普法诗朗诵

诗朗诵《法，在我心中》

A:法制，您犹如艳阳一般，照在高山峡谷，映亮在我们的心里，驱走了眼前的黑暗。

B:法制，您犹如和风一般，吹遍了五湖四海，抛弃了脑海的污垢。C:法制，您犹如春雨一般，洒落在神州大地，渗入每个人的心灵，滋润心田的良苗。

D:我曾经一次次笑看，和谐涌动大潮，文明滋润干涸，笑脸播撒春风，绿洲拥抱荒漠。

E:从此，法在我心中，犹如永恒的旋律，每一个标点都是动听的音符，长伴平安踏歌来，激情澎湃，抑扬顿挫……

F：我曾经久久地注视，注视那共和国宪法的封面，谷穗、齿轮、金色的五星簇拥着国徽下法律的的圣洁。

A:从此，法在我心中，威严而又炙热。

B：我曾经一次次感动，感动法律阳光照耀心灵，鸟语花香，大地飞歌，文明春风洒满每一个角落。

C：从此，法在我心中，神圣而又亲切。

D：我曾经一遍遍阅读，阅读那人生的准则，路该怎样走，事该怎样做，心该怎样想，话该怎样说。

E：从此，法在我心中像慈母，又像严父，每一个标点都是前行的路标，指点迷津，答疑解惑，扶我一程又一程，走过岁月的坎坷。F:如果说：“这个世界上能让我们的心灵感到深深敬畏的，那只有两样东西，一是我们头顶上璨灿的星空；一是我们内心祟高的法则。”A:是的，如果说璀璨的星空是以其独有的博大浩渺深深震慑了我们的心灵，那么“法”，这高擎“正义之剑”的审判官，它“公正无私”、它“扬善惩恶”、它“无所不在”，在一次次付尊严与正义与社会的同时，

也一次次的将“敬畏”深深的铭刻。

B:如果说：在我年青的心中，高悬着两盏永恒的明灯，那就是，一盏是信仰，一盏是法律。信仰指明了前进的方向，那么法律便规定着前进的航标。

C:浩瀚的人生海洋中，每一个人都是一只漂泊不定的小船，沿着法律的宽阔航道我们才能圆满到达成功的彼岸。

D:如果说：我们是嗷嗷待哺的幼儿，“法”就是尽忠职责的保姆，哺育着我，让我从襁褓中长大；

E:如果说：我们是莘莘学子，“法”就是无私奉献的教师，教我们成长，学会做人的道理。

F:“法”犹如一颗璀璨的明珠在我们心中闪烁，照亮了自己，照亮了别人，照亮了千年……

A:“法”是那张高悬的明镜，一尘不染；“法”是老百姓心中那台公正的天平，不偏不倚。

B：我们可以失去金钱，成为贫穷的人；我们可以失去青春，成为两鬓斑白的老人，但我们就是不可以失去您——法。

C:因为，是您，给我们一种平淡而安稳的生活；

D:是您，给我们美好的生活环境；

E:是您，给我们一个安定和兴盛的国家；

F:是您，给我们一个和平的世界。

A:法在我心中，法在你心中，法在我们的心中。

B:让我们将“法”根植于内心

C:让“法”在我们的心中烙下深深的印记

D:让心中的法更加茁壮成长，更加根深蒂固

E:时代呼唤法律，让我们共同努力做遵纪守法的合格公民

F:让我们在灿烂阳光的照耀下，携手齐呼：齐:法，您永远在我们心中!

律师婚姻家庭业务基本技能

目录 前言婚姻家庭律师业务的特点 第一讲案件的受理 一、接待咨询 二、接受委托 三、证据的收集整理 四、调解 第二讲立案及开庭前阶段 第三讲一审 第四讲二审诉讼程序 第五讲结案工作 第六讲婚姻家庭案件的非诉讼业务

前言：婚姻家庭律师业务特点 （一）婚姻家庭律师业务特点 1. 婚姻家庭纠纷具有人身关系的属性，且受委托人感情因素影响较大，建议代理律师通常情形下只接受一般授权代理。 2. 婚姻家庭案件涉及当事人甚至其他家庭成员的情感因素较多，因此要求律师在办理案件中，特别注意当事人心理状态和情绪表现的变化，冷静处理家庭纠纷，将法学的技能与其它的社会学知识综合运用来办理法律业务。 （二）工作原则 1. 律师代理婚姻家庭案件，应当坚持以事实为根据，以法律为准绳的原则，勤勉尽责，恪守律师职业道德和执业纪律，维护司法公正和权威。 2. 律师办理婚姻家庭法律业务，应当保守当事人的个人隐私及其它秘密。 3. 律师代理婚姻家庭案件，应结合婚姻家庭案件的特点,在处理过程中注意当事人双方心理、情绪的变化，将心理疏导方式适当地与法律服务相结合，协助当事人冷静处理纠纷，防止矛盾激化。 4. 律师代理婚姻家庭案件的过程中，应始终坚持注重调解的原则，尽可能地促成双方当事人理性平和地解决纠纷。 （三）举例：影帝王学圻起诉离婚 内地著名男影星王学圻近日提起离婚诉讼，要求与妻子离婚，该案已由西城区人民法院受理。 王学圻在起诉书中称，1969年，经人介绍认识了妻子孙XX并确定恋爱关系。1971年7月，两人登记结婚，婚后于1973年11月，育有一子名王XX。 后由于孙XX经常到国外出差，王学圻工作较忙，双方平时很少联络，感情逐渐淡漠，并且双方性格差异较大，经常发生争吵。自1998年至2006年的八年时间里，孙XX在国外工作，2006年被告回国后双方分居至今。 王学圻认为双方之间的感情已破裂，夫妻关系名存实亡，故诉至法院，要求与孙XX离婚并依法分割夫妻共同财产。 注意：诉状简单叙明，是为双方的调解打下伏笔。事实写的过细容易导致双方情绪对立。

