一手房与二手房的关联性(好资料,浑然天成)

一手房与二手房的关联性

——地產新項目如何在市場立足一．税费问题在一、二手房的影响

（一）一、二手房税费上的差别比较

1．一手房领域：

契税1.5—3%

维修基金：依建设成本的6%

印花税：万分之五

配套设施费用：（视项目实际情况而定）

2．二手房不同类型的税费

（1）契税

普通住宅：1.5%

非普通住宅：3%

非住宅：3%

（2）土地增殖税

房屋未满5年的，非普通住宅和非住宅建筑要支付1%的土地增殖税

房屋满5年的，非住宅支付1%的土地增殖税

（3）个人所得税

未满5年，全部要上，为交易额的1%；

非住宅有两种上交方式，一种是交易额的1%；

另一种为交易额与原价款差额的20%。

满5年的，只征对非普通住宅和非住宅部分收取

（4）营业税

未满5年，住宅：全额的5.55%，非住宅：为交易额与原价款差额的5.55% 满5年的，征对的是非住宅和非普通住宅，为交易额与原价款差额的5.55% （5）土地收益金

一般来说，商品房是不交的，对房改房性质的福利房收取0.5%

（6）转让手续费

商品房 5元/平方米

非住宅（商铺、车位等） 8元/平方米

（7）居间中保费

贷款额10万元以下，1000元/件

贷款额10万元以上，贷款额的1%

（8）中介费

交易额的2-3%

（二）税费对一、二手房的影响

通过以上对房地产一二手房主要税费种类的分析，可以很清楚的看到二手房的税费相比一手房来说是很大的。购房者在分析购房一手房和二手房价值评估的时候，参考到个人的住房实际使用需求、投资时间、利润分析时，税费成为主要参考因素之一。

1．不同类型房产的税费影响

对一手房而言，税费所占的比重是3.5-5%，对二手房来说，它的税费高达10% 以上，对目前昆明的二手房市场来说，比较冷清，整个二手房的价格涨幅在3-5%左右，税费加上银行利息，那需要很长的回报周期。

但不同类型的二手房，它的税费是不一样的，要区别而论。

对未满5年的二手房来说，在交易过户中就可以不上交营业税（5.55%），它的税费主要是中介费，个人所得税，转让费，契税，（居间中保费，视情况而定，通过中介机构担保获得银行贷款就要付费），那么它的税费比重大概是4.5%左右，和一手房相比比较的接近，也要考虑到5年以上房屋的折旧。

2．一二手房不同税费收取时间的影响

二手房它的税费收取过程是要跟随整个的交易过户流程，在二手房中介的交易过户流程中，银行的按揭（正常时间）需要一周，正式的产权过户要近一个月。

一手房它税费收取含括在房地产的预售期间和正式交房前，它所带来的风险为一手房的预售风险所分解。

二房地产市场消费群体对两者间的选择侧重点分析

（一）房地产市场状况（一、二手房市场）的分析

从全国的房地产市场来看，一、二手房市场在总体交易数量的占比中是不均衡的。其主要部分是一手房，成为整个房地产销售中的主体；看昆明的房地产市场，去年整个的一手房和二手房的销售占比中，二手房总量和一手房基本持平，这是一个较为合理的房地产消费结构。

任何的一个行业当结合国情、地域实情来进行分析，根据土地管理法规定，对于土地使用是有一个严格的审批权（我们不去探究现实中出现大规模土地出让的泛滥不合理现象），在土地的使用上是有一个量的限制，而土地是房地产开发的基础。所以可以看出房地产这样的发展趋向，新项目建设（一手房市场）会逐渐减少，二手房市场会成为房地产市场的主体；

可以得出：在未来的房地产市场中，一手房占据房地产市场的主体，二手房虽范围广阔，前景好，但在房地产市场的占比中不会很大；随着土地利用的有限性和房地产开发不断的规模化，一手房的占比会逐渐的减少，二手房会得到激活、不断的发展，在整个的房地产市场中扮演更大的角色。

（二）关于消费群体对一、二手房选择因素的分析

消费群体不管选择新房还是选择二手房，它已不再是简单地选择房型、小区环境等，更多是考虑选择怎样的一种生活状态，因此在下定之前对新房、二手房各自的特点有个透彻的了解，并在明确自己置业目的和对未来生活的预期前提下，方能做到明白置业。

下面我们就地理位置、购房风险、未來發展、配套设施等因素进行对比分析

1．地理位置因素

一手房：随着城市中心（一二环内）可供开发土地的有限，越来越多的楼盘项目均开发在相对偏远区域，在地理位置上有很大差异性。

二手房：大多数二手房由于建成时间较早因此多分布于城市中心区或较成熟区内，地理位置相对优越些。

因此从地理位置因素上考虑，二手房占有较大优势。

2房价

一手房：新房普遍单价较高，总价自然不菲。尤其是位于市中心区域，由于开发商从追求利润的角度出发，因此大面积房源占到很大的市场份额，这也导致购房成本大增。

二手房：二手房房价普遍较低，总价却相对较低，而这正是消费群体所看重的地方。同时，二手房的价格更为多元化，选择面更宽，有不少建成时间并不算太长的二手房，其单价也要低于周边的新房，相对来说实惠得多。

从总价来看，二手房占上风。

3购房风险

一手房：预售制度的存在，所谓的购房者新房就是“期房”，购房者只能看到开发商提供的样板房，凭空想象，而一旦交房入住后购房者就会发现房屋的某些细节方面与开发商最初承诺的不相符合，不免让人产生上当受骗的感觉。随着国家在银行金融政策高强力，开发商在资金链的问题上会出现很大的问题，风险大。

二手房：二手房是现房现卖，房屋品质好坏一目了然，与购买期房相比，降低了购房者的风险。当然，二手房也有风险，二手房交易最大的风险在于来自卖家诚信方面的风险，如故意伪造证件卖出他人房产。

期房的不可控因素太多，对消费群体来说在可控性方面二手房相对要小得多。但二手房交易流程中通过中介机构还是有一定的风险性（比如说深圳中天）

4未来发展前景

一手房：新房的升值潜力不小，这得益于大多数新房所在区域相对比较的偏远，但是随着轨道交通的建设开发以及市政整体规划进程的进一步加快，远郊区域楼盘将会吸引人们的眼球，而逐渐受到购房者追捧。

二手房：购房讲究地段、投资价值。二手房凭借其地理位置优越、交通便利、小户型面积、总价较低等常态优势一直是市场中的热点物业。同时，由于其在租赁市场的强劲表现，其升值潜力也不容小觑，但税费上的压力还是很严重的。

