【精品报告】旅游地产+顶级度假公寓价值体系梳理

旅游地产失败案例

1、内蒙根河“天工部落”。 （1）基本情况 根河的“天工部落”是由北京的神州之旅开发，位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁古雅乡。项目占地2000亩，预计投资2亿元，其中一期投资为4000万元。是一个集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区。倡导生态养生，主张“像候鸟一样生活”，天工部落位于内蒙古自治区根河境内，作为神州之旅进入旅游地产的第二站，天工部落是神州之旅对其在黄山的“徽州文化园”项目的快速复制。徽州文化园项目占地312亩，产品定位为度假式公寓和产权式酒店，产品在市场上的旺售，促使公司决心在旅游地产的方向上走的更远。 但产品出来之后并没有像预期的火爆，项目经营异常艰难，第一期建成之后，迟迟不见第二期出来。 （2）失败原因 第一、交通太偏远是重要原因。 笔者曾经有多年的呼伦贝尔的工作经历。在呼伦贝尔的额尔古纳市有项目运作的经历，根河处于大兴安岭的腹地，路途遥远。 首先是大交通不发达。从北京等全国其它大城市到根河只有经过呼伦贝尔市中转，比较快捷的是有飞机，但航线很少，在淡季只有北京飞呼伦贝尔，做火车时间漫长，从北京到呼伦贝尔要24个小时。 其次是小交通也很遥远。从呼伦贝尔到只有一条二级公路延伸到根河，距离超过300公里。 第二、旅游大环境远没有形成。 整个呼伦贝尔的旅游虽然在快速增长，但是总量并不高，并且主要集中在呼伦贝尔市、海拉尔等地，延伸到根河的不多，现实客源不多。

第三、旅游季节性太强。 根河位于中国的最北端，夏季只有三个月时间，漫长的冬季造成资源的限制。冬季旅游呼伦贝尔一直在努力做，但效果不明显，无论从区位还是产品品质都难以与哈尔滨进行竞争。 第四、定位不是很准确。 根河最大的优势是自然资源的品味和低廉的土地价格，因此最好采用“粗放式”吸引策略，实行高端定位。比如一百亩地只做一幢别墅，配备小型飞机等方式。定位于中低端很难实现销售，因为度假成本太高，非常不合算。 第五、进入之前缺乏必要的调研。 根河地广人稀，但产业配套非常不完善土地成本低并不意味着可以降低总成本。这一点也许在神州之旅进入根河之初没有想到的。天工部落项目位于大兴安岭腹地，一切基础设施建设均为零。当然，这种情况并不鲜见，很多城市为了招商引资，会向开发商提供各种优惠条件，包括负担一部分基础设施建设费用。但对于并不富裕的根河市政府来说，这几乎是不可能的。 2、千岛湖凤凰度假村 （1）基本情况 千岛湖凤凰岛公司是由杭州人林琰和林孝熊发起设立，实际控制人却是台湾人陈文鸿。那年，陈文鸿看中了千岛湖得天独厚的山水资源，以妻子林琰等名义成立杭州千岛湖凤凰实业有限公司，购买了千岛湖中心一个占地150亩的凤凰岛，开发千岛湖凤凰休闲度假村。2000年10月，酒店首期房产对外销售。陈文鸿给酒店包装的概念是“产权式酒店”，打出了这样的宣传语：“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住。” 按照凤凰公司的宣传，投资者购买这个产权式酒店后，不仅旅游有去处，而且，用不到10-20年的时间就可通过租金收回投资，这还不包括房产本身的升值。当时，凤凰公司开出的销售

