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北京市物业管理条例【2020】(汇总).doc

〔十五届〕第24号

《北京市物业管理条例》已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2020年3月27日通过，现予公布，自2020年5月1日起施行。

北京市第十五届人民代表大会常务委员会

2020年3月27日

北京市物业管理条例

(2020年3月27日北京市第十五届人民代表大会常务委员会第

二十次会议通过)

第一章总则

第二章物业管理区域

第三章前期物业

第四章业主、业主组织和物业管理委员会

第一节业主和业主大会

第二节业主委员会

第三节物业管理委员会

第五章物业服务

第六章物业的使用和维护

第七章法律责任

第八章附则

第一章总则

第一条为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，根据相关法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本条例；非住宅物业管理参照执行。

本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。

第三条本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。

第四条物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。

支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。

第五条本市支持在物业管理区域内成立业主大会、选举产生业主委员会决定物业管理区域内的重大事项及有关共有部分利用和管理等事项。

第六条市住房和城乡建设主管部门履行下列职责：

(一)制定本市物业管理相关政策并组织实施；

(二)指导和监督区住房和城乡建设或者房屋主管部门开展物业管理的监督管理工作；

(三)指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

(四)建立健全业主委员会、物业管理委员会委员培训制度；

(五)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准；

(六)建立全市统一的物业管理信用信息、业主电子共同决策等信息系统；

(七)指导行业协会制定和实施自律性规范；

(八)实施物业管理方面的其他监督管理职责。

区住房和城乡建设或者房屋主管部门履行下列职责：

(一)贯彻执行物业管理相关政策和制度；

(二)监督管理辖区内物业服务企业和从业人员；

(三)指导、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

(四)组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会委员开展培训；

(五)指导街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关工作；

(六)落实物业管理方面的其他监督管理职责。

发展改革、民政、财政、规划自然资源、城市管理、水务、市场监管、园林绿化、人防等相关主管部门，按照各自职责，负责物业管理相关监督管理工作。

第七条区人民政府应当加强对本辖区内物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调工作机制，组织辖区内街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设或者房屋主管部门及相关部门和单位，统筹推进辖区内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理重大问题。

第八条街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定；参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业管理纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。

居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制；有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导规范运作；指导、监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理纠纷。

第九条街道办事处、乡镇人民政府根据市人民政府确定的行政执法事项清单，依法行使行政执法权，建立综合执法工作机制，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。

第十条突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

第十一条业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违法搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

第十二条本市支持物业管理、专业评估机构等行业协会依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理，编制团体标准、调解行业纠纷，组织业务培训，维护企业合法权益，推动行业健康有序发展。

支持、鼓励物业服务企业加入行业协会。

第十三条本市支持法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员参与物业管理和服务活动，为物业管理相关主体提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计等服务。支持非营利性社会组织参与物业服务活动。

业主、物业使用人、物业服务人因物业管理事项需要法律咨询的，可以向公共法律服务机构咨询；符合法律援助条件的，可以依法申请法律援助。

第十四条本市建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制，化解物业管理纠纷。

第二章物业管理区域

第十五条物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。

规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

第十六条新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，住房和城乡建设主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。

建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。

第十七条已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府会同区住房和城乡建设或者房屋主管等部门，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

第十八条新开发建设项目，一个物业管理区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房，满足物业管理设施设备、办公及值班需求，具体面积按照本市公共服务设施配置指标执行。物业服务用房的面积、位置应当在规划许可证、房屋买卖合同中载明。

已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供；建设单位

和产权单位已不存在的，由街道办事处、乡镇人民政府统筹研究解决。

第三章前期物业

第十九条建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。

前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十条建设单位与前期物业服务人应当在区住房和城乡建设或者房屋主管部门的指导、监督下，共同确认物业管理区域，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。

