万科物业质量管理体系文件(部分)

1、目的

规范公司验收流程，正确指导公共部位验收,确保验收质量。

指导验收人员开展验收工作。

2、范围

适用于各项目前期

3.验收条件

3.1由项目部提出公共部分验收申请，物业接到验收申请后，编写验收计划，对验收申请内容进行现场审核，每项验收问题点超过10个点以上不给予验收。

3.2项目部在交付前提前2个月具备验收条件，并向物业公司申请验收。

3.3验收前向物业公司提交相关验收项目的竣工资料。

4、验收标准

4.1室外排水工程

4.1.1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合规范要求。窨井

布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷光滑无毛刺。

4.1.2各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启

4.1.3管道应顺直且排水通畅，用大于管径2/3的球通过后为合格。

4.1.4管路及窨井中无建筑垃圾

4.1.5雨水管接雨水井，污水管接污水井,不允许混淆。

4.1.6 窨井内部光滑，无刀印，起沙现象

4.1.7井盖高度与道路接触时与地面平齐，与草坪接触时以草坪平齐，并做防锈处理后刷草绿色

油漆；隐形井盖要求镀锌厚度达到1－2ｍｍ，井盖的厚度满足不同用途的承重压力。4.1.8资料移交：竣工图、平面图、竣工资料、合同复印件

4.2行车道路和停车位

4.2.1沥青路面：

4.2.1.1道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，

无积水现象。

4.2.1.2雨水口篦子、检查井盖等不高出路面。

4.2.1.3道路宽度允许偏差±50MM；厚度允许偏差±5MM；横坡允许偏差±0.35/100。

4.2.1.4表面平整度2M靠尺检查，允许偏差<7MM。

4.2.1.5路面沥青颗粒一致。

4.2.2混凝土路：

4.2.2.1混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。

4.2.2.2混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m

长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。

4.2.2.3路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。

4.2.2.4路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象。

4.2.3止草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理

4.2.4道路路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

4.2.5道路标识正确，无生锈，断裂现象，标识安装牢固、垂直，无松动，

4.2.6大理石路面检查参照《综合验收标准》。

4.3小区景观

4.3.1组团内道路：

4.3.1.1小区道路陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，路中间微高，两边底，无积水现象。

4.3.1.2大理石等石材按照室内验收标准验收。

4.3.1.3小区道路护边倾斜45°角，护边平直，与雨水鼻子接合处顺直。

4.3.1.4集水井分布合理，无积水现象，流水通畅，井盖无生锈，井边收口光滑、平整，与绿化

接合合理，并刷绿色油漆，在交叉处和转折处必须设置雨水鼻子。

4.3.2休闲娱乐设施：

4.3.2.1儿童设施、健身器材安装牢固、垂直，螺丝紧固，无生锈、缺损现象。

4.3.2.2儿童设施、健身器材标识清楚，安装牢固，字迹清楚。

4.3.2.3儿童设施的固定螺丝有保护帽保护

4.3.2.4资料移交：合同复印件，产品使用说明。

4.3.3水景：

4.3.3.1水景闭水48小时，无渗漏现象。

4.3.3.2水景开启正常，符合设计要求。

4.3.3.3水景补水从最高水池自动加水，水池排水水阀操作方便，给水管无渗、冒、漏现象。4.3.3.4水景灯安装牢固，灯具和固定件无生锈现象。

4.3.3.5绿化用水试压通过0.8MPａ打压试验稳压1个小时为合格。

4.3.3.6水电布局合理，要有独立的水表安装正确，保护设施安装符合要求，水龙头处排水通畅，

无积水

4.3.3.7绿化取水点以靠近雨水鼻子20CM的距离为宜，离小区道路20CM方便使用。

4.3.3.8绿化取水点管道打压0.8MPａ打压试验稳压1个小时为合格。

4.3.3.9小区拖把池设计使用方便、牢固，油漆无刷痕，无起皮。

4.3.3.10小区绿化给水支管要有控制阀。

6.3.3.11竣工资料：设计图、竣工图、合同复印件。

4.3.4公共照明：

4.3.4.1灯具安装牢固、垂直，无掉漆、无生锈。

4.3.4.2灯座方正、平滑，刷漆无漏刷、无透底现象

4.3.4.3灯具接线正确、可靠，接线头有防水处理，接线方式按照ABC分相跳跃式接线，满

足小区节能降耗要求。

4.3.4.4公共照明箱（柜）各标识清楚、正确。接线整齐、美观，无松动。

4.3.4.5公共照明绝缘大于2 兆欧。

4.3.4.6公共照明内个继电设备动作灵敏、可靠。

4.3.4.7竣工资料：设计图、竣工图，接线图、合同复印件

4.4绿化

4.4.1栽植布置：符合设计要求。

4.4.2土地平整及施肥：表土块应小于2CM，排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥。

4.4.3草坪：满铺留缝间隙1—1.5CM，间铺、点铺草坪，大小一致、均匀，草块与土壤密结，

平整。

4.4.4切草边：线条清晰，平顺自然。

4.4.5栽植土壤的检查标准：

4.4.

5.1栽植土及地下水位深度：大、中乔木≥100CM；小乔木和大、中罐木≥80CM；小罐木、宿

根花卉≥60CM；草本地被、草坪、一、二年生草花为≥40CM。（种植耐水湿植物除外）4.4.5.2栽植土壤块径：大、中乔木≤8CM；小乔木和大、中罐木≤6CM；小罐木、宿根花卉≤4CM；

4.4.

