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工程项目投融资课程设计

成绩

工程项目投融资课程设计报告

专业班级：工程管理1002班

学生姓名：王婷

学号：2010224040230

指导教师：杜广如

完成日期：2013年5月10号

一．项目概况

二．市场分析与预测

2.1 总体社会经济状况

2.2 市场需求

2.3 市场供应

2.4 项目经营范围及规模

三．项目选址

3.1 项目地址及环境条件

3.2 地块现状及拆迁安置

四．规划设计方案

4.1 规划要求

4.2 规划设计方案

五．市政建设条件

5.1 道路交通

5.2 市政管线

5.3 综合评述

六．进度安排

七．融资方案设计

7.1 投资结构

7.2 融资结构

7.3 资金结构

7.4 信用保证结构

八．投资估算

8.1 投资估算结果

8.2 资金使用及筹措

九．经济评价

9.1.收入估算

9.2 总成本估算

9.3 利润估算

9.4 盈利能力分析

9.5 清偿能力分析

十．风险分析

10.1 敏感性分析

10.2 风险分析结论

十一．结论

11.1 社会效益

11.2 环境效益

11.3 经济效益

11.4 结论

一，项目概况

保定市华正房地产开发有限责任公司于2013年通过招标获得的一块‘七通一平’的面积为100000㎡的建设用地，计划在该地块上开发‘鑫鑫家园’住宅小区项目，该项目主要用于居住，其中居住和商业的土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算分别为70年和40年的土地使用权。项目容积率为3.6，建筑密度为20％，绿化率高达30%，由相同的16栋楼房组成，总建筑面积为360000㎡，连同地下部分总共20层，其中-2-2层为商业及配套设施用房，3-18层为居住用房，由东向西分三期建设，一期5栋，二期5栋，三期6栋；

‘鑫鑫家园’小区东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较方便；小区北行500米是儿童医院，南侧是新规划医院。小区南侧为环城大水系，两侧为近百米的绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，小区至恒祥北大街之间规划为一片公园，景色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别方便，小区南侧建有一个近8万平米的商业中心，地下是1万平米的大型超市，地上是一个4层的商场，将来购物、逛街会特别方便，本小区是由北京中建集团规划设计的，南低北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背山前水，老总特意请风水大师看过的，绝对的风水宝宅，小区内部设有会所、中心广场、

幼儿园以及老年活动中心和休闲设施，小区形象门朝东开，意味着紫气东来，是一个比较好的寓意，本小区建成后将是北部高品质社区，首屈一指的楼盘。

二，市场分析及预测

2,1总体社会经济状况

保定，素有“京畿首善之地”称誉的保定市，地处河北省中西部，与北京、天津构成金三角地带，北距北京130公里，东距天津240公里，南距石家庄124公里，具有得天独厚的经济地理优势。全市总面积2.21万平方公里，总人口1012万，辖3区、4市（县级）18个县，是全省人口最多的市。保定市位于石家庄、北京和天津的三角中心处，城市之间的交通网络建设，大大缩短了城际间的时空距离感，因此，保定的经济发展潜力是很大的。目前，当地政府正在努力将保定打造成为一个宜居城市。我相信，随着北京到保定高铁的修建和周边高速路网的完善，以及“两环四廊，五湖十园”规划的落实，保定房地产市场的发展前景是非常乐观的。

2,2 市场需求

保定的“市情”。保定地少人多，下辖25个区县，1000多万人口，而市区面积相对较小，建设用地的稀缺，城市人口的增加，就造成了城市购房需求量很大，而这也恰恰是保定现阶段房地产的一个实情。2012年保定二手房房价走势图上显示，从2012年1月15日开始，保定二手房均价从5579元开始直线小幅下跌，到2012年2月5日，随着全国楼市的回暖，跌至5200元/平米谷底后开始小幅上扬。2012

年2月至7月，保定二手房每平方米均价在5200元至5500元之间小幅波动。从7月开始，房价出现快速上扬的趋势，到8月12日，保定二手房均价上涨至5986元/平方米。

2,3市场供应

本地区去年12月份共有21个楼盘在销售，如今市场上处于开发代销状态总量为9个楼盘，约有200万平方米处于开发状态。从近几年看保定市房地产业的需求量比较大，供求关系在一定时间内保持平稳。目前市场供应中主要以70-90㎡左右户型为主。

2,4项目经营范围及规模

根据项目所在地段的市场需求，本项目主要面向中高等收入消费群体和政府机关工作人员，市场定位是面向三口之家的中高档住宅，户型有两居室80-100平方米和三居室110-130平方米两种为主。规划总户数大约为3000户，配套设施用房约为14000平方米。

3,1项目地址及环境条件

本项目东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较方便；小区北行500米是儿童医院，南侧是新规划医院。小区南侧为环城大水系，两侧为近百米的绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，小区至恒祥北大街之间规划为一片公园，景

色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别方便，小区南侧建有一个近8万平米的商业中心，地下是1万平米的大型超市，地上是一个4层的商场，将来购物、逛街会特别方便，本小区是由北京中建集团规划设计的，南低北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背山前水。

3,2地块现状及拆迁安置

该地块已经具备七通一平条件，政府各项征地已经完成，用地审批及相关手续已经办理完毕，已经充分具备开发条件，可直接进行建设。四，规划设计方案

4,1规划要求

建设用地面积为10万㎡，用途为居住小区开发，其中容积率不高于4.0，建筑密度不高于25％，绿地率不低于30％，居住土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算，为70年，用地程序和相关活动应充分符合国家相关规定及市规划要求。

4,2规划设计方案

通过对市场的严格调查，结合本项目的具体情况，经过设计对该土地的开发利用做出以下方案:（1）该用地用于小区开发建设，以住宅开发为主，并配有商业用房，配套设施用房；（2）设计容积率为3.6，总建筑面积360000㎡，（3）设计建造密度为20％；（4）设计绿化率为30％；（5）建筑物由16栋相同高层楼房组成，每栋分别为地下2层，地上20层，其中-2-2层建筑面积相同，3-20层用于住宅建设，住宅建筑面积280000㎡，商业建筑面积66000㎡，配套设施用房面

积是14000㎡，绿化面积30000㎡，道路占地面积25000㎡，公共设施占地面积6000㎡。

五市政建设条件

5.1道路交通

项目位于丽景蓝湾的斜对面；小区东侧为永华北大街，小区西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较方便；小区北行500米是儿童医院——，南侧是新规划医院，本小区位于北部行政新区，是一块上风上水的风水宝地。7路、31路、310路至北二环路口站下车，59路丽景蓝湾站下车

5.2市政管线

本项目地处保定市新开发的地带，各种城市供电，供水，供气，排水设施以及通讯设施建设齐全。

5.3综合评述

本项目建设用地具备‘七通一平’条件，各种市政管线，配套设施齐全，交通条件便利，地块结构良好，已充分具备开发建设条件。六．进度安排

该项目建设期为3年，进度安排如下：

（单位：月）

2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 一期基础

一期结构

一期装修

二期基础

二期结构

二期装修

三期基础

三期结构

三期装修

七．融资方案设计

7.1投资结构

随着社会主义市场经济体制的建立和融资渠道的不断拓展，呈现出国家财政投资，银行贷款，企业自筹投资和利用外资多种融资渠道并存的格局。在投资来源结构中，中国家财政投资的比重趋于下降，与此同时银行贷款投资，企业自筹投资和利用外资的比重趋于上升。源创房地产开发有限公司规模适中，现企业有25名技术人员，约3亿自有资产，应选用合资的投资结构，企业承担的风险小。

7.2融资结构

选用ABS模式，选用ABS模式，ABS模式是以项目所拥有的资产为支撑的证券化融资模式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，ABS模式最大的优势是通过国际市场上发行债券筹集资金，偿债利率一般较低，从而降低了筹资成本。且具有