国内旅游地产案例整理

国内旅游地产案例整理国内典型旅游度假案例 (一)河北中信国安第一城 项 目 形 象 项目概况总占地266万平方米，其中建筑面积47万平方米，有8个星级酒店（3个五星级、5个四星级）、60个会议中心、40多个体育健身设施、34个娱乐中心、27洞高尔夫球场、近百家购物餐饮店。建造历时12年，总投资超过30亿人民币。 功能组合 星 级酒店有正安宫大酒店、正安宫大酒店、古城酒店三家五星级酒店，房间面积在18㎡-76㎡不等，价格在280—2690元不等。 会议中心按国际会议标准设计，总占地面积23,686平方米，总建筑面积40,156平米。 配备六种语言同声传译系统、视频会议系统。 娱乐运动高尔夫 球场 概况 国际顶级标准，球场内九 洞、环城18洞。 配套 会所分6层，总占地面积 2406平方米，建筑面积 6700平方米 其它 具有面积25米×12.5米，1/4标准游泳池、SPA水疗池、男女桑拿、6条 脚踏船和10条手划船、面积为880平方米的保龄球等设施。 购物有经营各种百货的高档购物中心与经营丝绸、古玩、字画、根雕、瓷器、明清家俱等中高挡的古玩店。 佛教博物院 其中金佛殿占地面积2800平方米，建筑面积3200平方米，殿内供奉佛像九尊。

借鉴意义 1.结合了中国传统文化。 2.利用召开大型国际会议与接待著名人物来提升自身品牌。 3.采用“投资回报＋等值转售”灵活的销售方式 (二)广东珠海海泉湾 项目 形象 项目总况 海泉湾是香港中旅投资35亿的广东目前最大的旅游项目，总占地面积3平方公里，项目分三期，一期占地90万平方米，正在建设当中，该项目一些设施设备属世界先进，中国一流，部分项目于2006年1月22开张。 主要功能组合 酒店酒店总占地面积22万平米，由度假功能主楼、会议功能主楼、蜜月套房和温泉别墅，共两个五星级酒店，计1000间客房，标准客房面积为45-50m。 康体中心总占地面积达6600平方米，室内建筑部分达4600平方米。桑拿房占地面积395平方米。健身房 260平方米，有氧舞蹈室占地面积达110平方米，多功能体育馆占地面积1200平方米，户外网球场占地达2008平方米，下沉式壁球室占地面积为160平方米，电子竞技室经营面积达400平方米。 渔人码头建筑面积13000平方米，运河河道11万平方米，配有美食、酒吧、特色店、水幕电影、游船、游览车等 温泉中心占地4万平方米，毗邻大海。分布在室内、外的70余个囊括了古今中外各种温泉沐浴文化的温泉池。 梦幻剧场占地3000多平米，能容纳1000多位观众，可主办各类大型会议、演出等活动。价格：VIP席位280元/人，嘉宾席位120元/人，普通席位100元/人 设施：有360度旋转功能的豪华VIP席36座，嘉宾席414座，754座普通席位。 主题乐园命名为神秘岛的主题乐园有世界上最新的倾斜塔、“疯狂松鼠”、“急流勇进”、弹射式过山车等２０多种大型现代化游乐设施。 客户分析 两小时车程左右的珠三角和港澳地区居民，另一部分将来自东南亚和韩国、日本等地，淡季北京、上海等大中城市的商务人士将成为其消费主力。 借鉴意义 是把深圳华侨城“主题公园＋主题地产”的开发理念“嫁接”给广东珠海平沙。

南昌酒店式公寓精装修可行性报告

酒店式公寓精装修可行性报告 ?近两年，酒店式公寓已成为房地产市场的新宠；作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者 把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。 ?根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期 发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。

没有调查，就没有发言权。在对香溢花城高层小户型进行精装修可行性分析、乃至项目定位及市场推广提案前，我们将首先对区域内竞争市场的小户型价格、户型、销售情况等进行调查分析，以对本案的定位及推广提供切实可行的数据支撑。 一、南昌市小户型酒店式公寓的市场背景 南昌市酒店式公寓市场发展轨迹 南昌市酒店式公寓的发展历史可以追溯到2001年开始炒作的“东方巴黎”。“东方巴黎”作为第一代的酒店式公寓，在当时南昌楼市抛出了一个能用“惊鸿一瞥”来形容的营销概念——酒店式公寓，全部精装修酒店式公寓，颇为惹人侧目。 继“东方巴黎”之后，同年，位于沿江路的一幢14层的烂尾楼经重新改装，易名“天龙商务公寓”，以小户型的商务公寓形式投入市场销售，取得了不俗的销售业绩。 2003年，同为烂尾楼改造工程，位于高新开发区的“爵士馆”粉墨登场，这是个对“酒店式公寓”概念作全面演绎的项目，从提供个性化装修套餐、到个性时尚的会所配套全面开放、再到新鲜多样的业主联谊派对，无不挥洒得淋漓尽致。 自此，紧随其后的自由都、金色水岸、洪城时代广场、到目前，南昌的酒店式公寓有：恒茂国际华城、博泰博泰江滨威尼斯、胜利广场、时代广场等；尤其引人注目的是今年推出的海航白金汇、明珠广场等小户型楼盘、纷至沓来。不论是以冠以“酒店式公寓”的头衔，还是“类酒店式公寓”的定位，抑或是其它，勿庸置疑，酒店式公寓在楼市中经蔓延开来，将作为一种楼市产品的补充类型悄然绽放。 如今，越来越多的购房者都想从买房中得到额外的投资回报，于是，精明的开发商便适时地推出各种投资型产品。自前段时间风行一时的小户型，到现在的酒店式公寓的不断推出，都让南昌的投资者再次掀起了投资高潮。此类物业其实是市场细分的产物，它们的出现使之很快成为了