5.3石砾、瓦砾等杂物块径：树木≤5CM；草坪、地被、花卉≤1CM。

4.4.

5.4地形标高：全高≤100CM为±5CM；全高101CM~299CM±为±20CM；全高≥300CM为±50CM。

4.4.

5.5土地平整、排水坡恰当，无积水。土壤基本无石砾、瓦砾等杂物。

4.4.6 植物材料质量标准：

4.4.6.1树木姿态掌上长势：树杆挺直、树冠完整、不脫脚、生长健壮、根系茂盛，土球完整、包

扎正确牢固、裸根树根系完整。

4.4.6.2草块每边应在30CM左右、厚度不小于2CM、杂草少于5%、无病虫害、长势良好。

4.4.6.3花苗、草木地被生长茁壮、发育均匀整齐、根系发达、无损伤和病虫害。

4.4.6.4植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，外地植物材料应有“植物检疫表”及苗木出

圃单。

4.4.7树木栽植质量标准：

4.4.7.1放样定位符合设计要求，偏差不超过5%。

4.4.7.2树坑坑径大于土球或裸根系40CM，深度同土球或裸根系的直径，翻松底土，树根上下垂直。

4.4.7.3树木朝向的主要视线应丰满完、姿态美。孤植树冠幅完整，林缘线、林冠线符合设计要求。

4.4.7.4栽植深度符合生长要求，土球包装物、培土浇水符合《园林植物栽植技术规程》要求。4.4.7.5树木栽植垂直度、围护的支撑、饶杆符合《园林植物栽植技术规程》要求。材料、高度方

向及位置应整齐划一。

4.4.7.6修除损伤、枯烂、严重病虫害的枝条，绿篱、球类等线条整齐挺拔、造型正确，切口平整、

留枝流梢正确。

4.4.7.7树木、乔木、大灌木栽植点、数量符合设计要求。

4.4.8竣工资料：设计图、竣工图、合同复印件

4.5花坛、草本地被：

4.5.1高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。

4.5.2定向及排列：树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美；

4.5.3孤植树冠幅完整；林缘线、林冠线符合设计要求。

4.5.4垂直度、支撑、绕杆：符合《规程》规定，材料、高度、方向及位置应整齐划一。

4.6水泵房接管

4.6.1土建部分：

4.6.1.1顶棚油漆、墙面油漆、地砖、墙砖、门窗、门锁（参照综合验收标准）

4.6.1.2水泵四周排水沟及总排水沟能正常使用

4.6.1.3防噪音措施合理有效

4.6.1.4水泵房通风设备运行正常，无噪音。

4.6.1.5排水沟井盖无积水，有防鼠，防蚊虫处理。

4.6.1.6水泵房采用防火门，门安装方正、垂直，无划伤、碰伤。

4.6.2水箱：

4.6.2.1附属设施齐全：内外爬梯、透气孔（帽）、

4.6.2.2管道同墙体接触处无渗漏

4.6.2.3水箱内外垃圾清理干净

4.6.2.4水箱满足清洗时，不影响小区业主用水。

4.6.3设备安装

4.6.3.1电气控制柜

4.6.3.2安装牢固，便于操作和维修

4.6.3.3电气控制柜内器件及配线符合规范，接线端线路标识清楚，名牌规范

4.6.3.4电气控制柜的控制各种功能同实际运转设备相匹配

4.6.3.5建筑室外控制线同控制柜接口有保护装置

4.6.3.6控制柜前绝缘垫完好

4.6.3.7联合动力负荷试车合格

4.6.4水泵及电动机

4.6.4.1水泵电动机安装符合规范，启动和运行平稳，无异响

4.6.4.2电动机和水泵运转时，各部件发热正常

4.6.4.3电动机接线符合规范，且端口有保护措施

4.6.4.4须进行经１２ｈ以上试运转各种部件、无异常，各项技术指标符合规范要求

4.6.5阀门

4.6.

5.1阀门开关完好、灵活

4.6.

5.2标识清晰，正确

4.6.

5.3阀门方便拆卸维修。

4.6.6电气仪表：

4.6.6.1安装符合规范，便于观察和维修

4.6.6.2仪表读数正确，偏转流畅，无卡塞现象

4.6.6.3电线敷设布局合理

4.6.6.4须进行经１２ｈ以上试运转各种仪器、仪表应齐全精确

4.6.7报警装置

4.6.7.1报警功能准确：底水位、高水位、超水位均能报警，能够报警到控制中心处，并显示不

同的灯光。

4.6.7.2缺水有自动保护，切断电机运转，并报警

4.6.8照明：

4.6.8.1日常照明安装符合要求

4.6.8.2应急照明功能良好，位置合理

4.6.8.3线路绝缘合格

4.6.8.4灯具安装高度不高于3ｍ，具有防潮、防爆功能。

4.6.8.5停电后应急灯可以满足30分钟。

4.6.9资料收集

4.6.9.1设备、配件合格证

4.6.9.2竣工图纸

4.6.9.3配电箱线路图，接线图

4.6.9.4设备说明书

4.6.9.5 合同复印件

4.6.10其他：

4.6.10.1支架安装合理，减震措施得当，管道油漆和标识指示符合规范

4.6.10.2水压试验及保温、防腐措施符合要求：设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象4.6.10.3维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全

