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中国房地产业的现状及问题调查

暑假社会实践调研报告题目：关于中国房地产业现状及问题的调查报告

姓名：黄艺龙

学号：03090532

班级：电子信息系五班

完成日期： 2010年7月

指导教师：张旭

吉林大学珠海学院思想政治理论课教学部制

关于中国房地产业现状及问题的调查报告

调查时间:2010年7月

调查对象:中国房地产业

调查的方法：观察分析法,资料分析法

资料来源:互联网权威网站,报纸

调查人：黄艺龙

房地产业的发展实际上是一个国家和地区积累财富的过程。房地产的有用性和实物形态的长期稳定性，使它成为社会财富的聚宝盆，是衡量一个国家发达程度的重要标志。因此居民住房问题不仅是个经济问题、社会问题，而且还是一个政治问题。在中国这样人多地少和城市化进程不断加快的情况下，让大多数居民拥有住房是我国实现小康社会乃至构建和谐社会的一个重要目标，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活。本文通过对我国房地产业现状及问题的调查研究，指出了房地产发展中的一些问题，并提出了一些改革的建议。

一、我国房地产业的现状

应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：

1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降，2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。东莞房价则距从最高点下降了约40%，基本回到了2006年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。

2.成交量萎缩，空置率上升

与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44％，而与2006年同期相比降幅更达52％。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。

3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大

目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。

二、我国房地产业发展过程中出现的问题

1、房地产投资占GDP比重过大

2001～2007年，我国房地产开发投资占全国投资总额、全社会固定资产投资和GDP的比重分别维持在15%、20%和10%左右。房地产对GDP增长的贡献率逐年上升，由1998年的15%上升为2007年的27.5%。可见，房地产业拉动经济增长的能力不可谓不强，但我国房地产业这种井喷式增长是不可持续的，最近房地产投资的大幅回落就充分说明了这一点。我国的这种过渡依赖房地产业的发展模式，不利于我国良性增长机制的形成。会造成很多严重的问题，比如房地产业的高额利润吸引大量金融资本流向房地产业，导致金融资源配置低效，同时将加剧社会的两极分化，不利于民生改善和和谐社会构建。

2、房地产市场还不够规范。

虽然我国的房地产业经过十多年的改革和调整，但整个房地产市场仍然处于秩序混乱的状态。集中表现为：市场总供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潜力巨大但有效需求不足，房价过高，房地产开发企业小、散、差，二级市场远未建立起来，公房入市还是难题，租赁市场不规范，住房金融市场不健全,商品

附件：

参考文献：

[1]李鸿文，李良成.我国房地产的发展现状、问题及对策研究

[2]胡毓娟，张学民，汪家涛.2008年我国房地产发展的实现目标和策略选择

[3]许经勇.当前房地产发展面临的问题及其对策

[4]张元端，新的经济增长点与房地产业周期波动规律

之所以会出现这么低的房租收益率，是因为绝大多数买来的房子不是用来住的，而是用来炒作，所以才导致了租房市场的供大于求。同时，这也是因为人们把房地产投资的目光盯在其自身的升值，而不是房租，这也反映了当前中国房地产的消费状况。

空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。其中常被人们提起的有26%和1%这两个数据，而据本人在杭州，上海，北京的观察，旧小区的入住率一般都比较高，2000年以后新建房的空置率在40%以上，2004年以后新建房的空置率应该不低于60%。往往看到的情况是，一个小区地基刚搭好，房子都已经卖完了，而几年之后，新的小区的依然没什么人入住。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的。

还贷/收入比

居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴，还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。

结合房地产贷款占贷款总比例，可以算出整体的金融风险。比如在2004年底，中国房地产贷款占整个贷款的40%，目前这个比例保守估计应该有55%。而买房的人，用于投资的比例不会低于35%。这样来算，用于投资的住房贷款占所有贷款的比例应该在15.75%。一旦出现房价下降，投资用购房的人一定不会继续还款，这笔钱将由银行来买单。