新房、二手房优势各不相同，其未来发展前景各具优势。

5配套设施

一手房：新房所在区位绝大多说是比较的偏远，配套设施的完善有一定的滞后期，配套设施（教育、医疗、购物等）的运用不是很便捷

二手房：购房者除对房屋升值考虑，它的生活学习上的条件是否的便利利用，是一大选择的参考，小孩的教育，老人的医疗保健，上班族交通上的便利，是主要的选择的理由。

三区域内房地产市场（一手房、二手房）的相互影响

二手房市场在定义上很广，放言整个地产行业它的前景广阔光明。但是当前它的市场状

况是比较的冷清，原因很多（包括税费压力，中介行业的不规范，相关政策不完善，执行上混乱，对整个二手房市场资金监管不完善），所以一手房市场是主要部分。在一、二手房之间存在联动的相互促进关系。

（一）区域、时段内历史项目与二手房市场的关系

一般来说，一手房自获得产权证开始就属于二手房市场的业务范围。在一个区域内小区项目（除新建外）都是二手房的业务范围。从其业务范围上看其市场空间是大的。以北市区银河片区为例，围绕银河大道一线两侧绝大多数是二手房的市场业务范围，除金水湾，（实力郡城、大成蔚蓝时代、银河星辰花园———尝试以更名的方式进行二手房交易）。

历史项目为二手房市场的基础，为二手房市场提供了交易对象；整个的二手房市场是历史项目房源的平台，它促进了二手房的价值体现，优化房地产市场的消费结构

（二）区域、时段内二手房市场对现时的一手房市场的冲击作用

关于二手房市场对一手房市场的冲击作用，要看不同区域的实际情况，要看购房者自身的消费需求，要看不同时间内国家出台的政策影响。

区域的房地产供求实际情况，决定其二手房市场对一手房市场的冲击作用在北市区，以江东集团、伦华地产的大规模开发，低价策略使北市区近年来处在高速度的开发进程中，而实际的业主入住率来看，相当大比例的房屋处于空置状态，所谓的二手房就是开发商交付的新房。江东小康城，美景欣城，春之城，书香门第，华龙人家等项目中的房源在中介的房源簿上相当大的一部分就是新房（毛坯房，开发商统装的交付房）。加上区域内的实际情况（空有的可供开发土地有限），房源的原购价很低（2000元/平方米左右），这样的二手房市场必然会对区域内的二手房市场产生冲击。

具体来说，以目前昆明整体房价水平来看，普通商品房均价达到5250元，而北市区所购的一手房房价，2007年年初房价在3000元/平方米左右，它的低成本带来一系列的挑战性是目前周边新项目在市场定位中所要重点评估的因素。

购房者自身的消费需求，决定其二手房市场对一手房市场的冲击作用

不管是对一手房还是二手房，它们的消费群体都有共同的消费需求点，有的是为了生活工作的便利，有的是考虑到自己的经济能力，有的是考虑到小孩的教育和老人生活的需要，当然有部分是投资的需要。银河片区的二手房市场范围有成熟的配套设施，交通、教育、医疗、购物都能满足人们的需要。在这样的情况下，对于新出现的项目而言就必然有强大的冲击作用。

近年来，一系列的国家高强度的调控政策特别是去年房贷新政实行以来，全国整个房地产行业出现了冷气象的表现，拐点论，房价下跌，销售受挫，整个行业市场出现观望、悲观的态度。购房者对一手房的购买显的很慎重，二手房的市场更为萧条。整个市场在供求关系上出现了供大于求的情形。购房者就购房需求会更加实际的进行一、二手房的选择。二手房总体相对的低价、成熟配套的优势成为一手房销售的有力竞争主体。

（三）分析两者间内在的联系

1．一、二手房的相互关系

一手房为二手房的基础来源，二手房市场为一手房的后期市场运作平台，两者共同构成常态的房地产市场，形成梯次的房地产消费结构。在目前的房地产市场发展中，一手房市场

是整个市场的主体，但是随着土地供量的限制、房地产供应量的满足，二手房市场逐渐的成为市场的主体。

2．一、二手房在房价扮演不同角色

（1）监控房价变化的体现

二手房的价格是市场的实际成交价格，且具备能够提供连续性成交数据的优势，即可时时反映市场动态供求关系下的交易价格的特点，这与新房由开发商最终定价，且价格受到各个时期开盘的间歇性影响，连续性相对较差，与二手房相比，二手房更易监控楼市的价格变化。

（2）限制房价的变化节奏与幅度的体现

在新房占据主流的市场里，新房开盘的价格将引领整体房价的上涨，二手房会和一手房形成攀比之势，随行就市地提高身价，从而房价变得水涨船高，而如果二手房的成交价格能够成为定价的参考，就会较好的控制房价的变化节奏和幅度，少了一手房的催化作用，将有助于房价的进一步稳定；其次，二手房市场的流通性增强，也将有效缓解房产供应的紧张局面，从缓和供求关系上达到切实有效的平抑房价的目的。

（四）二手房不合理现象的探究

1．税费问题

二手房的税费相比一手房来说是很高，它抑制了二手房市场的发展，使得二手房的空置率很高，造成房地产资源的浪费。

建议减低二手房的税费水平，激化整个的二手房的市场，优化房地产的供求结构，形成“梯次消费结构” 让有实力的、收入高的家庭可以住更大、更新的房子，他们腾出来的房子通过二手房市场可以转移给那些收入比较低的家庭，而这些收入相对比较低的家庭可以暂时先住旧房子，小房子，以后随着经济实力慢慢增强再一步步改善住房条件，这样，中低收入家庭住房的矛盾通过二手房市场也就部分得到了缓解。同时，城市房屋空置率也会下降，社会上的住房资源就得到了充分利用。

2．局部地区二手房价过高，超过一手房的房价

常规的二手房市场房价是基于房屋的原价，加上每年的二手房的增长率再减去房屋的折旧费。可是局部地区它的房价水平超过同品质同地段的房价水平。

原因在于：一方面开发上在开发过程的品质上有保障，但主要是区域内几乎没有新项目的出现，二手房市场成为区域内的主导，加上所在区域良好的配套设施。

3．中介服务机构的“怪现象”

（1）虚假做帐，降低税费，造成二手房房价不可信的怪现象

为了躲避二手房交易的高税费，中介机构为了促使交易的达到，帮购房者进行虚假的房价登记，基本维持在原购价水平以上。业主与购房者之间因为业主能收到应有的房价，就达成一种默契。这样就造成整个二手房市场数据的不可信性。