4.7电梯接管

4.7.1电梯安全部门出具的认可文件或者准许使用文件齐全

4.7.2辅助实施如空调等正常满足要求

4.7.3外观和装饰面完好无损或保护措施良好

4.7.4维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全

4.7.5曳引机承重梁安装符合设计要求和施工规范规定。

4.7.6限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。

4.7.7钢丝绳应干净，严禁有死弯、松股及断丝现象。

4.7.8制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应无摩擦。

4.7.9导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。

4.7.10轿厢的组装应牢固，轿壁结合处平整。

4.7.11导靴要能保证电梯正常运行。

4.7.12轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过+/-1mm

4.7.13层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、不突出装饰面。

4.7.14厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致。

4.7.15电梯的电源应专用，机房照明、井道照明、轿箱照明与电梯电源分开。

4.7.16电气设备外露导电部分可靠接地或接零。

4.7.17电梯的随行电缆固定牢固，排列整齐，无扭曲。

3.7.18电气接线正确，连接可靠，标志清晰。

4.7.19各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。

4.7.20急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。

4.7.21极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。

4.7.22轿箱自动门的安装触板必须灵活可靠。

4.7.23井道内的所有设备设施没有碰撞和摩擦。

4.7.24安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。

4.7.25电梯启动、运行和停止，轿箱内无较大的震动和冲击，制动可靠。

4.7.26运行控制功能达到设计要求。

4.7.27超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。曳引机工作正常。

4.7.28.停电后能够启动后备电源。

4.7.29乔箱内三方通话正常、音质清楚，摄像机安装牢固，图像清晰。

4.7.30在验收时应提供下列资料和文件：

4.7.30.1电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。

4.7.30.2制造厂提供的随机文件和图纸。

4.7.30.3电梯检查及电梯运行参数记录。

4.8 消防设施

4.8.1有消防部门检验合格证

4.8.2消防泵房和管道安装标准（参见水泵房标准）

4.8.3消防泵和外围设备联动正确

4.8.4消防设备齐全，功能正常（消防箱、小区内消防分区阀门、消防结合器、安全阀等）4.8.5维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全

4.8.6消防紧急照明和疏散指示灯正常

4.8.7消防主机和各设备联动正常，并在控制中心内方便管理。

4.8.8在验收时应提供下列资料和文件：

4.8.8.1消防各设备类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。

4.8.8.2制造厂提供的随机文件和图纸。

4.8.8.3管网、电气竣工图和平面图

4.8.8.4消防检查及消防运行参数记录。

4.9游泳池设备

4.9.1有安全、卫生部门检验合格证

4.9.2游泳池水泵房和管道安装检查标准（参见水泵房标准）

4.9.3游泳池求生圈、救生台、救生杆、清洗设备齐全，满足各功能需求，运行正常

4.9.4维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全

4.9.5游泳池设备房紧急照明正常

4.9.6泳池各功能满足使用要求和设计要求

4.9.7泳池各管网整齐、美观；无渗、冒、渗现象

4.9.8污水处理系统使用正常，排污能力满足使用要求和设计要求

4.9.9各管网、阀门、操作按钮标识清楚、正确

4.9.10水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。

4.9.11离心泵和轴流泵的安装应水平。

4.9.12出水管与水泵节的连接必须对正，牢固可靠。

4.9.13水泵底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。

4.9.14离心泵、轴流泵填料函盖松紧应适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。

4.9.15运转中无较大振动，声音正常，各连接部分不得松动或泄露。

4.9.16滚动轴承最高温度不得超过70℃，滑动轴承不能超过60℃。

4.9.17在验收时应提供下列资料和文件：

4.9.17.1泳池各设备类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。

4.9.17.2制造厂提供的随机文件和图纸。

4.9.17.3管网、电气竣工图和平面图

4.9.17.4设备检查及运行参数记录。

4.10安防\对讲系统

4.10.1各分项系统有安防部门检验合格证明

4.10.2各分项系统运行正常。

4.10.3对讲能实现三方通话功能，通话时声音清晰，无杂音干扰

4.10.4对讲室内机和中心机开锁功能正常

4.10.5可视对讲图象清晰，无杂波；有防雨功能。

4.10.6 在验收时应提供下列资料和文件：

4.10.6.1各设备类别、型号、技术参数和安装地点。

4.10.6.2制造厂提供的随机文件和图纸。

4.10.6.3竣工图、平面图和竣工资料

4.11闭路电视监控系统

4.11.1图象清晰，无杂波，在夜间能够看清人、物，能够认清车牌号。

4.11.2各种录像功能正常，硬盘录像时间不得低于15天。

4.11.3图象再现功能正常，不能失帧

4.11.4各监控点设置布局合理，和环境协调

4.11.5在验收时应提供下列资料和文件：

4.11.

5.1各设备类别、型号、技术参数和安装地点。

4.11.

5.2制造厂提供的随机文件和图纸。

4.11.