房地产投资占GDP比例

这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度。

中国国家形象全球调查报告2015

中国国家形象全球调查报告2015 第一部分： 2015年调查说明及主要发现 2016年1月至3月,中国外文局对外传播研究中心与华通明略(MillWard Brown)、Lightspeed GMI合作开展了第四次中国国家形象全球调查。本次调查首次覆盖了G20中19个成员国(欧盟除外)，涵盖亚洲(中国、日本、韩国、印度、印度尼西亚、沙特阿拉伯)、欧洲(英国、法国、德国、意大利、俄罗斯、土耳其)、北美洲(美国、加拿大、墨西哥)、南美洲(巴西、阿根廷)、大洋洲(澳大利亚)、非洲(南非)等不同区域的公民。访问样本共计9500个，每个国家500个样本。

本次调查遵循定量的研究方法，采用在线问卷填答的方式，通过Lightspeed GMI全球样本库进行数据收集，并严格执行在线调查的国际标准。为保证每个国家抽样的代表性，受访者样本覆盖18-65岁的当地居民，男女比例各占一半。本次调查的主要发现：中国整体形象稳步提升；中国经济的国际影响力位居世界第二；海外受访者最为期待中国在经济和科技领域的全球治理中发挥更大作用；中国科技创新能力广受好评，高铁被认为是最突出科技成就；海外受访者来华意愿上升，北京、上海、香港成为首选城市。第二部分：国家整体形象及影响力中国整体形象稳中有升中国国家整体印象得分达到6.2分，相比2014年高出了0.3分，中国形象正在受到越来越多人的认可。分国家来看，发展中国家对中国的印象好于发达国家。发达国家对中国的总体打分为5.5分，而发展中国家则达到了6.9分。

分年龄来看，年轻群体(18-35岁)，中年群体(36-50岁)和老年群体(51-65岁)对中国印象的打分分别为6.6、6.1和5.6分，年轻群体对中国有更好的印象。中国对国际事务的影响力在所有国家中位居第二

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势摘要：我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状房地产投资状况从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产开发状况根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产销售状况从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

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中国制造业企业跨国经营现状分析摘要：本文从中国制造业企业跨国经营的总体规模、主体特征、产业结构、区域分布等角度分析了近年来，尤其是中国加入世贸组织以来，中国制造业企业跨国经营的现状。 abstract： from the perspective of overall scale， the main characteristics， industrial structure， regional distribution， etc. of china’s manufacturing enterprises transnational operation， this article analyzed the status quo of china’s manufacturing enterprises transnational operation in recent years， especially since china’s accession to the wto. 关键词：制造业；跨国经营；现状 key words： manufacture；transnational operation；status quo 中图分类号：f114.4 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2013）22-0198-02 1 跨国经营总体规模 2006年末我国对外企业投资非金融类累计存量为750亿美元，是2002年末的3.3倍，占世界fdi存量的0.85%，排第13位。2012年实现非金融类直接投资772.2亿美元，同比增长28.8%，其中，对俄罗斯投资实现高速增长，达117.8%，对美国、日本、东盟、中国香港的投资均实现两位数的较快增长。目前已有5000多家国内

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科技馆发展现状调查科技馆发展现状调查 “我们从7月1日开始闭馆，但每天还是有很多人到这里来。”中国科技馆的保安告诉记者。近日，《科学时报》记者两次因采访事宜来到中国科技馆，均发现虽已闭馆多时，但这里依然门庭若市，许多来北京旅游的游客都徘徊在科技馆门口。相比之下，记者曾去过一个地方的科技馆，由于展品陈旧而无人光顾。甚至一些地方的科技场馆因为经营困难将其场馆出租，名义上是科技馆，但实质上已变成了商品展示厅。为何科技类场馆会出现如此大的差别？这一现象不仅引起记者的关注，更引发科技类场馆从业人员和相关专家的深思。目前，新一轮的科技类场馆建设热潮正悄然兴起，科技类场馆的发展究竟应何去何从？新发展新问题究竟什么是科技类场馆，如何对它们进行系统分类，这个看似简单的问题，记者采访多位专家，仍未得出一个定论。中国科协前书记处书记、全国政协十届教科文卫体委员会副主任、中国自然博物馆协会理事长、中国科协—清华大学科技传播与普及研究中心教授徐善衍在接受《科学时报》记者采访时认为，科技类场馆是面向社会公众普及科学文化的重要阵地、窗口。从分类上讲，科技类场馆包括自然博物馆、科技馆和行业科技博物馆。中国科技馆事业的发展几乎与中国改革开放同步。1978年，茅以升、王大珩等人向邓-小-平同志提建议，希望能建设中国科技馆，得到邓-小-平同志和原国家计委的批准，我国的科技馆事业发展从此起步，科技场馆建设也因此出现了第一个高峰时期。据悉，从1978年至上世纪90年代初期，先后挂过科技馆牌子的建筑物就有300多座。“当时的科技馆都是按照科技会堂、科技活动中心建设的，因此真正的展览面积占建筑面积还不到20%。”中国科技馆原馆长王渝生告诉《科学时报》。中国科技馆研究员朱幼文也介绍，至上世纪90年代初期各地陆续建起的科技馆，有很多展览教育功能不强、不突出，“当时赋予了科技馆太多的功能，包括展览教育、培训实验、科技咨询、青少年科技活动、科技工作者联谊、学术活动，甚至有科技机关的服务”。朱幼文介绍，1997年，中国科协一次大规模的调查发现，如按照展厅占建筑面积的50%以上计算，当时全国300多座科技馆只有4家符合要求，有常设展览的也就十来家，有的即使有展厅也不用于科普展览，其原因是不赚钱，当时

