房地产开发练习题
房地产开发练习题
一、单选
1、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金400元/m2年，则其面临（）。
A．市场供求风险B．周期风险C．变现风险D．通货膨胀风险
2、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。
A．5年 B．50个月 C．100个月 D．10个月
3、关于政府对房地产市场的调控，下列说法正确的是（）。
A．房地产税收政策虽然能对规范房地产市场交易行为起到明显作用，但是不是政府用来调控房地产市场的核心政策之一
B．由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控
C．政府不对租金进行控制
D．由于房地产市场供应的稀缺性，住房政策的调整，对其供应量影响不大
4、房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。
A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
5、一般来说，房地产开发商的自有资金投入应占项目总投资的（）。
A．25%～35% B．20%～25% C．1O% D．50%
6、写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（）m2的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要（）m2。
A．10～15，5～6 B．15～20，5～6 C．15～20，8～10 D．12～18，6～9
7、新增房地产供给取决于这些房地产的价格和其开发成本。房地产供给增量的主要来源是（）。A．房地产开发 B．房地产投资 C．建筑工地开发 D．建筑物的出租
8、对出租或出售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择，对于居住物业，通常以（）。
A．出售为主 B．出租为主 C．出售和出租相结合 D．出售为主出租为辅
9、房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货币收人，称为（）。A．销售收入 B．经营收入 C．出租收入 D．自营收入
10、投资估算是工程项目建设的前期工作阶段项目建设单位向国家计划部门申请建设项目立项或国家对拟立项目进行决策，确定建设项目在规划、项目建议书、设计任务书等不同阶段的（）而编制的造价文件。A．资金流人量 B．资金流出量 C．投资总额 D．贷款总额
11、房地产开发项目竣工，经（）后，方可交付使用。
A．检查质量B．验收合格C．建设单位认可D．办理产权登记
12、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、交行、建行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。房主无力偿贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为（）。
A．三家银行按贷款额分摊B．工行--建行--交行C．建行--交行--工行D．工行--交行--建行
13、拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的（）。
A．使用权人B．抵押权人C．租赁权人D．所有权人
14、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，对于新增房屋所得，抵押权人（）优先受偿。A．有权B．无权C．看具体情况D．没有规定
15、下列各项中导致房地产市场价格上升的原因是（）。
A．有效需求减少B．土地供应减少C．开发成本下降D．竞争
16、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（）之比。
A．规划建设用地面积B．居住区总用地面积C．居住建筑用地面积D．获取土地使用权面积
17、建设投资估算精度上±10%，所需费用小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占投资的0.20～1.00的阶段属于（）。
A．投资机会研究B．项目评估C．初步可行性研究D．详细可行性研究
18、某项目已投入800万元取得土地使用权，预计项目建设投资需1600万元，则今后项目开发建设资金投入（）以上，才可办理全部商品房预售许可证。
A．200万元B．400万元C．480万元D．600万元
19. 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依（）划分的。
A房地产交易方式B房地产交易顺序C购买房地产目的D房地产类型
20. 邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。
A 3个以上
B 5-10个之间
C 5个以上
D 3-10个之间
21. （）对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。
A 看地B对房地产开发项目进行财务评估 C 市场研究 D 土地使用权的取得
22. 进度计划管理通常采用横道图和（）
Ａ资金流动计划图Ｂ网络图Ｃ直方图Ｄ控制图
23. 工程成本控制的主要对象是主要费用的（）
Ａ变动费用Ｂ固定费用Ｃ材料费用Ｄ人工费用
24. 确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为( )，
A.投资回收期
B.内部收益率
C.财务净现值
D.开发商利润
25. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法是（）
A 单元估算法
B 单位指标估算法
C 工程量近似匡算法
D 概算指标法
26. 下列不属于基本报表的是（）
A 资金来源与运用表
B 经营成本估算表
C 资产负债表
D 损益表
27、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满（）未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。
A、半年
B、一年
C、两年
D、三年
28、基本农田、基本农田以外耕地超过（）公顷，其他土地超过（）的可由国务院审批。
A、25,50
B、35,70
C、45,90
D、35,80
29、房地产开发企业销售商品房的保修期从（）之日起算。
A、项目竣工
B、住宅交付使用
C、项目完工
D、买卖双方签订预售合同
30、以出让方式取得土地使用权，可以在不同的土地使用者之间多次转让但土地使用权出让合同约定的使用年限（）
A、不变
B、延期
C、另行商定
D、可变
31、《房地产管理法》规定，以（）为目的，房屋所有人将划拨方式取得使用权的国有土地上建筑的房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。
A、经营
B、入股
C、营利
D、联营
32、
33、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）
A、变动费用
B、固定费用
C、材料费用
D、人工费用
34、赞助与宣传的区别在于（）
A、是否花钱
B、是否真实
C、是否激发人们的认识
D、是否构成活动的主要部分
35、在物业管理的实际工作中，租金的确定主要是根据同类型物业（）来确定。
A、运营成本和税费
B、业主希望的投资回报率
C、市场供求关系
D、国家政策规定
36、学校、医院、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限分别为（）
A、50、50、40
B、50、40、40
C、50、50、70
D、50、40、70
37、设立房地产企业、注册资本需在（）万元以上。
A、50
B、100
C、200
D、150
38、房地产开发项目竣工，经（）后，方可交付使用。
A、检查质量
B、验收合格
C、建设单位认可
D、办理产权登记
39、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地前三年的平均每亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付（）万元土地补偿费。
A、30
B、40
C、60
D、70
40、房地产开发项目的竣工验收由以下单位负责组织（）
A、开发商
B、建设局
C、质检站
D、监理单位
41、下列各项中哪项不是项目的特征（）
A、项目的一次性
B、项目、目标的明确性
