物业公司内部管理制度汇编(DOC106页)

内

部

管

理

制

度

汇

编

企管智库//pmceo./ //fanwen.pmceo./ //lunwen.pmceo./ 已201307

目录

前言05 总则

第一部分物业公司组织架构

第二部分岗位职责

1、总经办岗位职责06

总经理岗位职责07

副总经理岗位职责

2、办公室岗位职责

办公室主任岗位职责8—9

接待员岗位职责10

物业管理员岗位职责

3、绿化保洁部岗位职责

绿化保洁部经理岗位职责25

保洁员岗位职责26

绿化工岗位职责27

4、维修部岗位职责

维保部经理岗位职责

电工岗位职责（高压运行）13

水暖工岗位职责14

万能工岗位职责

变电所所长岗位职责 16

变电所专责工程师(技术员)岗位职责17

变电所值班长岗位职责18

变电所值班员岗位职责19

5、保安部岗位职责

保安部经理岗位职责20

保安班长岗位职责21

保安员（门岗、巡逻岗）岗位职责22

监控值班员岗位职责23

保安员（车管员）岗位职责24

第三部分管理制度与规定

1、办公室制度与规定

考勤制度28 (29)

业主档案管理规定30

技术档案管理规定31

门禁卡使用管理规定32

劳保用品领用管理规定33

空置房管理制度34

2、绿化保洁部制度与规定

3、维保部制度与规定

电气维修人员交接班制度

物业设备巡回检查制度

维修机具的管理规定

维修材料出入库、保管、领用制度

维修材料申报制度

维修人员劳保用品领用规定

变电所交接班制度

变电所设备巡回检查制度38

变电所设备验收制度39

变电所设备缺陷管理制度40

变电所保卫及防火制度

4、保安部制度与规定

交接班制度

保安部巡检制度

对讲机使用规定

警卫室内务管理规定

保安部服装备品领用管理规定

5、公共制度与规定

突发事件制度

玫瑰港湾能源核算管理规定

仓库管理制度

员工食堂管理规定

资产、物资等报废管理制度

第三部分工作流程及标准

1、办公室工作流程及标准

前台接待服务标准49

处理业主投诉的工作标准50 (51)

处理投诉的工作流程52 (53)

2、绿化保洁部工作流程及标准

保洁员的礼仪礼貌规范66

保洁员卫生清洁标准67 (68)

绿化维护工作标准69 (73)

绿化工日常行为守则标准

3、维保部工作流程及标准

设备巡回检查工作标准57 (60)

突发事件的处理61 (63)

维修人员上门服务流程64

维修员上门服务规范

4、保安部工作流程及标准

保安员值岗行为标准54

保安员文明用语55

保安员仪容仪表标准56

5、巡检工作流程及标准

玫瑰港湾巡检流程

玫瑰港湾小区内线巡查项目表

玫瑰港湾小区外线巡查项目表

玫瑰港湾小区外线巡查项目表（保安员）

玫瑰港湾小区内线巡查项目表（保安员）

玫瑰港湾小区外线巡查项目表（保洁员）

玫瑰港湾小区内线巡查项目表（保洁员）

玫瑰港湾小区外线巡查项目表（维修员）

玫瑰港湾小区内线巡查项目表（维修员）

玫瑰港湾小区外线巡检线路图

玫瑰港湾小区内线巡检线路图1

玫瑰港湾小区内线巡检线路图2

嘉豪物业管理有限公司三级巡查表

第五部分业主手册

装修管理规定78 (81)

二次装修管理规定82 (84)

车辆行驶、停放管理规定（暂行）85 (88)

非机动车辆临时停放管理规定89

人员及物品出入管理规定90

环境卫生管理规定91 (92)

噪音卫生管理规定93

宠物管理规定94 (95)

报修服务指南96 (97)

电梯服务指南98 (99)

特约服务指南100 (101)

投诉、沟通指南102

突发事件求助指南103

前言

我们知道，一个企业之所以能够正常运作，是因为必须要有一套完

整的组织架构和一套切实可行的规章制度来做基础，同时它也是员工日常工作中必不可缺的培训和指导教材。所以，经过近两个月的努力，《物业公司管理制度汇编》（暂行本）终于编撰完成了。这是物业公司全体管理人员从公司组建起就对每个部门、每个岗位投入了大量心血后的结晶。当然，目前的暂行本仅仅是对玫瑰港湾的实际工作进行的总结和提炼，也是对前一段工作中存在不足的补充。

随着物业工作的不断深入，我们将会逐步进入别墅区、花园洋房的物业管理领域，这对于我们无异是一种新的挑战，从而就要求我们更要不断地摸索、不断总结新的工作经验，不断完善新的管理机制。相信通过我们的努力，一定会把嘉豪物业管理有限公司打造成一个优秀的物业