房地产行业并购律师实务

房地产行业并购律师实务 主讲人：杨坤 引言： 很高兴有机会和大家沟通房地产并购的法律实务问题，我学识粗浅，经验也有限，只是跟大家交流，谈不上授课。 一、房地产并购概述 （一）并购的概念 房地产并购首先从并购说起，并购是一个商业上的概念，现在法律把它拿来用了，其实也是似是而非的说法，最简明的定义是，公司收购通过购买一个股权来获得该公司的控制，购并包括收购和兼并，什么叫公司的控制权？各个国家公司法也没有明确定义，但我看到英国、意大利公司的控制权情景，有10种、8种情景做了罗列，我们国家有一个金融学家叫朱翌锟给公司下了一个定义，公司控制权是指股东或利益相关者对公司事宜不同程度的影响。这种说法都是似是而非的，我们认为控制权就是法律的支配权，但这个支配权是否有量的概念，现在我看的文件都没有非常详细的说法，为什么要讲这个？关于公司并购的概念，其它课程的律师、老师可能另外讲过，我就不做详细的探讨。我要强

调的是购并完全基于一个商业逻辑和商业目的而产生的市场行为，目标在于商业利益的地位最大化，因此手段也是五花八门的。比如我们通常说的基于控制权，大家知道我国对外资进入机构有比例上限，最高不能超过20%，完全就是一个小股东，最多派一个董事，控制权非常有限，但仍然愿意这么干，因此商业目的是多方的，我们平时讲购并是取得控制权，这是似是而非的说法。 学法律者有一个毛病，总是喜欢用法律逻辑来看待商业行为，动不动就说这个东西不合法，那个东西不合法，其实不是，我们做法律，如果不理解商业理念，这些法律就没有什么意义，做律师也这样，如果不懂得这些商业逻辑，不理解商业背后的背景，光抠几个条文，对客户的服务毫无价值，所以基于上述商业逻辑、商业目的的考量，基于丧失控制权的做法，也是并购的一种精神，世界上最牛的人不是取得控制权，为什么？因为收购一个公司，取得一个公司的控制权，某种意义上就取得了包裹，丧失控制权，把控制权拿出去，获得现金或者股票基于变现的东西，从利益链来讲，商业价值链来说，丧失控制权，把它卖掉取得现金才是最终的实现，取得控制权那是取得一个包裹，最牛的人是把它卖

诗朗诵 励志

一、热爱生命 作者：汪国真 男：我不去想是否能够成功 既然选择了远方便只顾风雨兼程 女：我不去想能否赢得爱情 既然钟情于玫瑰就勇敢地吐露真诚男：我不去想身后会不会袭来寒风冷雨既然目标是地平线 留给世界的只能是背影 女：我不去想未来是平坦还是泥泞 只要热爱生命 一切，都在意料之中 男：我知道 欢乐是人生的驿站痛苦是生命的航程女：我知道 当你心绪沉重的时候最好的礼物 是送你一片宁静的天空 男：你会迷惘 也会清醒 当夜幕低落的时候你会感受到 有一双温暖的眼睛 女：我知道 当你拭干面颊上的泪水你会灿然一笑那时，我会轻轻对你说走吧你看 槐花正香月色正明 男：只要明天还在 只要春天还在 二、理想 作者：流沙河 理想是石，敲出星星之火； 理想是火，点燃熄灭的灯； 理想是灯，照亮夜行的路； 理想是路，引你走向黎明。 饥寒的年代里，理想是温饱； 温饱的年代里，理想是文明。 离乱的年代里，理想是安定；

安定的年代里，理想是繁荣。 理想如珍珠，一颗缀连着一颗， 贯古今，串未来，莹莹光无尽。 美丽的珍珠链，历史的脊梁骨， 古照今，今照来，先辈照子孙。 理想是罗盘，给船舶导引方向； 理想是船舶，载着你出海远行。 但理想有时候又是海天相吻的弧线，可望不可即，折磨着你那进取的心。 理想使你微笑地观察着生活； 理想使你倔强地反抗着命运。 理想使你忘记鬓发早白； 理想使你头白仍然天真。 理想是闹钟，敲碎你的黄金梦； 理想是肥皂，洗濯你的自私心。 理想既是一种获得， 理想又是一种牺牲。 理想如果给你带来荣誉， 那只不过是它的副产品， 而更多的是带来被误解的寂寥， 寂寥里的欢笑，欢笑里的酸辛。 理想使忠厚者常遭不幸； 理想使不幸者绝处逢生。 平凡的人因有理想而伟大； 有理想者就是一个“大写的人”。 世界上总有人抛弃了理想， 理想却从来不抛弃任何人。 给罪人新生，理想是还魂的仙草；唤浪子回头，理想是慈爱的母亲。 理想被玷污了，不必怨恨， 那是妖魔在考验你的坚贞； 理想被扒窃了，不必哭泣， 快去找回来，以后要当心！ 英雄失去理想，蜕作庸人， 可厌地夸耀着当年的功勋； 庸人失去理想，碌碌终生，

律所等级及律师收入对比

律所等级及律师收入对比 一、途径。 找用人律所和律师，综合起来有如下途径： 1、人才招聘网站、律所网站和其它网站。前程无人、智联招聘等； 2、各地律协或司法局网站。如杭州律师协会。 3、亲朋好友介绍。 4、大学老师推荐。 5、上门毛遂自荐。 二、事务所分类。 注：以下分类不绝对，参考一线城市为主，二三线有调整，需具体分析。 提醒：律所分类可用于分析你应聘面试的事务所的层次，作为你选择的参考。 1、高大上所【名牌/业内名气响当当】【红圈所】 办公环境：商圈中心甲A级写字楼整层或者景区独立律师楼；装修豪华上档次，各功能区块分布合理，会议室，会客室，茶水间，律师办公室等，配漂亮前台；普通律师或实习律师坐大厅，合伙人或者业务量好的坐单独办公司，主任坐超大办公室。 非诉业务：大量非诉业务囊括公司证券上市、公司重组并购、涉外业务等。 诉讼业务：单案标的额大或疑难复杂，有重大影响力，律师收费高。 顾问单位：知名企业或涉外企业，名人名流，财主暴发户等。 律师背景：名牌大学法学硕士起步OR特殊背景OR知名度高。 业务量：个人独立律师基本不少于100万以上业务量，少的进不去，除非有特殊关系。 业务来源：各种社会关系介绍or慕名而来or招投标or相关机关单位公司指定 律师人数：专职律师人数众多，挂证律师少。有些所全国性的所，人数庞大。有些涉外所律师人数虽少业务但业务总量大。 招录助理需求：律师助理需求量大，对助理要求高，名牌院校法硕起步，部分岗位需外语能力强，有留洋背景。 实习律师待遇：五险一金低薪5000起步。 福利：每年定期海外游，年会多在高大会所。 2、大所【本地小有名气】 办公环境：甲级写字楼整层或半层，装修精致，有各功能区块，会议室，会客室，大厅，律师独立办公司，配有前台。普通律师或实习律师坐大厅，合伙人或者业务量好的坐单独办公司，主任坐超大办公室。 非诉业务：占比不大、有涉及，部分律师以非诉为主业务，一般以主任或者合伙人办理。诉讼业务：以涉案标的额中高民商业务为主、或者中大刑案业务。 顾问单位：大公司or中高企业or中产人士or富人。 律师背景：毕业于名牌大学法硕OR普通大学法硕or名牌大学法本or公检法离职人员 业务量：个人律师基本50万以上、主任或合伙人业务量可达百万。 业务来源：各种关系介绍为主，一般来源顾问单位业务 律师人数：专职律师30人以上，有小部分挂证律师。 招录助理需求：主任或者合伙人需要律师助理，有些业务好的非合伙人也需要助理。助理需求量多，对助理要求各有不同，但对毕业院校和文凭有要求，具体看律师个人。 实习律师待遇：五险一金低薪3000起步。 福利：每年旅游，年会多在宾馆举办。 3、中小所。 办公环境：一般商务写字楼或者商住两用写字楼几个房间或一个房间拼凑；装修中等；中型

