新建某市医养中心建设项目可行性研究报告

新建某市医养中心建设项目可行性研究报告

目录

第一章总论 (1)

1.1项目名称及建设单位 (10)

1.1.1项目名称 (10)

1.1.2建设性质 (10)

1.1.3项目建设单位 (10)

1.1.4建设地点 (10)

1.1.5可行性研究报告编制单位 (10)

1.1.6编制程序 (10)

1.2编制依据、内容及范围 (10)

1.2.1编制依据 (10)

1.2.2编制范围与内容 (11)

1.3项目概况 (12)

1.3.1项目简介 (12)

1.3.2建设规模及规划设计方案 (12)

1.3.3项目管理与实施进度 (14)

1.3.4项目总投资与融资方案 (14)

1.3.5主要数据与经济技术指标 (15)

1.4结论 (16)

第二章项目建设背景及必要性 (17)

2.1项目建设背景 (17)

2.1.1人口老龄化背景 (17)

2.1.2项目建设政策背景 (19)

2.2项目建设的必要性 (21)

2.2.1该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划 (21)

2.2.2有利于塑造特色文化、提升**形象 (22)

2.2.3满足人民群众养老服务需求的必由之路 (22)

2.2.4是促进社会和谐稳定的当务之急 (23)

2.3结论 (23)

第三章市场分析及预测 (24)

3.1全国老龄人口结构现状 (24)

3.2XX省老龄人口现状 (24)

3.3老年人收入水平 (25)

3.4老年公寓的外在需求 (26)

3.5医疗养老院的市场分析及预测 (27)

第四章项目选址以及建设条件 (30)

4.1项目选址 (30)

4.1.1选址原则 (30)

4.1.2选址地点 (30)

4.2自然条件 (31)

4.2.1地质地貌 (31)

4.2.2气象条件 (31)

4.2.3水文条件 (32)

4.3建设条件 (33)

4.3.1道路交通 (33)

4.3.2基础设施 (34)

4.4社会环境状况 (34)

4.4.1社会经济条件 (34)

4.4.2对外贸易 (35)

4.4.3财政收入快速增长 (35)

4.4.4金融运行保持平稳 (36)

4.5结论 (36)

第五章项目建设方案 (37)

5.1规划设计方案 (37)

5.1.1设计依据 (37)

5.1.2设计原则 (37)

5.1.3指导思想 (38)

5.1.4总体布局 (39)

5.1.5道路交通组织 (39)

5.1.6绿化景观环境 (40)

5.2项目工程技术方案 (40)

5.2.1技术方案原则 (40)

5.2.2 技术方案依据 (41)

5.2.3建筑方案 (41)

5.2.4结构设计 (41)

5.2.5基础设计 (42)

第六章公用工程 (43)

6.1 给排水 (43)

6.1.1给水设计 (43)

6.1.2排水系统 (43)

6.2供电 (44)

6.2.1设计依据 (44)

6.2.2电源、电源设施和外部条件 (44)

6.2.3低压配电 (44)

6.2.4照明 (44)

6.2.5防雷与接地 (45)

6.3弱电系统设计 (45)

6.3.1设计依据 (45)

6.3.2火灾报警与消防 (45)

6.3.3电话通讯与计算机网络系统 (46)

6.3.4闭路电视监控系统 (46)

6.3.5有线电视系统 (46)

6.3.6 紧急呼叫系统 (46)

6.4无障碍通道 (46)

第七章节能分析 (48)

7.1项目建设的节能原则 (48)

7.2设计依据及用能标准 (48)

7.2.1节能政策依据 (48)

7.2.2行业标准、规范、技术规定和技术指导 (48)

7.3项目能源消耗种类 (49)

7.4节能措施 (49)

第八章环境保护 (51)

8.1 现状 (51)

8.2 设计依据 (51)

8.3 建设期环保措施 (51)

8.4运营期环保措施 (51)

8.4.1生活污水排放 (51)

8.4.2 噪声控制 (52)

8.4.3 垃圾处理 (52)

第九章劳动安全卫生防护 (53)

9.1 消防 (53)

9.1.1 设计依据 (53)

9.1.2 消防措施 (53)

9.2 劳动保护与安全卫生 (53)

9.2.1 设计依据 (53)

9.2.2 劳动安全和卫生防护措施 (53)

第十章项目实施进度 (55)

第十一章劳动组织及人员组成 (56)

第十二章项目招标方案 (57)

12.1招标工作依据 (57)

12.2招标工作原则 (57)

12.3组织形式 (58)

第十三章项目投资方案及融资方案 (59)

13.1估算依据 (59)

13.2建设投资估算 (60)

13.2.1工程费用 (60)

13.2.2工程建设其他费用 (61)

13.2.3预备费用 (67)

13.3建设期利息估算及借款偿还计划 (68)

