最新项目负责人考试例题——物业管理法律法规练习题
《物业管理法律法规》练习题
第一部分全国性法律、法规
一、单选题
1、业主基于对住宅、经营性用房等（）特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙共有部分的，不应认定为侵权。
A、专有部分
B、公有部分
C、私有部分
D、其他部分
2、业主将住宅改变为经营性用房的，应当经（）业主同意
A、全体业主
B、多数业主
C、所有有利害关系的业主
D、业主委员会
3、以下认识中，错误的判断是（）。
A、业主没有建筑专有部分的所有权，就没有建筑的共有权和共同管理权。
B、经业主委员会同意，业主可以保留停车位而单独转让建筑物专有部分。
C、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，开发商可以出售、附赠或者出租。
D、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。
4、业主自己管理自己的房产，法律依据是（）。
A、物业管理条例
B、物权法
C、城市房地产管理法
D、住宅法
5、多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有（）
A、专有权
B、转让权
C、抵押权
D、共同管理权
6、《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或者约定不明确的，按照（）的比例确定。
A、业主专有部分占建筑物所有业主专有部分总面积。
B、业主专有部分占建筑总面积
C、业主专有部分占建筑物共有部分总面积
D、业主专有部分占建筑物使用总面积
7、《物业管理条例》中对业主正确的定义是（）
A、房屋的所有权人
B、房屋的使用人
C、房屋的租赁人
D、房屋的拥有人
8、业主确需（）公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。
A、占用
B、使用
C、改变
D、独占
9、物业服务合同自签订之日起（）日内，报物业服务项目所在地区县房屋行政主管
部门备案。
A、10
B、20
C、15
D、30
10、业主逾期不交纳物业服务费用的，（）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
A、业主大会
B、业主委员会
C、居民委员会
D、物业服务企业
11、发生安全故障时，物业服务企业在采取（）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
A、应急措施
B、应急预案
C、应急预防
D、应急救援
12、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（）的同意。
A、街道办事处和物业服务企业
B、业主委员和物业服务企业
C、物业主管部门和业主委员会
D、规划主管部门和业主委员会
13、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照（），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
A．物业管理方案的规定 B．物业服务合同约定
C．管理规约的规定 D．业主的要求
14、物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付买受人的物业，物业服务费用由（）交纳。
A、物业买受人
B、物业服务企业
C、建设单位
D、业主委员会
15、《条例》明确规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担( )相关管线和设施设备维修、养护的责任。
A．公共部位 B．私人住宅内 C．物业管理区域内 D．社区范围内
16、住宅专项维修资金的使用，专项用于（）。
A、住宅共用部位与共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造
B、住宅共用部位与共用设施设备保修期满后的维修和更新改造
C、住宅自用部位与自用设施设备保修期满后的维修和更新改造
D、住宅自用部位与自用设施设备保修期满后的大中修和更新改造
17、前期物业服务合同终止，物业服务企业应将物业承接查验的相关资料移交给（）
A、当地建设行政主管部门
B、业主委员会
C、继任物业服务企业
D、建设单位
18、下列各项中不属于业主委员会职责的是（）
A．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
B．代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
C．选聘和解聘物业服务企业
D．监督管理规约的实施
19、建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同称为（）
A．《前期物业服务合同》 B．《临时物业服务合同》
C．《物业服务合同》 D．《特别物业服务合同》
20、物业服务企业需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得（）的同意。
A．业主大会 B．业主委员会
C．建设单位 D．当地建设行政主管部门
21、征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于（）
A．充抵物业管理费 B．补充业主委员会运作经费
C．补充专项维修资金 D．全体业主分红
22、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，（）应当承担维修养护义务。
A．业主 B．使用人 C．责任人 D．物业管理者
23、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处（）的罚款。
A．10 万元以上 50 万元以下 B．30 万元以上 50 万元以下
C．5 万元以上 20 万元以下 D．10 万元以上 30 万元以下
24、物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处（）的罚款。
A．10 万元以上 50 万元以下 B．5 万元以上 20 万元以下
C．3 万元以上 5 万元以下 D．10 万元以上 30 万元以下
25、物业资质管理中，对管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。这是（）物业管理资质的要求
A、一级
B、二级
C、三级
D、五级
26、（）资质物业服务企业可以承接30 万平方米以下的住宅项目和8 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
A 一级
B 二级
C 三级 D、五级
27、《物业服务企业资质管理办法》规定，设区的市的人民政府房地产主管部门负责（）级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
A．暂定级 B．一 C．二 D．三
28、二级资质物业管理企业注册资本人民币（）万元以上。
A、1000
B、500
C、300
D、100
29、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120 万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。
A.一级 B．二级 C．三级 D．三级暂定
30、实施房屋装修装饰施工的（）应在事前通知物业服务企业。
A、装修装饰施工单位
B、物业建设单位
C、物业使用人
D、业主
31、因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。
A、装饰装修企业
B、工业服务企业
C、装修人
D、保险公司
32、物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》规定的行业不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（）倍的罚款。
A、2 至3
B、1 至2
C、4 至6
D、3 至5
33、房屋租赁合同订立后（）日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
A、15
B、30、
C、45
D、60
34、（）或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人请求排除妨害、恢复原状的，人民法院应予支持。
A、建设单位
B、业主
C、业主委员会
D、物业服务企业
35、用人单位自用工之日起应于（）内与劳动者订立书面劳动合同。
A、一个月不满半年
B、一个月不满一年
C、三个月不满一年
D、半年不满两年
36、保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存（）日备查。
A．5 B．10 C．20 D．30
37、异产毗连房屋楼盖结构部位的修缮由( )。
A．所在层房屋所有人负责
B．物业管理公司
C．毗连层上下房屋所有人按份额比例分担
D．建设单位
38、异产毗连房屋的所有人和使用人应按照( )、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。
A．谦虚谨慎 B. 诚实守信 C．有利使用 D．实事求是
39、商品住宅的保修期限不得（）建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约
定保修期的存续期。
A、长于
B、等于
C、高于
D、低于
40、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为（）
A．2 年 B．3 年 C．5 年 D．1 年
二、多选题
1、以下选项对《物权法》中业主建筑物区分所有权所包含内容描述正确的是（）
A、业主对其专有部分享有所有权
B、业主对其共有部分享有共有权
C、业主对土地所有权按份共有
D、业主对共有部分享有共同管理权
E、业主转让房屋时，可以不转让共有部分
2、业主的建筑物区分所有权由（）构成。
A、业主对专有部分享有占有权。
B、业主对建筑区划内的共有部分享有共有权
C、业主对建筑区划内的共有部分享有经营权
D、业主对建筑物区划内的共有部分享有共同管理权
3、《物权法》对建筑区划内车位、车库的所有权归属，下列中正确的是（）。
A、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，归全体业主所有。
B、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定
C、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，不得出租、出售给物业管理区域以外的人员
