购房操作流程
购房操作流程
一、办理商品房认购手续
1、需交验的文件和费用（款项）
● 业主身份证
● 购楼签约保证金
2、流程
● 选定欲购房屋及付款方式之后，向置业超市销售人员提出认购，由销售人员明示有关资料（包括《商品房买卖合同》示范本、付款时间、付款额度、违约责任等）。
● 出示业主身份证，与销售人员签署《商品房定购协议书》；业主填写业主信息表；
● 销售人员开具《购房收款通知单》，业主携单往财务人员处缴纳签约保证金，领取收据；
● 凭财务人员开具的签约保证金收据发票联到销售人员处并领取认购书客户联及《购房指南》、《按揭指南》等文件；
3、注意事项
● 认购书上各项内容应填写完整，客户请留下两个或两个以上联系电话；
● 认购书上业主所留通讯地址即为购房合同上买方地址，须明确填写；由于业主所留电话或地址错误导致通讯延误的后果，由业主负责；
● 业主信息表上需填写清楚姓名、房号、总价、付款方式，按揭付款者明确按揭成数、年限并选定按揭银行；
● 认购人或代理人必须年满十八周岁；
● 联名购买者，需明确各自所占产权份额，即产权主件人及副件人；
● 必须在认购书规定的限期内，签署正式商品房买卖合同；
● 机构购买者须出具营业执照或政府批准设立组织的文件、法定代表人或负责人证明书、法人授权委托书原件及法定代表人及被委托人身份证复印件；
● 业主需委托他人代签的，应向销售人员咨询委托事宜；
● 缴款方式可采用刷卡。
二、签署正式商品房买卖合同
1、需交验的文件及款项
● 业主身份证
● 已签订的认购书
● 已缴交的签约保证金收据
● 银行按揭申请资料及交付约定的房款（按揭业主）
2、办理流程
● 出示业主身份证及已签署的认购书、已缴交的签约保证金收据；
● 向销售人员领取《购房收款通知单》后往财务处缴纳约定应付的房款，并领取收据；
● 将经财务人员开具的收据发票联交销售人员复印；
● 与销售人员签订合同；
● 将签署好的合同交销售人员，领取收据发票联；
● 填写银行按揭申请表、抵押贷款合同、抵押审批表；
● 将填写好的按揭申请资料交销售人员审核；
●将有关银行按揭所需资料交销售人员，并领取《收取按揭资料回执》；
3、注意事项
● 委托他人代签，须出具经公证处公证的委托书；（建议一次性办理委托签署买卖合同、银行按揭、入伙、办理产权证等手续的公证，以免办理多次委托公证）
● 签署合同或填表需使用签字笔或钢笔；
● 非按揭业主领取合同须在合同经厦门市国土资源与房产管理局鉴证备案签署及全部房款缴清之后；
● 按揭业主领取合同复印件须在合同经厦门市国土资源与房产管理局鉴证备案签署之后；
● 按揭业主在签署合同十日内向银行申请按揭须提供的资料，费用明细请参阅"按揭指南"；
三、合同公证
1、需提交的文件、费用
● 买卖合同正本
● 业主身份证及复印件
● 公证费用（开发商与业主各0.15%）
2、办理程序
● 与销售人员预约办理公证时间；
● 携带购房合同及身份证原件、公证费用等；
● 往公证处办理公证；
3、注意事项
● 须业主本人或代理人持经公证的委托书办理；
● 如联名购房，则须全部业主到场办理；
● 公证费用一般为楼款总额的0.3%（开发商与业主各0.15%）；
● .不办理户口的业主可不办理公证
四、付款及领取收据或发票
1、携带的文件及费用（款项）
● 应付楼款
● 已缴交房款的全部收据（非按揭业主缴纳末期款时携带）
2、办理流程
● 将您所购房之房号告知销售人员，销售人员开具《购房收款通知单》；
● 携《购房收款通知单》往财务处缴纳房款，领取收据；
● 将财务人员开具的收据发票联返还销售人员复印；
● 如已付清全部房款，可携全部收款收据往财务处换取发票；
3、注意事项
● 非现金缴款，经我公司财务人员查实款项到帐后，领取正式收据；
● 如从银行、邮局转帐或汇款，须注意要注明所购房号及业主名；并将转帐或汇款凭证传真，以便核查；
● 拖欠楼款（含拖延办理银行按揭）按合同规定缴纳拖欠部份（包括按揭款）万分之一点五（每日）的违约金；
●财务查询电话见本指南第十条
五、银行按揭
详见《按揭指南》。
注：迟办按揭按合同规定须缴纳按揭额万分之一点五（每日）的违约金；
六、办理入伙
1、资格审查
● 非按揭业主提交购房发票及购房合同原件、业主本人身份证原件
● 银行按揭业主提交按揭合同及购房合同原件、业主本人身份证原件
● 委托交房除提交以上资料外，还须提交经公证的委托函及被委托人身份证原件
● 车位业主缴交总房款0.1%鉴证费
● 资格审查通过，开具“交房通知书”
2、办理入住手续
(1)提交“交房通知书”及业主本人身份证复印件（委托交房还须提交被委托人身份证复印件）；
(2)缴交下列物业费用：
● 预交一季度综合管理服务费（住宅1.5元/月·m2，商场1.8元/月·m2，按购房建筑面积计算）
● 预交一季度房屋公共维修金（0.25元/月·m2，按购房建筑面积计算）
● 室内装修保证金（15元/ m2，按购房建筑面积计算）
● 装修垃圾清理外运费（2.5元/ m2，按购房建筑面积计算）
(3)领取资料
● 出具收费发票，并在“交房循环单”上签字
● 领取《住户手册》、《室内装修许可证》、《装修告示》等资料
● 开具“领钥匙通知单”
3、现场交房
(1)出具“领钥匙通知单”及业主身份证原件（若是委托交房：须提供被委托人身份证原件、复印件及经公证的委托函，被委托人身份证复印件及委托函由开发商收回存档），领取“两书”；
(2)随有关人员到现场交房，因交房检测项目较多，请业主配合按下列内容逐项检测、验收：
● 厨房、卫生间楼板已灌水，检查有无渗漏
● 下水道通畅试验
● 电源插座、电话插座、有线电视插座、防盗对讲系统等设施检测
(3)抄水表、电表、煤气表读数；
(4)按保修卡内容检查室内其余设施及房屋质量。若有整改事项，填入保修卡相应位置；
(5)移交分户防盗门、防盗对讲门、信报箱、木门等钥匙，并在保修卡上签名。
4、注意事项
● 如超过入伙期未办理入伙手续，按合同规定仍将从入伙之日起计收物业管理费，还必须支付逾期交接期间的保管费（按该房屋总价款的万分之一计算每日的保管费，计至买受人实际办理交接手续之日止）。
七、土地房屋权证办理
1、需提交文件、费用
● 业主身份证复印件(若单位购房提供营业执照有效复印件、法人代表身份证复印件)
● 商品房买卖合同正本（非按揭业主）
● 购房全额发票原件（非按揭业主）
● 土地房屋登记申请书(需业主签名)
● 已交契税的税单(第四、五联)
● 交纳房屋登记费及土地登记费(按揭业主)，注：一次性付款客户自行领取产权证时缴交
2、流程
● 开发商在楼盘交付使用60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案取得收件收据；