（2）资金监督制度上出现空洞，出現中介擕款出逃的怪现象

去年深圳中介行业出现的“丑闻”，爆料了对二手房中介资金监管的弊端。何以出现？购房者与业主在达成协议后，购房者要先把房款打到中介机构的帐户上或者银行的按揭款要通过中介的渠道。因为中介机构总体情况的不规范，国家在政策上和实际执行上对该类资金监督的不到位，出现了此类的怪现象。

4．房屋数据资料的随意性

业主到中介报房源，其中的房价，面积大小很随意，凭业主自己的报数为准，造成二手房市场的研究混乱。

建议采用执行二手房交易中数据公告制度，业主报房源一定要以产权证为据，明确法律上承认的房屋资料。

四片区案例分析：二手房市场对新项目的影响力

通过对昆明北市区银河片区的二手房市场的案例分析，说明一、二手房之间的影响力。（一）二手房对新项目定位的影响分析

银河片区二手房的业态主体是小高层、多层，在开发的项目品质上是属于中档水平，整个片区的开发土地现在有限，该片区主要以大中户型为主，片区开发在江东集团、伦华地产、官房集团等实力地产商的多年开发下已经相对成熟，它成为整个昆明公认的新兴的房地产发展新兴区域，整个片区成为二手房市场广大的业务范围，面对这样的片区实际情况。

新项目在定位中通过实际去找寻——消费群体对该片区的认识度、消费需求的类别（户型大小要求，品质要求，经济能力），价格水平、市场供求的空缺、地块属性、邻近二手房项目的分析比较。

总结：片区内房地产市场状况总是有差异性，有的是以一手房为主体，有的是以二手房为主导。面对这样的区域实况，分析情况，寻找市场、产品的空缺，给新项目准确定位。对于银河片区周边如果开发新项目在定位中就要“提升项目品质、在建筑外立面上创新、综合业态、加大小户型的比重，利用好昆明轻轨建设的条件”

（二）二手房对新项目定价策略的影响分析

区域内的分析：

北市區银河片区，绝大多数的楼盘项目在原购房价上是普遍低于昆明当时的房价水平，由实力地产商开发，注重量品质总体水平上不是很高；银河大道自华龙人家项目以北空置率很高，华龙人家项目以南整个二手房市场较为的活跃，空置率低，目前的市场上的二手房水平在4400-5000元/平方米左右，配套服务较为成熟，多层小高层是交易的业态主体，房龄都是5年以内。面对这样的片区新项目，在价格的定位时要充分考虑到二手房市场交易状况，也要考虑到实际的交易阻碍（高税费且有买方独立承担）。

个别分析：

从新项目本身的土地、建筑物、建築成本、位置、特色出发，在进行本身项目分析并与片区内的历史项目进行对比分析。

行业发展趋向的分析

一个城市的房地产供求关系，实际的销售情况，政策法律的影响

结合区域分析和个别分析、行业发展趋向的判断，那么进行新项目价格定位就有合理的方向，而片区内的二手房市场是对其有直接的影响力。

新项目同样业态（小高层和多层）的价格定位要综合以上条件来参考，适宜定位在5200-6000元/平方米。

（三）二手房对新项目销售的影响分析

新项目的销售情况，要科学详细的分析市场的供应情况，同品质、同位置、同档次、同

时机的竞争项目的分析，研究片区内二手房市场的销售状况。

当二手房市场在片区处于销售的高峰时期时，那么所销售的二手房的类型分析（何种业态、户型大小、价格水平等）就是要仔细的分析，不然就直接的冲击到一手房的销售。

二手房按揭买卖流程

二手房按揭买卖流程 现在人们为了让资金有效流转，不太愿意一次性付款购买房产和车辆等动产、不动产，都希望能通过贷款的方式置业。但是，对于二手房应该如何办理按揭买卖，很多人都不知道，为了方便二手房交易的朋友，现将本人掌握的二手房按揭流程简述如下，供朋友们参考。 一、买卖双方首先要签订《房屋买卖合同》，并且在合同中明确约定以二手房贷款的方式支付购房款。在合同中还需要约定购房款及贷款比例。当然，在这个环节，买卖双方需要查验相关产权证书、身份证明，买方需要缴纳一定的定金。 二、买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》《协议上应明确注明房屋价款的支付方式，如“20万元作为首付款”等》，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》，用以明确交易资金代收代付的委托关系。 三、由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估中较低者作为放贷的依据。需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。 四、为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提

供担保。担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。需要注意的是，目前银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。 五、买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。 六、银行审核通过后，买方与银行签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。 七、买卖双方带房产证原件及复印件，买卖契约及复印件，买卖双方的身份证等资料到房管局办理过户手续，并带旧土地证到土地管理局办理换证手续。 八、买方带上房产证、土地证过户收据，经鉴证的买卖契约、契税发票等材料，到房产局办理房产抵押手续。 九、银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证 十、购房者按照规定的还款方式，按时归还借款。在还清所有贷款后，购房者办理抵押登记注销手续

二手房按揭贷款流程-一

二手房按揭贷款流程一、要购买的二手房必须已办理《房屋所有权证》，产权明晰并具备符合政府规定的进入房地产市场流通条件。房屋的房龄不能超过15年。二、选择贷款银行，进行房产评估。三、填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：买房人资料：1、借款人及配偶身份证、户口簿、结婚证（如单身，需提供户籍所在地民政部门开具的单身证明）； 2、经济收入证明； 3、商品房买卖合同（双方买房协议）； 4、首付款收条或存在该行的首付款证明凭证。 5、贷款人的贷款到期日，不能超过法定退休年龄（男65岁女60岁） 6、房龄不能超过15年。卖房人资料：1、售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明、户口簿；2、产权证、土地证。四、银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及供款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按照贷款。五、买方将购房的首期款存入该行的帐户，由银行冻结，售房人在首期款交付、《贷款承诺函》签订后，到房地产交易管理中心办理房屋交易手续。六、房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。七、借款合同生效，资金划入买方的指定帐户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人 第1日递交材料，提出申请 买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。 工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。 第2-7日评估 根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。 {这一步正常事可以省略的，评估费也不用出} 第8-10日银行审批 银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。 第11-33日交首付，办理过户 审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。 第34-35天办房产抵押登记、保险手续，银行放贷 买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。 总结流程： 你与卖方签约——交付定金——双方到房产中心过户——3日后领证(缴纳契税)——双方到银行办理相关手续(公证费、资料费)——银行评估(评估费用)——按评估价格与银行签约——办理抵押登记——与银行一起领取他权证——放款 费用各地规定，和各银行的都不同，你都可以多比较下，建议找大银行，服务好、放款快!