D、占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位、车库，属于业主共有
4、《物权法》规定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上业主同意的事项有（）。
A、选聘、解聘物业服务企业
B、制定和修改管理规约
C、筹集和使用专项维修资金
D、改建、重建建筑物
5、《物权法》中规定的由业主共同决定事项包括（）
A．制定和修改业主大会议事规则
B．审定物业管预算
C．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
D．改建、重建建筑物及其附属设施
E．与服务企业签订《物业管理合同》
6、业主大会和业主委员会的决定对业主具有约束力的前提是（）
A．必须由依法设立的业主大会、业主委员会作出
B．必须是符合法律、法规及规章
C．须经全体业主表决通过
D．不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益
E．须经地方建设行政主管部门批准
7、应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项包括（）
A．使用建筑物及其附属设施维修资金
B．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
C．选举业主委员会或者更换业主委员会成员
D．调整物业管理服务收费
E．选聘和解聘物业服务企业
8、业主在物业管理活动中，享有（）权利。
A、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务
B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
C、提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议
D、参加业主大会会议，行使投票权
9、业主在物业管理活动中应履行下列义务（）
A、按时参加业主大会会议
B、遵守业主规约，业主大会议事规则
C、按规定交纳专项维修资金
D、按时交纳物业服务费用
10、业主大会会议分为（）会议。
A、定期
B、不定期
C、临时
D、随时开会
11、业主委员会履行下列职责（）。
A、召集业主大会，报告物业实施情况
B、选聘、解聘物业服务企业
C、与选聘的物业服务企业签订物业服务合同
D、监督业主规约的实施
12、业主规约对有关利益、（）等事项依法作出约定。
A、物业的使用、维护、管理
B、业主的共同利益
C、业主应当履行的义务
D、违反规约应当承担的责任
13、在办理物业承接验收手续时，建设单位在物业使用和质量保证方面应当向物业服务企业移交（）等资料。
A、屋顶防渗试验报告
B、物业使用说明文件
C、物业质量保修文件
D、房屋保修年限文件
14、以下属于《物业管理条例》确立的基本制度的有（）
A、业主大会制度
B、业主委员会制度
C、管理规约
D、业主大会议事规则
E、物业承接查验
15、在物业管理区域内发生事故时，属于物业服务企业应当履行义务的有（）
A、采取应急措施，避免损失扩大
B、及时报告政府有关部门
C、想尽办法，避免媒体曝光
D、协助做好救助工作
E、保安人员必要时可以强制执法
16、装修人在装饰装修活动中，严禁实施擅自变动（）的行为。
A、卫生洁具
B、承重结构
C、建筑主体
D、支管线
17、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为（）。
A、予以制止
B、依法处理
C、行政处罚
D、刑事处分
18、住宅物业装饰装修前，物业服务企业应当将装饰装修的（）等情况在业主所在楼内公示。
A、时间
B、地点
C、装修单位
D、装修时间
19、《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为有( )
A、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，搭建建筑物；
B、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间；
C、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
D、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
E、经燃气管理单位同意，可以拆改燃气设施。
20、关于规范业主装饰装修活动的说法，正确的有：( )。
A．装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提
B. 为了维护公共安全和公众利益，有必要对房屋装饰装修行为予以规范以及要求物业服务企业在业主装修房屋前的告知义务
C．业主装饰装修房屋时，不得有违反法规规定以及管理规约明文禁止的行为
D．业主装饰装修房屋属于自己处分个人财产的行为，无需对任何人负责
21、《装饰装修管理服务协议》的主要内容包括（）
A、装饰装修工程的实施内容
B、选用的主要装饰材料及安装的主要设备
C、装饰装修程的实施期限
D、主要施工设备及施工工艺
E、废弃物的清运与处置
22、房屋租赁合同应包括的主要条款有（）
A．租赁期限 B．租赁价格 C．房屋市值
D．修缮责任 E．租赁用途
23、下列房屋不得出租的有（）。
A．属于违法建设的房屋
B．不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的
C．违反规定改变房屋使用性质的
D．法律、法规规定禁止出租的其他情形
E．已购公有住房
24、现实物业管理中，具备业主身份的情况有：( )。
A．房屋所有权证书持有人
B. 待领房屋所有权证书人员
C．房屋所有权证书和房屋共有权证书持有人的直系亲属
D．房屋共有权证书持有人
25、下列不属于建筑物共有部分的是（）
A．建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分
B．通道、楼梯、大堂等公共通行部分
C．消防、公共照明等附属设施
D．建筑区划内属于业主专有的整栋建筑物的规划占地
E．建筑区划内城镇公共道路、绿地占地
26、下列属于《物权法》所称“损害他人合法权益的行为”的是（）
A．损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施
B．违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观
C．将房屋合法转让或租赁
D．违反规定进行房屋装饰装修；
E．违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
27、下列哪些是最高人民法院不予支持的行为（）
A．物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的
B．物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为理由提出抗辩的。
C．物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的。
D．物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的
E．业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的
28、下列属于消防安全重点单位应当履行的消防安全职责的是（）
A、建立防火档案、确定消防安全重点部位，设置防火标志、实行严格管理
B、实行每日防火巡查，并建立巡查记录
C、实行防火安全责任制，确定本单位和所属各部门、岗位的消防安全责任人
D、保障疏散通道、安全出口畅通
E、制定灭火和应急疏散预案、定期组织消防演练
29、自行招用保安员的单位，向所有地设区的市级人民政府公安机关备案应提供下列材料包括（）
A、法人资格证明
B、法定代表人（主要负责人）、分管负责人和保安员的基本情况
C、保安服务区域的基本情况
D、拟聘保安人数及损毁聘渠道说明
E、建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况
30、《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行业包括（）
A、限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人
B、查验出入服务区域的人员的证件、登记出入的车辆和物品
C、扣押、没收他人证件、财物
D、在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查
E、参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷
31、在正常使用情况下房屋各部位、部件保修内容与保修期是：( )。
A．墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1 年
B．门窗翘裂、五金件损坏1 年
C．管道堵塞6 个月
D．供热、供冷系统和设备2 个采暖期或供冷期
第一部分全国性法律、法规
一、单选题：
1、A
2、C
3、B
4、B
5、D
6、B
7、A
8、C
9、C 10、B
11、A 12、B 13、B 14、C 15、C 16、B 17、B 18、C 19、A 20、B 21、C 22、C 23、A 24、B 25、B 26、B 27、D 28、C 29、C 30、D
31、C 32、A 33、B 34、A 35、B 36、D 37、C 38、C 39、D 40、A
二、多选题
1、ABD
2、BD
3、BD
4、CD
5、ACD
6、ABD
7、BCE
8、ABCD
9、BCD 10、AC 11、ACD 12、ABCD 13、BC 14、ACE 15、ABD
16、BC 17、AB 18、AB 19、BCD 20、ABC 21、ACE 22、ABDE
23 ABCD 24、ABD 25、DE 26、ABDE 27、BC 28、ABE 29、ABCE 30、ACE 31、AB
第二部分北京市地方规章、规范性文件
一、单选题：
1、某小区的建筑面积有30 万平方米，主要设备是一套系统，车库、绿地和景观是业主共用的，但是该小区由小区内道路划分为四个组团，各个组团的保安监控系统是分别负责各个组团的监控，该小区应当划分为（）物业管理区域。
A、一个
B、二个
C、三个
D、四个
2、《北京市物业管理办法》自（）起施行。
A、2010 年8 月1 日
B、2010 年10 月1 日
C、2010 年12 月1 日
D、2011 年1 月1 日
3、（）负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。
A、街道办事处、乡镇人民政府
B、政府行政主管部门
C、街道办事处
D、乡镇人民政府
4、物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在（）日内与全体业主完成交接。