13.4流动资金估算 (68)

13.5资金使用计划与筹措方案 (68)

第十四章项目财务评价 (70)

14.1经济评价的依据和范围 (70)

14.2基础数据与参数选取 (70)

14.3项目收入估算 (71)

14.4总成本费用估算 (72)

14.4.1外购原材料费 (72)

14.4.2外购燃料动力费 (72)

14.4.3工资或薪酬 (73)

14.4.4折旧费 (73)

14.4.5固定资产修理费 (73)

14.4.6摊销费 (74)

14.4.7其他费用 (74)

14.5财务盈利能力分析 (75)

14.5.1利润总额及税后净利润 (75)

14.5.2投资回收期（P t） (75)

14.5.3财务净现值（FNPV） (76)

14.5.4财务内部收益率（FIRR） (76)

14.5.5总投资收益率（ROI） (76)

14.5.6资本金净利润率（ROE） (77)

14.6偿债能力和生存能力分析 (77)

14.6.1利息备付率和偿债备付率 (78)

14.6.2净现金流量分析 (78)

14.6.3累计盈余资金 (78)

14.7企业财务状况指标 (78)

14.7.1资产负债率 (78)

14.7.2流动比率和速动比率 (79)

14.8不确定性分析 (79)

14.9结论 (79)

第十五章附表及附件 ............................................错误！未定义书签。

附表一：项目总投资估算表 ......................... 错误！未定义书签。

附表二：建设投资估算表（万元） ............. 错误！未定义书签。

附表三：固定资产折旧及无形资产摊销估算表（万元）错误！未定义书签。

附表四：营业收入和销售税金及附加估算表（万元）错误！未定义书签。

附表五：总成本费用估算表（万元） ......... 错误！未定义书签。附表六：流动资金估算表（万元） ............. 错误！未定义书签。附表七：投资现金流量表（万元） ............. 错误！未定义书签。附表八：资本金财务现金流量表 ................. 错误！未定义书签。附表九：财务计划现金流量表（万元） ..... 错误！未定义书签。附表十：利润与利润分配表（万元） ......... 错误！未定义书签。附表十一：资产负债表（万元） ................. 错误！未定义书签。

第一章总论

1.1项目名称及建设单位

1.1.1项目名称

**市**医养中心建设项目（以下简称“本项目”）

1.1.2建设性质

本项目为新建

1.1.3项目建设单位

**市**医养中心

1.1.4建设地点

**市**县**乡**村

1.1.5可行性研究报告编制单位

XX投资咨询有限公司

1.1.6编制程序

XX投资咨询有限公司受**市**医养中心的委托，编制《**市**医养中心建设项目可行性研究报告》。公司有关技术人员与项目建设单位对本项目进行了反复交流和研究，认真收集相关资料。在此基础上，依据国家有关法律、法规、技术规范和省、市有关政策文件，对本项目的投资建设进行了全面、详细的研究分析论证，结合本项目所在地的自然条件、资源条件、基础设施条件，依据本项目总体规划方案及设想，对本项目进行可行性研究报告的编制。

1.2编制依据、内容及范围

1.2.1编制依据

①关于编制《**市**医养中心建设项目可行性研究报告》的委

托书；

②《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》；

③**市人民政府《关于加快社会养老服务体系建设的意见》（周政[2013]年49号）；

④国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；

⑤****县总体规划；

⑥项目建设单位提供的有关基础数据；

⑦编制人员调查的有关资料、数据。

1.2.2编制范围与内容

本报告根据国家对项目可行性研究报告编制的工作范围和深度

规定，依据国家、行业、地区发展的长远规划，承办单位提供的工程设计基础资料，公正、客观和科学的论证本项目建设的必要性和可行性；根据**市**医养中心提供的相关资料，我公司有关技术人员在对本项目进行充分调查的基础上，精心编制**市**医养中心的《**市**医养中心建设项目可行性研究报告》。

本报告包括的主要内容：对项目的建设背景、条件及必要性进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测，对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、项目实施进度、招投标方案、投资估算和资金筹措、经济效益和社会效益等方面进行了综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。

1.3项目概况

1.3.1项目简介

本拟建项目位于**市**县**乡**村。地理位置良好，环境优美安静，空气清新，特别适合老年人居住养老。项目总规划70亩，包括康复医院、老年公寓、老年活动室等，规划设施齐全、绿化优美，能为老年人提供一个安详幸福的晚年。