律师对客户的报价技巧

律师对客户的报价技巧

律师应对客户的电话报价技巧 以前曾看到过有关律师给客户报价的视频培训资料，关于如何应对客户电话要求报价的讲座，根据该讲座结合本人的实际的实践经验，谈谈本人的认识和处理方法。 一般来讲，客户在请律师时，一是关心案件的胜诉把握；二是关心自己需要花多少钱。目前，律界一致认为的最失败的处理方式就是直接回答客户的报价咨询。举例，有一客户电话问：“张律师，我有一个离婚案件想请你打官司，请问你们是怎么收费的？”如果，你直接回答：“我们收费一般在5000——10000”，那么，可能你们面都没有见就把客户拒之门外了。所以，这是最失败的回答。因为，你当时根本不了解客户的具体案情，完全不了解案情就直接报价，唯一的后果是客户以你的报价与别人的报价对比，看看你的报价是不是最低的，法律服务不能以低报价取胜，否则就是你把案件拿过来了，做起来一定会很辛苦。 还有一种情况是，不直接回答具体报价，而是说我查一查所里的收费标准再告诉你，这样的回

答给客户的感觉是连最起码的收费标准都不熟悉，肯定经验不丰富，就不会请你。 第三种是，对自己不熟悉的专业，不回答报价，告诉客户自己对这方面不熟悉，可以问问其他同事或人员，这样一来客户会认为你不够专业。一般来说，对自己不熟悉的专业我是直接拒绝的，不会直接推荐他去找某某律师，而是给他提示某某律师可能比较专业，尽量回避介绍案件后客户不满意而导致埋怨。 第四种是简单粗暴的回答，我对你的案件不了解，无法回答你的报价问题，给客户留下很不好的影响，就会把你可能获得案源的机会拒之门外了。 最好的回答是先了解客户的目标，他需要律师为他提供哪些法律服务，律师需要用引导的方式来回答客户的报价要求，并引导到见面面谈，巧妙的回避直接报价。让客户见面后，你让他提供相关资料，你跟他分析案件，看看他需要你提供哪些方面的服务，自己的工作量有多大，难度有多大，再进一步谈律师收费，这样比较理想。把客户最直接的报价问题，引导到他的目标上来，告诉他我们能帮助你多少，在提供的帮助内

房地产合作开发协议书(律师整理版)

房地产合作开发协议书 协议编号： 甲方： 乙方： 鉴于： 1、甲方持有位于市区约亩国有土地的使用权，有寻求合作开发商品房项 目的需求。 2、乙方自愿出资现金万元，由双方设立项目公司在上述土地上开发商品 房项目。 现双方本着自愿、公平、诚实、信任的原则，经友好协商，根据我国有 关法律规定，就合作开发商品房项目等事项，达成协议如下。 第一章项目概况 第一条项目名称暂定为，以政府主管部门核准的名称为准（以下称合作 项目）。 第二条土地概况： 1、项目地址：位于市区，共计约亩（见附件2《土地使用证》及宗地图） （以下称项目用地）。 2、用地性质：商住用地，使用年限为年，使用权人为甲方。 第二章出资比例与合作开发模式 第三条甲方以土地使用权作价出资，乙方以资金出资，由双方在本协议 签订之日起日内，在市区注册成立公司(以工商部门核准登记的名称为准）， 注册资本为万元人民币。 第四条甲方以上述亩土地的使用权作价出资万元，占项目公司%的股权。 甲方应在项目公司成立之日起一个月内将土地使用权证变更登记至项目公司 名下。

第五条乙方以人民币现金万元出资，占项目公司%的股权。乙方应当按照附件3《乙方出资明细表》约定的时间、金额和方式等，将出资款转入双方指定账户。 第六条项目投资资金不足的情况下，双方按各自股权比例追加投资，或者由双方共同申请贷款解决。 第七条项目公司不设董事会，设执行董事一名，由甲方担任或指派。执行董事依照公司章程的规定履行职务。设总经理一名，由乙方担任或指派，其他高级管理人员由双方协商指派。法定代表人由甲方担任或指派。 第八条项目公司设监事名，由甲方或乙方指派，依照公司章程的规定履行职务。执行董事和项目公司的高级管理人员不兼任监事。 第九条双方同意自本协议生效后五年内不得无故转让持有项目公司的股权，确实需要转让的，应事先取得对方同意。同等条件下对方享有优先购买其转让股权的权利。 第三章项目公司经营利润分配 第十条项目公司经营所得利润，每年分配一次，由双方按照股权比例分配。 第十一条若本项目中的房产建成后，销售出现困难，可经双方协商一致按双方股权比例分配房产作为收益，双方应对各自分得的房产分别办理《商品房预售许可证》，各自销售其分得的房产。 第四章财务管理 第十二条合作项目的资金由双方共同管理。 第十三条项目财会管理人员的聘任须由双方共同商定。其中出纳由乙方指派，会计由甲方指派。财会管理部门须制定严谨的财务管理制度和各岗位职责。 第十四条财务管理人员须严格执行各项财务管理制度和财经纪律，严格履行财务管理手续，做到日清月结。各项财务收入须经甲方、乙方签字盖章后方可作为记账凭证。 第十五条各项财务支出须在双方共同商定并授权的管理范围和执行权限内进行。每项财务支出须由被授权的相关责任领导审查批准。