吸引力的收益和较高的信用评级。

7.3资金结构

权益融资：项目资本金占项目总投资额的48.5%，7亿。

债务融资：项目贷款4亿。不足部分由预售收入解决。

7.4信用保证结构

①项目合同保证②借款人或股东承诺③与银行的保证形式为物的担保，以房地产项目作抵押。

八．投资估算

8.1投资估算结果

（1）土地成本

土建设用地由招标所得，中标价格3亿，土地总成本为3亿

（2）工程费用

1，前期工程费

单位：万元

序号项目金额估算依据

1 规划设计费1750.68 建安工程费的3%

2 可行性研究费1167.12 总投资的1%

3 水文地质勘察费650 设计概算的0.5%

4 道路供水供电费1167.12 建安工程费的2%

5 土地平整费400 40元/平方米

合计5134.92

表8.1

2）建筑安装工程费：单位：㎡，元/㎡，万元

项目建筑面

积

土建工程费装饰工程费设备购置费

金额单价金额单价金额单价金额

住宅用房280000 1200 33600 130 3640 220 6160 43400

配套设施14000 1000 1400 90 126 100 560 2086

商业用房66000 1500 9900 150 990 300 1980 12870 合计360000 44900 4756 8700 58356

表8.2

3）基础设施建设费：单位：万元，元/㎡

序号项目金额估算依据（元/㎡）

1 供水工程6240 150

2 供电工程2912 70

3 小区道路187 140

4 小区绿化32 20

5 其他工程1167.12 建安工程费的2%

合计10538.12

表8.3

4）公共配套设施建设费

300元/㎡*6000㎡=180万元

将以上各项相加，得项目工程费为1）+2）+3）+4）=5134.92.92+58356+10538.12+180=74209.04万元。

3.开发间接费

取土地费用和工程费用之和的2％，则开发间接费为（30000+ 74209.04）×2％=2084.18万元。

4.开发期税费

包括建筑工程质量安全监督费，分散建设市政公用设施建设费及其他税费，综合取建安工程费的15％，则开发期税费为：58356*15％=8753.4万元

5.其他费用

主要包括临时用地费，临时建设资金等，按土地费用和工程费用之和的2.5％，则其他费用为：（30000+ 74209.04）×2.5％=2605.226万元。

6.不可预见费

按土地费用和工程费用之和的3％估算，则不可预见费为：（30000+74209.04）×3％=3126.27万元。

7.开发费用

1），管理费用。取土地费用和工程费用之和的3％，则管理费用为：（30000+74209.04）×3％=3126.27万元。

2），财务费用。项目长期贷款40000万元，按等本偿还，贷款利率为6.5％，则

第一年借款利息=（0+?*20000）×6.5%=650万元

第二年借款利息=（20000+650+?*10000）*6.5%=1667.25万元

第三年借款利息=【（20650+10000+1667.25+?10000）]*6.5%=2425.62万元

则建设期利息总=650+1667.25+2425.62=4742.9万元

3，销售费用。包括广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费用，占销售收入的1.5%；其他销售费用，占销售收入的0.5%，合计为:(280000×4000+66000×6000)×(2%+1.5%+0.5%)=6064万元。

开发费用合计为：1038.49+4742.9+2032=7813.39万元

（8）、项目总投资于总成本估算表：单位：万元

序号项目金额估算说明

1 土地费用30000

2 前期工程费5134.92

3 基础设施建设费10538.12

4 建筑安装工程费58356

5 公共配套设施建设费180 300元/㎡

6 开发间接费2084.18 1-5项的2%

7 管理费用3126.27 1-5项的3%

8 财务费用4742.9

9 销售费用6064

10 开发期税费8753.4

11 其他费用2605.226 投资额2%

12 不可预见费3126.27 1-5项的3%

合计134711.286

（9）资金使用及筹措

本项目建设期为3年，项目开发建设期总投资额（不含建设期利息和销售费用）为126842.116万元，其中土地费用在期初投入，其他费用根据工程进度在第1.2.3年分别投入32382.86万元、45931.476万元、27558.565万元，其资金来源有3个渠道：（1）项目开发商投入资金80000万元作为启动资金；（2)从银行贷款40000万元，分期投入；（3)

不足部分由预售收入解决。

项目投资计划与资金筹措表单位：万元

序号项目

计息期

合计

1 总投资 54006.075 49417.926 33016.

2 1212.8 134711.286 1.1 开发建设投资 53356.075 45931.476 27558.565 126846.116 1.2 建设期利息 650

1667.25 2425.62 4742.87 1.3 销售费用 1819.2 3032 1212.8 6064 2 资金筹措 80000 49258.4 24483.34

3992.45 134711.286 2.1 资本金 60000 20000

80000 2.2 贷款 20000 10000 10000 40000 2.3

预售收入

19258.4

14483.34

3992.45

37734.19

九．经济评价

9.1项目销售收入估算

其销售计划如下：单位：㎡，元/㎡，万元 9.2总成本估算

1、销售税金及附加估算：单位：万元

类型销售期间

建设经营期

合计 1 2 3 4 住宅

销售面积 168000 56000 56000 280000 比例

60% 20% 20% 100% 销售价格 5000 5000 5000 销售收入 84000 28000 28000 140000 商业

销售面积 46200 19800 比例

70% 30% 销售价格 7000 7000 销售收入 32340 13860 46200 合计

销售收入

116340 41860 28000 186200 比例

62.48%

22.48%

15.04%

100%

序号项目计算依据

建设经营期

合计

1 2 3 4

1 营业税销售收入的3% 3490.

2 1255.8 840 5586

2 城市维护建

设税

营业税的5% 174.51 62.79 42 279.3

3 教育费附加营业税的3% 104.706 37.67

4 25.2 167.58

4 印花税销售收入的

0.05%

58.21 20.93 14 93.145

5 交易管理销售收入的0.5% 582.15 209.3 140 931.45

合计4409.77

1586.49

1061.2

7057.47

2、土地增值税估算单位：万元

序号项目计算依据计算结果

1 销售收入186200

2 扣除项目金额以下四项之和150517.76 2.1 开发成本132987.16 2.2 开发费用7813.39

2.3 销售税金及附加7057.47

2.4 其他扣除项目开发成本的2% 2659.74

3 增值额(1)-(2) 35682.24

4 增值率(3)/(2) 23.7%

5 土地增值税增值额×30% 10704.672 9.3 利润估算

损益表单位：万元

序号项目计算期（年）合计

1 2 3 4

1 销售收入116340 41860 28000 186200

2 营业税金及

附加

4409.776 1586.49 1061.2 7057.47

3 总成本费用

54006.07549417.92633016.21212.8134711.28 6

4 土地增值税6422.80 2140.934 2140.934 10704.672

5 利润总额-54006.07

56089.498 5116.376 23585.066 33726.57

6 所得税0 2140.153 6650.60

7 8790.76

7 税后利润-54006.07

56089.498 2976.223 16934.459 21994.105 7.盈余公积金0 297.622 1693.4459 2199.412

9.4 盈利能力分析 ① 静态盈利能力分析

投资利润率＝年均利润总额÷总投资×100%＝33726.57÷4÷134711.28×100%＝6.26%

投资利税率＝年均利润总额÷总投资×100%＝﹙33726.57﹢7057.47﹢10704.672﹚÷4÷134711.28×100%＝9.56%

资本金净利润率＝年均税后利润总额÷资本金×100%＝21994.105÷4÷80000×100%＝6.87% 从静态盈利能力分析结果来看，项目的投资利润率，投资利税率，资本金净利润率均反映项目的盈利能力强，故可以考虑接受这一项目。 ②动态盈利能力分析

⑴全部投资财务现金流量表及评价指表

1）全部投资财务现金流量表单位：万元序号项目年份计算期

合计

1 2

4 1 现金流入 116340 41860 28000 186200 1.1 销售收入

116340 41860

28000 186200

2 现金流出 54006.075 59809.01

38515.22

11001.36

163331.668

2.1 项目总投资 54006.075

49417.926

33016.2

1212.8

134711.286

2.2 销售税金及附加 3968.284

1322.761

6613.8077

2.3 土地增值税 6422.80

2140.934 2140.934 10704.672 2.4

所得税

2140.153

6650.607

8790.76

1 7.2

可分配利润

2678.603

15241.013

19794.693

3 净现金流量

（1-2）

-54006.07

56530.99 3344.778 16998.64

2286

8.332

4 所得税前净

现金流量

-54006.07

56530.99 5380.106

23323.50

31228.5

计算指标：（i=18%）

所得税后所得税前动态投资回收期 3.24年 3.15年

财务净现值12759.04 万元17925.3万元

财务内部收益率34.53% 41.74%

2）财务资本金现金流量表及评价指标单位：万元

序号项目

年份

计算期

合计

1 2 3 4

1 现金流入1163404186028000186200 1.1 销售收入1163404186028000186200

2 现金流出60000 49649.48 20087.19 18849.65 148586.

