房地产市场存在的问题及对策研究
房地产市场存在的问题及对策研究
发表时间：2019-09-02T15:48:33.353Z 来源：《建筑实践》2019年10期作者：马伟国
[导读] 随着我国经济建设的快速发展，房地产行业发展迅速。
深圳市特发衡佳房地产投资有限公司广东深圳 518000
摘要：随着我国经济建设的快速发展，房地产行业发展迅速。房地产作为一种稀缺性资源，在社会经济发展、城市建设和人居环境改善等各方面都有举足轻重的地位，而房地产业是我国的支柱产业，是推动国民经济增长的主导产业之一。改革开放以来，我国房地产市场发展非常迅速，由房地产带动的经济发展也尤为突出，但与此同时，房地产市场存在的问题也越来越突出。因此，对房地产市场进行分析，发现问题，并寻求解决对策，在当今社会显得尤为重要。
关键词：房地产市场；存在的问题及对策
引言
我国建筑行业的快速发展推动我国房地产行业发展迅速。在我国的国民经济当中，房地产经济是十分重要的组成部分，对我国市场经济的稳定发展，以及人民生活水平的提升都有着重大价值。房地产经济逐渐成为我国的重要经济支柱，但是由于受到各类不利因素的影响，房地产经济的市场一直无法在稳定状态下发展。
1我国房地产市场存在的问题分析
1.土地用地结构不合理、供需矛盾突出。从我国推行城市化建设以来，我国城市建设发展非常迅速。目前，我国土地使用仍然长期实行行政性分配和划拨制度，但这些制度却使我国城市土地使用不能反映出其真实的价值。过去国外城市规划经验向我们表明，工业用地占城市总用地比重通常不宜超过15%，而我国的工业用地占建设用地比重却远超出了该标准。就目前我国的城市建设发展情况来看，我国城市建设中存在着城市土地粗放利用等严重问题，包括我国城市中土地空间利用不合理，城市绿化和城市交通的占地面积偏少，居民住宅和商品房大部分都集中在市中心地区，而这里的服务设施布局也不均衡等问题都均存在于各个地区。
2.高房价导致住房难、住房贵。2000年以来，我国房价基本上处于不断向上攀升状态，房价的不断攀升，形成的一个最主要的问题即住房难、住房贵。再加上通货膨胀带来的货币贬值，物价水平上涨过快。对于工薪阶层等中等收入人士来说，想要买起一套房，仍然显得很难。在北京，由于过高的物价和房价，很多人月收入低于租房价格，或者除去房租，其收入也只能喂饱自己，外来打工者和北漂住不起房，一个普通的居民住宅由好几个甚至十几个人分摊，而更多人只能选择地下室。对于拿着低工资的工薪阶层，虽然有城市户口，在满足温饱的前提下，想要买房还是有一定困难，这部分人更多的还是只能住在公司的员工楼内或者租房。在偏远地区，由于交通不发达，运输困难，资源难以到达，居住条件非常差。想要解决这些地方的住房困难还需各方面的共同努力。
2我国房地产市场的特殊性
1.我国的土地市场是由政府垄断的市场。土地的所有权由国家所有、政府代理控制，住宅的开发用地是政府按计划供应的，土地供应对土地价格具有举足轻重的影响。由于信息不对称，政府供应的土地是通过招拍挂方式按照出价高者得的原则交易的。
2.房地产行业是一个具有局部垄断性的行业。由于土地资源的有限性和房地产行业的准入限制，房地产的开发任务主要是由房地产开发商承担的。一个房地产商一旦取得了某一地块的开发权，也就取得了其地上建筑物的垄断性定价权。通常，同一地段仅有几个开发商。为了获得最大化利润，开发商可以合谋。开发商一般不会向市场一次性提供住房，而是控制开发速度分期提供，实行阶梯形动态垄断定价策略。同一地段的开发土地和土地上的物业一旦被开发商掌握，就被他们视为卖一套少一套的有限资源，所以某些开发商从拿地到房屋售完，要持续几年甚至十几年的时间。
3.我国房地产市场的大发展恰逢一个十三亿人口大国的城市化浪潮。城市化浪潮的特点是人口依次从农村向县城、县城向中等城市、中等城市向大城市、大城市向特大城市流动。人口流动带动资金流动，资金流动带动房价上涨，房价上涨在结构上是不一致的。
4.拥有自己的住房是我国居民根深蒂固的观念。无房不婚、无房不嫁的观念把对房地产的偏好推向了极致。在这种观念的影响下，新建商品房和二手房市场都非常发达，唯租赁市场发展滞后。自有住房率高，租房群体一般都是买不起房的低收入群体，造成了商品房市场过热、租赁市场过冷、房价和租金严重不匹配、租金不能覆盖房贷成本的现象。
3房地产政府调控政策
3.1政府要加强对房地产经济波动的调控
从当前我国房地产市场的实际情况来看，房地产经济确实呈现快速发展的趋势，给宏观经济施加了较大压力，但是其发展过程中存在较多的不稳定因素，并不利于国家经济中其他部分产业的健康发展。政府的宏观调控对于房地产市场的稳定发展起到至关重要的作用，为此，我国政府必须要发布一系列有效的宏观调控政策，在维持房地产行业稳定发展的前提下，尽量放慢房地产业的发展速度，降低房地产价格泡沫，减少不利因素造成的破坏。
3.2完善土地制度，一级市场引入竞争机制
如何才能使我国城市健康快速的发展，使城市化水平提升的进程加快？首要任务就是要对我国目前已存的城市土地管理制度不断地进行完善。根据我国现有的土地制度以及土地利用现况，政府应主要做好以下几个方面：科学合理编制城市土地利用总体规划；完善土地征用、征购制度；合理控制城市边界、布局城市建设；优化城市土地利用结构；减少建成区外延扩张，加大对旧城的改造力度；在进行城市建设过程中，把普通住宅、安居工程放在主要地位；大力发展旅游、金融等产业，等等。目前我国地价仍缺乏合理的保障机制，某些地区的土地拍卖价格高出了当地的房价，地价的增速已远超出了房价的增速。首先在土地一级市场上应引入合理的竞争机制，并且资本应向全社会开放，以此来打破我国房地产长期为国有房地产企业垄断的经营模式。其次，政府在进行土地转让这一块应继续采用“招拍挂”的公平竞争机制，让我国的非国有房地产企业在市场上可以获得与国有企业全面平等的权利，逐步做到公平和效率的统一。
3.3加强对土地市场的规范化管理
土地资源是房地产经济开发中的重要组成部分，为了规范房地产市场，我国政府就必须要加强对土地资源的管理。首先，严格规范土地划拨过程。在土地资源相关的手续办理过程中，严格按照我国的相关法律法规执行，保障协议的公平性，维护协议各方的权益。其次，规范土地招标、拍卖等行为，尽量减少行政干预，贯彻落实市场化。最后，要加强土地的供给能力。适当放开对土地的管理，通过市场调