租赁土地使用权评估的探讨

租赁土地使用权评估的探讨

孙颖

（辽宁金融职业学院辽宁沈阳 110122）

【摘要】相对于国有划拨和出让的土地使用权评估来讲，对于以租赁方式获得的土地使用权评估，其评估技术途径和思路还不是很统一，在具体的实践操作中大家有着各自不同的思路和方法，问题主要集中在对租赁期的确定和对租赁土地使用权权属的理解以及具体评估方法的应用上。下面就这几个问题提出具体的解决方案，供大家探讨。【关键词】租赁土地使用权评估

一、租赁土地的租赁期确定租赁土地的租赁期限直接决定了租赁土地剩余租赁年限，而租赁土地的剩余租赁年限是租赁土地使用权评估中的重要参考之一。一般情况下，租赁土地的租赁期限应该以承租双方签订的土地租赁合同为准。而租赁合同受到《中华人民共和国合同法》的约束。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。由此可见，租赁合同中约定的租赁期限不应超过二十年。但实际上当事双方在签订土地租赁合同中经常出现租赁年限超过二十年的情况，有的甚至达到了土地使用权的的最高期限。对于这种情况，有不同的两种观点。赞成的观点认为，土地使用权租赁有别于普通的租赁，首先土地本身的自然属性决定了其租赁期应长于普通的租赁合同。国土资源部（一九九九年八月一日国土资发（1999）222号）

《规范国有土地租赁若干意见》（以下简称意见）中第四条提到：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过五年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”按照国务院的有关规定，土地使用权出让中各类土地的出让期限均在四十年以上，土地使用权人可在使用权的剩余年限内将其出租，农村土地的承包经营期限则由《土地管理法》明确规定为三十年。这些年限均长于二十年，由此可以作为租赁土地的租赁期可以长于普通的租赁合同的法律依据。其次，合同法属于债权法，而土地使用权属于物权，其出租期限应由物权法来调整，不能适用租赁合同的有关规定；反对的观点则认为，土地租赁合同也属于租赁合同，除法律另有特殊规定外，租赁土地使用权出租期限也不应超过二十年。笔者认为，两种观点都有一定的道理，在估价过程中，应区别土地一级市场的租赁和二级市场的租赁两种情况进行分析。对于土地一级市场的租赁行为属于国家或政府行为，可以不受合同法的约束；而对于土地二级市场的租赁行为，则属于民事行为，应该受合同法的约束。对于《意见》中提到的长期租赁，是针对国有土地租赁而言的。《意见》对国有土地租赁进行了明确的定义：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。”由此看来，意见中规定的长期

租赁虽然可能超过了合同法规定的租赁期的限制，但这项规定规范的是国家对土地一级市场的租赁行为。因此只有在一级市场中以租赁方式取得的国有土地使用权，其租赁使用年限才可能超过二十年。对于土地二级市场的租赁，更确切的应该称为土地使用权的出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）中对土地使用权出租规定如下：第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。第二十九条土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。因此，对于在二级市场上的土地使用权出租，当事双方所签订的租赁合同还应该以《合同法》的规定为准，即土地使用权出租的期限不得超过二十年，超过的部分是无效的。综上所述，在确定租赁土地使用年限时，应该分两种情况区别对待。对于从一级市场上以租赁方式取得的土地使用权期限的认定，应以承租方与土地行政主管部门签订的租赁合同为准，土地使用权的期限可以超过二十年，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期；对于从二级市场上以租赁方式取得的土地使用权期限的认定，应首先以双方签订的租赁合同为准，但根据合同法的规定，租赁期最高不得超过二十年。对于超过的部分，应该在评估报告中进行披露。二、几种土地使用权的权利特征分析通常获得土地使用权主要有出让、转让、划

拨以及租赁方式。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》各种国有土地使用权的定义如下：第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第四十三条划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。几种方式取得的土地使用权的权利特征不尽相同。对于出让和转让方式取得的土地使用权来讲，其使用权的权利内涵是最完整的，土地使用权人在土地使用权出让期限内，拥有使用、抵押、收益、处分的权利；对于划拨土地使用权来讲，其权利内涵是小于出让方式和转让方式的土地使用权的。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”由此看来，划拨土地使用权人只有使用的权利。但《条例》中又同时规定了划拨土地使用权是可以通过一定的方式转化为出让土地使用权的。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照本条例第二章的规定签订土