2.1 资本金60000 20000 80000

2.2 预售收入再

投入

19258.414483.343992.4537734.19

2.3 贷款本息偿

还

4742.94742.9

2.4 销售税金及

附加

3968.284 1322.761 1322.761

6613.80

2.5 土地增值税6422.802140.9342140.93410704.67

2.6 所得税2140.1536650.6078790.76

3 所得税前净

现金流量

-60000 66690.52 21772.81 9150.35

37613.6

计算指标：（i=18%）

动态投资回收期 1.635年

财务净现值17836.85

财务内部收益率42.083%

3、项目动态盈利能力分析

从财务净现值指标（NPV）来看，全部投资的税后、税前NPV分别为12759.04 万元17925.3万元

，项目资本金的NPV为17836.85万元，均大于0，说明项目可行。从内部收益率（IRR）指标来看，全部投资的税后、税前IRR分别为34.53% 41.74%，项目资本金的IRR为42.083%，均大于基准收益率18%，项目可行。

综上所述，该项目可行。

9.5清偿能力分析

1）项目借款还本付息估算利率：6.5% 单位：万元

序号项目

年份

计算期（年）

合计

1 2 3 4

1 借款及还本付息

1.1 本期借款20000 10000 10000 40000 1.2 本期应计利息650 1667.25 2425.62 474

2.9 1.3 本期还本40000 40000

1.4 本期付息474

2.9 4742.9

2 偿还借款本金来源预售收入预售收入预售收入

2）资本金来源与运用表单位：万元

序号项目

年份

计算期（年）

合计

1 2 3 4

1 资金来源80000 146340 51860 28000 306200 1.1 销售收入1163404186028000186200 1.

2 资本金60000 20000 80000

1.3 长期借款20000 10000 10000 40000

2 资金运用54006.075 59809.01 38620.048 16070.002 168505.135 2.1 项目总投资54006.075 49417.926 33016.2 1212.8 134711.286 2.2 借款偿还4742.9 4742.9 2.

3 销售税金及附3968.281322.7611322.7616613.8077

加4

2.4 土地增值税6422.802140.9342140.93410704.672 2.5 所得税2140.1536650.6078790.76

3 盈余资金

（1-2）

25993.925 86530.99 13230.925 11929.998 137685.838

4 累计盈余资金25993.92

5 112524.91

125755.84

137685.83

十．风险分析

10.1敏感性分析

该项目建筑面积为360000㎡，全部售出销售总额为186200万元，平均单价5172.2元/㎡，总成本费用134711.286万元，营业税金及附加与土地增值税所组成的综合税率为 6.217%，所得税率为28%。

资本金净利润= [5172.2×360000×（1—6.217%）—134711.286]（1—28%）×100%/186200

=16.85%

单因素敏感性分析表

不确定因素

利润率

变化因素

—10% —5% 0 +10% +5% 平均售价8.27% 10.158% 16.85% 18.04% 20.84% 总成本费用18.26% 17.32% 16.85% 12.26% 9.85% 所得税率16.95% 14.93% 16.85% 14.722% 13.48%

单因素敏感性分析图

10.2风险分析结论

由敏感性分析可知，当因素变动时，平均售价对资本金利润率影响最大，是项目的敏感因素，应密切关注价格的变化，此外，总成本影响也很大，应尽量降低费用支出。

十．一结论

11.1 社会效益评价

项目建成后将有助于保定南市区的经济发展和改善周边环境，居住环境和基础设施得到充分的利用。这预示着保定市南部一个新的城市副中心将在3-5年内逐步形成雏形，而我们项目基本位于南部新城市中心的核心位置，未来发展前景无限。对保定新市区的发展起着相当重要的作用。

11.2 环境效益评价

项目带动了周边环境的改善，且小区内绿化率很高，居住舒适实用，且项目主打绿色建筑，将会很大减少对环境的的污染，进而有利于新市区的环境治理和人们的舒适程度。

11.3 经济效益评价

在该项目中，通过对盈利能力分析得。项目的财务净现值均大于0 ，且能带来较为可观的利益，同时各内部收益率指标均大于18%的基准收益率。由此可见，该项目在经济上可行并会带来良好的收益。

总体来说，该项目的建设符合国家产业政策和发展方向，符合当地城市规划和建设发展，同时在经济上合理，技术上可行，满足市场需求，具有较强的抗风险能力，能够达到经济效益，环境效益和社会效益的.

赤峰棚改项目投融资方案设计

市红山区棚户区改造政府购买服务项目投融资方案（讨论稿）国开金融有限责任公司 2017．04

一、项目概况（1）项目名称：市红山区棚户区改造政府购买服务项目（2）项目类型：新建；（3）所处行业：基本公共服务；（4）地点：自治区市红山区东城、西城、桥北；（5）购买方式：政府购买服务；（6）购买主体：市红山区棚户区改造办公室；本项目的主要购买容包括：征地拆迁款的筹集（东城为头道街征拆款的20%+东城征拆款的100%，西城为征拆款的20%-40%，桥北为征拆款的20%-40%）以及配套基建部分的设计、投融资、建设和运营、维护；其中： 1）给水管道、燃气管道、电力管线、热力管道、热力站、变电站、停车场由相关单位投建运营。 2）道路和绿化由承接主体进行投资建设、维护； 3）体育活动中心、康体娱乐、加气加油站（承接主体需要能够通过公开市场获取土地）由承接主体投资建设、运营； 4）学校、医院及其他设施由承接主体负责投资建设，政府负责运营。（7）项目总投资

表1 项目总投资表（单位：亿元）二、操作模式本项目由红山区政府授权红山区棚改办作为购买主体，按照《政府采购法》等相关规定，履行合规的政府采购程序，通过单一来源采购方式确定承接主体（棚改服务提供商-SPV项目公司）负责实施，即由购买主体向SPV项目公司购买棚改服务，SPV项目公司主要依靠政府采购资金回收投资成本和获取合理收益。国开金融及其指定平台将通过政府采购、配套开行贷款的创新模式整体实施红山区棚改项目。作为新经济形势下支持地方棚改的创新模式，具体资本金合作方案如下： 1、合作方式：国开金融及其指定平台（联合其他金融机构等社会资本）以“名股实债”进行投资，与承接单位按照70：30的比例组建红山棚改项目基金，并共同设立棚改服务提供商-SPV项目公司，各基金合伙人及股东根据项目进度、贷款需求同比例投入。 2、合作期限：共计8年，前3年为投资期，后5年为退出期，经国开金融同意，可延期2次，每次1年。 3、后续合作拓展：待实施棚改、腾退土地后，国开金融将继续

项目投资与融资一项目课程设计

项目投资与融资课程设计完成日期：2010 年12月5日

万全城项目可行性研究报告第一章项目概况一、项目地理位置 “万全城”是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目，位于汉口新华路305号（建设大道与新华路交汇处），正处CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临城区中心两湖泊（西北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。二、项目周边主要生活、商服配套设施综合商场：新世界百货、广场、世贸广场、中百超市酒店: 新华诺福特、高雄酒店、亢龙太子酒轩、中亚酒店、希木大酒店、香格里拉大酒店、大酒店。银行证券：中国信合、建行省分行、交通银行分行、中国银行市新华支行、工行市西北湖支行、市商业银行北湖支行、民生银行、发展银行。教育：育才幼儿园、育才小学、北湖小学、万松园路小学、六中、外国语学校。文化：市青少年宫、市杂技厅、市江汉区图书馆、市图书馆、图书大世界、市博物馆。