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

浅谈中国房地产现状

浅谈中国房地产现状从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。一、中国房地产的现状深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。（1）为什么说我国房地产价格虚高？无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的，近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，

中国制造业的现状分析

中国制造业的现状 1、总体看来，目前中国制造业发展异常迅速，产业基础越做越大，但总体科技含量不高，军工我不知道，就民用而言。凑合在中低端。 2、生产设备方面。机器的制造称为制造的制造，目前虽然很多设备可以国产了，但比其品质，稳定性，扩展性上看和国外相比，还有差距。像我现在搞的精密模具，要用的加工中心就是纯进口。 3、从业人员，奋斗在制造业第一线的人文化素质不高，缺少技术工人。 4、自主产品有限，很多厂就是外国世界工厂上的一点，依赖性强。据我在工厂接触的几个外国技术人员来看，世界上制造业发展的趋势应该是标准化数字制造，即生产实现数字化控制，人只要把需要设计出东西输入电脑后，即可实现全自动生产。但这样的生产建立的前提是精加工。所以很多外国企业把初级加工转嫁给第三世界国家，自己做精加工，然后出自主产品，赚取高额利润。

中国装备制造如何走出国门推动国际产能与装备制造的合作，让更多中国企业在全球基础设施建设中发挥作用，可以为全球经济质量提升作出中国应有的贡献，也能够为中国化解过剩产能提供一个重要出口，为中国经济转型、提质增效创造有利条件。国务院公布关于推进国际产能和装备制造合作的指导意见，提出包括加快铁路“走出去”步伐、大力开发和实施境外电力项目、加快自主品牌汽车走向国际市场等主要任务。这份文件对于推进我国国际产能和装备制造合作，实现我国经济提质增效升级，具有十分重要的指导作用。改革开放以来，我国的装备制造业处于快速发展之中，产业规模、技术水平和国际竞争力大幅提升。与此同时，在遭遇全球金融危机侵袭后的最近几年来，全球产业结构出现加速调整趋势，基础设施建设出现一轮新的高潮，特别是在发展中国家，在大力推进工业化、城镇化过程中，对于基础设施建设尤为重视。国际市场出现的这种变化，为我国装备制造业走出国门，在全球市场上占据制高点提供了有利的契机。在评估国际产能与装备制造合作的前景时，一个不可忽视的重要因素是，我国提出的“一带一路”发展战略和组建亚投行的倡议，受到了相关国家的广泛认同。国家领导人频频出访亚洲、非洲、拉丁美洲等发展中国家集中的地区，不仅使我国对外开放提高到了一个新台阶，也为中国与相关国家创造了产能与装备制造合作的良机。目前，无论是“一带一路”相关国家还是亚非拉地区，基础设施建设都较为薄弱，中国企业如果能够在这方面的合作中占领先机，对于这些地区的经济基础提升将起到重大推动作用，使“一带一路”和其他一些合作构想出现突破性进展。因此，开展国际产能和装备制造合作，对于我国具备广阔的市场前景。

中国房地产现状分析

目录：一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)

一、了解房地产房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式：（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；（2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时；（3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。二、我国房地产的发展历程我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。三、我国房价走势这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：

