物业管理公司前期介入的主要工作内容
物业管理公司前期介入的主要工作内容
物业管理公司前期介入的主要工作内容
1.方案设计阶段的前期介入工作：
2.设备房设计：
3.中控室
4.中控室和消防控制室合二为一。
5.具备自然采光和通风。
6.位置宜设置在小区相对居中位置。
7.大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为
多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。
8.地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低
于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。9.配电室、发电机室、大型空调机房
1.配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但
应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。
2.不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地
面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。
3.其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的
设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。
4.商业配电室，冷冻站设置独市值班室。
5.通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。
6.配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。
7.强、弱电水井采用通开钥匙。
8.除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。
9.底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架
除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。
10.设备房墙地面
1.地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采
用防潮腻子、防潮涂料。
2.设备房地面均采用普通防滑地砖。
3.有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。
4.出入口数量确定
1.出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。
2.根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位
置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。
3.车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区
宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。
4.商业、soho 楼人、车出入口应分开设置，车行出
入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。
5.形成收水口的组团大门等应设置截水沟。
6.生活、建筑垃圾收集点确定
1.与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住
宅20-30米五右为宜。
2.臭气排放不影响住宅和商业。
3.露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的
回车场地和高度。
4.根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、
除渣车的通行。
5.设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾
箱形式需要而定。
6.一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，
距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。
7.围墙方式的确定
1.围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。
2.高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑
点。
3.铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶
部有矛尖。
4.实体闱端面层不使用浅色材料。
5.不采用强度较低的围网、栅栏等。
6.人车交通流线的确定
1.宜采用人车分流。
2.车行宜直接进入车库。
3.楼栋与车库设置相连通道。
4.配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等
1.项目相对集中位置。
2.独立管理，出入口单独向小区外。
3.面向小区外、水电气单独计量。
4.会所宜办理独立产权，商业性质。
5.物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）
的确定
1.管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中
位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室。
2.工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在
小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。
3.保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中
或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。
4.过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永
久性用房建成之前的管理使用需要。
5.预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服
晾晒空间。
6.保洁间、公共卫牛间、确定
1)公用卫生间：
1.高层公寓楼在-层设置。
2.每组团设置。
3.社区商业根据服务半径考虑。
4.商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为
宜，平街层不设置）
5.出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫
生间。
6.集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。
7.保洁间：
1.高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。
2.花园洋房每个组团设置。
3.别墅每组团设置。
4.商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。
5.社区商业根据服务半径考虑。
6.面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。
7.施工图设计阶段：
(一)土建部分（只针对清水房）：
1)车库图纸设计部分建议
1.出入口车道
a)长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与
环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地
坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。
b)木坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措
施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减
震材料。
2.车库排水沟
c)排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水
箅子。
3.管沟防返水
d)与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水
措施。
4.车库雨污井、提排
e)车采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信
号到中控室（提排不能设置在业主产权范围
内）
f)提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖
的提排井盖应利于方便开启，重量不得超
过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）。
g)深度大于1.2米的必须设计爬梯。
5.进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。
6.出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标
示；各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）。
7.关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8
米左右为宜）。
8.车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处
理，避免对住户影响。
