北辰实业、大龙地产)_孙建平_李品科_20090420

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[2009.04.20]

北京楼市调研简报之三(泛海建设、北辰实业、大龙地产)

孙建平 李品科

021-******** 010-******** sunjianping@https://www.wendangku.net/doc/d095723.html,

lipinke@https://www.wendangku.net/doc/d095723.html,

本报告导读：

? 北京市场联合调研活动

投资要点：

z

时间：2009年4月17日

z 上市公司高管座谈：泛海建设、北辰实业、大龙地产公司董秘及公司管

理人员。

z 参与人数：华夏基金、国金通用基金、汇丰晋信基金、中邮基金、银华基金、友邦华泰、农银汇理、天弘基金、金鹰基金、天冶基金、平安资产、新华资产、人寿资产、涌金资产、华宝信托、华安财险、阳光保险、景林等机构投资者36人。

z 参观内容：泛海建设（泛海国际社区项目）、北辰实业（媒体村公寓）、大龙地产（裕龙花园项目）

z

泛海建设： 主要业绩贡献项目北京泛海国际社区1期目前在售7#，同时2期正在前期阶段。由于该项目定位于高端住宅，受经济危机冲击较大， 去年下半年销售情况较差，因此大幅影响08年业绩。随着市场的逐步回暖，预计该项目成交会有所好转。

z 公司优势在于项目储备位置优良，拿地价格低廉。目前项目储备1460万平米（包括一级开发），主要位于北京、上海、深圳、杭州、武汉较核心地段。由于注入价格低廉使得项目毛利率大幅领先于其它公司。 z 预计09 年和10 年EPS 为0.34元和0.51元。存在较高的重估价值， 09 年业绩对应PE 较高，采用RNA V11.52元计算，目标价11元，维持谨慎增持投资评级。

z 北辰实业：北京市国资委下属国企，业绩结算保守，08年末预收账款46.5亿元，达到2008年收入的111%。另有位于北京亚运村和奥运村板块核心地段的133万平米的投资性物业，重估价值高。同时，国家会议中心及其配套的写字楼和酒店共计53万平米，预计09年末会陆续投入运营，预计在10年正常运营后会为公司贡献大量稳定收益。

z 预计09 年和10 年EPS 为0.18元和0.23元。6.9元RNA V 折价20%估算（部分物业存在土地使用权的归属问题），目标价5.5元，考虑到H 股目前仅为1.7元港币，维持A 股中性投资评级。

z 大龙地产：北京顺义区国资委下属国企，由于09年裕龙花园3期及五里

仓项目销售情况亮丽，且均已可结算，09、10年业绩保障性高。同时位于核心地块的王府井和宣武区项目A6项目拆迁已基本完成，在年内便可开工，公司2010年以后的业绩也有保障。

z 预计09 年和10 年EPS 为0.47元和0.52元。由于08年基数太低，EPS

仅0.01元，同比增长8112％和11％。由于王府井项目和宣武项目地处北京核心地段，因此部分项目存在较高的重估价值。11.2元RNA V 结合PE 估算，目标价10.5元，给予谨慎增持评级。

1.北京房地产市场调研

时间：2009年4月17日

上市公司高管座谈：泛海建设、北辰实业、大龙地产公司董秘及公司管理人员。

参与人数：华夏基金、国金通用基金、汇丰晋信基金、中邮基金、长盛基金、银华基金、友邦华泰、农银汇理、万家基金、天弘基金、金鹰基金、天冶基金、平安资产、新华资产、人寿资产、涌金资产、华宝信托、华安财险、阳光保险、景林等机构投资者38人。

参观内容：泛海建设（泛海国际社区项目）、北辰实业（媒体村公寓）、大龙地产（裕龙花园项目）

具体北京房地产市场分析（成交量、成交价格走势；可售面积走势；刚需占比；北京楼市整体判断；北京土地市场成交情况），详见4月16日报告《北京楼市调研简报之一(首开股份、阳光股份、冠城大通) 》。

2.泛海建设调研情况

2.1.泛海国际居住区项目情况

项目情况：泛海国际居住区项目位于北京朝阳公园东南，总占地2平方公里，总建筑面积260万平米，其中住宅110万平米，其他业态为酒店、商业和写字楼。分为两期开发。该项目地处北京高档居住区，紧邻朝阳公园及高尔夫球场，定位于高端项目，目前均价31000元/平米，装修标准3000-6000元/平米（视户型变化）。

