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10年房地产估价考试案例分析大纲_dg

《房地产估价案例与分析》考试大纲

第一章房地产估价文书写作

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节房地产估价文书概述

一、房地产估价文书的种类及作用

（一）估价委托书

（二）估价委托合同

（三）估价项目来源和接洽情况记录

（四）估价作业方案

（五）估价所需资料清单

（六）估价对象实地查看记录

（七）估价报告

（八）估价报告内部审核表

（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录

（十）估价报告交接单

二、房地产估价报告写作的文字要求

（一）对词义的要求

1.用词准确

2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可

3.用词不可带有较强的感情色彩

4.用词简练、标准，不堆砌、不生造

5.朝向与楼层

（二）对语句的要求

1.句子简洁，概括性强

2.搭配得当

3.逻辑严密

（三）要防止错别字和错漏

第二节房地产估价报告写作

一、房地产估价报告的构成要素

二、房地产估价报告的写作

（一）封面的写作

1.估价报告名称

2.估价项目名称

3.委托人

4.估价机构

5.注册房地产估价师

6.估价作业日期

7.估价报告编号

（二）目录的写作

（三）致委托人函的写作

（四）注册房地产估价师声明的写作

（五）估价的假设和限制条件的写作

（六）估价结果报告的写作

1.标题

2.委托人

3.估价机构

4.估价对象

5.估价目的

6.估价时点

7.价值定义

8.估价依据

9.估价原则

10.估价方法

11.估价结果

12.估价人员

13.估价作业日期

14.估价报告使用期限

（七）估价技术报告的写作

1.实物状况（或个别因素）分析

2.区位状况分析

3.市场背景分析

4.最高最佳使用分析

5.估价方法选用

6.估价测算过程

7.估价结果确定

三、房地产估价报告示例

第三节其他房地产估价主要文书写作

一、估价委托合同

（一）估价委托合同内容构成

（二）估价委托合同写作示例

二、估价所需资料清单

（一）对房地产价格有普遍影响的资料

（二）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料（三）相关实例资料

（四）反映估价对象状况的资料

三、估价作业方案

（一）拟采用的估价技术路线和估价方法

（二）拟定资料收集渠道

（三）预计需要的时间、人力和经费

（四）估价作业步骤和时间进度安排

四、估价对象实地查看记录

（一）住宅房地产实地查看记录

1.住宅房地产实地查看内容

2.住宅房地产实地查看记录表示例

（二）经营性房地产实地查看记录

1.经营性房地产实地查看内容

2.经营性房地产实地查看记录表示例

（三）工业房地产实地查看记录

1.工业房地产实地查看内容

2.工业房地产实地查看记录表示例

（四）在建工程实地查看记录

1.在建工程实地查看内容

2.在建工程实地查看记录表示例

五、估价报告内部审核表

（一）估价报告内部审核表内容构成

（二）估价报告内部审核表示例

考试要求

要求考生掌握本章内容。

第二章不同类型房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节居住房地产估价

一、居住房地产及其特点

（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

（二）具有较强的相似性、可比性

（三）不同类型住房价格内涵差异明显

二、影响居住房地产价格的因素

（一）影响居住房地产价格的主要区位状况

1.交通条件

2.生活服务设施

3.教育配套设施

4.环境质量

（二）影响居住房地产价格的主要实物状况

1.建筑结构、类型和等级

2.设施与设备

3.建筑质量

4.装修

三、居住房地产估价的常用方法

（一）市场法

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商品房估价的技术路线及难点处理

（二）房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理

第二节商业房地产估价

一、商业房地产及其特点

（一）商业房地产及其种类

1-百货店业态结构特点

2.超级市场业态结构特点

3.大型综合商场业态结构特点

4.便利店业态结构特点

5.专业店业态结构特点

6.专卖店业态结构特点

7.购物中心业态结构特点

8.家居中心业态结构特点

9.仓储商店业态结构特点

（二）商业房地产特点

1.收益性

2.经营内容多，业态多样

3.出租、转租经营多，产权分散复杂

4.装修高档且复杂

5.垂直空间价值衰减性明显

二、影响商业房地产价格的因素

（一）影响商业房地产价格的主要区位状况

1.地段繁华程度

2.交通条件

3.临街状况

4.楼层

（二）影响商业房地产价格的主要实物状况

1.建筑品质及内部格局

2.净高

3.面积

4.装修

5.无形价值

三、商业房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

四、商业房地产估价的技术路线及难点处理

（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理

1.出租型商业房地产

2.运营型商业房地产

（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

1.整幢商业房地产估价

2.整层商业房地产估价

3.同层商业房地产不同铺面估价

（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理

第三节商务办公房地产估价

一、商务办公房地产及其特点

（一）商务办公房地产及其分类

（二）商务办公房地产的特点