● 根据实际测绘面积，按购房合同条款的约定，进行面积差异处理；
● 向开发商缴交保证金，借取合同及发票原件到房管局缴交契税(按揭业主)；
● 将第1条中所需提交文件及费用交置业超市工作人员，一次性付款业主开具收件单，按揭业主退还借合同、发票的保证金，并缴交双登费及印花税；
● 由开发商将业主提交的文件及测绘资料报送房管局权籍处;
● 大约二个月后，一次性付款业主可凭收件单来换取房管局收件收据后本人到房管局领取产权证并缴交双登费;按揭业主，其产权证由开发商领取后移交按揭银行;
3、注意事项
● 须业主本人亲自办理，或代理人携经公证的委托书办理；
● 按揭业主产权证由开发商领取后移交按揭银行；
● 契税收取标准：普通住宅为房款总额的1.5%；高档住宅、商场、车库、车位为房款总额的3%；
● 双登费：住宅每笔180元，车位、商场每笔250元，业主多一人多交10元;
● 印花税：每本5.00元
● 在房产证办妥之前，业主如更改联络地址、电话，应以书面形式知会我公司更改后的地址、电话，否则，因此造成的损失与引起的责任由买方承担。
八、客户投诉
1、流程
● 业主对销售承诺或服务方面有任何意见，或验收、入住后发现房屋质量问题，可提出书面投诉报告交我公司工作人员或客户服务人员；
● 也可采用电话投诉方式（投诉电话见本指南第九条）
九、咨询服务电话及公司帐号
1、财务查询：
2、手续咨询电话：
3、质量投诉电话：
4、服务投诉电话：
如政府、银行等有关政策有所调整、变化，则按相关规定执行。
本指南供办理购房手续时参考，不构成开发商义务。
房地产各种流程
销售中心管理流程 销前准备流程 注： 1．销前准备必须在开盘前2天前完成。 2．案场物品，销售部负责采购申请，案场经理负责保管和维护。
销售流程 2、置业顾问在接待客户过程中将客户资料留存，并在下定之前或未下定离开案场前凭《客户资料征询单》及工号牌换取客户会员卡，送至客户手中。 3、客户来到案场，无须再在门口等候，如置业顾问休息，客服助理应将老客户交由案场经理处理。 4、未成交客户案场必须总结原因，并填写清楚客户资料后返回客户服务中心。
开具认购书流程 注： 1．全过程置业顾问必须陪同。 2．《认购书》一联客户，一联公司，一联开发商，三联必须同时盖章确认。 3．《解款通知单》一联留客服助理，一联留收银处，每天销售结束，案场经理必须凭客服助理处解款联与收银处对帐。做到日日平帐。 4．客服助理将当天的《签约须知》汇总交签约助理归档。
注：1、包销合同不议价。 2、代理合同与发展商签订两份买卖合同（一份标准），标准部分由置业顾问控制，超出范 围则经发展商确认。 3、除一次性付款外，《买卖合同》全部留存签约助理处。 4、客户进门凭《认购书》不必排队等候。 5、签《买卖合同》同时，签定《按揭合同》 6、客户档案袋必须制作目录清册贴在档案袋的正面。 7、《解款通知单》一式二联，一联客服助理，一联收银处，案场经理每日必须根据助理处 一联与收银处结帐，并做到日日平帐。
签约所需资料明细： 1、携带身份证、户口本原件及复印件（身份证正、反面复印在同一张A4纸上；有需要时，我方复印户口本索引页存档）； 2、定金收据原件； 3、购房人未满18周岁，须持有户口本家庭页原件及复印件一份，同时提供监护人身份证原件及复印件； 4、签约时本人须亲自到场，如本人不能亲自到场签约，受托人需持委托书（检察院盖章）、受托人身份证及上述资料方可办理； 5、办理按揭所需材料：身份证原件、结婚证（或民政局开具的单身证明）、收入证明原件，户口本； ①申请贷款人及配偶身份证原件、复印件三份（新版正反两面）； ②申请贷款人及配偶双方收入证明3份； ③申请贷款人及配偶户口索引表、户口登记卡原件及复印件4份（注：若户口为集体户口者，需提供集体户口常住人口登记卡：原件、复印件4份）； ④结婚证原件、复印件4份（注：结婚证丢失或有误者，申请人单位开婚姻证明，未婚者，当地民政局开未婚证明，原件1份，复印件4份）； ⑤购房首付收据原件、复印件3份； ⑥购房合同原件1份，复印件3份。
房地产买卖的基本流程
房地产买卖的基本流程 房地产买卖的基本流程.txt19“明”可理解成两个月亮坐在天空，相互关怀，相互照亮，缺一不可，那源源不断的光芒是连接彼此的纽带和桥梁！人间的长旅充满了多少凄冷孤苦，没有朋友的人是生活的黑暗中的人，没有朋友的人是真正的孤儿。 1 房地产买卖的基本流程 [要点] 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。 房地产买卖是房地产转让最基本的形式。目前房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。 [解释] 商品房预售基本流程 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
商品房预售的一般流程为： 第一步：房地产开发企业申请取得商品房预售许可证。 第二步：房地产开发企业勺房地产中介服务机构签定委托销售合同，或自行销售。 第二步：房地产开发企业或其委托的房地产经纪机构发布售房信息。 第四步：预购人通过中介、媒体等渠道了解该楼盘并产生购买意向。 第五步：预购人杏询了解该楼盘的权益和物质实体等基本情况。 第六步：预购人与开发商签订商品房预售合同。 第七步：办理预售合同文本登记备案。 第八步：商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋。 第九步：预购人与开发商签订房屋交接书。 第十步：办理交易过户、登汜领证手续。 第129页 ◆房地产开发项目转让基本流程 房地产开发项目转让是指房地产开发项目权利人在房屋建设期间，将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给他人(包括共有权利人)的行为。转让房地产开发项目的，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之口起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管
房地产购买流程新房购房流程
