房地产税改革：必要性、可行性与立法建议

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房地产税改革：必要性、可行性与立法建议作者：贾康

来源：《中国经济报告》2018年第02期

第一，必须立法先行；第二，要注重和房地产相关的所有税费的整合和配套改革；第三，要处理好税收负担在“第一单位”概念之下的扣除问题；第四，要对地方充分授权，分步实施

供给侧结构性改革是构建现代化经济体系的主线，其包含的改革到了深水区，攻坚克难的任务已经表现为实际生活中形成的历史性考验。房地产税改革是供给侧结构性改革中一个“啃硬骨头”的典型。狭义上讲，这个改革要解决的，是中国不动产里消费性质住房持有环节上的税收，要从无到有。上海、重庆两地已经有这方面的本土改革试点，中共十八届三中全会要求“加快房地产税立法并适时推进改革”，但迄今为止一直未见“加快”。

说到这个税，是直接税，特别要正视社会上普遍的“税收厌恶”在此表现得尤其强烈。这是自然而然的——企业也好，家庭和个人也好，谁也不想多交税。但现实生活中，人类社会中一个个客观存在的经济体，都是以民族国家、主权国家的形态存在，那么各级政府作为国家的政权体系，为履行其职能，必然先要解决“钱从哪里来”的问题，然后才能解决怎么样履行职能“把钱用到哪里去”的问题，因此，税收不可回避。在社会成员普遍存在税收厌恶的情况下，还是要凝聚共识，讲清道理，力求认识规律，推进应有的税制建设。在这个视角上，聚焦住房保有环节上中国直接税为什么要从无到有，可明确地讨论下面几个层次的基本认识。

开征房地产税的必要性

应充分肯定房地产税改革会产生有效制度供给的正面效应。对这种正面效应至少要强调四条。

第一，对于房地产市场健康发展，中央已经强调必须建设好基础性制度，而基础性制度建设的任务之一，也是打造长效机制不可回避的任务之一，就是要考虑在住房持有环节上形成必要的成本约束。合法的税收正是大家都可预期的一种成本约束，把这个机制建立起来以后，会引导和调整方方面面的预期，使中国房地产市场运行及其价格表现更沉稳，这样，就长远发展来说，其健康程度就提高了。因为此税可以使那种肆无忌惮的炒作因素得到遏制，也会在供需互动中“内生性”地提高土地的集约利用程度，降低已经形成的住房空置率。试想现在空置的这些住房，如果没有持有环节的成本，可以一直等着，但如果有了这个税，房主哪怕不急于出手卖掉房子，也会考虑把空置房投入租房市场去对冲税收形成的经济压力。那就会使整个社会把有效房源供给潜力的很大一块，变成了现实的有效供给，使房市供需情况得到一定好转，而且以后还会引导更多的人考虑在着手买房时首选实惠的中小户型。这一定会促使开发商增加中小型住房供给，从而提高中国建成区扩大过程中土地的集约利用程度。而这些因素综合在一起，就会对房地产市场产生“压舱促稳”作用，增加其健康因素。