A、15 日
B、30 日
C、60 日
D、90 日
5、前期物业服务责任由（）承担
A、业主
B、物业服务企业
C、建设单位
D、施工单位
6、业主大会的组成人员包括：（）
A、物业管理区域内全体业主
B、街道办事处、乡镇人民政府指定人员
C、区、县房屋行政主管部门代表
D、社区居委会代表
7、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积（A）以上的，建设单位应当向（）报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人。
A． 50% 物业所在地街道办事处、乡镇人民政府
B． 50% 物业所在地房屋行政主管部门
C． 2/3 物业所在地街道办事处、乡镇人民政府
D． 2/3 物业所在地房屋行政主管部门
8、业主自己申请成立业主大会需要满足的条件是：物业管理区域内占总人数（）以上或者专有部分占建筑物总面积（）以上的业主可以自行向物业所在地（）提出书
面申请成立业主大会
A．5% 5% 区县房屋行政主管部门
B．5% 5% 街道办事处、乡镇人民政府
C．10% 10% 街道办事处、乡镇人民政府
D．0% 10% 区县房屋行政主管部门
9、业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地（）备案。
A．15 区县房屋行政主管部门
B．30 街道办事处、乡镇人民政府
C．60 街道办事处、乡镇人民政府
D．90 区县房屋行政主管部门
10、业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起（）日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。
A．7 B．5 C．3 D．2
11、物业服务企业应当于每年（）公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。
A．第一个月 B．第二个月 C．第一季度 D．第二季度
12、物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前（）通知业主。
A．一个月 B．二个月 C．三个月 D．四个月
13、业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求（）予以撤销。
A．物业所在地区县房屋行政主管部门 B．人民法院
C．物业所在地街道办事处、乡镇人民政府 D．物业所在地公安机关
14、《北京市物业管理办法》规定，物业服务用房建筑面积不得低于（）平方米，其中地上房屋不得低于100 平方米，业主大会及业主委员会办公用房面积30-60 平方米。
A、100
B、150
C、200
D、250
15、前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业（）交接止。
A、公共区域
B、设施设备
C、共用部分
D、公共部分
16、《北京市物业管理办法》实施前，同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同，（）执行。
A、需要按照重新签署合同约定
B、在办法实施前签署的合同按照合同约定执行，办法实施后的分期开发的部分需要重新签署合同约定
C、如果成立业主大会，按照业主大会的决议
D、按照合同约定
17、《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》要求街道办事处、乡镇人民政府（）
A．对前期物业服务进行评估监理
B．加强对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督。
C．协助全体业主共同制定《管理规约》
D．协助全体业主做好物业共用部分的查验和交接
18、修缮工程投资额达到（）万元以上或者建筑面积达到（）平方米以上时，应当依法取得施工许可。
A、10 100
B、20 200
C、30 300
D、50 500
19、房屋建筑的安全责任人是指房屋建筑的（）
A．开发建设单位 B．所有人 C．使用人 D．管理人
20、房屋建筑管理人（简称管理人）是对房屋建筑使用安全承担（）的自然人、法人或者其他组织。
A．安全责任 B．管理责任 C．赔偿责任 D．领导责任
21、学校、幼儿园、医院、体育馆、商场、影剧院、宾馆等大型公共建筑和人员密集场所的房屋建筑，每（）年应当进行一次安全评估；使用满 30 年的居住建筑，每（）年应当进行一次安全评估。
A．5 10 B．10 10 C．10 20 D．5 5
22、房屋建筑安全问题的治理费用，除因人为原因导致外，由（）承担。
A．管理人 B．使用人 C．安全责任人 D．开发建设单位
23、售房单位按照高层住宅售房款的（），从售房款中一次性提取住宅专项维修资金
A、2%；
B、10%；
C、20%；
D、30%。
24、《北京市住宅专项维修资金管理办法》关于已出售公有住房交存住宅专项维修资金的规定，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的（）。
A． 1% B． 2% C． 5% D． 10%
25、《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照（）分摊。
A．各自拥有物业建筑面积的比例
B．各自交存住宅专项维修资金的比例
C．业主总人数平均
D．各自拥有物业使用面积的比例
26、《住宅质量保证书》承诺的期限屋面防水为4 年，根据《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，审核使用维修资金时，应执行（）
A.3 年
B.4 年
C.5 年
D.6 年
27、《住宅质量保证书》承诺的电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期限为3年，根据《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，审核使用维修资金时，应执行（）
A、1 年
B、2 年
C、3 年
D、4 年
28、《北京市物业管理办法》规定（）负责全市物业管理活动的监督管理工作。
A、物业管理行业协会
B、物业管理处
C、市房屋行政主管部门
D、物业服务指导中心
29、下列关于物业服务企业及项目负责人信用记分制度说法错误的是（）
A、记分标准中物业服务企业记分满分为20 分；
B、记分标准中物业项目负责人记分满分为20 分；
C、记分周期从每年1 月1 日至12 月31 日；
D、记分周期期满重新记分。
30、依据信用记分结果，对项目负责人及其企业分别进行如下处理，错误的是（）
A、项目负责人积分达到3 分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人提出书面警告；
B、项目负责人积分达到5 分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈，记入项目负责人信用信息档案；
C、单个项目负责人积分达到15 分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》，市房屋行政主管部门建议企业撤换该项目负责人，将其违法违规行为和处理结果记入信用信息系统，在北京建设网进行公示，并扣除企业5 分；
D、单个项目负责人积分达到20 分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》，市房屋行政主管部门建议企业撤换该项目负责人，将其违法违规行为和处理结果记入信用信息系统，在北京建设网进行公示，并扣除企业5 分；
31、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》适用于本市行政区域内物业服务企业对（）实施物业服务活动的监督管理，及其信用信息的采集、发布和使用活动。
A．住宅项目 B．物业项目
C．写字楼项目 D．非住宅项目
32、物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起（ B ）日内向项目所在地区县房屋行政主管部门备案。建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起（）日内向项目所在地区县房屋行政主管部门办理前期物业服务合同备案手续。
A．30 30 B．15 15 C．60 60 D．10 10
33、北京市物业项目负责人合格证书有效期为（）年
A．一 B．二 C．三 D．四
34、北京市物业项目负责人每年须参加不少于（）学时的继续教育
A．20 B．30 C．40 D．50
35、物业服务评估监理收费原则是（）
A．谁委托谁付费 B．谁受益谁付费
C．建设单位承担费用 D．全体业主共同承担费用
36、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业（）查验交接，撤出物业管理区域，并移交相关资料。
A、公共部分
B、公共区域
C、设施设备
D、共用部分
37、根据《北京市物业管理办法》，前期物业交接查验的主体为（）
A、建设单位与全体业主；
B、建设单位与第三方评估监理机构；
C、未成立业主委员会的，交接主体为建设单位与街道办事处或乡镇人民政府；
D、建设单位与物业公司。
38、应急物业服务费用由（）承担
A、建设单位；
B、原物业服务企业；
C、全体业主；
D、政府部门。
39、物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与（）对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为
A．业主大会 B．业主委员会
C．全体业主 D．选聘的物业服务企业
40、业主大会成立以前，物业服务企业可以使用决策平台发起业主共同决定的以下事项。（）
A、改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）；
B、决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；
C、决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；
D、筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金。
41、2010 年 10 月 1 日以后入住的城区新建住宅物业项目，应当由（）申领该项目房屋的一卡通。
A．业主本人 B．建设单位
C．业主委员会 D．物业服务企业
42、2010 年 10 月 1 日前已入住物业项目的一卡通由（）
A．业主本人申领
B．业主委员会或物业服务企业统一申领后发放给业主
C．由业主共同决定指定委托人统一申领
D．由业主代表统一申领
43、共同决定事项发起人应当在发起决策前，将拟决策事项及相关材料在物业管理区域内的显著位置向相关业主公示，公示期不得少于（）日
