本等)。 同类零售店聚集理论：只要所出售的商品或所提供的服务之间存在着较小的差异(这也就是所谓的 概念) 需求的外部效应：需求的外部效应流是单方向的，即从主力店流向普通商店，而不是相反。因为主力店在提升零 的一个重要特征。 在零售商业物业的经营中应用上述理论，形成了许多操作性很强的策略，下面举其中的几个例子。 1．租户组合应实现多样化、2．引入主力店以带来大量客流、3．空间安排实现相互促进效应 第三节零售商业物业的租赁管理 S (一)声誉：声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。 (二)财务能力 (三)租户组合与位置分配 将每一个独立的零售商都 合理确定各租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的效益 (一)基础租金：基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。 (二)百分比租金 当收取百分比租金时，百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。 (三)代收代缴费用和净租约 像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。然而，许多租户喜欢净租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付。净租的形式一般有以下几种： (1) (2) (3)所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。
物业管理日常工作服务内容
(一)日常管理工作 1、日常管理工作的内容 （1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防; （2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理; （3）住户装修管理； （4）车辆管理； （5）客户档案管理； 2、安全保卫 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件 发生率控制标准； （2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程； 3、清洁绿化 （1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率； （2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程； （3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定； （4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程； 4、消防 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准； （2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； （3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；
5、水、电设备的管理、维护 （1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； （2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准； （3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责； 6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 （1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标； （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； （3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程； （4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 7、住户装修管理 （1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续； （2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响； 8、车辆管理 （1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理； （2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程； （3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。
商业物业经营管理的内容与主要事项
商业物业经营管理的内容与主要事项 1、顾客流量大商业物业的进出人员复杂，不像住宅物业大部分为业主和租户。所以很难管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商业物业在发生突发事件时，疏散相对较慢。所以安全管理应特别慎重，对于安保和消防工作的要求更为严格。 2、服务要求高物业管理服务要面向商业物业的业主人和使用人，不同的商业物业所需求的服务是千差万别的，要提供差异化、个性化的服务，一切为他们着想，促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业经营管理服务的根本原则。 3、管理点分散商业物业人员流动量大，特别是商场物业，废弃的商品包装杂物会使得商业场所内的垃圾增多，环境卫生变差。出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。另外，对户外的招牌广告、霓虹灯要及时进行清洁维护，保持商业场所外观的整洁，树立良好的外部形象。 4、营业时间性强商业物业中的商场的营业时间性很强。顾客到商业物业购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时
间有利于商业物业的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商业物业经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、车辆管理难度大到商业写字楼工作或到商场购物的人员，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业物业周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 针对商业物业的经营管理特点，不难看出，物业公司在经营和管理商业物业时不但要做好安保、清洁、绿化、消防等基础工作外，更重要的是对商业物业的经营。如何提供切实有效的服务，使得物业保值、升值才是商业物业管理的关键。以下是我对商业物业经营管理的内容和主要事项的归纳： 1、业户服务管理业户服务是指物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的服务。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括前台咨询、投诉接待、倾听建议和意见、安排维修和回访、收取管理费与内外联系等。 2、商业物业装修服务管理 装修管理在商业物业的经营管理中特别重要。如果装修管理做得不好，往往会引起很多问题，影响商业物业的经营效益。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。、 3、商业物业设备、设施维保服务管理
商业物业管理方案(最全面)
