十年磨一剑,真房君教你买房卖房

十年磨一剑，真房君教你买房卖房

一．基础：买房是大事: 工欲善其事必先利其器

1：购房资质：广州户口可购买两套外地户口须5年内满3年以上的社保或者税单2：购房方式：一次性付款（分期付款）和按揭付款

3:购房流程：

一次性:网签—问税—交税—递件—过户—拿新的房产证

按揭流程：网签—准备资料签按揭

4：按揭资料：

买方：身份证，户口薄，婚姻证明，收入证明，供款卡，流水账，公积金缴存明细，3年以上社保或税单

卖方：身份证，户口本，婚姻证明，房产证，收款卡

买卖双方应该对房产交易有个大致的了解，知己知彼。

二:看房：

1：首先明确自己想找的区域，板块，小区。并在网上了解大致楼盘的价格。目前大的搜X网，安X网，在这些价格基础上上浮7-15%,估计就是真实业主的放价（题外话，为什么网络上虚假房源这么多，因为某网都是以出售经纪人端口盈利，一个经纪人有60-120套发布房源的端口，所以为什么之前有楼盘总户数1500户，而某网二手房出售套数有2000套的原因了）了解价格，不要迷恋房子。这个功课一定要提前做。

2：现在地产主要客源分为wake in和call in 简单来说就是上门店和通过网络打电话。1）。所以此时建议预备个买房专用电话（不怕骚扰忽略）

2）针对初期看房者，一定要有计划。第一次看房，时间上建议两天，对一个板块的大部分楼盘有一定了解。看房过程中你不止要观察房子还要观察经纪人（专业能力，沟通能力，是否靠谱）。看房过程中一定要有主见，情绪上不要表现的大喜大悲，因为你很喜欢某套房子，可能那套房子只是出租的。可以尝试砍价，了解下中介的反应开价幅度。

3）辛苦了两天你对板块的楼盘有一定的了解。接下来会收到很多中介的电话，约你看房子，此时就必须有针对性的看房，如果某个中介对你推荐的房子比较和你意，建议此时先在网络上查找那个房子是否有相似的面积楼层的房子了解。一般问经纪就说这套房子是否真实？什么时候看房，最低多少，然后跟他说其他地产报的价格比你便宜来试探出这套房子究竟是一个什么样的市场价格。打个比喻一套房子A中介说100万，B中介说97万，C中介说95万。那幅度应该在95-96区间，自己要有一个估算。但看房只确认跟自认为觉得靠谱一个中介看，其他中介只是了解之用。

4）此时，很多人可能会说，哇靠，看个房子这么麻烦，买个房子这么麻烦！没办法，中介的氛围就是天天房子，房子，忽悠，忽悠，哪怕诚实的人，也会在这种氛围下变成忽悠，狡猾的人，不然就等着饿死，这就是中介文化。至于忽悠的手段手法，实在太多了，不胜枚举，我也不好怎么说。目的性就只有一个，让你跟着他走，让你被他牵着走，所以这也是我一直提主见的原因。当然，土豪可以忽略此点。

三：购房

1）终于看上了套房子，也大致了解这套房子业主想卖的市场价，此时中介应该会拼命忽悠你下诚意金，理由大体分为：

2）A这套房子很抢手，

3）B价格很笋，你下定我才能要求公司封盘不给其他人推。

4）C你不下，其他同事下了定我们就不能买了

5）D，我谈价如何厉害，你不下定我不好跟业主谈价格。

6）E，你下定业主才知道你的诚意，才愿意降价。

7）F：诚意金最大的用处就是落实自己的佣金，好操作买家和业主。

8）基于以上几点给的建议便是：

A：真的认为喜欢，笋（哪怕被吃差价也值得），直接跟中介说老娘有银行卡，叫业主直接签约。下诚意金就免了。

B：业主自住的情况下，当场就跟业主表露有意向，化被动为主动（建议相差价格幅度在3%-8%的区间）

C：如果相差价格较大，再次落实业主多少钱可以出售，此时表现的有意向购买，但得出业主的心理价位后可跟业主说明自己还需跟家里人商量，礼貌对待。

D：如果业主不在场或受中介阻止无法直接交流，则无须表露太喜欢。若业主不在现场则可以让中介致电业主落实产权问题，此时让中介把手机给你直接跟业主交流。事后再通过其他途径了解该房源的动态。切忌在了解过程中全盘托出自己的想法以及本人看过该物业等，宗旨只是了解房屋的情况。这里无须太有心理负担，因为不是想着跳单，本质是想把房屋的情况主动去掌握，至于带你看房是否能赚到你的中介费，这是专业能力的问题。

四：签合同

1）最重要的是落实业主产权的问题。这个简单，房管局查册即可

2）中介费建议按三次缴纳,签合同一次，递件一次，交楼一次。

A:中介费的组成：经纪人的提成20-45% 公司运营20-25% 剩余是利润

B：中介费并非一分钱一分货

C：中介规模不等于中介专业性，能力强

3）签署合同注意的问题，这个要慎重了，因为出问题也是买卖双方的事情。

A：确认交易金额，面积，是否过五年，商品房还是房改房地址楼层

B：付款方式：一次性（分期付款）按揭付款，定金款，首期款，尾款。

C：按揭还要注意征信问题，双方准备资料的时间，网签时间，递件时间

D：赎契问题：买家支付赎契款，还是业主支付赎契款，什么时候支付，要第三方保管哪些资料。

E：税费问题，买家支付，业主确认唯一住房问题。

F：如遇政策原因不可控双方解除合同定金返还的问题以及中介费退还的问题。

G：签合同建议买卖双方均留电话

五：业主注意的问题：

1：多种渠道放盘。

2：不要轻信独家盘。一是地产公司经纪人员有指标，二是追求利益最大化

3：收取诚意金后签约时间要注意（1星期内），有些是地产公司的诚意金可能1000-2000块，托了2个月才签合同，其实就是为了绑死你

4：对吃差价行为说NO（羊毛在羊身上，这些价值都是你们买卖双方的）

六：吃差价

总结吃差价的情况：买家：人实诚，钱多。业主：急卖，易忽悠。核心：信息不公开，不透明。地产文化：业绩为王

案例1：某房98万，开价108万，买家下诚意金103万，业主在外地，第一天，安排人员砍业主价，93，94，95，跟买家保持关系。第二天，继续砍，一黑一白，讨好式的跟业主说卖高部分给公司才能尽快帮你卖出，现在市道如何如何差，一冷一热，当晚把定金转给业主，协议上备注98万以上当作公司佣金，签合同当天支付，否则。。。跟买家说好不容易争取到103万5千，现在要定金要10万业主才能103万（为了当天收取差价，袋袋平安）第三天，业主飞到广州，先见业主强势跟他现在市场如何差，这客户跟进了1年才买的，另也看中了其他两套房子，现在说服到103万，这5万必须得给公司，不然就算了，让她买另一套房子。业主一算，飞也飞过来了，又想卖房，好吧，签署合同后，中介费一算8万。103万的房子。

案例2：这也是我选择离开地产行业的一个很重要的原因。业主是我帮她买过房的，后来赶着凑首期卖房，这套房子18万的差价，后来被业主和买家都发现了。他们没去中介协会告我，只是让我退到3个点的中介费。借此机会，诚挚和他们道歉，利益的膨胀的确迷失了方向。