一手房部与二手房部联动执行方案

一手房部与二手房部联动执行方案 一、目的 通过一二手房部门联动，充分借用对方的渠道与资源，提高双方运作效率。借助双方的渠道，实现淡市旺销，快速扩大销售。 二、联动合作内容 双方制定系统的联动计划，明确合作双方及各方内部资源的配置计划和协同安排，做到“有的放矢”的高效联动，初步联动合作项目如下。 1、二手房部为一手房部推荐客户二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《客户确认单》，通过走全民经纪人系统，成交后二手房部以全民经纪人的身份获得收益，收益按成交金额的0.5%计算由开发商统一结算到融侨总公司后由总公司划入融侨分公司。 2、佣金具体分配方式 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《推荐客户确认单》，客户成交后，经纪公司文山分公司提取0.5%作为公司佣金，具体佣金分配如下：经纪人提取0.15%，经纪人所在门店经理提取0.05%，区域经理提取所辖门店 0.03%，运营总监提取总成交额0.02%，其余提成计入分公司收益。 3、一手房部为二手房部推荐房源 一手房部为二手房部推荐房源，由经纪人与推荐人签订《房源登记表》，房源成交后，由登记房源的经纪人，参照《房源登记收益》分配到的收益（说明：二手房收集到房源的人，房源成交后，收到钥匙的房源是按：成交经纪人与房源收集人，按7:3 的比例分成；未收到钥匙的房源按：成交经纪人与房源收集人，按8:2 的比例分成；），与推荐房源的推荐人对半分配。 三、确认方式 1、客户推荐流程 带客到现场T一手房销售同事首先确认并接待T当天填写并完善推荐客户确认单7（—手销售同事确认、一手销售主管确认）。 2、结算流程 每月次月1日二手房部拿已经确认成交的《成交客户确认单》经门店经理确认签字，区域经理签字，运营总监签字7一手房部置业顾问签字确认7主管签字确认7销售经理签字7上报集团公司OA。 融侨公司文山分公司 2016/5/23

培训体系二手房培训资料

（培训体系）二手房培训资 料

买房者必读，中介培训资料，想买二手房的见(2010-3-179:21:48) 分类：未分类 想要买房子的见见吧，见后收益匪浅和买方沟通： 壹、电话沟通 1、声音感染力：受人欢迎：微笑、亲和力、自信、语速；声音的感染力； 2、提问：见客户需求登记表 3、应答：介绍房子的情况，回答客户的问题显示专业能力： 4、电话跟进：A、B类客户挑选 通过初步交谈，让客户认可我们，说明我帮很多客户买到了称心如意的房子，且列出5种之上让客户能够买的理由。 二、带见： 1、了解哪些事项是客户最见中的？少说多听多问。 2、铺垫找到好房子不容易，有合适的不要犹豫，立刻下定；嘱咐买方如果见好了不要当场谈价；仍有什么你站于买方立场而提的醒？。。。。 3、制造热销的气氛；但要适当，使用假电话，你先走，我等客户见房…… 三、谈判 1、基本意向： 2、价格磋商 3、意向书 四、签约过户 五、物业交接 六、后期维护：生日？建立档案 和卖方沟通

壹、电话沟通或面谈 1、声音感染力：受人欢迎：微笑、亲和力、自信、语速；声音的感染力； 2、倾听和提问：见房屋出售登记表 3、应答：介绍市场情况，回答客户的问题显示专业能力： 4、电话跟进； 面谈：1、听、问、答 2、仪容、仪表 二、房产勘察 1、房产勘察，了解基本情况 2、获取信任，签署独家委托 3、电话回访，专业负责 三、带见 四、谈判 1、基本意向： 2、价格磋商 3、意向书 五、签约过户 六、物业交接 七、后期维护：生日？建立档案 谈判 壹、谈判的准备：统计表明70-80%时间准备，真正谈判时间只有20-30%；1）了解房主和客户那个是强势，那个是弱势;最后决策权是谁;

二手房贷款需要提供的材料

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 二手房贷款需要提供的材料 二手房交易资金监管贷款申报资料 借款人应向受委托银行提供以下材料的原件和复印件各一式两份，其中一份由受委托银行报送公积金中心： (1) 《济南住房公积金管理中心个人住房贷款申请审批表》 (2) 借款人及共同还款人住房公积金缴存明细； (3) 借款人及共同还款人、担保人居民身份证、户口簿和共同还款承诺书（单击此处下载）、同意抵押承诺书、担保书（单击此处下载）； (4) 婚姻状况证明； (5) 商品房购房合同； (6) 借款人已交付不低于规定比例购房款的有效凭据； (7) 借款人及共同还款人、担保人所在单位提供的个人资信证明； (8) 由房产管理部门出具的家庭房产查询证明; (9) 公积金中心要求借款人提供的其他材料。 另外，需提供公积金中心认定的房地产评估公司（查看）出具的交易房产价值评估报告原件一式两份，卖方身份证、未办理过户的交易房产的房产证复印件一式两份。按照《济南市存量房网上交易和资金监管暂行办法》进行交易的存量房贷款，应提供《济南市存量房买卖协议》和《济南市存量房交易资金托管协议》原件及存入《济南市存量房交易资金托管协议》约定银行帐户的首付款证明复印件一式两份。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

二手房培训基础知识

二手房基础知识 1、房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑 物、附着物，包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 2、房地产市场的三级结构 （1）一级市场——指政府垄断的土地市场（或地产市场）。规划国土部门代表国家以土地所有者和管理者的身份将土地使用权有偿有期出让给房地产开发商或其它个企事业单位。 （2）二级市场——指土地使用权出让后，房地产开发商投资开发，从事房屋出售、出租土地转让、抵押等房地产交易。 （3）三级市场——指房地产使用者将所取得的一定年限的房地产使用权和房产产权再转让的市场，也就是在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是消费者的横向交易，属于消费市场的重新配置。 销售必备五证：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证 3、二手房：二手房私房上市交易通称二手房。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入住房二级市场(即房地产三级市场)交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。（经过一次交易后，再次交易的房产） 4、商品房：指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 5、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始，取得房产证之前，在这一期间的房产统称为期房 房地产经纪人 6、福利商品房：指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性的房屋。 7、微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企事业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。 8、房地产经纪人：是指出房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。 9、佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬。它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。根据《深圳市经济特区房地产待业管理条例》规

购买二手房不需贷款的流程

购买二手房不需贷款的 流程 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]