本项目特色在于，它不单单是养老公寓项目，并且附带有一所康复医院，本项目康复医院邀请各科专家坐诊，特别是针对老年疾病，邀请多位专家。根据康复医院发展的总体目标，康复医疗中心树立“大康复”概念，拓展服务范围和领域，充分体现康复医院本身的特色和专长，立足于“康复”，并向“多学科疾病综合治疗与健康”的方向发展。本康复医院不仅对残疾人的康复（如白内障复明、脑瘫、儿童聋哑、小儿麻痹、矫形），而且有正常人群、亚健康人群、精神疾病和心理疾病后期病症的康复治疗。康复医院对面有沙河，空气清新。风景优美。本项目绿化面积达18667平方米，占项目总面积的40%，项目区绿化面积充足，能给病人提供一个安静、舒适的康复环境，一些患有慢性疾病的老人可以集康复和养老于一身。

本项目地理位置很好，不仅环境优美，而且前有省道及高速贯通，交通特别便利。

1.3.2建设规模及规划设计方案

本项目计划一次性规划建设完成，项目总规划占地70亩，合46667㎡，其中建筑实际占地8400㎡，项目建设各类建、构筑物33800

㎡。

根据中华人民共和国建设部公告第149号文件《老年人居住建筑设计国家标准》（GB/T50340-2003），第3.2.3条“基地内建筑密度，市区不宜大于30%，郊区不宜大于20%”本项目设计建筑密度为18%，第3.2.4条“大型、特大型老年人居住建筑基地用地规模应具有远期发展余地”，本项目设计容积率为0.72。

项目区南侧不远处S328经过，为项目提供了便利的交通，北边沙河经过，为项目区平添了一道亮丽的风景。

项目区南部建设一康复医院，主要为老年人提供医疗、护养，总建筑面积5000㎡，内置床位100个，一层设置有一条20m宽过道，为项目区南大门，过道两边为停车场。

项目区内西侧原有1000多㎡建筑物装修改造成项目经营管理办公室、老年活动室和老年影剧院各一间，出门即是室外活动广场，设有各种娱乐健身设施。

项目区东侧建设老年公寓两座，各5层，内设标准床位500个，总建筑面积10000㎡，老年公寓南边为餐厅。

项目区北侧为三栋高级养老公寓，每栋共6层3个单元，每层每个单元设有4户标准公寓，供有需要的老年人入住养老，每栋共72户，三栋高级养老公寓共216户，总建筑面积16800㎡。

项目具体建设内容与规模详见下表。

项目规划设计表

项目总体规划

序号项目内容备注

1 规划总用地46667㎡70亩

2 总建筑面积33800㎡

3 容积率0.72

4 建筑密度18%

5 绿地率40%

项目工程详细建构筑物

序号项目建筑面积（㎡）备注

1 康复医院5000

2 项目经营管理办公室200

3 老年活动室500

4 老年影剧院500

5 老年公寓10000 2栋

6 餐厅食堂800

7 高级养老公寓16800 3栋

8 道路广场面积14000

9 绿地面积18667

1.3.3项目管理与实施进度

本项目的承办单位是**市**医养中心，由该公司具体负责项目的建设实施，确保按计划进度高质量、高标准完成项目建设。

本项目建设期为一年，主要有老年公寓、康复医院、老年活动室等土建建设，购置、安装项目生产设备，招聘培训工人，计划一年完成。

1.3.4项目总投资与融资方案

本拟建项目总投资共计为5100万元，其中固定资产投资为4920万元，铺底流动资金为180万元。拟定资金筹措方案和使用计划如下表。

项目总投资估算表

序号工程费用名称投资额（万元）备注

1 建筑工程费2400.00 47.06%

2 设备购置费1500.00 29.41%

3 安装工程费150.00 2.94%

4 工程建设其他费用416.08 8.16%

5 基本预备费170.42 3.34%

6 涨价预备费283.50 5.56%

7 建设期利息0.00 0.00%

8 流动资金180.00 3.53%

项目总投资5100.00 100% 本项目建设期无贷款，全部自筹。

1.3.5主要数据与经济技术指标

本项目总投资5100万元，项目建成后年收入可达2283.1万元，年缴纳所得税408.36多万元，年净利润1250.58余万元，税后投资回收期5.83年。项目主要数据及经济指标详见下表。