A．10 B．15 C．30 D．60
44、下面那一项不是临时管理规约的基本内容（）
A、物业基本情况和物业的使用、维修和管理；
B、装饰装修和正常期物业服务；
C、首次业主大会会议筹备、物业项目交接；
D、争议解决方式和附则。
45、临时管理规约是由（）制定的。
A．建设单位 B．前期物业服务企业
C．物业项目所在地街道办事处、乡镇人民政府 D．市房屋行政主管部门
46、建设单位应当在（）制定临时管理规约，并在销售场所公示。
A．取得《商品房预售许可证》之前 B．销售房屋前
C．业主入住之前 D．工程竣工之前
47、物业管理行业专家不得有下列（）禁止行为。
A、取得注册物业管理师证书
B、具备高级专业技术职称
C、从事物业服务满10 年
D、违法收受利害关系人的财物或者其他好处的独占
48、以下哪个部门负责物业管理行业专家的日常管理（）
A、北京物业管理行业协会；
B、北京市住房城乡建设委；
C、区县房管局；
D、中国物业管理行业协会。
49、下列关于《北京市住宅物业服务标准》那种说法是正确的选项是（）
A、标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，还包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作；
B、物业服务标准分为五级，五级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准；
C、标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用，专项维修资金的维修、更新和改造工作；
D、签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照本标准执行。
50、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积（）以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。
A、30%
B、50%
C、67%
D、80%
51、建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起（）日内，向筹备组提供业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。
A、7
B、10
C、15
D、30
52、根据《北京市物业管理办法》，业主共同决定物业管理事项的范围和决定程序由（）规定。
A、管理规约；
B、物业服务合同；
C、业主大会议事规则；
D、业主委员会。
53、街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起（）日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。
A、15 日
B、30 日
C、60 日
D、90 日
54、物业服务合同到期后，双方没有（）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。
A、签署
B、缔约
C、解除
D、解约
55、物业服务关系中，当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由（）依法确定管辖。
A．起诉方 B．被起诉方
C．当事人双方协商 D．法院根据诉讼性质
56、没有成立业主委员会的，由（）行使提起诉讼的权利。
A．全体业主
B．业主代表
C．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主
D．街道办事处、乡镇人民政府指定代表人
57、物业服务企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由（）作为原告提起诉讼
A．业主委员会 B．单个业主或部分业主
C．业主代表 D．全体业主
58、物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同后，将物业服务全部转托给其他物业服务企业属于（）。
A．合法行为 B．违约行为
C．违规行为 D．正当行为
二、多选题
1、建设单位应当在销售房屋前，结合物业的（）等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。
A、共用设施设备
B、建筑物规模
C、社区建设
D、市政公用设施
2、规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查（）等是否符合规划设计指标。
A、物业服务用房建筑面积
B、位置
C、配置
D、绿地面积
3、新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括（）等。
A、客服接待
B、项目档案资料保存
C、业主大会及业主委员会办公用房
D、人员值班备勤
4、物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的（）及和相关场地。
A.建筑物 B、车库 C、构筑物 D、配套设施设备
5、根据《北京市物业管理办法》，以下描述正确的有（）
A、建设单位可以不采取招投标的方式选聘物业服务企业；
B、建设单位要承担首次业主大会召开前或筹备组成立满三个月前的物业管理费；
C、建设单位可以不经业主同意将保洁服务委托给专业公司；
D、在未完成共有部分交接前，建设单位必须承担物业服务费；
E、作为房屋买卖合同附件的前期物业服务合同的主体双方为业主和建设单位。
6、根据《北京市物业管理办法》，业主对以下事项中，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的有（）
A、制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
B、申请改建、重建建筑物及附属设施；
C、确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
D、选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
E、申请分立或者合并物业管理区域。
7、根据《北京市物业管理办法》，以下说法错误的有（）
A、物业服务合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告后，业主委员会即可解聘物业服务企业；
B、物业服务合同届满前三个月通知业主，物业服务企业在合同到期即可撤出物业管理区域；
C、物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务；
D、原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业可以强行接管；
E、原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
8、《北京市物业管理办法》实施后下列说法正确的是（）
A、前期物业管理期限是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止；
B、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同；
C、业主应当积极成立业主大会，及时确定物业管理方式，物业管理企业应做好物业共用部分的查验和交接；
D、同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，按照合同约定执行；
E、前期物业管理期限是指建设单位选聘物业服务企业到业主、业主大会选聘物业服务企业之前；
9、依据《北京市物业管理办法》（）应当加强对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督：
A、北京市房屋行政主管部门；
B、街道办事处；
C、乡镇人民政府；
D、区县房屋行政主管部门；
E、居委会。
10、《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位提供前期物业服务的方式有：（）
A、自行提供前期物业服务；
B、将全部专项服务委托给具备资质的物业服务企业；
C、将专项服务委托给符合相关资质要求的专业性服务企业；
D、将全部专项服务委托给专业性服务企业；
E、将全部专项服务委托给个人。
11、划分物业管理区域的原则包括：( )
A．共用主要配套设施设备
B．共用市政道路
C．共用小区内道路和绿地
D．规划为一个社区
E．属于同一个街道办事处
12、业主共同决定本物业管理区域范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序符合规定的是（）
A．由业主大会议事规则规定
B．由业主委员会讨论决定
C．由物业管理区域内全体业主共同决定
D．由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主共同决定
E．由《管理规约》规定
13、根据《北京市物业管理办法》办法规定，在实施后申请办理商品房预售许可证或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费（）
A、筹备组成立满1 个月未召开首次业主大会会议的；
B、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；
C、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30 日内未开始查验的；
D、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的；
E、全体业主与建设单位已完成共用部位交接，建设单位提供事实服务的；
14、《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，关于前期物业服务责任、物业服务方式以下说法正确的是（）
A．建设单位承担前期物业服务责任
B．建设单位可以自行提供前期物业服务
C．建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业
D．建设单位可以将专项服务委托给专业性服务企业
E．受托的物业服务企业和专业性服务企业无资质要求。
15、下列（）是属于房屋管理人应当对房屋建筑进行的日常检查的内容。
A、房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象
B、白蚁蚁害区蚁情
C、房屋建筑公共部位空调的运行状况
D、供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况
16、电梯使用单位的安全管理人员应当履行对电梯（）落实电梯的定期检验计划的职责。
A、运行的日常巡视
B、做好电梯日常使用状况记录
C、机房温度
D、机房卫生环境
17、房屋建筑使用安全管理应当遵循（）预防为主、防治结合、（）的原则。