1.所处区位好，规模大

2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善

3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理

二、影响商务办公房地产价格的因素

（一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况

1.集聚程度

2.交通条件

3.周边环境

4.楼层

（二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况

1.外观形象

2.内部装修

3.设备、设施

4.智能化程度

5.物业服务水平

6.租户类型

三、商务办公房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商务办公房地产租金的求取

1.租约问题

2.租金构成内涵问题

3.租金支付方式问题

4.地下车库租金问题

（二）整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

1.单纯型商务办公房地产

2.商住型商务办公房地产

3.综合型商务办公房地产

第四节旅馆房地产估价

一、旅馆房地产及其估价特点

（一）旅馆房地产及其特点

1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点

2.旅店、招待所及其特点

（二）旅馆房地产的估价特点

1.转让少且一般为整体转让

2.功能多样

3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大

4.价值主要体现在接待客户类型及其能力

二、影响旅馆房地产价格的主要因素

（一）影响旅馆房地产价格的主要区位状况

1.交通条件

2.周围环境

（二）影响旅馆房地产价格的主要实物状况

1.设备设施和用具

2.经营管理

三、旅馆房地产估价方法的选用

（一）收益法

（二）市场法

四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理（一）星级酒店不同功能用房收益的测算

（二）星级酒店净收益的求取

第五节餐饮房地产估价

一、餐饮房地产及其估价特点

（一）地段选择的差异性

（二）营业收入的差异性

二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理

第六节娱乐房地产估价

一、娱乐房地产及其估价特点

二、娱乐房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理

第七节工业房地产估价

一、工业房地产及其估价特点

（一）涉及的行业多

（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大

（三）要区分设备和建筑物的造价

（四）受腐蚀的可能性大

二、影响工业房地产价格的主要因素

（一）影响工业房地产价格的主要区位状况

1.交通条件

2.基础设施

3.地理位置

（二）影响工业房地产价格的主要实物状况

1.用地面积与形状

2.地质和水文条件

3.房地产用途

三、工业房地产估价的常用方法

（一）成本法

（二）市场法

（三）收益法

四、工业房地产估价的技术路线及难点处理

第八节农业房地产的估价

一、农业房地产估价的一般特点

二、农业房地产常见的估价方法和技术路线

第九节特殊用途房地产估价

一、停车库的估价

（一）地下停车库特点

（二）地下停车库的价格特点

（三）地下停车库常见的估价方法和技术路线

二、加油站的估价

（一）加油站房地产估价的一般特点

1.位置极其重要并且分布离散性较强

2.经营的个性差异显著

3.存在成品油特许经营权带来的超额利润

（二）加油站常见的估价方法和技术路线

考试要求

1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。

第三章不同目的房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节建设用地使用权出让价格评估

一、建设用地使用权出让价格评估的特点

（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择

（一）市场法

（二）假设开发法

（三）成本法

（四）基准地价修正法

第二节房地产转让价格评估

一、房地产转让价格评估的特点

二、房地产转让价格评估常用方法

（一）市场法

（二）假设开发法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基准地价修正法

第三节房地产抵押价值评估

一、房地产抵押价值内涵及评估实质

二、房地产抵押估价的法律规定

（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

（二）不得设定抵押的房地产

（三）其他限制条件

（四）与房地产抵押估价有关的规定

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

（一）完全产权房地产

（二）不完全产权房地产

（三）部分（局部）房地产

（四）在建工程房地产

（五）乡（镇）、村企业房地产

四、房地产抵押估价的注意事项

（一）估价目的

（二）估价时点

（三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产（四）合理确定假设前提和限制条件

（五）把握市场风险防止高估

（六）估价中的谨慎原则

（七）市场变现能力分析

（八）说明与风险提示

（九）其他

第四节城市房屋拆迁估价

一、城市房屋拆迁估价内涵及特点

（一）估价数量大

（二）涉及面广，社会影响大

（三）估价对象复杂，需要协调各种关系

（四）补偿价格关联性强

二、城市房屋拆迁估价的标准与方法

三、城市房屋拆迁估价技术路线

（一）“标本房屋”市场价格评估技术路线

1.确定“标本房屋”的基本条件

2.选择“标本房屋”