医院：协和医院、同济医院、市六医院、市儿童医院。三、项目主要经济技术指标项目名称·万全城项目净用地面积16272 m2 地上总建筑面积88468 m2 其中：住宅38331 m2 商务写字楼26391 m2 商场22235 m2 会所1511 m2 地下室22143m2 容积率 5.45 建筑密度38.3% 绿化率30.3% 建筑高度100 米机动停车位509 辆其中：地上车位59 辆地下车位450 辆非机动停车位230 辆第二章区域道路、交通现状规划与分析一、区域道路现状与分析本项目地处CBD 金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔。周边分布的建银大厦、新世界百货、世贸大厦、新华诺夫特饭店等大型公共建筑，吸引着大量的人流及车流，交通状况极其复杂。 (一）周边道路条件现状及规划 “万全城”周边主要干道有新华下路、建设大道，相关支路有北湖小路、西北湖路等，道路已按规划形成：新华下路：规划道路红线宽60 米，机动车道双向6 车道，城市的主干道，连通汉口北部、中部。建设大道：规划道路红线宽50 米，机动车道双向4—6 车道，两侧各设5 米左右的非机动车道，作为一条贯通汉口地区的一条横向主要干道，承担着大量的横向交通，在城市路网中起着重要的作用。北湖小路：规划道路红线宽20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米×2+车行道10 米。西北湖路：规划道路红线宽20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米×2+车行道10 米。北湖小路：规划道路红线宽20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米×2+车行道10 米。建银大厦西侧支路：规划道路红线宽12 米，车行道宽7 米。

工程项目管理课程设计优秀

《工程项目管理课程设计》封面工程项目管理课程设计题目：XX商场建设项目管理规划大纲学号：2011311162 学生姓名：崔秀芳专业年级：2011级工程造价指导教师：赵永任年月日附录2 《工程项目管理课程设计》格式要求 1、题目分别为《XXX工程项目管理规划大纲》 2、纸张一律使用A4纸，页边距为上下各2.5厘米，左右各2.5厘米，正文统一为1.25倍行距 3、一级标题用三号黑体字，二级标题用小四号黑体字，三级标题及以下用5号黑体字，正文一律用5号宋体字，表格内字体为10号。

例如：一．项目概况 1.工程概况（1）项目参建单位工程名称：XX商场建设单位：XX有限责任公司项目管理单位：XX项目管理公司设计单位：XX设计院监理单位：西南XX监理公司施工单位：云南省XX建筑工程公司（2）项目总体情况如下： XX商场占地面积1881平方米，建筑层数总共5层，其中地下一层（停车场）建筑面积1008平方米，地上四层：一层建筑面积1008平方米，建成后主要经营服装类产品。二层建筑面积882平方米，建成后主要经营化妆品类的产品。三层建筑面积882平方米，建成后主要经营娱乐服务。四层建筑面积630平方米，建成后主要经营餐饮服务。该建筑的基础采用柱下独立基础，土方开挖后外运，土方开挖以机械挖土方为主，人工挖土方为辅。该建筑的结构体系为框架结构，一到三层外墙南北面采用玻璃幕墙，东西面采用混凝土空心砖，另第四层外墙全部采用玻璃幕墙。其中第四层有252平方米的露天阳台，阳台中心有一个15000*9000的露天游泳池。建筑的外墙采用清水砖墙，室内地面一层二层采用花岗岩石块装饰，三层采用硬木地砖，四层餐厅部分采用水磨石地面，冷饮店采用木地板，露天阳台防滑石块。室内天棚的吊顶采用轻钢龙骨，石棉板的规格为250*250。室内墙面刷双飞粉，墙裙铺设大理石块，高度为1.2米。XX商场的安装工程由施工单位分包给昆明xx安装工程公司。项目建成后两周后开始移交使用。附：XX商场的大致布局图

投资公司投融资方案设计与谈判

第三节：投融资方案设计与商务谈判一、概述（一）定义及内容 1.1 定义基金投资方案，是在投资分析报告的基础上，房地产金融事业部项目部（下称“项目部”）、房地产金融事业部运营管理中心（下称“运营管理中心”）、房地产金融部风险管理中心（下称“风险管理中心”）、投资决策委员会进行直接沟通并交换意见，内部达成共识后，提交给客户，并与客户进行互动沟通，在保障基金投资安全的前提下，以灵活多变为原则，兼顾政策、市场、投资者、基金方、项目方等多方权益，最终形成的具有实际可操作性的基金投资运营方案。基金投资方案是整个基金运营的核心和根本。商务谈判是指基金公司为了自身的经济利益和满足交易对手的融资需要，通过沟通、协商、妥协、合作、策略等各种方式，把潜在的投资项目促成的活动过程。商务谈判活动应遵循以下原则：（一）双赢原则；（二）平等原则；（三）合法原则；（四）时效性原则；（五）最低目标原则。 1.2 内容基金投资方案设计，内容主要包括交易对手、投资标的、投资方式、投资金额、投资期限、投资回报、投资还付、投资还款来源、安全保障措施、交易结构安排等，并最终落实到合同条款。了解标的房地产开发项目的基本经济技术指标、投资概算、当地的房地产开发市场运作流程，尤其是开工条件及预售条件是否有地方特殊政策、交易对手的自有出资情况、可实现的风控措施，并以此为依据遵守前述原则来设计投资方案，并验证可行性。商务谈判，内容主要是就投资方案设计中的各个部分的细节促使交易对手与基金公司达成一致意见，应以获得经济利益为目的，以价值谈判为核心。

（二）目的通过投融资方案设计与商务谈判，满足交易对手的融资需求，保障基金公司所发行房地产基金的投资安全及经济利益，为基金投资行为保驾护航。（三）参与部门与职责划分主要参与部门包括：项目部、运营管理中心、风险管理中心和投资决策委员会。以上参与部门职责划分主要如下表：二、流程详解（一）投资方案流程详解（1）第①步由项目部在完成尽调报告并与交易对手经过一定程度商务谈判后开始编写基金投资方案；（2）项目部在进场后25个工作日内完成基金投资方案起草工作，进行第②步；

工程项目投资与融资考试题

工程项目投资与融资第一章一．单项选择 1.投资是指将一定数量的（D）投入某种对象或事业，以取得未来不确定的收益或社会活动效益 A.有形资财 B.无形资财 C.资财 D.有形或无形资财 2.项目投资就是以（B ）为特定目的，将一定数量的货币、资本及实物投放于指定项目，在未来相当长时间里获得预期收益的经济活动 A.投资形式 B.投资主体 C.投资客体 D.投资资源 3.固定资产属于投资构成要素的哪一项(B ) A.投资主体 B.投资客体 C.投资资源 D.投资形式 4.投资主体是具有投资动机的人格化独立（D ） A.经济对象 B.项目对象 C.项目主体 D.经济主体 5.投资收益决定于资金的时间价值与（A）价值 A.风险 B.经济 C.市场 D.财务 6.进行投资分析常用的方法是内在价值分析法与（C ） A.预测分析法 B.项目分析法 C.风险分析法 D.货币分析法 7.投资管理的核心工作是（C） A.投资控制 B.投资组织 C.投资决策 D.投资计划 8.任何一个工程投资项目都是由一个或者多个（A ）组成的 A.单项工程 B.单位工程 C.分部工程 D.分项工程 9.项目投资管理的核心是（A ） A.项目法人治理 B.项目策划 C.项目资金筹备 D.项目建设实施 10.项目建议书的编制单位一般是（B） A.施工单位 B.业主 C.设计单位 D.咨询单位 11.按照管理体制，工程投资管理模式分为自营和（D ） A.业主直接管理 B.施工总承包 C.分标承包 D.发承包 12.我国工程管理失控的原因中确定工程投资多采用的方法是（B） A.风险分析 B.静态方法 C.动态方法 D.价值分析二．多项选择 1.投资的构成要素包括（ABCD ） A.投资主体 B.投资客体 C.投资形式 D.投资资源 2.按投资的经营方式，投资可分为（BD ） A.政府投资B直接投资C.个人投资D.间接投资 3.投资管理体制的模式分为（ABC ） A.集权式 B.分权式 C.分散式 D.集中式 4.微观投资决策的方法是（AB ） A.静态分析法 B.动态分析法 C.价值分析法 D.风险分析法 5.工程投资的基本阶段都可以划分为（ABCD ）阶段 A.项目决策 B.项目准备 C.项目实施 D.项目结束 6.工程投资的资金来源按对资金的占有性质可分为（BD ） A项目融资.B.项目负债C.项目集资D.项目资本金 7.项目法人治理结构包括（ABCD） A.董事会 B.股东大会 C.监事会 D.项目总经理 8.按投资的性质，投资可分为（ACD） A固定资产投资B实物资产投资C流动资产投资D无形资产投资 9.下列属于项目结束阶段的程序是（BCD） A建设实施程序B生产准备C竣工验收D后评价程序