买卖双方应该都对吃差价行为说NO，若真的不好采，发现的情况下直接去中介协会，中介管理所投诉，一般会退的，法律规定是中介费0.5-2.5%，不超2.5%。

六：按揭

1）总体按揭专员是比房产经纪更专业，经纪胜在沟通。

2）按揭也并非一分钱一分货

3）按揭公司的规模跟人员的服务，专业也是不成正比。

4）地产收按揭费大概是1.3-1.5%, 市场上的按揭是0.7-0.8 妈网上两位商家真房君和ZDY，是0.5和0.6。按揭除了快放担保，公积金保险费，其他都是大包

的。就是不会有杂7杂8的费用。

5）目前了解两位商家专业度都不相伯仲，宝妈们自行挑选。

十年磨一剑今朝试锋芒

(1) [十年磨一剑今朝试锋芒]十年磨一剑，今朝试锋芒丨高考日 又到了一年一度的高考日，一直以来人们都会用「千军万马过独木桥」来形容高考，也有人调侃说是「人生中最后一次不看脸的竞争」，但这又何尝不是人生中第一次真正掌握命运的机会呢？ chi哥前两天发起了一个「用诗词为高考学子加油」的话题，诗友们纷纷表达了自己对学子们的祝福，今天chi哥就把这些诗词分享给大家，这里面有对联，有古诗，也有诗友自己写的作品，诚意满满，快来欣赏吧~ 看完这些其实chi哥已经热血沸腾了，好像又回到了那年高考时，那个时候的努力程度真的足以令人感动到哭。 最后chi哥要借用诗友们的一句话再次祝福参加高考的莘莘学子长风破浪自起航，金榜题名定辉煌！ 今日话题 对你来说，高考意味着什么？ 文字由中华好诗词（微信号hebtvzhhsc）编辑，转载请标明出处。 点击下方广告，支持chi哥^_^o~ ﹀ ﹀ (2) [十年磨一剑今朝试锋芒]十年磨一剑，一朝试锋芒 中考近在眼前，对每一位考生而言，这都是一次举足轻重的考试。在考前这个时刻，想把美好的祝福和鼓励的诗句送给即将奔赴考场的你，祝大家信心满满，取得好成绩！ 12句励志古诗词 送给即将中考的你 其实除了送祝福外，还想给大家鼓鼓劲，加加油。下面这些励志古诗词，正能量满满，送给每一位考生。 欲穷千里目， 更上一层楼。

——王之涣《登鹳雀楼》 会当凌绝顶， 一览众山小。 ——杜甫《望岳》 时人不识凌云木， 直待凌云始道高。 ——杜荀鹤《小松》 千淘万漉虽辛苦， 吹尽狂沙始到金。 ——刘禹锡《浪淘沙·莫道谗言如浪深》不经一番寒彻骨， 怎得梅花扑鼻香。 ——黄檗《上堂开示颂》 千磨万击还坚劲， 任尔东西南北风。 ——郑燮《竹石》 山重水复疑无路， 柳暗花明又一村。 ——陆游《游山西村》 行到水穷处， 坐看云起时。 ——王维《终南别业》

齐心谋发展 开创新明天——XX公司十年庆典演讲稿

齐心谋发展开创新明天 各位领导、同志们： 大家好！ 我叫XXXX，来自XXX。我演讲的题目是《齐心谋发展开创新明天》。 十年磨一剑，百年铸商机。十载辉煌路，我的心情从没有像今天这样兴奋，我的信念也从没有像今天这样刚强。 十年奋斗,十年发展。我们前进的脚步，既象万里长江浩浩荡荡，又象九曲十八弯的黄河曲曲折折，既充满着风和日丽的美好时光，又伴随着风霜血剑的艰难岁月。这十年不仅是肯定了我们公司正在一步一个脚印的、踏踏实实的昂首阔步迈向更加辉煌美好的明天，更是对我们公司的天时、地利、人和相互结合的一个阶段性测验。十年磨一剑，我们的公司在煤炭行业已经是一把有力的宝剑，在开拓挖掘市场的道路上披荆斩棘，一路风风火火。 十年的风风雨雨，承载着多少汗水，又包含着多少夙愿，它是黑色的图腾，是金色的誓言!十年，是一瞬间，我们公司由年轻成长为一个生机勃勃、活力盈满的强势企业；十年，是艰辛的历程，在公司的英明领导下，全体员工奋力拼搏，上下一条心，拧成一股劲，为了共同的希望，齐心协力取得了一个又一个丰硕的成果。 与时俱进、开拓创新。公司由小到大、由弱到强，正是靠着我们公司的适时革新、适时创新经营策略，靠着全体员工不断学习、不断进步的不懈动力，靠着我们共同的愿望、共同的追求，不断地给公司带来勃勃生机，让我们的公司顺着市场的发展不断壮大。看到公司在不断发展壮大，我为她感到自豪与骄傲。 在十年历史回顾之际我们看到了一个百折不挠、勇往直前的公司，十年来我们以不倒翁精神，跨越了一个又一个难关，让每一次危机都转化成发展的动力，实现了一次又一次的飞越，锻造出一个日益辉煌的公司。在诚信、互惠、优质、创新的经营理念指引下，我们群情激昂，充满斗志的公司全体员工，驾驶着发展的巨轮不断的前进。 一个英雄的时代，铸就一段英雄的历史；一个具有生命力的企业，铸就一支顽强拼搏的职工队伍，“实事求是，无私奉献，艰苦奋斗，改革

(情绪管理)当前社会心态的特点最全版

（情绪管理）当前社会心态 的特点

当前社会心态的特点 根据2010-2011年中国社会心态研究报告的数据分析，当将社会心态的指标体系设计为俩个方面：壹是社会认知和感受方面，二是社会态度和行为倾向方面。社会认知和感受方面主要包含生活压力感、生活安全感、社会稳定感、风险认知、幸福感等，社会态度和行为倾向包含个体或群众对社会各方面的态度和价值观，以及对社会行为、矛盾和冲突的应对策略和人际沟通模式等。 我们先来分析第壹个方面，当前中国城乡居民感受的生活压力感明显增大，尤其近俩年来消费者物价指数持续走高，影响到了许多老百姓日常基本生活物品的购买，据国家统计局2011年第壹季度数据显示（），其次生活安全感方面，由于受到几乎存在于中国整个奶业的三聚氰事件等食品安全事件的影响，居民民众对食品安全、交通安全、医疗安全和社会治安的担忧，导致了居民评价的各项安全感基本上处于“比较安全”的水平。市民对社会信任得分仅为62.90分，到了信任的底线，即“极低信任”的最下限。。俩年来国家统计局2010年11月11日数据 中国社会心态：问题和建议 本文所说的社会心态，是壹段时间内弥散在整个社会或社会群体/类别中的宏观社会心境状态，是整个社会的情绪基调、社会共识和社会价值观的总和。在壹个剧烈变动的社会中，社会心态既是社会变迁的表达和展示，也是社会建构的壹个无法忽视的社会心理资源和条件。正因如此，“民意”、“民心”的重要性总是作为执政者的行政基础不断被提及。能够说，社会心态是社会的“晴雨表”和“风向标”。要构建和谐社会，没有和谐的社会心态是不可想象的。值得注意的是，目前我国社会心态中存在壹些不和谐因素，需要我们高度关注且积极设法引导。 壹、我国社会心态存在的主要问题为了分析的方便我们通常把社会心态分为社会认知、社会态度和价值观念、社会情绪和社会行为策略，但实际上这些内容时刻是融合在壹起的。笔者

