房地产开发企业营改增税负分析

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房地产开发企业营改增税负分析

作者：张锦生

来源：《财经界·中旬刊》2017年第04期

摘要：2016年是全面实施“营改增”的元年，涉及面最广的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四个行业最终也全部纳入增值税范围，此次税改从2016年3月18日决定实施到2016年5月1日起正式实施，间隔时间非常短，但影响非常深远。本文以新项目为例，采用一般计税法通过数据模型剖析“营改增”对房产项目的整体税负的影响情况，以便为房地产开发经营提供应对策略。

关键词：营改增税负分析

一、“营改增“的税负影响

例：某公司开发A项目，数据如下（以目前主流房企的开发能力预计，以下数字未特别

注明均为万元）：

（一）预计销售收入

普通住宅：60，000m2×20，000元/m2=120，000

非普通住宅：30，000m2×20，000元/m2=60，000

商业：2，000m2×20，000元/m2=4，000

车位：8，000m2×10，000元/m2=8，000

销售收入小计192，000万元。

（二）预计成本支出

（1）为便于反映土地成本的变动因素，土地成本仅考虑土地出让金，契税暂列开发间接费中，成本金额100，000万元，不含增值税可售单位成本10，000元/m2。

（2）除土地外成本列示如下：前期费用：主要是前期勘察、设计、监理、政府规费等，勘察、设计、监理等属于现代服务业，一般纳税人增值税税率为6%，但考虑政府规费无法取得增值税专用发票，根据规费占比总体按可取得增值税专用发票40%比例预计。前期费用含税成本金额5，000万元，不含增值税可售单位成本489元/m2。