5.3竣工图、平面图和竣工资料

4.12一卡通管理系统

4.12.1 IC卡开启门锁和道闸功能正常

4.12.2 IC卡的开门权限及根据时间、卡号、姓名、门锁号等条件通过电脑软件查询并打印如各

门锁开启情况、IC卡发行或使用情况、用户资料等操作正常

4.12.3车辆管理程序符合管理需要，车辆进出情况电脑自动记录图象清晰，时间和计费准确4.12.4控制中心能够查到所有一卡通记录信息。

4.12.4在验收时应提供下列资料和文件：

4.12.4.1各设备类别、型号、技术参数和安装地点。

4.12.4.2制造厂提供的随机文件和图纸。

4.12.4.3竣工图、平面图和竣工资料

4.13周界防越系统

4.13.1红外线触动报警位置准确，反应灵敏。

4.13.2报警时联动拍摄录像，位置显示正常、清楚。

4.13.3联动电子地图显示正确。

4.13.4周界防越联动灯反应灵敏、可靠。

4.13.5在验收时应提供下列资料和文件：

4.13.

5.1各设备类别、型号、技术参数和安装地点。

4.13.

5.2制造厂提供的随机文件和图纸。

4.13.

5.3竣工图、平面图和竣工资料

4.14安防设备机房：

4.14.1控制柜布局合理，便于保安操作和维修保养

4.14.2主备用电源工作正常

4.14.3防护措施完好

4.14.4防雷接地电阻小于1欧姆，满足设备房恒温、横湿要求。

4.14.5设备房内各设备接线标识清楚、正确；设备上的图纸齐全，清楚，明晰。

4.14.6在验收时应提供下列资料和文件：

4.14.6.1各设备类别、型号、技术参数和安装地点。

4.14.6.2制造厂提供的随机文件和图纸。

4.14.6.3竣工图、平面图和竣工资料

4.15玻璃雨篷

4.1

5.1安装牢固,完好无缺损，金属配件油漆光亮，无锈蚀。

4.1

5.2坡度合理，不积水，接缝打胶饱满、均匀、不漏水。

4．16宣传栏

4.16.1符合设计要求，完好无缺损、无锈蚀。

4.16.2安装牢固，清洁无污染。

4.16.3玻璃门开启灵活，玻璃边沿平滑，倒边。

4.16.4公告栏照明灯亮度满足需要。

4．17公园椅

4.17.1安装牢固，完好无缺损。

4.17.2表面平滑，无尖锐棱角。

4.17.3位置摆放合理。

4.17.4固定地钉不能过长，避免绊脚。

4．18标识牌、道路划线

4.18.1标识清晰、正确，样式及用材、尺寸等符合设计要求。

4.18.2标识牌安装牢固，完好无缺损，金属材料油漆饱满，无锈蚀和明显色差。

4.18.3立式标识牌立杆竖直，水平标识牌水平，偏差小于3MM。

4.18.4道路划线宽度均匀一致，偏差小于3MM，无开裂，流坠。

4.18.5道路划线线条流畅，线条形状与路面弯度等形状一致。

4.18.6分段道路划线之间距离均匀一致，偏差小于30MM。

4.19外立面、架空层

4.19.1墙面无开裂，无起皮、无流坠、无色差、无刀印。

4.19.2落水管安装紧固，固定支架符合设计要求，无污染。

4.19.3空调位方正，空调面板紧固。

4.19.4伸缩缝无开裂、无污染、固定牢固。

4.20小区围墙

4.20.1围墙根本收口完整，整齐。

4.20.2围墙基础无下陷，墙面无开裂、墙砖无破损，墙砖对角整齐。

4.20.3铁艺围墙无生锈、油漆无色差，无起皮、无流坠、无焊渣、无毛刺；焊点饱满、平滑，安装牢固。

4.20.4院门安装牢固、方正，无脱漆、无色差，开启灵活，无异响。

5支持表格

5.1 接管验收申请书

5.2 验收通知

5.3 新建房屋一览表

5.4 接管验收审核单

5.5 新建工程资料交接单

5.6 新建工程绿化验收交接表

5.7 新建工程室外总体验收交接表

5.8 设备交接条件和程序

5.9 设备移交清单

5.10 设备移交检查表

5.11 质量问题整改通知单5.12 移交验收不合格通知单5.13 公共部位电费交接记录5.14 公共部位水费交接记录5.15 验收合格证明

5.16 接管通知

接管验收申请书返回

武汉市万科物业管理有限公司：

我公司位于区路号工程业已竣工，并经过了的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项技术资料齐全。根据与你公司签订的《委托物业管理协议》，特提请你公司于年月日前来接洽有关接管验收事宜。

