产权式商铺究竟对谁有利？

产权式商铺究竟对谁有利？

张北泉

什么是产权式商铺？

所谓产权式商铺，是通过商业形态的运作，将开发商、投资者与经营者高效而有机地结合在一起，各得其所。它的具体做法是将商场产权虚拟分割，将商场的所有权与经营权分离销售和管理的一种运作方式。
产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年来由于开发商业地产的需要，才大规模的出现在国内的很多发达城市。现已由沿海播及到内陆的很多地区和城市，甚至已流行到二、三线城市。
产权式商铺主要表现为开发商出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

产权式商铺发展的主要阶段

产权式商铺在我国经历了两种阶段。
第一个阶段，开发商将建成后的独立门面商铺直接出售给投资者，投资者成为商业物业的业主。开发商获取销售利润；投资者又将商铺租赁给经营者，从商铺增值和租金中受益；经营者通过开发商品销售，来赚取毛利的差价。
开发商、投资者、经营者是三个分开的个体，开发商只考虑资金回笼、赚钱，投资者关注租金的回报，经营者考虑经营的差价。三方为了自身的利益往往各自为政，不能将资源充分有效融合，导致商铺的有效价值得不到完全体现，其结果：开发商没有卖到合适商铺价值；投资者的收益周期的延长；商铺的经营者处于被支配的被动状态中，不能有效的充分做好经营销售活动。
第二个阶段，随着商业地产的产生与发展，新的产权商铺概念出现：商铺销售已经不局限于独立的门面，而是大卖场、大开间的商场。
开发商将投资者和经营者合二为一，将商铺所有权和经营权的概念实行剥离，有效的区分利用，形成投资者拥有虚拟产权，经营者拥有商铺的自主经营的模式。这种方式突破传统市场的整层销售和只租不售的做法，代表了现代商业地产发展的一个必然趋势。商铺的实际需求者———品牌运营商，通过商务洽谈获得了整体商铺经营权，保证了整个市场经营业态的完整性和商户间的凝聚力，充分发挥了规模效应，从而保证了成本的稳定性和业务的延续性，获得了更大的自由空间。

为什么产权式商铺那么流行？

1． 开发商寻求在商铺销售中的快速货币回笼的渠道

国内房地产市场中，绝大多数开发商在运作商业地产项目时，因为对商业的缺乏深入了解，根本就不懂如何去运营商业，主观的考虑：将属于商业部分的一律卖掉，快

速回笼投资资金，降低风险，从不考虑长期持有商业物业。而在我国初期的商业地产的市场中，大多数投资者缺乏对大卖场中产权式商铺的风险意识，加之受传统思想的影响，又受其媒体“一铺养三代”导向，很容易的听信和参与。

2． 开发商一味追求商业价值的高额利润

纵所周知，开发商每开发的项目均是以赢利为其最终目的。既然要赢利，就要让项目属性产生最大的价值收益。通过实践，人们认识到，在同样的地段和环境下，商铺的价值往往要高于住宅或写字楼，有的甚至超过2—3倍。二、三线城市地段好的商铺，可以超过5—8倍，也司空见惯。价格的反差，巨额的诱惑力，强烈的吸引着开发商的赚钱欲望。

3． 先期成功的案例，误导着开发商的投资理念

商业地产项目远比单纯的住宅、写字楼开发要复杂的多。不是什么地段都可以运作商业地产的项目。由于近些年商业地产突飞猛进的发展，不少地方产权式商铺的销售火暴，赚钱效益风靡一时，导致开发商在规划房地产项目时，欲想步其后尘，将商业部分的比重越做越大，在没有深入了解商业地产风险的情况下，主观的希望通过商业的销售，获取高额利润。

4．开发商寻求在商业地产中一种规避投资分险的渠道

商业地产具有高投资、高利润、高风险的三高特点，在同一个地段上的物业形态，从商业上考虑，做产权商铺的销售远比住宅等其他房产类型的售价要高的多，可以很容易实现产品的价值最大化的作用。再按照商业模式运作，由于操作程序复杂和独特，再加上可注册或委托商业销售代理公司等可行性操作，既能实现价值利润，又能达到减低风险。
产权式商铺操作的内容

产权式商铺操作过程中一般要涉及到开发商、销售代理商、运营商、投资者等。

开发商根据整个商场的商品布局的要求，按照商场人流动线的规划，对商场各楼层的面积，进行虚拟的产权分割划分，并确定商场内A、B、C、D、E．．．．．．的不同区域的价格体系。

销售代理商依照开发商的要求，通过媒体宣传、推广；通过现场置业顾问言传身教，对商场中每一块虚拟的产权式商铺进行现场销售。
运营商则通过与开发商事先签约的租赁协定，对大卖场实施装修、招商和运营。

投资者购买了产权式商铺，按照与开发商签订的协议，享受统一回报或自行经营的模式。
产权式商铺的经营模式
流行的产权式商铺经营模式，一般可分为两种形态：

1．开发商将出售后的产权式商铺，统一收回经营权，指定或委托一家商场经营管理公司或品牌运营商，对

整个商场施行统一经营管理，并承诺在商场经营期内提供给投资者固定的年限投资回报收益率（即返租）。
2．是投资产权式商铺的投资者们，按照商场整体商品规划、布局的要求自行经营，但必须服从商场经营管理公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。开发商设立相应的商业管理部门，为其包括物业上的服务。当然开发商的出发点是为了使商场的经营能够最大程度地获得成功。