著名励志诗歌朗诵

著名励志诗歌朗诵 生命的种子 我是一名小学生 背着背包上学去 背包里藏有我生命的种子 我踏着清澈的水流 趟着一条小溪 脚丫拍起银花四射的浪花 我欢雀、跳跃 一不小心，背包滑落 跑进洁白浪花的怀里 我捡起生命的宝匣，打开 捧着湿淋淋的生命种子 种子——你渴了吗 你不跑进我干涸的脑海 却跑进湿润的小溪 现在，我把你怎样处置 把你带回我的教室 让同学们把你讥诮、批评 或把你放在岸边的岩石上

让慈爱的阳光妈妈把你沐浴——也许她们粗糙的举止让我对你有些愧疚 还是让我手的温度把你烘干把你藏在宝匣 藏在我神秘的脑海 不受世界任何元素的伤害——因为你是我生命的种子干净的种子，美丽的种子弄坏我纯净的思想 犹如我脚下这条清澈的小溪让我看到奔跑的洁白的浪花装饰着生活的美丽 你们伴着我童年的快乐 带着我梦的翅膀 向一个美丽的地方飞去 茶的情诗 张错 如果我是开水 你是茶叶 那么你的香郁 必须依赖我的无味 让你的干枯，柔柔的

在我里面展开、舒散 让我的浸润舒展你的容颜我必须热，甚至沸腾 彼此才能相溶 我们必须隐藏 在水里相觑相缠 一盏茶工夫 无论你怎样浮沉把持不定你终将缓缓地(噢，轻轻的)落下，攒聚在我最深处 那时候，你最苦的一滴泪将是我最甘美的一口茶 进发 隔着一座蜿蜒的迷宫 心灯亮起的时候 白鸽从月影中消失了 我抚摸身下的骏马 明天的路途 仍将是一招定式 青铜的酒樽 静坐在喧哗的王庭 寄予哀思时 请一炷香

让倦鸟安歇 在迷途中一路探问 陌生的轨迹上 堆满猝不及防的笑靥 东风一直在被召唤 露水从未停止凝结 春草疯长成呐喊的时候我的泪水 必将决堤 离开一个城市的时候 我没有迟疑 脉脉 或是不舍 新鲜的泥土在岁月中苍老由是怀念最开始的生疏或许重新选择后 你会远走天涯 留下我 徒自衣带渐宽 若是沧海终被冰封 请原谅我 将在雪原上筑巢 不再多想

好律师是如何与客户沟通的

好律师是如何与客户沟通的 如何与客户打交道是一门重要的学问。律师与客户沟通时首先要立足专业，并善于使用逻辑工具，平时要刻意训练演讲与写作能力，适当地结合一定的故事或案例以取得更好的沟通效果。要生存、要发展，律师如何与客户打交道，沟通能力是关键。下面小编为你整理受客户喜爱的律师是如何沟通的，希望能帮到你。 一、专业化乃立身之本 1、必须强调专业化 为什么先要强调专业化，因为专业化是律师业发展的必然之路。 二十年前，我们遇到的律师，多是民刑不分，有客就得接，万金油是主流。但形势比人强，现在再这样，基本死路一条。因为二十年前，经济体制改革并未深入，法律服务市场，未形成有效竞争，学院派未能一统江湖，律师界鱼龙混

杂，可以混水摸鱼。 现在不行了，先是律师业态发生重大变化，专业分工逾发精细。最明显的事实，律师人数节节攀升，现在全国有30多万律师。律师界的竞争越来越残酷，僧多粥少，基本上是一种常态。如何在惨烈的市场竞争中分一杯羹，要走专业之路。 专业化之路的好处多多，最核心的价值，在于保证服务质量，实现以质取胜。但最要命的问题是，年轻人如何熬过积累期，在专业化之路上坚持下来，没有半途而废。此话题暂且不表。 2、沟通时先谈专业问题 在谈律师的沟通能力前，为什么要先讲专业化?因为现 在大城市律师如过江之鲫，大客户基本上不上门，而要由律师们提供上门服务，偶尔律所有上门的客户，基本上都不是大单子。上门咨询成案的，多是鸡毛事。许多客户一辈子打场官司，先想到的是托熟人介绍律师。企业现在遇上诉讼，疑难杂症基本上会请上几拨律师，以便比较各家的法律方案，择优录用。总之，律师们的日子越来越不好过了。

(完整版)房地产合作开发协议书(律师整理版)

第五条乙方以人民币现金万元出资，占项目公司 %的股权。乙方应当按照附件3《乙方出资明细表》约定的时间、金额和方式等，将出资款转入双方指定账户。 第六条项目投资资金不足的情况下，双方按各自股权比例追加投资，或者由双方共同申请贷款解决。 第七条项目公司不设董事会，设执行董事一名，由甲方担任或指派。执行董事依照公司章程的规定履行职务。设总经理一名，由乙方担任或指派，其他高级管理人员由双方协商指派。法定代表人由甲方担任或指派。 第八条项目公司设监事名，由甲方或乙方指派，依照公司章程的规定履行职务。执行董事和项目公司的高级管理人员不兼任监事。 第九条双方同意自本协议生效后五年内不得无故转让持有项目公司的股权，确实需要转让的，应事先取得对方同意。同等条件下对方享有优先购买其转让股权的权利。 第三章项目公司经营利润分配 第十条项目公司经营所得利润，每年分配一次，由双方按照股权比例分配。 第十一条若本项目中的房产建成后，销售出现困难，可经双方协商一致按双方股权比例分配房产作为收益，双方应对各自分得的房产分别办理《商品房预售许可证》，各自销售其分得的房产。 第四章财务管理 第十二条合作项目的资金由双方共同管理。 第十三条项目财会管理人员的聘任须由双方共同商定。其中出纳由乙方指派，会计由甲方指派。财会管理部门须制定严谨的财务管理制度和各岗位职责。 第十四条财务管理人员须严格执行各项财务管理制度和财经纪律，严格履行财务管理手续，做到日清月结。各项财务收入须经甲方、乙方签字盖章后方可作为记账凭证。 第十五条各项财务支出须在双方共同商定并授权的管理范围和执行权限内进行。每项财务支出须由被授权的相关责任领导审查批准。