承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承

接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务人整改。

未经业主同意，建设单位不得占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

第二十一条在办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料：

(一)物业管理区域划分相关文件；

(二)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(五)物业管理必需的其他资料。

物业已投入使用，上述资料未移交的，应当移交；资料不全的，应当补齐。

第二十二条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

第二十三条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市住房和城乡建设主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第二十四条前期物业服务合同期限届满前六个月，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会或者组建物业管理委员会，就物业管理事项进行表决。

第四章业主、业主组织和物业管理委员会第一节业主和业主大会

第二十五条房屋的所有权人为业主。

公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。

本条例所称业主还包括：

(一)尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

(三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

(五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。

第二十六条物业管理区域内的以下部分属于业主共有：

(一)道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外；

(二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

(三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；

(四)物业服务用房和其他公共场所、共用设施；

(五)法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

第二十七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)自行管理物业；

(二)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；

(三)提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

(四)提出制定和修改临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的建议；

(五)参加业主大会会议，行使投票权；

(六)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

(七)监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；

(八)监督物业服务人履行物业服务合同；

(九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；

(十)监督专项维修资金的管理和使用；

(十一)法律法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二十八条业主应当履行下列义务：

(一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定；

(四)配合物业服务人实施物业管理；

(五)按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金；

(六)按时足额交纳物业费；

(七)履行房屋安全使用责任；

(八)按照规定分类投放生活垃圾；

(九)法律法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

第二十九条业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

一个物业管理区域成立一个业主大会。

第三十条一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

第三十一条街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立业主大会书面申请后三十日内，对提出申请的业主身份和申请进行审

核，对符合业主大会成立条件的，指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。

筹备组组长应当于三十日内组织业主代表、建设单位、产权单位、街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会、村民委员会代表召开首次筹备组会议，成立筹备组。

筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会、村民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府确定；业主代表资格应当参照适用本条例第三十九条有关业主委员会委员候选人资格的规定。

筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。

筹备组成立七日内，筹备组组长应当将筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公示。

第三十二条筹备组应当开展以下工作，并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示：

(一)确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积；

(二)制定首次业主大会会议召开方案；

(三)拟订管理规约和业主大会议事规则草案；

(四)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

(五)制定业主委员会选举办法；

(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的业主大会议事规则，至少应当包括业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、任期、罢免和递补等事项，并不得违反法律法规的强制性规定。

业主对公示内容有异议的，筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。

筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。

第三十三条首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会委员和候补委员。

第三十四条业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

(二)选举或者更换业主委员会委员和候补委员；

(三)确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；

(四)选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；

(五)筹集、管理和使用专项维修资金；

(六)申请改建、重建建筑物及其附属设施；

(七)决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；

(八)确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；

(九)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

(十)有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

业主委员会应当就前款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。

第三十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开；采用互联网方式表决的，应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行。

召开业主大会会议的，业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物

业管理区域内显著位置公示，并报物业所在地的居民委员会、村民委员会。居民委员会、村民委员会应当派代表列席会议。

业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

第三十六条业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召集。

第三十七条业主大会会议依法作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示。

物业使用人应当依法遵守业主大会会议的决定。物业使用人，是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人，包括但是不限于物业的承租人。

第三十八条业主大会可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会代为保管业主大会印章；需要使用业主大会印章的，由业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会提出。

第二节业主委员会

第三十九条业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。户数一百户以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。

业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

业主是自然人的，应当符合下列条件：

(一)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；

(二)具有完全民事行为能力；

(三)符合业主委员会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求；

(四)按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；

(五)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；

(六)未被列为失信被执行人；

(七)未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为；

(八)未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

第四十条业主委员会委员候选人通过下列方式产生：

(一)社区党组织推荐；

(二)居民委员会、村民委员会推荐；

(三)业主自荐或者联名推荐。

筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单，报社区党组织。

社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。

第四十一条业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可以连选连任。

业主委员会委员具有同等表决权。

任期内业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补剩余任期。具体递补办法由业主大会议事规则约定。

