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XX经营性物业抵押贷款报告模板XXxxxx有限责任公司授信调查报告

关于XXXXXX有限责任公司经营性物业贷款的授信调查报告一. 授信客户基本情况

1.基本信息

XXXXXX有限责任公司,以下简称XXXX,是一家以房地产开发、经营、市场开发、物业管理、房地产销售为一体的大型房地产开发公司。成立于xx年X月～位于XXXX。法定代表人:XXXX～注册资金:人民币X亿元～是由X名自然人和X名企业法人以现金形式投资成立～其股份结构如下:

附表一:

股东全称投资金额,万元, 投资占比投资方式

XXX XXX 28% 现金投资

XXX XXX 20% 现金投资

XXX XXX 16% 现金投资

XXX XXX 13% 现金投资

XXX XXX 10% 现金投资

合计: XXX 100%

XXXX是XX省住房和城乡建设厅颁发的具有二级房地产资质的房地产开发企业～证书编号:XXX[2007]XX号～营业执照注册号:XXX～组织机构代码证号:XXX～贷款卡号:XXX～密码111111～基本户开户行:交通银行股份有限公司XXX支行～账号:XXX～开户许可证核准号:XXX。

XXXX内部设立行政部、财务部、营销部、工程部、经营部、开发部。现有在职员工XX余人～其中具有大专以上学历XX人～中级以上职称XX人～高级职称XX 人。

XXXX自X年进入XXX房地产市场以来～始终坚持“诚信、务实、

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协作、创新”的企业精神～遵循“科学管理、尊重人材、以人为本、铸造品牌”的经营理念～成功开发建设了:

,1,XXXX项目:项目位于XXXX核心位置～XX路与XX路交汇处～北靠XX路、南近XX路、东临XX路、西临XX路～四面皆有双向车主干道～交通便捷～四通八达。项目占地15590?～总建筑面积25070?～其中地上面积18400平方米～地下面积6670平方米～容积率为1.8～绿化率34%。项目“五证”齐全,总投资1.5亿元～建设资金全部为该公司自有资金～无银行贷款。项目于2005年底动工～2008年2月竣工～目前全部售销完毕。建筑格局为大坡屋顶XX商业建筑～是集商务、餐饮、休闲、住宿为一体的商业区～可与东侧的XXX仿唐建筑群落融为一体。整个项目分六座多层商铺建筑～平均高度9-12米。公共绿地广场2块～休闲广场1块～地上车位200余个。XXXX项目建成后主要以经营旅游度假、餐饮购物、娱乐休闲等商家为销售和租赁对象～是XXX规模较大的消费娱乐区。

,XXXX项目全景图,

,2,XXX综合办公大楼项目:该项目也是本次经营性物业贷款的唯一抵押物。项目位于XXX号～地理位置优越～北临XX路和东二环、西临XX。项目占地1730.5?～总建筑面积11148?。项目“四证齐全”～总投资1.2亿元～自有资金占比58%。项目于2007年动工～2009年初竣工验收～且已对外出租～目前运营正常。项目地

上12层～地下一层～1-11层为XXXXXX酒店租用～酒店已正常运营近X年～经营效益良好并按时缴纳租金～并将基本户在我行开立～12层为XXXX

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办公自用。

,XX综合办公大楼外貌图,

,3,XXXX项目:该项目为XXXX正在开发的住宅项目。项目西临XX路～北临XXX ～东临XXX～南临XXX。项目占地33343?～总建筑面积155236?～地上134274?～地下室6825?～地下车库14137?。项目总户数1172户～共有7栋28层-31层住宅楼～容积率4.0～绿地率35,。项目总投资5.8亿元～无银行贷款～建设资金为自有资金及股东集资～并且该公司明确表示该项目住房按揭贷款将由我行办理～目前项目已接近尾声～预计年内实现销售。

,XXXX项目地理位置及全景图,

,4,XXXX2010下半年在XXX取得50亩左右住宅用地并计划在XXX取得400亩左右住宅用地～XXX地款基本支付完毕。

XXXX自X年进入XX房地产行业以来始终以房地产开发、销售为主营业务～不断积极进取～积累经验～树立XXXX品牌形象。在近几年房地产行业里～独树一帜～成功开发以上几个项目～赢得了客户的认同和同行的肯定～奠定了较为雄厚的资金实力。

2.管理层介绍

公司法定代表人:XXXX～男～XX年出生～现年XX岁～毕业于XXXXXX企业管理专业～大学学历～XXXX市人。X年在XX市开办XXXX～经过X多年的生产经营积累了较为雄厚的资金～是XX市政府重点支持的明星企业。X年X月成立XXXXXX有限责任公司～担任公司董事长兼

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总经理～从事房地产开发、经营、租赁及物业管理等。

财务部经理:XX～男～XX年出生～现年XX岁～毕业于XX大学～工商管理,MBA,硕士学历。具有会计专业高级职称、中国注册会计师资格证书、注册税务师、国际内部审计师执业资格～有着丰富的财务管理经验。

二. 授信业务背景情况

1.我行授信合作情况

XXXX2008年与我行合作XXXX项目商业按揭贷款～我行给予XXX万元按揭额度～已全部使用～目前按揭贷款还款正常。XXXX于2009年10月将基本户从他行转到我行～与我行开始全面合作。XXXXXX有限责任公司、XXXXXX有限责任公司XXXX 项目部、XXXXXX有限责任公司第二项目部、XXXXXX物业管理有限公司、XXX房地产有限公司、XXXX商务酒店有限公司、XXXX酒店有限公司都在我行开立结算账户并开通企业网银、代发工资等业务～目前公司结算正常～无不良信用记录～资金流动性较强～账户余额较高～年日均余额XXX万元～XXXX现在我行无对公授信余额～

2.他行授信情况

通过人民银行企业征信系统查询～截至XX年XX月底～XXXX在他行短期借款XXX万元～其中XX银行XX分行短期借款XXX万元、XXX银行短期借款XXX万元。截至X年X月底～XXXX在他行贷款余额见下表:

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借款人借款情况一览表

附表二: 单位:万元

短期借款

XX银行 XXX

XX银行XX分行 XXX

小计 XXX

合计 XXX

XXXX在与我行合作中～银企关系良好～信用良好～业务支持力度较大～是我行的优质公司客户。经调查～XXXX在其他金融机构授信业务合作中～从未出现逾期、欠息～违约等情况发生～有较好的企业信誉。