购买二手房不需贷款的流程： 向中介咨询-→中介推荐房源-→看房-→签《看房确认单》-→签《房屋买卖意向书》-→付定金-→签《房地产买卖合同》-→付第一期房款-→上家如有银行抵押办理抵押注销手续-→办理房屋过户手续-→付第二期房款-→办理交房手续-→付最后一期房款 购房需要办理的手续： 首先，要签订房屋转让合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产管理法》及建设部《城市房地产转让管理规定》等法律法规规定，凡在城市规划区土地范围内从事房地产买卖、赠与等转让行为，转让当事人必须签订书面合同。 合同应当载明的主要内容包括：双方当事人的姓名或名称住所；房地产权属证书名称和编号；房地产坐落位置、面积和四面界限；土地宗地号(土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号)；土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质；成交的价格及支付方式；房地产交付使用的时间；违约责任；双方约定的其他事项。 其次，应当办理房屋过户手续。办理过户手续的程序如下：1双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；2房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复；3房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估；4房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；5、由房地产管理部门核发过户单。 在办理上述手续后，双方当事人应凭过户手续，并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书。 签二手房买卖合同五大纪律

一手房二手房评估表

一手房/二手房评估表 Ver 2.0 中介联系电话: 中介公司：时间: 小区名称: 小区期数：单元号： 建筑面积: 使用面积：低价(总价): 总分: 底价(每平): 性价比: 本中介与本房东承诺已认真确认本表信息完全正确，若存在隐瞒事实或作假欺骗行为， 承诺赔偿买方（）的损失， 中介签名：房东签名： 1.列入拆迁范围(必备) 否 是 2.改造私搭私建(必备) 否 是 如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题 3.是否被抵押被查封(必备) 否 是 4.业主是否与售房者是同一个人(必备) 是 否 5.产权性质(必备) 商品房 经济适用房 国有房产，直管产、自管产、军产 集体所有房产，小产权

6.产权年限(必备) 住宅的土地使用年限为70年 经济适用房使用年限为50年 办公用房使用年限50年 商业用房使用年限40年 7.政府批地时间 2010年后(+30) 2005年后(+20) 2000年后(+10) 1995年后(+0) 8.建筑开盘时间 2010年后(+21) 2005年后(+14) 2000年后(+7) 1995年后(+0) 9.离公司开车时间 15分钟内(+15) 30分钟内(+10) 45分钟内(+5) 60分钟内(+0) 10.周边配套（多选） □地铁(+10) □公交(+7) □银行(+2) □医院(中等距离) (+5) □学校(+5) □幼儿园(+3) □餐饮(+3) □商场(+5) □娱乐(+5) □园内健身器材(+2) □园内广场(+4) 健身器材无多年失修，老年人活动中心免费

二手房中介业务培训

二手房中介业务培训 第一、业务员应具备沉稳的心理素质 1、交易员要有一般人三倍的脑力、体力、耐力和意志力。 2、必须具备 “卖东西”的狂热性格，“疯狂”其实是一种无价之宝，很难相信工作没有激情的人能创造良好业绩。 3、有“置之死地而后生”的决心。在灰心消沉时，必须要很快鼓起勇气再出击。这种失意也是一个难得的磨炼机会，不妨视为一种福气。 4、保持乐观的态度，要懂得“一勤天下无难事”的道理。 5、要有不服输的狠劲，别人做得好，我要比他做得更好！ 6、能应付超长的时间，每天工作十一小时，每周上班七天。 7、资深交易员，不可有职业老化症，更不允许有职业倦怠感。 8、勤奋学习，苦练内功，交易员如同悬崖峭壁上练武功，功力不够就会随时接受阵亡。 9、不择手段，适当的埋没良心，善意的欺骗。10、提醒自己的危机感。11、只要你对某一事业感兴趣，长久坚持下去就会成功。人生中有许多事，只要想做，就能成功。 第二．营业前的准备工作 1、上班前要自问一下自己：“今天我要做什么？” 2、到分行后与同事和经理互问：“早上好！”坚信有好的心情，工作会 更用心。 3、上机查新盘，跟进业主，第一时间掌握最新资源，若是荀盘，应写在 荀盘栏中，告知分行同事（懂得我帮人，人帮我的道理） 4、剪报、看报，留意行家广告，做到人有我有，人有我新,人无我亦有。 5、时刻谨记：“主动出击，才能争取入息”的道理。 第三．如何接待客户及业主 一、(客户)类型/接待 （一）、上门客：1业务员在接待上门客时，应站起自我介绍，然后递上名片，请客人就坐，其他同事帮忙奉上茶水，当聆听过客人对物色楼盘听要求，如：坐落之片区，楼盘名称，预算购入价钱，面积，自住或投资，何时需要搬进去，是否换楼等（因为开始时对客人之要求清晰明确，日后作楼盘配对时则更易掌握）。 2、提问要点，业务员必须向客人提出：客人有否跟过其他地产公司看房， 是否本区居民，办公地点在附近吗？了解客户多一点，倘若客户曾经跟别 的地产公司看房，应向客户表示为节省时间，请客户出示之前跟别家地产

二手房过户及公积金贷款步骤(、亲身总结)

本人今年7月办的房产过户（二手房），8月中办的公积金贷款，9月初贷款已到账。这些流程都是本人亲自办理，虽然贷款很快就到账了（不到一个月），但中间还是走了不少弯路，所以现在发文把自己的经历分享给大家，目的也是想让那些想要或者将要办二手房贷款或者过户的同学们少走些弯路。 购买二手房的大致流程如下：签订购房合同支付首付款（自行协商，贷款的话 必须按照当地规定，比如首套房、二手房必须30%以上）中介、资金监管（没找中介 可以跳过，不找中介的条件是你一次性付清或者和房主关系很好可以打欠条）过户 （二手房交易中心）两周后领取房产证（二手房交易中心，一次性付款的到此就 结束了）打印盖章的购房合同准备贷款（领取房产证一周后，到二手房交易中心 打印，可以多打印一份自己留着）公积金中心或者银行办理贷款电话通 知审核通过，准备相应银行的银行卡准备面签面签（快的话办理贷款后2周） 放款（快的话面签后2周）。 注意：1、身份证不能过期，身份证到期了就什么都办理不了，过期当天也不能用。 2、如果办理商业贷款或者公积金贷款的话，首付额度还和你的贷款额度有关，因此先需要自己评估一下你的贷款额度，公积金贷款的话先把准备好的资料去公积金中心咨询一下，资料提交给他们，他们会评估出你的贷款额度，提交哪些资料请看下文。 购房合同，首付这些没有什么可讲的，跳过。如果找中介的那么中介应该会提示你办理流程，你只有准备好相关资料就可以，如果是自己办理的那就多注意一下办理流程。 一、办理房产过户需要准备的资料： 买卖双方需要准备的资料有如下： 1、业主本人和购房人本人到场，如果是和家庭成员共同所有那就需要双方到场，总之有关系的人都到场； 2、业主及配偶身份证（军官证）、结婚证、户口本、房产证原件和复印件； 3、到二手房交易中心拿标准版的“二手房购房合同”填写好； 4、购房人及配偶的身份证、结婚证、户口本、小孩出生证明原件及复印件； （注意：1、户口本复印需要将户主和本人的页面复印在一张纸上，自己是户主除外； 2、有小孩的，如果小孩户口在自己户口下那就不需要提供出生证明，如果是在爷爷的户口下那就需要提供； 3、由于二手房交易中心的标准合同条款比较简单，只适合在二手房交易中心及贷款时用，所以建议大家先私下签订一个购房协议，把各种条款写清楚。）