违章行为的心理分析

违章行为的心理分析 在生产生活中，造成人们违章的原因有很多，有外在的、客观的原因，也有内在的、主观的原因。虽然造成违章的原因可能是千差万别，但这都和人的心理有关，因为人的行为，包括违章行为，都是由人的心理活动发动、调节和控制的。 根据安全工作的实际经验，一般认为下述心理状态极容易导致违章行为： 1、侥幸心理有这种心态的人不是不知安全操作规程，缺乏安全知识，也不是技术水平低，而是“明知故犯”，因为在他们看来，违章不一定出事，出事不一定伤人，伤人不一定是我。但海因里希公式300：29：1告诉我们, 尽管事故发生具有偶然性，但偶然性里面包含必然性的因素，一次违章没有出事故，但多次违章就会增加产生事故的率。 2、惰性心理它是指在作业中尽量减少能量支出，能省力就省力，能将就凑合就将就凑合的一种心理状态。惰性心理对安全影响很大，特别是这种心理存在比较普遍，几乎每个人或多或少都有这种心理。惰性心理常和侥幸心理密切关联着，认为省点事不至于出问题，熟知恰恰是这种心理，常常成为致祸的根苗。 3、麻痹心理一是过分相信自己以往的经验，认为自己的技术过得硬，保准出不了问题的人容易产生麻痹心理；二是高度紧张后精神疲劳，例如刚搞过安全工作大检查后，思想放松，产生麻痹心理；三是个性因素，如有的人平时就是松松垮垮、大大咧咧的。 4、逆反心理“你让我这么干，我偏不这么干”，“越不允许干，我越要这么干”的逆反心理一般表现为两种形式：一是显性对抗，当面顶撞；二是隐性对抗，阳奉阴违。逆反心理的人容易将别人的好心当驴肝肺，以及言语和肢体冲突。 5、逞能心理争强好胜本来是一种积极的心理品质但他如果和炫耀心理结合起来，且发展到不恰当的地步，就会走向反向。在逞强的心理支配下，为了显示自己的能耐，往往会使自己头脑发热，干出一些冒险的愚蠢的事情来。 6、凑趣心理个体为了获得心理上的满足和温暖，同时为了对同伴表示友爱或激励，和他人一起开开玩笑，说些幽默话，如果掌握适度，不失为改进团体气氛松弛紧张情绪，增强团队情感沟通的一种方法。但是，如果掌握不了度，就会伤害到一些群体成员的感情，产生出一些误会和矛盾，导致一些无理智的行为的发生。 7、冒险心理冒险心理有两种情况，一种是理智冒险，这种冒险心理通常发生在明知有危险，但又必须去干的情况下。另一种是非理智性冒险，这种心理往往受激情的驱使，或本人有强烈的虚荣心。 8、从众心理从众心理有好有坏。当一个团体中大家都遵守规章制度，个别违章人员就会有一种无形的压力，迫使他对安全重视起来，反之就是消极的，

心理自我剖析

心理自我剖析 今年我20岁了，正读大二。平时学习、工作比较忙，很少有时间能静下心来进行一番心理自我剖析。首先谢谢老师给了我这样的一个机会。 如何评价我的发展史？20岁的人生，到达的地方虽不算远，但走过的路却不算少。从小到大，我觉得自己一直都过着无忧无虑的生活：生活在一个和谐的小康之家；从小学、初中到高中，学习方面的表现都不错，深得老师的器重；跟同学们的相处融洽，在平时生活中能交到不少的知心好友...我有许许多多美好的童年回忆，从这些成长经历中，也培养了我积极乐观的人生态度。朋友们都说评价我单纯直率、幽默风趣，所以我是在友谊的浇灌下茁壮成长上起来的。也许这是因为这样无忧无虑的生活，没经过什么大风大浪的事情，所以我应对挫折的能力相对比较弱。人生的第一次低谷应该是在我的19岁——高考的那一年。考场上的失利，使我跟心仪的大学失之交臂。这是与之前几乎是“一帆风顺”的经历完全不同的。人生的轨迹就此改变了，我曾一度陷入深深的低落情绪中不能自拔。幸好，我懂得积极调整自己的心态，懂得通过各种各样的方式来充实自己，例如旅游、爬山、看电影、写读书笔记等。还有长辈们的建议、好友们的开解，都让我感受到：生活，没有什么过不去的。跌倒了，爬起来，前路还是无限宽广的。 要评价别人很容易，可是要评价自己就很难了。我是一个动静皆宜的人，平时在与人交往的时候，往往会展现出自己活泼好动的一面；但当我一人独处的时候，我会捧一本书、端一杯茶，悄悄地躲进自己的小世界里，安静地做我自己想做的事情，思考我要思考的问题。我觉得我身上有5个好的品质：友善、孝顺、体贴、执着、真诚。我是一个很重视友情的人，失去友谊对于我来说是不可想象的世界末日。在生活中，我发现，只要留心周围的人和事，绝不吝啬一个简单的微笑，你就能同样收获到别人真诚的回应。我很热爱我的家庭，我的爸爸妈妈为我的健康成长付出了很多很多。“谁言寸草心，报得三春晖？”我要孝顺我的父母，平时从细微处关心他们，也好好好努力，为让他们以后能过上更好的生活而努力学习。体贴，也是很考验一个人的品质的。学会关心他们，懂得换位思考，站在别人的角度上看问题，人与人之间的关系就会变得简单多了。执着，体现在我的为人处事上。在学习上，我会执着地追求高效率的学习方式；工作上，我会执着地克服困难，把繁琐的部门工作顺利完成。在一些人看来，也许我做的都是无用功。是啊，部门工作尽管琐碎，但是从这些琐碎的工作中，能锻炼我的耐心和韧性，使我的能力得到进一步的提高。能有如此大的收获？难道我的执着是不值得的吗？ 我觉得我还要加强这5方面的能力：适应能力、沟通能力、团队合作能力、面对困难时的毅力和魄力、还要加强自身的科学文化素养。当我来到一个新的环境当中，我总需要好一段时间去适应周围的一切，对未知事物敏感度较差，所以，我需要提高我的应变能力。因为我们将来面对的是一个大社会、大环境，与人沟通需要不断地加强，团队合作是一种常规工作运作模式，我要有意识地培养自己这几方面的能力。做事不可能一直都是一帆风顺的，必然会碰壁，这就需要我们要在困难中锻炼起我们的毅力和魄力，然后把非凡的毅力和魄力运用到实际困难中去。这也是对我们做人的客观要求。另外，作为一名学生，学生的天职就是学习，必须树立起正确的观念，不断地增强自身的科学文化素养，使自己成为一名品学兼优的现代大学生。 我最近大部分是时间都感觉到空虚和迷茫。我分析了一下，主要是由两个方面的原因造成的：一、升上大二以后，课程一下子变得多起来，而且大一由于部门工作耽误了一些学习，现在感觉学习比较吃力，有点跟不上；二、来自对前程的未知。很多同学到了大二都有了一