新房购房流程（买房的网友必看） ? 购房是一个家庭的大事，以下文章是我们精心组织的，或许对你购房有帮助，请耐心看完。 购房者在买房前要充分估计自己的经济实力，月供一般不得超过家庭月收入的50%。购房能力评估就是综合考虑自己的收入、支出及所购买区域房价等众多因素，并通过购房能力评估计算器，计算出自己在现阶段可以购买的房屋的总价及均价，以指导购房者理性购房。 买房前的心理准备 1、对楼盘价格作好心理准备。 目前南宁楼市价格处于不断的波动过程中。在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少，根据该总价，您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。例如：您能承受的总价是40万，那么您可以购买均价4000元/平方米，面积100平方米的房屋;也可以购买5000元/平方米，面积80平方米的房屋等。由于南宁市中心区和近郊区的房屋差价通常在2000元/平方米以上。这样的计算有利于您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。 其次，对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后升值。这也要从两个方面来进行判断。(1)如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、
配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。(2)如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前最好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内，主要为如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。 最后，楼盘价格受外部因素影响较大，虽然目前武汉房价呈上涨态势，但也不排除个别楼盘会有下跌的情况出现。因此，消费者购房前一定要端正心态。 2、对购房区域作好心理准备。 通过第一步的价格准备之后，您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。据南宁市情，购房区域从大体上可以分为中心城区及近郊区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层，社区规模较小，价格高。近郊区配套有待完善，但社区规模大，价格较低。因此选择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合您，可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断，也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。 3、对自己的偿贷能力做好心理准备。 如果您准备一次性付款，那么最好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出，这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时，由于增加了贷款的支出，
房地产销售十大步骤
房地产销售十大步骤 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
第一步：开场白 开场白是销售员与客户最初接触，销售员如何在最短时间内与客户认识并打消客户的戒备心，然后让客户接受你。。。。 1、保持微笑 2、保持良好的心态，显得大方自然 3、问好：如：你好，欢迎光临博盛康郡；请问你是第一次来我们项目吗请问你是看商铺还是住房呢； 4、自我介绍：我是这里的置业顾问，我叫××，你可以叫我小××。（注意）在自我介绍的时候把名片双手递上，同时询问对方的称呼 5、寒暄：寒暄主要是和客户拉近距离，探其所需，供其所求。找到某种共同的话题，可以适当的赞美客户，让客户产生信任。 人与人之间拉近关系有一下几种方法： 1、赞美客户 2、向客户请教 3、给对方提供信息 4、谈社会共同话题 5、利用赠品 （注意）赞美客户非常重要，但不能勉强，要发自内心。可以赞美客户的性格、外表、穿着、工作等。人都原意与自己志趣相同的人打交道，我们应该与客户的立场、角度保持一致。 开场白注意事项 当客户进门时，如发现客户随身携带行李，应该首先迎上去帮助客户放好行李。通过打招呼问好的同时分辨客户，了解客户从哪里来的，他是通过什么渠道知道我们项目的，从客户进门时开始阶接待，可以与客户边寒暄边引导客户走向沙盘区。但也要视情况而定，如：天气热、客户累了最好还是先让客户休息一下。开场白应该以聊天的形式进入不能以谈判的形式进入开场白，应该拉近彼此间的距离，穿插式的询问客户，作一个简单的摸底，了解客户来访的意向。 第二步：介绍沙盘 沙盘又叫项目规划模型，他是房地产项目按一定比例用模型制作出来，主要是方便客户更直观的看到整个项目的全景全貌。 销售员在介绍沙盘前必须熟悉所在项目的地理位置，项目坐向，交通情况，周边情况等。 介绍沙盘的目的是为了让客户对整个楼盘有一个全新的了解，从而吸引客户对本项目产生购房的兴趣，介绍沙盘只是引导客户接受你对项目的介绍而不是说服客户，介绍过程中要富有激情，声音要有高有低、抑扬顿挫。介绍沙盘要先给客户指出所在位置，然后又大方向到小方向推进介绍。突出重点、项目卖点。 第三步：收集客户资料 收集客户资料就是对客户进行摸底，了解客户的购房意向、需求等。这一步主要是要求销售员总结客户从客户进门之时到寒暄到沙盘介绍过程中所表露的购房需求与目的。
房地产签约流程
房地产签约流程 一、签约流程: 1、置业顾问做好签约准备; 2、预约客户,并通知须带的资料与房款; 3、置业顾问审核客户购房资格; 4、置业顾问填写《客户签约确认单》; 5、客户确认签字、置业顾问签字; 6、执认购单、确认单至销售经理审核; 7、销售经理确认签字并收回认购单; 8、置业顾问执确认单带客户至财务室交款; 9、财务审核,开出购房款发票; 10、财务在确认单上签字确认; 11、置业顾问执《客户签约确认单》、购房身份证复印件、发票复印件、POS单至网上签约处; 12、销售助理录入并打印合同; 13、客户签约; 14、销售助理在《客户签约确认单》签字; 15、销售助理执确认单交财务录入销售系统; 16、财务录入确认单,并交开发商助理存档。 二、销售签约流程说明; 1、签约前的准备: （1）约钱置业顾问准备与检查签约时的工具与资料; （2）事先分析签约时可能发生的问题与有异议的合同条款,研究解决办法,准备好解决方案或说词; （3）与经理、财务进行客户的交底,并提前告知约定时间争取客户签约时一次办理完手续。