3.授信用途及担保措施

XXXX向我行申请经营性物业贷款XXX万元～用于置换建设XX综合办公大楼项目时在其他金融机构或非金融机构以及股东的借款～符合我行经营性物业贷款政策。

附表三:

我行经营性物业贷款

12000万元

置换XX短期借款XXX万元置换XXX借款

XX万元

担保措施为:,1,XXXX以自有的XX综合办公大楼项目1至12层～共计11148平方米～房屋产权及与之相应的土地使用权抵押给我行～并设定我行为第一抵押权人～抵押率41.10%。购买综合财产保险～设定第一受益人为我行～投保金额不低于贷款金额～保险期限不得短于我行贷款期限。抵押价值由XXX房地产价格评估有限公司于

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XX年X月X日实地评估～预评估抵押物总值1.21644亿元。具体估价结果、过程及有关说明详见房地产估价正式报告。,2,XXXX法人代表人XXXX承担个人连带责任保证。

三.授信客户行业和经营风险分析

行业风险评级:三级

借款人在行业中所处的位置:第二层次

1.行业分析

从XX市房地产行业整体来看～多数是具有3级或暂定资质的小房地产开发商～具有2级以上资质的开发商只有几十家～在这几十家房地产开发商中～已经具有良好品牌的包括万科、首创、恒大、高科、融侨等XX家房地产开发商。除去这XX 家实力较强的开发商以外～ XXXX有限责任公司XX亿元的注册资本、二级房地产开发资质、开发楼盘的地理位置、开发楼盘无银行项目贷款、开发项目全部销售、已开发多个楼盘的实际情况来看～XXXX的开发能力、购地能力、销售能力、品牌效应、盈利能力等综合实力在XXX市房地产二级开发商中实力较强～申请人在该行业应处于第二档次。

2.行业成本结构

房地产行业主要的成本来自固定资产的投入～属于开发周期较长的资金密集型产业～项目开发周期较长使得企业需要长期的资金支持～而目前我国房地产企业能够在资本市场获得的大部分资金支持为短期资金。而且～从企业债务结构也不难发现～房地产企业财务杠杆

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较高～对短期贷款有着强烈的依赖。这种资金需求的长期性和资金供给的短期性相结合～形成了房地产企业不容忽视的问题—流动性风险～明显的呈现出前期投

入的成本大～项目前景不稳定等因素。但对于经营性物业贷款来说～XX综合办公大楼项目目前已经实现竣工验收并出租～承租方属于经营管理规范、收入稳定、现金流充沛、综合收益好的未挂牌经物价局核定按四星级标准收费的酒店～酒店承租期限15年～有稳定的租金来源。并且该项目综合性商业设施齐全～位于城市繁华地段～交通便利～人流、物流、车流充裕～商业、商务氛围浓厚～预测酒店有较稳定经营收入。另外～经营性物业贷款不同于房地产贷款～经营性物业抵押贷款是指我行向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物,并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款～所以本项目的流动性风险较小。 3.行业成熟度

该行业在我国目前属于成熟型行业～行业发展较规范～并且该行业同国家的经济周期呈现同方向的发展趋势～所以～随着我国经济的发展～该行业还将具有一定的发展空间。

4.行业周期性

房地产行业的周期和国家的经济周期密切相关～对经济周期的敏感度较高～行业的发展受经济周期的影响较大。

5.行业盈利能力

初步估算～房地产行业的税前利润办公楼约为30-40%、住宅约为8-30%～以最低的8%来看～2007年-2009年XXXX实现主营业务收

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入分别为XX万元、XX万元、XX万元,销售增长率分别为XX%、XX%。2007年-2009年毛利率分别为XX%、XX%、XX%。2007-2009年经营利润率分别为XX%、XX%、XX%。2007年-2009年利润总额分别为XX万元、1XX万元、XX万元。从以上数据可以看出该行业的盈利能力还是较高的。

6.行业依赖性及替代产品

房地产业与国民经济高度关联～是带动国民经济的主要动力之一～成为中国经济重要命脉。房地产业的发展～直接影响中国的经济发展。房地产开发投资的大幅增长～有利于带动房地产业上下游企业的发展～但房地产行业对银行贷款的依赖性较大～银行又对房地产行业有着较高的准入标准～小型房地产公司生存空间较小～负债压力较大～缺乏市场竞争力。而中大型房地产公司因有着较雄厚的资金实力～符合银行对房地产行业的准入标准～生存空间较大～负债压力较小～市场竞争力较强。近几年房价持续上涨～但从开发的住宅项目销售情况来看～人民对住房的需求量依然很大～虽然国家有经济适用房及廉租房等措施～但供小于求～故该行业的替代性较小。

7.政策法规

房地产行业是严格受法律限制和约束的行业～各项法律政策都对该行业有着明确标准。今年以来～国家出台多项政策措施来抑制房价的上涨～例如国发[2010]10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。我行对房地产行业也有相关政策法规、严格的准入标准、授信条件等～所以房地产行业受政策法规的影响较大。

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8.环境责任

房地产行业会产生一定的环境和噪声污染～国家对于房地产行业有着严格的施工标准和时间～因此在新建项目时～该风险可以得到有效的控制。

-行业的主要风险

第一、价格上涨引发的销售收入下降的风险。很多城市的房地产市场和项目回暖之后～部分开发企业开始酝酿涨价～部分项目也在涨价。价格上升蕴含着非常大

的风险～如果很多企业都要涨价的话～会使目前市场的成交量回落下去～造成房地产企业销售收入下降。

第二、保障性住房的风险。目前许多城市出台了保障房的相关政策～这样一来会使原来商品房市场受到冲击～会对商品房市场产生影响。

第三、国家政策的风险。政策潜在变化给房地产市场带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的～因而～由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。

第四、银行信贷政策的风险。银行对房地产行业准入标准的使得房地产企业难以生存～资金链面临断裂～生存空间越来越小～国内的经济结构调整～和越来越紧的融资～房地产行业日子越来越不好过～自筹资金所占的比例越来越高。

-风险化解:

第一、经营性物业贷款不同于房地产贷款～经营性物业贷款主要以物业出租收入做为贷款还款来源～公司收入做为第二还款来源～故

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公司自身经营收入影响较小。另外XXXX已开发及正在所开发项目的地位位置相对较好～XXX的房源比其他地区的房源销售较好～升值潜力较大～并且XX居住地人群层次相对较高～购买能力较强～故房价上涨对该区域的影响较小。近期国家又出台多项措施抑制房价的上涨～对房地产市场房价的平稳起到了积极的作用。

第二、保障性住房相对较少～购买保障性住房人员的资格审查较为严格～商品性住房仍占主导地位～故该风险影响较小。

第三、国家出台的各项政策对房地产影响较大～但住房是生活的需要～住房消费为每个家庭永久不衰的生活主题。国家的政策出台打压了房价的上涨～住房的销售受到了一定影响～但不影响人们对住房的需求。

第四、XXXX已开发及正在开发的项目无银行贷款～建设资金为自有资金及股东集资～故该风险影响较小。

整体来看～第一、我国的传统生活观念是“衣、食、住、行”～购房是生活的需要～住房消费是一个永久不衰的生活主题。第二、专家预测未来十年至二十年我国仍会有6%到10%的人口自然增长率～人口的增加必然相应扩大住房需求。第三、房地产作为不动产～对于部分人来说～有着刚性需求～既是生活需要～又可以和黄金一样保值增值。第四、随着我国经济的发展～人口大量向城市集中～城镇化步伐加快～会推动房地产市场的成交量。

四.经营管理分析

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1(一般特点

XXXX自X年进入XX房地产行业以来始终以房地产开发、销售为主营业务～法人XXXX通过X多年的XX发展积累了雄厚的资金实力～通过XXXX项目、XX综合办公大楼、XXXX的开发～公司积累了房地产开发经验和资金实力～通过以上几个项目无银行项目贷款和我行的日均余额可以看出～该公司的开发能力及资金实力较好。 2.目标和战略

XXXX在开发项目时～优选经济发达、地理位置优越、区域里配套设施成熟的地理位置～市场定位合理、购房对象明确、单位成本不高、配套设施成熟、小户型占比大～开发资金来源可靠。

目前XXXX已成功开发XX个项目～正在开发XXXX住宅项目～该项目预计年内实现销售～无银行贷款。并且公司明确表示该项目按揭贷款将由我行办理～预计按揭贷款金额5亿元左右,1172户×7000元/?均价×120?平均面积×55%按揭户数

=54146.4万元,～并且该项目的首付款也是十分可观,1172户×7000元/?均价

×120?平均面积×30%首付款=29534.4万元,。按照公司规划～XXXX2010年下半年在XX取得50亩左右住宅用地并计划在XX开发400亩左右住宅项目～XX基本支付完毕。XXXX正按照计划一步一步正常发展～在未来XX房地产市场竞争力会有较大提升。

3.产品—市场匹配

XXXX已开发项目、正在开发项目及规划项目都在XXX国际生态区内。,1,XX是XX最具有丰富人文历史的一个区域～拥有独特的自

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然环境和人文景观～随着XX的开发建设～区域公共配套设施得到大幅改善～并且随着XX的新扩区域～包括XX欢乐世界主题公园、科技文化体验中心区、高科技史诗神话演出剧场群和文化科技创意产业培训基地～加上新增200多亩商业金融用地面积和新增2000多亩生态绿地面积～都为XXX的未来增添了不少亮点。XX拥有优秀的人居环境～这里规划有完善的医疗、教育、购物等生活设施。同时座拥XX商圈～紧邻XX商圈～处于XX路生活圈及教育圈之内～生活、教育、医疗配套成熟方便。“距离城市不远～离自然很近”～被誉为“魅力XX～人居乐土”～是XX公认的最佳居住地。,2,XX国际生态区以城市生态带、景观带、旅游带、经济带定位着力建设成为城市第三代新城。倡导“大水大绿”、“城市绿肺”的XX国际生态区～经过几年的发展～也早已不是昔日的偏远、荒凉之地的面貌。随着建设“国际化大都市”的号角～以及XX永久会址、XX年XX会举办等事件～加上XXX 地区首个“国家级水生态系统保护与修复试点”、XX地区首批国家湿地公园的不断建设等举措～XX国际生态区的城市功能将会不断得到完善。生态、文化、现代是本区域发展的三大特色～选择居住在XXX国际生态区的人群越来越多。

基于以上～XXXX已开发项目、正在开发项目及规划开发项目适应市场的需求～区域内居住环境优越～配套设施完备～未来发展前景较好。

4.销售和盈利能力分析

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2007年-2009年实现主营业务收入分别为XX万元、XX万元、XXX万元,销售增长率分别为XX%、XX%。08年较07年的销售增长率为XX%～主要原因是由于XXXX 项目的销售回款～09年趋于平稳。2007年-2009年毛利率分别为XX%、XX%、XX%。2007-2009年经营利润率分别为XX%、XX%、XX%。2007年-2009年利润总额分别为XX万元、XX万元、XX万元。

五.财务风险分析

1.财务报告质量

借款人财务报告是由XX会计师事务有限公司、XX会计师事务所XX分所进行审计～出具了无保留意见的审计报告～报告质量可以接受。

2.财务数据分析

附表四: 单位:万元主要财务数据 2007,年, 2008,年, 2009,年, 2010年上半年总资产其中:货币资金

固定资产

预付账款

应收账款

其他应收款总负债其中:短期借款

应付账款

其他应付款

预收账款主营业务收入主营业务成本利润总额净利润

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从以上数据看出～该公司正处于平稳发展阶段～各方面财务指标从2007年12月至2010年上半年有一定变化～2007年12月-2010年上半年总资产由XXX万元增加到XX万元～增幅达XX%～增幅原因是主要由于公司注册资金的增加。2007年12月-2008年12月主营业务收入由XXX万元增加到XXX万元～增幅达XX%～增幅原因是由于XXXX项目的销售回款～2009年趋于平稳～2010年上半年下降的原因是由于XXXX项目还未实现销售回款。2010年上半年短期负债增加XXX万元～主要是公司在XX银行短期借款3000万元～担保方式为XX。2007年12月-2010年上半年其他应收款由XX万元增加到XXX万元～其他应收款科目明细为:

附表五: 单位:万元序号名称金额

1 2105

2 200

3 100

4 500

5 600

6 321

7 20000

8 8754

9 146

合计 32726

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07年12月-10年上半年其他应付款由XX万元增加到XX万元～其他应付款科目明细为:

附表六: 单位:万元序号名称金额 1 1045 2 455

3 500

4 1448

5 5 3000

6 323

合计 19808 3、资产管理效率

附表七:

2007,年, 2008,年, 2009,年,

应收账款周转天数,天, 367.50 0 0

存货周转天数,天, 30.18 0 0

应收账款周转天数逐年优化～也反映出借款人应收账款质量较高。

4、流动性

附表八:

2007,年, 2008,年, 2009,年,

2.81 1.33 1.82 流动比率

2.36 0.20 0.79 速动比率

从上表我们可以看出借款人的流动比率和速动比率均较好～反映

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出借款人的短期偿债能力较强。

5、长期偿债能力

附表九:

2007,年, 2008,年, 2009,年,

总资产

总负债

资产负债率

2007年-2009年的资产负债率分别为XX%、XX%、XX%、～反映出公司的长期偿债能力较强。

6、息税前利润保障比率

2007年-2009年的息税前利润保障比率分别为、、～具有一定的保障能力～2007年息税前利润保障比率为XX,原因为2007年XXX。 7、现金流量根据报表反映～2007-2009年的主营业务收入现金流量分别为XX万元、XX万元、XX万元～2007-2009年主营业务利润现金流量分别为XX万元、XX万元、XX万元。2007-2009年经营活动现金净流量分别为XX万元、XX万元、XX万元。

小结:

—主要弱点及风险

该公司所经营的主要业务为房地产开发～对于该行业的企业来说普遍存在项目周期长、资金投入大等问题～存在营运周转率偏低～资金使用周期较长等特点。

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—主要优势和风险化解能力

,1,XXXX法人XXXX经过X多年的XX经营～积累了较雄厚的资金实力～且该公司主营业务突出～产品符合市场需求～具备较好的发展前景。

,2,随着该公司经营发展～资产规模逐步扩大～自身盈利达到一定水平之后～可以逐步提高运营周转率及资金周转效率。

,3,该公司流动资产的质量较高。

,4,该公司长、短期偿债能力较强～资产管理的效率较好～经营活动产生的现金流量充足。

六.项目概况

1.项目周边情况

根据XXX管委会数据显示～XXX接待游客量每年递增～接待游客量达千万人次。XX、XX、XX、XX、XXX等的开放～XX区旅游人数成倍递增。目前XX周边主要酒店有XX宾馆、XXX宾馆、XX宾馆、XX宫、XX大酒店等XX家宾馆酒店～其接待量十分有限。XX旅游业的发展逐步向XX靠拢～XXX等旅游商业项目会更加带动XX 旅游市场的发展～并会像“XXX”一样形成多个以深厚XX文化为背景的旅游亮点和品牌。可以看出XX会在未来内形成XX最具有文化特色的重点旅游区～同时也进一步扩大了该地区住宿餐饮行业的消费市场。

2.项目资金落实情况

附表十:

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资金来源金额占比性质

自有资金 5100万元 42.5 自有

XXXX 3900万元 32.5 XX借款

XXXX 3000万元 25 XX借款

合计 12000万元

以上数据显示～项目建设资金来源明确～资本金到位5100万元～资本金到位率42.5%～从XX借款3900万元～XXX融资3000万元。 3.项目进度情况项目工期为2007年至2009年初～目前“XXX综合办公大楼”项目已竣工验收～并对外出租～我行客户经理实地调查～该项目承租方XXXXXX酒店已正常对外运营。

4.项目简介

“XX综合办公大楼”项目为XXXX重点项目～总建筑面积11148?～地上12层～地下1层～剪力墙结构～土地用途商业～使用权类型出让。

本项目“四证”分别为:

国有土地使用证:编号市XX国用,2007出,第001号面积 1730.5? 发证日期2007年1月25日,使用权类型出让用途为商业终止日期2047年1月24日建设工程规划许可证:建设项目名称综合办公楼编号: XXX建字018号建设规模11148?建设位置 XX大道以东～XX以南

建筑工程施工许可证:施工单位 XXX工程公司工程范围综合办公大楼工程期限 2007年9月至2008年10月2 编号 XXX施

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[2010]041号建筑规模 11148?

建设用地规划许可证:项目名称综合办公楼用地位置 XXX以东～XXX以南～XXX以北～XXX以西用地面积征地5.204亩,其中建设用地1.994亩～代征路

2.588亩～代征防护绿地0.622亩, 编号 XXX地字第014号

项目完工情况: 经我行客户经理实地查看～曲江综合办公大楼已竣工验收～并对外出租～承租方XXXXXX酒店已正常对外运营。 5.投资估算与融资方案,1,建设期为3年～即2007年-2009年。

,2,根据公司高层决定～本期XX综合办公大楼项目所需投资的

从XX借款3900万元,XXX融资300042.5,按资本金投入～其余考虑

万元。

,3,本投资估算是依据公司对该项目的建设支出～同时还考虑

XXX价格评估有限公司于XX年X月X日实地评估价了值～再经过我行对该项目的内部评估～XXX综合办公大楼项目总投资为1.2亿元左右～具体构成如下:,详见表2-1,

固定资产:包括生产主体费用XX万元～设备费用XX万元。

该项目建设期为3年～建设年投资比例为:2007:2008:2009=33%:25%:42%。

6.资金筹措方案

根据该公司高层决定～XX综合办公大楼项目资金筹措方案初步确定为:工程总投资的42.5,按资本金考虑～由XXXX有限责任公司

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出资,其余资金32.5%为XXXX借款～25%为xxxXX贷款解决。

本项目总投资为12000万元～按照年投资比例进度～2007-2009年的建设投资分别为4000万元、3000万元、5000万元,,详见表2-2, 7.资金筹措方案可靠性分析