第四十二条业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

第四十三条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案：

(一)首次业主大会会议记录和会议决定；

(二)业主大会议事规则；

(三)管理规约；

(四)业主委员会首次会议记录和会议决定；

(五)业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。

街道办事处、乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，解散筹备组。

业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会印章由业主委员会保管，需要使用业主委员会印章的，应当有业主委员会过半数委员签字。

第四十四条业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

(三)拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；

管理制度新物业管理条例

（管理制度）新物业管理条例

国务院新《物业管理条例》全文根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院对《物业管理条例》作了修改。新的《物业管理条例》自2007年10月1日起施行。现将修改后的《物业管理条例》部分内容摘编刊登以飨读者。修改内容根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：壹、将第十条第壹款修改为：“同壹个物业管理区域内的业主，应当于物业所于地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，且选举产生业主委员会。可是，只有壹个业主的，或者业主人数较少且经全体业主壹致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 删除第十条第二款。二、将第十壹条修改为：“下列事项由业主共同决定： “（壹）制定和修改业主大会议事规则；“（二）制定和修改管理规约； “（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；“（四）选聘和解聘物业服务企业； “（五）筹集和使用专项维修资金；

“（六）改建、重建建筑物及其附属设施；“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 三、将第十二条修改为：“业主大会会议能够采用集体讨论的形式，也能够采用书面征求意见的形式；可是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 “业主能够委托代理人参加业主大会会议。 “业主大会决定本条例第十壹条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3之上的业主且占总人数2/3之上的业主同意；决定本条例第十壹条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 “业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能够请求人民法院予以撤销。” 四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所于地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、

物业管理条例试题及答案

物业管理条例试题琼一、名词解释 1、物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地 2、物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3、房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。 4、物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。 5、针对性的专项服务——指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 6、委托性的特约服务——是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。 7、物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。 8、物业管理活动的监督管理——是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。 9、业主——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。业主是所拥有物业的主人。 10、业主大会——是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主的合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。 11、物业管理区域——是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。 12、投票权——是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。 13、业主大会召开的法定人数——《条例》规定“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”方可召开业主大会，是指业主大会必须经由物业管理区域内已入住的过半数投票权的业主出席会议才能举行。 14业主委员会——是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。 15、选聘物业管理企业——是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。 16、续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。 17、自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。 18、提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。 19、物业管理纠纷——是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。 20、业主公约——是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。 21、前期物业管理——是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。 22、前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，与物业管理企业签订的物业服务合同。 23、管理费用——是指维持物业的正常使用和有效的不间断管理，维持物业共用设备的正常运行和维修保养的费用。 24、业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《示范文本》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的最初的精度公约文本。 25、物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。 26、物业管理招标——是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。 27、物业管理投标——是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求，组织编写标书，并向招标

解读新修订《物业管理条例》

解读新修订《物业管理条例》物业管理的发展和我们国家的房地产业是相关的，在迅猛发展的同时也暴露出很多实质性的问题。比如物业管理从行业来看，有些企业还有些违规行为，比如服务意识比较差，少服务多收费或者乱收费的现象还存在;还有的物业管理企业利用共用部位进行经营谋取自身利益。 [主持人]近年来物业管理行业发展较快，与人民群众的生活日益密切，当前物业管理发展的总体情况如何存在哪些急需解决的问题 [中国物业管理协会秘书长陈伟]物业管理实际上是与我们国家的房改和住房商品化密切相关的，中国内地最早的物业管理是1981年有了第一家物业管理公司，但是真正物业管理的发展是从90年代开始的。特别是近年来它的发展是非常快的。从目前物业管理来看，按照不完全统计数据，目前我们国家物业管理企业总数超过3万家，从业人员大概有300多万，城镇物业管理覆盖率可以达到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳都能达到70%甚至80%、90%。所以说物业管理所创造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升，逐渐成为推动国民经济增长，增加就业的新兴行业。 [主持人]那现在物业管理还存在哪些问题呢 [陈伟]物业管理的发展和我们国家的房地产业是相关的，在迅猛发展的同时也暴露出很多实质性的问题。比如物业管理从行业来看，有些企业还有些违规行为，比如服务意识比较差，少服务多收费或者乱收费的现象还存在;还有的物业管理企业利用共用部位进行经营谋取自身利益;另外，有物业管理企业和公用部门之间的责任划分不明确产生的矛盾，有开发建设与物业管理不衔接以及销售前期的虚假承诺导致的一些矛盾纠纷;还有业主大会和业主委员会，业主的自律机制没有建立起来，业主的公共意识没有建立起来，没有按照法律的规定履行职责，有时候甚至滥用权力损害了业主的共同利益。所以这里面的矛盾和问题是多方面的。规范物业管理活动须先规范物管企业和专业人员