2、通知客户签约; （1）预约客户时告知客户签约时带身份证明原件、认购单、认购发票; （2）告知客户为其签约销售经理、财务会在售楼部等候服务。3、购房资格审核; 客户签约前,置业顾问要审核其购房资格,检查签约客户认购单、认购发票、身份证明等。 4、填写确认单; （1）签约前置业顾问要填写《客户签约确认单》,并仔细检查; （2）确认无误后,客户签字确认,置业顾问签字; 5、销售经理审核; （1）置业顾问执《客户签约确认单》带客户至代理商销售经理处审核并签字,再将往开发商销售经理审核签字确认,销售经理依据销售系统审核签约客户认购单、认购发票、身份证明等; （2）审核《客户签字确认单》填写就是否有误,如有误置业顾问要及时更正; （3）开发商销售经理确认无误后在《客户签约确认单》上签字确认,并收回客户认购单存档。 6、交款;
购房流程和详细步骤
购房流程： 1、签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款。 2、签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款。 3、办理商品房抵押贷款的，应与银行签订《个人住房贷款借款合同》。 4、买卖双方到市房屋土地管理局办理登记备案。 5、购房者与开发商办理入住手续。 6、购房者按照与开发商协议在入往前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理公约及其有关附件。 7、办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。 购房步骤： 一、买房详细流程 看楼 首先，购房者应该去现场看房，核心关注楼盘有无预售资格。在检查楼盘有无预售资格的流程里，核心是查商品房预售证，如楼盘是否没有预售证就公开进行内部认购、是否把预售证挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等。房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。 其次，购房者应该上网查发展商资质，查验所选购的住房是否已被抵押、查封。如果选购的住房是由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。 买楼 首先，购房者应慎签认购书。认购书是商品房买卖的预约合同，是独
立合同。签认购书时常会引发一系列纠纷，具体表现在购房者要收回定金，而发展商却不一定会退还。因此，为避免过多的麻烦，购房者在决定买房，可以向发展商提出看正式合同样本，在觉得正式合同可以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢。 其次，购房者要看认购书是否能保证公平。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；价格计算；签署契约的时限规定。大家要看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。 较后，房款必须支付到监控账户。购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介。房款可以采取一次性付款或分期付款，具体如何分期，可以由双方约定。比如购买者可以留15%的房款，其中10%可以在出卖人交付使用之前支付，5%的房款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。房屋总价格、单位价格、楼面地价 房子总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低。 房子单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低。 房子楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积；楼面地价=土地单价÷容积率。 房子的签订认购书
买房前要了解的房产知识和购房流程
买房前要了解的房产知识 一、房屋产权的一般分类 1.私产房： 是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产，以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合作企业、私营有限责任公司)投资建造或购买的房产。住宅的产权，包括拥有权、占有权、处分权、收益权归以上主体所有。 2.公房： 使用权房，也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。 3. 经济适用房： 经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修 建的普通住房，以微利价出售给符合条件的家庭，它是具有社会保障性质的商品住宅； 经济适用房只有本地人才可以购买，5年内的经济适用房只能卖给固定人群(即有资格购买经济适用房的人)，而且原则
上只能按原价出售，购得的产权性质仍是经济适用房。5年后的经济适用房出售时对人群、价格都没什么限制，但是得补交一次成本价，购得的产权是商口房。5年是以房产证到手时间或者契税完税证明所注时间为准，哪个在前就算哪个的。2006年12月以后买的的经济适用房，已经不能卖了，如果卖要先卖给国家。还有就是要买经济适用房一些证明。 4.集体所有房： 是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。包括乡产、军产、校产等； 二、房产交易相关名词 1. 《房屋所有权证》 是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。 2. 《房屋共有权证》 是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。 3. 《房屋他项权证》 是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
房地产交易流程.doc
房地产交易流程2009年06月09日星期二下午 07:48 房屋交易的过程1、登记