地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金因此，对于划拨土地使用权人不仅包括了使用的权利而且还包括了转换土地使用权形式的权利。划拨土地使用权人可以通过补交出让金的方式将划拨用地使用权转化为出让土地作用权，从而使划拨土地使用权中包括了隐性的或不完全的收益、抵押、处分的权利；对于国有租赁用地的使用权来讲，其使用权人只拥有有限的使用、抵押的权利。而且国有租赁土地使用权是没有可以转换成出让用地使用权的途径的。因此租赁土地使用权的权利内涵是最小的。与此相同，在土地二级市场上取得的出租土地使用权的权利内涵也只包括了有限的使用和抵押的权利。三、确定租赁土地使用权价值的具体方法租赁土地使用权的具体评估方法可以参照《意见》中的相关规定采用收益法，具体模型如下：（1）其中：V为租赁土地使用权价值；i为租赁土地使用权的剩余租赁年限；Ri为租赁土地使用权市场租金(Rmi)与合同租金(Rci)的差额，Ri＝Rmi－Rci；r为租赁土地使用权折现率将Ri＝Rmi－Rci 带入上式得：（2）由公式（2）可知，租赁土地使用权模型的实质内容是用以相应期限的出让方式宗地价值减去合同租金的现值的余额作为租赁土地使用权的价值。该公式对于一二级土地市场均是适用的。 1、一级土地市场上获得的租赁土地使用权的评估在土地一级市场上，国家作土地使用权的所有权人，可以通过一次性收取土地出让金的方式和逐年收取土地租金的方式让渡土地使用权。而国家作为土地所有权人，是以土地出让金与土地收益率的乘积计算正常市场年

租金水平的。因此从价值的角度来看，对于国有租赁土地的使用权价值是介于零和土地纯收益价值之间的数值。当租赁土地的使用权人每年交纳的租金少于正常市场年租金时，其差额的折现值即为租赁土地使用权的价值。在此种情况下，公式中的剩余使用年限按租赁合同中规定的租赁年限减实际已使用年限确定，由于是一级土地市场的租赁行为，其土地使用权的剩余使用年限可不受合同法中20年的约束；租赁土地使用权市场租金的确定，可以参考当地基准地价中的市场年租金水平；租赁土地使用权折现率可以参考当地基准地价体系中的出让土地的年收益率，并应该进行适当的年限修正。应该提醒的是，此种情况下，评估的假设前提应包括土地租赁合同的履约假设，并可以按上述模型进行估算。在对租赁土地使用权进行估价之后，还应该将承租方交纳的土地租金按摊销后的余额确定评估值。 2、二级土地市场上获得的租赁土地使用权的评估在土地二级市场上，假设国有租赁土地的使用者将土地以相同的租赁期出租，那么，前者从土地获得的收益就只有租金收益。从使用价值角度分析，无论是对于土地使用权人还是承租人来讲，同一块土地在同一时间内所产生的价值应该是相同的。因此，在合同租金为正常的市场租金的情况下，出让土地使用权价值与以租赁方式获得的土地使用权价值是相等的。作为国有租赁用地的使用权人，与出让用地的使用权人相比，在土地使用权的权利上缺少了土地使用权转让变现的权利，抵押担保等其他权利也受到相应的限制。权利上的差异表现在价值的巨大差异上。在此种情况下，公式中的折现率应选取土地收益率，公式中的剩余使用年限按