【医疗管理】十年磨一剑多学科协作模式创新促灾难医学跨越式发展

多学科协作模式创新促进灾难医学跨越式发展 前言 10年前，举世震惊的5·12汶川大地震在中国医学界乃毫无准备之时发生，严重破坏地区超过10万平方千米，其中，极重灾区共10个县（市），较重灾区共41个县（市），一般灾区共186个县（市），造成69227人遇难，374643人受伤，17923人失踪。在毫无过往经验教训可依靠，无成熟的制度流程可启动，无科研成果可支持的情况下，我们仍恪守医者的使命感与责任感，倾我全院之力立即启动紧急医学救援。在不断的实践、探索、总结经验再创造华西模式的过程中：我们发现大到灾难医学救援体系建设、医疗机构脆弱性分析、灾前物资人员储备体制、灾情-伤情-医疗资源信息沟通、现场医疗救援介入时机、伤员转诊分流的标准和流程，小到现场救援个人装备、现场罹难人员尸体处理等问题，都亟需进一步开展系统性的探索研究。 一、我们必须时刻准备着，灾难医学学科体系建设势在必行 中国位于亚洲东部,太平洋西岸,背陆面海、海陆兼备，拥有多种多样的地质地貌。近年来，大型地震、泥石流以及滑坡等自然灾害频发，四川及周边地区亦呈现多发趋势，如何降低其造成的人员伤亡为紧急医学救援提出更高要求。

随着研究的不断深入，不同灾难事件的救援又有其自身多样性、特殊性、复杂性、不可预见性等特征。例如，开展玉树地震的紧急医学救援时发现，高海拔气候地理特征下的特殊紧急医学救援需进一步细化方案；在出现灾难事件时应快速评估救援需求，科学调配医疗资源，以避免医疗资源不能满足救援需求或救援资源过度调用。昆明暴恐事件使如何应对突发性社会安全事件的卫生应急管理受到社会各界的广泛关注；天津爆炸事件是我们意识到危化品等特殊突发公共事件的紧急医学救援是灾难医学研究领域中亟待探讨的一个重要研究方面。 因此，加强研究灾难医学救援的科学规律、方法、组织，正在被党和政府、社会各界以及医学专业人士广泛关注；大力建设与发展世界关注、群众需求的完整的灾难医学学科体系，加强应对突发事件的紧急医学救援能力势在必行。 二、从无到有，从有到新，多学科协作的复合交叉式学科发展模式创新 1.应对灾难处置的复合型需求，解构重组传统学科，创新学 科方向 （1）开展广泛调研，探索灾难医学本质 灾难医学是集公共卫生、急诊医学和灾难管理于一体的交叉学科，涉及医学、教育、管理、公共卫生、工程学等多

当前我国社会心态存在的问题及其原因

当前我国社会心态存在的问题及其原因 问题： 根据2010-2011年中国社会心态研究报告的数据分析，当将社会心态的指标体系设计为两个方面：一是社会认知和感受方面，二是社会态度和行为倾向方面。社会认知和感受方面主要包含生活压力感、生活安全感、社会稳定感、风险认知、幸福感等，社会态度和行为倾向包含个体或群众对社会各方面的态度和价值观，以及对社会行为、矛盾和冲突的应对策略和人际沟通模式等。 我们先来分析第一个方面，当前中国城乡居民感受的生活压力感明显增大，尤其近两年来消费者物价指数持续走高，影响到了许多老百姓日常基本生活物品的购买，据国家统计局2011年第一季度数据显示（），其次生活安全感方面，由于受到几乎存在于中国整个奶业的三聚氰事件等食品安全事件的影响，居民民众对食品安全、交通安全、医疗安全和社会治安的担忧，导致了居民评价的各项安全感基本上处于“比较安全”的水平。市民对社会信任得分仅为62.90分，到了信任的底线，即“极低信任”的最下限。。两年来国家统计局2010年11月11日数据 本文所说的社会心态，是一段时间内弥散在整个社会或社会群体/类别中的宏观社会心境状态，是整个社会的情绪基调、社会共识和社会价值观的总和。在一个剧烈变动的社会中，社会心态既是社会变迁的表达和展示，也是社会建构的一个无法忽视的社会心理资源与条件。正因如此，“民意”、“民心”的重要性总是作为执政者的行政基础不断被提及。可以说，社会心态是社会的“晴雨表”和“风向标”。要构建和谐社会，没有和谐的社会心态是不可想象的。值得注意的是，目前我国社会心态中存在一些不和谐因素，需要我们高度关注并积极设法引导。 一、我国社会心态存在的主要问题为了分析的方便我们通常把社会心态分为社会认知、社会态度与价值观念、社会情绪和社会行为策略，但实际上这些内容时刻是融合在一起的。笔者认为，目前社会主要存在以下一些社会心态问题。 （一）生活压力加大与社会支持不足零点研究咨询集团2010年4月在全国进行的调查显示，尽管城镇居民对物价上涨感受明显，但54.8%的居民表示对于当时的物价水平可以承受，30.5%的人表示“一般”，仅有14.2%的人表示难以承受。2010年10月中旬零点研究咨询集团再次进行了类似调查，结果显示，在城市、小城镇和农村地区，分别有49.8%、40.5%和47.7%的受访者表示当前的生活压力比较大或压力很大。压力主要来自物价上涨、就业难、房价高、看病难等方面。 在竞争日趋激烈、生活节奏不断加快的背景下，生活压力加大是一个不争的事实。而另一方面，我国社会转型过程中单位社会已趋终结，而填补单位社会社会支持功能的公民社会却未见雏形。社会学认为社会支持是一个可以运用一定的物质和精神手段对社会弱势群体进行无偿帮助的社会网络。在恶性压力下如果得不到社会支持，个体会产生无助感、绝望感，产生心理问题或出现极端消极行为。如2010年富士康员工发生连续自杀事件，就是突出的例子。根据我们的调查，当前人们获得社会支持最多的是家庭、朋友、同乡等传统社会关系，社区、工作单位和地方政府在社会支持系统中，基本上处于“没有帮助”和“帮助较少”水平。仅仅依靠以家庭为核心的社会支持难以支撑每个人的生活压力。 （二）安全焦虑与风险漠视并存一方面，不断发生的食品、药品安全事件使得民众长期处于焦虑状态，而另一方面，社会整体的风险意识并不高，导致一些安全事故、灾难频发。

售楼小姐怒揭卖房黑幕 买房人不得不看!

售楼小姐怒揭卖房黑幕买房人不得不看! 导读:本文介绍在房屋买房，选二手房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 随着，房价不断上涨，沈阳的楼市真真是热起来了。有些房企为了卖房，在销售的过程中总会有不同程度的忽悠。宣传什么只有最后多少套了。其实这些都是套路，目的就是为了让购房者赶紧买房。而当你走进售楼部，看到的、听到的“假象”未免就太多了…… 售楼小姐怒揭5大卖房黑幕这些套路不得不防！ 一、逼定 逼定方法有很多，如不让客户有充分考虑权衡的时间，使他匆匆购房。还有在客户洽谈时间里，售楼人员互相配合打假电话，或假装成顾客，就是售楼托儿，要的也是客户想要的那套房；或是把他想要的那套房，又同时介绍给另外的购房者，以造成紧销气氛；如客户对某套房有了初步意向后，过几天售楼处会告诉他：“此套房有人要购买，你要的话马上来付定金”…… 二、封杀客户的第一需求客户第一眼看中某套房的时候，售楼人员便用某些暗语问销售控制柜台，售楼人员会说这套房源已售。如果客户换种方式询问，就可能会告诉他这套房源有卖。原因是有些开发商为先推出位置不理想的铺位或房