一手房部与二手房部联动执行方案

一手房部与二手房部联动执行方案

一手房部与二手房部联动执行方案 一、目的 经过一二手房部门联动，充分借用对方的渠道与资源，提高双方运作效率。借助双方的渠道，实现淡市旺销，快速扩大销售。 二、联动合作内容 双方制定系统的联动计划，明确合作双方及各方内部资源的配置计划和协同安排，做到“有的放矢”的高效联动，初步联动合作项目如下。 1、二手房部为一手房部推荐客户 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《客户确认单》，经过走全民经纪人系统，成交后二手房部以全民经纪人的身份获得收益，收益按成交金额的0.5%计算由开发商统一结算到融侨总公司后由总公司划入融侨分公司。 2、佣金具体分配方式 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《推荐客户确认单》，客户成交后，经纪公司文山分公司提取0.5%作为公司佣金，具体佣金分配如下：经纪人提取0.15%，经纪人所在门店经理提取0.05%，区域经理提取所辖门店0.03%，运营总监提取总成交额0.02%，其余提成计入分公司收益。 3、一手房部为二手房部推荐房源 一手房部为二手房部推荐房源，由经纪人与推荐人签订《房源

登记表》，房源成交后，由登记房源的经纪人，参照《房源登记收益》分配到的收益（说明：二手房收集到房源的人，房源成交后，收到钥匙的房源是按：成交经纪人与房源收集人，按7:3的比例分成；未收到钥匙的房源按：成交经纪人与房源收集人，按8:2的比例分成；），与推荐房源的推荐人对半分配。 三、确认方式 1、客户推荐流程 带客到现场→一手房销售同事首先确认并接待→当天填写并完善推荐客户确认单→（一手销售同事确认、一手销售主管确认）。 2、结算流程 每月次月1日二手房部拿已经确认成交的《成交客户确认单》经门店经理确认签字，区域经理签字，运营总监签字→一手房部置业顾问签字确认→主管签字确认→销售经理签字→上报集团公司OA。 融侨公司文山分公司 /5/23 融侨房产推荐客户确认单

二手房培训资料

买房者必读，中介培训资料，想买二手房的看(2010-3-17 9:21:48) 分类：未分类 想要买房子的看看吧，看后收益匪浅与买方沟通： 一、电话沟通 1、声音感染力：受人欢迎：微笑、亲和力、自信、语速；声音的感染力； 2、提问：见客户需求登记表 3、应答：介绍房子的情况，回答客户的问题显示专业能力： 4、电话跟进：A、B类客户挑选 通过初步交谈，让客户认可我们，说明我帮很多客户买到了称心如意的房子，并列出5种以 上让客户可以买的理由。 二、带看： 1、了解哪些事项是客户最看中的？少说多听多问。 2、铺垫找到好房子不容易，有合适的不要犹豫，立刻下定；嘱咐买方如果看好了不要当场谈价；还有什么你站在买方立场而提的醒？。。。。 3、制造热销的气氛；但要适当，使用假电话，你先走，我等客户看房…… 三、谈判 1、基本意向： 2、价格磋商 3、意向书 四、签约过户 五、物业交接 六、后期维护：生日？建立档案

与卖方沟通 一、电话沟通或面谈 1、声音感染力：受人欢迎：微笑、亲和力、自信、语速；声音的感染力; 2、倾听与提问：见房屋出售登记表 3、应答：介绍市场情况，回答客户的问题显示专业能力： 4、电话跟进； 面谈：1、听、冋、答 2、仪容、仪表 二、房产勘察 1、房产勘察，了解基本情况 2、获取信任，签署独家委托 3、电话回访，专业负责 三、带看 四、谈判 1、基本意向： 2、价格磋商 3、意向书 五、签约过户 六、物业交接 七、后期维护：生日？建立档案 谈判

、谈判的准备：统计表明70-80%时间准备，真正谈判时间只有20-30%; 1）了解房主和客户那个是强势，那个是弱势；最后决策权是谁； 2）了解市场情况，供求计及价格情况； 3）完全掌握前期的进展情况，房价的差距；买卖双方的真实动机及心理；我们在中介中的优劣势及竞争对手工作进展情况；中介费洽谈情况；付款方式；空房时间。参与谈判的人数及性格。 4）谈判地点的选择：清洁及整理。合同协议，便签纸，印泥，手纸帕，验钞机，收据，印章，烟灰缸和纸杯。 5）经纪人按照谈判需求去给买卖双方再做铺垫 6）你想得到怎样的结果，如想让双方在什么价为成交，如何控制谈判节奏。双方的目标是什么。 7）模拟谈判过程，准备谈判议程； 8）心理准备：无论成功与否，都要泰然自若 二、怎样谈判：价格是核心问题，但很多时候谈不成是因为技巧而非价格。态度和方法很重 要： 1、面谈的流程：相互印鉴引荐---介绍目前的进展情况（如，买方希望多少钱买，卖方想多少卖），---控制局面---避免争执---提出折中方案（尽量引导算各买卖顺杆双方主动折中）---这次没谈成，约定下次面谈（或成功签约）； 2、聊天，找一些共同话题；赞美；幽默； 3、谈判中要主动引导客户，不要让客户牵着鼻子走；例如：客户说房子连税、房款、中介 费一共52万吧，经纪人就说53万吧，一般要考虑这一单是合在一起谈有利，还是分开谈有 利。可以说房款50万，中介费1万，税费三万，我在帮您谈谈房价，其他的还是您另外付

二手房购房贷款需要哪些资料

一、二手房购房贷款需要哪些资料 (1)、申请人及配偶有效身份证件。(2)、申请人及配偶的户口簿。(3)、申请人婚姻状况证明。(4)、申请人及配偶的收入证明及其他资产证明(如：存折)。(5)、同意房产抵押声明书，如没有共有人即由配偶签配偶承诺书即可，如有共有人需由共有在抵押物共有人处签字。(6)、供款存折。(7)、付首期款证明(收款收据)。(8)、房地产买卖契约。 二、房贷方式有哪些 (1)个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。 (2)个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。 (3)个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。 三、贷款具体流程 （1）选择房产 购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。 （2）办理按揭贷款申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。 （3）签订购房合同 银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。 （4）签订楼宇按揭合同 购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。 （5）办理抵押登记、保险 购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。 （6）开立专门还款账户 购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