一期：总占地面积为24.2万平米，建筑面积为57万平米，共1400套，目前未售约140套。一期中，7#地计划2009年年中交付，7#地占地面积7.8万平米，建筑面积12万平米，均价约30000元/平米。

二期：剩余未开发的地块总建筑面积为95万平米，其中1#地块为商业，建筑面积40万平米，其余为住宅。

2.2.公司整体情况及盈利预测

2008年公司实现营业收入14.2亿元，同比下降66%；实现净利润2.1亿元，同比下降68%，EPS 为0.09元。拟10派0.5元（含税）。业绩大幅下降，主要是由于主打项目北京泛海国际居住区销售低迷所致。

08年主要销售项目北京泛海国际社区定位中高端，08年来北京中小户型刚需强烈，中高端销售低迷，公司未适时采取降价措施，使得销售进度缓慢，影响业绩。

项目优势在于项目储备位置优良，拿地价格低廉。目前项目储备1460万平米（包括一级开发），主要位于北京、上海、深圳、杭州、武汉较核心地段。由于注入价格低廉使得项目毛利率大幅领先于其它公司。

公司根据市场减慢开发进度，青岛项目暂缓。上海董家渡10#地块动迁完成84%，但预计后续拆迁进程缓慢。泛海国际社区4#地商住部分已经取得，预计2011年

开始贡献业绩。

公司获得建行78.6亿元综合授信额度， 08 年资产负债率56%，处于行业较低水平；净负债率仅33%；无短期借款，偿债能力良好。1月已签订的建行38亿贷款能够较好地保障北京、深圳、武汉等项目的开发进度。

公司近两年可结算项目较少，且预收账款仅0.3亿，净利润规模难以快速提升。根据项目进度，公司09、10年业绩主要来自于北京泛海国际社区7#地块。杭州光彩国际中心项目预计以租为主，无法为09、10年贡献足够的业绩。

盈利预测：预计09 年和10 年EPS 为0.34元和0.51元。主营收入分别达到28 和41亿元，净利润分别为7.8和11.4亿元，同比增长268％和48％。公司存在较高的重估价值，资产优秀。09 年业绩对应PE较高，建议采用RNA V11.52元计算，目标价11元，维持谨慎增持投资评级。

3.北辰实业调研情况

3.1.北辰媒体村公寓项目情况：

项目情况：媒体村公寓位于朝阳区北苑，奥林匹克花园北侧，该项目特供奥运会媒体入住，在2007年开盘，占地面积13万平米，总建筑面积45.9万平米，地上可售面积44万平米，目前未售面积18万平米，均价12500元/平米，均为现房。

媒体村公寓属于北辰绿色家园5期。绿色家园总占地面积87.6万平米，总建筑面积236万平米，目前未售建筑面积媒体村有18万平米，绿色家园2、3期有4.7万平米，B5区有15万平米。

3.2.公司整体情况及盈利预测

公司为北京区域房地产龙头企业之一，收入包括物业销售及物业出租自营。2008年公司实现营业收入41.8亿元，实现净利润4.5亿，同比下降4%和上升37%。业绩上升的主要原因是毛利率的提升，开发类物业08年毛利率上升9个百分点到达44%。奥运媒体村及香山清琴项目良好的销售情况保障了公司的盈利。2008年在北京的市场占有率达到3.6%。

08年实现销售金额43亿元，销售面积达到37.5万平米，同比上涨38%和80%。投资物业实现收入8.3亿元，同比增长21%，其中，其中租金收入3.4亿元，上升9%，酒店收入4.9亿元，提高30%。商业物业实现主营收入3.4亿元，大幅下降54%，主要是北辰购物中心一层超市奥运前停业改造。

公司业绩保障性好，08年末预收账款46.5亿元，达到2008年收入的111%。同时，53万平米的国家会议中心及其配套的投资性物业还未完全进入营业，预计2009年年末全部投入运营后，至2010、2011年正常运营后投资性物业收益会产生较大的提升。

公司目前主要盈利项目均为于北京，其中开发类项目储备约660万平米（其中537万平米位于长沙，目前还处于项目前期阶段），出租自营类物业约有133万平米，均位于北京。

开发类物业除了媒体村以外，香山清琴别墅还有2.5平米的未售面积，销售均价约39000元/平米。另外，公司在售项目还有北辰香麓和北辰福第，未售面积各均为32万平米，其中北辰福第为双限房性质，销售均价5900元/平米，北辰香麓销售均价11500元/平米。此外，公司还拥有碧海方舟的3期和长河玉墅的2、3期地块，但由于北京别墅用地的审批限制，目前暂停施工。