9.设备房平而布置
1.方便维修及日常保养。
2.配电房位置不影响住宅。
3.重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机
房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时，设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右。
4.管井及楼层设备间
1.管井及设备间的检修通道应设在公共区域。
2.管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的
管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内）。
3.建筑强电部分：
1)光源选择及控制回路：
1.光源选择及控制见附件。
2.楼道灯具安装距地面应低于3米；
3.公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；
4.红外感应开关（延时时间60～180s可调，感应距
离>3米，感应角度115度）
5.发电机电源供电范围：
1.发电机：
h)保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水
泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳
池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管
系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿
园、影院、环境照明容量的50%、部分
大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑
需用系数和同时系数。
i)主力店：主力店应单独设置发电机，供电
范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发
电机容量选择时按最大可能消防负荷和保
障负荷的较大值选取。
2.UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用。
3.应急灯盒：设备房设应急灯。
4.发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、
自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。5.集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设
置，双电源转换设置在商铺内。
6.建筑弱电部分：
7.户内对讲门机：
1.主干线IP到单元／单元进户为总线。
2.信息发布功能。
3.各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线
住户。
4.对讲话机断线、短路＼断电及数据线路不通时可
以在线检测、自诊自检功能。
5.蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小
时。
6.信号分支器具有隔离保护功能。
7.对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备
件以满足维修替代使用。
8.系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。
9.户内报警：
1.软件即时（延时≤2S）显示户内报警信息（如房
号、报警类型）并声音提示。
2.报警时弹出户内相关信息。
3.户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有
记录。
4.软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉
电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。
5.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。
6.监控设备：
1.摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF
格式画质录像存储30天。
2.能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、
地址和时间显示。
3.报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全
屏显示。
4.主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。
5.软件支持按时间、通道查询录像信息。
6.硬盘录像机宜支持全Dl录像格式。
7.支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网
传。
8.支持各类报警、实时及录像信息上传。
9.在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像
时间。
10.围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对
摄像机，选用发散光源。
11.中控室监视器选择专业纯平监视器。
12.周界报警：
1.报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像
机画面。
2.围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不
大于0.4米。
3.软件即时（延时≤2S）显示周界报警信息（报警
编号）并声音提示。
4.报警时弹出电子地图信息。
5.软件布＼撤防、旁路防区，软件并有记录。
6.软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、
短路等故障软件即时文字、声音提示）。
7.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。
8.给排水部分
1)保洁取水点设置
1.高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。
2.SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。
3.写字楼每层设置。
4.花园洋房每单元首层（或负一层）设置。
5.别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）。
6.车库每层设置保洁取水点，且端柱立面应贴1.2米
×1.2米的瓷砖（100米以内居中设置，大于100米的车库间距60～80米设置，管径不低于20；洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用）。
7.水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和
湿式报警阀间应在房间内或附近设置保洁取水点。
8.绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式
建议
1.供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63;
每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米左右。
2.给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。
3.采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；
每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式。
4.景观部分
1)水体数量及体量设置
1.水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提
下，宜少不宜多。
2.水容量大于25立方米应采用循环系统。大于3 0
0M3，设置水泵房、净化设备；回水管应设阀门。
3.大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，
用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。
4.水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排
水管径考虑排水时间不超过30分钟。
5.泵坑不设在水体内。
6.采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，
控制箱结合照明控制箱设在门岗处。
7.景观给水设计
1.供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63。
2.给水管分级控制。
3.采用成品快速取水点，每50米靠路边设置；高边
坡地带应采用喷灌方式；北方地区均采用自动喷灌。
4.园区排水设计
1.单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排
放。
2.车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟
排放，渗透水（饱和水）采用盲沟或地漏形式排放。
3.道路两边的花池必须做防水和组织排水。
4.游泳池及配套用房布置
1.对外有经营条件，宜与会所集中设置；周边不宜
种植易落叶和根须发达的乔灌木植物。
2.深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分
隔。
3.游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇
灌或道路清洁再次利用。
4.泳池四周设置痰槽。
5.采用系统吸污。