商业物业管理方案 目录 一、方案编制前言 (3) 二、百盛街物业基本情况 (3) 三、百盛街商业物业服务宗旨 (3) 四、物业管理追求目标 (3) 五、第一章物业管理要点 (4) 六、第二章百盛街商业管理处 (5) 七、第三章百盛街商业管理处员工招聘 (9) 八、第四章百盛街商业管理处员工培训及管理 (10) 九、第五章百盛街商业物业管理 (16) 十、第六章管理成本测算及经济效益分析 (33) 十一、第七章档案的建立与管理 (34) 方案编制前言 百盛街商业项目，是中联地产潜心打造的又一商业旗舰项目，是集天时、地理、人和诸多优势为一体的明星商业建筑，她将引领张家口核心商业圈奔向辉煌。就商业街的发展及项目后期的管理与服务，物业管理作为地产开发环节中的重要一环，高标准、高品质的物业管理在此起着至关重要的作用。 百盛街商业的物业管理方案从长远发展的方向和管理目标来考虑，定位标准是从开始就按照正规化、专业化的管理标准，严格市场经营、专业管理及质量管理。 编制《百盛街商业物业管理方案》是在行业内的一些成熟经验的基础上，在物业管理法律法规及张家口市相关规定范围内允许的基础上编制而成，可能一些成熟经验在实际运
营及管理过程之中，不能进行实际操作，还有待于去证明和修正，为此，请公司的各位同事 和各位领导加以修正和指导。 百盛街物业基本情况 发展商：中联地产有限公司； 物业管理：万鸿物业管理有限公司； 地理位置：； 占地面积：17000㎡； 建筑面积：63000㎡； 停车场面积：3083.8㎡； 车位：70个（地上10个，地下70个）；车库层高：3.3米； 商业项目：油画城、百货、超市、街铺、休闲等； 设施配套：消防系统、智能监控系统、电梯系统等； 百盛街商业物业服务宗旨 以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 急业主商户之所急，想业主商户之所想，全心全意为业主商户服务。 物业管理追求目标 以公司经营为主导，推出完善的管理服务，为公司创造效益，打造品牌。 短期目标： 在最初进入百盛商业街半年之内做到： （1）商业街环卫彻底改观，无死角，无灰尘，无污染； （2）公共设施正常运行； （3）治安管理有序，车辆停放整齐； （4）绿化、整齐无污染、建筑小品无损缺花木养护得当，植物景观自然生长； （5）完善的客户服务体系，规范管理，至诚服务。 长期目标： 一年内达到市优物业管理标准，并根据百盛街商业物业管理的实际情况，逐步完善商业 物业管理各操作流程； 二年内争取达到省优物业管理标准、创“安全文明标兵市场” 三年内逐步达到国优物业管理标准，提高服务质量，提升商业市场价值，树立万鸿企业 形象，打造品牌。 第一章物业管理要点
物业服务管理基本知识宣传
物业服务管理基本知识 ★什么叫物业服务管理？ 所谓物业服务管理，是指业主通过选聘物业服务管理企业，由业主和物业服务管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 ★物业管理有什么作用? 物业管理的作用主要是指物业服务企业通过对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。 ★业主在物业管理活动中，履行哪些义务？ 国务院《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务： (1)遵守业主公约、业主大会议事规则； (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (5)按时交纳物业服务费用； (6)法律、法规规定的其他义务。 ★小区的管理者到底是谁？ 根据《物权法》以及《物业管理条例》的有关阐述，针对小区的物业服务管理活动，物业服务企业只是表面上的主体，实质主体还是业主。物业管理权是业主对其房屋位于所有权派生出的一种权利，物业服务企业所提供的只是一种合同式服务，真正的管理者是业主大会。 ★业主委员会应如何成立？ 1．小区入住率达到50%以上，是成立业主委员会的前提条件； 2．由小区全体业主（包括产权人和使用人）选举产生业主委员会； 3．业主委员会制定并通过《业主委员会章程》； 4．业主委员会持《业主委员会章程》及业委会人员名单，向小区所在区（县）房地产管理部门提出登记申请； 5．区（县）房地产管理部门受理登记； 6．小区业主委员会正式成立。 ★业主委员会职责 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理服务企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。 ★物业共用部位和共用设施设备分别指哪些？
商业物业管理服务内容及特点 ()
商业物业管理服务内容及特点 一、商铺物业的管理特点 1、顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2、服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 3、管理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 4、营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 二、商业物业服务管理内容 商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： ?商铺业户服务管理 ?商铺装修服务管理 ?商铺设备、设施维保服务管理 ?商铺建筑物的养护及维修管理 ?商铺保安服务管理 ?商铺保洁服务管理 ?商铺绿化服务管理 1、商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。 a接待与联系 接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 b纠纷、投诉接待 顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一; c报修接待 商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修； d走访回访 接待员的走访内容包括三方面： 一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访； 三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处做出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。 e内外联系 商铺内部联系： 商铺的内部联系包括向业户收取物业管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。 商铺的外部联系 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半 2、商铺装修服务管理 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。
物业经营管理考题考试试题附答案课件资料
2016年04月
物业经营管理考题 一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1．物业经营管理的对象通常是（ C ）。 A．物业资产管理公司 B．物业管理企业 C．收益性物业 D．自用型物业 2．物业经营管理强调为业主提供（ C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A．设施管理 B．运行管理 C．价值管理 D．资产管理 3．物业经营管理的内容不包括（ D ）。 A．物业价值和经营绩效评估 B．租赁管理 C．物业运行操作管理D．房地产开发 4．物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（ B ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 A．物业各期成本最小化 B．且物业各期净收益最大化 C．租户满意度最大化 D．物业价值最大化 5．国外通常将写字楼分为（ B ）个等级。 A．2 B．3 C．4 D．5 6．( B )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 A．居住物业 B．收益性物业 C公共物业 D．所有物业 7．关于区域购物中心，表述错误的是( D )。 A．建筑规模10万m2以上 B．有效商业服务半径可达到200km C．是一个高效运作的统一体 D．通常由一家大型百货公司为主要租户 8．市级购物中心建筑面积一般在( A )。 A．3万m2以上 B．1万～3万m2之间 C．3000～10000m2之间 D．3000m2以下 9．受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指( A )物业管理企业。 A．管理型 B．专业型 C综合型 D．委托型 10．别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列 概念中，只有( C )具有别墅类产品的独有性。 A．空中别墅 B．叠拼别墅 C．独栋别墅 D．双拼别墅 11．一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为( C )。 A．花园公寓 B．错层公寓 C．复式公寓 D．单间公寓