投融资课程设计

目录一．项目概况8.3利润估算二．市场分析及预测8.4盈利能力分析2.1总体社会经济状况8.5清偿能力分析2.2市场需求九．风险分析2.3市场供应9.1敏感性分析2.4项目经营范围及规模9.2风险分析结论三．项目选址十．结论 3.1项目地址及环境条件10.1社会效益3.2地块现状及拆迁安置10.2环境效益四．规划设计方案10.3经济效益 4.1规划要求10.4结论 4.2规划设计方案五．市政建设条件 5.1道路交通 5.2市政管线 5.3综合评述六．进度安排七．投融资方案以及资金筹措八．经济评价 8.1收入估算 8.2 总成本估算

一．项目概况：保定市博创房地产开发有限公司于2014年通过招标获得一块“七通一平”的熟地，面积为10000㎡，计划在该地块上开发“锦绣花苑”住宅小区项目。该项目用于居住用地，土地使用权限自建设用地使用权出让之日起为70年。该项目建筑容积率不高于7.5，建筑密度不超过30%，由相同的2栋楼房组成，总建筑面积70000㎡，连同地下室部分共25层。地下室做车库使用，1~24层做居住用房（其中800㎡用作医院，超市等附属设施），地下室及住宅用房单层建筑均为1400㎡。项目建设期计划为二年，预计二年各完成投资的60%、40%。 “锦绣花苑”小区项目地处保定市南市区，“锦绣花苑”项目位置优越，360°四至鸟瞰，潜藏巨大升值潜力。东临城市中轴线朝阳南大街，西邻城市主干道乐凯南大街，南面为主干道水源路，近邻京港澳高速，离保仓线不足两千米，毗邻南市区环保局，附近有学校，医院，宾馆，银行等基础设施，环境良好，地理位置优越。保定市与北京、天津构成黄金三角，且互成犄角之势，自古是“北控三关，南达九省”的“通衢之地”，是京津冀地区中心城市之一，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。保定市地处河北环首都经济圈，是河北省会石家庄到北京的必经之地，多条高速高铁穿城而过，交通地理位置极其重要。加之本项目地理位置优越，是很多高薪高学历以及商业人员理想的聚集地，其开发必然会满足市场的巨大需求，在经济、社会、环境等方面带来良好的效益，是理想的投资居住场所。二．市场分析及预测 2.1.总体社会经济状况保定市与北京、天津构成黄金三角，且互成犄角之势，自古是“北控三关，南达九省”的“通衢之地”，是京津冀地区中心城市之一，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。保定市地处河北环首都经济圈，是河北省会石家庄到北京的必经之地，多条高速高铁穿城而过，交通地理位置极其重要，同时保定也是闻名全国的古城。保定强大的教育资源为经济发展水平的提高提供了强大的人才支撑，1992年即获批设立了保定国家高新技术产业开发区，全市高新技术产业，新能源产业，装备制造业处于全省领先地位，部分领域处于全国乃至世界领先水平。2013年，全市生产总值完成2720.9亿元，年均增长11.8%。粮食总产突

项目融资方案(示例)

项目融资方案一、项目交易结构（一）项目基本要素项目名称项目投资对象融资规模项目所在地项目基本信息项目进展情况项目投资情况资金用途资金使用期限资金使用成本还款来源风险控制措施（二）交易结构 1、交易架构： 2、本金及收益收取方式：

二、融资企业基本情况（一）公司基本情况历史沿革：企业名称：法定代表人：地址：公司类型：经营范围：注册资本：房地产开发资质等级：股东结构（二）公司财务情况三年或二年一期的三大表三、项目情况（一）项目所在区域建设地点土地编号交通情况项目周边概述平面图（二）项目规划及建设情况详细规划及建设情况目前出售的套数、楼层、面积

规划效果图实际照片（三）项目证照情况土地使用证号土地使用人座落国有土地使用证使用权类型使用权面积（平方米）登记时间建设用地规划许可证编号用地单位用地项目名称用地位置用地面积（平方米）领取时间建设工程规划许可证编号建设单位建设项目名称建设位置建设规模（平方米）领取时间建筑工程施工许可证建设单位工程名称编号开工日期竣工日期建设规模（平方米）建筑工程施工许可证建设单位工程名称编号开工日期竣工日期建设规模（平方米）建筑工程施工许可证建设单位工程名称编号开工日期竣工日期建设规模（平方米）

（四）项目施工情况施工单位监理单位（五）项目周边情况市政配套教育配套生活配套金融服务商务服务餐饮配套医疗配套（六）项目存在的瑕疵四、项目投资融资用途详细说明列表五、偿债保证分析（一）项目还款来源分析销售预测表（二）抵押物分析市场价值

项目投资与融资一项目课程设计word文档

项目投资与融资课程设计完成日期：2010 年 12月 5日

万全城项目可行性研究报告第一章项目概况一、项目地理位置 “万全城”是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目，位于汉口新华路305号（建设大道与新华路交汇处），正处武汉CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临武汉城区中心两湖泊（西北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。二、项目周边主要生活、商服配套设施综合商场：武汉新世界百货、武汉广场、世贸广场、中百超市酒店: 新华诺福特、高雄酒店、亢龙太子酒轩、中亚酒店、希木大酒店、香格里拉大酒店、东方大酒店。银行证券：中国信合、建行湖北省分行、交通银行武汉分行、中国银行武汉市新华支行、工行武汉市西北湖支行、武汉市商业银行北湖支行、民生银行、广东发展银行。教育：育才幼儿园、育才小学、北湖小学、万松园路小学、武汉六中、武汉外国语学校。文化：武汉市青少年宫、武汉市杂技厅、武汉市江汉区图书馆、武汉市图书馆、武汉图书大世界、武汉市博物馆。医院：协和医院、同济医院、武汉市六医院、武汉市儿童医院。

三、项目主要经济技术指标项目名称武汉·万全城项目净用地面积 16272 m2 地上总建筑面积 88468 m2 其中：住宅 38331 m2 商务写字楼 26391 m2 商场 22235 m2 会所 1511 m2 地下室 22143m2 容积率 5.45 建筑密度 38.3% 绿化率 30.3% 建筑高度 100 米机动停车位 509 辆其中：地上车位 59 辆地下车位 450 辆非机动停车位 230 辆第二章区域道路、交通现状规划与分析一、区域道路现状与分析本项目地处CBD 金融一条街和 CLD（中央生活区）的西北湖畔。周边分布的建银大厦、新世界百货、世贸大厦、新华诺夫特饭店等大型公共建筑，吸引着大量的人流及车流，交通状况极其复杂。 (一）周边道路条件现状及规划 “万全城”周边主要干道有新华下路、建设大道，相关支路有北湖小路、西北湖路等，道路已按规划形成：新华下路：规划道路红线宽 60 米，机动车道双向6 车道，城市的主干道，连通汉口北部、中部。建设大道：规划道路红线宽 50 米，机动车道双向4—6 车道，两侧各设5 米左右的非机动车道，作为一条贯通汉口地区的一条横向主要干道，承担着大量的横向交通，在城市路网中起着重要的作用。北湖小路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米×2+车行道10 米。西北湖路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米×2+车行道10 米。北湖小路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米×2+车行道10 米。建银大厦西侧支路：规划道路红线宽 12 米，车行道宽7 米。（二）道路交通运行状况分析根据道路交通流量调查和道路通行能力分析，计算得到现状区域道路及路