青春励志诗歌朗诵稿

青春励志诗歌朗诵稿 Youth inspirational poetry readings draft 《青春励志诗歌朗诵稿》简介： " Youth inspirational poetry readings draft" brief introduction: 《祖国，用青春的名义为你歌唱》一谁在黄土地的富饶里耕种着自己坚韧不拔的名字（女分）谁又在母亲 " The motherland, use the youth name sing for you" the one who in loess ground rich in farming his own firm and indomitable name ( female ) who in her mother 《青春励志诗歌朗诵稿》正文开始>> 《祖国，用青春的名义为你歌唱》 " Youth inspirational poetry readings draft" > >" the motherland, use the youth name sing for you" 一 A 谁在黄土地的富饶里 Who in the loess land fertile. 耕种着自己坚韧不拔的名字 Farming his own firm and indomitable name （女分）谁又在母亲的微笑里 ( woman ) who in her smile. 把一切一切的苦难轻轻飞渡 All all suffering gently Stagecoach

（合）祖国呵，当我用青春的名义 ( a) the motherland ah, when I use the name of youth 为你骄傲的歌唱 Proud of you song （女分）又怎么抑制 ( female ) and how to suppress 那激动的泪水夺眶而出 The excited tears brim over with tears （女领1）可是，妈妈 ( female, 1) but, mama 其实我并不爱哭 I do not love cry （男领1）当鲜艳的五星红旗 ( male, 1) when the bright five-star red flag 高高飘扬在世界的东方 Flying high in the east of the world （女领2）我深深的知道 ( female, 2) I know deep inside 作为华夏儿女 As the sons and daughters 该怎样走好自强不息的道路 How to take the road to unremitting self-improvement （男领2）我知道所谓的尊严意味着什么

年轻律师常用的几种业务开拓方式

年轻律师常用的几种业务开拓方式 一、年轻律师需不需要自己开拓业务 《美国律师实务入门——从学生到律师》一书列举优秀律师所必备的部分条件之一就包括：与客户沟通的能力和开发客源的能力。可见, 即使在法律服务市场非常成熟的美国, 也需要律师具备开发客源的基本能力。 同样，在法律服务市场还不是很成熟的国内，更需要律师具备开拓业务的能力。年轻律师如果不去给大律师们做受薪律师、或者不去和业务开拓能力强的其他律师搭档，总是无法回避独立开拓业务的问题。 当然，独立开拓业务确实很难，年轻律师更是难上加难。苏青在自传体小说《结婚十年》中，就回忆了1939年其丈夫开办律师事务所初期，业务开拓的一段艰难历程：从最初的“到处托人去拉法律顾问”的盲目，到“安排香饵，而等不来鱼上钩”的焦虑，到后来“想到大律师处当帮办”的失望……六十多年过去了，政治经济和社会文化生活发生了很大变化，但年轻律师独立开拓业务的艰难和重要性却没有改变。 二、目前年轻律师常用的几种开拓方式 在刚进律师事务所时，几乎所有的年轻律师都向老律师们咨询过如何开拓案源的问题。日本律师写过一本《律师职业》的小册子，概括业务开拓方式主要有两类，即横向发展和纵向发展。横向发展主要是通过亲朋好友介绍;纵向发展主要靠满意客户的推荐。 从横向发展来讲，主要取决于律师是否拥有良好的社会关系和较好的社交能力。这类方式比较传统，也是目前很多律师在业务发展中常用的方式之一。它的优点是：比较自然;并且因有熟人介绍，律师和当事人之间容易建立信任。缺点是：所获取的案源受制于亲朋好友的层次、能力等，可能较适合从业一定年限的律师和有一定社会关系的年轻律师，对其他的年轻律师而言，亲朋好友圈子较小，且学友们都还年轻一时也无力相助。故这类方式也不能普遍适用。 从纵向发展来讲，主要靠满意客户的推荐。其前提有两点： 第一，年轻律师必须先顺利地找到第一个客户群; 第二，年轻律师要非常注意自己的口碑，对客户的法律服务必须让客户满意甚至非常满意。这类方式也就是我们通常所说的滚雪球方式或周边效应。很多优秀的律师就是靠这种方式带来了源源不断的客源。这种方式的优点是：没有开拓的成本;客户在见律师前已有先入为主的良好印象，故该案源接洽的成功率很高。它的缺点是：适用前提是年轻律师必须已找到至少是第一个客户群，对新律师而言，这无疑又是很困难的事。 在以上两大类方式中，还有一个共同的致命缺点：即律师在获取业务过程中，始终处于守株待兔的被动状态，这第一个后果是导致律师对今后的业务和发展无法主动计划和安排，这就是律师们常感叹“业务今年虽好，但不知明年如何”的重要原因之一;这第二个后果就

律师如何接待客户

第一：接案后律师应当了解案件基本情况以及客户需求。 （1）、律师需要学会倾听，与当事人洽谈的过程中，不能以自己为主导，以偏概全的侃侃而谈从而忽略了当事人想要陈述的案件情况。在倾听的同时查看相关证据材料，对案件有个总体的判断与把握。 （2）、律师要善于引导当事人，当事人在与律师交谈的过程，往往带有强烈的主观情绪，无法分清案件的主要事实与非主要事实，律师如果无法正确指引当事人会导致分析问题不够准确且白白浪费时间成本。所以，律师的指引很重要，如一个故意伤害案件，律师应当直击问题的关键，即行为人采取何种行为，伤情达到什么程度。至于以往二人是否有个人恩怨或者被害人道德素质等大篇幅陈述，律师应当善意提醒打断，从而使洽谈可以顺着层次进行。 （3）、律师应做到不轻信、不迎合当事人。律师在洽谈案件过程中，应当形成自己的主见，当事人的一切陈述都应当建立在证据以及事实的基础上。律师只有以现有证据为依托才能发现当事人在案件中的被动点，防止在案件发展过程中出现措手不及的现象。 第二：律师如何正确解答当事人的咨询 （1）、不要急于对问题作出判断，必要时要进行法律检索。 律师接案时常为了提高成功率，对案件的情况进行过于自信的预估和判断，这种判断一旦出现偏差，会导致当事人对律师的专业水平与知识储备产生失信的心理。“没有小案件，只有小律师”，律师如果对问题拿捏不准，可以坦诚的和当事人说明，并且检索法规后再次沟