物业管理条例(中华人民共和国国务院)

物业管理条例

展开编辑本段简介中华人民共和国国务院令第504号现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10 月1日起施行。总理温家宝二○○七年八月二十六日编辑本段颁布背景和目的我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。与此同时，原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。目前，全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。同时，也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。目的：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。编辑本段国务院关于修改《物业管理条例》的决定根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 删除第十条第二款。

二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定： “（一）制定和修改业主大会议事规则； “（二）制定和修改管理规约； “（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； “（四）选聘和解聘物业服务企业； “（五）筹集和使用专项维修资金； “（六）改建、重建建筑物及其附属设施； “（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 “业主可以委托代理人参加业主大会会议。 “业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 “业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” 四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。” 此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。本决定自2007年10月1日起施行。《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。编辑本段正文（最新版）物业管理条例（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）编辑本段第一章总则第一条

《物权法》与物业管理相关条文解读

《物权法》与物业管理相关条文解读《物权法》与物业管理相关条文解读作者：佚名时间：2008-4-11 浏览量：《物权法》与物业管理相关条文解读《物权法》获得通过后，物管行业最关注的莫过于涉及住宅和物业管理的相关法律条文。在仔细研究了《物权法》后，我们借用有关资料意图将繁琐的法律条文转变成简单易解的语言，希望能成为物管行业普通从业人员学习理解物权法的实用工具。关键词：市场主体平等保护为适应社会主义市场经济发展的要求，党的十六届三中全会明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说，在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权也都应当给予平等保护。物权法规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。“公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场

经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出，在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。中国人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为，这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要，是多种所有制成分共同发展的前提。“失去了平等保护，就失去了共同发展。”王利明说，“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定，真正体现了社会主义的特色。” 关键词：物业管理物权法明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说，物业公司已经不

物业管理条例司法解释

物业管理条例司法解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 (2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 法释[2009]7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： (一)具有构造上的独立性，能够明确区分; (二)具有利用上的独立性，可以排他使用; (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;

物权法关于物业管理规定7p()

第六章业主的建筑物区分所有权 ????第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ????第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 ????第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不乐享科技整理履行义务。 [选取日期]

????业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 ????第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 ????第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。????建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 ????占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 ??地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。????第七十六条下列事项由业主共同决定： ????（一）制定和修改业主大会议事规则； ????（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； ????（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； ????（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

????（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； ????（六）改建、重建建筑物及其附属设施； ????（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ????决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 ????第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 ????第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 ????第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 ????第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

新物业法全文物业管理条例

新物业法全文第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。第三条本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。第四条南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第五条各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。第二章物业管理区域第六条建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。