子，把位置较好的商铺后期再出售。另外，许多较好销的房子被售楼处“销控”起不卖，对外宣称已售出，根据销售进度逐步放出。这在楼盘开盘初期比较明显，这时售楼人员可以私下探听一下，如果客户中意的房子是被“销控”的，可采取等候或通过其他途径来购买…… 三、踩盘、反踩盘某房地产的某种户型旺销，这种情况下，该公司一般会对外封锁有关资料，对客户也只是说一半、留一半，因为采取了这样的保密措施，对手公司便无法获知旺销户型的基本情况。在这种情况下，对手公司便会派出售楼小姐，装扮成来看房的客户，实地勘察，搜取相关资料。反之，则为反踩盘。 四、练就过硬的“势利眼”练就“势利眼”，其实就是要学会从客户的衣冠上准确地判断出客户的经济实力。从衣着看，是国产名牌还是世界名牌，哪个牌子属第几等级，搭配得如何；从言谈举止看，已经在别处购得房产，经常提及某名人或自然地与国外某地相比较，都是有来头的。最明显的标志是可根据来人的“坐骑”判断他的身份和购买力。 五、“苦肉计”有意选择下着倾盆大雨的天气拜访客户，湿漉漉地赶着把资料送到客户手里，他怎能不感动？零下十几摄氏度的大雪天身穿裙子陪客户看房子，一圈又一圈，冻得嘴唇发紫。这种情况下客户往往最容易动恻隐之心。 首先在确认购房之前不要向任何售楼处留下你的姓名

当前社会心态分析

当前社会心态分析 社会心态就是指一定社会环境条件下，社会成员对社会生活现状得心理感受与情绪反应，具有显著得大众性与弥漫性。近年来，全国发生了多起针对儿童、女性或其她无辜群众得暴力伤害事件以及其她社会性事件。这类事件发生得原因就是多方面得，但从社会心态得角度来瞧，心态失衡、不良情绪得不到及时宣泄、悲观厌世、进而产生报复社会得心态就是其共同得特点。这些事件频发，从一个侧面说明，重视社会成员心理与谐、优化社会心态,已经成为一个需要高度重视得现实问题。只有真正重视与搞好社会建设，并让社会主义核心价值观深入人心，十八大报告提出得“五位一体”总体布局才可能实现，人民生活才会更加幸福、更有尊严。 一、社会心态问题表象 1、生活压力加大与社会支持不足 在竞争日趋激烈、生活节奏不断加快得背景下，生活压力加大就是一个不争得事实。而另一方面填补单位社会支持功能得公民社会却未见雏形。社会支持就是一个可以运用一定得物质与精神手段对社会弱势群体进行无偿帮助得社会网络。在恶性压力下如果得不到社会支持,个体会产生无助感、绝望感，产生心理问题或出现极端消极行为。如2010年富士康员工发生连续自杀事件，就就是突出得例子。当前人们获得社会支持最多得就是家庭、朋友、同乡等传统社会关系，社区、工作单位与地方政府在社会支持系统中，基本上处于“没有帮助”与

“帮助较少”水平。仅仅依靠以家庭为核心得社会支持难以支撑每个人得生活压力。 2、安全焦虑与风险漠视并存 一方面，不断发生得食品、药品安全事件使得民众长期处于焦虑状态，而另一方面，社会整体得风险意识并不高，导致一些安全事故、灾难频发。一个本不属于热点得新闻受到中国媒体与民众得持续关注, 从智利矿难得发生到33名矿工在69天后被成功营救，民众不可能不 将之与我国频繁得矿难与高投入得救援与很低得救援成功率相比较。当前风险防范得突出问题就是对于关系个人得风险意识较强，而 对关系到群体或社会得风险重视不够，对于突发得、伤害性大得风险 警惕性较高，而对缓释性得、无直接生命伤害得风险防范不足。 3、社会信任面临困境 我国得公共权力机构与管理部门得社会信任程度高于其她机构与组织，但市民对这些机构得社会信任评价水平并不算高，接近“中度信任水平”，而市民对商业行业则处于“基本不信任”得水平；对中央政府得社会信任度高于地方政府；对中央媒体信任程度高于地方媒体。对中央政府得高信赖，仍然就是重要得社会整合得心理资源，但就是，另一方面也反映出地方政府得公信力较低、社会组织健康成长得 环境比较差得现状。在人际信任上表现出传统得人际观念，最信任

十年磨一剑,百日铸辉煌——演讲稿

十年磨一剑，百日铸辉煌——演讲稿 亲爱的老师，同学们，大家好！ “寒雪梅中尽，春风柳上归。”在这个春回大地，万物复苏的季节里，我 们学校全体师生聚集在这里，隆重举行“迎中考百日誓师大会”，在此，我谨 代表初三年级全体师生向大家致以春天的祝福！ 同学们：风雨拼搏了十几年，距离我们期盼的中考只有三个月了。中考梦，是人生梦的起点，没有经历过中考的人生是有缺憾的人生。为了冲击中考，我 们披星戴月，寒暑不停，我们读过可以摞成山的书籍，写过可以铺满地的试卷，我们有过成绩一步一步上升的喜悦，也有成绩一落千丈的悲伤，才终于有了今天，才终于有了这冲天一飞的机会。 作为同样是初三的我，看着我们每个人桌子上堆积如山的书本，回想着我 们曾流过泪，经历了多少艰辛，付出了多少努力，承受了多少压力和痛苦，但 毕竟人生能有几回搏？曾几何时，那每一个阳光遍地，书声琅琅的清晨，成为 了我们的怀念；曾几何时，那每一个朴实真诚。灿烂如花的笑脸，成为了我们 的回忆；曾几何时，那每一个激情四射。青春悸动的身影成为了我们心海中最 美好的记忆；曾几何时，这些都以变为了过去，变为了我们心中那一抹美好的 夕阳。 喜欢看武侠小说的同学都知道剑客，他的精神，他的精髓，就在于不管你 面对什么样的对手，首先要亮出自己的宝剑，要敢于亮出自己的气势，即便倒 下也要倒在冲锋的路上，即便倒下也要维护一个剑客的尊严。懦弱不能赢得对 手的同情，只能留下笑柄，甚至在懦弱中灭亡。同学们！此“剑”不亮更待何时？我们不为中考而生，更不会为中考而死，但它既然已经挡在了我们的人生 道路中间，我们必须跨过去，勇敢的跨过去！ “行百里者半九十”我们寒窗苦读十几载，到今天才算走了一半路，剩下 一半就是我们这最后的三个月。决定胜负的三个月啊！也是最艰难的三个月。 老师的殷切希望，父母期待的目光，都是我们奋勇向前的巨大动力。有一首歌 唱的好：“我不能随波浮沉，为了我挚爱的亲人，再苦再难，也要坚强。” “十年磨一剑，六月试锋”，在剩下的一百多天里，每一天都是挑战！每 一天都是冲锋！每一天都是拼搏！同学们，十多年的付出即将得到回报，人生 将从这里起航。如今，寒梅飘香，宝剑在手，背水一战的时刻来到了！作为和 你们一样大的学生，我将与你们风雨同行，相信有你们的地方，有你们的时刻，就会有我的身影，我们将会一起共度这个紧张而充满希望的与挑战的一百多天！ 至于我们的老师，我相信，只要有我们在努力，一定会有他们的身影，他 们一定会与我们同舟共济，“干将心血化成雨，润出桃花一片红”“春蝉到死 丝方尽，蜡炬成灰泪始干”我们的成功将会成为他们莫大的欣慰和骄傲！