我国制造业发展现状、问题和对策分析

我国制造业发展现状、问题和对策分析摘要制造业是一个国家国际竞争力和综合实力的重要表现，制造业的可持续发展不仅对于国家的经济建设具有重要意义，也是提高生产力和人民生活水平的重要环节。现阶段中国制造业和世界发达国家相比，还存在许多亟待解决的问题，包括创新能力差、产业结构不合理、企业税负过重和成本增加、缺乏国际品牌等一系列问题。本文主要结合中国制造业的实际情况，从中国制造业存在的实际问题出发，参考国外成功的发展经验，为中国制造业提出科学、合理的发展策略；以提高自主创新能力为基础，采取正确的产业发展战略为重点，降低税负水平和成本，打造中国制造国际品牌，使中国制造业又好又快的全面可持续发展。关键词：制造业；技术创新；产业结构；自主品牌

The status, problems and countermeasures of Chinese manufacturing industry Abstract Manufacturing is a national important manifestation of the international competitiveness and comprehensive strength, the sustainable development of manufacturing industry is of great significance not only for the country's economic construction, and improve the productivity and an important part of people's living standards.Manufacturing in China at present stage compared with the developed countries in the world, there are many problems to be solved, including the poor innovation ability and irrational industrial structure, enterprise tax burden is overweight, and the cost increase, a series of problems such as lack of international brands.In this paper, combined with the actual situation of China's manufacturing industry, starting from the practical problems of China's manufacturing industry, the development of the reference of foreign successful experience, put forward scientific and rational development strategies for China's manufacturing industry.In order to improve the independent innovation ability as the foundation, take the right industry development strategy as the key point, reduce the tax burden level and cost, create international brand made in China, make China's manufacturing industry, nice and fast sustainable development in an all-round way. Keywords: manufacturing; technology innovation; industrial structure; self-ownsdbrand

