2016年下半年新疆房地产估价师《经营与管理》：开发贷款的风险考试试题

2016年下半年新疆房地产估价师《经营与管理》：开发贷款

的风险考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、建筑物的所有权可以分为独有、共有和__三种。

A．区分共有

B．区分所有

C．公有

D．私有

2、利用__进行进度计划管理，可以了解各项工作的先后顺序和相互关系，通过计算找出关键工作和关键线路，在执行中进行有效的控制和监督。

A．现金流量表

B．横道图

C．网络图

D．直方图

3、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是．【2007年考题】A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

E：工业用地的监测点评估价格

4、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人

B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人

C：公证机关和无利害关系的第三人

D：人民法院和无利害关系的第三人

E：工业用地的监测点评估价格

5、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。

A．比售价优惠

B．不如售价优惠

C．与售价一样

D．难以判定是否给予了优惠

6、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。

A．93.75

B．115

C．293.75

D．315

7、瑕疵请求权是指__。

A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

D．买受人在以最高应价购得拍卖标的时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

8、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

A．时值是资金运动起点的金额

B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额

C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值

D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

9、以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。

A：1

B：2

C：3

D：4

E：房地产估价机构必须加盖公章

10、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。

A：1

B：2

C：5

D：7

E：执行层的组织协调

11、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为__元/m2。

A．782.94

B．817.06

C．792.85

D．768.06

12、以下说法不正确的是__。

A．估价目的不同，估价的依据可能不同

B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值

C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同

D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同

13、2006年某市商品住宅实际销售量为410万，预测销售量为380万。如果平滑指数α=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万。(2007年试题)

A：390.5

B：399.5

C：523.5

D：543.0

E：借款合同

14、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。

A：22

B：28

C：38

D：50

E：工业用地的监测点评估价格

15、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．9000

16、某国家2001～2006年的基尼系数分别为0.27、0.32、0.36、0.39、0.43和0.47，则说明该国__。

A．居民收入分配趋于平均化

B．居民收入呈现出上升的趋势

C．居民收入分配越来越平均

D．居民收入分配两极分化越来越严重

17、是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。

A：地形图

B：地籍图

C：宗地图

D：房产图

E：执行层的组织协调

18、以下权利中属于用益物权的是。

A：抵押权

B：典权

C：建筑物区分所有权

D：质权

E：执行层的组织协调

19、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800

元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。

A．甲土地

B．乙土地

C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任选其一

20、甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100，甲公司应当返还张某元。

A：60000

B：67000

C：83500

D：100000

E：执行层的组织协调

21、不是房地产贷款担保形式的是（）。

A．保证

B．抵押

C．质押

D．提存

22、下列公式不正确的一项是__。

A．分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润) B．税后利润=利润总额-所得税

C．经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金D．利润总额=经营利润+营业外收支净额

23、房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于__的设置。

A．项目定位

B．盈亏系数

C．平衡点

D．风险临界值

24、__是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。

A．变更登记

B．他项权利登记

C．注销登记

D．房屋所有权初始登记

25、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。

A：土地补偿费归农村集体组织所有

B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有

C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用

D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人

E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A：利润为零时

B：利润最大时

C：允许的最低经济效益指标

D：允许的最高经济效益指标

E：借款合同

2、保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括。

A：分散风险职能

B：组织经济补偿职能

C：融通资金职能

D：防灾防损职能

E：分配职能

3、编制城市规划一般分为两个阶段。

A：总体规划

B：控制性详细规划

C：修建性详细规划

D：分区规划

E：详细规划

4、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。A．保持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提

5、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括。

A：政策风险

B：资金供应风险

C：经营风险

D：利率风险

E：汇率风险

6、关于计征房产税的下列说法中，正确的是__。

A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B．房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收

C．对于非出租的房产，以房产原值的70%～90%为税基

D．对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%

E．房产税按年计征，分期缴纳

7、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由__负责实施。

A．开发商

B．土地储备机构

C．建筑商

D．土地一级开发企业

8、农民集体的范围包括__。

A．村农民集体

B．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体

C．乡(镇)农民集体

D．建制农民集体

E．县农民集体

9、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。

A．第一阶段

B．第二阶段初期

C．第三阶段初期

D．第三阶段

E．第四阶段

10、某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元／㎡，预测销售价格为8000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为。

A：1．4

B：1．5

C：1．6

D：1．8

E：借款合同

11、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。

A：平面形状

B：占地面积

C：建筑结构

D：功能分区

E：运输方式

12、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。

A：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度

B：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度

C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护

物业管理区域内全体业主的合法权益

D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定

E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定

13、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前__年平均年产值逐年给予补偿。

A．1

B．2

C．3

D．5

14、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。

A．2.50%

B．2.35%

C．2.38%

D．3.25%

15、拍卖人应当于拍卖日__日前发布拍卖公告。

A．3

B．5

C．7

D．11

16、从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由决定的。

A：法院强制拍卖的国家强制性

B：目的的利他性

C：目的的非利他性

D：强制拍卖标的的非自有性

E：强制拍卖标的的自有性

17、按照规定，房地产开发企业在变更事项确定后，未在规定时限内通知买受人的，处理的原则是。

A：买受人无权退房

B：买受人有权退房

C：买受人不退房的，由房地产开发企业继续执行原合同

D：买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任

E：买受人退房的，由规划部门承担违约责任

18、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10%，购买年为8，估价应为__元。

A．54000

B．32010

C．48000

D．60000

19、按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设定额分为。A：直接消耗定额

B：劳动消耗定额

C：机械消耗定额

D：材料消耗定额

E：预算消耗定额

20、下列建设工程必须实行监理的是（）。

A．三峡水利工程

B．农民个人出资自建住宅

C．利用亚洲银行贷款工程

D．利用法国政府援助资金的工程

E．民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

21、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。(2004年试题)

A：集体土地上的合法房屋

B：代管房屋

C：列入拆迁范围内的房屋

D：共有房屋

E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋

22、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。

A．业主大会制度

B．业主公约制度

C．住宅小区治安管理制度

D．住宅小区综合验收制度

E．住房专项维修资金制度

23、房地产估价的主要难点是__。

A．市场行情变化不定

B．供需变化引起价格变化

C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握

D．房地产价格的影响因素影响程度不同

24、根据GB/T 17986—2000《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是__。

A．无柱的雨篷

B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊

C．房屋内高度在2.20m以上的技术层

D．与室内不相通的装饰性阳台

25、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。

A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动

B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的

C：物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》

D：物业管理活动的依据是物业服务合同

E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护