物业管理规范条例释义

《物业治理条例释义》第一章总则本章共五条 , 对《物业治理条例》 ( 以下简称《条例》 ) 的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则、治理体制等作了规定。作为第一部全国性的物业治理法规 , 《条例》第一条开宗明义, 将规范物业治理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。物业治理尽管在我国进展迅速 , 涉及面甚广, 但在实际生活中, 对物业治理的内涵并没有形成一个统一的看法。为了幸免不必要的纷争, 《条例》第二条对其所称物业治理作了界定 , 明确了条例的调整范围。就业主而言,选择一个合适的物业治理企业关于其能否获得期待的物业服务至关重要, 为此,《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业治理企业。在知识经济时代, 创新和科技进步是永恒的主题。物业治理服务质量的提高,也需借助新技术、新方法,也需依靠科技进步。因此《条例》第四条鼓舞物业治理利用创新和科技进步来提升物业治理服务水平。为了加强对物业治理活动的监督治理,《条例》第五条明确了物业治理活动的监督治

理部门。总则在整个《条例》中起着特不重要的作用, 学习和掌握《条例》, 首先应该理解和领会总则条文所体现的精神。第一条为了规范物业治理活动 , 维护业主和物业治理企业的合法权益 , 改善人民群众的生活和工作环境 , 制定本条例。 [ 释义 ] 本条是关于《条例》立法目的的规定。改革开放以来 , 深圳、青岛、大连等地对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业治理, 取得了较好的效果。随着我国城镇住房制度改革的不断深化, 房屋的所有权结构发生了专门大的变化 , 越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。在城镇住房制度改革和都市建设进展的过程中, 物业治理这一新兴行业应运而生。它的产生与进展 , 关于改善人民群众的生活、工作环境 , 提高都市治理水平 , 促进住宅建设 , 实施社会再就业工程起着积极的促进作用。近年来,物业治理行业进入了一个迅速进展的时期。据统计, 目前上海、广东、山东、辽宁等省市物业治理的覆盖面已达到50 %,深圳市物业治理的覆盖面已超过90%, 全国物业治理企业已有2万多家,从业人员超过 230 万。

物业管理条例是国家为了规范物业管理活动

物业管理条例是国家为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的管理条例。目录[隐藏] 简介颁布背景和目的国务院关于修改《物业管理条例》的决定正文（最新版）相关解读各方反响简介颁布背景和目的国务院关于修改《物业管理条例》的决定正文（最新版）相关解读各方反响 [编辑本段] 简介中华人民共和国国务院令第504号现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。总理温家宝二○○七年八月二十六日 [编辑本段] 颁布背景和目的我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。与此同时，原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。目前，全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。同时，也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。目的：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。

[编辑本段] 国务院关于修改《物业管理条例》的决定根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 删除第十条第二款。二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定： “（一）制定和修改业主大会议事规则； “（二）制定和修改管理规约； “（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； “（四）选聘和解聘物业服务企业； “（五）筹集和使用专项维修资金； “（六）改建、重建建筑物及其附属设施； “（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 “业主可以委托代理人参加业主大会会议。 “业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 “业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” 四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。” 此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。本决定自2007年10月1日起施行。《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。 [编辑本段] 正文（最新版）