3.评估“标本房屋”的市场价格

4.评估确定其他拆迁房屋的市场价格

（——）“典型房屋”市场价格评估技术路线（三）区位指导价市场价格评估技术路线

四、城市房屋拆迁估价应注意的问题

（一）拆迁估价的估价对象

（二）拆迁估价委托人的合法性

（三）拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点（四）拆迁估价价格内涵

（五）几种特殊产别房屋的估价

五、城市房屋拆迁估价的工作方式

（一）拆迁估价前的准备工作

（二）入户调查

（三）室内作业，出具估价报告

（四）现场答疑

六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决

第五节房地产强制拍卖估价

一、房地产拍卖的相关法律规定

二、房地产强制拍卖估价的特点

（一）强制处分

（二）快速变现

（三）市场需求面窄、推广力度小

（四）消费者心理因素

（五）购买者的额外支出

三、房地产强制拍卖估价的技术路线

四、房地产强制拍卖估价的类型与方法

（一）商品房

（二）行政趔拨地上的房产

（三）在建工程

第六节房地产损害赔偿估价

一、房地产价值损失的原因及种类

（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失

1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失

2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失

3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失（二）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

（三）因环境污染造成房地产价值损失

（四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失

（五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害

（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失

（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失

（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失

二、房地产损害造成的损失分析

（一）房地产损害的分类

1.按照房地产受损害的部位划分

2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分

3. 按照暂时性的损害和永久性的损害划分

（二）房地产损害的赔偿金额

三、房地产损害赔偿估价内涵及特点

（一）房地产损害赔偿评估内涵

（二）房地产损害赔偿评估价值定义

（三）损害赔偿估价的特点

四、房地产损害赔偿估价方法选择

（一）修复费用法（成本法）

（二）损失资本化法

1. 净收益减少收益年期不变型

2.净收益不变收益年期减少型

3.净收益、收益年期减少型

（三）赔偿实例比较法

（四）损害前后价差法

五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

（一）规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

（二）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

第七节房屋租赁价格评估

一、房屋租赁价格评估的特点

（一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型（二）租约对租金估价有一定的影响

（三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分二、房屋租赁价格管理的法律规定

（一）房屋租赁价格应以合同形式载明

（二）不同用途房屋租赁价格管理规定

（三）私房租赁价格管理规定

三、房屋租赁价格评估常用的估价方法

（一）市场法

（二）收益法

（三）成本法

第八节房地产课税估价

一、房产税估价

二、土地增值税估价

（一）区分评估目的，明确评估内容

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的

2.提供扣除项目金额不实的

（二）扣除项目评估方法的选择

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.旧房及建筑物的评估价格

三、契税估价

第九节企业各种经济行为涉及的房地产估价

一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型

（一）房地产权属发生转移

（二）房地产权属不发生转移

二、估价的假设前提

三、估价方法的选用

（一）房地产权属发生转移的估价

（二）房地产权属不发生转移的估价

1.掌握建设用地使用权出让价格评估；

2.掌握房地产转让价格评估；

3.掌握房地产抵押价值评估；

4.掌握城市房屋拆迁估价；

5.熟悉房地产强制拍卖估价；

6.熟悉房地产损害赔偿估价；

7.熟悉房地产租赁价格评估；

8.熟悉房地产课税估价；

9.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。

第四章房地产咨询顾问服务

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。

第一节房地产市场调查研究

一、房地产市场调查研究类型

（一）整体房地产市场调查研究

（二）住宅房地产市场调查研究

（三）商业房地产市场调查研究

（四）写字楼房地产市场调查研究

（五）酒店房地产市场调查研究

（六）工业房地产市场调查研究

二、不同类型房地产市场调查研究报告内容

（一）住宅房地产市场调查研究报告内容构成

1.宏观环境分析

2.房地产市场发展现状和趋势分析

3.客户分析

4.竞争分析

（二）商业房地产市场调查研究报告内容构成

1.宏观环境分析

2.商业房地产发展现状及趋势

3.商圈（区域）分析

4.消费者消费习惯分析

5.客户分析

（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容构成

1.宏观环境分析

2.写字楼房地产市场发展状况和趋势

3.商务圈（区域）分析

4.竞争、典型项目研究

5.写字楼客户分析

（四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成

1.宏观环境分析

2.酒店房地产的发展现状和特点

3.酒店消费者分析

4.酒店市场竞争分析

5.酒店经营者分析

第二节房地产投资项目可行性研究

一、房地产投资项目可行性研究特点

二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容（一）项目总论

（二）项目概况

（三）项目投资环境分析

（四）项目区域环境分析

（五）房地产市场分析

（六）项目市场定位

（七）项目规划与建筑方案

（八）项目开发建设进度安排

（九）投资估算与资金筹措

（十）项目经济效益分析

（十一）项目风险分析

（十二）项目社会效益和影响分析

（十三）项目可行性研究结论与建议

第三节房地产开发项目策划

一、房地产开发项目策划的特点

（一）地域性

（二）系统性

（三）前瞻性

（四）市场性

（五）创新性

（六）多样性

二、房地产开发项目策划报告主要内容（一）项目背景

（二）开发项目地块分析

1.地块的自然条件分析

2.地块周边的经济及社会条件分析

3.地块的环境条件分析

（三）开发项目市场调查与分析

1.市场环境调查与分析

2.市场需求容量调查与分析

3.消费者和消费者行为调查与分析

4.竞争情况调查与分析

（四）开发项目SWOT分析

1.开发项目的优势分析