6.更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。
7.工程建设阶段：
(一)土建部分（只针对清水房）：
1)商业及住宅烟道
1.竖向烟道不能直角转弯。
2.烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大
于20米。
3.顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功
能。
4.经过住宅卧室、客厅等功能房间时，应具有隔热、
防漏烟功能。
5.商业烟道不宜设置在共墙上；宜多竖向烟道，
少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向截面大的烟道汇集排放。
6.洋房、别墅均设置排烟道。
7.空调机安装位置
1.空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调
室外机尺寸。
2.装饰百叶正投影间距宜不低于lOcm。（采用其
他形式百叶要利于室外机散热排风）
3.空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统
（应能收纳冬夏季排放的冷凝水），空调机位设置地漏，空调搁板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。
4.空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机
位同宽。
5.空调机位设计时应考虑在自有使用权范围内出入
安装。（增加的侧回风百叶设置为可开启的活动门，方便安装和维修）
6.上海地区靠近公共通道的外机位必须距地2.2米
设置。
7.分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体，满足
空调外机墙面安装的强度。
8.连接内外机的冷媒管长度控制在3米内，最大不
得超过4米；（杭州地区必须控制在3米内）
9.户式中央空调：
a)室外主机宜选择顶排风式的机型，避免侧排风
对植物和相邻住户的影响；结构设计时应设计
好户内外管线安装通道的预留预埋。
b)室外机位必须设置排水接口。
c)预留主机安装时的运输通道。
d)交付标准安装到位的空调系统，控制器安装
在室内。
10.建筑强电部分：
1)维修、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量1.维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间
距设置220V 16A五孔检修插座；主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量大小应根据位置优势来确定，一般为380V 10~30kw。
2.公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺
内；围墙照明线缆敷设及转线井不宜设置在围墙外。
3.公用电缆井不能面向商铺内开门。
4.计量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制
作。
5.建筑光彩照明
1.l、光彩照明安装位置及方式、容量、控制回路、
灯具样式及对客户影响的建议
2.2、光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面
女儿墙上，利于维护。
3.建筑弱电部分：
1)安保人员巡更系统安装：
1.软件实时显示巡更计划执行情况，正常、未到巡
更记录（在线巡更）。
2.巡更计划（巡更路线、巡更点、时间可灵活组合）
编辑。
3.软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名
或代号等数据。超时、漏点等非正常信号语音或声光提示，并自动调出非正常信息。
4.软件支持在线巡更点在线检测（巡更点故障软件
即时文字、语音提示）。
5.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。
6.车管系统安装：
1.软件实时显示车辆进出信息及图片。
2.住宅临时卡由人工收／发卡，出场时固定卡自动
开闸，临时卡确认后手动开闸。
3.商业车库设集中收费亭及收费电脑，带司机进出
场图像抓拍功能，进口自动取卡、出口自动吞卡。
4.系统具有语音提示、LED显示、人工图像对比功
能。
5.道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带准确平衡系统。
6.出入口有防砸车装置。
7.道闸起杆到启杆完毕≤2S，刷卡到启杆完毕≤
4S。
8.一卡一车，防重入功能。
9.终端机支持信息处理功能。
10.商业采用IC卡，住宅卡片采用EM或远距离卡，
其中高层、花园洋房分别配1张／户，别墅2张／户。
11.门禁系统安装：
1.车管门禁一卡通。
2.软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时
间、卡片、人员查询历史信息。
3.对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回
收，录入和删除，以及查询持卡人的相关资料。
4.卡片采用IC、EM或远距离卡，其中高层、花园
洋房分别配2张／户，别墅3张／户（可采用10CM 近距离卡）。
5.背景音乐系统安装：
1.能播放CD、MP3等格式的音乐。
2.调节各分区音量并监听，声音清晰、通透，但不
吵人。
3.给排水部分
1)消防末端试水装置、阀门位置
1.消防末端放水阀应设在公区有排水的位置。
2.信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜
设置在公共区域。
3.下沉式花园的排水方式建议
1.设置有组织排水。
2.采用提排排水时，提排井应设在公共区域，设置
超高水位报警信号到中控室。
3.暖通部分
1)户式中央空调室外机安装位置
1.安装基座与住宅结构分离，避免共振。
2.应选择在隐蔽区域，避免安装在阳台。
3.天然气管网安装及预留预埋
1.餐饮商铺天然气调压箱至商铺内的管道安装完
成。
2.住宅区的调压箱设置在公共区域，不设置在业主
私家花园内。
3.保安宿舍、游泳池、会所设置天燃气表，并配置
燃气锅炉。
4.管道保温材料
1.空调风管及吊顶内的排烟管采用离心玻璃棉保
温，冷冻和冷凝水管采用橡塑保温。
2.屋面上的冷却水管采用橡塑保温，同时用镀锌板
做外防护。
3.柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采
用复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温后用镀锌板做外防护。
4.景观部分
1)景观围墙样式（高度及防攀爬）
1.围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。
2.高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑
点。
3.铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低丁3mm，顶
部有矛尖。
4.实体围墙面层不使用浅色材料。
5.康体娱乐设施
1.独立设置的网球、篮球等有安全风险的运动项目，
须有效安全防护措施。
2.设施于景观中的健身娱乐设施，按每200米半径
范围内设置一组且不影响景观和业主的私密性；
地面设置安全地胶，与园区的通道之间用丁步石连接；安装牢固且入土埋设的构件应做防腐处理；
应设置器材使用须知告示牌。
3.硬景铺装
1.石材选择：耐脏、防滑
2.花台等外表面材料：不宜采用涂料或浅色涂料
3.车道及露天停车场：宜采用沥青路面，如采用砖
铺贴，砖厚度不低于5CM。
4.软景内有人员经过的位置：设汀步石。
5.公区设施设备
1.位置要求：非业主使用的设备设施（如公区水表、
车库通风井、天然气调压箱、配电箱等）或室外消防栓不能安装在业主产权范围内。
2.项目检查及验收阶段：
(一)土建部分验收（只针对清水房）：
1)房间几何尺寸检查
1.天棚是否平整，误差是否在规范要求内。
2.墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大
小头。
3.地面水平度检查是否符合规范要求。
4.墙面空鼓裂纹检查
1.墙面空鼓情况检查，并进行修补。
2.裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进行
修补。
3.门窗安装及成品保护情况检查
1.检查门窗安装情况，开闭是否平顺，及时调节。
2.门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，如果超
过规范，需进行更换。
3.门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需及时进行
返厂。
4.强电安装部分验收
1)强电配电箱安装情况检查
1.配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路情
况。
2.配电箱开关排布是否美观，整齐。
3.各房间强电安装检查
1.各房间强电是否贯通，强电穿墙和穿管情况是否
规范。
2.插座是否安装美观，电路是否通畅。
3.弱电安装部分验收
1)弱电配电箱情况检查
1.弱电配电箱安装位置是否合适，安装是否稳固，
有无破损。
2.弱电项目是否齐全，电话、网络、电视等有无漏
接。
3.户内对讲和安防设备情况检查
1.户内对讲设备是否安装到位，包括位置是否合适，
工作是否正常，有无破损。
2.红外感测探头（如有）安装位置是否合适，工作
是否正常。
3.紧急报警按钮是否配置到位。
4.给排水部分验收
1)蓄水试验及防水测试
1.卫生间15天以上蓄水试验，保证卫生间无渗漏。
2.厨房、阳台等部分局部防水是否处理到位。
3.外端防水测试，重点关注窗框等是否有渗水情况。
4.给水管道安装情况
1.给水管道安装是否整齐、美观，管道位置有无挡
住其他功能设备。
2.管道接头是否整齐，有无渗漏。
3.入户总阀安装情况检查管道压力测试，有无渗漏
等。
4.落水管道安装情况