卖房中介话术与套路

卖房中介套路 中介不规范经营行为和操作手法------心理手段 实例：来自中介机构培训材料 店面接待分为迎、接、带、送 迎客户 看 查言观色，从不经意的动作中看透对方心理 听 易地而处的“聆听”，，拉近和客户的关系 笑 抓住听众的心，客户更愿意接受服务 说 将话说到心里，你的声音无法抗拒 动 运用身体语言的技巧，配合还是干扰 接待客户 热情：客户走近店内，起身倒水，然后递上自己的名片 专业：把过程跟客户说的复杂化，风险很大 诚恳：让客户感受到你是为他考虑的，不是单纯的赚他口袋的钱控制：挑拨客户业主间的关系，互相不信任，敌对让他们相信我 客户-----提供最优质的销售服务暨钓鱼理论 与客户建立朋友似的关系

人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意 a：老年朋友——忠诚度高 中年朋友——理性置业高 青年朋友——易沟通，易搞定 b:怎样建立朋友关系 1、真诚相待、高度信任 让客户相信与你相处就像给保险公司打交道一样保险 2、找到彼此共同兴趣爱好、产生共鸣 3、树立良好的个人品质——热情、自信、敬业 4、多为客户的利益着想 成为了朋友，那就一切尽在掌握中——牵着客户的鼻子走，你还怕不成交吗？ 店头促销 模式有三： 1、紧急促销（店头常用方式） 2、电话促销 3、店头场景（同事与客户要进公司前，先开始打电话，加装大家都很忙） 谈话内容包括：有关来电问案子……本案或其他案子，要有热闹气氛。友店来电话询问状况，要求传真此个案资料

同事帮忙促销 做动作：由同事向您拿房子钥匙，影印此房子资料，并且说：买方来看第二次，马上可以决定 由同事从外面打电话进来，表示在房子现场要收定金了，并且：那你们现在谈的怎么样了？带看后，带买方回店头，可请同事帮忙打自己店头的点后，问案子（要求热络度） 场景模拟： 经纪人小王带陈姓夫妇（买房）回店头 用意说明：公司的环境比较单纯，不受外面干扰外头的咖啡馆、茶楼较嘈杂，买方易分心。 此时，可藉由倒茶水或拿资料时，走到同事旁做个信号（表示买方有喜欢，可能付斡旋），此刻，同事会打电话（打门店的电话号码） 店里的电话声此起彼伏，好不热闹。让买方感受到询问电话这么多，尤其是在不景气的时候，促销更是要多用心。 再者，同事配合走过来说，XX店刚来电话，要看这一间的产权资料，借我影印一下传真给他。用肢体语言表现，甚至更激烈一点，双方可故意用冲突方式把促销做大一点，没有关系，只要逼真让人相信就好。 当客户的面给房东（假）打电话（可以打给同事），然后挂掉，您看，听到这个价格，电话不接了。记住，一定要促销，不达目标不放手 如果客户的出价太低，可以拒绝收取意向金

古诗剑客·十年磨一剑翻译赏析

古诗剑客·十年磨一剑翻译赏析 《剑客·十年磨一剑》作者是唐朝文学家贾岛。其全文古诗如下：十年磨一剑，霜刃未曾试。 今日把试君，谁为不平事？ 【前言】 《剑客》是唐代诗人贾岛创作的一首五言绝句。这首诗全诗率意造语，直吐胸臆，语句简捷，感情强烈。“十年磨一剑”之“磨”，含有打造、磨制之意。花了十年的功夫，这剑自然非同一般。“霜刃未曾试”，即非常锋利的宝剑还没有用过，便有“跃跃欲试”之意。“今日把示君，谁有不平事？”即今天把它拿出来给您看，目的是如果您告诉我天下谁有冤屈不平的事，我就可以仗剑扶危。此处的“剑”，用的是比喻象征意义，托物言志，抒写作者十年寒窗，磨炼才干的生涯和远大的理想抱负。 【注释】 剑客：行侠仗义的人。 霜刃：形容剑风寒光闪闪，十分锋利。 把示君：拿给您看。 【翻译】 用了十年工夫磨制出一把宝剑，剑刃寒光闪闪却还没有试用过。今天，把它拿给您看，请告诉我谁有不平的事要伸张。 【赏析】

“良工锻炼凡几年，铸得宝剑名龙泉。”而此剑是“十年磨一剑”，可见其制作精良足可与传说中的龙泉宝剑比肩。开篇先侧写一笔，已显示出此剑非同一般。接着，正面一点：“霜刃未曾试。”写出此剑颜色如霜雪，闪烁着寒光，是一把锋利无比却还没有试过锋芒的宝剑。虽说“未曾试”，而跃跃欲试之意已流于言外。此剑一出，定会使人“咨嗟叹奇绝”的，这里同时表现了作者的充分自信。这位剑客经过潜心修养，苦练多年，身怀绝技却还没有机会一显身手，便不禁跃跃欲试，期盼能有表现自己才能的机会。这两句咏物而兼自喻，意在以宝剑未试来比喻自己抱负和才华不得施展。诗人未写自己十年寒窗刻苦读书的生涯，也未正面写自己出众的才能和宏大的理想，然而通过托物言志，已可洞悉诗人的心理。这种寓政治抱负于鲜明形象之中的表现手法，确是很高明的。 为何铸剑十年却从未露过锋芒呢？只是因为能识此宝之人尚未 出现。高山流水，知音难觅。怀才不遇者正如抱玉的卞和，如果赏识自己的人始终不出现，岂不是要活活哭死。幸运的是，韬光十载，而如今终于得遇知贤善任的知音——“君”，那还有什么好犹豫的呢？于是今日剑客便毫不犹豫地亮出了宝剑，充满自信地说：“今日把示君，谁有不平事？”今天将这把利剑拿出来给你看看，告诉我，天下谁有冤屈不平的事？此句将剑客的豪侠之风表现得痛快淋漓，仿佛剑鸣于匣，呼之欲出，读之使人顿感血脉喷张，怒发冲冠，一种急欲施展才能，干一番事业的壮志豪情，跃然纸上。 同样以咏宝剑言志的诗还有唐代郭震的《古剑篇》，此诗化用古

三十年磨一剑

三十年磨一剑 ——记会发镇三十年发展历程 1978年，我党召开具有重大历史意义的十一届三中全会，开启了改革开放历史新时期。从那时起，会发镇党委和会发人民以一往无前的进取精神和波澜壮阔的创新实践，谱写了会发人民自强不息，顽强奋进的壮丽史诗，会发人民的面貌，会发镇的面貌发生了历史性变化。 一、温饱篇 1982年，党的第一轮联产承包责任制在会发推广开来，这就像给长跑运动员解开了束缚已久的枷锁，会发农村开始了大踏步前进。农村的各种闲话中心自动关闭，再也见不到蹲在井台闲扯的人，从大人到小孩好像每个人都有忙不完的活，没黑没白的在自家地里忙碌着，农民以百倍的热情投入到自家的责任田，铲了一遍又一遍，简直比照顾自家的孩子还要精心。山崖下，河滩边的五荒地也迅速地被农民开垦出来，种上庄稼。很难想像生产力的解放会让农民释放出多少激情，会给农村事业怎样翻来覆去的变化。当然付出也会有相应的回报，除去积极主动去交公粮，家家户户都存放着吃不完的粮食。 二、发展篇 人们手里虽然有了粮，再也不用为饿肚子发愁，但随着社会主义市场经济体制改革的进一步深化，人们发现越来越多的事情离不开钱，可无论怎样精耕细作，粮食的产量并没有太大改观，农民的付出再也换不回更多的钱。正当会发人彷徨时，1984年日