案例整理(旅游地产)

第一章附录一、国内典型旅游度假案例 (一)河北中信国安第一城 项 目 形 象 项目概况总占地266万平方米，其中建筑面积47万平方米,有8个星级酒店(3个五星级、5个四星级）、60个会议中心、4０多个体育健身设施、34个娱乐中心、27洞高尔夫球场、近百家购物餐饮店。建造历时1２年，总投资超过30亿人民币。 功能组合 星 级酒店有正安宫大酒店、正安宫大酒店、古城酒店三家五星级酒店，房间面积在１8㎡－７６㎡不等，价格在2８０—269０元不等。 会议中心按国际会议标准设计,总占地面积２3,686平方米，总建筑面积40,１56平米。 配备六种语言同声传译系统、视频会议系统。 娱乐运动高尔夫 球场 概况 国际顶级标准,球场内九 洞、环城1８洞。 配套 会所分６层，总占地面 积2４06平方米，建筑 面积67０0平方米 其它 具有面积25米×12.5米,1/4标准游泳池、ＳPＡ水疗池、男女桑拿、6条 脚踏船和１０条手划船、面积为88０平方米的保龄球等设施。 购物有经营各种百货的高档购物中心与经营丝绸、古玩、字画、根雕、瓷器、明清家俱等中高挡的古玩店。 佛教博物院 其中金佛殿占地面积280０平方米，建筑面积３20０平方米,殿内供奉佛像九尊。 借鉴意义 1．结合了中国传统文化。2.利用召开大型国际会议与接待著名人物来提升自身品牌。3．采

用“投资回报＋等值转售”灵活的销售方式 (二)广东珠海海泉湾 项目 形象 项目总况 海泉湾是香港中旅投资３5亿的广东目前最大的旅游项目,总占地面积3平方公里,项目分三期，一期占地90万平方米,正在建设当中，该项目一些设施设备属世界先进,中国一流,部分项目于200６年1月22开张。 主要功能组合 酒店酒店总占地面积22万平米,由度假功能主楼、会议功能主楼、蜜月套房和温泉别墅，共两个五星级酒店，计１０００间客房,标准客房面积为45-50m。 康体中心总占地面积达6６00平方米,室内建筑部分达4６00平方米。桑拿房占地面积3９5平方米。健身房260平方米,有氧舞蹈室占地面积达1１0平方米,多功能体育馆占地面积１２00平方米，户外网球场占地达2０0８平方米,下沉式壁球室占地面积为１60平方米，电子竞技室经营面积达400平方米。 渔人码头建筑面积1300０平方米，运河河道11万平方米,配有美食、酒吧、特色店、水幕电影、游船、游览车等 温泉中心占地４万平方米，毗邻大海。分布在室内、外的７０余个囊括了古今中外各种温泉沐浴文化的温泉池。 梦幻剧场占地３００0多平米,能容纳1０００多位观众，可主办各类大型会议、演出等活动。 价格：VIP席位２80元/人，嘉宾席位１20元/人,普通席位1０0元/人 设施:有３6０度旋转功能的豪华ＶIＰ席36座,嘉宾席41４座,754座普通席位。 主题乐园命名为神秘岛的主题乐园有世界上最新的倾斜塔、“疯狂松鼠”、“急流勇进”、弹射式过山车等２0多种大型现代化游乐设施。 客户分析 两小时车程左右的珠三角和港澳地区居民，另一部分将来自东南亚和韩国、日本等地,淡季北京、上海等大中城市的商务人士将成为其消费主力。 借鉴意义 是把深圳华侨城“主题公园+主题地产”的开发理念“嫁接”给广东珠海平沙。