A、定期检查电梯
B、合理使用
C、综合治理
D、确保安全
18、北京市行政区域内城镇国有土地上各类房屋建筑的（）等活动及其监督管理，适用《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》。
A、安全使用
B、检查维护
C、安全鉴定
D、安全问题治理
19、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》所称房屋建筑是指依法建造或者依法登记的（），包括附属构筑物和与其配套的线路、管道、设备。
A、居住建筑
B、公共建筑
C、工业建筑
D、综合建筑
20、危险房屋的处理类别有（）
A、观察使用；
B、处理使用；
C、停止使用；
D、限时使用；
E、整体拆除。
21、以下可以定义为房屋建筑的安全责任人的有（）
A、业主；
B、房屋所有人；
C、实际占有人；
D、租户；
E、房屋使用人。
22、下列对房屋建筑管理人的定义及职责描述正确的是（）管理人安全负责人
A、房屋建筑管理人（简称管理人）是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织；
B、自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人；
C、管理人应当对房屋建筑进行检查维护；
D、管理人对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题应向安全责任人和有关行政主管部门报告，并有权组织对房屋建筑安全问题进行治理；
E、管理人应当对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。
23、房屋建筑使用人在使用房屋建筑时，影响安全和公共利益的行为有（）
A．擅自变动建筑主体和承重结构
B．违法存放易燃、易爆物品
C．擅自封闭开放式阳台
D．损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材
E．擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备
24、房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容包括（）
A．房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象。
B．房屋门窗的开闭情况。
C．室内外公共区域装饰装修的松动、起翘、脱落等现象。
D．房屋建筑附属构筑物的安全牢固情况。
E．安全出口、疏散通道是否畅通，消防设施、消防器材运行情况，消防安全标志的完好性。
25、住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（）的资金。
A、维修
B、更新
C、改造
D、翻新
26、下列（）费用不得从住宅专项维修资金中列支。
A、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用
B、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、修养费用
C、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用
D、根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用
27、发生下列（）情况之一的，可以使用住宅专项维修资金进行维修。
A、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消毒泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的
B、专用排水设施漏水的
C、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造等
D、业主卫生间支管道严重漏水
28、发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修（）
A、层面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；
B、电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检查时被责令停梯整改的；
C、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；
D、楼体单侧外墙饰面六分之一以上面积有脱落危险的；
E、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。
29、高层住宅水泵发生下列情况时，可以按照住宅专项维修资金应急办法使用的有（）
A、供水主管道严重漏水导致供水中断的；
B、水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水情况的；
C、水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水情况，导致供水中断的；
D、水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵电机烧毁等情况，
停车场物业管理的法律责任
停车场物业管理的法律责任人都对停放的车辆丢失、损坏，物业公司是否应该承担赔偿责任表现出了极大的关注，但因目前我国有关法律法规对小区内的停车场管理责任没有明确的界定，实践中也产生了不同的理解和判决。现笔者就处理过的住宅小区停车管理纠纷情况，对小区停车场物业管理的法律责任予以分析探讨： 一、小区停车场的权属 公安部、建设部《停车场建设和管理管理暂行规定》第三条规定“停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所”。就目前各住宅小区的情况看，对小区内停车场的权属纠纷尤为普遍。从各国立法和学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争议的问题。但从我国小区停车场的实际看，物业管理公司所管理的停车场权属主要有以下两类：一是小区地下或地上专用停车场，开发商开发建设时已规划为停车场，并未分摊入小区业主的公摊面积，对于此部分停车场其所有
权归开发商；二是小区的地上停车场及临时用于停车的过道，其占用土地已分摊到小区业主的公摊面积，此部分停车场属于全体业主共同所有。 二、物业公司对停车场管理的性质 《物业管理条例》第2条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从该规定可知，停车场作为小区的配套设施应属于物业公司所进行的物业管理范围。但该管理仅属于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修、清扫等维护、养护管理，并不涉及业主私人车辆的管理。如该管理中包含对车辆本身的管理或保管，则对小区内没有车辆的业主来说是不公平的。从而也可以确定，车辆在小区停车场停放，并不是属于
物业管理法律法规测试题及答案(1)
物业管理法律法规测试题（二） 出题人：李门隆答题时间：120分钟阅卷人： 姓名：时间：地点： 一、单项选择题：（共10分） 1、目前，狭义的物业管理法律是指（）。 A.物业管理条例 B.物权法 C. 民法通则 D.合同法 2、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由（）按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 A.业主 B. 物业服务企业 C.业主和使用人 D.业主和物业服务企业 3、业主委员会与物业服务企业的关系是（）。 A.平等的法律主体关系 B. 领导与被领导的关系 C.管理者与被管理者的关系 D.法人与法人的关系 4、在物业管理法律关系中（）法律关系占大多数。 A.刑事 B.民事 C.人事 D.行政 5、业主是指（） A.物业使用人 B.物业所有权人 C.占有人 D.管理人 6、物业管理区域内共用部分的经营性收益属于（）所有。 A.全体业主 B.物业服务企业 C.开发建设单位 D. 居民委员会
7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 A.房地产行政主管部门 B.工商行政主管部门 C.小区管理办公室 D.物业管理协会 8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。 A.委托协议书 B.临时委托合同 C.前期物业服务合同 D.临时管理委托合同 9、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（）。 A.住户 B.租户 C.业主 D.物业服务企业 10、业主委员会的权利来源于（）。 A.业主大会的授权 B.管理规约 C.业主委员会章程 D.政府授权 二、多项选择题：（共20分） 1、物业管理法律法规调整的对象是（）。 A.物业合同关系 B.物业财产关系 C.物业管理民事关系 D.物业管理行政关系 2、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（）。 A.占有 B.使用 C.收益 D.相邻权 3、业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。 A.按照合同约定接受物业服务企业提供的服务 B.监督业主委员会的工作
2018最新物业管理条例全文
2018最新《物业管理条例》全文 总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则;
物业管理区域共用部位与设施发生伤人事故法律责任分析
物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析 物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的原因多种多样，受害人既可能是小区的业主或物业使用人，也可能是小区外来的其他人员，其中涉及物业管理企业与建设单位、物业管理企业与受害人、物业管理企业与业委会等多重法律关系。本文试图探讨物业管理企业在何种情况下应对伤人事故承担责任以及物业管理企业应如何通过日常工作尽量减少事故责任风险。 一、物业管理区域共用部位和共用设施的范围 要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的法律责任，就要首先确定物业管理区域内的哪些属于共用部位和共用设施，只有确定了共用部位和共用设施才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。 建设部在一九九八年制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，目前它仍是维修基金的筹集和运用方面最重要的法律规定。在其第三条用列举法给共用部位和共用设施下了定义，“共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体。柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进人住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路。消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设