租赁合同中规定的租赁年限减实际已使用年限确定，但根据合同法的规定，其合同租赁年限不应超过20年；租赁土地使用权市场租金的确定，可以参考当地基准地价中的市场年租金水平；租赁土地使用权折现率可以参考当地基准地价体系中的出让土地的年收益率，并应该进行适当的年限修正。应该提醒的是，对于承租方在土地二级市场通过租赁方式获得的土地使用权，一般情况下，其土地使用权的租金水平应该与市场租金相当，在这种情况下，不存在租赁土地使用权的价值。对于承租方一次性交纳的土地租赁费，应该作为长期待摊费用按租赁合同期限摊销后的余额确定评估值，并在报告中披露租赁合同中超出合法期限的事项。对于承租方以按年方式交纳的土地租赁费的情况，将交纳的土地年租金按月摊销的余额确定评估值较为合适；只有当在二级市场上获得的租赁土地使用权的租金水平低于市场租金水平时，对于承租方来讲，才存在着租赁土地使用权价值。此时评估的假设前提应包括土地租赁合同的履约假设，并可以按上述模型进行估算。在对租赁土地使用权进行估价之后，还应该将承租方交纳的土地租金按摊销后的余额确定评估值。如何评估承租土地使用权价格国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁，由承租人取得承租土地使用权，并按规定支付土地租金及完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同的约定，可以转租、转让或抵押，但必须依法登记。承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续

后，终止租赁关系，转变成出让土地使用权。涉及承租土地使用权的各种经济活动，尤其是转让、抵押、出资等，需要对其进行估价。承租土地使用权的估价尚在探索之中。估价思路承租土地使用权的价格实际上是土地租赁权益的价格。土地租赁权益是在承租期内，承租人占有和使用承租土地所获得的收益现值高于合同土地租金现值的部分。从价格构成上看，包括已付土地费用和合同权益两部分。因此，估价的基本思路，首要的就是求取承租期内土地纯收益扣除合同土地租金后的余额的现值，相应的估价方法为收益法；其次，当承租人在承租土地之前已支付有关土地费用时，亦可从成本途径进行估价；再次，因为承租土地可补交使用权出让金转变成出让土地，可以以出让后地价减去应补交的出让金作为承租土地使用权的价格。因其取得前提不同，权益内涵各异，可比性不大，市场交易资料极少，目前还难于应用市场法估价。估价方法租金差额还原法。租金差额还原法是从土地市场租金与合同租金的差额出发，求取未来租期内租金差额现值的一种方法。具体可根据市场租金和合同租金各自的变化规律，以一定的数学模型加以拟合，选用适当的数学模型计算出市场租金和合同租金各自的现值。两者之差就是承租土地使用权的价格。承租土地残余法。承租土地残余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并将其出租，把租赁总费用和建筑物纯收益从不动产总收益中扣除，得到属于承租土地的土地纯收益，以适当的土地资本化率将该土地纯收益进行还原，得到承租土地使用权的价格。出让金扣除法。出让金扣除法是以承租土地假定办理出让手续后的出让土

地使用权价格扣除应补交的土地使用权出让金后的余额作为承租土地使用权的价格。出让金扣除法以承租土地在租期内可优先办理出让手续转变为出让土地这一规定为出发点。承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并开发土地所耗费的费用之和为依据，再加计适当的利息、利润以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用权的价格。承租土地成本法相似于土地估价中常用的成本逼近法，要对发生的土地取得和土地开发费用，以估价期日的客观费用标准进行重置。相关链接《中华人民共和国土地管理法实施条例)第二十九条规定：国有土地有偿使用的方式包括：国有土地使用权出让；国有土地租赁；国有土地使用权作价出资或者入股。国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》第三条规定：国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。合理估算市场租金。市场租金应为客观租金，而非估价对象的实际租金。要通过市场调查，在对大量相似交易实例进行比较、修正的基础上确定。在难于通过市场比较途径得到市场租金的情况下，可用土地经济租金代替市场租金。土地经济租金是指土地租赁的正常租金回报。其公式为：土地经济租金=期待土地年纯收益+有关税费。期待土地年纯收益是指一定土地资产期望得到的年投资收益额，在实践中，可用出让土地的价格乘以租价比得到。有关税费主要包括有关的土地税、必要的土地维护费及管理费等。正确估算补交出让金