关于公寓的市场调研报告

关于公寓的市场调研报告 导语：市场调研报告是经过在实践中对某一产品客观实际情况 的调查了解，将调查了解到的全部情况和材料进行分析研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来。这就是调研报告。以下是关于公寓的市场调研报告，以供参考。 一、起源 酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客 供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。20世纪中叶，一些 发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。 * 飞速发展，人们生活不 再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。

我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。 二、概念 酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务 融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。 酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公

旅游地产投资思路及案例分析

旅游地产投资思路及案例分析 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 一是景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产投资开发的几种思路

南京酒店式公寓市场调研报告

南京酒店式公寓市场调研报告 一、酒店式公寓解读 1、酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的『临时住家』，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 2、酒店式公寓的特点 酒店式公寓，意为『酒店式的服务，公寓式的管理』，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务

服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 3、酒店式公寓的户型 酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 4、与公寓式酒店的区别 现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北

开题报告酒店式公寓的发展现状及存在问题研究

酒店式公寓的发展现状及存在问题研究 第 1 章绪论 1.1 研究目的与意义 酒店式公寓在北京，上海等大城市近几年已发展的相当成熟，拥有其稳定的客户群市场，成为城市中不和或缺的居住类型之一。因此，对其运作模式和管理方式等问题的研究已是当务之急。另外，酒店式公寓同其他居住建筑一样，客户群市场需要进一步细分，而且其在管理模式和政策方面的问题都有待深入研究。 论文以北京地区为例，选取具有代表性的富顿中心项目为例，通过对资料的整理和提炼，论证相关文献中已有结论可靠性的同时，进一步挖掘更深，更创新层面的基础理论研究，并完成了对酒店式公寓的客户群定位及管理方式的初步研究。 1.2 研究基本内容 本文通过对酒店式公寓的产生，包括概念界定，其产生背景，国内外的发展现状。对酒店式公寓的前景分析，与公寓酒店的区别特征，功能分析，北京酒店式公寓不同项目的比较分析，通过对富顿中心研究，对建筑类型、户型、配套服务功能空间，对酒店式公寓存在的问题，客户研究，管理模式等一系列问题进行分析和探索。 1.3 研究方法 1.通过文献研究法,调查法,经验总结法等对酒店式公寓的概念，分类，主要功能，发展现状，存在问题进行分析。 2.对现有的资料进行收集整理，对有关书面理论资料进行分析，比较、归纳、总结。对目前酒店式公寓设计中存在的问题展开研究讨论，旨在完善对酒店式公

寓的理论层面上的研究，提出一些参考意见和建议。 3.通过处于北京朝阳区CBD国贸中央商务区的北京富顿中心公寓酒店进行研究和分析来映射出北京以及全国大中型城市的酒店式公寓的基本概况及发展前景。 4.对一些楼盘开发的调查，结合房产行业今年的市场调查报告，分析当前我国的市场局面，从城市与建筑角度剖析出酒店式公寓目前主要存在的问题，并研究其解决方案。 1.4 研究现状 作为中国现阶段的一种新生事物，酒店式公寓的研究业也刚刚起步。目前关于此课题的探索大多集中在房产开发与投资研究领域。 朱文俊的《酒店式公寓》（2003）是唯一一部关于酒店式公寓的专著。本书介绍酒店式公寓的沿革及发展预测，雅诗阁之观点、高品质服务时公寓的基本标准一览、旺座中心的设计开发与经营，建筑综合体中酒店式公寓的开发与设计、解密酒店式公寓的销售方法等内容。 武汉大学工商管理专业的硕士论文《酒店式公寓营销策略研究》（刘明学，2004），主要针对酒店式公寓的营销策略展开深层次的探讨，更深一步挖掘销售酒店式公寓行之有效的策略及方案；同济大学技术经济与管理专业的硕士论文《酒店式公寓的投资价值分析与经营模式研究》（丁运生，2004），对酒店式公寓的经营模式分类总结，使之管理更为合理，运作更有效率；华南理工大学企业管理专业的硕士论文《酒店式公寓客户感知价值驱动因素研究》（夏剑龙，2007）。 对于酒店式公寓的概念及各方面特征进行概要性介绍的文献有：殷升的《产权式酒店与酒店式公寓》（世界饭店，2001/02）、胡本宇的《解读酒店（式）公寓》（北京房地产，2005）、李舒的《酒店式公寓小户型成亮点》（房地产导刊，2005/20）、陈静的《酒店式公寓目标市场的选择》（中国市场，2007/13）、黄建邦的《浅谈酒店式公寓及物业服务》（上海房地，2004/07）。 关于酒店式公寓的发展现状及前景分析方面的文献有：刘厚良的《上海酒店式服务公寓发展的困境与对策》（城市，2004/01）、吴国栋的《服务时公寓市场前景与思考》（上海房地，2004/01）、梁保尔与朱承强的《服务式公寓发展现状