施设备使用的房屋等。” 关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的权属问题在学术界还有争议：有的认为属于相关公用事业单位所有；有的认为是属于全体业主共有；也有的认为不能一概而论，如果建设费用已分摊进人住房销售价格就应属于全体业主共有，如果是由公用事业单位出资兴建就属于相关公用事业单位所有。但无论产权归谁，根据《物业管理条例》第五十二条之规定，都应由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，所以公用事业单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者。这一规定非常符合实际情况，物业管理企业绝对没有实力对这些管线和设施设备进行维修和养护，靠现有低标准的物业收费也根本无法承担如此之大的事故责任风险。 所以，建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》将“已分摊进人住房销售价格中的供电线路、暖气线路、煤气线路”列为共用设施，其维修必然需要动用维修基金，这部分内容与其后国务院制定的《物业管理条例》第五十二条的规定相冲突，按照“新法优于旧法，上位法优于下位法”的原则，应适用《物业管理条例》的有关规定，即物业管理企业不是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视相关管线和设施设备的管理人，如因供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的管线和设施设备发生伤人事故，应由相关公用事业单位负责赔偿。
物业管理保安服务法律责任风险规避
物业管理保安服务法律责任风险规避 《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。 第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。 在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。 第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任 由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面:保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害;保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。 那么,在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时,如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢?我想主要应从三方面进行:首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备;其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度;再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求,也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务,就算切实履行了物业管理服务合同的约定,即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点,这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之,物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任,这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内,通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准,物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解,即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为,人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失,精神损害赔偿及可得收
物业管理法律制度体系的构建策略
物业管理法律制度体系的构建策略 随着我国城市化建设的不断推进,我国的建筑业发展势头强劲.为了更好的发挥建筑的使用功能,管理建筑物周围的基础设施以及优化建筑物周围的环境,物业服务业迎来了发展的春天. 为了更好的规范物业服务企业,提升物业服务企业的服务水平,及时解决和处理物业服务纠纷,开展物业管理法律制度体系建设研究具有重要意义. 一、物业管理法律制度体系建设的重要意义 (一)加强对物业管理法律制度体系建设是为了更好的适应当前社会发展形势的需要 当前,随着我国依法治国理念的不断深入,我国的各项法律制度建设都已经趋于完善.物业管理由于是近些年才兴起的产业,是随着我国房地产业的发展而产生的一项新兴产业、朝阳产业,因此,我国的物业管理法律制度体系建设还不完备,还没有形成有效的法律制度监督体系,对于因为物业管理产生的纠纷我们处理起来还有很大的压力.为了更好的适应依法治国的社会发展趋势,加强对物业管理法律制度体系建设具有重要意义. (二)加强对物业管理法律制度体系建设有助于促进我国物业管理水平的提升 物业管理在我国可以称作是一项朝阳产业、新兴产业.物业管
理水平直接关系到城市的现代化建设以及居民的生活质量. 市场经济条件下,随着竞争的不断增强,物业管理水平也需要不断的提升.但是由于物业管理所涉及的问题较多,所管理的区域也越来越大,物业管理所涉及的法律管野也越来越复杂,需要处理好业主、开发公司、物业服务企业、政府之间的关系,没有健全的法律制度体系是不行的.建立健全物业管理法律制度体系建设使物业管理有法可依,避免物业管理纠纷的产生,为构建和谐社会起到一定的作用. (三)加强对物业管理法律制度体系建设有助于保护各方合法权益不受侵害 当前,因为物业服务水平而引发的纠纷案件在与日俱增,究其原因还是我们的物业管理法律制度体系不健全,我们的法院在处理这些纠纷案件的时候压力也比较大.建立健全物业管理法律制度体系,对于有效的维护各方的合法权益是很必要的.也可以为我国的司法实践提供必要的帮助.所以说,我们必须要加强对物业管理法律制度体系建设的研究. 二、物业管理法律制度体系建设研究 (一)物业管理法律制度的概述 1.物业管理法律制度的含义 所谓物业管理法律制度是指国家通过制定相关的法律法规来规范和约束物业管理行为,并逐渐形成物业管理法律制度体系. 2.物业管理法律关系中的主体与客体 制定和完善相应的物业管理法律体系,我们首先要明确物业
物业相关法律法规汇总
二、前期物业管理 （一）选聘物业服务企业 1、《中华人民共和国招标投标法》 2、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 （二）签订合同 1、《中华人民共和国合同法》 2、《中华人民共和国物业服务合同示范文本》（三）接管验收 1、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 2、《房屋接管验收标准》 （四）质量保修 1、《建设工程质量管理条例》 2、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 3、《房屋建筑工程质量保修办法》 4、《商品住宅实行质量保修保证书和住宅说明书制度的规定》 （五）装修 《住宅室内装饰装修管理办法》 三、物业管理的日常运作 （一）物业服务企业 1、《物业服务企业资质管理办法》 2、《物业服务企业财务管理规定》
3、《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》（二）业主 1、《物权法》 2、《管理规约》（即《业主公约》） 3、《业主大会规程》 4、《业主大会议事规则》 （三）物业管理服务 1、《城市异产毗连房屋管理规定》 2、《城市新建住宅小区管理办法》（即33号令） 3、《普通住宅小区物业管理等级标准》 4、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》（四）物业服务收费 1、《中华人民共和国价格法》 2、《物业服务收费管理办法》 3、《机动车停放服务收费管理办法》 4、《物业服务收费明码标价规定》 （五）公共事业收费 1、《城市供水价格管理办法》 2、《城市电力供应与使用条例》 3、《城市燃气管理办法》 （六）维修基金 《住宅共用部分共用设备设施维修基金管理办法》
（七）法律责任 1、《物业管理条例》 2、《民法》 3、《刑法》 4、《民事诉讼法》
物业法律法规学习心得
物业法律法规学习心得 感谢公司邀请到物业管理行业专家、成都市物业管理协会常务副秘书长苟强老师分享物业管理法规政策的知识。让我从中了解到物业管理行业涉及的对象，多个对象之间的关系需要明确权责、纠纷责任主体，目前物业行业法规所涉及的责任判定界限较模糊，在面临物业管理服务过程中的问题时没有对法规有很好的熟悉了解就会被带入模棱两可的困惑中。苟老师从四个方面为我们进行了分享： 一、物业管理几个基本概念： 明确了建筑物区分所有权，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 二、物业管理法律法规概述： 物权法的重要意义在于明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。对物业管理来讲，确立了业主的建筑物区分所有权和物业管理主体地位，使物业管理活动有了法律依据。 三、物业管理七项基本制度： 七项基本制度包括：业主大会制度，管理规约制度，前期物业管理招标制度，物业承接查验制度，物业服务企业资质管理制度，物业管理从业人员资格制度，住宅专项维修资金制度。让我了解到业主大会成立的条件。
四、物业管理热点难点问题： 物业服务费的构成方式包括包干制、酬金制。物业费的调整有市场调节价、政府指导价、政府定价。市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 学员： （素材和资料部分来自网络，供参考。可复制、编制，期待您的好评与关注）