C、项目作为管理对象的整体性
D、项目作为控制对象的控制性
42、在（）的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
A、工程投资额在30万元以下
B、建筑面积在300M2以下
C、工程投资额在30万元以下且建筑面积在300M2以下
D、工程投资额在30万元以下或建筑面积在300M2以下
43、建设工期不是一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（）；建设期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（）
A、80％，50％
B、70％，50％
C、50％，30％
D、40％，20％
44、当申报的成交价不是明显低于正常市场价格的，应当以（）作为缴纳税费的依据。
A、评估价
B、市场价
C、成交价
D、实际价格
45、申请办理《商品房预售许可证》应当提交那些证件及资料，请选出（）
（1）、土地使用权证书（2）、建设工程规划许可证
（3）、投入资金达到工程建设总投资25％以上的证明
（4）商品房预售方案（5）其他有关资料
A、（1）（3）（5）
B、（1）（2）（3）（5）
C、（1）（2）（3）（4）（5）
D、（2）（4）（5）
46、房地产即土地和地上建筑物是种特殊的商品，（）是其与劳动力，资本及其他类型的商品的最大区别。
A、寿命周期长和适应性
B、不一致性和政策影响性
C、对专业管理的依赖性
D、位置的固定性或不可移动性
47、以下属于房地产开发法规的是（）
A、《土地管理法》 B《城市房屋拆迁管理条例》C、《商品房销售管理办法》D、《城市规划法》
48、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。
A.选址规划意见通知书
B.规划设计条件通知书
C.建设用地规划许可证
D.建设工程规划许可证
49、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期（）。
A. 小于5年
B. 在5-6年之间
C. 在6-7年之间
D. 在7-8年之间
50、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。
A. 成本利润率是年成本利润率
B. 成本利润率是开发经营期的成本利润率
C. 投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D. 投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
51、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。
A. 投资利润率
B. 投资回报率
C. 贷款利率
D. 成本利润率
52、公共设施配套费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。
A. 土地费用
B. 前期工程费
C. 房屋开发费
D.管理费用
53、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。
A. 土地购置贷款
B. 土地储备贷款
C. 土地开发贷款
D. 建设贷款
54、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化 B.产品专业化 C.大量定制 D.单一市场集中化
55、房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。
A.价格分析
B.市场分析
C.产品分析
D.成本分析
56、14. 已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。
A．12.55% B. 12.68% C. 14.75% D. 15.01%
57 、项目的（）计算结果越大，表明其盈力能力强。
A 、财务净现值
B 、投资回收期
C 、盈亏平衡点
D 、借款偿还期
58 、某一项目的实施方案有多个，各方案的投资额不同，按照财务评价的结果，应选用净现值（）
A 、最大的方案
B 、率最大的方案
C 、率最小的方案
D 、最小的方案
59 、一个建成项目的财务净现值大于零，则其内部收益率（）基准收益率
A 、等于
B 、一定小于
C 、一定大于
D 、可能大于也可能小于
60 、以下各指标属于绝对数的是（）
A 、净现值
B 、净现值率
C 、B/C
D 、IRR
61．在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标*建筑面积，属于（）。
A、单元估算法
B、单位指标估算法
C、概算指标法
D、工程量近似匡算法
二、判断
1、房地产的自然寿命一般要比其经济寿命长的多。（）
2、投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。（）
3、房地产经济寿命是物业产生的收益大于零的持续时间。（）
4、租金由房地产使用市场确定，而不是由房地产投资市场确定。（）
5、《建设用地规划许可证》的颁发在《规划设计条件通知书》之前，并且规定了征地面积、总建筑面积、用地性质、位置和界限等方面的内容。（）
6、房地产开发项目评估的现金流量分析，要从银行贷款和自有资金两个方面对反映项目经济效益的技术经济指标进行分析测算。（）
7、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。（）
8、房地产开发成本费用中城市建设配套费用包括：小区锅炉、变电室、煤气调压站等附属工程费和小区自来水、雨水、污水、道路、室外照明等室外工程费。（）
9、抵押与质押的主要区别在于前者仅适用于不动产，而后者仅适用于动产。（）
10、某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。（）
10、物业代理虽然帮助买卖双方迅速地完成交易，但由于收取了相应的代理费用，所以提高了市场交易成本。（）
11、招标设标是一种市场交易行为，是商品经济发展到一定阶段的产物。（）
12、土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。（）
13、在人均耕地特别少的地区，土地补偿费和安置补助费之和不得超过土地被征用前三年平均产值的30倍。（）
14、目前推行的经济适用住房建设，因其实行划拨土地、税费政策优惠、政府限定价格，因此不属于房地产开发经营行为。（）
15、房地产抵押不能将一宗房地产分割抵押。（）
16、个人住房组合贷款是由委托性个人住房贷款和自营性个人住房贷款两个独立的贷款品种组成的，且抵押物相同，因此只需签订一个借款合同。（）
17、住宅平均层数＝住宅总建筑面积/住宅基底总面积。（）
18、开发商适时提价，可能会加快销售进度。（）
19、房地产全过程营销是贯穿于开发项目的选址、设计、投资、建造及销售整个开发过程的销售促进。（）
20、开发项目竣工验收由承包商组织进行。（）
21. 发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请2日起10日内颁发施工许可证。（）
22. 房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“开工许可证”等方面。（）
23. 判断物业代理公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少。（）
24. 财务净现值公式中（CI-CO）t（1+ic）-t是项目在t年的净现金流量。（）
25. 如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。
（）
26. 最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（）
27. 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。（）
28、名义利率不能反映资金时间价值的影响。（）
29、房地产开发投资规模大、风险高、回收期长、故金融业一般不愿向房地产开发融资（）
30、开发商适时提价，可能会加快项目的销售进度。（）
31、某项目成本利润率为30％，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15％。（）
32、对于资金雄厚的开发商、完全没有必要考虑预售楼宇方案。（）
33、物业代理为买卖双方提供服务,故一般应向买卖双方均收取佣金。（）
34、在任何情况下，如果贷款利率高于投资收益率，开发商都不应利用贷款（）