文化旅游地产项目案例

文旅项目案例 深圳： 东部华侨城（大型综合度假区） 占地9平方公里，以“让都市人回归自然”为宗旨，定位于建设成为集生态旅游、娱乐休闲、郊野度假、户外运动等多个主题于一体的综合性都市型山地主题休闲度假区。 欢乐海岸（大型综合度假区） 占地面积约125万平方米，将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式 广州： 长隆旅游度假区（大型综合度假区） 包括长隆欢乐世界、长隆国际大马戏、野生动物世界、水上乐园、鳄鱼公园、高尔夫中心等大型综合度假区。 成都： 成都欢乐谷（主题公园类型） 占地50.7万平方米，设置了159项体验观赏项目，包括超过54项娱乐设备设施、58处人文生态景观、27项艺术表演、20项主题游戏和商业辅助性项目。 新世纪环球中心（主题公园+综合配套类型） 世界最大单体建筑，已开业单体约127万平方米，包含酒店、商业、海洋世界、滑冰场、办公，一站式提供两日左右的游乐。 宽窄巷子、锦里（人文历史类型） 人文、历史、传统形态的保留和在再现，具有鲜明地域特色和识别性。 海南： 三亚：半山半岛（景观+综合配套类型） 占地面积2066多亩，建筑面积100多万平方米，位于三亚市小东海鹿回头半岛，两面临海，景观资源优越。包括居住、酒店、水疗、游艇俱乐部、文化、教育、医疗、商业配套等业态。 云南： 昆明： 中信嘉丽泽（景观+养生+综合配套类型） 项目处于昆明空港新城的核心生态度假区域，轻轨机场线将直接到达，规划建设中的昆嵩高速及机场高速开通后，从昆明东南西北到达中信嘉丽泽仅需40分钟，从项目抵达新昆明机场只要20分钟。 总占地约30000亩，目前项目一期已建成7500亩，总建筑面积115万平米，其中住宅100万平米，公建16万平米。公建包括五星级华美达嘉丽泽精品酒店、办公楼、特色商业街、国际会议中心、垂钓中心、马术俱乐部、综合运动中心等。

公寓定位分析报告

公寓定位分析报告 第一部分、苏州市小户型公寓市场简析 一、小户型公寓类型 二、小户型公寓市场发展概况 三、苏州市小户型公寓市场分析 第二部分、酒店式公寓市场分析 一、酒店式公寓分布区域分析 二、酒店式公寓价格分析 三、酒店式公寓户型分析 四、酒店式公寓客户分析 五、影响酒店式公寓销售的因素分析 六、投资酒店式公寓应注意的几个方面 七、酒店式公寓个案分析 第三部分、项目定位分析 一、项目分析 二、项目产品定位分析 三、项目目标客户定位分析 四、项目价格定位分析 第四部分、项目开发建议 第一部分、苏州市小户型公寓市场简析 一、小户型公寓类型 1、小户型公寓的界定。 小户型公寓的界定主要有两种标准：一种是两居室以下（包含两居 室）的单位统称为小户型，另一种则是以面积来界定的，一般三居室 在 100 平方米以下，2 居室在80 平方米以下，1 居室在60 平方米以

下的即 称为小户型公寓。目前业界大部分以面积为界定标准的。 2、小户型公寓的类型。 小户型公寓根据其经营管理方式以及所提供的服务内容的不同又 氛围四种类型：服务式公寓、酒店式公寓、产权式酒店和酒店式商务公 寓。下面分别对这四种类型的小户型公寓进行简要分析。 ?? 服务式公寓 服务式公寓是有较好的服务质量与物业管理的公寓。一般为开发商投资建设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产短线投资项 目。服务式公寓更靠近于一般公寓，它可以提供类似酒店的软硬件服务。 ?? 酒店式公寓 酒店式公寓是能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。目前国内的情................