自有资金:经测算～项目需落实自有资金5100万元～由XXXX有限责任公司自筹资金。由于该项目为公司重点支持项目～因此自有资金方面不会存在问题。

XX借款及贷款:该项目从XX借款3900万元～由XXXX出资～已转入公司账户。

XXX提供3000万元贷款～担保措施为信用担保～已签订借款合同并放款。

8.财务效益评估

,1,评估依据

根据我行政策要求以及公司提供的相关内容进行评估～评估该项目的盈利能力、清偿能力。

,2,总成本费用估算

总成本包括生产成本、管理费用、财务费用、销售费用。,详见表2-6,生产成本包括工资福利、修理费～各项计算标准如下:

工资及工资性支出:工资XX万元/年～按照每年工资5%的增长率进行测算。

修理费:XX万元/年～根据实际发生情况～对原有设备发生的修理费暂按每年5%的增长率进行测算。

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财务费用:该项目经营性物业贷款利率按照基准利率上浮10%～即6.754%执行～正常年份按季结息～每年支付利息详见表2-10。

,3,销售收入和销售税金及附加估算

销售收入估算:根据租赁协议～该物业主营业务收入为每年的租金收入～每平方米每年为XX元～每年租金总收入为XX万元。详见表2-5。

税金估算:年税金按国家规定的税率及计税方法计算～从运营收入中扣除的税金有营业税,占营运收入的5%,、城市建设维护费,占营业税的7%,及教育附加费,占营业税的3%,等～所得税按照25%扣收。

,4,利润分析:

根据XX管委会数据显示～XXX接待游客量每年递增～接待游客量达千万人次。XX旅游人数成倍递增～而目前XX周边主要酒店有XX宾馆、XX宾馆、XX宾馆、XX 宫、XX酒店等XX家宾馆酒店～其接待量十分有限。XX旅游业的发展逐步向XX靠拢～XX等旅游商业项目会更加带动XX旅游市场的发展～并会像“XX”一样形成多个以深厚XX为背景的旅游亮点和品牌。可以看出XX会在未来内形成XX最具有文化特色的重点旅游区～同时也进一步扩大了该地区住宿餐饮行业的消费市场。项目投产后产能会有一个较大的提高～以后每年按照10%增长。

该项目投产后正常年份利润总额为XXX万元～根据25%所得税率缴纳XX万元～税后利润XX万元。税后利润提取10%的法定公积金和

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5%法定公益金～共提取XX万元～详见表2-7。

,5,盈利能力分析

根据上述有关数据～建立投资现金流量表～见表2-8。分别计算出下列指标: 内部收益率:该项目内部收益率10%～高于贷款利率6.754%～详见表2-8.

投资利润率:投资利润率=,年平均利润总额/项目总投资,×100%

=1348.64/12000×100%

=11.24%

净现值:2258.99万元,折现率为7%,

该项目内部收益率大于折现率7%～经济净现值大于零。

,6,贷款清偿能力分析

还款资金来源:还款资金主要来源于租赁收入。

贷款偿还:根据2009年年报及2010年半年报确定长期贷款和短期借款的年初数和年末数～由于短期借款将被我行经营性物业贷款置换～不考虑归还问题。对于经营性物业贷款的还款测算～按照我行要求～贷款期限为XX年～项目经济寿命XX 年～在我行贷款期内有足够现金流归还我行贷款～详见表2-10。该项目静态投资回收期为9.04年～动态投资回收期为11.87年。

9.不确定性分析

,1,盈亏平衡分析

本项目盈亏平衡分析～是按照达到酒店正常营运能力的数据进行

银行经营性物业贷款管理办法模版

x银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据人民银行、银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。第三条发放经营性物业贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。合法合规是指经营性物业贷款业务须符合国家法律、法规及我行有关规定。产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。抵押足值是指经营性物业贷款须以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。第五条贷款用途。经营性物业贷款用途必须坚持合法合规原则。贷款可用于物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需

求以及借款人生产经营中的其他合法资金需求，主要包括置换借款人为建设或购置该物业形成的银行贷款及股东借款等负债性资金，以及超出项目资本金规定比例以上的资金和置换存量经营性物业贷款等。经营性物业贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：１．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级在ＢＢＢ级（含）以上，无不良信用记录；２．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；３．城市区域借款人所有者权益在８０００万元（含）以上，县域借款人所有者权益在５０００万元（含）以上；４．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；５．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；６．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；７．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；８．x银行规定的其他条件。（二）经营性物业须具备的基本条件：１．经营性物业应符合各地商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；２．地理位置优越，物业应位于中央商务区、中心商业区或开发

经营性物业抵押贷款管理办法

XXXX农村商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。第二章贷款对象和用途第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需

求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。第三章贷款条件和申请第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。（一）贷款对象须具备下列基本条件：法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等； 5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证； 6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7、本行要求的其他条件。

公司物业经营性贷款调查报告

大中型客户授信业务调查报告客户名称：ＸＸＸＸＸ发展有限公司经办机构：ＸＸＸＸＸ分社完成日期：年月日声明与保证

我们在此声明与保证：此报告是根据借款人、担保人提供的和本人搜集的材料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、完整性和准确性负责。主办调查人签字：电话号码：年月日协办调查人签字：电话号码：年月日一、借款人基本情况分析（一）借款人基本面评价

借款人股权结构（组织架构）图：

3、借款人概况、历史沿革及重大机构改革：广州市番禺区ＸＸＸ发展有限公司于1995年12月8日成立，地址位于广州市番禺区市桥镇ＸＸＸ号，法定代表人为ＸＸＸ，注册资本100万元，经营范围：房地产信息咨询，物业管理，物业出租。该公司由ＸＸＸ、ＸＸＸ、ＸＸＸ、ＸＸＸ等4名股东共同出资组成。该公司拥有合法的企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证等有关证件，贷款卡有效，借款主体合法。（二）领导人素质分析主要领导人的简介： 1、该公司主要的经营管理者为股东ＸＸＸ，中国居民，工程师职称，从1995年12月开始担任该公司董事长职务。ＸＸＸ从事建筑业及物业管理已多年，对该行业状况较为熟悉，领导能力较强，有较强的债信观念，其个人的社会关系较广，在番禺企业届内知名度甚高。（三）内部管理综合评价 1、公司治理：该公司拥有规范的公司章程，证照齐全有效，法人主体合法。该公司为股份制企业，最高权力机构为股东会，重大事项决策由股东会决定，而股东会的运作及决策以ＸＸＸ为主，与私营企业的经营模式相似。 2、财务管理：该公司的财务管理制度基本健全，并配备了相应的财务人员，财务核算较为规范，目前暂无发现企业虚假出资的情况。 3、人力资源管理：该公司内部设有财务部、人事部、物业管理部等职能部门，管理规范。该公司属资金密集型企业，员工不多，故在人力资源管理及成本控制上有较大优势，现其公司有员工30多人（包括保安、清洁工），中层以上员工队伍基本稳定，近两年暂无高层管理人员变动。（四）资信情况分析 1、融资能力:该公司经营正常，在本地业届知名度较高，因资产实力雄厚，凭借自身的实力和信誉较容易从其他的商业银行获得一定额度的授信，其他商业银行亦想方设法营销该客户。 2、银行融资情况：该公司与信社建立信贷业务关系已多年，一向债信记录良