此致

武汉市万科房地产有限公司

项目部

年月日

验收通知返回

武汉市万科房地产有限公司项目部：

依据对（工程名称）的产权资料、技术资料及其它方面查核的结果，我们认为已具备接管验收的条件，现定于年月日开始对（工程名称）进行验收。

请予接洽配合为荷。

武汉市万科物业管理有限公司

年月日

万科区新建房屋一览表返回

建设单位：武汉市万科房地产有限公司

接管单位：武汉市万科物业管理有限公司

接管验收条件审核单返回

工程名称：建设单位：竣工日期：

建筑面积：结构类型：竣工验收日期：

新建工程资料交接单返回

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工程名称：建设单位：

建筑面积：结构类型：

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万科物业质量管理体系文件部分

1、目的 规范公司验收流程，正确指导公共部位验收,确保验收质量。 指导验收人员开展验收工作。 2、范围 适用于各项目前期 3.验收条件 3.1由项目部提出公共部分验收申请，物业接到验收申请后，编写验收计划，对验收申请内容进行现场审核，每项验收问题点超过10个点以上不给予验收。 3.2项目部在交付前提前2个月具备验收条件，并向物业公司申请验收。 3.3验收前向物业公司提交相关验收项目的竣工资料。 4、验收标准 4.1室外排水工程 4.1.1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合规范要求。窨井 布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷光滑无毛刺。 4.1.2各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启 4.1.3管道应顺直且排水通畅，用大于管径2/3的球通过后为合格。 4.1.4管路及窨井中无建筑垃圾 4.1.5雨水管接雨水井，污水管接污水井,不允许混淆。 4.1.6 窨井内部光滑，无刀印，起沙现象 4.1.7井盖高度与道路接触时与地面平齐，与草坪接触时以草坪平齐，并做防锈处理后刷草绿色 油漆；隐形井盖要求镀锌厚度达到1－2ｍｍ，井盖的厚度满足不同用途的承重压力。4.1.8资料移交：竣工图、平面图、竣工资料、合同复印件 4.2行车道路和停车位 4.2.1沥青路面： 4.2.1.1道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通， 无积水现象。 4.2.1.2雨水口篦子、检查井盖等不高出路面。

4.2.1.3道路宽度允许偏差±50MM；厚度允许偏差±5MM；横坡允许偏差±0.35/100。 4.2.1.4表面平整度2M靠尺检查，允许偏差<7MM。 4.2.1.5路面沥青颗粒一致。 4.2.2混凝土路： 4.2.2.1混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。 4.2.2.2混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m 长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。 4.2.2.3路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。 4.2.2.4路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象。 4.2.3止草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理 4.2.4道路路面不应有积水、空鼓和断裂现象。 4.2.5道路标识正确，无生锈，断裂现象，标识安装牢固、垂直，无松动， 4.2.6大理石路面检查参照《综合验收标准》。 4.3小区景观 4.3.1组团内道路： 4.3.1.1小区道路陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，路中间微高，两边底，无积水现象。 4.3.1.2大理石等石材按照室内验收标准验收。 4.3.1.3小区道路护边倾斜45°角，护边平直，与雨水鼻子接合处顺直。 4.3.1.4集水井分布合理，无积水现象，流水通畅，井盖无生锈，井边收口光滑、平整，与绿化 接合合理，并刷绿色油漆，在交叉处和转折处必须设置雨水鼻子。 4.3.2休闲娱乐设施： 4.3.2.1儿童设施、健身器材安装牢固、垂直，螺丝紧固，无生锈、缺损现象。 4.3.2.2儿童设施、健身器材标识清楚，安装牢固，字迹清楚。 4.3.2.3儿童设施的固定螺丝有保护帽保护 4.3.2.4资料移交：合同复印件，产品使用说明。 4.3.3水景：

万科物业管理系统体系文件资料汇总情况

万科物业管理体系文件整理汇总 万科物业管理体系文件的分类: Ⅰ职能管理类Z Ⅱ顾客关系类C Ⅲ设备与房屋本体类S Ⅳ安全管理类A Ⅴ环境管理类H Ⅵ经营管理类J Ⅰ职能管理类Z、 一、文件管理 1、受控章在文件左上角的为体系文件正本，右上角为副本，公司受控章为红色印章，非受控章为蓝色印章。 2、动议编制/更改体系文件需填写《文件编制/更改申请表》，经部门负责人确认后，报品质管理部，经管理者代表或品质管理部经理审批。体系文件通过审批后，最迟自文件标明的生效日期开始生效执行。文件修改时，有更改的文字内容须加下划线标明（质量记录表格可不加下划线）。 3、新编体系文件，由品质管理部填写《文件发放签收表》，按《体系文件分类（发放）表》报部门负责人审核，片区分管领导审批，抄送人力资源部。 二、人事信息类 1、申诉处理：职员如认为部门管理中存在不合理时，可向人力资源部申诉，对职员的申诉须在三个工作日内予以回复。 2、正式职员离职和职员延期转正时，部门负责人或授权人事管理员必须与职员面谈并填写《面谈表》，每延期一次，需面谈一次。

3、信息分类：定期信息、即时信息、突发及预警信息。 定期信息：是指某一时间段内业务变化状况的周期性信息，是通过季报、月报或周报等定期流转形式的总结性文件。如管理服务报告、新项目信息周报等。即时信息是指记录常规的动态业务变化状况的信息，是通过快报形式流转的信息类文件。如重要会议纪要、公司荣誉、入住快报等。突发及预警信息：是指描述或预警各类突发性事件的信息，它是通过快报形式流转的信息类文件。包括紧急法律事件诉讼、媒体负面曝光、重大/热点投诉、事故灾祸四种。 4、信息传递原则：及时性原则、真实性原则、完整性原则、扁平化原则、保密性原则。 5、各信息员岗位若发生变动，须提前2个工作日通报总经理办公，并完善各项交接手续，变动部门原信息员负责对新信息员进行必要培训。 6、公司各部门的信息管理工作考核由总经理办公室进行，并于每季度的首月10日前将上季度信息管理考核的综合结果公布于公司内网。 7、管理评审至少每半年进行一次，评审主要以会议方式进行。管理评审由管理者代表主持，各部门负责人及质量管理活动有关的人员参加。 8、公司人力资源部按照公司职位空缺情况与公司发展需要，对人员进行合理调配与储备，实现公司人力资源的动态平衡。运营管理组负责根据所辖部门的职位空缺情况与发展需要，对人员进行合理调配与储备，实现片区内人力资源的动态平衡。 9、培训类别包括：岗前培训、新职员培训、在职培训、升职培训、特殊工作人员培训、外送培训、岗位轮换、双向交流等。岗前培训包括：业务实习、入职引导、岗前培训。部门入职引导人负责从新职员到岗至职员转正前的入职引导工作，内容包括公共部分、专业部分和生活部分。引导新职员熟悉工作环境，了解工作范围、沟通渠、部门组织架构、岗位职责、公司规章、职员手册、掌握专业技能等。 10、新职员在转正前参加新职员培训，并参加考试，考试未合格者，由部门视其前期表现情况，可提出申请补考；补考合格延期一个月转正，否则将解除劳动关系，新职员在转正前须填写《新职员试用情况反馈表》，并上交部门人事管理员并存档。 11、在职培训由部门培训负责人组织，每月至少组织一次在职培训，每季度每位职员参加各类形式培训不少于8小时，考核至少每半年一次，在职培训考核不合格者，由所在部门安排再次培训或做出其他处理。 12、部门业绩考核：公司年初与各部门签订《经营管理责任书》，内容包括：客户服务、经营管理、内