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旅游地产三大核心模式及经典案例分析

旅游地产绝不是传统的房地产加上旅游景区简单叠加而成。从技术角度看，如果没有软件的建设；没有配套、服务系统和硬件的有机结合；整体策划掌控者缺乏对旅游业、房地产业的深刻理解和实操经验是很难把普通的地产和旅游产品有机融合。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。 旅游地产并非旅游加地产的简单组合，而是通过房地产业与休闲度假产业相结合，通过产业与资源的整合，空间与空间的重组，产品与营销的创新等一系列战略调整，所产生的一种全新的产业模式，全新的人居生活模式，全新的产品消费模式。是指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游度假的开发营销模式，实现度假休闲旅游居住功能而建设开发的房地产项目。华侨城集团无疑是旅游地产的佼佼者。连续在北京、上海、成都、武汉、天津发力布局，已成龙头巨人。在华侨城示范作用下，不乏其成功效仿者。 一、海昌模式 大连海昌(集团)有限公司(简称“海昌集团”)从经营石油贸易起步，历经10余年的稳步成长，已经发展成为集石油贸易、船舶运输、房地产投资、商业旅游四大支柱产业为一体的集团化企业，其配套房地产经营的极地海洋世界已经成为中国旅游行业的一个品牌。

案例一：大连老虎滩海洋公园 位于大连老虎滩的海洋极地海洋馆是世界上建筑面积最大、屯水量最多、展示极地动物最全的场馆，已被列入吉尼斯世界纪录大全。大连老虎滩海洋公园坐落在风景名城大连的南部，占地面积188万平方米，这里有4000米的海岸线，自然风光秀丽，山海互映，景色迷人。老虎雕塑广场。形状各异的老虎迎风长啸，威武壮观，听说老虎滩就是因为这几只老虎而得名的。

旅游地产几大核心模式及经典案例分析

旅游地产几大核心模式及案例分析 旅游地产绝不是传统的房地产加上旅游景区简单叠加而成。从技术角度看，如果没有软件的建设；没有配套、服务系统和硬件的有机结合；整体策划掌控者缺乏对旅游业、房地产业的深刻理解和实操经验是很难把普通的地产和旅游产品有机融合。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。 旅游地产并非旅游加地产的简单组合，而是通过房地产业与休闲度假产业相结合，通过产业与资源的整合，空间与空间的重组，产品与营销的创新等一系列战略调整，所产生的一种全新的产业模式，全新的人居生活模式，全新的产品消费模式。是指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游度假的开发营销模式，实现度假休闲旅游居住功能而建设开发的房地产项目。华侨城集团无疑是旅游地产的佼佼者。连续在北京、上海、成都、武汉、天津发力布局，已成龙头巨人。在华侨城示范作用下，不乏其成功效仿者。 一、海昌模式 大连海昌(集团)有限公司(简称“海昌集团”)从经营石油贸易起步，历经10余年的稳步成长，已经发展成为集石油贸易、船舶运输、房地产投资、商业旅游四大支柱产业为一体的集团化企业，其配套房地产经营的极地海洋世界已经成为中国旅游行业的一个品牌。 案例一：大连老虎滩海洋公园 位于大连老虎滩的海洋极地海洋馆是世界上建筑面积最大、屯水量最多、展示极地动物最全的场馆，已被列入吉尼斯世界纪录大全。大连老虎滩海洋公园坐落在风景名城大连的南部，占地面积188万平方米，这里有4000米的海岸线，自然风光秀丽，山海互映，景色迷人。老虎雕塑广场。形状各异的老虎迎风长啸，威武壮观，听说老虎滩就是因为这几只老虎而得名的。