本友人藤原长作将水稻寒地旱育稀植技术传入方正县，使水稻亩产突破1000斤大关。农民看到了希望，有条件的地方纷纷旱改水种了水稻，农民的生活水平发生了质的变化，手里的钱多了，许多农民盖起了砖房，装上了电视、电话，用上了自来水，农村市场也日渐火爆，个体工商户也如雨后春笋纷纷涌现出来。 三、小康篇 随着人们生活水平的不断提高，会发水稻种植也经历了三步走即由单纯追求产量向优质稻米再向现在的绿色有机水稻的三重转变。1998年，第二轮土地承包更加鼓舞和推动老百姓的积极性。2001年，合乡并镇，把会发、永丰、珠河三乡合并成现在的会发镇。现在的会发镇辖一个社区、14个行政村、68个自然屯，幅员面积479.1平方公里，与宾县、延寿接壤，哈同、同三、铁通公路横贯全境。全鎮6206户，29102口人，（其中镇区内6000人），辖两个林场和18所中小学（3所中学），一个国有粮库。现有耕地面积156802亩，水田10万亩。 2005年，十六届五中全会召开，会发镇在党的号召下，向建社会主义新农村，全面建设小康社会大踏步前进。在会发镇历届党、政班子的努力下，会发小城镇建设初具规模。 （一）镇区环境基础设施完善 1、道路建设。中央大街、方庄路主干路2条，改造里程1584米，面积2.05万平方米，由原来10米宽砂石路面改造为15米宽白色路面。南环路、文化路、幸福路、友谊路次干路4条，硬化里程2000米，面积1.2万平方米。拓宽次干路22条，8750米，563万平方米，建桥涵70座，上砂石2.4万立方米。铺设人行路3700延长米，10500平方米。 2、供、排水工程。根据水文资料记载，会发镇地下水源丰富，水质好，现有深水井2眼，年供水30万吨以上，供水采用生活生

浅析当前社会心理与社会问题

浅析当前社会心理与社会问题 摘要：社会问题与人类社会的发展相伴相生，当前，随着我国经济社会的持续快速发展，人民生活水平得到较大改善与提高，但同时因发展不均衡、地域差异、收入分配差异、文化差异等因素导致的社会规范、社会公平、公共安全等社会问题也相继出现，且日益突出，并由此产生了焦躁浮躁、公平正义感缺失、仇官仇富等相应的社会心态，在一定程度上影响了社会和谐稳定。本文通过对当前社会心态与社会问题的分析研究，寻求培养健康社会心态的方法和途径。 主题词：社会心理；社会问题；心态 一、当前社会问题概述 当前我国社会问题主要内容包括：改革开放以来，当代中国发生巨大变化，生产力提高，经济发展，综合国力增强，文化繁荣，人民生活水平得到较大改善与提高，中国人民的建设事业取得空前的成就。但是，我国现阶段的社会发展不均衡，人口众多，地域辽阔，东西南北、城市农村的经济、文化差异较大，在社会改革转型过程中，社会现象较复杂，我们在取得巨大成就的同时，也面临挑战与问题。 从社会学的角度看，我们所碰到的社会问题，是由于社

会关系或社会环境失调，使社会全体或部分成员的共同生活受到不良影响，社会进步发生障碍的社会现象。在人类历史的发展中，古代社会也有社会问题，当然，许多内容与今天不一样。现在有当代的社会问题，未来，人类社会同样会有社会问题，只不过许多内容也会与今天不一样。我们今天面临的社会问题，有的是历史遗留下来的，有的是在社会前进中新发生的，这些问题可归纳成五类：即社会规范问题；社会平等问题；社会组织问题；公共安全问题；人口与生态环境问题。 二、相对应的社会心态 “社会心态”被历史性地写入“十二五”规划。党和政府把“弘扬科学精神，加强人文关怀，注重心理疏导，培育奋发进取、理性平和、开放包容的社会心态”作为一项重要工作，纳入未来五年经济、社会发展的大政方针中。 当前，我国社会心态的主流是好的，人们的精神风貌、价值观积极向上，人心普遍思富、思安、思稳、思和。但我们必须清楚地看到，在经济体制深刻变革、社会结构深刻变动、利益格局深刻调整、思想观念深刻变化的大背景下，很多人因工作、学习、生活、前程、财富，往往表现出一种焦虑不安、浮躁不定，紧张不已的情绪，这种情绪在社会生活中表现出急功近利、盲目攀比、狭隘极端、迷茫失落等消极行为，在一定程度上影响了社会和谐稳定。因此，我们应准

律师写给购房人的七个忠告

律师写给购房人的七个忠告 "天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往"，在中国房地产市场经历了十年九调之后，我们发现市场每年都在被调控，房价每年都在往上涨。哪些购房者属于"刚需"，哪些又是在投机炒房，恐怕没人敢说，自己能够真正地分清楚。 本人仅仅是一名普通的房产律师，既没有深入研究过土地供应量为什么会影响房价，也不懂得货币供应量与房地产市场之间的经济学关系。但因为常年处理与房产有关的纠纷案件，几乎每天都在面对开发商、购房人、二手房主、房产中介。因此，或多或少总结出了一些与房产纠纷有关的经验，今天把它们汇总起来介绍给广大购房者，希望能够提高大家在购房时的法律风险意识，减少无谓的购房损失，未雨绸缪，防患于未然。 受篇幅所限，我们不能更加完整、全面地向购房人介绍与买房有关的法律知识，根据我们多年的办案经验，在买房时应该引起大家注意的又何止本文中所提到的这七点，其实还有很多很多。我们为什么不厌其烦地向大家介绍这些法律知识，是因为在房屋买卖纠纷中，最受伤害、最无助的，往往是那些有真实购房需求的"刚需"购房者。希望在阅读完本文后，能给大家带来一点帮助，起到窥一斑而知全豹的效果。 （作者供职于北京铭滔律师事务所） 忠告一： 在支付定金之前，要敢于离开谈判桌 我们大多数的购房人都没有经过像律师一样的专业谈判训练，在一个卖方占据主导优势的市场环境下，一旦进入购房谈判环节，恐怕就只能被动挨打了。所以我们的第一个忠告就是，要敢于离开谈判桌。 合同就像一把"法锁"，双方一旦签字就必须受它的约束，谁敢违反就必须要承担法律责任。定金罚则，就是"法锁"的具体表现，交付定金的一方如果违约，就丧失了收回定金的权利，收取定金的一方如果违约，就必须双倍返还定金。 但我们要告诉大家的是，在交付定金之前，购房人必须有敢于离开谈判桌的勇气，如果一味迁就卖方，害怕买不到房子，将会在整个合同履行中陷入被动。 这种被动，可能会让买方钱房两空。 为了更好地让大家明白，敢于离开谈判桌的必要性，我们给大家介绍一下卖方与中介经常使用的三种谈判策略，相信当大家了解对方的这些策略后，就能够"敢于离开谈判桌了"。 第一种黑白脸策略，这种策略是一种最常见的双人配合策略，不仅在房屋买卖中常用，其实只要有谈判的场合，就会有人使用。这种策略顾名思义，就是一个人唱黑脸，死活不降价，让你感到房源非常紧俏，买房机会稍纵即逝；另一个唱白脸，帮你向卖方说好话，并劝你赶紧下决心先交定金，这样兴许卖方还会降低一点价格。 第二种不情愿的卖家策略，在经过一番黑白脸策略折腾后，很多购房人因为担心丧失买房机会，会赶紧向卖方交付定金，这时有经验的卖方，会表现出很不情愿地接受买方的定金，并认可买方的购房报价。 第三种折中策略，在买家表示愿意交付定金并认可卖家报价后，会提出一些相应付款时间、过户时间的要求，这时中介为了使双方能够快速签约，会出面折中买方的要求，其实这种折中，是不利于买方在合同履行中主张自己权利的。 在经过以上的三个策略后，基本上买家就会按照对方的思路，与其签订购房合同，而忽略了合同履行中的各种法律风险。所以我们给购房人的第一个忠告就是，要敢于离开谈判桌。

