试论我国房屋承租人优先购买权制度的完善

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试论我国房屋承租人优先购买权制度的完善作者：龙光明

来源：《法制与社会》2013年第27期

摘要承租人的房屋优先购买权制度经历了一个较长的立法过程，最高法院的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》虽进一步完善了优先购买权制度，但因未对优先购买权的性质、“同等条件”的内涵以及“合理期限”的具体时间等问题作出明确界定，因此，实践中仍存在较多争议，本文试从房屋优先购买权制度的立法回购以及对其法律性质进行辨析，从而对完善我国房屋优先购买权相关制度提出立法建议，以期对解决我国房地产交易过程中因承租人行使房屋优先购买权导致的纠纷有所裨益。

关键词房屋优先购买权形成权制度完善

中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）09-034-02

一、房屋优先购买权制度的法律变迁

所谓房屋承租人的优先购买权是租客在房东对外转让所租赁房产时，基于法律的直接规定，在相同条件下所具有的优先于其他任何第三方购买人购买的权利。国务院1983年实施的《城市私有房屋管理条例》第11条规定，房屋所有人出卖出租房屋时，应提前三个月通知承租人，同等条件下承租人有优先购买权。这可以说是我国关于房屋承租人优先购买权制度的最早规定。之后最高院《民通意见》第118条规定，出租人出卖租赁房产应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。1999年的《合同法》沿袭了该制度，其中第230条规定，出租

人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。由于与物权法的有关规定相冲突，2008年12月，最高法院公告废止了《民通意见》关于房屋优先购买权的相关条款。2009年最高法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同

纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》（下称“司法解释”），该司法解释第21条规定，出卖人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人可以要去出租人承担损害赔偿责任，但不得要求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

二、房屋承租人优先购买权的法律性质辨析

合理界定房屋优先购买权的性质，是解决各类房屋租赁纠纷的前提和基础，因此对优先购买权的法律性质进行辨析具有重要的意义。

（一）关于目前我国房屋优先购买权法律性质的学说概览

目前学界关于房屋优先购买权的法律性质，主要有四种学说。