（1）房屋买、卖方填写<<求购房屋情况登记表>>、<<出售房屋情况登记表>>； （2）房屋买、卖方签订<<房屋求购委托协议>>、 <<房屋出售委托协议>>； 2、选房 （1）求购者选房； （2）业务部门开具<<看房联系单>>，经纪人陪同看房； （3）出售方协助看房； 3、议价过程 （1）业务部协助双方洽谈、协商； （2）买卖双方签订<<房屋转让合同>>； （3）完成房屋评估，双方确定交易价格； （4）公司代办买卖双方产权过户手续； （5）完成房款交割。 购买商品房办理“三证”所需资料 1、商品房购销合同书原件； 2、商品房销售统一发票第二联（发票联）、第四联（交付联）原件，若有第五联（报查联）提供其原件； 3、外业测绘调查表及分层分户平面图原件； 4、购房人为个人：身份证原件及复印件、私章，未成年人提供监护公证书原件；购房人为单位：提供单位营业执照（事业法人登记证）复印件加盖公章； （二）二手房买卖权证办理所需资料（私房） 出方： 1．房产权证、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件； 2．共有房屋出售须提供共有人同意出卖的证书或委托书原件； 3．单位出售自管房：提供单位营业执照复印件加盖公章； 4．若有上级主管部门，提供其同意出售的意见原件，若为有限责任公司、提供公司章程及董事会决议文件；受方： 1．转让合同原件、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件； 2．单位购置房屋须提供房管局同意购房的批文原件及单位营业执照（事业法人登记证）复印件加盖公章； 二手房交易过程中风险与防范 2009年06月06日星期六下午 08:51 二手房交易过程中中介参与到底有哪些“ 陷阱” ？ 二手房交易过程中中介参与所设“ 陷阱” 颇多，这些陷阱不仅仅是针对买方的，对卖方也同样存在售房陷阱。中介公司常用的“陷阱”如下： 陷阱一：全包价。中介公司对买方或卖方承诺买房款或售房款是一个定数，全包价，别的不用管了，但在交易过程中中介公司会突然说出某某费用应该由买方或卖方出，否则不给办过户或不履行合同，以此要挟买方或卖方就范。 陷阱二、中介公司在买卖双方办理交接手续时不到物业公司办理交接手续，可能会导致买方因卖方所欠物业费、供暖费等未结清而造成损失，一切拖欠费用只能购房者自己个人承担。 陷阱三、将房屋交付作为履行完合同的标志，中介公司不再负责办理过户手续。很多购房者认为
房地产交易流程
房地产交易流程 （二手房交易流程） 在个人购买住房(主要是住宅)前首先会对欲购买的房屋相关信息进行落实和比较。通常考虑的是房屋的价格、地理位置以及周边配套情况 房地产交易中数量比较多的是从开发商处购得房产，即：商品房。 1)房屋相关信息落实 在个人购买住房(住宅)前，首先会对欲购买的房屋相关信息进行了解和比较。通常根据自己的需求，主要考虑的是房屋的价格、地理位置、交通环境、房屋实际质量(预售房屋除外)、教育及生活设施配备、开发商实力、物业公司服务、按揭状况、房屋升值潜力等，预售商品房还要留意开发商五证是否齐全。只有消费者在综合考虑了以上的各个因素之后，对该房产的相关状况认可后，才会进入实质购房程序。 2)相关证件审查 个人购买商品房时候应当进行对开发商的各种证件进行审查，以确保最终购买的房屋具有合法的手续，能够获得该房屋的所有权。通常表现为房屋的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。 3)签订房屋认购协议书 商品房认购协议是商品房买卖合同双方当事人在签订商品房预售合同或者商品房现房买卖合同之前所签订的法律文书，是对双方交易房屋相关事宜的初步确认。即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为约定的是买卖双方为将来订立合同进行谈判的权利义务，而并非最终必然导致签约结果的发生，所以签署认购协议书并非是在购买商品房时的必经阶段。 但是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。 4)签署商品房买卖合同 签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，合同也是销售中最重要的法律文件。合同一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。商品房买卖合同多为政府部门提供的格式合同。购房者签订合同时候应当对所达成的条款进行核实，对于格式合同文本中未涉及的内容应当签订补充文本。 5)商品房按揭 鉴于目前房价较高，购房者能够一次性全额缴纳购房款的比例较少，大多数采取银行按揭支付房款。商品房按揭
房地产销售签约操作流程(执行版)
销售签约操作流程 一、签约的重要性 签约对公司来讲是展示公司形象和服务的一个重要窗口,签约的快慢直接关系到工程的进度和公司的下一步发展以及每位的切身利益。 签约对销售人员来讲是一次与客户深入沟通交流的机会,处理好客户会为我们进行良好的口碑宣传,介绍新客户。同时,签约对客户来说是一件非常重要的大事,客户往往比较小心谨慎。签约涉及的面比较广,对我们每一个人都是一种考验。所以,要求销售部、财务部、后勤处等各部门每位工作人员都要认真对待,作好准备工作,并提供礼貌、热情、周到的服务。希望通过我们的优质服务消除客户的疑虑,增强客户对我公司的信心,与我们成为真正的朋友。 1、部门分工 销售部:客户签约前、中、后的服务。 财务部:凭交款通知单,收取定金或房款,并开据发票或收据。 司机处:带客户取钱、存钱;带客户参观开发区的配套、感受开发区的氛围;接送客户; 办公室:合同购买、登记备案、办理银行按揭、办理房产证; 法律顾问: 2、要求 1)上班时间统一带工作人员证。 2)真正作到以客户为上帝,提供礼貌、热情、周到的服务。 3)禁止与客户发生冲突。 4)禁止对不知道的事情乱说、乱承诺。 5)客户问及本职责范围之内的事情要礼貌回答,问及本职责范围之外的事情要热情地引 导至负责该事情的工作人员。
二、销售签约流程
二、销售签约流程说明 1、签约前的准备 1）约前置业顾问准备和检查签约时的工具与资料； 2）事先分析签约时可能发生的问题和有异议的合同条款，研究解决办法，准备好解决方案或说词； 3）与经理、财务进行客户的交底，并提前告知约定时间争取客户签约时一次办理完手续。 2、通知客户签约 1）预约客户时告知客户签约时带身份证明原件、认购单、认购发票； 2）告知客户为其签约销售经理、财务会在售楼部等候服务。 3、购房资格审核 客户签约前，置业顾问要审核其购房资格，检查签约客户认购单、认购发票、身份证明等。 4、填写确认单 1）签约前置业顾问要填写《客户签约确认单》，并仔细检查； 2）确认无误后，客户签字确认，置业顾问签字。 5、销售经理申核 1）置业顾问执《客户签约确认单》带客户至代理商销售经理处审核并签字，再将往开发商销售经理审核并签字确认，销售经理 依据销售系统审核签约客户认购单、认购发票、身份证明等； 2）审核《客户签约确认单》填写是否有误，如有误置业顾问要及时更正； 3）开发商销售经理确认无误后在《客户签约确认单》上签字确认，并收回客户认购单存档。 6、交款