35、资产负债率越高，企业应变能力越强，债权就越安全。（）
36、在存在通货膨胀时、投资者通常提高期望投资回报率以抵消通货膨胀影响。（）
37、为保证邀请招标的竞争性和效率，被邀请参加投标的承包商通常在3－10个之间。（）
38、基准地价的评估一般由出让方自行决定，可以为政府调控土地市场提供价格尺度（）
39、土地年租制中承租人在租赁期内可将土地转租、抵押（）
40、房地产价格不能完全依照成本确定，还要考虑以市场需情况来决定。（）
41、二级房地产公司可承担20公顷以下的土地开发任务，建筑面积20万平方米以下的住宅小区开发建设。（）
42、物业管理是用经济手段来管理物业，是企业化、商业化的管理。（）
43、质量监督控制手段中的指令文件可用口头指令,不必补充书面文件。( )
44、城市居民点的规划一般分为居住区、居住小区和住宅组团三级。（）
45、对于划拨土地的开发建设，在施工阶段，开发商手中已拿到《国有土地使用证》。（）
46、建设单位或个人在取得《建筑工程规划许可证后》方可向土地管理部门申请用地。（）
47、建设单位应当自领施工许可证之日起3个月内开工。（）
48 、根据财务杠杆原理，增加贷款在项目总投资中的比例，定能提高自有资金投资收益水平。（）
49、项目的内部收益率愈高，项目所承担的贷款利率越高，风险愈小，获利能力愈大。（）
50 、非流动性是房地产投资与金融投资、贵金属投资的主要区别。（）51. 假如房地产投资项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（）
52. 个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。（）
53 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。（）
三、多选
1. 确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面
A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。
B控制混凝土质量C对对工程中的配套设备进行检验。
D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
2. 对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（）。
A土地费用B建安工程费用C贷款利息D开发期与租售期
3. 由于施工工期延长，开发商要（）。
A.使项目的规模、布局发生变化
B.承担更多的贷款利息
C.会增加房地产开发项目的融资成本
D.还要承担总费用上涨的风险
4. 盈亏平衡分析的基本方法是建立（）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A.销售收入与成本
B.销售收入与费用
C.成本与产量
D.销售收入与销量
5. 经济评价中的基础参数中，下列（）属于评价标准类指标。
A 基准收益率
B 开发经营期
C 目标投资利润率
D 目标投资回报率
6. 房屋开发费包括（）。
A 规划设计费
B 建筑安装工程费
C 公共配套设施建设费
D 基础设施建设费
7、房地产市场的功能体现在它能够（）。
A．指导土地供应计划 B．适应供给条件的变化
C．指导供给适应需求的变化 D．配置存量房地产资源和利益
8、开发商的工作是融领导者、创造者、推销商、（）的特征于一体的极具挑战性的工作。A．谈判家 B．演讲者 C．风险管理者 D．投资者
9、新区房地产开发的特点有（）。
A．拆迁安置容易、费用低 B．规划条件苛刻 C．市政配套设施缺乏、投资大
D．环境幽静舒适、空气清新洁净
10、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式有（）。
A．调控土地供应计划 B．城市规划指导 C．控制房价 D．税收调节
11、从投资的角度看，资金时间价值的大小取决于（）。
A．投资利润率 B．投资额大小 C．风险因素 D．通货膨胀率
12、房地产开发项目评估中的不确定分析，主要是分析（）等主要变动因素，对开发项目评价结果的影响。
A．建造成本 B．租金或售价 C．专业人员费用 D．地价
13、通常零售商业物业承租人支付的费用有（）。
A．租约中载明的租金--基本租金 B．代收代缴费用
C．按营业额的百分比支付的租金 D．物业管理费
14、在可调价格合同中，合同价款的调整因素包括（）。
A．承包人违约使工程成本增加
B．政策变化影响合同价款
C．一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8h
D．工程造价管理部门公布的价格调整
15、房屋开发费的内容包括（）。
A．建安工程费 B．公共配套设施建设费 C．基础设施建设费 D．可行性研究费
E．规划勘察设计费
16、金融机构总是千方百计地降低其融出资金风险，开发商为更好地受金融机构支持，其开发项目应具备（）条件，金融机构才可能放宽其评判标准。
A．开发商已经拥有了项目用地的土地使用权
B．开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设
C．有充分的证据证明，项目确定可以顺利出租或出售出去
D．其他财力雄厚的合作伙伴与开发商一起担保或承包商拥有银行开具的履约保函
E．开发商所在集团内部有威望和杰出成就的人士以公司名义担保
17、经出让取得土地使用权的单位和个人，在使用土地期限内，对土地有（）。
A．使用权B．占用权C．收益权D．处分权
18、投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，对投资者来说，可以（）。
A．按照出资比例依法享有所有者权益B．可以转让出资
C．和项目法人承担这些资金的利息和债务D．必要时抽回
19、申领施工许可证的条件有（）。
A．已办理建筑工程用地批准手续B．已确定施工企业
C．已满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查
D．按照规定应该委托监理的工程已委托监理
E．建设资金已经落实20 房地产前期的规划管理包括（）。
A. 开发项目的选址定点审批
B. 规划设计条件审批
C. 规划设计方案审批
D. 核发建设用地规划许可证
E. 核发建设用地批准书
21. 房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。
A. 总投资估算表
B. 现金流量表
C. 资金来源与运用表
D. 损益表
E. 资产负债表
22、土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应对（）提出书面意见，并作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。
A．房地产开发项目的性质、规模和开发期限
B．基础设施和公共设施的建设要求
C．基础设施建成的产权界定
D．项目拆迁补偿、安置要求
E．房屋建成后的修缮要求
23、项目投资资本金必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，其出资方式可以采取（）。
A．货币出资B．实物出资C．专利技术出资D．工业产权E．信誉出资
24、《开发经营条例》规定有些情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。下列叙述中属于其类别的有（）。
A．地震造成开工延期
B．发现地下文物
C．政府干扰而不能如期开工
D．产权问题与另外企业发生纠纷
E．由于资金周转不到位引起的延期开工
25、核发建设用地规划许可证的目的在于（）。
A．确保土地利用不污染环境
B．确保土地利用符合城市规划
C．维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益
D．为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据
E．建设项目位置和范围符合城市规划的保证
26、按房屋所有权的性质、房屋租赁分为（）。
A．公有房屋的租赁B．有偿租赁C．无偿使用
D．私有房屋的租赁E．住宅用房的租赁
27、按常规公开招标项目应授标给最低报价者，除非最低标价是（）的。
A．不合理B．外地承包商提交C．根本无法实现D．开发商有怀疑的承包商提交28、开发商对开发项目进行预售，其主要目的是（）。
A．降低或转移投资风险B．树立公司良好形象C．延长销售期，加强公众印象
D．筹措项目开发资金
30、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括。（）。
A．生产方式和工作方式B．人文环境的变化
C．信息、通讯技术水平的提高D．自然环境的变化
31、如果项目具备（）条件，金融机构可能会放宽其评判标准。
A．开发商已获得了项目用地的土地使用权
B．有充分的证据证明，项目确实可以顺利出租或出售出去
C．开发商具有良好的信誉
D．开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设
32、公开招标通常适用于工程项目（）的开发项目建设。
A．建设周期较长B．工程性质比较特殊C．规模较大
D．技术复杂E．工期紧迫
33、房地产中介机构是具有法人资格的经济组织，包括（）等。
A、房地产咨询机构
B、委托代理机构
C、房地产评估机构
D、房地产经纪机构
E、资金管理机构
34、房地产综合开发的本质特点是（）
A、统一规划
B、综合
C、统一设计
D、配套
35、在现阶段、按按国家规定，取得土地使用权的途径有（）
A、房地产赠与
B、行政划拨
C、国家出让
D、房地产转让
36、《城市房地产开发管理条例》规定，在商品房销售环节推行的“两书制度”是指（）
A、《商品住宅保修书》
B、《商品住宅质量保证书》
C、《商品住宅使用说明书》
D、《商品住宅质量保险书》
E、《用户须知》
37、建设工程监理工作“三控制两管理”中的两管理是指（）的管理
A、进度
B、质量
C、成本
D、合同
E、信息
38、通常所说的“二税一费”是指（）
A、营业税
B、城市维护建设税
C、契税
D、教育费附加
39、进度计划管理通常采用（）
A、横道图
B、资金流动计划图
C、网络图
D、直方图
40、开发建设项目招标方式在我国存在（）等几种形式。
A、限制性指标
B、公开招标
C、邀请招标
D、议标
41、传统的四大营销策略即（）必须围绕正业市场定位逐步向全面营销理念过渡
A、产品策略
B、品牌策略
C、价格策略
D、渠道策略
E、促销策略
42、房地产开发期间费用有（）
A、财务费用
B、销售费用
C、管理费用
D、前期工程费
43、以下属于变动成本的费（）
A、人工工资
B、材料费
C、折旧费
D、动力费用
44、折现率可由（）确定
A、开发商要求的最高利润率
B、由国家或部门制定的基准收益率
C、银行中长期贷款利率
D、开发商要求最低利润率
45、房地产间接投资得形式主要有（）。
A、投资房地产信托
B、购买住房抵押支持证券
C、购买房地产企业债券
D、购买物业用于出租经营
E、购买土地进行开发
五、计算题
1、某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果月收入的30％，用于支付住房抵押
贷款的月还款额，在年贷款利率为12％的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额、是多少？
2、某人欲以200万元购入一宗房地产后出租，预计5年内每年净租金收入为25万元，5年后
该宗房地产可以250万元之价位售出，投资者要求每年的投资回报率为15％。试问购入此宗房地产是否值得。
3、一宗房地产价格250万元，若有两种付款方式可供选择（1）一次性付款，可优惠15％。（2）
分期付款，首期支付40％，第一年未支付30％，第2年末支付20％，第3年末支付10％，利率12％。问购房者应选择哪种付款方式较为有利？
4、某人准备购买一套价格为35万元住宅，首期35％直接支付，其余申请抵押贷款，贷款期限为10年，年利率15％，按月等额偿还，问月还款额多少？如果该人30％月收入可以用于住房消费，该人月收入应多少？
各方案筹资费率为4%，企业所得税为33%。试进行筹资决策。
6、某房地产开发项目有关预测数据如表所示，试用财务净现值指标评价项目经济可行性，其中i c=12％
房地产开发作业
第一章P36---1，2，6
第二章P81---3，4
第三章P106---2，3
第四章P116---4，5
第五章P171---2
第十章P363---1，6
请各位学员完成作业，并与考试完毕上交，以评定平时成绩。谢谢！
房地产开发企业资质管理规定
房地产开发企业资质管理规定 （征求意见稿） 第一章总则 第一条（立法目的）为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，制定本规定。 第二条（主体定义）本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格，从事房地产开发经营的经济组织。 第三条（资质功用）房地产开发企业应当按照本规定申请核定房地产开发企业资质等级。 第四条（管理机构）国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作； 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。 第二章一般规定
第五条（资质功用）未取得房地产开发企业资质证书（以下简称“资质证书”）的，不得从事房地产开发经营业务。 房地产开发企业名称应当体现房地产开发经营行业特征，不得使用容易引起歧义的用语。 第六条（资质级别）房地产开发企业资质等级分为一级、二级、三级、四级四个资质等级。 新设立的房地产开发企业（含新增设房地产开发经营业务）应当申请暂定资质。 第七条（分级审批）房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级资质由省级人民政府住房和城乡建设主管部门初审，报国务院住房和城乡建设行政主管部门审批。 其余资质等级企业的审批办法由省级人民政府住房和城乡建设主管部门制定。 第八条（开发范围）一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。 二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省级人民政府住房和城乡建设主管部门确定。 第九条（异地开发）以本企业名义从事跨地区开发经营的，应当在项目开发地县级以上房地产开发主管部门办理资质备案手续，并将异地开发项目和异地工作的主要负责人员情况报企业注册地县级以上房地产开发主管部门备案。
房地产开发经营与管理试题及答案
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教 育试点2006—2007学年度第一学期房地 产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选1、以（ ）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（ ）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（ ），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。 A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。
A．一切因素B．主体因素C．客体因素 D．周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ ）等主要影响因素。A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度7、（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作 C．建设阶段D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作B．前期工作 C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（ ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工 10、（ ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A．市场调查B．市场细分 C．目标市场的选择D．市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。
深圳房地产中介公司名单