物业管理法规往年试题
物业管理法规往年试题 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、判断题 1、物业管理法律规范的效力范围包括空间、时间效力范围两个方面。（错） 2、根据我国法律的规定，只有自然人、法人方可成为物业管理法律关系的主体。（错） 3、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 4、开除是物业管理行政处罚的一种。（错） 5、在物业管理民事诉讼中，原告负主要的举证责任。（对） 6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。（错） 7、我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（对） 8、交付定金的一方不履行合同约定的义务时，定金将归合同另一方所有，不得要求返还。（错） 9、物业权属登记主要有确认、公示等功能。（对） 10、在物业管理行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（错） 11、物业权属登记请于物业管理法中带有民事性质的规范调整的范畴。（错） 12、占用主业共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于主业共有。（对） 13、物业公司管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 14、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（对）
15、在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业所有权，而且还可以通过等平等协商与物业公司建立物业服务合同。（对） 16、法律权利的结构是指权利的内部构成要素和形成过程。（错） 17、物业管理区域内全体业主组成的业主委员会是物业内的最高决策机构。（错） 18、业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（对） 19、国务院《物业管理条例》明确规定：从事物业管理活动的企业不需要具有独立的法人资格。（错） 20、我国《物权法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。（对） 21、业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。（错） 22、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 23、物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。（对） 24、宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（错） 25、业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对） 26、物业服务管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 27、物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对） 28、业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（错）
物业管理常用法律法规解读
物业法律法规知识 物业法律法规知识 授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理） 标准课时：7小时 课程大纲 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例 第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会 第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收 第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度 第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定 4、建筑主体与承重结构
物业法律法规知识 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同
前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》 15、《中华人民共和国民法通则》 16、《中华人民共和国物权法》 17、《中华人民共和国大气污染防治法》 18、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 19、《城市房屋白蚁防治管理规定》 20、《城市建筑垃圾管理规定》 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 1.1主体： （1） （2） （3） （4）
物业管理法律法规知识题库
物业管理法律法规知识题库 第一部分<物业管理条例> 1.国务院修订新的《物业管理条例》从2007年10月1日起施行。 2.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约 定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修，养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（第二条） 3.国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。（第三条） 4.国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政 府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。（第五条） 5.业主是房屋的所有权人。（第六条） 6.业主享有监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的权利。（第六 条第8款） 7.业主需履行按照国家有关规定交纳专项维修资金和按时交纳物业服务费用的义务。（第 七条第4、5款） 8.物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体 业主在物业管理活动中的合法权益。（第八条） 9.一个物业管理区域内成立一个业主大会。（第九条第1款） 10.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部 门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，产选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（第十条） 11.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数 过半数的业主参加。（第十二条第1款）。 12.业主可以委托代理人参加业主大会会议。（第十二条第2款） 13.业主大会决定（1）筹集和使用专项维修资金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施， 应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；由业主大会决定的其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（第十二条第3款） 14.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。（第十二条第4款） 15.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民 法院予以撤销。（第十二条第5款） 16.业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则 的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（第十三条） 17.召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。（第十四条第1款） 18.业主委员会是业主大会的执行机构。（第十五条） 19.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行 政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。（第十六条第1款） 20.管理规约对全体业主具有约束力。（第十七条第3款） 21.业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任 期等事项作出约定。(第十八条)
物业管理保安服务的法律责任与风险规避
物业管理保安服务的法律责任与风险规避物业管理保安服务的法律责任与风险规避作者：佚名 时间：2008-8-10 浏览量： 《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。 第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。 在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理
服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。 第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任 由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人
物业管理法律法规
物业管理法律法规 课程主题：树立物业管理法律意识 课程内容： 一、物业管理法律基础知识 二、物业管理实用法律法规 三、物业管理纠纷及解析 一、物业管理法律基础知识 （一）法的概述 1.对法的认识 法在现实生活中无处不在，无处不有；法既在规范人们的行为，又在约束人们的行为，掌握法律，扬起你的法律武器。 一部法律的诞生，意味着一种精神权威的树立；一种政治价值的确认；一种美好秩序的奠基；一种善良愿望的匍匐。 古希腊先哲伯拉图说过，法律不可能发布一种既约束所有人，同时又对每个人都真正有利的命令。因此，为了我们共同的对于有序资产的渴望，每个人、每个单位、每个组织都必须比照法律法规的要求，来调整自己个别需求和实际行动 2.法的定义与基本特征 狭义定义：法律是指全国人大及其常委会颁布的规范性立法文件。 广义定义：法律是指法律的整体，通常称为法，包含在以下的基本特征之中。 ①由国家制定或认可的； ②体现了国家的意志； ③以权利和义务为主要内容； ④国家强制力为后盾的； ⑤人们行为的特殊规范。 3.物业管理法的渊源(表现形式) 1）宪法：是根本大法，具有最高的法律地位和最高的法律效力。 时间：生效失效的时间及溯及力 法律效力—指法的适应范围空间：地域范围