房地产签约流程
房地产签约流程
————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：
房地产签约流程 一、签约流程： 1、置业顾问做好签约准备； 2、预约客户，并通知须带的资料和房款； 3、置业顾问审核客户购房资格； 4、置业顾问填写《客户签约确认单》； 5、客户确认签字、置业顾问签字； 6、执认购单、确认单至销售经理审核； 7、销售经理确认签字并收回认购单； 8、置业顾问执确认单带客户至财务室交款； 9、财务审核，开出购房款发票； 10、财务在确认单上签字确认； 11、置业顾问执《客户签约确认单》、购房身份证复印件、发票复印件、POS单至网上签约处； 12、销售助理录入并打印合同； 13、客户签约； 14、销售助理在《客户签约确认单》签字； 15、销售助理执确认单交财务录入销售系统； 16、财务录入确认单，并交开发商助理存档。 二、销售签约流程说明； 1、签约前的准备： （1）约钱置业顾问准备和检查签约时的工具与资料； （2）事先分析签约时可能发生的问题和有异议的合同条款，研究解决办法，准备好解决方案或说词； （3）与经理、财务进行客户的交底，并提前告知约定时间争取客户
签约时一次办理完手续。 2、通知客户签约； （1）预约客户时告知客户签约时带身份证明原件、认购单、认购发票； （2）告知客户为其签约销售经理、财务会在售楼部等候服务。 3、购房资格审核； 客户签约前，置业顾问要审核其购房资格，检查签约客户认购单、认购发票、身份证明等。 4、填写确认单； （1）签约前置业顾问要填写《客户签约确认单》，并仔细检查；（2）确认无误后，客户签字确认，置业顾问签字； 5、销售经理审核； （1）置业顾问执《客户签约确认单》带客户至代理商销售经理处审核并签字，再将往开发商销售经理审核签字确认，销售经理依据销售系统审核签约客户认购单、认购发票、身份证明等； （2）审核《客户签字确认单》填写是否有误，如有误置业顾问要及时更正； （3）开发商销售经理确认无误后在《客户签约确认单》上签字确认，并收回客户认购单存档。
房地产购房流程
房地产购房流程 1、看楼：购房者应该去房产现场看房,重点关注房产楼盘有无预售资格。在检查楼盘是否具有预售资格的流程里,重点是查商品房的 预售证证明,如楼盘是否公开进行内部认购、预售证有否挂在售楼部 显眼处、预售证是否过期等。房屋质量方面,建议到现场查看有无墙 体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。 2、买楼：购房者要看认购书是否能保证公平。认购书的内容一 般包括:双方当事人的基本情况;房屋基本情况(含房屋位置、面积等 基本情况);价格计算;签署契约的时限规定。大家要看清楚其中内容 是否有违反平等、公平的原则。 1、买房目标的确定。理性和有规划的购房消费,根据自己的收入、支出等实际情况来选择适合自己的楼盘。不要一买房就做到一步到位;而是根据自己的实际情况出发,好好规划一下,能满足个人基本的 居住需求就好,避免出现购房带来的不必要的额外负担,而培养有梯 度的房产消费观很重要。 4、买房范围的筛选。选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的 二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、 配套方面成熟、价格相对优惠;此外,由于年轻人的工作流动性还相 当大,所以考虑一个交通合适的地方,即使工作变换而搬迁,出行还能 依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。 5、出行时间成本的节省。购房前还应考虑出行的时间成本。因 为我们不难发现,穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。开车或乘公交车的上班族,若平均一天有两个小时花在交通上,一年 就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中 起来,连续不断地坐一个月车,或不眠不休地开一个月车,就能体会其
客户购房流程
客户购房流程 缴纳认购定金—签署商品房认购书—交纳首期款—签署商品购销合同—合同公证—合同鉴证—签署按揭合同———抵押房屋保险金、抵押登记费—抵押登记—交纳各期付款—签署物业管理公约—交纳入伙费—房产移交—户口申办—产权测量—互补面积差价—申办产权证—交纳契税、产权登记费、印花税—领取产权证 A 签订认购书 你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。 认购书主要内容包括：1.认购物业；2.房价，包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等；3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4.认购条件，包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款 地点、账户、签约地点等。 在签订完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签订购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。 B 签订合同 签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房，根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？ 一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。 在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。 您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。 (注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可 以终止协议，拿回定金。) C 验收房屋 购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。 即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外，我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》， 其与合同具有同等法律效力。
