营改增后房地产开发企业核算方式

营改增后房地产开发企业核算方式

案例：某房地产开发公司为增值税一般纳税人，2017年发生如下业务：

(1)1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权，全部用于开发商品房，支付土地价款1110万元，取得财政票据，交纳契税33.3万元。

(2)2月份支付设计费106万元，取得专用发票，注明金额100万元、税额6万元。

(3)2月份预付建筑费309万元，取得专用发票，注明金额300万元、税额9万元。

(4)2月份购买甲供材料2340万元，取得专用发票，注明金额2000万元、税额340万元。款项通过银行支付。

(5)2月末增值税处理。

(6)3月份预售建筑面积0.3万平方米商品房，每平方米6660元(含税)，开具增值税普通发票。

(7)4月份申报纳税期预缴增值税。

(8)10月份工程竣工，可供销售建筑面积合计1万平方米。结算建筑费1030万元，支付剩余建筑费721万元，取得专用发票，注明金额700万元、税额21万元。

(9)10月份将7月预售建筑面积0.3万平方米商品房交付购房者。

(10)10月末增值税处理。

(11)11份销售剩余建筑面积0.7万平方米商品并交付购房者，每平方米6660元(含税)，开具增值税普通发票。

(12)11月末增值税处理。

(13)12月份申报纳税期缴清增值税。

计算该房地产公司2017年应缴纳的增值税，并进行会计处理。

业务(1)：支付土地价款和契税，会计处理为：(单位：万元，下同)

借：开发成本1110

贷：银行存款1110

借：开发成本33.3

贷：银行存款33.3

业务(2)：支付设计费。

借：开发成本100

借：应交税费——应交增值税(进项税额) 6

贷：银行存款106

业务(3)：预付建筑费，取得专用发票。

借：预付账款300

借：应交税费——应交增值税(进项税额) 9

贷：银行存款309

业务(4)：购买甲供材料。

借：开发成本2000

借：应交税费——应交增值税(进项税额)340

贷：银行存款2340

业务(5)：2月末增值税处理。当月销项税额为0，进项税额=6+9+340=355(万元)，进项税额355万元不足抵扣，可以转结下期继续抵扣。

借：应交税费——未交增值税355

贷：应交税费——应交增值税(转出多交增值税) 355

“应交税费——未交增值税”科目2月末借方余额355万元。

业务(6)：预售商品房，收到预收款，开具普通发票，纳税义务未发生，不计算销项税额。借：银行存款1998

贷：预收账款1998

业务(7)：4月份申报纳税期预缴增值税。《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自

行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十二条规定，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

借：应交税费——预交增值税54[1998/(1+11%)*3%]

贷：银行存款54

业务(8)：工程竣工，结算建筑费。

借：开发成本300

贷：预付账款300

借：开发成本700

借：应交税费——应交增值税(进项税额) 21

贷：银行存款721

借：开发产品4243.3

贷：开发成本4243.3[1110+33.3+100+2000+300+700]

业务(9)：将预售商品房交付购房者，纳税义务发生，应计算销售税额。国家税务总局公告2016年第18号文第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔2016〕22号)规定，按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。《财政部关于〈增值税会计处理规定〉有关问题的解读》规定，“存货”类的科目具体包括“材料采购”、“原材料”、“库存商品”、“开发成本”等科目。

借：预收账款1998

贷：主营业务收入1800

贷：应交税费——应交增值税(销项税额) 198

借：应交税费——应交增值税(销项税额抵减) 33[1110*0.3/1.11*11%]

贷：开发产品33

国家税务总局公告2016年第18号文第十四条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

《增值税会计处理》规定，企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

借：应交税费——未交增值税54

贷：应交税费——预交增值税54

有人认为，上笔分录，在房地产开发企业收到预收款，发生预缴义务时，应做预缴税款的“计提”处理。笔者认为，根据全面营改增政策和增值税会计处理规定，上笔分录，应在纳税义务发生时方可结转，不得在预缴之前计提。

借：主营业务成本1239.99

贷：开发产品1239.99[4243.3*0.3-33]

业务(10)：10月末增值税处理。当月销项税额198万元，进项税额=33+21=54(万元)，上期留抵税额355万元。进项税额211万元不足抵扣，可以结转下期继续抵扣。未抵减完的预缴税款54万元，可以结转下期继续抵减。

借：应交税费——应交增值税(转出多交增值税)144[198-33-21]

贷：应交税费——未交增值税144

“应交税费——未交增值税”科目10月末借方余额265万元[355+54-144]。

业务(11)：销售剩余商品房并交付。

借：银行存款4662

贷：主营业务收入4200

贷：应交税费——应交增值税(销项税额)462

借：应交税费——应交增值税(销项税额抵减) 77[1110*0.7/1.11*11%]

贷：开发产品77

借：主营业务成本2893.31

贷：开发产品2893.31[4243.3*0.7-77]

业务(12)：11月末增值税处理。当期销项税额=462-77=385(万元)，上期留抵税额211万元，上期未抵减完的预缴税款54万元。应缴纳增值税=385-211-54=120(万元)

借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税) 385

贷：应交税费——未交增值税385[462-77]

“应交税费——未交增值税”科目11月末贷方余额120万元[385-265]。

业务(13)：12月份申报纳税期缴清增值税。

借：应交税费——未交增值税120

贷：银行存款120

缴清增值税时，“应交税费——未交增值税”科目结平。

沁园春·雪

北国风光，千里冰封，万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。

山舞银蛇，原驰蜡象，欲与天公试比高。

须晴日，看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇，引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。

一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。

俱往矣，数风流人物，还看今朝。

出师表

两汉：诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣

不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光

先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其

刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚

以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。