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 1 上海房屋置换股份有限公司 2 上海信义房屋中介咨询有限公司 3 上海市智恒加诚房地产经纪有限公司 4 上海中原物业代理有限公司 5 广州满堂红置业有限公司 6 上海太平洋房屋服务有限公司 7 中原地产（深圳）有限公司 8 戴德梁行?；泛城（中国） 9 天津顺驰置业有限公司 10 上海新澳投资咨询有限公司 11 南京市房屋销售置换实业有限公司 12 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 13 北京我爱我家房地产经纪有限公司 14 广州美联房地产顾问有限公司 15 上海爱建立好信房地产经纪有限公司 16 重庆金丰易居房屋置换有限公司 17 深圳市中联房地产企业发展有限公司 18 天津市广厦房地产经纪有限公司 19 美联物业顾问上海有限公司 20 上海臣信房地产经纪有限公司 21 深圳市中天置业评估有限公司 22 天津龙盛房地产经营有限公司 23 重庆大泽置业代理有限公司 24 广州房屋置换有限公司 25 美联物业顾问深圳有限公司 26 成都富力房屋置换有限公司 27 北京鑫尊房地产经纪有限责任公司 28 广东合富房地产置业有限公司 29 杭州房屋置换有限公司 30 深圳市新峰地产顾问有限公司 31 广东经纬房产咨询有限公司 32 南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 33 天津市津房置换河西连锁有限公司 34 世联地产顾问（中国）有限公司 35 上海华一房产经纪有限公司 36 天津汇众房地产经营有限公司 37 无锡市大众房地产服务（连锁）有限公司 38 同致地产顾问集团 39 广州珠江中原物业顾问有限公司 40 上海复易房屋置换经纪有限公司 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
房地产开发商资质等级及标准
房地产开发商资质标准 开发商的开发资质分这么几种：一级、二级、三级、四级、暂定。 开发商的资质往往与开发商的资金实力（注册资金）、开发项目能力有直接的关系，根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》来执行。 各资质等级企业的条件如下： （一）一级资质： 1．注册资本不低于5000万元； 2．从事房地产开发经营5年以上； 3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4．连续5年建筑工程质量合格率达100％； 5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 9．未发生过重大工程质量事故 （二）二级资质： 1．注册资本不低于2000万元； 2．从事房地产开发经营3年以上； 3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4．连续3年建筑工程质量合格率达100％； 5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 9．未发生过重大工程质量事故。 （三）三级资质：
地产公司排名
中国10大房地产公司排名 万科（Vanke) 公司前身为成立于1984年的深圳现代科教仪器展销中心，1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”，同年11月进行股份制改组，并向社会发行股票。1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌，1991年1月29日“深万科A”在深圳证券交易所上市，上市首日开盘价14.58元，1993年4月首次发行B股，同年5月28日“深万科B”上市。 中海地产 中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，在香港交易所上市的地产公司。主要业务是物业发展及投资、楼宇及土木建筑、基础工程及项目管理、房地产代理及管理，以及基建项目投资。是恒生指数成份股(蓝筹股)。 合生创展 民营企业家朱孟依先生于1992年成立，1998年在香港联合交易所有限公司主板上市，是以发展中高档大型住宅地产物业为主的大型地产集团。主要业务是投资控股、物业发展、物业投资及物业管理业务。 保利地产 是中国保利集团旗下的大型房地产国有企业。公司总部设在广东广州。1992年底成立后开始进入房地产行业，在坚持以中高端精品住宅开发为主。1983年，解放军总参谋部、中国联合组建一家对外贸易公司，起名“保利”，保卫胜利之意。英文前缀词POL Y-有“多”“聚”的含义，与中文“保利”一词发音相同且寓意也契合。保利集团的主标志，取英文“PLA”（中国人民解放军缩写）、“POL Y”、“POWER”等单词首字母P变形而来。一大批老一辈国家领导人都在保利。 碧桂园 (Country Garden) 名字来自广东顺德的“碧江”和“桂山”合称而成。物业买家大多数是香港人，用途是香港人的渡假屋（香港亲朋假日社交联谊）、安顿在内地居住的家人、或者退休回乡的长者父母。碧桂园根据社会和人居发展的需求，不断丰富“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价”为内涵的碧桂园家园模式。 北京首都开发控股（集团）有限公司 由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。2008年奥运会重大工程项目中，两大集团也是重要的投资建设者。 恒大地产 绿城地产 绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业。 万达集团 万达集团创建于1988年，现涵盖机电、化工、轮胎、地产开发四大产业。 大华集团
房地产开发企业资质等级及标准
房地产开发企业资质等级及标准 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。 各资质等级企业的条件如下： （一）一级资质： 1．注册资本不低于5000万元； 2．从事房地产开发经营5年以上； 3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4．连续5年建筑工程质量合格率达100％； 5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少 于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 （二）二级资质： 1．注册资本不低于2000万元； 2．从事房地产开发经营3年以上； 3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4．连续3年建筑工程质量合格率达100％； 5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少 于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
（三）三级资质： 1．注册资本不低于800万元； 2．从事房地产开发经营2年以上； 3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4．连续2年建筑工程质量合格率达100％； 5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少 于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务 负责人具有相应专业初级以上职称。 办理程序 （一）房地产开发企业申请开发资质或资质升级（核定），由企业注册所在 地市、州或扩权试点县（市）房地产开发主管部门在资质申请表内签署意见并盖章后，报送省政务服务中心建设厅窗口； （二）二级及二级以下资质由建设厅核准后颁发《房地产企业资质证书》； 一级资质由省建设厅初审并上报建设部审批； （三）取件人凭受理通知书、介绍信、营业执照、身份证办理领证手续。 六、办理时限 （一）法定时限：20个工作日。 （二）承诺时限：15个工作日。
房地产开发与经营管理练习题参考答案1--8套
练习题一 （一）单项选择 1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。 2．C 3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。 4．A 5．C 6．A 7．B 8．D 9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。 10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 11．D 12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。此题是1999年考题 13．B 14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。此题是2001年考题。 15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。 16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。 17．A 18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。 （二）多项选择 1．ABD 2．BC 提示：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等等。 3．BC 4．ABD