房地产项目操盘流程
营销总监操盘须知 项目经理在代理项目确认，并签订代理合同后，开始着手案前筹备工作，在公司与发展商的配合下完成，通过工作进度表控制整体进程。筹备时间视代理项目情况而定，一般为30—45天。建筑设计部分： 1．蓝图：指工程蓝图，包括小区规划图，单体平面立图，蓝图由发展商直接提供，需准备三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供广告公司制作效果图，一套留于售楼现场，用于案前产品分析或提供给购房客户查看数据。 2．管线图：指套内管线配置图，主要提供给客户入户装修时使用，由发展商提供。 3．墨线图：该图无任何数据，仅有平面框架结构由发展商提供，主要用于两方面：一方面提供企划部用于制作套内家具配置图，另一方面直接作为合同附件放入购房合同内。 4．扩初方案：由发展商提供，销售部根据扩初方案直接获取代理项目基本数据。 5．基本材料：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，需发展商签字确认后，方可生效。6．建材设备：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，并作为合同附件放入购房合同内。 7．物业管理公约：由发展商指定物业公司提供，需发展商签字确认后，方可生效。并作为合同附件放入购房合同内。 8．预售证：由发展商提供，并作为销售数据放入销售员的销售夹中。 9．发展商证明资料：由发展商提供，并作为销售数据放入销售员的销售夹中 二．企划设计部分： 1．售楼处平面布置方案：由企划部提供，并由发展商签字确认后，组织人员施工，由企划部与销售部共同对施工过程进行监督。 2．案名与LOGO：通过分析发展商提供的产品数据，由企划部与销售部共同参与案前头脑风暴会议，挖掘产品优缺点，提炼广告总精神，由此产生个案推广名和LOGO，并由企划部负责平面创意。 3．名片和胸卡：由销售部提供项目组人员名单，企划部负责制作，名片制作需待电话号码确认后方可实施，名片一般为每人两盒，并备有两盒空白名片。 4．横幅、引导旗、块幅：由企划部负责创意、设计、制作，企划部与销售部共同制定发布周期与发布地点，并由企划部负责实施。（制作需以确认电话号码为前提条件。） 5．套内家具配置图：由销售部提供销售的实际需要，提供合理的家具配置方案，企划部负责创意制作，并提供一套完整的户型家具配置彩图给销售部，放入销售员的销售夹中作为销售数据使用。 6．单片、海报、楼书：根据代理项目情况不同，有选择地制作，并由企划部与销售部共同商定制作形式与内容。（制作以效果图完成和电话号码确认为前提） 7． NP稿：由企划部根据广告总精神和主推卖点，制作报纸系列稿，由企划部与销售部共同探讨，确定媒体投放频率与投放时间。 8．现场广告牌：企划部负责设计制作，由企划部与销售部共同商定广告牌数量与内容。9．精神堡垒：作为楼盘的精神象征，安放于售楼处屋顶或门前，由企划部负责设计并制作。10．灯箱：主要内容为小区整体效果图或单体局部效果图，由企划部负责设计并制作。三．现场表现部分： 1．售楼处选址：售楼处地址的选择要考虑人流量，进出动线的合 理性，车辆的停放等问题。 2．销控台：销控台的位置布置，使项目经理对销售现场的视线无盲区，能够密切注意销售现场的情况变化，及时做出反应。 3．销售桌椅：视售楼处的大小决定销售桌椅的多少，一般一张桌子配四张椅子为佳。 4．电器：包括空调、饮水机、音响、复印机、传真机、点钞机、计算机、打印机等。 5．电话：在售楼处装修的同时，预埋电话线，并在开盘前三天，确保电话通畅，如有问题，及时修理。
房地产项目开发到销售流程完整版
房地产项目流程 一、项目审批 1、开发部对市场进行项目调研，依据市场行情，在各部门配合下完成项目内部可行性研究报告（从财力，人力，是否盈利）。 2、总经理通过，申报董事会通过，下达回总经理进行项目实施。 3、项目实施：开发部买地通过拍卖的形式，或政府划拨，投标书，投标成功签订《土地出让合同》，同时准备好对外《可行性研究报告》，凭合同和报告交发改委审批，获得立项批文。 4、工程部牵头测绘勘探公司进行实地勘探出总评图上报规划局出建设用地规划许可证。 5、开发部拿相关证件（用地规划许可证，立项批文等）去国土资源局办理土地证。 6、开发部聘请设计单位出图纸，其他部门配合，如销售部提供客户需求建议。 7、工程部对接图纸，聘请图审单位进行图审（是否符合国家法定法规，是否有差错，是否可以更节省等）。 8、审核通过开发部上报规划局审核（消防，白蚁，防雷，卫生，绿化，环保，人防）质检局出合格报告。 9、规划局审核通过发放建设工程规划许可证。（注：具体办理流程见附件五） 10、开发部先聘请监理单位（招标形式），再聘请施工单位（招标形式），开发部协助施工单位去建设局办理施工许可证。 11、开发部准备好前面的四证，图纸及申报资料，预测报告；销售部准备好买卖合同,两书《住宅质量保证书》，《住房使用说明书》。 （注：买卖合同，两书：公司聘请相应的法律顾问和律师起草，上报总经理通过，下达销售部或办公室拿到工商局备案，备案编号，开发部找测绘公司对每套房子进行测绘，收到房产预测报告。） 12、开发部收集所有资料去建设局申请预售证。（四证两书，图纸，测绘报告，买卖合同等其他预售证申请的具体资料见附件一）。 13、开发部确定相应的物业公司。（自己的物业公司或是通过招标协议的形式确定物业公司） 14、建设局通知房交中心开始办理房产初始化过程，销售部经理和内勤根据房产预测报告及相关资料在房交中心系统中输入项目资料，完成房产初始化过程。 15、房产交易中心通知建设局完成复核后建设局发放预售证，竣工后发附件。 16、物价局备案。 17、建设局五证二书备案。 ☆注：房地产公司前期需要做哪些工作并如何办理请见附件二 二、施工 ▲施工前的准备：开发部寻找合作单位，签订相应的合做合同。（电力局，自来水厂，宽带，电信，网络电视等）同时办理好临时用电用水问题。工程部通知施工单位配合这些合作单位进行衔接。 ▲建设单位，设计单位，监理单位，施工单位进行图纸交底，施工过程中各部门造成冲突的处理方式： 1、不管谁发现问题都要通知建设单位，建设单位联系设计单位要求修改，改好再告诉建设单位，建设单位通知施工单位。 2、建设单位要求变更，通知设计单位。 3、施工单位提出修改（为达到要求）告知建设单位。 4、建设单位要求追加但不影响设计，不用改图。 5、监理单位提出，通过联系函，通知书告知施工单位和建设单位（工期，质量问题）。