融资方案设计

融资方案设计资金筹措又称融资，是以一定的渠道为某种特定活动筹集所需资金的各种活动的总称。融资设计，也就是通常所说的融资方案，它的内容十分广泛。融资方案一般是在投资估算的基础上，研究拟建项目所需资金的获得渠道、融资形式、融资结构、融资成本、融资风险，比选推荐项目的融资方案，作为资金筹措种财务评价的依据。如下是一篇融资方案，希望为你的融资方案设计提供参考。融资方案了解现代融资方式，首先必须明白融资的分类。要投资建设一个项目，就项目的组织方式、债务资金的安排方式及风险结构的设计而言，国际上通常将融资方式分为两类，即公司融资和项目融资。这两类融资方式所形成的项目，在投资者与项目的关系、投资决策占信贷决策的关系、风险约束机制、各种财务比率约束等方面都有显著区别。公司融资，又称企业融资，是指以现有企业为基础进行融资并完成项目的投资建设;无论项目建成之前或之后，都不出现新的独立法人。对于现有企业的设备更新、技术改造、改建、扩建，均属于公司融资类的项目。公司融资的基本特点是:以现有公司为基础开展融资活动，进行投资决策，承担投资风险和决策责任。以这种融资方式筹集的债务资金虽然实际上是用于项目投资，但债务人是公司而不是项目，即以企业自身的信用条件为基础，通过

银行贷款、发行债券等方式，筹集资金用于企业的项目投资。债权人不仅对项目的资产进行债务追索，而且还可以对公司的全部资金进行追索，因而对于债权人而言，债务的风险程度相对较低。在市场经济条件下，依靠企业自身的信用进行融资，是为建设项目筹集资金的主要形式。在这种融资方式下，不论企业筹集的资金如何使用，不论项目未来的盈利能力如何，只要企业能够保证按期还本付息就行。因此，采用这种融资方式，必须充分考虑企业整体的盈利能力和信用状况，并且整个公司的现金流量和资产都可用于将来偿还债务。 "项目融资"是一个专用的金融术语，和通常所说的"为项目融资"是两个不同的概念，不可混淆。项目融资是指为建设和经营项目而成立新的独立法人项目公司，由项目公司完成项目的投资建设和经营还贷。项目融资又叫无追索权融资方式(Non-Recourse F@R"nCing)。其含义是:项目负债的偿还，只依靠项目本身的资产和未来现金流量来保证，即使项目实际运作失败，债权人也只能要求以项目本身的资产或盈余还债，而对项目以外的其产资产无追索权。因此，利用项目融资方式，项目本身必须具有比较稳定的现金流量，必须具有较强的盈利能力。在实际操作中，纯粹无追索权项目融资是无法做到的。

工程项目投资融资重点剖析

第一章 1.一个工程项目的总投资，一般是指工程建设过程中所支出各项费用之和，是建设项目按照确定的建设内容、建设标准、功能要求和使用要求全部建成并验收合格并交付使用所需的全部费用生产性建设工程总投资包括建设投资、建设期利息和流动资产投资三部分；非成产性建设投资包括建设投资和建设期利息两部分。 2.无追索权的项目融资是指项目贷款本息偿款的来源仅限于该项目产生的收益，担保权益可仅限于该项目的资产；在项目融资的任何阶段，债权人均不能追索到项目投资人除项目以外的财产。 3.有追索权的项目融资是指债权人除了依赖项目收益作为补偿来源并以项目的资产设定担保物权之外，还要求与项目利益相关的第三方担保，各担保人对项目承担的义务以各自的担保金额或按协议承担的义务为限。 4.两种融资组织形式特点的比较:相对于既有项目法人的融资(下称公司融资)形式，新建项目法人融资（下称项目融资）具有显著不同的特点。 (1)以项目为导向安排融资（2）有限追索（3）资产负债表外的会计处理（4）融资周期长，融资成本较高 5.权益资金即资本金，是指在项目总投资中，由投资者认缴的投资额。对项目来说，资本金是非债务资金，也是获得债务资金的基础。债务资金是项目中除资本金外，需要从金融市场借入的资金。其筹措方式主要有，信贷融资，债券融资和融资租赁三种。第二章 1.建设期利息：Qj=[(Pj-1)+0.5Aj]i Qj--建设期第j年应计利息；Pj-1--建设期第j-1年末贷款余额，它有第j-1年末贷款利息累计； Aj--建设期第j年支用贷款i--年利率 i=（F-P）/P=（1+r/m）^m -1 i--有效年利率F--期末的本利和P--本金r--名义利率m--1年之中的计息周期数第三章可行性研究：也称为“详细可行性研究”或“最终可行性研究”，实在最初可行性研究的基础上，通过与项目有关的资料、数据的调查研究，对项目的技术、经济、工程、环境等进行最终论证和分析预测。小型项目所需费用占投资总额的1%—5%,大型复杂的项目所需费用占投资总额的0.2%---1%. 名义利率：指计息周期利率i与利率的时间单位内计息周期数m的乘积。名义利率为年利率，用r表示，r=im 实际利率：将利率时间单位内的利息再生因素考虑在内计算出的利率，即用利率时间单位内产生的总利息与本金之比。资金等值：由于资金具有时间价值，使得在不同时点上绝对数值不等的资金具有相等的价值。影响资金等值的因素：即资金额的大小、计息期数、利率的大小。静态投资回报期：指在不考虑资金时间价值条件下，以项目的净收益抵偿全部投资所需的时间。

投融资方案

投融资方案一、投融资方案本项目的预计投资资金总额为万元,如果我公司有幸中标，我们拟准备万元的投融资额。我公司具有本项目开发、投资及销售的相关资质，同时与我公司长期合作的设备材料供应商可以欠部分设备材料款。故本工程我公司融资万元已完全能够满足本工程施工所需要的资金。我公司将遵守承诺，一方面利用我司长期结累资金万元（不包括已经提交的投标保证金万元），另一方面通过以下融资渠道，以满足工程建设，主要融资方式可分为债权融资和股权融资，具体又可分细为商业信用、内部融资、债务融资、项目融资等。 1、商业信用商业信用主要包括应付账款、应付票据、预付账款，材料商支持等，该融资方式应用灵活，操作简单，并且可以多次反复使用，财务成本为零，用此办法可融资万元。 2、内部融资面向企业内部的筹资，主要包括内部积累、资产变现、内部增资等。内部积累，指为了筹集企业长远发展的资金，通过减少企业利润分红来筹集资金的融资方式。该融资方式操作简单、成本低、风险小，但积累额度偏低，并且不分红影响中小股东利益，可能引起中小股东的不满。资产变现，指通过企业内部资产重组，通过剥离、出售部分资产来筹集资金的融资方式。内部增资，指向企业内部股东定向募集资金的一种融资方式。该融资方式操作简单，成本低，不用到期还款的压力，风险小，但受股东自身资金实力、对企业未来投资收益的预期等影响，用此办法可融资万元。 3、债务融资本处债务融资指通过民间或银行信贷筹集资金的一种融资方式，包括民间借贷和银行信贷等。民间借贷，以向其他企业或个人协议借款的方式筹集资金的一种融资方式。该融资方式优点之一是操作简单灵活，没有银行借款繁琐的手续和程序；其二是抵押和担保少；其三是借款归还可以适当延展，风险相对较小。其缺点是渠道有限，数量有限。银行信贷，该方式是目前外部融资应用最为常用的融资方式。银行信贷的优点之一是资金供应量大；其二是操作灵活，可以根据企业需要进行长、短期贷款搭配；其三是相对债权、上市、信托等渠道，手续相对简明，资金筹集费用低，用此办法可融资万元（证明材料：银行贷款意向书原件）。 4、项目融资前述均属于公司融资的范围，即以公司的名义，以公司的资产、未来的预期收益等为保障的融资方式。项目融资，则是以建设项目的名义，以该项目自身预期现金流量和未来收益、自身财产与所有者权益为保障来筹集资金的一种融资方式。包括信托贷款和股权信托两种方式。（1）信托贷款是指信托公司通过信托方式吸收资金，用于向项目发放贷款的资金运用方式。该贷款类似于银行信贷，不同的是信托贷款的偿还方式比银行贷款灵活性大，企业与信托公司协商偿还方式，可以采取等本息、利随本清、到期一次性支付本息等。同时信托公司对信用风险控制要求严格，一般要求企业提供多种措施来降低信用风险，包括第三者担保、政府支持等。（2）股权信托是指信托公司运用信托资金对项目进行股权投资，以股息、红利所得以及到期转让股权方式作为信托收益的一种资金运用形式。相对贷款类信托，信托公司承担的风险增大，一般要求制定相应的措施规避风险，包括对项目进行绝对控股、阶段性持股等。用此办法可融资万元。 5、综上所述我公司自有资金与融资总额为万元。 6、为确保本项目按进度计划顺利进行，根据本项目特点我们将采取如下具体措施：（1）融资计划硬币投入资金计划超前，时间及资金数量须有余地。（2）将整个项目分期、分段进行项目分解，工期目标分解，按各小项目的适应性安排施工，个主体项目的施工期错开。（3）优化投资方案、优化配套机械设施对中期进度及投资目标进行跟踪管理。通过进度及投资计划的对比分析才去措施，做出调整，确保工期目标。