经营性物业贷款须知

经营性物业抵押贷款业务须知一、经营性物业的定义经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼（甲级及以上）、宾馆酒店（四星级及以上）、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。精品文档，你值得期待二、经营性物业贷款经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。三、经营性物业贷款的用途 1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金； 2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。四、经营性物业贷款的准入 1、借款人为依法注册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁华地段，已经投入商业运营，并对该物业有独立的处置权（即拥有经营性物业全部产权，持有合法有效的房产所有权证及土地使用权证）。 2、借款人在我行开立结算账户，无不良信用记录，我行信用评级8

级及以上； 3、借款人净资产5000万元以上（含）； 4、商业用房建筑面积8000平米及以上，运营期限未到2年的，最近一年出租率须达70%以上； 5、承租人须在我行开立结算账户，其存款、结算、POS机收单须在我行办理； 6、借款人同意与银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管。五、我行授信方案 1、授信额度：流动资金贷款主要用于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不超过实际资金需求；固定资产贷款主要用于置换第三方负债，贷款额度不超过拟置换资金金额。两者可综合授信，但最高不超过所抵押物业评估价值的70%。 2、授信期限：根据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可循环使用；根据物业经营性现金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一次性额度，分期还款。六、需提供资料 1、借款人基本资料； 2、借款人董事会或股东会同意借款、并同意以经营性物业抵押的授权； 3、经营性物业产权证；

经营性物业抵押贷款管理办法

******农村商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运期内的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据根据国家相关法律法规和《江苏***农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。经营性物业抵押贷款是指江苏***农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。第二章贷款对象和用途第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。个体工商户原则上以营业执照上经营者名义申请。第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，具体可分为两种类型：（一）自行建造的物业。可用于物业本身的装修改造，也可用于置换负债性资金（指建造该项物业的银行借款、股东、关联公司借款和经营性物业项目本身超过资本金比例以上的负债资金）；（二）购置的物业。可用于置换购置款。第三章贷款条件和申请第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。（一）贷款对象须具备下列基本条件：法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、资信优良，所有者权益原则上在500万元（不含）以上； 5、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录，成立不足

经营性物业抵押贷款指导意见

经营性物业抵押贷款业务指导意见（试行）第一章总则第一条依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则：（一）“统一授信”原则。经营性物业抵押贷款业务按我行—1—

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（二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。（三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，无不良记录。第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件：（一）该项抵押物业可产生稳定的自营收入或租金收入。在贷款期内，借款人从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流可覆盖我行贷款本息。如果借款人是我行的战略客户，贷款期内从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流应能覆盖我行贷款本息的80%以上。同时要求必须先落实其他补充还款来源，确保按期足额还款。如贷款期内抵押物业全部或部分转为销售，需将销售方案报原授信审批机构审批。原则上，如销售款或申请人其他自筹资金能够按照足额偿还我行贷款本息的，可同意销售，但必须在注销抵押登记前足额偿还我行贷款；如无法足额偿还全部贷款本息，则须重新上报审批授信方案。（二）抵押物业的产权人（借款人）与经营人为同一法人的，借款人须书面承诺抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等业务在我行办理，并接受我行对物业经营收入、支出款项的监管。 —1—

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)修订稿

文件编号：农银发〔2006〕244号关于印发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》（修订稿）的通知各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：近期，总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结，针对试点中反映出的问题，对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》进行了修订，现印发给你们，请遵照执行。并将有关问题通知如下：一、正确评价业务试点成绩，稳步健康推进业务发展。经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品。自去年在部分地区试点以来，通过开展此项业务，有助于调整优化城市行信贷结构，有助于拓展和培育长期稳定的优质客户，有助于提高房地产开发贷款的综合收益。试点情况证明，经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求，适应了商业地产市场的发展趋势。从试点情况看，业务受理中也存在一些普遍性问题，如项目准入门槛偏低，重物业价值评估、轻还贷来源测算等。经营性物业抵押贷款作为一项新业务，需要在规范的前提下稳步推进。优质的产品只有辅以严密的管理，才能办成优质的业务。若违背业务开展初衷，在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛，盲目出击，既不利于下一步的总结推广，也不利于业务的长期稳健发展。为更好地适应市场发展，解决试点中出现的问题，按照“规范运作，稳步推进”的原则，总行适时对原办法进行了修订。各行要充分认识开办此项业务的重要性，加大对优质物业的拓展力度，在规范管理的前提下稳步推进，促进业务持续健康发展。二、把好贷款准入关，提高业务受理质量。各行要把好业务准入关。在项目准入上，要选择品质优秀、位于城市中心商业区等繁华地段，投入运营一段时间、经营状况良好、权属清晰、租金稳步增长的知名高档酒店宾馆、写字楼、商场等，拓展一批地标性知名物业，一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目。审慎介入优质部分已出售，或仅以部分物业抵押，向我行申请贷款，抵押权分散，不利于整体处臵的不完整物业；在客户准入上，要选择财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户，以及尚未与我行建立业务关系的知名企业；在区域准入上，考虑到本业务已在各地陆续开办，为简化程序、提高效率，在首批试点的北京、上海、天津、深圳、广州、杭州、南京七城市的基础上，业务开办范

中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法

中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应经营性物业贷款业务发展需求，规经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民国担保法》、《中华人民国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。第二条本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或80％以上已签订稳定租约、经营管理规、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或工业用房等出租型物业。第三条中国民生银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。第四条经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、