深圳有项目的房地产开发商名录
限公司 卓越置业集团有限公司2 新世界中国地产有限公司1 保利房地产（集团）股份有限公司1 深圳市特发集团有限公司1 深圳市中熙投资集团有限公司1 仁恒置地集团1 深圳市康达尔（集团）房地产开发 有限公司1 深圳市金海港房地产开发有限公司1 深圳市富通房地产集团有限公司1 深圳市勤诚达集团有限公司1 深圳市阳光华艺房地产有限公司1 深圳市五联百合房地产开发有限公 司1 深圳华侨城股份有限公司4 深圳市城市建设开发（集团）公司1 深圳市华来利实业有限公司 1 中信房地产股份有限公司2 在售项深圳市承翰投资开发有限公司2企业名称海航集团有限公司1 目数量深圳深中润投资控股有限公司1 万科企业股份有限公司10深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司1 深圳控股有限公司2佳兆业集团控股5 深圳市新天时代投资有限公司1深圳市京基房地产股份有限公司3 深圳市华盛房地产开发有限公司2绿景地产股份有限公司1招商局地产控股股份有限公司5深圳市满京华投资集团有限公司1深圳市振业（集团）股份有限公司1深圳市中云投资发展有限公司1 和记黄埔地产有限公司2金地（集团）股份有限公司4 深圳市光彩置业有限公司1华业地产1 深圳市信义房地产开发有限公司2深圳市岗宏集团有限公司1恒大地产集团有限公司1深圳市东海成房地产开发有限公司1中国海外发展有限公司2深圳市锦绣江南投资有限公司1深圳市中洲投资控股股份有限公司2深圳市南岭华业投资有限公司1中骏置业控股有限公司1力高（中国）地产有限公司1华润置地有限公司2宝安鸿基地产集团股份有限公司1远洋地产控股有限公司1天安中国投资有限公司1深圳市星河房地产开发有限公司2深圳市朗柜实业集团有限公司1深圳市地铁集团2深圳市粤宝实业发展有限公司1深圳经济特区房地产（集团）股份有2深圳市福中福房地产开发有限公司1
(房地产管理)房地产开发企业资质标准说明
房地产开发企业资质标准说明 一、资质标准 （一）二级资质： 1、注册资本不低于3000万元。 以营业执照、验资报告为准。 2、从事房地产开发经营3年以上。 从取得房地产开发资质之日起到申报二级资质计算满3年（申报时间以申报表中“企业申报意见”栏落款日期为准）。 3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。 1）近三年指以申报表中“企业申报意见”栏落款日期为准，按年度计算，往前推三年，具体到月份。如落款日期为2006年9月15日，近三年即为2003年9月-2006年8月； 2）累计完成与此相当的投资额，一是合作开发的项目投资，原则上不予计算，但经过市主管部门审查批准的合作项目，可以算作该公司的完成投资；二是折算的开发量不得超过竣工面积总量的10%（即累计竣工15万平方米，其中实际竣工量不得低为13.5万平方米）。 4、连续3年建筑工程质量合格率达100％，项目竣工综合验收合格率达100％，优良品率60％以上。 查看由质检部门出具的竣工验收备案表及相关证明。 5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。 1）上一年指以申报表中“企业申报意见”栏落款日期为准，按年度计算，往前推一年，具体到月份。如落款日期为2006年9月15日，上一年即为2005年9月-2006
年8月； 2）完成与此相当的投资额，折算的开发量不得超过施工面积总量的10%（即上年施工面积10万平方米，其中实际施工量不得低于9万平方米）。 6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的不少于15人（高级职称的6人），持有岗位资格证书14人（建筑、结构、房地产5人；会计3人；企业经理、项目和销售经理5人、统计1人）。 1）建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。 高级职称6人，其中：建筑、结构类4人，财务类1人，房地产及有关经济类1人；中级职称9人，其中：建筑、结构类6人，财务类2人，房地产及有关经济类1人。 离退休人员可计入有职称专业人员数，但需提供离退休证书。 2）凡职称证书中工作单位不是本公司的，均需原单位的解聘合同。 3）对职称证书借用、空挂、兼职等行为，一旦查出，即作不予许可处理。 4）岗位资格证书暂不作要求。 7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 查对任职文件及职称证件。 8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率3％以下，质量投诉处结用户满意率100％。 1）质量保证体系一般是指ISO9000认证，现在提倡企业都要做质量认证，但在资质审查中暂不作为硬性指标。 2）“两书”：开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”，要用标准统一文本，企业可以增加附页，但内容必须符合国家规定的标准要求。
房地产开发与经营综合练习题与答案
一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投
深圳房地产中介公司名单
1 上海房屋置换股份有限公司 2 上海信义房屋中介咨询有限公司 3 上海市智恒加诚房地产经纪有限公司 4 上海中原物业代理有限公司 5 广州满堂红置业有限公司 6 上海太平洋房屋服务有限公司 7 中原地产（深圳）有限公司 8 戴德梁行?；泛城（中国） 9 天津顺驰置业有限公司 10 上海新澳投资咨询有限公司 11 南京市房屋销售置换实业有限公司 12 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 13 北京我爱我家房地产经纪有限公司 14 广州美联房地产顾问有限公司 15 上海爱建立好信房地产经纪有限公司 16 重庆金丰易居房屋置换有限公司 17 深圳市中联房地产企业发展有限公司 18 天津市广厦房地产经纪有限公司 19 美联物业顾问上海有限公司 20 上海臣信房地产经纪有限公司 21 深圳市中天置业评估有限公司 22 天津龙盛房地产经营有限公司 23 重庆大泽置业代理有限公司 24 广州房屋置换有限公司 25 美联物业顾问深圳有限公司 26 成都富力房屋置换有限公司 27 北京鑫尊房地产经纪有限责任公司 28 广东合富房地产置业有限公司 29 杭州房屋置换有限公司 30 深圳市新峰地产顾问有限公司 31 广东经纬房产咨询有限公司 32 南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 33 天津市津房置换河西连锁有限公司 34 世联地产顾问（中国）有限公司 35 上海华一房产经纪有限公司 36 天津汇众房地产经营有限公司 37 无锡市大众房地产服务（连锁）有限公司 38 同致地产顾问集团 39 广州珠江中原物业顾问有限公司 40 上海复易房屋置换经纪有限公司 41 北京中大恒基房地产经纪有限公司 42 深圳市星联地产顾问有限公司 43 苏州市房屋置换中心 44 世家机构?；汇高行市场研究咨询有限公司
房地产开发经营与管理试题及答案
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选 1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同 B．按资金来源的不同 C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。 A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。 A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度 C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度 7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发
中国十大房地产公司排名