关于做大做强投融资平台的实施方案

关于做大做强投融资平台的实施方案为加快县域经济发展，推进项目建设，有效解决项目建设资金不足和融资难的瓶颈，通过市场化运作，盘活存量国有资产，做大做强做实投融资平台，建立融资、投资、建设、管理、偿债一体化的良性循环机制，结合我县实际，特制定本实施方案。一、投融资平台建设的基本原则和主要任务（一）基本原则坚持以科学发展观为指导，整合政府资源，进一步完善、充实投融资平台，建立职责明晰、功能齐全、制度完善、运作规范、高效统一的投融资体系，遵循以下原则： 1、政府主导、市场运作原则。明确政府对各投融资平台的管理权，政府相关职能部门对投融资平台具有监管职能。各投融资平台要充分利用政府资源的资本属性，坚持市场化运作方向和“所有权与经营权分离”的原则，按照“独立核算、自主经营、自负盈亏、自担风险”的要求，不断提高国有资产经营和投融资管理水平。 2、优化配置、提高效率原则。在充分发挥市场机制优化资源配置的同时，辅以必要的行政手段，按各公司的职能定位，对可利用的政府存量资产资源和无形资产等整合充实

到各投融资平台，发挥政府资金的引导带动作用，形成多元化投资格局，高效率、低成本筹集建设资金。 3、土地资源、统一管理原则。在符合城乡总体规划和土地供应总量的前提下，支持各投融资平台通过投资获取储备土地作为偿还债务的重要资金来源。同时，为确保政府对土地资源的一级垄断，各平台储备土地的处置必须统一归口土地行政主管部门。 4、稳健经营、风险防范原则。坚持“三不”“三平衡”原则：即县财政不直接给投融资平台提供融资担保；各投融资平台对国、省、市专项建设资金必须专款专用，不得交叉使用或挪作他用；各投融资平台之间不得互相担保，更不得对外担保。即按照市场化经营原则，各投融资平台在净资产与负债、投入与产出、现金流入量和现金流出量三方面保持相对平衡，防止投资过度膨胀带来的经营风险和财务风险。（二）主要任务 1、履行县政府融资职能。按照县委、政府“集中财力办大事、握紧拳头保重点”的项目建设总体要求，负责筹措县政府投资项目的建设资金。 2、履行县政府投资职能。按照县政府投融资业务范围，参与县本级政府项目建设的投资。 3、履行县属国有资产经营和财政专项资金市场化运作职能。按县政府授权经营国有资产，确保国有资产的保值增

工程项目投资与融资(第二版)重点

1、建设工程项目是指需要一定量的资金投入，经过决策、实施等一系列程序，在一定约束条件下以形成固定资产为目标的一次性过程。 2、工程项目建设程序：（1）项目建议书阶段（2）可行性研究阶段（3）设计工作阶段（4）建设准备阶段（5）建设实施阶段（6）竣工验收交付使用阶段。 3、生产性建设工程总投资包括建设投资、建设期利息和流动资产投资三部分；非生产性建设工程总投资包括建设投资和建设期利息两部分。 4、建设项目投资确定过程图（P4） 5、具体的工程建设项目一般分为建设项目、单项工程（或工程项目）、单位工程、分部工程和分项工程。 6、无追索权与有限追索的项目（债务）融资（1）无追索权的项目融资是指项目贷款本息偿还的来源仅限于该项目所产生的收益，担保权益可仅限于该项目的资产；在项目融资的任何阶段，债权人均不能追索到项目投资人除项目以外的资产。在实际工作中，由于这种方式对债权人来说风险很大，一般很少采用。（2）有限追索的项目融资是指债权人除了依赖项目收益作为补偿来源并以项目的资产设定担保物权之外，还要求与项目利益相关的第三方提供担保，各担保人对项目承担的义务以各自的担保金额或按协议承担的义务为限。这是国际上通常采用的项目贷款方式。 7、两种融资组织形式的特点比较相对于既有项目法人融资（下称公司融资）形式，新建项目法人融资（下称项目融资）具有显著不同的特点：（1）以项目为导向安排融资（2）有限追索（3）资产负债表外的会计处理（4）融资周期长，融资成本较高。 8、权益资金即资本金，是指在项目总投资中，由投资者认缴的出资额。 9、债务资金的筹措方式主要有信贷融资、债券融资和融资租赁三种。10、我国现行建设工程总投资构成图（P15 ）11、国产设备分为标准设备和非标准设备两种类型。12、国产标准设备原价一般指的是设备制造厂的交货价，即出厂价。13、进口设备的原价，是指设备抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税为止形成的价格，故亦称为进口设备抵岸价。14、进口设备的交货方式可分为内陆交货类、目的地交货类和装运港交货类。 15、若进口设备采用离岸价格（FOB）形式，进口设备原价的构成可概括为：进口设备原价=货价+国际运费+国际运输保险费+银行财务费+外贸手续费+关税+增值税+消费税+海关监管手续费+车辆购置附加费16、国际运费即从运装港到达我国抵达港的运费。进口设备国际运费计算公式为：（1）国际运费（海、陆、空）=原币货价（FOB价）*运费率（2）国际运费（海、陆、空）=运量*单位运价17、运输保险费的计算公式：运输保险费=[原币货价（FOB价）+国际运费]/（1-保险费率）*保险费率=CIF*保险费率18、项目投资决策的阶段划分：（1）机会研究（2）初步可行性研究（3）可行性研究（4）项目评估与决策。19、项目总投资中的流动资金是指在生产经营性项目投产后，为进行正常生产运营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金，即投产后形成的流动资产和流动负债的差额。流动资金估算一般采用分项详细估算法，个别情况或者小型项目可采用扩大指标估算法。20、分项详细估算法计算公式：（1）流动资金=流动资产-流动负债（2）流动资产=应收账款+预付账款+存货+现金（3）流动负债=应付账款+预收账款（4）流动资金本年增加额=本年流动资金-上年流动资金21、资金时间价值的概念：资金是劳动资料、劳动对象和劳动报酬的货币表现。资金运动反映的是物化劳动和活劳动的运动过程。在这个运动过程中，劳动者在生产劳动过程中新创造的价值形成资金增值。这个增值采取了随时间推移而增值的外在形式，故称之为资金的时间价值。22、资金时间价值的表现形式是利息和利润。23、互斥项目（方案）比选：（1）寿命期相等的互斥方案比选（2）寿命期不等的互斥方案比选。 24、根据财务价格所考虑的变动因素不同，财务价格的形式可以分为以下三类：（1）固定价格（2）只考虑相对变动因素的变动价格（3）既考虑相对变动因素，又考虑通货膨胀因素的变动价格。25、财务评价参数包括计算参数和判据参数。26、计算参数主要用于计算项目财务费用和效益，具体包括建设期价格上涨指数、各种取费系数或比率、税率、利率和汇率等。27、判断项目盈利能力的参数主要包括财务基准收益率以及总投资收益率、资本金