客户的心理分析

第四部分：客户的分析 并不是能说会道就能卖楼，也并不是花言巧语就能卖楼。要成为职业化的地产销售人员，个中的辛苦只有售楼员自己才能体会得到，要知道，一举手、一投足，甚至是一个眼神，运用的不恰当，都有可能会招致客户的反感。 我们要忠告各位，做事应从细微处入手，多观察、多留意，您将会有实实在在的收获！ 一、购买动机分析 1、理性购买动机 2、感性购买动机 a、理性与感性购买动机的区别与互相转化 b、感性购买动机的常见表现方式 安全、方便舒适、健康、吉利、尊贵 超前、投资升值、隐私、从众、人以群分 二、消费层次分析 1、住宅 安置型、安居型、小康型、豪华型、创意性 2、写字楼 3、商服用房 4、工业厂房 三、购买决策人分析 1、分析客户购买行为 a、分析他购买商品的欲望，动机和习惯 b、分析购买行为 c、分析他对房子的设计、户型、位置、物业的要求 d、客户对开发商的信赖程度，让客户知道开发商的实力 e、购买行为的主要决策人和影响者 2、购买主体个性分析 捕捉顾客心理方法 2、接近顾客要诀 孤傲型 这类顾客生性高傲，说话居高临下，盛气凌人，容不得反对意见，大有拒人于千里外之势。 方法：

应保持恭敬谦虚而又不卑不亢的态度，对其正确的见解不妨稍加恭维，以适应其心理需求，但切忌轻易让步。 ●挑剔型 这类顾客往往既有合理的要求，也有过分的要求，喜欢无休止地诸多挑剔，售楼员只要稍作解释就会立即以更苛刻的意见顶回去。 方法： 不必与他纠缠，一般情况下应尽量少说话；如果某些关键性的问题不给予澄清便会严重影响信誉与企业形象的话，则着重以事实来陈述；如果对方挑剔之中提问题，售楼员则可以抓住这机会有理有据地予以耐心解答，甚至可以附带澄清一些其他方面的不正确的挑剔之处。 ●急躁型 这类顾客往往是性格比较暴躁，或心境、身体不佳，表现为说话急躁，易发脾气。 方法：对这类顾客要单记一个“忍”字，尽量以温和、热情的态度及谈笑风生的语气创造一个轻松愉快的气氛来改变对方的心态与情绪；对顾客提出的反对意见，不要计较对方暴躁的态度，而应耐心地、合情地给予解释；即使对方因内心不服大发雷霆，售楼员也不应以硬碰硬，而应婉言相劝，以柔制刚。 ●自私型 这类顾客私心重，往往会在各方面诸多挑剔的同时提出各种过分的要求，并且斤斤计较寸利必争 方法：售楼员要尤其有耐性，不要因为对方怎么言行而予以挖苦讽刺，而应就事论事，以事实婉拒其无理要求，并要在说明商品的质量上下功夫，促使对方及早成交。 ●多疑型 这类顾客往往缺少经验和商品知识，甚至曾有过购物吃亏上当的教训。因而购物时对一切都抱怀疑态度。 方法：应针对其心理诚恳地鼓励其说出心中的疑点，然后诚恳详细地做好推销介绍，介绍中着重以事实说话，多以其他用户向他作证。 ●沉稳型 这类顾客老成持重，一向三思 方法：售楼员在介绍时应力求周全稳重，讲话可以慢一点，并留有余地，稳打稳扎。 ●独尊型 这类顾客喜欢自以为是，夸夸其谈 方法：不妨心平气和地洗耳恭听其评论，稍加应和，进而因势利导地做出委婉的更正与补充。 ●率直型 性情率直，褒贬分明 方法：应保持愉快，避其锋芒，以柔制刚，设身处地为之出谋献策，权衡利弊，促其当机立断。 ●犹豫型 患得患失，优柔寡断。 方法：应边谈边观言察色，不时准备地捕捉其内心矛盾之所在，有的放矢，抓住其要害之处晓之以利，促发购买冲动，并步步为营，扩大战果，促成其下定决心，达成交易。 3、对待客户的心态及态度 （1）从客户立场出发“为什么这位顾客要听我的推销？”所有的推销是针对客户的需求

十年磨一剑----记地级泰州市诞生的历程

经努力，程起瑞先生《十年磨一剑----记地级泰州市诞生的历程》一书授权在海陵时空论坛独家发布。 程起瑞先生曾多年从事行政区划的调查研究，并多次参加有关泰州市行政区划问题的论证。退休后，先生根据自己所了解的情况和掌握的大量资料，写成《十年磨一剑----记地级泰州市诞生的历程》一稿，共分26个章节，全文约10万字。初稿曾送请江苏省人大原副主任戴为然同志审阅，戴老认为“这份资料有存历资政的意义”。此后，为了保证史料的准确性，作者一直在向了解情况的同志征求意见，对原稿不断加以修改和补充，迟迟未予定稿。许多同志听说有这样一份资料，纷纷索阅，作者均以“未定稿”为由，从不轻易出示。 今年是地级泰州市成立十周年，为作献礼，作者现选发该稿的《前言》，以及《（一）一场风波》、《（二）引起学术界关注》、《（三）费孝通的意见》、《（十七）难得的热心人》、《（十九）牵动学子的心》、《（二十一）最后一篇论文》、《（二十三）人大代表和政协委员的呼声》等章节，以飨读者。 目录 写在扉页 (1) 序二 (3) 引言 (1) (一)一场风波 (3) (二)引起学术界关注 (7) (三)费孝通的意见 (10)

(五)新的动向 (14) (六)谋求计划单列 (17) (七)“市管县”好不好 (20) (八)再一次论证 (22) (九)“三泰市”方案的由来 (25) (十)不同的反应 (29) (十一)访问华师大 (31) (十二)准备接待调查组 (34) (十三)中国行政区划研究中心调研后的结论 (37) (十四)一份《内参》的产生 (41) (十五)增添紧迫感 (44) (十六)争取外界的推动 (48) (十七)难得的热心人 (52) (十八)截然不同的观点 (55) (十九)牵动学子的心 (58) (二十)未能发出的报告 (61) (二十一)最后一篇论文 (66) (二十二)寻求突破 (69) (二十三)人民代表和政协委员的呼声 (71) (二十四)见到了“曙光” (75) (二十五)水到渠成 (78)