1.地漏安装是否到位，落水是否通畅，重点检查有
无建筑垃圾。
2.落水管道安装位置是否合理，尤其是厨房落水管
道安装位置是否合适。
3.空调预留冷凝水管安装是否合适。
4.暖通部分验收
1)天然气管道安装情况
物业服务的主要内容
物业服务的主要内容 1、物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理。 2、物业管理区域内日常环境卫生，绿化管理。 3、协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。 4、物业装饰装修管理服务。 5、物业管理区域车辆的停放管理。 6、物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住房资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等。 7、物业使用中对禁止行为的管理措施。 8、维修资金的账务管理。 9、应业主要求进行的特约服务。
物业服务具体内容 一、什么是物业服务费 答：物业服务费是指物业服务企业在接受物业产权人、使用人委托，对委托区域内房屋建筑其共用设施设备、绿化、卫生、交通和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。简单的来说，物业服务费指物业企业按照物业服务合同的约定，向业主提供物业服务所收到的费用。 二、物业的服务费用如何确定？有哪些形式？费用由谁缴纳？不缴物业服务费应承担哪些法律责任？ 答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业根据小区实际状况和物业服务内容、标准，确实物业服务标准，并在物业服务合同中约定。 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负责带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 三、业主长期不居住的物业服务费怎么交？ 答：按《扬州市区物业服务收费管理实施细则》规定，业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置6个月以上的物业，业主应当提前告知物业服务企业，或提供能够证明其未实际居住的证据后，物业服务费由业主按规定标准的百分之七十交纳。 四、业主大会成立前，业主能否以未与物业服务企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？ 答：按照规定，为保证住宅小区的顺利交付和使用，房屋销售前
物业工程部前期介入工作计划
. 物业工程部前期介入工作计划我物业公司将提前介入本项根据江苏银行办公楼建设的进度及现场实际情，目，为本项目建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方重点考虑每一项设施设备。便提出合理化建议。按有关规范严格巡查每一部位，减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工并同甲方、建议施工方立即整改。不规范、物业遗漏工程等问题及时向甲方反映，监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业建立功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。的平面布局、健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。一、工程部前期介入目的；、完善物业的使用功能。1、改进、改善物业的具体设计。23、能更好地监理施工质量。、为接管验收打下基础。4、便于日后对物业的管理。5、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排6水、空调、电梯，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面精选范本 . 层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然对后期物业管理产生很大不便。、全面熟悉项目总体规划，施工过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心 7便于在后期并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，中有数。或拍照保存相记录、管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。安装单位的责任非施工、应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、并为顺利移交更减轻日后的管理难度，常有利。也确保物业日后提升管理质量，拿出依据。合理选择配备现场介入人员二、所以对于现现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准。、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工1民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能、停车场等）的人员。 2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员。、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全。34、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。三、技术的支持工作发现问题及时反馈，物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。四、做好与现场各方关系的协调精选范本 . 甲方、施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系为保证现场协调协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，错综复杂，及时有效需编制工程联系人员详细清单。、深入了解项目特点，拟定现场计划：1审读应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；在进入项目以前，图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等
物业管理日常工作服务内容
(一)日常管理工作 1、日常管理工作的内容 （1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防; （2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理; （3）住户装修管理； （4）车辆管理； （5）客户档案管理； 2、安全保卫 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件 发生率控制标准； （2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程； 3、清洁绿化 （1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率； （2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程； （3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定； （4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程； 4、消防 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准； （2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； （3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；
5、水、电设备的管理、维护 （1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； （2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准； （3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责； 6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 （1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标； （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； （3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程； （4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 7、住户装修管理 （1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续； （2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响； 8、车辆管理 （1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理； （2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程； （3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。
物业管理服务内容及标准