通，这种做法反而能够反映出律师严谨、细致的态度，容易取得当事人信任。 （2）、对待潜在客户，律师应当全方面分析案情，坦诚相对。 社会上不乏求助无门但因为高昂的律师费望而止步的弱势群体。他们往往会大范围的找寻律所进行免费咨询。对于这种情况，许多律师会显得较为尴尬。本所丁治国律师认为，虽然许多当事人并不是长期合作伙伴，但是彼此交织在一起构成的是一张社会关系网，本着“多一个朋友，多一条路”的观念，不仅应当给当事人提供咨询，而且咨询要认真、细致，包括法律关系、法律后果甚至是救济途径，从短期来看也许经济效益甚微，但是合作不成情义在，坦诚相对实际上是律师打出了一张最好的名片，赢得了口碑。 第三、与客户建立委托关系时律师应尽的告知义务 （1）、正确告知律师的作用与工作范围，如律师可以会见犯罪嫌疑人，亲属则不行，同时告知委托人律师在会见的权利与义务，避免不必要的纠纷。 （2）、正确告知诉讼风险（包括代理意见或者辩护意见不被采纳的风险） （3）、正确告知律所的收费标准，规范收费。避免当事人事后因为律师收费问题进行投诉，给律师带来不必要的纠纷。 会上，各律师相互总结经验，畅谈了在接待当事人的过程中遇到的各种情况与处理方式，虽然个案不同，但是体现出的宗旨只有一个

作为房地产开发律师的企业法律顾问服务模式(一)

作为房地产开发律师的企业法律顾问服务模式(一) 作为房地产开发律师的企业法律顾问服务模式 市场经济也是法制经济，房地产开发企业的经营、管理和运作除应遵循市场经济的基本规律，还应遵守我国各项法律法规。随着我国法治化进程的加快及民众法律意识的提高，律师的工作已经涉及社会生活的方方面面，在房地产领域也不例外。专业化的法律服务中介机构成为房地产开发企业预防法律风险、规范内部管理、提高运作质量的必然选择。 一、西部律师为房地产开发企业提供法律服务的现状 在上海、广州、深圳、北京等经济较发达的地区，以及中西部省份的一些省会及经济较发达城市，律师正不断拓展参与房地产开发建设的深度和广度，并且已经积累了许多成功的经验。例如四川泰和泰律师事务所，近年来就专注于房地产领域的法律服务。该所全程参与了成都市多个楼盘的开发建设，目前该所已发展成为在成都地区房地产法律服务领域颇有影响的律师事务所。 但在西部许多经济欠发达的地区，律师在房地产法律服务领域的作为

仍然十分有限，一些房地产开发企业并不重视律师在房产开发中的作用。某些二、三线城市的楼盘销售，普遍缺乏律师参与。许多房地产开发企业，对所开发楼盘的宣传力度很大，竭力提高项目的知名度，但却不太注重律师在项目开发中的风险防范作用。许多开发企业重销售业绩，而无视开发企业在商品房销售过程中存在的大量瑕疵。这此企业往往是在纠纷发生之后，才委托律师亡羊补牢，而事后预防不但会增加企业的成本，有时甚至会对企业声誉造成负面影响。 在经济欠发达地区，房地产开发企业不重视律师的作用，其中的原因是多方面的。笔者认为主要原因有三个方面：一是部分企业主缺乏依法经营的意识。经济基础落后地区，法制建设上或许会相对滞后。相对于严格按照法律规定进行开发建设而言，一些企业主更愿意按照其惯常思维，通过法律之外的各类手法和途径解决问题和纠纷。如果不需要按照法律规定就能解决问题，这些企业主自然没有意愿在聘请律师方面支出成本。二是当地某些规模不大的房地产开发企业缺乏长远规划。基于第一个方面的原因，如果这些企业没有打造品质楼盘、创立百年老店、不断做大做强的战略规划，那么他们开发某个楼盘，也许仅以短期盈利为目的，不会把更多的精力投到依法运作之上。三是西部地区许多律师事务所自身的缺陷。在这些经济欠发达地区，存在许多作坊式的律师事务所，规模小、人员散、管理水平低、综合能力弱，缺乏为房地产开发建设提供全程法律服务的实力，导致房地产开

律师业务范围

律师业务范围 一、公司业务 （一）公司日常法律服务 ·企业常见法律问题的咨询和建议； ·企业员工个人涉及法律问题的咨询和建议； ·参与起草、修订企业合同管理制度，规范合同的管理与使用； ·参与合同谈判，制定谈判策略与方案，起草和审定商务合同； ·参与起草、修订企业人事管理制度,规范员工的招聘、培训、福利 等劳动人事管理； ·参与起草、修订企业财务管理制度，杜绝财务管理的漏洞； ·参与起草、修订企业仓储、物流管理制度，压缩企业运营成本，提高工作效率； ·为企业起草其他规章制度、条例或法律性文书，以起到增强企业本身素质、使经营活动符合法律要求、内部管理纳入法制轨道的作用；·为企业起草、审查经济合同、劳动用工合同，预防合同纠纷的发生；·对企业管理层进行法律辅导，增强管理人员的法律意识； ·对企业员工进行法律培训,提高员工的法制意识,保障企业规章制度得 到贯彻执行； ·对新注册企业工商登记资料、企业章程等法律文件进行起草、审核；·对企业的商标注册、专利申请等与知识产权相关的法律文件进行审核，为相关法律事务提供律师建议；

·涉及企业工商管理和税收法规等法律事务提供指导； ·对企业重大经营决策提出法律意见，重大项目进行法律分析论证；·列席企业董事会，对董事会议议题涉及的法律问题进行分析论证；·对企业的法人治理结构（包括董事会结构、股东会结构、监事会结构）的合法性提供律师建议。 （二）公司重大经营活动法律服务 ·参与企业的合并与分立活动，对其法律可行性和操作性进行论证， 具体的法律文件的起草、审订，参与整个活动的谈判和监督执行；·参与企业招标投标活动，参加项目谈判，对招标投标活动出具法律意见书以及制作项目标书； ·参与企业的股份制改造或资产重组,出具法律意见书和起草、审核相关法律文件； ·参与企业收购与反收购，配合企业进行法律论证分析，起草审核相关法律文件并处理相关法律事务； ·参与投资项目的选择、谈判，设计投资方案，协助寻找投资机会和投资伙伴； ·参与融资租赁、资产转让等其他重要经济活动，处理相关法律事务。 （三）公司投资活动法律服务 ·规划咨询，行业规划、专题调研投资机会研究； ·项目建议书编制； ·项目评估论证； ·招、投标咨询；