《投融资项目分析与决策》

前言蓝草咨询的目标：为用户提升工作业绩优异而努力，为用户明天事业腾飞以蓄能！蓝草咨询的老师：都有多年实战经验，拒绝传统的说教，以案例分析，讲故事为核心，化繁为简，互动体验场景，把学员当成真诚的朋友！蓝草咨询的课程：以满足初级、中级、中高级的学员的个性化培训为出发点，通过学习达成不仅当前岗位知识与技能，同时为晋升岗位所需知识与技能做准备。课程设计不仅注意突出落地性、实战性、技能型，而且特别关注新技术、新渠道、新知识、创新型在实践中运用。蓝草咨询的愿景：卓越的培训是获得知识的绝佳路径，同时是学员快乐的旅程，为快乐而培训为培训更快乐！蓝草咨询的增值服务：培训成绩合格的学员获颁培训结业证书，某些课程可以获得证书权威机构认证证书（学员仅仅承担成本费用）。目前合作权威机构：中国管理科学研究院（中央编办成立的国家事业单位，登记号：210000005343）根据《职业教育法》的相关规定，该证书是对劳动者岗前培训，在职培训，能力提升培训，继续教育和创业培训的证明。持证者，说明其通过了职业能力培训考核与测评，具备了相应的专业知识和能力，可作为学员能力评价，考核，聘用和从业的重要凭证。成为“蓝草club”会员的学员，报名参加另外蓝草举办的培训课程的，可以享受该培训课程多种优惠。

投融资项目分析与决策2020年课程计划：课程价格：4980（含授课费、资料费、午餐费）上海：1月16-17 2月22-23 3月19-20 4月22-23 5月23-24 7月11-12 8月22-23 9月26-27 10月22-23 11月19-20 12月10-11 深圳：4月25-26 5月27-28 7月14-15 9月28-29 11月19-20 北京：5月30-31 9月16-17 苏州：4月18-19 7月8-9 9月23-24 11月14-15 无锡：4月11-12 9月26-27 大连：7月11-12 宁波：5月11-12 重庆：4月11-12 香格里拉：7月11-12 荔波：5月11-12 9月14-15 培训对象：公司高管及投资决策的参与者、投资部门、资产管理部门、计划发展部门、财务部门相关人员公司高管及投资决策的参与者、公司涉及投资决策与分析的相关人员(如,投资经理,财务经理,财务分析师,计划绩效经理,等等培训收益：企业并购，资产购置，设施建造，成本优化等项目的决策过程中经常遇到的问题，提高投资分析评估技能及决策能力，确保全面达成投资项目的设定目标。 1.掌握投资评估分析的工具和方法，确保评估指标的正确性和适用性 2. 学会系统分析相关指标的方法，充分理解蕴涵在数字中的机会和风险 3. 通过对项目的投资回报和风险的深入分析，优化项目结构，找到最佳投资方

项目投融资管理方案

项目投融资管理方案一、项目背景某某建设发展有限公司，*****建设项目，工程实施范围为市政、绿化、亮化、景观、管理用房、工程范围内所涉及全部管、杆、线等保护等工程的融资、建设以及前期相关费用融资。. 为了确保该项目能够高质量的如期完成建设任务，对于项目的投融资管理将是整个项目建设的重要环节。为此，特制定本方案，用于指导项目资金的筹措及管理，从而确保该项目建设资金的需求。二、工程项目建设费用估算及静态投资计划 1、工程建设费用投标报价总价，即：投标报价是包括招标文件所确定的招标范围内相应图纸的全部内容，以及为完成上述内容所必须的人工费、施工机械使用费、制作安装费、材料费、运杂费、缺陷修复费、保险费，临时设施、现场安全文明、环境保护、围挡、维护、成品保护、交叉配合费、施工照明、施工排水、通风、施工恶劣环境增加费、管理费、利润、税金、个人所得税以及合同明示或暗示的风险、责任和义务等为完成本工程项目所涉及到的融资费用的全部费用。 2、本工程建设期资金为:*****万元。三、项目融资方式及能力分析 1、自有资金费为 1）、现有的资金 ********************有限公司是经国家批准的具有一级施工总承包资质的企业，公司注册地在*************，注册资本为******万元人民币。截止2012年12月31日，********************有限公司资产总计****万元人民币，负债合计*****万元人民币，所有者权益(净资产)*****万元，资产负债率*****。

(2)集团公司其他项目的预期盈利能力 ********************有限公司连续三年经营业绩单位：万元人民币 2、银行贷款融资 (1)本公司的银行资信 ********************有限公司凭借自身雄厚的资金实力和长期与国内金融机构的良好合作关系，在多年经营中树立了良好的信誉。********************有限公司在近年来均被中国人民银行**分行评定为信用等级AAA级。 (2)本项目具有较好的融资吸引力公司财务状况优良，有较强的融资能力，完全保证本项目的建设资金需求。 3、商业负债融资我公司在项目中标后，仍可利用良好的商业信誉，充分利用金融产品，如对主要材料供应方使用商业承兑、对主要设备供应方商业承兑，实现融资途径。根据上述********************有限公司的财务状况和投融资能力，足以保障某某建设发展有限公司，*****建设项目所需的全部资金的及时、足额投入，可保证该项目建设工期和建设质量按要求和规定顺利完成。我公司中标后，将按照招标文件的要求，及时、足额投入建设资金，组建项目公司，负责该项目的建设与经营。为保证项目建设顺利完成，项目公司将依据项目建设的施工进度安排和本工程的

项目融资方案模板

项目融资方案

融资方案设计项目的融资方案研究, 需要充分调查项目的运行和投融资环境基础, 需要向政府、各种可能的投资方、融资方征询意见, 不断地修改完善项目的融资方案, 最终拟定出一套或几套可行的融资方案。最终提出的融资方案应当是能够保证公平性、融资效率、风险可接受、可行的融资方案。一、编制项目的资金筹措计划方案项目融资研究的成果最终归结为编制一套完整的资金筹措方案。这一方案应当以分年投资计划为基础。项目的投资计划应涵盖项目的建设期及建成后的投产试运行和正式的生产经营。项目建设期安排决定了建设投资的资金使用需求, 项目的设计、施工、设备订货的付款均需要按照商业惯例安排。项目的资金筹措需要满足项目投资资金使用的要求。新组建公司的项目, 资金筹措计划一般应当先安排使用资本金, 后安排使用负债融资。这样一方面能够降低项目建设期间的财务费用, 更主要的能够有利于建立资信, 取得债务融资。一个完整的项目资金筹措方案, 主要由两部分内容构成。其一, 项目资本金及债务融资资金来源的构成, 每一项资金来源条件的详尽描述, 以文字和表格加以说明。其二, 编制分年投资计划与资金

筹措表, 使资金的需求与筹措在时序、数量两方面都能平衡。 1、编制项目资金来源计划表 2、编制投资使用与资金筹措计划表投资计划与资金筹措表是投资估算、融资方案两部份的衔接处, 用于平衡投资使用及资金筹措计划。二、资金结构分析现代项目的融资是多渠道的, 将多渠道的资金按照一定的资金结构结合起来。是项目融资方案制订的主要任务。项目融资方案的设计及优化中, 资金结构的分析是一项重要内容。项目的资金结构是指项目筹集资金中股本资金、债务资金的形式、各种资金的占比、资金的来源。包括项目资本金与负债融资比例、资本金结构、债务资金结构。资金结构的合理性和优化由公平性、风险性、资金成本等多方因素决定。融资方案的资金结构分析应包括如下内容: 总资金结构: 无偿资金、有偿股本、准股本、负债融资分别占总资金需求的比例资本金结构: 政府股本、商业投资股本占比、国内股本、国外股本占比负债结构: 短期信用、中期借贷、长期借贷占比、内外资借

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