2.开发项目的劣势分析

3.开发项目的发展机遇分析

4.开发项目的威胁分析

（五）开发项目的市场定位

1.消费群体定位

2.项目形象定位

3.规划设计及建筑形象定位

4.户型定位

5.价格定位

6.物业管理定位

（六）开发项目的产品策划及规划建议

1.项目总体规划设计建议

2.建筑个体设计建议

3.环境景观设计建议

4.户型设计建议

（七）开发项目的定价及价格策略

1.开发项目定价目标

2.开发项目定价方法选择

3.开发项目价格策略选择

（八）开发项目广告策划及销售

1.开发项目广告设计

2.开发项目广告媒体选择

3.开发项目销售计划及策略制定

第四节房地产贷款项目评估

一、房地产贷款项目评估的含义

二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

三、房地产贷款项目评估的特点

（一）综合性

（二）科学性

（三）专业性

（四）特殊性

四、房地产贷款项目评估的内容

五、房地产贷款项目评估的注意事项

（一）评估的侧重点

（二）动态与静态分析

（三）项目风险评估

（四）项目市场评估

考试要求

1.掌握房地产市场调查研究；

2.熟悉房地产投资项目可行性研究；

3.熟悉房地产开发项目策划；

4.熟悉房地产贷款项目评估。

《房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标准说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√ ”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×）? 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×）（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×）二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 ? ? ? B.估价目的 ? ? C.估价原则 ? ? ? D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A.收益能够量化 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 ? ? ? ? ? ? ? D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ ?D ? ）。

【精品】房地产估价师考试-案例分析.doc

2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分：（2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。（3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置；不同的要点不要挤在同一个答题线上。（4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

房地产估价师案例与分析试题与答案

2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案（一）某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要，某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。请问： 1.某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案： 1.理由包括：（1）二者的时点不同，价值不同。（2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。（3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括：（1）二者的时点不同，价值不同。（2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。（3）对估价对象的界定可能不同。（二）甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/（元/m2）15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）答案： 1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁

房地产估价师考试案例分析练习题

2012年房地产估价师考试案例分析练习题指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余

房地产估价师-案例分析笔记

估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。第一章房地产估价文书写作完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。估价文书主要有以下几种：委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。一份完整的估价报告应包括以下8项内容：封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。（一）封面房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期及估价报告编号。封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位；”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象用途。封面上所写的委托人，需要准确无误地写明其全称。封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。（二）目录估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。（三）致委托人函致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。（四）估价师声明的写作注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。（五）估价假设和限制条件

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？（二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？（三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

房地产评估参考案例全解

房地产评估案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂

建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（二）影响因素说明 1、个别因素分析（1）建筑物状况根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已归纳总结1：案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。（2）对估价对象的性质没有描述清楚（3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨（1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法（1）收益期限确定错误。（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。（4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