律师的主要业务

律师的主要业务 从一定意义上说，律师是自由法律职业者，其工作范围是非常广泛的。可以讲，凡是有法律存在的地方，便有律师的业务工作，律师与法律是并存的。很难想象，在一个民主与法治的国家，在法律及其制度日益健全的条件下，没有律师提供有效的法律服务，其司法体制以及与此相关的社会法律生活能够得以有效地运行。 我国正置向市场经济体制转型的历史时期，极其大量的法律、行政法规都将或已经制定、颁布，与其相适应的司法体制、有关行政执法体制也将随之健全完善。在国内经济贸易迅速发展、与世界各国的经济贸易逐步加强的情势下，我国律师的业务范围也将更加广泛化。就现行《律师法》规定，我国律师的主要业务包括： 一、接受公民、法人和其他组织的聘请，担任法律顾问。主要包括担任各级政府的法律顾问、公司、企事业单位的法律顾问与公民个人的法律顾问，担任常年法律顾问与临时法律顾问以及担任综合法律顾问与专项事务的法律顾问。其工作范围非常广泛，主要有起草、审核合同、重要的规章制度等有关法律文书，参与重大合同的起草、谈判工作及有关重要的经济活动并对有关重大事宜和重大经营决策提出法律意见、建议，代理工商登记、商标注册、申请专利等非诉讼法律事务以及代理诉讼、仲裁和调解。

二、接受民事案件、行政案件当事人的委托，担任代理人，参加诉讼。此类案件包括民事诉讼中的民事、经济案件，主要有合同纠纷案件、民事侵权案件、婚姻案件、继承案件、知识产权纠纷案件；行政诉讼中公民、法人和其他组织对国家机关及其工作人员侵犯自身合法权益提起诉讼的案件。 三、接受刑事案件犯罪嫌疑人的聘请，为其提供法律咨询，代理申诉、控告，申请取保候审，接受犯罪嫌疑人、被告人的委托或者人民法院的指定，担任辩护人，接受自诉案件自诉人、公诉案件被害人或者近亲属的委托，担任代理人，参加诉讼。律师在刑事诉讼中依法维护犯罪嫌疑人、被告人的合法权益主要体现在以下三个方面：一是在侦查阶段代理犯罪嫌疑人申诉、控告，申请取保候审，审阅案件材料，收集与案件有关的证据；二是在审查起诉和审判阶段担任犯罪嫌疑人、被告人的辩护人。主要是根据事实和法律提出证明犯罪嫌疑人、被告人无罪、罪轻或可以减轻、免除其刑事责任的材料和意见，依法维护其合法权益；三是担任刑事自诉案件自诉人、公诉案件被害人的代理人。刑事自诉案件的自诉人向人民法院直接起诉时，可以委托律师作为代理人参加诉讼。在公诉案件中除公诉人代表国家公诉外，被害人还可以委托律师作为代理人，揭露犯罪。 四、代理各类诉讼案件的申诉。无论刑事案件、民事（经济）

房地产公司常年法律顾问服务内容

房地产公司常年法律顾问服务内容 攀枝花李明华律师担任房地产公司法律顾问服务内容 一、项目前期阶段 （1）律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于： 1、参与和项目土地方及有关合作各方的项目合作谈判，并负责起草合作开发协议书、合作开发合同、备忘录和相关法律文件； 2、参与项目运作方式和运作方略的法律策划，为项目合作的法律风险提供法律建议； 3、参与项目公司的成立，并负责起草项目公司章程等法律文件； 4、参与项目土地使用权取得的全过程始终，包括但不限于征地方案的确定——征地过程中集体土地拆迁补偿方案、拆迁补偿协议的法律审查——选择拆迁公司并审查拆迁公司的资质——拆迁委托协议的起草和签订——国有土地危改项目拆迁补偿协议的起草和签订——土地使用权出让合同的签订——土地使用权转让合同的签订等有关项目土地使用权取得或变动的全过程； 5、项目前期法律手续的办理，其中包括但不限于项目公司或综合性开发公司成立的手续办理； 6、取得项目的特别程序：参与土地使用权的招标投标、拍卖、挂牌交易过程，协助开发公司取得项目开发权；

7、属于项目转让的，按照并购的程序，完成项目转让的尽职调查、确定收购模式与程序、完成相关项目（资产）转让协议、股权转让协议或收购协议等类似文本的起草工作； 8、见证相关协议的制作； 9、项目立项、规划审批、建设开工许可报批等政府部门审批事项的报批、报建等有关法律文件的草拟和法律审查等。 （2）本阶段比较容易出现的法律问题： 1、合作开发协议的商谈过程和协议的签订过程中，由于缺乏法律把握，在合作的方式上，出现违反法律规定或其它事项，导致合作开发协议无效； 2、对于合作各方来说，由于协议的内容缺乏可操作性，最后导致合作各方权限、职责不清，合作过程中出现相互不配合，最后导致项目开过程中出现法律问题； 3、项目拆迁过程中，由于拆迁前期协议的不完善，导致后期遗留大量法律纠纷，其中包括与被拆迁人之间、与土地方之间、与拆迁公司之间出现不应有的纠纷，并常常因此延误项目开发进程； 4、由于对于法律程序的不熟悉，导致公司成立、政府报送手续延误，从而延误整体开发的进展； 5、开发项目的整体运作方式自始有瑕疵，给项目开发遗留后患； 6、其它不可预见的法律问题。