长沙92亿元巨幅地块的开发及运营对于公司之后的发展有很大的影响。该项目占地面积78万平米，建筑面积500万平米，其中地上面积约380万平米，地价达到781万/亩，楼面地价2420元/平米，目前地价已经支付2/3，项目处于前期开发阶段。由于该地块过于庞大，且是公司唯一的一个异地开发项目，对该项目表示谨慎态度。

盈利预测：预计09 年和10 年EPS 为0.18元和0.23元。主营收入分别达到51和54亿元，净利润分别为5.6和7.3亿元，同比增长25％和30％。由于其大量投资性物业位于奥运村及亚运村的成熟商圈，因此公司存在较高的重估价值，资产优秀。6.9元RNA V 折价20%估算（部分物业存在土地使用权的归属问题），目标价5.5元，考虑到H股目前仅为1.7元港币，维持A股中性投资评级。

4.大龙地产调研情况

4.1.大龙裕龙花园项目情况：

项目情况：裕龙花园三区为目前的在售项目，位于顺义府前东街，在顺义定位中高端，是裕龙花园的最后一期。占地面积13万平米，建筑面积35万平米，其中住宅24万平米，商业8800平米，预计2009年竣工；其余的为写字楼和酒店式公寓，目前还未开工。其中，住宅17栋楼共2520套，2008年6月开盘，现在大约销售900多套，均价7300元/平米，2008年均未结算；商业部分正在施工外立面，未售。

4.2.公司整体情况及盈利预测

公司2008年完成营业收入1.37亿元，净利润236万，同比下降58%和94%。业绩大幅下降主要是因为2008年主要可结算项目望潮嘉园剩余面积很少，而后期主要业绩贡献项目裕龙花园销售情况欠佳同时未达到结算条件，而五里仓项目也尚未销售。

公司2009年业绩有保障，主要业绩贡献项目裕龙花园三区09年销售情况较好，住宅24万平米，均未结算，共计2520套，目前已售900多套，均价7300元/平米；同时五里仓项目09年初开盘，可售面积3万平米，在两个月内全部卖完，均价6200元/平米。

公司在北京核心地段的王府井西部会馆项目，位于王府井大街,在王府井大酒店南边，占地面积0.91平米，建筑面积7.3万平米，其中地上面积4.5万平米。该项目拆迁已完成，预计2009年可以动工。

公司在宣武区的大龙新都项目，处于北京较为核心的繁荣区域，占地面积5.7万平米，建筑面积16.3万平米，其中可售13.9万平米。物业类型分为住宅、商业、

写字楼，预计总投资为14.5亿元。目前A6地块拆迁已经基本完成，A7拆迁完成超过50％。预计2009年可以动工。

公司的内蒙古满洲里地块，占地面积600亩，目前正在建设一期，其中商业和酒店已经基本完工，住宅在建，还未开始预售。其周边的住宅售价在2600-2800元/平米左右。中山地块占地面积14万平米，容积率较高（但未定），还未开工。

公司资金压力尚可，资产负债率年初61%，扣除预收账款的真实资产负债率55%，净负债率80%。账面预收账款1.86亿。每股经营性现金流为-1.6元。

公司的实际控制人为顺义市国资委，作为地方国企，公司的开发品质在同类公司中较为突出。

盈利预测：预计09 年和10 年EPS 为0.47元和0.52元。主营收入分别达到11.8和11.4亿元，净利润分别为1.9和2.2亿元，由于08年基数太低，EPS仅0.01元，同比增长8112％和11％。由于王府井项目和宣武项目地处北京核心地段，因此部分项目存在较高的重估价值。11.2元RNA V 结合PE估算，目标价10.5元，谨慎增持评级。

作者简介：

孙建平: 经济学硕士，毕业于南开大学金融学系，2004年1月进入国泰君安证券研究所，

从事宏观经济、房地产行业研究。荣获2006年“新财富”中国房地产行业最佳分析师第二名，2007 年“新财富”中国房地产行业最佳分析师第一名，2008年“新财富”中国房地产行业最

佳分析师第一名。

李品科: 工学硕士，毕业于清华大学土木工程系，2008年3月进入国泰君安证券研究所，

从事房地产行业研究。

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