物业管理服务内容及标准 （一）前期物业管理服务内容 前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。 1、项目设计方案的建议； 2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改； 3、参与单项工程的甲乙方交接验收； 4、参与整体工程的甲乙方交接验收； 5、行物业的接管验收及问题的整改、督促； 6、接受业主入住前的相关咨询； 7、供业主入住前的上门服务。 （二）、业主入住管理 1、办理业主入住及接房的相关手续； 2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。 （三）、后续物业管理服务内容 1、公共性服务 公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目： （1）、清洁卫生管理； （2）、绿化日常维护管理； （3）、治安管理； （4）、共用蓄水池的维护管理； （5）、水电管理； （6）、排污设施管理； （7）、道路维修管理； （8）、房屋共用部位的日常养护维修； （9）、物业档案资料管理； （10）、车辆停放及交通秩序管理； （11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；
（12）、代收代交水电气费； （13）、根据需要增设的其他服务项目。 2、特约性服务 特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务 （1）、家居设施维修 包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。 （2）、家居清洁服务 包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。 （3）、家居杀虫服务 包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。 （4）、家政服务 包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。 （5）、租赁服务 包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。 （二）、物业管理服务质量标准 1、房屋管理与维修 （1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。 （2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。 （3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。 （二）、物业管理服务质量标准 1、房屋管理与维修 （1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。 （2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。 （3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。
物业管理服务业务内容 - 制度大全
物业管理服务业务内容-制度大全 物业管理服务业务内容之相关制度和职责，物业管理服务业务的内容物业管理作为一项多功能、全方位的来务,其涉及的范围相当广泛。在实践中,一个物业管理公司能承揽多少业务,提供怎样的服务,取决于物业公司本身的业务能力和用房的... 物业管理服务业务的内容 物业管理作为一项多功能、全方位的来务,其涉及的范围相当广泛。在实践中,一个物业管理公司能承揽多少业务,提供怎样的服务,取决于物业公司本身的业务能力和用房的要求。 物业管理的业务 完整意义上的物业管理业务可划分为三大类。 第一大类是物业管理专项业务,它包括: (一)建筑管理。这是物业管理的基础工作,包括各类、各种用途房屋的保养、维修,使之保持良好的可使用状态。 (二)设备管理,这是指对供水、供电、空调、通讯、然料等设施进行保养、维修,使之良好的使用状态。 (三)大楼和小区内的交通管理。这是指对小区内的平行交通和大楼内的垂直交通(电梯和人行扶梯)的管理,包括通道、屋顶等空间的清理、路灯的保养等。 (四)消防管理。这是指消防制度的建立和执行,消防器材的设置、消防队伍的管理等。 (五)安保管理。它包括大楼和小区范围内的安全、保卫、警戒等,还可延伸为排除各种干扰,保持居住区的安静。 (六)绿化管理。这是指"物业"辖区内的绿化建设和保养,提供良好的生态环境。 (七)清洁管理。它包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泻、清除等,以求保持一个清静、卫生的环境。 第二大类是属于物业管理同社区服务相结合的基础上,它包括: (一)家务总揽。它包括各项家务代办,如搬场、代聘保姆、代付各种公用事业费用、代订报刊等。 (二)教育卫生。它包括照料病人,举办物业管辖区内的托儿所、幼儿园、小学校、地区诊疗所、保健站等。 (三)文化娱乐。如举办各种小型、地区性的文化娱乐、体育设施,如俱乐部、文如活动室、小型健身房、舞厅、有线电视台等。 (四)商业网点。如开办物业管辖区内的小型商场、副食品市场、饮食店、小五金、日杂用品、公用电信服务、家电维修,以方便用户。 (五)社会福利。如举办老年活动室,照顾区域内孤寡老人等。 以上这些项目,大都要与街道、居委和有关下令部门,如教育、文化、卫生、民政、商业等机构联合举办,或接受指导。物业管理与社区服务相配合,为用户提供物质的和精神的双向服务,在一定意义上说,是可以创造一种舒适、宁静、典雅、安逸的现代生活方式。 第三大类是履于一业为主、多种经营的项目。它包括: (一)不动产投资咨询、中介、动拆迁,住户置换、交换,房屋改建、更新,室内装潢、设备安装,经营建材等。 (二)经营旅游、餐饮、商场,如"如服务性住宅"、旅游房地产"等。
前期物业管理服务协议范本
编号：YB-HT-030252 前期物业管理服务协议范本 The agreement stipulates mutual obligations and rights that must be performed 甲方： 乙方： 签订日期：年月日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 编订：Yunbo Design
前期物业管理服务协议范本 本协议当事人 甲方：___________ 乙方：___________ 甲方是指：１．房地产开发单位或其委托的物业管理企业；２．公房出售单位或其委托的物业管理企业。 乙方是指：购房人（业主）。 前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。 本物业名称：______________ 乙方所购房屋销售（预售）合同编号：____________ 乙方所购房屋基本情况： 类型：__________________
坐落位置___________________ 建筑面积________________平方米 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议： 第一条双方的权利和义务 一、甲方的权利义务 １．对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理； ２．根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方； ３．建立健全本物业的物业管理档案资料； ４．制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；５．物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方； ６．依据本协议向乙方收取物业管理费用；
物业管理服务内容 标准及质量保证措施
小区保安全服务内容、标准及质量保证措施 为将小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，我保安公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施保安管理。具体服务承诺及质量保证措施如下： 一、基本服务： 1、签订保安服务合同，明确权利义务关系； 2、承接项目对住宅区所有区域、共用设施认真检查，做到验收手续齐全； 3、管理人员和专业保安操作人员按照国家规定持证上岗； 4、建立完善的保安管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度； 5、管理保安人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情； 6、建立客户服务档案，公示24小时服务电话。报警5分钟内到达现场，其他服务按照约定时间到达现场； 7、根据业主需求，提供保安服务合同之外的特约服务和代办服务。 8、每月公布保安人员违规违纪付款人员名单或者保安服务资金的收支情况； 9、9、每月至少一次征询业主对保安服务的意见，满意率90％以上。 10、二、公共服务 11、（一）安全管理 12、1、小区主入口24小时执勤； 13、2、监控室实行24小时监控； 14、3、宿舍区设立专职保安员； 15、4、小区内每小时保安巡查一次； 16、5、对小区内的人员及车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放； 17、6、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理； 18、7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 （二）房屋管理 1、每日巡查4—6次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，消防实施设备进行巡检； 2、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少四次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门； 3、各组团、栋、单元门、户有明显标志。 4、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