的数额。各地补交出让金的方式不同，要根据当地的有关规定，正确估算应补交出让金的数额。特别应注意补交出让金后的出让地价的内涵，与应补交出让金的内涵的一致性。例如，补交出让金后的出让地价中包含了城市配套费等费用，则应补交出让金的数额内就应当包括城市配套费等费用。应注意结合估价目的进行分析判断。例如，在抵押估价时，考虑到实现抵押权时以拍卖方式处置抵押物，此时补交出让金的数额可能取高限。注意估价技术的特殊性。承租土地残余法的估价思路与通常的土地残余法相似，两种方法的主要区别在于：第一，承租土地残余法的总费用中多了一项内容，即承租人需支付的合同租金；第二，承租土地残余法中的收益年期、资本化率等主要参数的确定，必须综合考虑租赁合同以及有关土地管理法规、政策对承租土地的权利、义务的配置。承租土地成本法与通常的成本逼近法的主要区别在于它不能全额计算土地增值收益，因为土地增值收益一般被视为土地所有者权益。但承租人有可能分享土地增值收益，其数额由承租土地使用权价格与土地成本价之差决定。慎重对待资本化率和收益年期。由于承租人须按期支付租金才能继续使用土地，而且其转让、转租、抵押等处分权要受到限制。从投资者角度看，承租土地使用权与出让土地使用权相比权利受到较大限制，因而投资风险率较高，总体来说，其资本化率比出让土地使用权高一个百分点左右较为适宜。对其个别风险，要结合具体租赁合同进行分析。例如，合同约定允许处分时，其资本化率相对低一点；再如，合同约定按地价指数对租金标准进行调整时的风险，往往会大于按固定比率或数额

进行租金调整时的风险。未来的收益年限，一般为估价期日以后的剩余租期；但是如果租赁合同有约定或其他确切证据表明，在当前租期届满后，能续签合同，并且续签合同的租金在一定期间内低于市场租金时，可以考虑增加收益年限或者将上述租金差额的现值追加上去。这样，估价中的收益年限就可能大于租赁合同的实际剩余租期。合理选用估价方法、科学确定估价结果。比较前文所述几种估价方法也有一些不同：一是着眼点不同。租金差额还原法和承租土地残余法着眼于可能的获利能力，出让金扣除法以补办出让手续时的权益分配为依据，承租土地成本法则建立在资本重置的基础上。二是适用范围不同。租金差额还原法的适用范围较广，承租土地残余法适用于有收益能力的承租土地使用权，出让金扣除法适用于应补交的出让金易于确定时的承租土地使用权，承租土地成本法适用于承租人为原划拨土地使用者且土地用途为工业、仓储类的承租土地使用权。综上所述，在评估承租土地使用权价格时，要注意运用多种方法进行估价，使估价结果互相验证，在对估价结果的差异综合分析的基础上，科学、合理地确定最终价格。国有租赁土地使用权评估国有土地租赁是指土地使用者与土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有租赁土地使用权是指国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。根据国家有关规定，国有租赁土地使用权可以转租、抵押和转让。在国企改制中，若国有企业原租赁土地经土地部门批准仍保留租赁形式，则该宗地的评估价格类型为国有租赁土地使用权价格。国有租赁土地使用权价格等于承租土地使用权合

同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。1、市场比较法：选择相邻地区的类似国有租赁土地使用权可比案例，经情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正后得出其价格。在情况修正时应特别注意与政府签订的合同内容、特别规定、经过时间和剩余期限等对其价格的影响。2、收益还原法：国有租赁土地使用权价格是承租土地使用权合同租金与市场租金差值在租期内的资本化。用公式表示为： V=（a'/r）[1-1/（1+ r）n] 式中： V---- 国有租赁土地使用权价格 a'---国有租赁土地使用权的纯收益，即盈余租金，为市场租金与合同租金的差额 r----国有租赁土地使用权还原利率 n----收益年期在实际操作中需注意的两点：（1）国有租赁土地使用权还原利率的把握，由于国有租赁土地使用权是市场租金与合同租金差额的资本化，受市场变化影响较大，收益不确定性高，投资风险比出让土地使用权大，因此，其还原利率一般比出让土地使用权高，经验数值为高出1个百分点。（2）收益年期的确定，收益年期应为合同年期内的剩余年期。