工业用房三类，由特殊承租人主要租用或整体租用，并签有长期租赁合同。零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。第五条经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业。第二章定义与释义第六条承租人，是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。第七条特殊承租人，是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业。第八条主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。主力承租人以外的为一般承租人。第九条整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或两家承租人的租赁面积一般达到全部可出租面积的70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。

经营性物业贷款特征,申报条件与办理流程

产品定义经营性物业贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的企事业法人发放的，以用其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为第一还款来源的贷款。产品特点经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。适用对象主要针对中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人。申请条件 A、贷款对象应符合以下条件：（1）非房地产开发企业且在银行信用评级原则上不低于BBB；（2）拥有合法、完整、独立的物业所有权和经营权，即借款人与物业产权人为同一个主体；（3）同意将物业经营收入归集至在贷款银行开立的资金监管专户，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管；（4）针对经营性物业设立的资产抵押、经营收入实施的专户归集、应收账款的质押设定等事项，必须告知全部承租人并取得签收回执；（5）原则上应提供承租人承诺放弃优先购买权的声明书，无法提供的应由经办机构在贷前调查时说明理由并由最终审批人进行决策。 B、贷款对象所拥有的经营性物业应符合以下条件：（1）所处地区原则上应有银行开设的分支机构，符合当地城市规划或产业规划要求，经竣工验收合格并办妥相关权证，已投入商业运营；（2）原则上应为商业物业，审慎介入工业物业。所处地理位置优越，规划设计合理，配套设施齐全，市场价值稳定或有上升趋势；（3）经营该物业可以获取合法的租金收入或运营收入，所产生的净现金收入持续、稳定、充沛，能够覆盖贷款本息；（4）定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好，租金价格稳定或有上涨趋势，具有较强的变现能力，有利于整体处置；（5）抵押物业应办理相关财产保险，并约定保险第一受益人为贷款银行。

经营性物业抵押贷款三篇

经营性物业抵押贷款三篇篇一：经营性物业抵押贷款经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过8年。条件 1、在银行开立基本账户或一般账户,具有贷款证(卡),且无不良信用记录； 2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70％； 3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力； 4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地； 5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。特点 1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。 2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负

债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。 3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司平谷。优势（1）贷款用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。（2）贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。（3）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到我行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。（4）操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。案例 20XX年8月XX某公司因资金紧张以XX广场790平米商务楼向XX借贷借款1500万元，该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质

经营性物业抵押贷款指导意见

行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务，未经授权不得办理。（三）“责权分明”原则。办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务，实施该业务的动态管理和流程控制。（四）“合规经营”原则。经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定，严格进行贷款用途合规性审查，防范合规风险。（五）“总量控制”原则。各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定。第二章基本准入条件第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给《企（事）业法人营业执照》、实行独立经济核算、具有法人资格的实体，并具备以下基本准入条件：（一）借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围。（二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。（三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，无不良记录。第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件：

辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷款业务的通知

辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷款业务的通知辽银监办发〔2014〕461号各银监分局，各政策性银行辽宁省分行，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行辽宁省分行，中国银行沈阳分行，各股份制商业银行沈阳分行，邮储银行辽宁省分行，辽宁省联社，沈阳市联社，沈阳农村商业银行，盛京银行，各外埠城商行沈阳分行，沈阳各村镇银行、各外资银行：2011年，我局下发了《关于经营性物业贷款风险提示的通知》（辽银监发〔2011〕29号），就防范和消除经营性物业贷款存在的风险和隐患提出相关要求。但近两年来，我局在现场检查和日常监管中发现，部分银行机构经营性物业贷款业务发展过程中，依然存在不同程度的风险隐患和违规现象，一些违规问题还相当严重。为进一步规范经营性物业贷款业务管理，现将有关情况通知如下：一、违规问题表现形式（一）授信调查审查不尽职有的银行未对经营性物业项目资金投入情况及企业财务报表进行认真测算和分析，即向借款人发放经营性物业贷款，约定用于偿还股东借款，导致信贷资金实际被借款人违反国家相关规定用于项目资本金减资。有的银行不遵守信贷

政策，向未经过竣工验收的经营性物业项目发放经营性物业贷款，用于项目改造。（二）资金支付使用监控不力有的银行过分依赖抵押权，将第一还款来源与第二还款来源倒置，致使贷款用途调查流于形式，发放大量虚假用途贷款；有的银行对资金用途审查不严，受托支付管理简单粗糙，大量资金未按合同约定用于偿还关联方借款和工程款，而是回流到借款人或控股股东及其关联方账户，造成贷款挪用；有的银行发放经营性物业贷款用于置换负债性资金，实际被用于“借新还旧”，置换即将到期的甚至已经出现逾期的他行贷款，贷款额度和贷款期限被人为放大和延长。（三）贷款风险分类不准确有的经营性物业出现经营困难，第一还款来源不足迹象明显，但贷款银行未及时调整贷款风险五级分类，隐匿贷款风险。个别经营性物业贷款已出现逾期状况，不能按时落实还款计划，风险苗头显现，一旦商业物业和房地产行业风险集中爆发，第一还款来源及第二还款来源都可能落空。二、监管意见与要求（一）对照开展自查，有效落实整改辖内各银行机构要开展经营性物业贷款风险排查，对本行存量经营性物业贷款进行自查，摸清此类贷款风险底数，对于排查发现的严重违规问题和重大风险要及时向属地银监局或银监分局报告。对排查出的问题要落实整改措施，对已出现第一还款来源不足等特征的经营性物业贷款要按照