物业管理公司前期介入的主 要工作内容
物业公司前期介入的主要工作内容 (1) 方案设计阶段的前期介入工作： 1) 设备房设计： A、中控室 1、中控室和消防控制室合二为一。 2、具备自然采光和通风。 3、位置宜设置在小区相对居中位置。 4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一 个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。 5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶） 小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，主要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等; B、配电室、发电机室、大型空调机房 1、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电 磁、排烟对住户的影响 2、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外 300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施 3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居 民区，或采用减震降噪措施 4、商业配电室，冷冻站设置独立值班室 5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚 6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板； 7、强弱电水井采用通开钥匙 8、除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇； 9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵 外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏； C、设备房墙地面 1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮 涂料； 2、设备房地面均采用普通防滑地砖； 3、有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子； 2) 出入口数量确定 1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少
物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法
物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法 总则 在路劲地产集团内部，开发公司和物业公司相互支持、相互配合，从不同的角度服务于集团的总体目标。 物业公司通过提升物业服务品质、提高业主满意度、打造物业服务品牌，为集团“用心筑造品质生活”的品牌理念做出贡献。 开发公司对于物业公司提供的服务支付合理的费用，并在项目整体预算和年度预算中充分考虑。本办法界定集团内部物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法，没有界定清楚的由物业公司与开发公司协商解决，协商不一致的由集团裁定。各开发公司依实际需要以合同形式约定物业公司应提供的服务及双方应结算的费用。 本办法适用于路劲地产集团管理范围内的所有开发公司和物业公司。 服务内容 设计的前期介入顾问咨询：优化项目的设计，减少房屋交付后设计缺陷、降低物业运营成本，从而提升客户的满意度。主要优化方向： 安全类一一周界防范、出入口设计、安防设备、消防设备、道路交通标识等； 工程类一一科技系统及其配套、电梯、配电、给排水、消防、智能化、道路交通设施、健 身设施、照明、车库、雨水回收利用系统、建筑物等； 景观类一一硬质景观（水景配置、园林小品、景观灯具、景观建筑物）、绿化活动健身场所、绿化设施、道路等； 泳池、会所类一一设施配置及选型、客流线路设计、安全防护措施、卫生要求、污染防控、经营策略、产权归属建议等。 协助开展前期物业管理服务招标：配合开发公司进行前期物业招标工作。主要工作包括： 物价核准或物业费超标准收费申报； 系统运行费用的申报或备案；编制招标文件、公告等；意向投标单位的选择及报名组织； 编写前期物业服务合同、临时管理公约、物业服务协议并签订前期物业服务合同；中标物业单位的备案。 营销现场的服务：通过现场的服务与管理，为客户提供一个安全、温馨、舒适的营销现场环境，支持地产销售和服务。主要服务内容： 客户接待一一包括门童、吧台、科技人居馆、系统体验间等接待服务，以及涉及物业服务内容的现场咨询； 综合维修一一销售中心、科技人居馆、系统体验间区域的设施设备日常维修保养； 秩序维护一一销售中心及样板、区域内停车场管理、外围巡逻、夜间值守、消防安防设施 日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理； 清洁及环境消杀一一日常保洁、专项保洁、科技人居馆、系统体验间物品看护、环境消杀服务；绿化维护一一外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制；大型营销企划活动的现场配合包括现场保洁服务、客户接待服务、现场秩序维护服务等。 开发公司办公区域的物业服务，主要服务内容： 综合设备设施维修服务一一办公区域内设施设备日常维修保养和日常的水电维护；秩序维护服务——办公区域内停车场管理、巡逻、夜间值守、消防安防设施日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理；清洁及环境消杀服务——日常保洁、专项保洁、环境消杀服务；绿化维护服务——外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制。 项目交付前的协助房屋交验工作：交付前组织物业工程验房人员，协助开发公司逐套对所交付房屋
写字楼物业管理服务内容一
写字楼物业管理服务容参考一、写字楼人员岗职责 1 . 写字楼服务部经理的岗职责(1 ) 对部门服务接待工作负责，组织实施各项重大活动。(2) 负责在职员工政治思想工作，培训教育本部门员工爱国、爱店，培训教育本部门员工树立“宾客至上”的经营思想，逐步提高服务质量，改善服务态度。(3) 负责贯彻和实施公司及各上级部门的各项指令和有关规定，负责传达下发的各种文件。(4) 负责制订和实施部门经营管理计划。(5) 负责制订、修订、实施部门各项岗位责任制。(6) 指导主管工作，下达管理任务。(7) 对部门发生的重大问题进行处理。(8) 每日主持召开有前台、楼层、公共区域、客户餐厅主管或领班参加的部门例会。(9) 负责处理客户投诉。(1 0) 负责解决客户提出的各种问题。(11 ) 负责处理客户的日常问题。(1 2) 负责和各有关业务部门往来协调、协商。(1 3) 负责上级部门要求的各种报告、报表的制订。(1 4) 负责提出部门各岗位员工的任聘和解聘。(1 5) 负责临时工的招聘和解聘。2. 写字楼服务部秘书的岗职责(1 ) 组织安排部门日常接待的具体工作，向来访客户介绍写字楼设施，并带领客户参观。(2) 负责写字楼服务部日常文件(报告、决议等) 及资料的撰写、打印及复印，做好本部门与其他部门的文件交换、收发、登记及各类文件、资料的整理和保管工作。(3) 协助部门经理组织部门工作会议并做好会议记录。(4) 检查部门各项工作的贯彻落实情况，及时了解和反馈信息，对客户反映的问题、意见、经营管理的各种信息，及时向部门经理或有关部门反馈。(5) 负责部门各项业务资料的收集、积累(分析、研究)，掌握市场动向，及时了解、搜集客户的反映意见，为领导当好参谋。 (6) 负责部门的考勤工作。(7) 负责部门各种物品的登记、领用及账册管理工作。(8) 能熟 练地掌握中英文打字，并熟练掌握电传、传真、电脑及复印机的使用技术。(9) 文字能力较强，能用中文撰写业务资料、文件及宣传资料，能用外文书写简单信件，中文字迹工整、漂亮。(1 0) 有一定的协调能力和交际能力，能妥善处理部和外部业务协调问题。(11 ) 掌握部门及大厦各方面情况，尤其要熟悉大厦的各项行文规定。(1 2) 具备能利用多方面信息来源，了解掌握市场需求及客户反映的能力。3. 写字楼前厅主管的岗职责(1 ) 协助经理工
早期介入及前期物业管理服务内容.doc
属填海区，易发生不均匀沉降，导致此处的埋地管网发生断裂，因此建议重新施工。 (5)安排机电技术人员全程跟踪机电设施设备的安装，累计提出了200余项改进意见。 (6)提请建设单位留下一部分特殊的装饰材料(彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等)，以便于将来的维修和更换。 (7)为前期物业管理做准备工作。陆续招聘物业管理企业员工并进行培训，组织编写各类管理服务文件和规章制度，准备业主入住资料等。 (8)协助建设单位同供电公司、自来水公司、煤气公司等城市公共事业单位协商移交相应设施设备事宜，暂不能移交的则事先确定委托管理方式及收费标准。 (四)销售阶段 1．内容 (1)完成物业管理方案及实施进度表； (2)拟定物业管理的公共管理制度； (3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续； (4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训； (5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询