房地产估价期末考试说明

（一）填空题 1、房地产是指、及其他。 2、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。 3、对土地利用的限制可归纳为：的限制；的限制；。 4、针对不同的估价目的所采用的价值标准分为价值标准和价值标准两类。 5、在合法产权方面，应以和为依据。 6、房地产状况修正分为状况修正、状况修正和状况修正。 7、成本法是求取估价对象在时的重新购建价格，然后扣除，以此估算估价对象的价格或价值的方法。 8、通过征用农地取得的土地，其土地取得成本包括和土地。 9、求取折旧的方法有、和。 10、收益法是以求取估价对象未来的，选用适当的将其折现到后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 11、收益性房地产的价值的高低取决于三个因素：可获净收益的；可获净收益；可获该净收益的。 12、影响房地产价格的经济因素主要有、、。 13、路线价法主要适用于城市土地的估价。 14、房屋完损等级将房屋分为、、一般损坏房、、。 15、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。 16、一座建筑物的土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，计算建筑物折旧的经济寿命应为年。 17、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为700元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为。 18、某建筑物的建筑面积100平方米，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格600元／平方米，经济寿命30年，残值率5%，用直线法计算年折旧额为元。 19、路线价法实质上是一种。 20、三通一平是指、、和。（二）选择题 1、以下哪个式子不正确。 A、容积率 == 总建筑面积÷土地总面积 B、建筑密度== 建筑基底总面积÷土地总面积 C、容积率 ==总建筑面积÷建筑基底总面积 D、容积率 == 建筑密度×建筑层数 2、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的。 A、价格弹性 B、收入弹性 C、人口弹性 D、交叉价格弹性 3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、采用比较法估算得出的结果通常称为。 A、比准价格 B、积算价格 C、收益价格 D、评估价格 5、某土地的单价为800元／平方米，容积率为4，则楼面地价为元／平方米。 A、300 B、400 C、200 D、450 6、某宗房地产交易，买方付给卖方2500元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常价格的5%，

房地产估价师考试案例分析大总结

案例分析大总结（两套总结版本）总结1：案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。（2）对估价对象的性质没有描述清楚（3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨（1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法（1）收益期限确定错误。（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。（4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。（5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。（6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法（1）修正系数的确定没有充足的理由（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。（4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可

《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)

2010《房地产估价案例与分析》一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金

2016房地产估价师案例与分析真题及答案

问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：

房地产评估-第八九章练习题1-答案演示教学

第八、九章练习题1 一、单项选择题 (本大题共20小题，每小题1分，共20分) 1.旧建筑物评估价格等于( ) B A.建筑物重新建造成本+建筑物折旧 B.建筑物重新建造成本-建筑物折旧 C.房地产重新建造成本-建筑物折旧 D.房地产重新建造成本+建筑物折旧 2.求取建筑物重新建造成本的方法中，简单、可靠性和准确性都比较高的一种是( )B P156 A.工料测量法 B.指数调整法 C.基准地价修正法 D.单位比较法 3.剩余法估价中，调查地块权利状况与确定开发完成后租金水平( )D P170 A.无关 B.有关 C.双关 D.关系非常密切 4．从买方来说，成本法的理论依据是【】 A A．替代原理 B．生产费用价值论 C．成本原理 D．类似原理 5．建筑物耐用年限的起算日期为【】 B A．竣工之日 B．验收合格之日 C．入住之日 D．物业管理企业驻入之日 6．评估师在用剩余法评估地块时，预测的利润为【】 B A．最大利润 B．社会平均利润 C．实际利润 D．比较利润 7．房地产的价格一般取决于【】 B P141 A．成本 B．效用 C．所在片区的基准地价 D．所在区域的区域因素 8．房屋的准成本租金构成因素是【】A A．折旧费、维修费、管理费 B．折旧费、维修费、管理赞、利息 C．折旧费、维修费、管理费、利息、税金 D．折旧费、维修费、管理费、保险费 9．剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合【】B P167 A．统一原则 B．合法原则 C．平衡原则 D同步原则 10．剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是【】D A．专业费 B．不可预见费 C．地价 D．租售费 11．从卖方来说，成本法的理论依据是【】B A．替代原理 B．生产费用价值论 C．成本原理 D. 类似原理 12．剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得【】 D A．最低收益 B．中等收益 C．高收益 D．最高收益 13．由市征地事务管理所征收的征地管理费一般按征地包干总费用提取。【】C P145

06年房地产估价师案例分析真题及答案

2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案一、问答题（共3题，每题10分）（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定

以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估；被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定；对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的

目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。

房地产估价案例分析报告

房地产估价案例分析 -----------------------作者：

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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》目录第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

房地产估价考试试题及答案

房地产估价考试试题及答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标准说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×）二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题分，共15分）

1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减

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