律师业务工作总结

篇一：律师年度工作总结(通用版) 律师年度工作总结 在上一年度的执业过程中，本人对国家和人民对律师行业的要求高度保持一致，在市司法局和市律协的领导下，认真、谨慎的履行自己的职责，严格要求自己，始终认真遵守宪法和法律，遵守律师职业道德和执业纪律，忠实履行中国特色社会主义法律工作者的职业使命，维护当事人的合法权益，维护法律正确实施，维护社会公平和正义，业务上也取得了些许成就，律师业务也有了新的发展，现分项总结如下： 一、不断加强思想建设 遵守国家法律、法规，严格遵守律师职业道德、执业纪律以及《律师执业规范》，遵守各级司法机关的规章制度，认真履行律师协会的章程，履行会员的义务，遵守律师事务所所内的各项管理制度，敬业爱岗、廉洁自律、文明执业，认真履行工作职责，全心全意的做好法律服务工作，树立品牌服务形象，坚守执业理念，最大限度地维护当事人的合法权益。 认真学习，严于律己。不断进行知识更新，并积极参加律师事务所和律师协会举办的业务技能学习与职业道德培训，提高自己的业务技能和专业素养。 二、认真参与公益法律援助活动 本人积极投身于普法工作，根据普法工作目标和要求，在法制宣 传日开展普法宣传活动，坚持说理释法，耐心解释，努力营造良好法制环境，提高公民的法律素质，并结合工作实际，探索普法工作的新方法、新路子，采用到企业开展调研、开办普法课和专题法律讲座等多种形普法，取得了良好的实际效果。 在热心公益、服务百姓的活动中，本人认真履行工作职责，热心解答百姓所关心的法律问题。在当今法治社会的背景下，社会群众法律意识不断增强，对公众及律师行业能够在这样互相交流过程中相得益彰，一方面满足了公众的法律需求，另一方面律师工作也能够通过接地气的方式是自己的工作得到深入和沉淀，对于促进两个文明建设和社会和谐稳定尽了自己的一份力。 三、努力提高业务水平与技能 过去的一年，通过大量办理诉讼案件及非诉讼案件，办案方式取得很大突破，用非诉讼方式解决诉讼问题，既减轻当事人的讼累，又妥善化解社会矛盾，及时息讼解纷，促进了当事人的和解，增进了社会和谐。本人无论是民事代理、刑事辩护，还是非诉讼业务，都能够恪尽职守。作为企业法律顾问，认真为顾问单位解答实际法律问题、及时提出法律意见，为顾问单位提供了优质服务。 回顾本人所接受的各类案件和所提供的各类法律服务，本人兢兢业业，扎扎实实，每一个案子都尽心尽力，做到当事人满意，自己心里安然踏实。取得了较好的经济、社会的双重效益。为维护社会稳定，促进社会和谐，保护国家、集体及公民的合法财产等均做出了自己应尽的贡献。

律师之道23：如何开拓业务和管理客户

律师之道23：如何开拓业务和管理客户 律师事务所客户的开拓和管理，一般被认为是合伙人的事。在律师事务所里，合伙人之间以及律师和合伙人之间对这个事情比较敏感，很少有人就此进行沟通和交流。在有些律师事务所，如何开拓和管理客户甚至被视为少数合伙人的高度商业秘密，各合伙人及律师只能自己摸索和感悟。然而，在君合，管理层意识到我们的律师应该且必须有客户开拓和管理的基本意识，因此为律师安排了一系列的培训，包括客户的开拓与管理、项目管理以及风险管理等。 律师特别是中高级律师要开始培养客户开拓和管理的意识，这种意识和做业务也有很大的关系。 一、律师事务所客户的概述 客户的分类标准很多，可以按照地区分类，如国内客户、国外客户；还可以按照行业及专业分类，如劳动、环保等，再如制造业、IT、基础设施等。此外，按主体的不同，可以分为机构客户和个人客户；按与律所的关系，还有现有客户和潜在客户的分类。现有客户是已经聘用律所提供法律服务的；潜在客户是需要开拓的新客户，或虽然过去是客户，但由于种种原因丢了，需要重新开拓的。客户的分类很多，但对于律所来讲，宗旨是把握现有客户，着眼开拓潜在客户。说到底，我们的目标客户就是那些希望持续购买我们的服务，并按我们服务的价值支付服务费的客户。这里所说的服务当然是专业的法律服务，那些愿意支付费用但是想利用律师做不合规、不合法的事情的，即使付再多的费用，我们也不能接受这样的客户，拿我们赖以生存的信用和声誉做代价。因此，目标客户中，愿意尊重律师并接受律师的专业服务，又愿意按质付费的，才是好的客户。 二、培育与开拓客户的前提 (一)对律师职业的认识 在西方律师行业较发达的国家，长期以来律师的培养执行着严格的“工匠”式的培训制度，律师被更高级别的律师“传帮带”。例如在英国，法学院毕业通过律师考试后，要在律师事务所做两年见习律师(Trainee Solicitor)，才能够成为事务律师(Solicitor)；如果准备做诉讼律师(Barrister)，要再做两年见习诉讼律师(Article Clerk)。无论是Trainee Solicitor 还是Article Clerk，在见习期间都有严格的带教制度。转为正式的事务律师或诉讼律师后，

律师办理房地产法律业务操作规程

律师办理房地产法律业务操作规程 第一章总则 第一条为了实现执业律师从事房地产法律业务的规化，限制不正当竞争，防执业风险，特制定本操作规程。 第二条本操作规程所称的房地产业务，主要包括：涉及房屋土地为标的物的建设、买卖、租赁、使用、物业管理、金融、修缮及土地使用权出让、转让等方面的法律顾问、非诉讼及诉讼业务。 第三条本操作规程所述的各项业务的从业主体，须为已取得律师执业证的执业律师。未取得律师执业证的人员不得独自从事房地产法律业务，但可协助执业律师工作。 第四条执业律师应以事实为依据，以法律为准绳，诚实守信、勤勉尽责，尽职尽责地维护委托人的合法权益，努力为委托人提供优质高效的法律服务。 第五条本操作规程旨在为执业律师从事房地产法律业务提供最基本的指引，执业律师还应结合自己的实践经验，丰富及完善各项业务操守。 第二章公司法律顾问业务 第六条公司法律顾问业务主要包括以下各项： （一）常年法律顾问：指执业律师接受房地产公司或房地产中介公司、建筑公司、拆迁公司或物业管理公司的委托，并通过书面合同确定的、为期一年以上的，为委托人提供法律服务的业务。 （二）项目法律顾问：指执业律师接受房地产公司、建筑公司、

拆迁公司或房地产项目法人或项目投资者等的委托，并通过书面合同确定的，专为指定项目提供法律服务的业务。 第七条律师在接受委托之前，应审查委托人合法持有的下列文件原件： (一)公司法律文件（通用）： １、企业法人营业执照；（通用） ２、企业资质证书；（通用） ３、会计师事务所出具的公司注册资本金或投资的验证报告；（通用） ４、公司章程；（通用） ５、董事会；（通用） ６、法定代表人证明书；（通用） （二）业务法律文件： １、项目建设用地规划许可证或（项目类） ２、项目土地使用权出让合同或项目建设许可证或（项目类）３、土地使用人已缴清出让金的发票或（项目类） ４、土地使用证或相应的权属证明或（项目类） ５、房地产权证（房产已建成并通过确权的）；（项目类） ６、房地产项目使用验收的各项合格证；（物业管理类） ７、物业管理委托合同；（物业管理类） ８、物业移交确认文件；（物业管理类） ９、法律、法规规定的物业资料；（物业管理类）