对人：不同的人，法律上的约束力 2）法律：是我国最高权力机关—全国人民代表大会及常务委员会制定颁布的规范性立法文件 特点：①法律效力；②上法院打官司的证据； 3）行政法规： 制定：由国务院制定； 4）地方性法规： ●省、自治区、直辖市 ●较大城市 ●国务院认定的城市 以上这些城市的人大及其常委会可以颁布 5）规章： 分两类： 一类：国务院下属部、委、审计署，中国人民银行等具有行政管理职能部门根据法律、行政法规可以颁布命令、办法、决定; 另一类：省、自治区、直辖市和较大的市，它们的人民政府制定的有关规章 特点： a行为规范，具有可操作性； b在司法中起“参考”作用。 6 ）司法文件 为适应司法实践的需要，最高人民法院作出了许多司法解释，作为立法的补充和执法的依据。 7）政策文件 为适应改革的需要，以及考虑到立法条件的不成熟，中共中央、国务院分布过许多具有重大指导意义和现实针对性的政策文件，作为处理房地产问题的依据。 4.常用的办理物业管理案件的法律法规有哪些？（参考教材） 5.如何运用法律法规？ 1）母法大于子法； 2）按时间的先后顺序，后出台的法律效力大于先出台的； 3）条文、条款的理解。 （二）物业管理的法律关系 1.法律关系的含义 是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利义务关系； 是一种特殊的社会关系，即法律上的权利义务关系。 举例说明 2.物业管理法律关系
中华人民共和国物业管理条例
物业管理条例 《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。 《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。 《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。《决定》附件1第九条对《物业管理条例》的修改内容主要为取消了物业服务企业资质管理的相关规定，并增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。[1]本次修改涉及第二十四条、第三十二条、第五十九条、第六十条和第六十一条。 中文名：《物业管理条例》 颁布部门：中华人民共和国国务院颁布人：温家宝 类别：行政法规首次拟定：2003年06月08日 实施时间： 2007年10月01日修订日期：2007年08月26日，2018年03月19日 目录 .1制定原因 .2发布信息 .3修订内容 .4条例全文 .5内容解读 物业管理条例制定原因 随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。 在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。 物业管理条例修订内容 《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。具体修改内容为[4]：删去《物业管理条例》第二十四条中的“具有相应资质的”。 第三十二条第二款修改为：“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。” 删去第五十九条。 第六十条改为第五十九条，删去其中的“情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。 第六十一条改为第六十条，删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。[2] 《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,自2016年3月1日。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。 删除第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 删除第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 国务院关于修改《物业管理条例》的决定 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改： 一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会。但是，在只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，在决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”
上海物业管理法规条例全集
上海物业管理法规条例全集 附件： 1、国务院《物业管理条例》 中华人民共和国国务院令第379号 《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自2003年9月1日起施行。 总理温家宝 二○○三年六月八日 物业管理条例 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活
动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
物业管理的法律责任构成有哪些
物业管理的法律责任构成有哪些 一、物业管理法律责任的构成和归责原则涵义 物业管理法律责任的构成是指据以确定物业管理法律责任的法定要素所组成的归责条件 .法律责任中的归责，是指因违法行为所导致的事实后果是否应当由违法行为关系当事人承担的判断过程，它根据事先确定的标准和规则判断当事人是否应当承担法律责任，回答各种法律责任如何认定问题。所谓归责条件，是指为确定法律责任的有无、种类及其大小而由法定的判别要素组成的依据。归责条件是归责和认定物业管理法律责任的关键所在，因而也是物业管理法律责任问题中最重要的核心内容。 归责原则是指基于一定的归责事由而确定责任是否成立的法律原则，它反映了一国评价违法行为的特定社会物质生活条件和社会基本价值观念。在归责原则中，归责事由居于核心地位。所谓归责事由，是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况和社会生活力的发展要求，根据其立法指导思想，按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的惟一和核心的责任原因。归责事由决定着归责原则的变化和发展。在古代法中盛行的是结果责任原则，它以损害结果为其惟一归责事由。近代以来，受个人自治、意思自由的社会价值观影响，盛行过错责任原则，使人承担责任的不是行为或行为结果，而是过错。20世纪形成的现代法，基于科技突飞猛进和社会的急剧变迁，使社会中危险因素激增，为合理分配风险，现代法在某些法律事实引起的法律责任确定方面规定了无过错责任，这是对古代法的结果责任的扬弃，是一个“正—反—合”的辩证运动过程的成果。 归责原则的基础性作用主要有三：①决定法律责任的构成要件。例如，如果合同法采取过错责任原则，违约责任的构成要件应包括违约行为和违约方的过错。违约方只有能证明自己违约无过错的，才不构成违约责任;若是采取无过错责任原则，违约责任的构成要件仅违约行为一项，违约方没有必要证明自己是否有过错。②决定违法赔偿的范围。③决定法律责任的承担方式。例如，在结果责任原则下，赔偿损失是违约责任的主要方式;在过错责任原则下，违约金是违约责任的主要形式。 由于物业管理中违法行为具体种类很多，涉及诸如民事违约责任、民事侵权责任、行政责任、刑事责任等不同种类的物业管理法律责任，其具体的构成要件也各有一定差异。因此，本节只能从各种法律责任构成的一般规律和归责类型角度作出一般性的说明。 二、物业管理法律责任的一般构成在一般情况下，法律责任的归责条件由下列四要素构成：
物业管理法规问答题
一、名词解释 1、物业管理法规： 2、物业管理法律规范：是指由国家制定或认可，并具有普遍约束力，以国家强制力保证对物业管理中某一类具体关系或某一具体活动进行调整的行为规范。 3、物业管理法律关系：是指由国家物业管理法律规范确认和调整的，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系 4、物业管理法律责任：是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为应该承担的具有国家强制性和不利性的法律后果。 5、相邻关系：是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利和义务关系。 6、酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 7、包干制：指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 8、管理规约：是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。 9、住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 10、物业管理纠纷：是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部
门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求，而发生的争执。 二、简答： 1.什么是物业管理法规？其调整对象有哪些？ 2.请说出10个你熟知的物业管理法律法规 1、《宪法》 2、《民法通则》 3、《物权法》 4、《物业管理条例》 5、《城市新建住宅小区管理办法》 6、《城市异产毗连房地产屋管理规定》 7、《物业服务收费明码标价规定》 8、《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》 9、《前期物业管理招投标管理暂行办法》10、《物业服务企业资质管理办法》 6.试述物业管理法律规范的结构。 （1）假定——物业管理法律规范适用的前提。 （2）处理——物业管理法律规范的核心。 ( 3 ) 制裁——物业管理法律规范的保证。 9.简述物业管理法律关系的构成要素。其主体有哪些？ 物业管理法律关系的要素是指构成物业管理法律关系的主体、客体和内容，这三者缺一不可，故称物业管理法律关系的三要素。 （1）业主（2）非业主使用人（3）业主大会和业主委员会（4）开发商（5）物业服务企业（6）物业管理协会（7）行政管理部门（8）其他相关机构 13.物业管理法律责任的一般构成要素有哪些？ （1）存在法律责任主体（2）违法者主观上有过错（主观故意或者过失）