4.0-01-01 万科物业质量体系文件控制细则

1.目的 规范体系文件编制。 2.范围 适用于公司质量体系文件的编制。 3.方法和过程控制 公司体系文件（包括部门各类规章制度和作业指导书）的编制须按以下规定的要求进行。 3.1质量手册、程序文件和通用作业指导书 3.1.2文件的表头格式样板

3.1.3文件版面格式 3.1.3.1 3.1.3.2内容部分文字为“楷体四号”，段落行距：固定值 -22磅 3.1.4表格的表头格式殌 深圳市万科物业发展有限公司（楷体，五号） 表格名称（楷体、二号、加黑） 编号： 版本： 表格生效期： 序号：（楷体、小四、加黑） 注：超过两页以上的表格，须在每页表格的正下方注明页码。 3.1.5 编码规则 3.1.5.1 质量手册编码 ,“质量手册”英文缩写 ,“万科物业发展有限公司” 的英文缩写 3.1.5.2 程序文件编码

, 从"01"起02、03…顺推 标准中对应要求的序号 3.1.5.1 ,从"01"起02、03…顺推 3.1.5.2 "01"起02、03…顺推 F ”表示 3.1.5.1”、“3.1.5.2”和“3.1.5.3” 3.2部门各类规章制度、作业指导书和岗位职责及组织架构 3.2.1部门岗位职责和组织架构的格式要求 文件名称（黑体、三号） 文件编号（黑体、小四号） 文件内容（宋体、四号） 编制： 审核： 审批：

年 月 日 年 月 日 年 月 日 备注：1、如文件超过一页，须标明文件的页码（宋体小五号）。 2、文件编号按部门发文的编号一致。（文件《部门发文管理办法》） 包括安全巡逻路线图、灭火作战方案、安全岗位分布图等业务流程文件，维修、 保洁工作细则，各类业务管理规定和适合于本部门运作的各类作业指导书。 3.2.2.2版面格式 与本文件条款3.1.3的要求一致，所不同的地方是内容部分文字为“宋体四号” 3.2.2.3编号规则 部门文件顺序，以“01”起顺推。 1）。 注1：文件类别编号 P-培训类文件：关于部门培训的有关制度 X-行政类文件：关于信息、后勤、电脑、车辆、食堂等行政管理制度。 R-人事类文件：关于部门人事管理的有关制度。 Y-业务类文件：关于部门品质、消防及安全巡逻路线图、灭火作战方案、安全岗位分布图等业务流程文件等。 C-财务类文件：关于部门（公司）财务管理的有关制度。 J-经营类文件：关于部门经营管理的有关制度。

万科物业质量管理体系文件部分

1、目的确保验收质量。规范公司验收流程，正确指导公共部位验收, 指导验收人员开展验收工作。、范围2 适用于各项目前期 3.验收条件3.1由项目部提出公共部分验收申请，物业接到验收申请后，编写验收计划，对验收申请内容进行现场审核，每项验收问题点超过10个点以上不给予验收。 3.2项目部在交付前提前2个月具备验收条件，并向物业公司申请验收。 3.3验收前向物业公司提交相关验收项目的竣工资料。 4、验收标准 4.1室外排水工程 4.1.1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合规范要求。窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷光滑无毛刺。 4.1.2各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启 4.1.3管道应顺直且排水通畅，用大于管径2/3的球通过后为合格。 4.1.4管路及窨井中无建筑垃圾 4.1.5雨水管接雨水井，污水管接污水井,不允许混淆。 4.1.6 窨井内部光滑，无刀印，起沙现象 4.1.7井盖高度与道路接触时与地面平齐，与草坪接触时以草坪平齐，并做防锈处理后刷草绿色油漆；隐形井盖要求镀锌厚度达到1－2ｍｍ，井盖的厚度满足不同用途的承重压力。 4.1.8资料移交：竣工图、平面图、竣工资料、合同复印件 4.2行车道路和停车位 4.2.1沥青路面： 4.2.1.1道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积水现象。 4.2.1.3道路宽度允许偏差±50MM；厚度允许偏差±5MM；横坡允许偏差± 0.35/100。 。4.2.1.4表面平整度2M靠尺检查，允许偏差<7MM 4.2.1.5路面沥青颗粒一致。 4.2.2混凝土路：4.2.2.1混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。 4.2.2.2混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许

万科物业部门服务项目标准

万科物业服务标准 1.目的 建立万科物业统一的管理标准，进一步规范物业公司服务质量。 2. 范围 本规定适用于集团下属各物业公司。 3. 职责 集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布。 各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。 4.方法和过程控制 万科物业管理标准包括四部分：《万科物业管理标准管理服务类》（VKWG08-18-1）、《万科物业管理标准环境管理类》（VKWG08-18-2）、《万科物业管理标准设备物资类》（VKWG08-18-3）、《万科物业管理标准安全管理类》（VKWG08-18-4）。本标准是其系列标准的一部分。 万科物业管理标准管理服务类 1.组织规范 1.1组织机构健全，部门职责明确，部门间职责接口清晰、工作流程通畅。 1.2建立、健全内部管理、服务提供、人力资源、质量管理、信息管理、行政后勤管理等各项企业管理制度，制订各岗位工作标准及其具体的落实和考核办法。 1.3公司所有员工熟悉本职工作范围和职责，并有效履行。 1.4物业管理项目实行综合一体化管理。 1.5公司制订年度工作计划和三年或五年战略规划，制订一定时期内的企业（质量）方针、目标，并进行有效的宣传，使全员熟知。 1.6公司质量管理体系满足质量方针要求，整个组织活动满足体系要求。1.7质量方针和目标形成文件，由最高管理者批准。 1.8公司至少每年按计划进行一次管理评审活动，并确保管理评审输入完整，输出有效，记录完整，评审措施获得落实。

1.9公司在不同的层次和职能之间进行有效、充分的沟通，并有明确的沟通形式，如自上而下的例会；自下而上的报告、申诉等等；横向沟通流程顺畅等。 2. 文件资料记录管理 2.1明确文件管理的岗位职责，所有文件、记录标识清晰，存放整齐有序，分类合理，方便检索，能保证在三分钟内取阅。 2.2文件资料记录保持完整、清晰、无缺失、无破损。 2.3相关部门或岗位对于所保存的质量体系文件或重要资料应设置文件清单，以方便查阅，并避免文件丢失。 2.4对与本企业经营运作有关的法律、法规、行业规定进行收集，并确保完整、有效。 2.5客户档案、工程档案、物业档案资料齐全、管理完善。 2.6保持文件的现实有效性，作废文件有适当标识。 2.7涉及到公司机密的文件应确保安全，设置借阅权限，借阅手续完备；文件管理人员变动有重要文件交接记录。 2.8为安全起见，存储于电脑中的公司内部及公司与外部单位间的来往审批文件、与业主相关的资料、行政管理制度等重要电脑文件有备份。 2.9文件柜内文件摆放整齐，所有文件夹设有明确标识。柜内无尘、无潮、无虫，室内环境适宜储存。 2.10文件、资料的编制或收集、发布、更改、作废、保管等符合文件管理要求。 2.11接管新建物业，在物业正式接管前，与发展商（或物业所有人）签订（前期）物业管理委托合同，业主委员会成立后与业委会续签物业管理委托合同。 2.12接管原有物业，在物业正式接管前，与业主委员会（物业所有人）签订物业管理委托合同。 2.13物业管理委托合同内容、时间和签约应具有有效性。

万科物业体系文件资料整理

职能管理类体系文件 一、文件管理 1、受控章在文件左上角的为体系文件正本，右上角为副本，公司受控章为红色印章，非受控章为蓝色印章。 2、动议编制/更改体系文件需填写《文件编制/更改申请表》，经部门负责人确认后，报品质管理部，经管理者代表或品质管理部经理审批。体系文件通过审批后，最迟自文件标明的生效日期开始生效执行。文件修改时，有更改的文字内容须加下划线标明（质量记录表格可不加下划线）。 3、新编体系文件，由品质管理部填写《文件发放签收表》，按《体系文件分类（发放）表》报部门负责人审核，片区分管领导审批，抄送人力资源部。 二、人事信息类 1、申诉处理：职员如认为部门管理中存在不合理时，可向人力资源部申诉，对职员的申诉须在三个工作日内予以回复。 2、正式职员离职和职员延期转正时，部门负责人或授权人事管理员必须与职员面谈并填写《面谈表》，每延期一次，需面谈一次。 3、信息分类：定期信息、即时信息、突发及预警信息。 定期信息：是指某一时间段内业务变化状况的周期性信息，是通过季报、月报或周报等定期流转形式的总结性文件。如管理服务报告、新项目信息周报等。即时信息是指记录常规的动态业务变化状况的信息，是通过快报形式流转的信息类文件。如重要会议纪要、公司荣誉、入住快报等。突发及预警信息：是指描述或预警各类突发性事件的信息，它是通过快报形式流转的信息类文件。包括紧急法律事件诉讼、媒体负面曝光、重大/热点投诉、事故灾祸四种。 倍讯易//https://www.wendangku.net/doc/d01750648.html,/ 4、信息传递原则：及时性原则、真实性原则、完整性原则、扁平化原则、保密 性原则。 5、各信息员岗位若发生变动，须提前2个工作日通报总经理办公，并完善各项 交接手续，变动部门原信息员负责对新信息员进行必要培训。 6、公司各部门的信息管理工作考核由总经理办公室进行，并于每季度的首月10 日前将上季度信息管理考核的综合结果公布于公司内网。 7、管理评审至少每半年进行一次，评审主要以会议方式进行。管理评审由管理 者代表主持，各部门负责人及质量管理活动有关的人员参加。 8、公司人力资源部按照公司职位空缺情况与公司发展需要，对人员进行合理调

2021年万科物业管理体系文件汇总

万科物业管理体系文件整理汇总 欧阳光明（2021.03.07） 万科物业管理体系文件的分类: Ⅰ职能管理类Z Ⅱ顾客关系类C Ⅲ设备与房屋本体类S Ⅳ安全管理类A Ⅴ环境管理类H Ⅵ经营管理类J Ⅰ职能管理类Z、 一、文件管理 1、受控章在文件左上角的为体系文件正本，右上角为副本，公司受控章为红色印章，非受控章为蓝色印章。 2、动议编制/更改体系文件需填写《文件编制/更改申请表》，经部门负责人确认后，报品质管理部，经管理者代表或品质管理部经理审批。体系文件通过审批后，最迟自文件标明的生效日期开始生效执行。文件修改时，有更改的文字内容须加下划线标明（质量记录表格可不加下划线）。 3、新编体系文件，由品质管理部填写《文件发放签收表》，按《体系文件分类（发放）表》报部门负责人审核，片区分管领导审批，抄送人力资源部。 二、人事信息类 1、申诉处理：职员如认为部门管理中存在不合理时，可向人力资源部申诉，对职员的申诉须在三个工作日内予以回复。 2、正式职员离职和职员延期转正时，部门负责人或授权人事管

理员必须与职员面谈并填写《面谈表》，每延期一次，需面谈一次。 3、信息分类：定期信息、即时信息、突发及预警信息。 定期信息：是指某一时间段内业务变化状况的周期性信息，是通过季报、月报或周报等定期流转形式的总结性文件。如管理服务报告、新项目信息周报等。即时信息是指记录常规的动态业务变化状况的信息，是通过快报形式流转的信息类文件。如重要会议纪要、公司荣誉、入住快报等。突发及预警信息：是指描述或预警各类突发性事件的信息，它是通过快报形式流转的信息类文件。包括紧急法律事件诉讼、媒体负面曝光、重大/热点投诉、事故灾祸四种。4、信息传递原则：及时性原则、真实性原则、完整性原则、扁平化原则、保密性原则。 5、各信息员岗位若发生变动，须提前2个工作日通报总经理办公，并完善各项交接手续，变动部门原信息员负责对新信息员进行必要培训。 6、公司各部门的信息管理工作考核由总经理办公室进行，并于每季度的首月10日前将上季度信息管理考核的综合结果公布于公司内网。 7、管理评审至少每半年进行一次，评审主要以会议方式进行。管理评审由管理者代表主持，各部门负责人及质量管理活动有关的人员参加。 8、公司人力资源部按照公司职位空缺情况与公司发展需要，对人员进行合理调配与储备，实现公司人力资源的动态平衡。运营管理组负责根据所辖部门的职位空缺情况与发展需要，对人员进行合理调配与储备，实现片区内人力资源的动态平衡。 9、培训类别包括：岗前培训、新职员培训、在职培训、升职培

万科物业验收标准

1.目的 建立万科物业统一的管理标准，进一步规范衡量物业公司业务体系。 2. 范围 本规定适用于集团下属各物业公司。 3. 职责 集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布；并在VPS活动中作为评比依据开始运用。 各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。 4.方法和过程控制 万科物业管理标准包括四部分：《万科物业管理标准管理服务类》（VKWG08-18-1）、《万科物业管理标准环境管理类》（VKWG08-18-2）、《万科物业管理标准设备物资类》（VKWG08-18-3）、《万科物业管理标准安全管理类》（VKWG08-18-4）。本标准是其系列标准的一部分。 万科物业管理标准设备管理类 1.人员素质 1.1身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。 1.2上班时间内，必须按照万科物业CI手册要求穿着工作服，配带工牌。 1.3具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。 2.设备房管理 2.1基本要求 2.1.1设备房门上有相应设备房标识。 2.1.2设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；

2.1.3备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。 2.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。 2.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。 2.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。 2.1.7设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。 2.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。 2.1.9供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。 2.2房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量应满足以下标准： 灭火器灭火 级别 1公斤 2公斤 3公斤 4公斤 5公斤 8公斤 24T 公斤 35F 公斤 CO2灭火 级别 2B 3B 4B 10B 干粉灭火级别 1 A 2 B 1A 3B 2A 5B 2A 9B 3A 14B 4A 22B 27A 45B 保护面积 严重危险 级 5×8B 5×8B 5×8B 5×8B 10×5A 5×8B 中危险级 7.5×4B 7.5×4B 7.5×4B 7.5×4B 7.5×4B 15×5A 7.5×4B 轻危险级 10×1 B 10×1B 10×1B 10×1B 20×3A 10×1B 20×3A 10×1B 10×1B 20×3A 10×1B 补充说明： a) 保护面积一栏中 为不能选用。 b) 保护面积一栏中 为可选用，保护面积为7.5×4=30m 2，用现场面积除以 30即为灭火器个数。 c) 保护面积一栏中 为可选用，但由于经济原因，不建议选用。 7.5×4B 7.5×4B