二手房销售说辞

二手房销售说辞 客户进门------ 置业顾问A客户B A：你好！（先生/小姐/老师等）请问有什么我可以帮助您？（可以尽量和客户寒暄，不必直奔主题，尽量不要让客户对你有防备心理。对待客户要热情大方，要有亲切感。） B：我想买房。 A：我是这里的置业顾问，你可以叫我XX。你请坐，我们这里有最新的房源资料。你需要哪个地段的呢？ B：我想买近几年较新的房子，地段最好就在附近，你们这里有吗? A：好的，请稍等。我马上为你在电脑上为你查询。 B：听说要交什么税啊？ A：并没有增加税。只是新政策把营业税由两年该为五年而已。 B：费用由谁承担呢？ A：一般情况下都是由买方承担过户费。如果是卖方答应付这笔费用，那他也是把这笔费用算在房价内的，实际上你并不划算。 一般卖方考虑到这点都降低了房价的。更何况你选择了我们博顿，我们就会尽量在房价上和过户时为你争取到你更多满意。 B：不是说两年内才有这个税嘛？ A：以前是。今年1.1才出台的新政，并没有增加任何税收，只是由原来的两年改为五年，目的是为了稳定房价。其实对我们老百姓来说是件好事。 B：哦。那你帮我找一下房子吧。 A：你需要多大的户型呢？有老人和孩子吗？

B：X户型的吧，就我们两个人住。要装修了的吧，免得麻烦。 A：我给你查询到附近地段的好几套房源。好的，对楼层或其他周边环境有什么特殊的要求吗？ B：肯定要安静吧，交通要便利，离市场，超市最好要方便。楼层不喜欢四楼，楼层高矮无所谓了。 A：你们所需要的X户型正好有一套，只可惜是四楼。您为啥不喜欢四楼呢，多来咪发，四是发呀！ B：他不喜欢，我也没办法。 A：那你看你能不能考虑一下其他地方的房子。比如在XX的房子也很不错啊。 B：那么房价是多少呢？ A：那里的房价普遍都会有些高，很多客人都有你这样的需求，量比较大，供小于求，再加上你要的是X户型，在如今是很抢手的，自然价格不会低了。主要是买个心头好嘛。那里无论居家生活还是上班都很方便，很适合你的需求啊。 B：那可以嘛，我们先考虑一下。你再帮忙看看有没有最近的的房子，我们还是打算找附近的房子。 A：那好的。我在附近XX地找到一户很适合你要求的房子。户型不是很大，但平台很适合年轻人聚会娱乐。B：就在附近吗？那看看好吗？ A：当然可以。我们看房免费，但要麻烦你把你的身份证给我登记一下好吗？ B：为什么要登记身份证？ A：我们是正规的公司，是A级资质企业，也是重庆仅两家的全国百强企业。对于我们的信誉你无可质疑。登记你的身份证只是确立了我们之间的一个委托关系，表示此刻你成为我们的客户，我们会竭诚为你服务。同时，这也是

二手房贷款过户流程及需要准备的材料都有些什么

二手房贷款过户流程及需要准备的材料都有些什么 很多购买二手房的朋友会选择贷款购买，却不了解二手房贷款过户流程以及需要准备的材料。下面律伴网小编就来为大家分享一些相关知识。 二手房贷款过户流程 第1日递交材料，提出申请 买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。 工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。 第2-7日评估 根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。 第8-10日银行审批 银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。 第11-33日交首付，办理过户 审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。 第34-35天办房产抵押登记、保险手续，银行放贷 买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。 二、二手房过户需要准备哪些材料? 1、买方：本人到场，提供有效身份证件、房屋买卖合同。 2、卖方：持有效身份证件及房屋所有权证到场办理

该房产为夫妻共有时，则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。 4、如果该房产处于出租状态，卖方除提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。 5、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时，可以委托他人办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件(加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章)、房屋所有权证等相关手续前去办理。 二手房付款方式灵活，过户手续不可轻视，它是我们成功买房最重要的一步。 文章来源：律伴网https://www.wendangku.net/doc/d212297137.html,/

一手房部与二手房部联动执行方案

一手房部与二手房部联动执行方案 一、目得 通过一二手房部门联动，充分借用对方得渠道与资源，提高双方运作效率。借助双方得渠道，实现淡市旺销，快速扩大销售。 二、联动合作内容 双方制定系统得联动计划，明确合作双方及各方内部资源得配置计划与协同安排，做到“有得放矢”得高效联动，初步联动合作项目如下。 1、二手房部为一手房部推荐客户 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《客户确认单》，通过走全民经纪人系统，成交后二手房部以全民经纪人得身份获得收益，收益按成交金额得0、5%计算由开发商统一结算到融侨总公司后由总公司划入融侨分公司。 2、佣金具体分配方式 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《推荐客户确认单》，客户成交后，经纪公司文山分公司提取0、5%作为公司佣金，具体佣金分配如下：经纪人提取0、15%，经纪人所在门店经理提取0、05%，区域经理提取所辖门店0、03%，运营总监提取总成交额0、02%，其余提成计入分公司收益。 3、一手房部为二手房部推荐房源 一手房部为二手房部推荐房源，由经纪人与推荐人签订《房源登记表》，房源成交后，由登记房源得经纪人，参照《房源登记收益》分配到得收益（说明：二手房收集到房源得人，房源成交后，收到钥匙得房源就是按：成交经纪人与房源收集人，按7:3得比例分成；未收到钥匙得房源按：成交经纪人与房源收集人，按8:2得比例分成；），与推荐房源得推荐人对半分配。 三、确认方式 1、客户推荐流程 带客到现场→一手房销售同事首先确认并接待→当天填写并完善推荐客户确认单→（一手销售同事确认、一手销售主管确认）。 2、结算流程 每月次月1日二手房部拿已经确认成交得《成交客户确认单》经门店经理确认签字，区域经理签字，运营总监签字→一手房部置业顾问签字确认→主管签字确认→销售经理签字→上报集团公司OA。 融侨公司文山分公司 2016/5/23 融侨房产推荐客户确认单