服务； (6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。 2．方法和要点 (1)准确全面展示未来物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。 (2)征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。 【案例】物业项目的基本情况同上例。其在销售阶段的介入内容为： (1)在销售前，整理并全面完成物业管理方案，将各项应使购房业主了解的内容，以书面文件的形式纳入有关《公约》、《协议》中； (2)在销售前对售楼人员进行物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解； (3)在售楼现场安排专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询； (4)为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就
住宅小区物业管理服务内容和范围
住宅小区物业管理服务内容和范围 住宅小区物业管理服务内容和范围提要：本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养 源自于建筑资料 住宅小区物业管理服务内容和范围 日常服务 1.客户服务 为创建安全、文明、高雅、舒适的居住环境，服务处特设立：客户服务、投诉及接待中心（以下简称"客服中心"）。 2.安全防范和交通疏导服务 服务处为小区主入口设立24小时值守和不定期巡视，以及时发现和排除隐患，确保小区安全；为维护小区正常的生活秩序和良好的交通秩序，实施严谨的车辆管理制度，小区内车辆限速5mk/时；机动车辆凭出入证出入。 3.日常供电服务 为确保小区的正常供电，服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统的运行管理、维护和保养。 业主自有电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路的更换和维修服务由业主自行负责、承担维修费用；如有愿意委托服务处服务的，属于特约服务，须另行收费。 4.日常给、排水服务
本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养；同时负责主排水系统、流泥井、化粪池的定期或临时疏通； 各业主户内主供水开关后的水表、管道、阀门、龙头及主排水管道之前的排水设施，即属于业主自有部分的给、排水设施，由业主负责；如有意委托服务处服务，属于特约服务，须另行收费。 5.消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务 服务处负责消防栓、消防管道、消防警铃等消防设施设备的维护保养服务 服务处负责小区周边防范系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门的正常使用。 6.日常清洁、绿化服务 为确保小区环境整洁，给业主提供一个舒适、整洁、温馨的居住、生活场所，服务处提供公共区域的日常保洁和绿化服务，并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾站的垃圾及时清运。 无偿服务 1.入住服务 协助业主办理入伙手续，享受快捷验房等物业管理服务。
物业管理前期介入工作细则
物业管理前期介入工作细则 1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？ 答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议： （1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 （2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 （3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 （4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 （5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 （6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 （7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 （8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。 （9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 （10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 （11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 （12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 （13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 （14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 （15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。 （16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。 （17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。
写字楼前期物业管理主要工作内容
写字楼前期物业管理主要工作内容 一、前期物业筹备阶段 1、熟悉项目整体规划及相关情况，从物业管理的角度对项目各种设施设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议； 2、结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议； 3、从用户实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议； 4、提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱等； 5、对物业管理用房的大小、分配、位置等提出建议； 6、根据物业所在地物价部门的有关规定、项目定位及市场实际情况，配合公司制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等； 7、配合招商部对写字楼的出租、广告推广与商业营运等； 8、停车系统及交通路线规划（包括：人流和车流导向，停车场出入与计费管理系统，行车路线，停车标识，停车场的分配与规划等）； 9、监控和消防中心 消防中心位置； 消防中心设备布置； 消防监控点位调整与补充。 10、垃圾处理：垃圾房位置，垃圾房设备配备标准，垃圾分类放置； 11、缷货区的设置 缷货场和缷货平台位置、高度； 缷货场管理用房； 缷货场停车位。 12、电梯系统：电梯分区、分配、梯速的选择； 13、配合项目工程施工进度，对检查中发现的问题及时提出，以便于及时整改； 二、物业收楼前准备阶段 1、确定物业管理方案及各岗位管理人员配备和业务培训； 2、前期物业工程项目的接管验收（图纸资料及设施设备的移交），由建设单位、施工单位、厂家及物业管理公司参与；消防验收建议由第三方监测，合格后出具监测报告； 3、编制《商户手册》、《物业管理协议》、《装修管理协议》、《装修管理规定》等文件资料，部分资料需要印刷； 4、筹备大厦的交楼工作，包括大厦清洁开荒、工作流程和岗位职责制定、业务培训及岗位安排等；
大厦物业管理服务内容和标准范本
编号：QC/RE-KA7785 大厦物业管理服务内容和标准范 本 In the collective, in order to make all behaviors have rules and regulations, all people abide by the unified norms, so that each group can play the highest role and create the maximum value. （管理规范示范文本） 编订：________________________ 审批：________________________ 工作单位：________________________
大厦物业管理服务内容和标准范本 使用指南：本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。文件可用word 任意修改，可根据自己的情况编辑。 大厦物业管理服务内容和标准 1客户服务 1.1接待服务 *仪表仪容端庄整洁； *按规定着装，服装整洁，佩戴胸卡，头发梳理整齐，淡妆、不留长指甲、不涂抹指甲油； *接听电话，做好来电记录； *为客户提供贵重物品保险箱期寄存服务； 1.2问讯服务 *接受问讯及查询；
*处理客户的邮件； *函件、杂志收发管理。 1.4票务服务 *客户至大堂或电话预定汽车、火车、飞机和其它票务； *经确认后给予办理； *预定成功后电话通知客户或上门服务； 1.5叫车、洗车服务 *为客户联系预定出租车或其它用车服务； *代客户到洗车场洗车； 1.6引导服务 *门岗安保提供引导客户至俱乐部服务；
物业前期介入的工作总结
物业前期介入的工作总结 导读：本文物业前期介入的工作总结，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 篇一 一.在即将到来的新年伊始，我在感怀逝去的20xx年，回头看看是一份份封装的成长，我在沉思亦需要总结。 我于20xx年11月28号正式加入松芝万象城的松芝物业管理公司，在管理员岗位上发挥自己的所学和服务业主，大致工作内容如下： 1.与公司客服与财务人员共同准备前期交房准备工作。包括业主的商品房相关资料档案和钥匙以及相关填写表格和须归档的填写文件等等。 2.配合售楼部、财务部等相关部门参加前期交房工作。同公司与开发公司的相关部门共同合作完成了前期的交房工作，在此期间接触到一线的相关程序和流程，实在觉得受益匪浅。 3.处理验房相关事项。包括入户门的整修、槽钢调整、槽钢刷漆、推拉门的调整、补缝刷漆、裂缝的重做等等业主提出的意见，在此很感谢左经理给予的相关指导意见以及钱师傅和艳姐、兰姐还有张队在实际工作中的支持和配合帮助。 4.熟悉物业的相关情况并做好每天的巡视，查看是否存在相关的安全隐患。 5.接待业主报修以及处理日常投诉纠纷。首先做好业主的情绪安