物业管理基本内容有哪些
物业管理基本内容有哪些 物业管理的基本内容有哪些？ 物业管理基本内容按照物业管理企业服务的性质和服务的方式，可分为三大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。第一大类常规性的公共服务，是物业管理最基本且必须做好的工作。主要有；①房屋建筑主体的管理及住房装修的日常监督；②房屋设备设施的管理；③环境卫生的管理；④绿化管理；⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序和安全防范工作；⑥车辆道路管理；⑦公众代办性质的服务。第二大类针对性的专项服务和第三大类委托性的特约服务，是物业管理企业根据自身的能力和业主的要求协商确定的，如日常生活类服务、经纪代理中介服务、金融服务等。 2、业主有哪些权利？ 业主主要有以下权利： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作； （7）监督物业管理企业履行物业管理服务合同； （8）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； （9）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （10）法律、法规规定的其他权利 3、业主应当履行哪些义务？ 权利和义务是对等的，业主在享受权利的同时，也必然要承担相应的义务。主要有： （1）遵守业主公约、业主大会议事规则； （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （4）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （5）按时交纳物业服务费用； （6）法律、法规规定的其他义务。 4、物业管理企业有监督机关吗？业主可以向哪些机关投诉物业管理企业？ 物业管理有监督机关，全国物业管理活动的监督管理工作由国务院建设行政主管部门即建设部负责；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（一般指房管局）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。物业管理企业如果对业主的合法权益造成了侵害，业主可以向本地的房管局投诉。 5、物业管理企业的权利和义务主要有哪些？ 一般来说，物业管理企业享有以下权利：①根据有关法律、法规，结合实际情况，制定物业管理办法；②依照物业服务合同和管理办法对物业实行管理；③有权制止违反业主公约和法律、法规的行为；④有权要求业主委员会协助管理；⑤有权选聘专业机构承担专项服务业务，但不得将其全部转让给第三方；⑥可以实行“一业为主，多种经营”，以其收益补充小区管理经费；等等。 物业管理的主要义务有：①物业服务合同，依法经营；②接受业主委员会和业主、物业使用人的监督；③定期公布物业服务费用和代管资金收支帐目，接受质询和审计；④接受有关行政管理部门的监督管理；⑤法律、法规规定的其他义务，如发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；等等。 6、物业管理企业的社区安全管理义务有哪些？ 物业管理企业的社区安全管理义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。物业消防管理就是预防和消除火灾，整改治理火灾隐患，以保障物业小区内业主的生命、财产安全。小区治安管理就是采取各种措施如设立门卫值勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个良好的治安秩序，让业主住得放心。
商业物业管理配置标准
一、人员配置 1、组织架构 2、配置标准 岗位 分配原则 班次备注 规模配置数量 项目经理整体项目 1人 正常班 维修组长整体项目 1人 正常班 商业物业项目管理配置标准 综运 合 维行 项目经理 保车 辆 安管 维修组长保安组长
3、岗位职责 1) 项目经理岗位职责 a) 贯彻国家、地方、行业主管部门各项法律法规，执行公司各项规章制度；
c) 根据公司、物业部的要求，结合各项目的实际情况，制定的项目部的工作计划、 工作总结、年度预算以及工作目标等； d) 负责项目各项工作的日常管理、调配，各岗位员工的现场管理、指派、安排等； e) 协助招商部做好项目招商工作，与客户良好的关系、定期走访重要客户(包括公共关系、能源 配套等) ； f) 对外协单位服务质量进行监督、检查，并每月进行评估、审核； g) 项目部各项请示、报告、对外的公文等文件的审批、上报工作； h) 负责本项目员工考勤、加值班管理及绩效考核工作； i) 负责本项目安全工作管理； j) 本项目所管设备设施、工具器具等以及固定资产、低值易耗品的管理； k) 加强各项目间及公司各部门间的沟通，协调、配合项目及部门间的工作； l) 其他日常及突发性工作的处理； m) 完成领导交办的各项工作。 2) 维修组长岗位职责 a) 负责监督执行公司的各项规章制度，结合各项目实际，制定维修部门各项管理制度、工作标 准等，对项目维修实施全面管理； b) 负责制定项目维修部工作计划、年度预算以及维修日常的工作方案流程等，报公司审批； c) 根据工作计划，制定项目设备设施及房屋年度维护保养、大中修计划并监督落实情况； d) 督促检查各项规章制度的落实，组织员工学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整 体素质； e) 日常管理维修工的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和 奖惩条例； f) 项目能源消耗统计、分析报告，制定能源节能降耗方案并组织实施；
商业物业管理服务方案
商业广场 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 该商业项目地处繁华的北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。 该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。 二、项目所属区域分析 该商业项目广场位于北路是市虹口区的核心区，是仅次于是路、淮海路的第三大商业街，是开埠以后，最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天北路特有的现代化"平民商业大街"、"路，中华名品街"。 北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻北路，吸引着越来越多的市民和国外的游客。 北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成市级商业中心，通称"四街一场"。 三、客户群体分析 北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。 四、商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。