二手房贷款

二手房贷款 由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般会收取手续费和担保费。另外客户还需购规定的保险，如涉及贷款公证还需交纳公证费。大家都很关心贷款发放的时间，一般在收齐材料后三~五个工作日便可至银行签约。将在房屋所在地房产交易中心出他项权利证明后三~五个工作日左右发放。如果是通过担保公司的在房产局过户后二~三个工作日就可以放款 购房者拿着申请贷款时签署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清单》、《抵登记申请表》，新办理出来的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《抵评估报告》，到区房产管理局办理《他项权证》。在担保公司开具了《放款通知书》后，买卖双方带着各自的身份证和新办理出来的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《他项权证》来到银行。双方用自己的身份证开立账户，银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。 一、购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程 1、确定按揭服务公司和贷款方案 借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。 2、查询公积金(如需公积金贷款) 与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。 3、签定房屋买卖合同 借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。 4、准备贷款资料，审核贷款资质 按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。 5、签贷款协议，公证，保险 按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。 6、办理房屋过户和抵押手续 借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。 7、办理房产证和抵押证明 贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。 8 、银行放款

一手房部与二手房部联动执行方案

—手房部与—手房部联动执行方案 一、目的 通过一二手房部门联动，充分借用对方的渠道与资源，提高双方运作效率。借助双方的渠道，实现淡市旺销，快速扩大销售。 二、联动合作内容 双方制定系统的联动计划，明确合作双方及各方内部资源的配置计 划和协同安排，做到“有的放矢”的高效联动，初步联动合作项目如 下。 1、二手房部为一手房部推荐客户 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《客户确认单》，通过走全民经纪 人系统，成交后二手房部以全民经纪人的身份获得收益，收 益按成交金额的0.5%计算由开发商统一结算到融侨总公司后由总公司划入融侨分公司。 2、佣金具体分配方式 二手房部为一手房部推荐客户，双方签订《推荐客户确认单》，客户成交后，经纪公司文山分公司提取0.5%作为公司佣金，具体佣金 分配如下：经纪人提取0.15%，经纪人所在门店经理提取0.05%，区域经理提取所辖门店0.03%,运营总监提取总成交额0.02%，其余提成计入分公司收益。 3、一手房部为二手房部推荐房源 一手房部为二手房部推荐房源，由经纪人与推荐人签订《房源登记表》，房源成交后，由登记房源的经纪人，参照《房源登记收益》分配到的收益（说明：二手房收集到房源的人，房源成交后，收到钥匙的房源是按：成交经纪人与房源收集人，按7:3的比例分成；未收到钥匙的房源按：成交经纪人与房源收集人，按8:2的比例分成；）， 与推荐房源的推荐人对半分配。 三、确认方式 1、客户推荐流程 带客到现场-一手房销售同事首先确认并接待-当天填写并完善推荐客户确认单一手销售同事确认、一手销售主管确认）。 2、结算流程 每月次月1日二手房部拿已经确认成交的《成交客户确认单》经门店经理确认签字，区域经理签字，运营总监签字-一手房部置业顾问签字确认-主管签字确认-销售经理签字-上报集团公司OA 融侨公司文山分公司

二手房贷款银行要收服务费吗

小王看中了一套房子，是一套二手房子，打算申请二手房贷款，找了一家中介，不久中介说，贷款要发放了，但是需要他向银行缴纳一笔贷款服务费，小王就比较纳闷，向交广微贷易来咨询下，二手房贷款银行要收服务费吗，贷款买房子究竟涉及到哪些费用呢? 我们先来看看小王的第一个问题，二手房贷款银行要收服务费吗 交广微贷易咨询了多家银行，银行表示，有的购房者在办理二手房按揭时，碰到不靠谱的中介公司，被忽悠说银行需要收取一定的贷款服务费。其实，银行办理按揭，是不收取任何费用的。因此，购房者如果遇到这些情况千万不要轻易上当。因此对于小王来说，这家中介他是应该需要谨慎考虑下了，建议大家在申请贷款时，不管你是办理哪类贷款，坚持贷款前不付费，因为一般来说，贷款未批贷成功前收费的中介公司一般都是骗子公司，一旦碰上这种情况，不要上当受骗。 第二个问题，贷款买房费用详解 首先首付费用，这个自不必多说，大家都知道，贷款买房子需要自己支付一定比例的首付费用。 第二就是工本费，一般此类费用在100元 第三就是公证费，大概需要300-600元; 第四就是评估费：一般是在千分之1.5到千分之3。另外，如果是像小王一样购买的二手房申请贷款，需要缴纳抵押评估费，抵押贷款评估费的收费标准，国家没有明文规定，而是随行就市，也就是评估机构收费标准由市场调节。一般费用在总价的0.06%-0.4%之间，有的房产抵押贷款的收费还按照住房和商用房来区分，住房的收费标准在400-1000之间，商用房是1000起步，超过500万的按照房子总金额的千分之一来收费。 最后，如果你在贷款中涉及担保的话，还会有一笔担保费用的，担保费用一般地按当地担保公司规定执行的。

一手楼、二手楼购房流程及注意事项

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.wendangku.net/doc/d212297137.html, 一手楼、二手楼购房流程及注意事项一手房购房流程说明： 1、在选房过程中，如果您所购买的是现房，您可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期房则只能够以户型图来作为选房的依据了。 2、您向开发商或代理商支付一定数额的订金并签订房地产认购书。 3、如果您选择的是一次性付款方式的话，可以根据开发商要求分几次付清全部房款，开发商向您开具付清全部楼款发票。 4、如果您选择的是按揭贷款的话，那么您应交付一定成数(一般不少于2成)的首期款，并签署正式的房地产买卖合同(现售或预售)。 5、在开发商取得竣工验收证明书后会向您发放入伙通知书，要求您在接到通知书之日起若干天之内若无异议，即可入住。 6、由开发商到有关部门交纳税费(通常税费是由开发商向您提前代收)，办理房地产证。

一手楼选购的注意事项 1、选房基本因素 ■地段■价格■周边市政规划■环境、配套■房屋结构、朝向■物业管理 2、购房三要素 ■开发商的信誉■价格不是唯一因素■良好的物业管理很重要 3、了解以下几个重要的建筑参数 容积率——楼盘全部建筑面积与建设用地之比。 绿化率——“绿化率”一词并不是规范的用词，准确的应为“绿化覆盖率”，即指绿化垂直影面积之和与小区用地之比，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿入率。 层高——从当层楼板百到上层楼板面之间的距离。

净高——层高减去楼板厚度的高度，是您站在房屋当层所视的高度。 框架结构——房屋的承重体系为柱子。 剪力墙结构——以部分墙体代替柱子作承重体系。 房屋建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积 公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 4、挑选户型应注意：挑选户型时至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图，您可以向楼盘销售人员索取。 规划图——反应了小区的规划布局，这直接关系到所挑选户型的具本位置，涉及到环境、 交通、服务设施等多方面因素; 住宅单元平面图——体现了一个信宅单元中几种不同户型的布局，他们之一间的关系可能影响到住宅的使用。 户型平面图——描述了一套住宅的面积与房间布局，其尺寸、位置、