管理企业！

物业公司组织架构

总则

第一条为了规范嘉豪物业公司的日常管理，保障公司正常运营，维护业主合法权益，特制定本制度；

第二条本制度依据《普通住宅小区物业管理服务标准》中规定的一级服务标准制定；

第三条物业公司倡导员工诚实守信，尽忠职守，兢兢业业的工作态度，严格遵守规章制度，从而使其个

人价值得到迅速提升，尽快适应本职工作；

第四条嘉豪物业公司鼓励各部门采用新技术、新方法，依靠科技进步手段等提高管理和服务水平；

第五条嘉豪物业公司前期运营由华盛房地产开发公司监督实施。业主委员会成立后，由委员会监督物业

公司各项管理制度的实施。

为精简人力，提高工作效率，针对于我们这个小区的物业管理公司的设置只是玫瑰港湾一期工程，可在二期完成以后再进扩编。

第一部分岗位职责

总经理岗位职责

1、遵守行业法规，配合政府有关部门的工作；

2、在集团公司的领导下，负责对集团公司各项决定的贯彻落实，对

公司的经营、管理负全面领导责任；

3、负责拟定公司年度工作计划和工作总结；

4、负责协调、指导副总经理及部门主管的工作，监督各部门各方面

的工作；

5、负责公司各部门主管级以上职务人员的鉴定、录用和辞退等工

作。

6、负责公司重要的公关接待工作和处理客户重大投诉的问题；

7、负责公司重要的投标书和公司所有经济合同的审批，以及各类重

要文件的审批；

8、负责审批副总经理、部门主管的公出及假期安排；

9、负责制定公司的服务质量方针和服务质量目标，并组织实施；

10、负责物业公司管理的评审；

11、负责公司各类费用收支的审批；

12、履行公司安全、消防第一责任人的所有职责；

13、负责组织架构与岗位设置的制定和管理；

14、完成集团公司授权或交办的其他任务。

副总经理岗位职责

1、协助总经理抓好各项管理工作，对总经理负责。按总

经理指示和授权在分管范围内决定、处理工作；协助总经理处理日常行政事务及业主投诉等；

2、负责能源计量的总体控制与核算工作，并向总公司提

交核算报告；

3、在总经理领导下，分管维修部的日常维修及设施设备

的养护工作；

4、负责监督物业管理服务质量，确保业主满意；

5、负责监督、检查公司各部门的工作完成情况；

6、在公司总经理的领导下，负责公司资产管理；

7、负责与对外各相关部门的联络、协调工作及公司相关

项目的申报工作；

8、完成集团公司、总经理授权或交办的其他工作任务。

办公室主任岗位职责

在公司经理的直接领导下，贯彻执行公司的各项方针、政策，全面负责物业公司的日常事务和管理工作。

1、建立健全公司各项规章制度，并组织实施；不断提高服务质量，落实奖惩制度；

2、负责员工年度培训计划的制定和监督实施工作，并组织培训；

3、负责撰写、审核公司各类应用文稿；负责对外宣传、公关接待及联络工作；

4、负责传达公司文件、通知及会议精神；负责安排各种会议及作好记录，编写会议纪要和决议；

5、负责员工考勤管理的记录、审核工作；负责员工招聘、离职及内部调动手续的办理；

6、负责接待来访、业主投诉并及时转达相关部门进行处理，作好记录工作；

7、负责重大投诉的回访工作；做好存档并负责各类档案的日常管理工作；

8、负责业主特殊求助事件的安排、处理工作；

9、负责策划并落实便民服务项目，制定相关的收费标准；收缴各类服务费等；及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉；

10、检查监督本公司维修、保安以及保洁人员工作情况并按制度进行考核，按要求抓好管理工作；

11、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；

12、负责制定社区的文体活动计划并组织实施；

13、负责小区内业主装修申请的审批及重大违章事件的处理工作；

14、负责向业主发布小区内各种公众信息，如停水、停电通知等；

15、协助总经理处理日常事务、上传下达协调部门工作；认真完成公司交给的其他任务。

接待员岗位职责

1、熟练掌握国家有关法规和物业管理规定，熟悉公司各项规

章制度，树立为业主服务的思想；

2、熟悉园区内的物业情况，掌握小区内相关的管理资料，

不断完善整理详尽的业主档案；

3、在办公室主任的统一安排下，负责业主日常报修接待工作及文档

资料的保存和管理，做好各项基础性工作；

4、认真记录、积极处理业主投诉内容，及时派人处理或

向上级主管领导汇报；

5、负责收集并处理业主的建议、看法和意见等；

6、按照物业服务的需求，对公司劳保用品和其他维修材料进行统一

管理，建立物资台帐；

7、协助主任组织会议，并做好会议记录；

8、认真完成上级领导交办的其他任务；

物业管理员岗位职责

在办公室主任的直接领导下开展日常管理服务工作。

1、熟悉并掌握物业辖区业主和物业的基本情况；

2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；

3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理业主装修事务；

4、负责巡视物业使用情况，以及保洁、维修人员的工作情况；

5、负责与业主沟通、回访工作，有效处理业主的投诉；

6、全面掌握小区房屋使用情况，建立业主档案；

7、负责小区的清洁卫生管理工作，保证小区环境卫生清新整洁；

8、负责处理小区内违章及突发事件；

9、配合公司其他部门工作，完成上级领导交办的其他工作。

维修部经理岗位职责

1、负责制定本部门的工作计划，并对维修材料的控制制定出相

应的标准；；

2、负责报修工作的确认及维修、回访工作；

3、负责公共设施、住户部分设施的安装、维修；负责各

类设备的维护与保养；

4、负责确保小区供暖、供水、供电正常；

5、负责小区交付使用的验收和水电的开通；

6、负责业主装修施工中的水电管理；

7、负责各类维修工具的管理；

8、负责紧急突发性事件的水、电、气的处理等；

9、负责协助业主解决一些工程维修的技术问题；

10、负责制定并监督执行本部门各班组、各岗位职责、标

准及工作流程。