中国十大房地产公司排名 建筑与经济2010-03-29 15:58:32 阅读1948 评论1 字号：大中小订阅 万科（Vanke) 公司前身为成立于1984年的深圳现代科教仪器展销中心，1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”，同年11月进行股份制改组，并向社会发行股票。1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌，1991年1月29日“深万科A”在深圳证券交易所上市，上市首日开盘价14.58元，1993年4月首次发行B股，同年5月28日“深万科B”上市。 中海地产 中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，在香港交易所上市的地产公司。主要业务是物业发展及投资、楼宇及土木建筑、基础工程及项目管理、房地产代理及管理，以及基建项目投资。是恒生指数成份股(蓝筹股)。 合生创展 民营企业家朱孟依先生于1992年成立，1998年在香港联合交易所有限公司主板上市，是以发展中高档大型住宅地产物业为主的大型地产集团。主要业务是投资控股、物业发展、物业投资及物业管理业 务。 保利地产
中国保利集团旗下的大型房地产国有企业。公司总部设在广东广州。1992年底成立后开始进入房地产行业，在坚持以中高端精品住宅开发为主。1983年，解放军总参谋部、中国联合组建一家对外贸易公司，起名“保利”，保卫胜利之意。英文前缀词POLY-有“多”“聚”的含义，与中文“保利”一词发音相同且寓意也契合。保利集团的主标志，取英文“PLA”（中国人民解放军缩写）、“POLY”、“POWER”等单词首字母P变形而来。一大批老一辈国家领导人都在保利。 碧桂园(Country Garden 名字来自广东顺德的“碧江”和“桂山”合称而成。物业买家大多数是香港人，用途是香港人的渡假屋（香港亲朋假日社交联谊）、安顿在内地居住的家人、或者退休回乡的长者父母。碧桂园根据社会和人居发展的需求，不断丰富“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价” 为内涵的碧桂园家园模式。 首都开发 由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。2008年奥运会重大工程项目中， 两大集团也是重要的投资建设者。 恒大地产 恒大地产集团是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业，连续五年荣登中国房地产企业10强。拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究
房地产开发与经营复习题
一、名词解释（18） 房地产开发、房地产经营、房地产开发项目经济评价、房地产开发用地、土地征收、房地产开发项目资本金、房地产开发项目质量、房地产开发项目质量控制、商品房预售 二、填空题（12） 1.依法新设立的房地产开发企业，须取得《》才能从事房地产开发经营业务。在我国，一级资质的房地产开发企业须有不少于万元的注册资本和5年上的开发历史。 2.房地产开发项目策划中的时机选择常被称作“反周期运作”，其含义为_______________________ 。 3. 根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价分为财务评价和。房地产开发项目财务评价指标分为财务盈利能力评价指标与__________________两大类。 4．我国房地产开发企业从土地一级市场获取经营性土地使用权的方式常被简称为。 5.某农民集体经济组织有耕地80公顷，农业人口为600人，现欲征收其中20公顷。该地征收前3年每公顷平均年产值为3.2万元，土地的附着物及青苗补偿费为20万元，若土地补偿费与安置补助费按《土地管理法》最高补偿标准计算，该地征收补偿费用为万元。 6.国有土地上房屋征收补偿的标准为。 7.房地产开发商在土地竞价决策主要是计算土地最高可接受的价格，其原理即是房地产估价中的。 8. 我国多数房地产开发企业筹措开发资金的三大渠道为自有资金、银行贷款和。银行借款是房地产开发融资的主要方式。若某房企长期借款为200万元，年利率10.8%，借款期3年，每年末付息一次，到期还本，该笔借款的资金成本率为。（企业所得税率33%；不考虑筹资费用）
9.在我国，商品房预售既是商品房销售的一种方式，也是房地产的重要渠道。商品房预售实行许可制度，房地产开发商取得 ____________ 方可进行销售。 10.房地产开发项目实施过程即是质量的形成过程，所以是房地产开发项目施工阶段质量控制的基础和核心。 11.房地产开发项目全部竣工后，开发商通过编制，可以反映项目的实际造价和投资成果。 12.房地产销售定价的方法可归纳为三大类：即成本导向定价法、_________定价法和竞争导向定价法。 13.房地产交易主要包括 ___________ 、房地产抵押和房屋出租三种方式。 14.目前，我国多层次的住房供应体系主要包括商品房、、廉租住房以及公共租赁住房等。 三、简答题（30） 1.简述房地产开发经营的基本程序。 2.简述房地产开发项目可行性研究的程序。 3.简述房地产开发项目经济评价的工作程序。 4.简述房地产开发项目定位的程序及主要内容。 5.房地产开发前期工作的主要内容有哪些？ 6.简述房地产开发项目实施中合同管理的重要性。 7.房地产开发项目定价的目标与程序。 四、分析与计算题（40） 1．某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第三年即可出租。经过分析，得到以下数据： （1）项目建设投资为1800万元，其中项目资本金比例为35%。第一年投资1000万元（其中资本金400万元），其余第二年投入。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第三年开始
广东省十大知名房地产公司
广东十大知名地产集团 1、金地集团 简介：金地集团（）初创于1988年，1993年正式开始经营房地产。2001年4月在上海证券交易所挂牌上市，成为解禁后首批上市房地产企业。金地集团坚守"科学筑家"使命，在企业经营中体现"专业之道，惟精惟一"特质，已经发展成为极富特色与竞争力的全国化品牌地产公司。金地集团主打“住宅业务”，以商业地产和金融业务为两翼”发展。向着“中国最有价值的国际化企业”宏伟目标持续迈进。 荣誉：金地集团连续十届荣获“蓝筹地产”殊荣；连续十年跻身“中国房地产上市公司综合实力10强”。同时，金地集团还荣获“2013中国最具价值地产上市企业”殊荣、“2013年度最具投资价值地产上市公司大奖”、“2013年度社会贡献企业大奖”、“2013中国杰出房地产商”殊。产品：分为几大系列 更多详情请访问金地集团官网 2、卓越集团 简介：越集团成立于1996年，是一家主要从事房地产开发、物业管理、不动产担保等业务的跨行业、跨地区的外商投资集团公司。经过十多年的发展，卓越集团已成长为立足深圳，在中国具有领先地位的大型商业及住宅综合性地产开发集团。目前，卓越集团已启动了集团化品牌战略，确立“立足深圳、布局全国，努力成为中国房地产行业持续发展的品牌企业”的宏伟规划。 荣誉：连续十年被中国指数研究院评比为“中国房地产百强企业”，连续九年入选《经济观察报》举办的“中国蓝筹地产企业”，被中国房协评为“中国商业地产10强”，位列三甲。2013年，卓越集团被21世纪传媒、《21世纪经济报道》评为“2013年度中国最佳雇主”。 产品：分为四大类，写字楼系列、大社区系列、综合体系列、豪宅系列。代表性的产品包括：卓
房地产开发与经营综合练习题