《物权法》实施后的车位归属及收益分配

《物权法》实施后的车位归属及收益分配 ――中国物业管理协会新闻发言人答记者记者：与20年前乃至10年前相比，物业管理环境的变化是惊人的，停车服务作为物业管理服务的重要组成部分，其外部环境的变化同样被广泛关注，请您简单谈谈这种变化。答：近年来，停车服务环境变化很大，主要表现在以下几个方面：其一，停车设施的多样化和停车空间的立体化，以及与其相适应的停车管理的科技化和专业化；其二，停车设施产权多元化和停车服务价格市场化，停车服务的费用构成更加清晰透明；其三，保险制度日益完善，公共责任险逐步引入停车管理，相关保险费用成为物业服务支岀的必要构成；其四，执法司法专业化水平不断提高，对停车服务中管理责任的认识日趋客观理性；最后，也是最主要的，是停车服务立法环境的重大改善，主要是《物业管理条例》和《物权法》的相继岀台，为停车位的归属及停车收益的分配奠定了法律基础。记者：小区停车位的归属长期以来是一个众说纷纭的话题，请问，《物权法》岀台后，是如何界定车位权属的？实际工作中该如何适用相关条款？答：《物权法》第74条明确规定了车位车库的权利归属：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过岀售、附赠或者岀租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。所以，《物权法》实施（2007年10月1日）之后，我们可以依照其第74条判断停车位的归属。具体的说，规划用于停放汽车的，无论地上还是地下车位，由开发建设单位与业主通过约定方式决定归属，约定依据可以是房屋买卖合同和临时管理规约；地面停车位如占用业主共有的道路或者其它场地的，归业主共有，但占用城镇公共道路的或规划用于停车的地面车位属于例外。《物权法》实施之前，由于缺乏相应法律规定，应区别不同情况对待，有约定的，按照约定，没有约定，应根据小区的产权性质（房改房、廉租房、经济适用房、商品房）和原有的建筑区划，按照尊重历史的原则判断，而不应简单认定归业主共有。记者：《物业管理条例》实施后，就有许多关于地面停车费的争论。《物权法》对地面车位权属的界定，是否有利于明确停车收益的归属？答：《物业管理条例》第55条明确规定：利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得业主、业主大会和物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。根据这一规定，我们可以看岀，只有利用业主共用的道路或者共他场地上的停车位进行经营时，才能适用《条例》第55条，业主所得的是停车收益并非停车收入。《物权法》实施后，有利于明确地面停车收益的归属，综合《物权法》第74条和《条例》第55条的规定，我们认为，业主主张地面停车收益有三个前提条件：一是2007年10月1日以后，二是地面停车位明确归属业主共用，三是经营者收取的停车费在扣除经营成本、酬金和税金之后尚有盈余。记者：管理实践中，无论物业服务企业向业主收取停车费，还是业主向物业服务企业追偿车辆丢失或损坏的损失，大都以停车合同为依据，请问如何理解停车合同的法律性质？在签订停车合同过程中要注意哪些方面问题？答：对于停车合同的性质，司法界和理论界看法不一，一种观点认为是保管合同，另一种观点认为是租赁合同，其实这种以《合同法》中有名合同的条款套用停车合同的做法都是有失偏颇的。作为一种无名合同，大多数的停车合同，特别是地面停车合同既有租赁合同的部分特征，又有保管合同的部分牲征，具有混合合同的性质。

中华人民共和国物业管理条例

物业管理条例《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。《决定》附件1第九条对《物业管理条例》的修改内容主要为取消了物业服务企业资质管理的相关规定，并增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。[1]本次修改涉及第二十四条、第三十二条、第五十九条、第六十条和第六十一条。中文名：《物业管理条例》颁布部门：中华人民共和国国务院颁布人：温家宝类别：行政法规首次拟定：2003年06月08日实施时间： 2007年10月01日修订日期：2007年08月26日，2018年03月19日目录 .1制定原因 .2发布信息 .3修订内容 .4条例全文 .5内容解读物业管理条例制定原因随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。物业管理条例修订内容《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。具体修改内容为[4]：删去《物业管理条例》第二十四条中的“具有相应资质的”。第三十二条第二款修改为：“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。” 删去第五十九条。第六十条改为第五十九条，删去其中的“情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。第六十一条改为第六十条，删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。[2] 《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,自2016年3月1日。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。删除第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。删除第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。国务院关于修改《物业管理条例》的决定根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会。但是，在只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，在决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

《物权法》与物业管理相关的条文解读

《物权法》与物业管理相关的条文解读《物权法》与物业管理相关的条文解读作者：佚名时间：2008-8-11 浏览量：《物权法》获得通过后,物管行业最关注的莫过于涉及住宅和物业管理的相关法律条文。在仔细研究了《物权法》后,我们借用有关资料意图将繁琐的法律条文转变成简单易解的语言,希望能成为物管行业普通从业人员学习理解物权法的实用工具。关键词:市场主体平等保护为适应社会主义市场经济发展的要求,党的十六届三中全会明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说,在财产归属依法确定的前提下,作为物权主体,不论是国家、集体,还是私人,对他们的物权也都应当给予平等保护。物权法规定:“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。” 物权法属于民法,民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。“公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出,在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护,解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样,就不可能发展社会主义市场经济,也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。中国人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为,这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要,是多种所有制成分共同发展的前提。“失去了平等保护,就失去了共同发展。”王利明说,“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义的特色。” 关键词:物业管理物权法明确规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说,物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择。

新《物业管理条例》解读

新《物业管理条例》解读规范管理强化业主权益对于大多数人来说，买房子是件人生大事，选择一个好的物业公司也非常重要，物业公司的服务水平将直接影响业主的生活。但是，业主和物业公司这合同的双方，却常常成了矛盾的对立面。业主们称，自己的房子往往自己做不了主。从今年10月1日起，新修订的《物业管理条例》正式实施，将进一步提高业主的地位、扩大业主的自主选择权、充分体现物权的价值，为业主的权利**。业主：当家就要能做主老杜4年前买了一套商品房，入住不到1年就发现负责小区物业管理的公司服务质量不高，没有起到维护小区安定生活的作用。4年来，小区业主们一直想换个物业公司，但是由于当时选聘和解聘物业公司，必须经物业管理区域内2/3以上的业主投票通过。像他们这样规模较大的小区，居民多，工作时间不统一，很难召集，要达到2/3的投票率非常困难。老杜家的问题也就久拖不决。新《物业管理条例》做了修改。按照新规定，今后，小区换“管家”，只需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积超过小区建筑物总面积的一半就可以了。同时，除更换物业服务企业外，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改小区管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员等其他重大事项，也同样适用这种“双过半”的决定规则。新《物业管理条例》规定：“业主可以共同决定改建、重建建筑

物及其附属设施”，保障了业主可以在土地使用权70年的基础上改建小区内的建筑物。同时，业主还有权请求法院撤销业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。例如，有的业主委员会决定在小区增加一个垃圾筒，可是垃圾筒旁边的一楼住户表示反对，如果该住户确实合法利益受到侵害，他可以请求法院撤销业主委员会的决定。居民杨峰说，这次真正有了“当家做主”的感觉。政府：将业主的权利落到实处兰州市城关区的梁先生和物业公司的纠纷已经旷日持久。他说，当年买房子，交钥匙的时候，开发商将钥匙与物业管理合同**在一起，签订了物业管理合同，才能拿到钥匙。此后，发现这是一个草台班子，根本不是物业公司，而是开发商随便凑合的**。他认为，本应该由业主选举的物业公司，却成了开发商指定，这从客观上剥夺了业主的自主权。很多业主也表示，自己很想行使业主的权利，重新选择满意的物业公司，但业主大会很难召集，也没有业主委员会来具体操作。兰州市物业协会的宋福军表示，现在兰州市成立业主委员会的小区并不多，甚至有些业主委员会还是由物业公司组织选举产生，业主大会也是由物业公司召集的，这其实是一种本末倒置的现象。而一些管理差一点的小区，根本没有业主委员会。如果要让物业公司真正进入市场，让业主发挥自己的选择权，成立独立自主的业主委员会是大势所趋。在新《物业管理条例》中，对此有明确规定。国家新修订的《物

新物业管理条例

国务院新《物业管理条例》全文根据《中华人民国物权法》的有关规定，国务院对《物业管理条例》作了修改。新的《物业管理条例》自2007年10月1日起施行。现将修改后的《物业管理条例》部分容摘编刊登以飨读者。修改容根据《中华人民国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 删除第十条第二款。二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定： “（一）制定和修改业主大会议事规则； “（二）制定和修改管理规约； “（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； “（四）选聘和解聘物业服务企业；

“（五）筹集和使用专项维修资金； “（六）改建、重建建筑物及其附属设施； “（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 “业主可以委托代理人参加业主大会会议。 “业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 “业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” 四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地