中国电视调查性报道的本土特色——以《新闻调查》为例

2011年05月学术探讨中国电视调查性报道的本土特色 ——以《新闻调查》为例文/于芳摘要：本文着重研究了中国电视调查性报道的本土化特色，并以中央电视台《新闻调查》栏目的新闻调查实践为例，从报道手法方面分析了中国电视调查性报道的本土特色。关键词：电视；调查性报道；本土特色；《新闻调查》中图分类号：G22 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）05-0312-01 调查性报道起源于西方，但是现在在我国已经得到广大受众的广泛欢迎，比如电视调查性报道虽然起步较晚，但是在各种媒体中却是发展最快的，也是最受受众普遍关注的。下面本文就结合具有代表性的中央电视台《新闻调查》栏目的新闻实践，从报道手法方面来分析一下中国电视调查性报道的本土特色。第一，富有个性的故事化叙事方式。透过富有个性化的镜头语言，用电视特有的优势来阐述一个故事，承载一定的思想深度。无论调查某个具体事件，还是要探究某种社会现象，《新闻调查》都是在叙事，节目中充满悬念、冲突、隐秘，结构上一波三折、层层推进。“《新闻调查》要求每一个节目都应该引起观众的注意而不是漠视，其理想的状态是：不同的内容能够引起观众不同的情感与态度——对不幸者的同情，对不人道与不民主的愤慨，对偏见的警觉，对观念与制度的反思等等；所以选题必须关注题材的曲折性、冲突程度、显著性、异常性（荒诞性）、人情味。”[1]新闻评论部的副主任梁建增曾把这一特点形象地概括为“主题事件化，事件故事化，故事人物化”。[2]凄婉可悲的《藏羚羊之死》、积极向上的《走进大山的年轻人》、发人深省的《贩毒家族覆灭记》等许多节目都因故事性而大为增色。《一个死囚的忏悔》之所以吸引人，是因为它除了把母性、人性和社会的普遍美好的感情挖掘地够深够细之外，另一个非常重要的原因就是它设置了故事化的悬念和情节。《新闻调查?婚礼后的诉讼》节目一开始就设置了悬念，一个刚举行了婚礼七天的新娘，不仅逃离了新房，还向当地公安机关报案，状告新郎强奸了她。这个一反常态的举动很容易给观众造成悬念，吸引观众看下去。当女主人公说明他们只是举行了婚礼并没有领结婚证而找到公安局和妇联的时候，没有给她满意的答案，但是她没有放弃。在她一遍遍申诉时，她竟然收到了一张法院的传票，男主人公控告她用婚姻诈骗钱财。事情没有什么进展，竟然又受到阻碍，冲突、波折，记者又真实的记录了他们的情况在当地引起的许多有关伦理、法律、习俗的争论，情节引人入盛，又引起观众的思考。第二，报道始终坚持客观平衡的立场。《新闻调查》的记者柴静在谈到调查性报道中的平衡技巧时这样说：“一个错误，表面看总有明确的受害与施害者，但是，我们把它放在历史、制度和法律的坐标系里就会发现，不是一个人的所为、一个人的责任那么简单。在调查中，平衡是一种认识事物的方法，它的出发点不是激起义愤或是控诉和指责，是指出需要解决的问题。”[3]《新闻调查》的记者在采访时尽量做一个冷静的旁观者，在报道中尽量客观真实的把事件展现给受众，尽量客观真实地把事件双方的话语、态度都表达出来，尽量给双方同等申诉或是辩解的机会，以达到一种客观的平衡，让受众自己从报道中对事件进行价值的判断。而这种客观平衡中最重要的一点就是要尽量保证报道中事实材料来源的多样性，并且要表明事实、背景、观点从何而来。第三，报道充满了人文关怀。特别是一些中性题材中，很多事物和人的身上总会有人文精神的闪光点，《新闻调查》就很注意捕捉这种闪光点，给节目增添了很多情感的热点和收视的亮点。如《新闻调查?双城的创伤》中，记者柴静在采访心灵受到极大创伤的小学生时，没有像采访其他对象那样提出很多理性化的问题，而是设身处地的为小孩子的承受能力着想，当她看到孩子流泪时，要么轻轻地为他擦去泪水，要么拍拍肩膀表示安慰——每一个无声的画面传达出的报道内涵，都让观众心领神会。充满关爱的现场感拉近了观众和记者的情感认同和视角融合。在《新闻调查?逃亡日记》中，犯罪嫌疑人赵军在回忆自己的逃亡经历时“真的很傻，很可悲，我自己亲手把自己毁了……”，这个时候屏幕上出现了“电线上站着一只小鸟”的画面。通过节目我们可以知道在赵军逃亡时最大的心理感受就是孤独的滋味，他的这段充满悔恨的自白，想要诠释的就是对自由的向往，编导想要表达的是当一个人犯罪逃亡时，还不如一只小鸟自由。一个画面就可以把主题表现的更加深刻，更加触动人心，编导在一篇短文里说自己是“从人性的角度关注一个逃亡者”。第四，报道始终保持理性和严肃的风格。《新闻调查》始终遵循“以创立典型的‘电视调查主体’作为自己在新闻改革中的突破口，”[4]“这种调查理性的基本特征是：冷静、平视的调查视角；厚重、大气的调查风格；探寻、求证的调查样式。”[5]在媒体日趋娱乐化的今天，虽然我国的电视媒体的新闻类节目不像西方的媒体，特别是西方的商业电视那样有明显的媚俗化和娱乐化的倾向，但是很多新闻类节目更趋向于娱乐、轻松却是不争的事实，很多新闻栏目因向着娱乐化发展而收视率巨增。面对这种情况，很多新闻栏目经不起收视率的巨大诱惑和压力，慢慢被视觉刺激、猎奇、轰动效应、色情暴力等内容侵蚀。而《新闻调查》能够经受住压力和诱惑，，坚持自己节目内容的严肃和精神气质的理性，是非常难得的。《新闻调查》冷静而深入的对新闻事件进行调查和分析，又通过记者的采访尤其是追问，挖掘出深藏在表面现象背后深层次的、理性本质的东西。电视调查性报道凭着自己独特的传播优势和巨大的潜能，已经成为我国电视深度报道宣传形式中不可缺少的重要组成部分。利用我国电视调查性报道的本土特色做好电视报道，使之更好地发挥舆论引导的作用，为经济的发展和社会的进步服务，是所有媒介人努力的共同目标。作者单位：河北大学参考文献： [1]梁建增,赛纳,张洁.调查中国-中央电视台《新闻调查》纪实报告.中国民族摄影艺术出版社,2001年12月第一版,246—254. [2]转自朴实的采访人生——记央视《新闻调查》记者董倩.新华网,http:// https://www.wendangku.net/doc/cb2760470.html,/newsmedia/2003-04/11/content_827128.htm,2003-04-11. [3]柴静.调查性报道中的平衡技巧.采写编,2005年03期. [4][5]王俊臣.《新闻调查》——透视常人难以触及的中国社会现状.南方电视学刊,2000年第四期. 312 2011.05