《房地产开发与经营》综合练习题 一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（） A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 2．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（） A.固定利率 B.可调利率 C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 3．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（）负责组织有关单位进行验收。 A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企 业 4.反映企业长期偿债能力的指标是（） A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转 率 4．下列房产中，可免征房产税的是（） A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 5．下列表述中，正确的是( ) A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 6．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（） A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个 月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月7．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（） A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 8．维修基金的代管服务属于（） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 9．静态投资回收期可以根据（）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 10．编制工程进度计划的方法有横道图法和（） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 11．单利计息与复利计息的区别在于（） A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率
16家央企房地产公司名单
16家央企房地产公司名单 1、中国建筑工程总公司、 2、中国房地产开发集团公司、 3、中国保利集团公司、 4、华侨城集团公司、 5、中国铁路工程总公司、 6、中国铁道建筑总公司、 7、中国中化集团公司、 8、中粮集团有限公司、 9、中国冶金科工集团有限公司、 10、中国五矿集团公司、 11、中国水利水电建设集团公司、 12、中国葛洲坝集团公司; 外加4家境外企业，即: 13、港中旅集团有限公司、 14、招商局集团有限公司、 15、华润集团有限公司、 16、南光集团有限公司。 PS：以下为详细介绍
1、中国建筑工程总公司 中国最大的房地产企业集团之一。公司旗下的中国海外是中国房地产行业的领军企业，在我国房地产开发中始终居于领先地位，其自主规划开发的深圳“香蜜湖一号”、北京“中海安德鲁斯庄园”、上海“海悦花园”等十个项目获得中国房地产界的最高荣誉奖项——“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”。中国海外打造的“中海地产”是中国最具价值的房地产品牌之一。此外，公司八大建筑工程局在国内长年积累的广泛营销网络与建筑房地产业务一体化优势已成为公司开展中低档房地产开发、打造大众精品住宅的强有力支撑。近期，中建地产成功地创新了工程承包与房地产开发相结合的经营模式。中建地产致力于成为中国最大的保障性住宅供应商之一。 2、中国粮油食品（集团）有限公司 中粮地产（集团）股份有限公司（简称中粮地产）以“建造优雅品味空间，享受舒适完美生活”的经营理念，致力于为客户提供品质优良的产品和细致入微的服务。20 世纪90年代开始，中粮集团积极参与房地产业务，先后进入香港、北京、深圳、广州、上海、成都、沈阳、厦门等城市，成功开发了香港鹏利中心、北京名都园、北京中粮广场、上海鹏利海景公寓、广州都市华庭、成都凯莱帝景、沈阳鹏利广场、厦门鹭江海景花园、广州科学城等项目。2005年11月，中粮集团成为上市公司“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”的第一大股东。2006年4月，上市公司更名为“中粮地产（集团）股份有限公司”。依托中粮集团的强力支持，中粮地产将大力整合中粮集团和上市公司的广泛资源，建立中粮集团地产业务开发的平台，抓住机遇，不断推进业务向前发展，使中粮地产成为具有品牌优势的专业房地产开发公司。 3、中国中化集团公司 地产业务是中化集团的五大主营业务之一。中化集团的地产业务定位于“在一线城市黄金地段及著名度假区开发运营高档商用物业”。截至2008年年末，公司正在开发和持有的高档商用物业面积已逾170万平方米，其中持有高档写字楼41万平方米、高档酒店客房3200间，资产规模和运营效率均处于国内领先地位，是国内最大的高端商业地产企业之一。 2007年8月17日，公司的地产旗舰企业方兴地产（00817.HK）在香港联合交易所主板上市。公司作为主要股东之一的另一家地产企业“远洋地产”（03377.HK）也顺利在香港上市。方兴地 产和远洋地产的成功上市，为中化集团的地产业务进一步整合发展提供了资本平台和更大的空间。上市后，方兴地产先后完成了一系列收购，已全资拥有方兴珠海、王府井大饭店、中化物业、凯晨物业和凯晨置业等资产。目前，方兴地产已经成功收购金茂集团100％权益，金茂集团成为方兴地产的全资附属企业。未来，方兴地产还将行使选择权，收购中化集团持有的中国世贸投资有限公司15%的股权，以及上海银汇房地产发展有限公司50%的股权。 4、中国铁道建筑总公司 中国铁建处于不同开发阶段的房地产项目土地总面积228万平方米，规划建筑面积合计540万平方米，待
房地产公司资质要求有哪些
对于一家房地产公司来说，想要正常承接工程项目，办理房地产是一个必不可缺的过程，但是，房地产资质的办理流程非常复杂和繁琐，一个小小的环节出了问题就会导致资质办理失败。 房地产公司的资质分为一级、二级和三级，每个级别都有不同的资质标准，小编带您来了解一下房地产公司资质要求的标准。 一级资质标准： 1.注册资本不低于5000万元； 2.从事房地产开发经营5年以上； 3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4.连续5年建筑工程质量合格率达100%； 5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 9.未发生过重大工程质量事故。 二级资质标准： 1.注册资本不低于2000万元； 2.从事房地产开发经营3年以上； 3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4.连续3年建筑工程质量合格率达100%； 5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
房地产开发与经营管理第八章练习题
第八章房地产开发项目可行性研究 1、下列费用中，不属于土地费用的是（）。 A．土地使用权出让金 B．城市建设配套费 C．拆迁安置补偿费 D．基础设施建设费 2、房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用． A．黄线 B．紫线 C．蓝线 D．红线 3、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金．一般而言三种资金的使用顺序是（）。 A．资本金、借贷资金、预租售收入 B．预租售收入、资本金、借贷资金 C．借贷资金、预租售收入、资本金 D．资本金、预租售收入、借贷资金 4、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。 A．土地费用 B．前期工程费 C．房屋开发费 D．管理费用 5、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。 A．拆迁补偿费及有关税费 B．市政基础设施建设有关费用 C．贷款利息 D．建安费用 6、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。
A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置 C．项目的建筑规划 D．城市土地利用规划 7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。 A．损益表 B．资金来源与运用表 C．资本金现金流量表 D．全投入现金流量表 8、对市场在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）。 A．建筑安装工程费 B．公共配套设施建设 C．土地费用 D．基础设施建设费 9、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。 A．资本金现金流量表 B．资金来源与运用表 C．损益表 D．投资计划与资金筹措表 10、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。 A．管理费 B．销售费用 C．其他费用 D．前期费用 11、在房地产开发投资中，属于财务费用的是( )。 A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费