当前银行业经营性物业抵押贷款的风险与审计关注点

当前银行业经营性物业抵押贷款的风险与审计关注点刘志博（审计署驻昆明特派办）【时间:2010年12月24日】【来源: 】【字号：大中小】内容摘要：近年来，在对商业银行新增贷款与资产质量的审计中发现经营性物业抵押贷款业务发展迅速，尤其是今年以来，随着地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款的规模扩大，某些房地产企业仅今年一年新增经营性物业抵押贷款的规模就达数十亿元。本文结合审计工作实践，揭示了银行在经营性物业抵押贷款的监管工作中存在的三大风险，并提出金融审计工作中需要关注的重点。一、经营性物业抵押贷款的监管风险经营性物业抵押贷款，有的银行称为资产支持类贷款，是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。这里的“经营性物业”是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等。经营性物业抵押贷款可用于企业经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，贷款期限一般是8-10年，最长可达到12年。与流动资金贷款、固定资产贷款等相比，这种贷款具有贷款用途灵活、贷款期限长、还款方式灵活、操作简单等优势，但同时也对银行的有效监管提出更高的要求。结合审计工作实践，银行在经营性物业抵押贷款发放与使用过程中存在以下三方面的风险：一是评估风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足；贷款用途与企业整体经营情况相关，企业各方面经营活动均会对贷款的用途产生影响。如何真实、客观、科学地评估企业经营与信用状况、抵押物价值、还款来源的稳定性等问题，增加了银行贷前评估的难度与贷款发放的风险。二是安全性风险。经营性物业抵押贷款的抵押物是商业营业用房和办公用房，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房地产价格高涨时期，其评估价值会相对较高，而由于还款期限过长，随着经济周期的变化，容易出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，从而带来银行贷款抵押不足风险。同时，经营性物业抵押贷款的第一还款来源为经营性物业的租金收入，这种收入同样受到经济环境的影响，如果企业经营不善或者外部环境的变化，导致租金收入降低甚至出现物业闲置的情况，就会大大增加形成不良贷款的风险。三是贷款资金用途风险。经营性物业抵押贷款不象流动资金贷款、固定资产贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定，在银行监管方面也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度。在审计过程中，审计人员发现这种贷款的用途非常广泛，如公司的日常经营、偿还债务、置换贷款等方面。由于这种贷款的主体通常是房地产开发企业，我国对于房地产开发的调控力度逐年加大，尤其是对房地产开发企业投融资有严格的规定，导致目前存在一种现象，就是房地产开发企业利用经营性物业抵押贷款资金来偿还房地产开发项目的前期投入形成的借款，或者在新项目手续不全无法申请项目贷款的情况下用经营性物业抵押贷款资金投入新房地产开发项目。房地产开发企业通过这种方式规避国家对于房地产行业的宏观调控，不利于经济稳定协调发展。二、对银行经营性物业抵押贷款审计中需要关注的重点随着经济社会的发展，金融产品的种类与应用形式也在不断创新，加强对金融产品的监管，完善相应制度，是维护良好金融秩序、促进金融体系稳定发展的必然要求。作为保障国

某银行经营性物业贷款管理办法

中国ⅩⅩ银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。第三条发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的

处置权。第五条贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件。（一）借款人须具备的基本条件： 1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录； 2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 4.所有者权益在8000万元（含）以上； 5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； 6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

经营性物业抵押贷款：放款落实环节难点答疑

经营性物业抵押贷款：放款落实环节难点答疑！概念普及经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。经营性物业抵押贷款可用于借款人合法合规的资金需求，包括但不限于物业在经营期间维护、改造、装修、招商等资金需求以及置换该物业建设期的银行贷款、股东借款等负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。实际放款环节难点答疑： 1租金监管账户开立问题经营性物业抵押贷款的第一还款来源即物业租金收入，因此为保障第一还款来源，要加强对租金收入的监管，有效的措施为要求借款人与银行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的封闭式监

管。实际操作中需要注意物业收入包含事项，租金、物业费、广告费、停车费、水电费差价收入等，同时需要注意借款人与物业承租人是否签订租赁合同、物业合同等，收款主体是否均为借款人，还是借款人名下其他的物业公司，现实操作中经常会出现水电费差价收入、物业费等由物业公司收取，应该落实这部分物业收入是否由物业公司最终转给借款人，如果最终实际收款人为借款人，应要求借款人、物业公司、银行三方共同签订项目资金监管协议，有效的保障与项目有关的全部物业各项收入均由银行进行监管。 2“买卖不破租赁”如何破解 “买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，为有效保障银行的抵押权实现，应与抵押人、承租人签订三方协议，协议中规定：承租人向银行声明已知悉借款人将物业抵押给银行用于办理经营性物业抵押贷款，在银行实现抵押权时，不得以承租人租赁权阻碍或干扰银行行使抵押权。但在实际操作中，经常会发现签订三方协议难度较大，如承租人与抵押人的地位不匹配，承租

某银行经营性物业抵押贷款管理办法

中国ⅩⅩ银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）（ⅩⅩ年六月第一次修订）第一章总则第一条为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据《中国ⅩⅩ银行固定资产贷款管理办法》和《中国ⅩⅩ银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定，制定本办法。第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。第三条经营性物业抵押贷款按照《中国ⅩⅩ银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理。第二章贷款对象与用途第四条贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。第五条贷款用途。贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。第三章贷款条件与申请第六条贷款条件。（一）借款人须具备下列基本条件： 1．具有法人营业执照并已办理年检手续；

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经营性物业抵押贷款规范化发起报告模板（2013年版）目录第一部分发起报告评估简表.......................................... 错误!未定义书签。第二部分发起报告分析正文.......................................... 错误!未定义书签。 1.借款人状况............................................... 错误!未定义书签。借款人信息......................................... 错误!未定义书签。借款人股东信息..................................... 错误!未定义书签。借款人财务指标分析................................. 错误!未定义书签。借款人股权结构图................................... 错误!未定义书签。借款人核心竞争力分析............................... 错误!未定义书签。其他............................................... 错误!未定义书签。 2.行业发展情况及市场分析.................................... 错误!未定义书签。当地商业地产总体供需状况分析....................... 错误!未定义书签。城市主要商圈分布及项目所在商圈情况................. 错误!未定义书签。项目在商圈中的定位................................. 错误!未定义书签。其他需要说明的事项................................. 错误!未定义书签。 3.项目评价................................................. 错误!未定义书签。项目位置........................................... 错误!未定义书签。项目合规情况....................................... 错误!未定义书签。项目基本信息....................................... 错误!未定义书签。项目评估价值....................................... 错误!未定义书签。项目还款现金流分析................................. 错误!未定义书签。项目担保条件分析................................... 错误!未定义书签。其他需要说明的事项................................. 错误!未定义书签。 4.授信收益测算 ............................................. 错误!未定义书签。贷款利率申请与授信收益测算......................... 错误!未定义书签。新协议要求的测算................................... 错误!未定义书签。授信贡献度评价..................................... 错误!未定义书签。 5.授信风险分析 ............................................. 错误!未定义书签。

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