国际营销方式调查

国际营销方式调查摘要：随着经济全球化的不断深入，各企业都在逐步向国际领域发展，国际化经营成为了当今经济发展的主体。60年代，营销管理的中心思想是营销组合，即4P模式：以产品为核心（Product）、以价格为核心（Price）、以促销为核心（Promontion）、以渠道为核心（Place）；80年代，美国劳特朋对4P 存在的问题提出了4Cs理论：消费者的需求与欲望（Consumerwants and needs）、消费者愿意支付的成本(cost)、消费者交易的便利性(convenience)、通过消费者沟通(communications)把顾客和企业的利益整合在一起；近来，美国DonE.Schultz提出了4Rs营销新理论：关联（relevance）、反应（reaction）、关系（relationship）、回报（return）。一、调查目的随着手机的普及，手机品牌种类繁多，通过本次调查了解各品牌手机的营销方式。二、调查对象及样本分析 1、调查对象：品牌手机的经销商 2、样本分析：共调查了10个品牌手机的经销商三、调查问卷（后附）四、调查方式：网络调查五、调查概况针对2011年各大品牌手机销量的排行，对诺基亚、HTC、三星、摩托罗拉、苹果、黑莓、索尼爱立信、多普达、联想、LG十大品牌手机经销商进行了网络问卷调查。 ①10大品牌手机中，有3个位于欧洲，2个位于北美洲，5个位于亚洲。②其中，诺基亚成立于1865年，距今已有147年，是历史最悠久的一家公司，2011

年，诺基亚的市场份额为55.1%，位于十大手机品牌的首位；苹果手机是十大品牌手机中，成立时间最短的公司，距今仅有5年，却在2012年以多媒体时尚智能高端的特点一举成为销量最高的手机品牌。③该10大品牌手机出货量最好的手机类型大多以智能手机为主，其中，音乐手机也深为广大青年的喜爱。④根据网络报价整合，发现诺基亚、索尼爱立信、多普达、摩托罗拉、LG、联想这6款手机出货量最多的价位均在1000-2000元，而黑莓和HTC出货量价位以2000-3000元居多，苹果iphone则以高价位为主。⑤在关于2012年消费者最关注的手机类型的访问中，得出的结论是：诺基亚、多普达、黑莓、联想的经销商认为消费者会关注智能机，苹果和HTC的经销商认为超大触摸屏会是消费者关注的焦点，三星和索尼爱立信的经销商则认为消费者最关注的手机类型是超薄机型，摩托罗拉和LG的经销商认为消费者高像素的手机将成为消费者关注的机型。⑥该10大品牌手机的销售经营皆以大型电器连锁店和网络商店相结合的方式，通过网络商店扩大了销售的可能性，且减少了中间费用。⑦诺基亚采用的促销方式有降价促销和赠送配件。苹果采用的促销方式有五种：未曾营销先造势，使人们产生好奇感；饥饿式营销，保持限量供应；体验营销，让用户享受不一样的神秘感受；打造苹果文化，培养疯狂的苹果粉丝；口碑营销，让手机从通讯工具变为时代玩具；人性营销，抓住人的心理。三星采用的促销方式有降价、通过广告及赞助活动吸引消费者眼球。索尼爱立信采用直接降价的促销方式，虽然没有礼品，却使消费者真正感受到少花钱了。多普达的促销方式很少，基本以抽奖送大礼为主。摩托罗拉采用的促销也是低价促销，节日送礼的方式。HTC采用的促销方式是为消费者提供免费的应用软件、买就送及话费补贴。黑莓手机是利用进入中国这个庞大的市场来销售自己的产品。联想同样采用普通的促销方式：举办活动、礼品买赠。⑧对于过去手机推广的方式，各手机经销商认为，电视广告、网络广告、平面媒体广告、户外广告都是很好

中国房地产市场发展现状及存在的问题

中国房地产市场发展现状及存在的问题我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于