房地产交易流程
房地产交易流程 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
房地产交易流程 （二手房交易流程） 在个人购买住房(主要是住宅)前首先会对欲购买的房屋相关信息进行落实和比较。通常考虑的是房屋的价格、地理位置以及周边配套情况 房地产交易中数量比较多的是从开发商处购得房产，即：商品房。 1)房屋相关信息落实 在个人购买住房(住宅)前，首先会对欲购买的房屋相关信息进行了解和比较。通常根据自己的需求，主要考虑的是房屋的价格、地理位置、交通环境、房屋实际质量(预售房屋除外)、教育及生活设施配备、开发商实力、物业公司服务、按揭状况、房屋升值潜力等，预售商品房还要留意开发商五证是否齐全。只有消费者在综合考虑了以上的各个因素之后，对该房产的相关状况认可后，才会进入实质购房程序。 2)相关证件审查 个人购买商品房时候应当进行对开发商的各种证件进行审查，以确保最终购买的房屋具有合法的手续，能够获得该房屋的所有权。通常表现为房屋的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。 3)签订房屋认购协议书 商品房认购协议是商品房买卖合同双方当事人在签订商品房预售合同或者商品房现房买卖合同之前所签订的法律文书，是对双方交易房屋相关事宜的初步确认。即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为约定的是买卖双方为将来订立合同进行谈判的权利义务，而并非最终必然导致签约结果的发生，所以签署认购协议书并非是在购买商品房时的必经阶段。 但是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。 4)签署商品房买卖合同 签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，合同也是销售中最重要的法律文件。合同一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。商品房买卖合同多为政府部门提供的格式合同。购房者签订合同时候应当对所达成的条款进行核实，对于格式合同文本中未涉及的内容应当签订补充文本。 5)商品房按揭
房地产购房合同的具体流程
房地产购房合同的具体流程 1仔细阅读合同内容 拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容， 如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，在自己全部理解之后才开始 签约。 2认准签约主体——同当事人的约定 《商品房买卖合同》开篇中的合同当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为在我市的商品房 销售中，很多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房买 卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体《商品房预 售许可证》上标明的公司，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。 3 合同第一条——项目建设依据 1、注意土地使用年限，我国法规规定，住宅的土地使用权年限为70年，商业用地40年，如开发商取得土地使用权较早，而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使用权有 一定影响。 2、注意开发商的三证：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程施工许可证》，如合同中哪怕就差一证，购买人最好不要签约，因为开发商如未办理此 一证，则开发商无法取得商品房预售许可证，那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使 用权证。 4合同第二条——商品房销售依据 如开发商未取得的《商品房预售许可证》，为实现顺利销售，在合同中填列虚假或过 期的《预售许可证》号，则构成欺诈。 5合同第三条——买受人所购商品房基本情况 购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号，以避免开发商一房多卖。其 次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。明确约定房型几室几厅。 6、合同第四条——买受人商品房所在项目基本情况
房地产楼盘开盘标准流程
房地产楼盘开盘标准流程 万科开盘标准流程 房地产开盘主要实现以下目的:营造市场关注，制造热销氛围，达到短期促销;加深老业主及其亲友对项目的美好印象，通过口碑传播楼盘形象，形成扩散效应，加大市场影响力;继续巩固项目的市场形象，实现价格支撑。 一、开盘前相关筹备事项 1.开盘前提条件 (1)销售法律手续完备;(2)工程形象良好;(3)现场包装到位; (4)宣传资料齐备;(5)销售资料齐备。 2.准备事项 (1)确定开盘形式(包括时间); (2)明确通知方式、时间和口径; (3)确定选房地点; (4)制定开盘流程、做好物料及 人员的具体安排; (5)确定协助开盘的人员名单，并通知落实(同时落实人员的宿 食问题); (6)现场包装和物料; (7)代理商和发展商的分工细化; (8)清楚开发商销控单位情况; (9)确定选房礼品。 3.开盘的主要形式 (1)抽签VS排队
抽签:蓄客量多/客户意向度把握不明确/较公平公正; (2)认筹定顺序VS开盘定顺序 筹定顺序:提前对客户意向度进 行把握。 (3)注意事项 注意通知时间的把控，避免制造 排队现象，避免形成客户间不公 平的心理;对提前销控做好“托”的工作。 4.开盘流程图 5.人员安排 (1)项目经理或策划提前通知工作和支援人员彩排的时间，彩排时工作人员和支援人员必须到场; (2)每一环节一定安排有经验的为负责人(即组长)，负责人对细 节监控，对每一位自己岗位人员 进行讲解培训，每一环节的对接 必须清楚如何操作(即前面环节 按什么凭据进入下一环节); (3)提前设置危机处理小组。 二、各区域现场把控要点 1.签到区 由于华府是提前认筹确定了顺序 号，因此开盘签到只是为了确定 客户的到场情况。 时间:一般从8:30开始进行，9: