基于广义人口结构视角下住房需求的研究进展
２０１５年４月重庆工商大学学报（社会科学版）第３２卷第２期Ａｐｒ．２０１５ＪｏｕｒｎａｌｏｆＣｈｏｎｇｑｉｎｇＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙａｎｄＢｕｓｉｎｅｓｓＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓＥｄｉｔｉｏｎ）Ｖｏｌ ３２一ＮＯ．２ｄｏｉ：１２．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１６７２?０５９８．２０１５．０２．００３
基于广义人口结构视角下住房需求的研究进展?
张一冲
（西华大学政治学院，四川成都６１００３９）
摘一要：从人口结构的广义视角回顾其对住房需求影响的研究进展，国外的研究无论从时间上还是深度上都领先于国内，国内的研究定性分析居多，定量分析还需加强三以往学者的
实证研究更多关注的是年龄结构二家庭结构二城乡结构对住房需求的影响，且主要集中在对住
房需求数量的影响，几乎没有涉及对住房结构的影响三因此，未来应加强人口结构中其他结构
对住房需求的影响，并且拓展人口结构对住房结构的影响研究三
关键词：人口结构；自然结构；社会结构；地域结构；住房结构；住房需求；住房政策
中图分类号：Ｆ２９３．３５一文献标志码：Ａ一文章编号：１６７２?０５９８（２０１５）０２?００１６?０９
一一近十几年来，中国经济持续增长，人口流动频繁，城镇化水平不断提升三在这一大背景下，住房价格持续快速上涨， 买房难 已经成为影响人们生活的主要问题之一三但是在高房价的同时，住宅销售面积也在持续增加，以２００４年到２０１２年为例，住宅价格年均增长８．９％，住宅销售面积年均增长达到１６．０％，超过前者三是什么原因导致住房需求超过住宅价格？这一问题值得我们研究，是经济发展二居民收入增长的拉动作用；还是城镇化推进的新增需求；还是人口结构变动导致，或者其他三本文尝试从广义人口结构的角度来进行文献回顾，系统探究人口结构变化对住房需求的影响，无论在理论还是现实方面都有着重要的意义三这不仅能让我们全面了解人口结构中的具体变量对于住房需求的影响，更能实现对住房政策合理的调整，从而促进房地产市场和人口的良性共发展三
人口结构是指从一定的规定性来看人口内部的关系，它是按照人口的不同标志研究一定时点二地区的人口内部构成及其比例关系三广义的人口结构主要包括人口的自然结构二社会结构和地域结构三人口的自然结构是按人口的自然特征来划分的，它反映了人口自然属性的质的规定性，是人口最基本的结构，包括人口的性别结构和年龄结构三人口的社会结构是按人口的社会经济特征来划分的，它反映了人口的社会属性的各种质的规定性三主要包括人口的阶级结构二民族结构二宗教结构二教育程度结构二婚姻家庭结构二在业人口的行业结构和职业结构等三人口的地域结构是按照人口的居住地的地域特征来划分的人口结构，它既可以反映人口居住地的自然环境，又可以反映其社会经济环境三［１］主要包括：人口的自然地理结构二行政区域结构二城乡结构，流动迁移结构三以下主要从国外二国内两个方面回顾人口三大结构对住房需求影响的研究进展三
６１?［收稿日期］２０１４?１１?２７
［基金项目］国家社会科学基金（１２ＢＲＫ０２０）；中央高校基本科研业务费专项资金（ＪＢＫ１４０７００１）
［作者简介］张冲（１９８５ ），男，四川仁寿人；西华大学政治学院讲师，博士，主要从事人口经济学研究三
一二国外文献研究
国外学者较早地认识到人口因素对住房需求的影响三尤其是在２０世纪八九十年代，较多的学者在这方面做了大量的研究三主要是从人口自然结构中的年龄结构，人口社会结构中的家庭结构，人口地域结构中的城乡结构二流动迁移等方面研究其对住房需求的影响三
（一）人口自然结构对住房需求的影响回顾
有关人口年龄结构与住房需求的文献，起始于２０世纪６０年代，Ｃａｍｐｂｅｌｌ（１９６３）［２］，Ｅａｓｔｅｒｌｉｎ（１９６５）［３］等都从人口年龄结构方面涉及过相关的研究三Ｃａｒｌｉｎｅｒ（１９７３）［４］认为不同年龄组之间住房需求的收入弹性不同，所以需求也不同三
Ｍａｎｋｉｗ和Ｗｅｉｌ（１９８９）［５］首次较为系统研究人口变化，尤其是生育高峰和生育低谷阶段人口对未来住房市场的影响三研究发现，二战后美国 婴儿潮 出生的人群使得７０年代的房价上涨，而过后的生育低谷也将使得９０年代以后的房价下跌三这主要是反映了生育高峰期出生的人口步入成年后对住房的需求三他认为３０岁左右的人口是房屋需求量最大的群体，而步入４０岁之后，人们对住房的需求量减少三Ｈｏｌｌｙ和Ｊｏｎｅｓ（１９９７）［６］的研究也证实２０ ２９岁的人口比重增加，住房需求也会增加三ＭｃＦａｄｄｅｎ（１９９４）［７］等人的研究也支持了Ｍａｎｋｉｗ和Ｗｅｉｌ的观点，即生育高峰会导致未来对住房需求的增加三但是美国９０年代以后的房价不但没有下跌，反而继续上升三因此，Ｍ Ｗ模型的估计与结论受到了一大批学者的挑战三Ｈａｍｉｌｔｏｎ（１９９１）［８］二Ｓｗａｎ（１９９５）［９］等认为Ｗ Ｍ模型不科学，指出如果选用合适的模型，人口对住房的影响可能将会消失三Ｅｒ?ｍｉｓｃｈ（１９９６）［１０］认为Ｍ Ｗ模型的估计存在一定的偏差，因为没有考虑收入二住房供应等的变化三他在控制住房价格和收入等因素后，发现人口年龄结构对住房需求确实存在显著的影响，随着人口老龄化的加剧，住房需求会减少三Ｌｅｖｉｎ，ｅｔａｌ（２００９）［１１］也认为Ｗ Ｍ模型的预测偏误之处在于：第一，其选用的数据是横截面数据；第二，对住房供给效应不够足够的重视；第三，没有控制其他的变量，如收入和财富的时空变化三他在控制收入水平二经济与社会制度等因素下，预测着人口老龄化的加剧，苏格兰和英格兰的住房需求和房价都将面临下行压力三虽然Ｅｒｍｉｓｃｈ（１９９６）［１２］二Ｍｙｅｒｓ和Ｒｙｕ（２００８）［１３］等人的研究确实发现在控制其他因素后，人口年龄结构对住房需求的影响不像Ｍ Ｗ模型那样显著，但是确实证明了生命周期会影响住房需求，即人口年龄结构对住房需求有影响三
Ｂａｋｓｈｉ和Ｃｈｅｎ（１９９４）［１４］认为人作为投资者，早期会把大部分财富投资于房地产，但是随着年龄的增大，将更多投资金融资产三其使用二战后的数据研究显示，人口平均年龄的增大会造成房地产价格下降，即住房需求会降低三Ｄａｖｉｓ（２００５）［１５］发现人口年龄结构对ＯＥＣＤ国家的住房价格的影响很显著，Ｅｇｅｒｔ和Ｍｉｈａｌｊｅｋ（２００７）［１６］也发现人口年龄结构对中欧和东欧的住房价格有显著影响三Ｌｅｖｉｎｅｔａｌ．（２００９）［１１］也得到类似的结论三Ｌｉｎｄ和Ｍａｌｍｂｅｒｇ（２００８）［１７］的研究发现年轻人越多，住房建设率越高，人口老龄化对住房建设有消极的影响，即人口老龄化的加剧，使得住房需求下降三Ｍａｌｍｂｅｒｇ（２０１０）［１８］认为人口年龄结构也有可能通过人均收入二通货膨胀率，税收等间接影响住房需求；也可能通过影响住房供给影响住房需求，比如，不同年龄段的人口的劳动生产率不同三Ｍａｌｍｂｅｒｇ（２０１２）［１９］进一步论证了人口老龄化对房地产市场的负面影响三
Ｌｉｍ和Ｌｅｅ（２０１３）［２０］也认为，每个年龄段的人口结构变化对住房需求有多样化的涟漪效应，甚至比提高总和生育率导致人口增加带来的影响还明显三但是，韩国人口老龄化却会刺激住房需求，因为韩国的老年人更希望住在空间较大的环境里三在以上文献中，不同学者使用了不同类型的数据进行论证，大体可以归为三类：第一类是以截面数据进行研究，如Ｍａｎｋｉｗ和Ｗｅｉｌ（１９８９）［５］二ＭｃＦａｄ?ｄｅｎ（１９９４）［７］二Ｅｒｍｉｓｃｈ（１９９６）［１０］，等等；第二类是以时间序列数据进行论证，如Ｈｏｌｌｙ和Ｊｏｎｅｓ（１９９７）［６］，Ｌｉｎｄｈ和Ｍａｌｍｂｅｒｇ（２００８）［１７］二Ｌｅｖｉｎｅｔａｌ．（２００９）［１１］，等等；第三类是以面板数据进行实证的，如Ｍａｌｍｂｅｒｇ（２０１０）［１８］二Ｍａｌｍｂｅｒｇ（２０１２）［１９］三总体而言，国外的研究多数认为人口老龄化对住房需求有负向的显著影响，只有Ｌｉｍ和Ｌｅｅ（２０１３）［２０］在研究韩国老龄化时，得到正向的影响三
（二）人口社会结构对住房需求的影响回顾
国外不少学者研究人口结构对住房需求的影
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第２期一一一一一一一一一一一一一张一冲：基于广义人口结构视角下住房需求的研究进展