抚、降火，再分析、调查问题的原因，结合所学以及相关物业管理法律法规给予业主准确的答复，切不可拖延，及时认真处理，给业主满意答复，建立与业主的友好关系，方便日后相关工作的开展。 6.配合客服前台做好相关已收资料的归档整理。及时更正档案内容，保持其时效性。 7.装修监督管理。主要是配合客服前台检查相关装修手续的办理和实际工作中的施工监督管理。装修手续包括装修许可证和装修工人的许可证的办理，施工监督管理包括监督装修户是否有违规施工的情况，及时发现、及时提出并要求其恢复整改。 8.做好管理处相关领导交付的其他工作。 二.大致工作内容如上，同时我也要深刻反思工作中的不足。 1.前期交房工作中工作内容了解的不够详细。不详细就不能及时给予业主满意的答复，应该做到有备而来，才不会手足无措。 2.对于遗留整改问题处理过后的回访没有深刻的认识导致工作的不到位。例如相 关入户门整改后回访工作的不到位，业主对于整改结果的不满导致现在和维修方的互相扯皮，当时左经理多次提醒，都由于个人的本位思想使工作没有开展，在此表示真挚抱歉并及时改正并希望左经理能继续给予指导帮助，我会好好学习。 3.由于相关工作经验的缺乏，工作中有时出现了一些负面情绪，争取端正态度，摆正心态，踏实工作。 4.在工作中与领导交流沟通上有所匮乏。工作中很多情况应该及
物业管理日常工作服务内容
（一）日常管理工作 1、日常管理工作的内容 （1 ）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防； （2 ）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理； （3 ）住户装修管理； （4）车辆管理； （5）客户档案管理； 2、安全保卫 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件 发生率控制标准； （2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程； 3、清洁绿化 （1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率； （2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程； （3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定； （4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程； 4、消防 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善 率及火灾发生控制率的标准； （2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； （3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定 要求； 5、水、电设备的管理、维护
（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； （2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准； （3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责； 6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 （1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标； （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； （3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程； （4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 7、住户装修管理 （1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续； （2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响； 8、车辆管理 （1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理； （2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程； （3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。
物业管理服务主要内容
全方位专业化的顾问服务：物业承接查验、新楼盘交房验房、物业服务水平提升、物业设施设备管理提升等。 公司以中物协师资库专业的技术培训老师为依托，联合知名物业公司实战派的总经理、大学校园的专业教授，形成了鼎国物业培训中心自己师资库。在物业行政机关的的政策指导下，中心专业服务于物业企业内部的培训，专业技术岗位的培训等等。中心致力于：提升物业公司的实力，协助规范物业公司的管理！顾问服务的主要内容: 物业顾问内容具有全方位的性质，其工作面涵盖物业管理的所有领域，主要包括： 1、派员长期驻守委托方工作。公司委派具有丰富管理经验和工作技能的员工以双方约定的方式驻守委托方，出任委托方的顾问，全面参与委托所管物业的各项管理服务工作。 2、引进本公司的物业管理制度:全面引进本公司的管理理念和各项物业管理制度。 3、实行前期介入的管理制度:视委托方所接管物业的具体情况，于建筑期间实行前期介入,对工程设计、功能规划等从物业管理角度提出建设性指导意见。 4、协助开展物业服务、检查和入住工作 5、协助委托方与开发商做好接管验收管理工作，分清双方的权利、义务、责任和费用关系，签订委托管理合同。 6、协助公司行政架构整组:协助委托方进行行政架构的整改，合理安排各类管理人员的编制，削减冗员,达到精简高效之目的。 7、推行人员培训和形象设计计划:协助招聘各类专业管理人员,制定各级员工培训计划，实施各类员工的专业培训，对员工的工作实绩实行多方面考核。 8、推行专业管理质量标准 9、协助委托方建立IS09002物业管理质量体系，并进行实际的运作指导。 10、编制小区公约及住户手册:根据国家和政府的有关法律法规，协助制订公共契约、业主手册及其它各种管理手册。 11、编订业委会组织章程根:据法律法规要求，协助制定《业主管理委员会章程》，协助组建业主管理委员会，加强与各业主的联系. 13、提出加强工作效率的方案:以提高工作效率为目的，协助制定各项规章制度和各类员工工作守则，明确各岗位的责职，制定各顶工作万案。
物业前期介入工作程序
楼宇承接查验 1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。 2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。 3.内容： 3.1接管验收条件 按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。 3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下： 注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。 3.2.1产权资料 a.项目批准文件； b.用地批准文件； c.建筑执照； d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单； 3.2.2市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证； c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电协议书； f.用水审批表、水费收缴合同书； g.卫星地面接收设施许可证； h.电视共用天线合格证； i.电梯使用合格证。 注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。
楼宇承接查验 3.2.3工程技术资料 a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等； b.地质勘察报告； c.工程合同及开、竣工报告； d.工程预决算分项清单； e.图纸会审记录； f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)； g.隐蔽工程验收记录； h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i.竣工验收证明书； j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； k.新材料、构配件的鉴定合格证书； l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书； m.砂浆、混凝土试块试压报告； n.供水、供暖管道的试压报告； o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。 3.3楼宇接管验收程序： 3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。 3.3.2物业管理公司按 3.1 及 3.2 进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。 3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。 3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。 3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。