主要数据与经济技术指标表

序号项目名称单位数据及指标一主要数据

1 项目总投资万元5100.00

2 项目资本金万元3000.00

3 建设投资万元4920.00

4 流动资金（经营稳定年份）万元600.00

5 营业收入（经营稳定年份）万元2283.10

6 经营成本（经营稳定年份）万元327.13

7 总成本费用（经营稳定年份）万元605.44

8 年折旧费万元241.81

9 年摊销费万元11.30

10 利息支出万元25.20

11 消费税万元0.00

12 营业税万元0.00

13 增值税万元0.00

14 营业税金及附加（经营稳定年份）万元18.73

15 利润总额（经营稳定年份）万元1658.93

16 息税前利润（经营稳定年份）万元1684.13

17 调整所得税（经营稳定年份）万元421.03

18 所得税（经营稳定年份）万元408.36

19 税后净利润（经营稳定年份）万元1250.58

二主要财务评价指标

1 总投资收益率% 33.30

2 项目资本金净利润率% 40.84

3 利息备付率(（经营稳定年份）% 66.83

4 偿债备付率(（经营稳定年份）% 60.67

5 资产负债率(经营稳定年份) % 7.42

6 项目静态投资回收期（税前）年 5.09

7 项目静态投资回收期（税后）年 5.83

8 项目静态投资财务内部收益率（税前）% 26.43%

9 项目静态投资财务内部收益率（税后）% 20.52%

10 盈亏平衡点% 24.05%

11 项目投资财务净现值（ic=12%）（税前）万元4295.72

12 项目投资财务净现值（ic=10%）（税后）万元3213.59 1.4结论

本项目顺应国家产业政策，在技术上可行。项目技术团队经验丰富，技术方案可行、风险相对较低。项目销售价格、成本费用、利润率等均以市场平均价格为依据，市场前景看好，经济分析可行，经济风险较低。此项目回收期短，投资见效快，投资回报大，具有良好的经济效益，社会效益特别显著。

综上所述，本项目的建设是切实可行的。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1人口老龄化背景

据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。2012年我国65岁以上的老年人口已达到1.27亿人，且每年仍以800万人的速度增加。我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，到2050年的将达到3.34亿占总人口的22.6%，有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。

近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，养老床位达314.9万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。以保障三无、五保、

高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。

加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。

但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题,如缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲等等。

**市全市国土面积11959平方公里，现有人口1130.8万人。辖扶沟县、西华县、**县、太康县、鹿邑县、郸城县、淮阳县、沈丘县、项城市、川汇区10个县市区和一个省级开发区—**经济开发区。根据”五普“资料，2000年**市60岁以上和65岁以上老年人占总人口的比重分别为9.36%和7.12%，表明全市人口即将进入老龄化。到2007年全市人口年龄结构已发展为老年型。60岁和65岁以上老年人占总人口的比重分别达11.75%和7.89%。从年龄结构发展的速度看，60岁以上老年人口比重由2000年的9.36%上升到2007年的11.75%，仅用了7年时间就增长2.39个百分点，表明**市人口老龄化的发展速度在不断加快。

从城乡老龄化情况看，2007年，**市、镇和乡村的老年人口比重分别为10.48%、11.25%和12.08%。可见，**市城乡人口老龄化水平存在着较大的差异，乡村人口老龄化水平最高，镇次之，即使老龄化最低的市从2007年也进入老龄化。

2.1.2项目建设政策背景

随着我国老龄化速度的加快，国务院出台了一系列相关文件。为了贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，国务院有关部委相继出台了《关于加强养老服务标准化工作的指导意见》《关于推进养老机构责任保险工作的指导意见》《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》《关于加快推进养老服务业人才培养的意见》《关于建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度的通知》《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》《养老机构医务室基本标准(试行)》《养老机构护理站基本标准(试行)》等政策文件，对发展养老服务业做出了全面系统安排，形成上下贯通、相互衔接的政策体系，确保政策可操作、能落地。

国务院办公厅下发《国务院关于建立统一的城乡居民基本养老保险制度的意见》。《意见》指出，“十二五”末，在全国基本实现新农保和城居保制度合并实施，并与职工基本养老保险制度相衔接。2020年前，全面建成公平、统一、规范的城乡居民养老保险制度，与社会救助、社会福利等其他社会保障政策相配套，充分发挥家庭养老等传统保障方式的积极作用，更好保障参保城乡居民的老年基本生活。

**市人民政府《关于加快社会养老服务体系建设的意见》（周政[2013]年49号），意见提出的主导思想是以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，以实现“老有所养”为目标，以满足中低收入老年群体基本养老服务需求为重点，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充，资金保障与服务提供相匹配的社会养老服务体系。

意见提出六大基本原则：

1.服务对象公众化。以面向全社会老年人为发展宗旨，不断满足老年人服务需求，提高老年人生活质量。

2.服务方式多样化。实行有偿、低偿、无偿服务相结合，大力发展居住供养、医疗康复、文化娱乐、精神慰藉等多种服务项目，满足不同层次、不同类型老年人的需求。

3.服务队伍专业化。规范职业技能培训，提高养老服务从业人员的道德、服务意识和业务技能水平。

4.投资主体多元化。在保证政府投入的同时，鼓励社会力量参与养老服务事业，拓展社会养老服务机构建设的投资渠道。

5.运作机制市场化。鼓励非政府组织和个人参与养老服务机构的运营管理，实行自主经营、自负盈亏、自我发展。

6.城乡发展一体化。统筹城乡养老服务事业发展，促进城乡社会养老公共服务均等化。