产权式商铺的风险种种
在实际的产权式商铺销售、招商、经营、管理的过程中，开发商对商业地产项目的理解、想法和心态操作，在目前我国商业地产投资市场上很不成熟，也很不完善的条件下，会产生很多违背常理的现象，以此带来风险。
1．开发商处于项目的赢利目的，为了早点卖掉铺位，加快货币回笼，开发商端出的是8％甚至更高的年投资回报率的诱人馅饼；更有不负责任的开发商甚至干脆“卖完走人”。这种商业地产的销售方式，最终使产权式商铺风险重重，在后期经营管理中遗留问题很多，只要经营者不能得到应有的利润回报，投资者的投资回报率必然不能保证。
2．为融资、变现资金，开发商选择分割产权、出售商铺是正常的经营策略。但开发商在销售商铺时一味地拉高售价，投资人的投资回报预期(租金)相应地水涨船高，严重拉高了商铺的本身价值，也为后期的巨大风险打下了楔子。投资客户不切实际的收益预期甚至严重阻碍了整个项目的后期运营的顺利发展。
3．开发商将产权式商铺出售之后，没有选择良好的商业经营管理公司，而是自行招商。事实是，很多房地产开发商对商业都不甚了解，也没有商业资源的储备，其状况招商不到位，卖场管理混乱无序，营业额每况愈下，租赁户怨言四起，企业经营环境十分恶劣，甚至可能发生闭店。像这种商场的运营不可能对投资者以良好的连续性返租回报，其结果难以想象。
4．开发商在销售产权式商铺的同时，整个商场招商、经营均需要一段市场的培育期，在这期间内，不论那家品牌运营商来经营，租金都会十分低廉，对投资者的返租，会主要倚赖于销售的利润。这不仅会影响到开发商的年收益，而且在较长时间内对开发商其他项目的资金运作也会带来流通上的拖累。
5．更为严重的是，个别开发商完全是急功近利，不把投资者的利益放在首位，企图钻国家政策的空子，抱着捞一把走人的思想。在销售、返租、招商、经营上临时注册销售管理经营公司，所有的销售、签约手续一律有注册公司执行。其结果，项目运行的好，商场经营可持续下去；

反之，关门停业。开发商逃避责任，造成投资者血本无归的局面。
6．在整个产权式商铺运作的链条中，即从开发商到投资者，再到经营方。当投资者所获取的返租利润达不到银行的贷款利息时，就要出现不稳定因素；随后，经营方的利益无法得到确保，又成为第二个不稳定因素。直接会影响到后期的商铺销售和已出售的商场经营。

开发商对产权式商铺出售的困惑
与其说商业地产中，产权式商铺在最初的阶段，那种开发商为了急迫收回投资资金，不顾客观现实一味为吸引投资，大幅度的炒作投资收益的做法，现已经过度到多数开发商已清楚的了解这种销售模式所带来的后续复杂问题。
如今的开发商对产权式商铺的销售仍然是情由独衷，但如何规避和解决好现实销售和投资者回报之间的矛盾，依然是开发商头疼的问题。
这几年国内产权式商铺的销售，像星星之火，如火如荼的席卷到各地，由于恶心炒作，作为商铺的投资收益，早已远远地超出实际投资市场的预期，而投资者的心态也越来越急躁，心理投资期望越来越大。
从年投资收益率上分析：目前国家银行定期年收益率为2．25﹪；最长的五年定期为3．6﹪。从常理上讲，年收益在4---6﹪之间是商业较好的合理的回报，对于现实与国家银行率厘相比也是超过很多的。但问题是目前一些金融机构，为了争夺市场，推出远高于银行投资收益，例如：北京中诚信托近期推出集合资金，年收益率6﹪。这对于商铺的投资回报都产生了推波助澜的作用。
现开盘的绝大多数产权式商铺的回报率均远远高于6﹪，一般在8﹪--10之间，甚至有的开发商承诺，除年收益率8--10﹪外，若干年后开发商还可以以110---130﹪的比率，将出售的商铺回购。这正如很多商业专家所评述的那样“分割、出售、返租，经营。在这个链条中，返租环节最容易出现问题。开口就是8%、9%的回报率，这根本就不是商业经营的正常利润值。”
居高不下的产权式商铺收益回报，使得广大投资者投资欲望也形成了买高不买低的投资趋势，大大加大了开发商销售运营的难度和风险。迫使不少开发商在规划产权商铺时顾虑重重，瞻前顾后，不得已，很多开发商只能抱着走一步，算一步的想法，必要时，敢于铤而走险。
对此，开发商绞尽脑汁的在多方位的考虑，如何才能使项目的利润最大化？如何满足于投资者的需求？如何规避在销售、经营上的风险？如何在竞争的市场中能不断扩大企业的发展和影响？
这就产生了在产权式商铺销售后的最本质核心问题————经营管理。这也是商业地产项目销售

管理中的关键所在。
无论是订单地产，还是专业的商业地产管理公司，皆是开发商手中有独特价值的筹码，规避风险的法宝。不仅完善了产权商铺的销售运营模式，刺激了开发商及商业地产的发展，同时，相应的又为项目的成功运作、减低风险，提供了必要的条件。