房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理

最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。概括的说，土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

具体的笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

一、把握两个概念

（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、掌握税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除

（3）增值额超过扣除项目金额100％，项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；

未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。

三、确定应税收入

包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

四、确定扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

五、计算方法

首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。

举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价万元，登记、过户手续费万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息万元（能提供银行证明）。

每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？

计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）

取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（＋＋50）×80＝5200（万元）

房地产开发费用扣除：×80＋5200×5％＝300（万元）

转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝（万元）

加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）

扣除项目合计：5200＋300＋＋1040＝（万元）

增值额＝14400－＝（万元）

增值额与扣除项目金额比率＝／×100％＝％应纳增值税税额＝×40％－×5％＝（万元）

六、会计处理

1.转让取得收入时：

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金-应交土地增值税

2.实际上交时：

借：应交税金-应交土地增值税

贷：银行存款

房地产开发公司在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）时，就其转让房地产所取得的增值额征收土地增值税。

土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。

其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

开发和销售房地产是房地产开发企业的主营业务，所以，房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收人应通过“经营收入”等账户进行核算，即在取得收人时借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“经营收入”、“营业收入”等账户；由于土地增值税是在转让房地产的流转环节纳税，并且是为了取得当期营业收人而支付的费用，因此，土地增值税应同营业税的会计处理相同，按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税，借记“经营税金及附加”，或“营业税金及附加”账户，贷记“应交税金—应交土地增值税”账户，实际上缴时，借记“应交税金—应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。

例如，大华房地产开发公司销售房地产取得转让收人2000000元，扣除项目金额为1200000元。计算该企业应纳的土地增值税额并作会计处理。

(1) 应纳税额的计算：

增值额＝2000000一1200 000=800 000（元）

增值额与扣除项目金额的比率＝800 000÷1 200 000≈67％

应纳税额＝800 000 × 40％一1 200 000 × 5 % = 26（万元）

(2）会计处理如下：

取得房地产转让收入时：

借：银行存款 2000000

贷：营业收入 2000000

计提营业税金时：

借：经营税金及附加 260 000

贷：应交税金—应交土地增值税 260 000

实际缴纳税款时：

借：应交税金—应交土地增值税 260 000

贷：银行存款 260 000

1、现货房地产销售

在现货房地产销售情况下，采用一次性收款、房地产移交使用、发票账单提交买主、钱货两清的，应于房地产已经移交和发票结算账单提交买主时作为销售实现，借记“银行存款”等账户，贷记“主营业务收人”等账户。同时，计算应由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”等账户，贷记“应交税金—应交土地增值税”账户。

在现货房地产销售情况下，采用赊销、分期收款方式销售房地产的，应以合同规定的收款时间作为销售实现，分次结转收人。销售实现时，借记“银行存款”或“应收账

款”账户，贷记“主营业务收人”等账户；同时，计算应由实现的营业收人负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”等账户，贷记“应交税金—应交土地增值税”账户。

某房地产开发公司转让高级公寓一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨（每吨2500元）。公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元（其中：利息支出295万元，未超过标准），支付转让房地产有关税金47万元。应纳土地增值税为万元。

作会计分录如下：

收人实现时：

借：银行存款 75 000 000

贷：主营业务收入 75 000 000

借：原材料 5250000

贷：主营业务收入 5250000

应交土地增值税时：

借：主营业务税金及附加 10 536 000 贷：应交税金—应交土地增值税 10 536 000

2、商品房预售

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到总投资的25％以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

在商品房预售的情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户；按规定预缴土地增值税时，借记“应交税金—应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户；待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，作为收人实现，借记“应收账款”账户，贷记“主营业务收人”账户；同时，将“预收账款”转人“应收账款”，并计算由实现的营业收人负担的土地增值税，借记“主营业务税金及附加”等账户，贷记“应交税金—应交土地增值税”账户。按照税法的规定，该项目全部竣工、办理决算后进行清算，企业收到退回多交的土地增值税时，借记“银行存款”等账户，贷记“应交税金一一应交土地增值税”账户。补缴土地增值税时，则作相反的会计分录。

例：主营房地产业务的某房地产开发公司，投资开发一居住小区，因小区位置比较偏僻，开工时地价便宜，但当小区住宅建成销售时，附近新建地铁站，使该地区地价上涨，小区住宅商品房由原来的2000元／平方米上升到4 000元／平方米。这时，该房地产开发公司销售10 000平方米住宅，按4 000元／平方米计算，共计收人售房款40 000 000元。该住宅实际成本1 800元／平方米，共计成本18 000 000元。对于财务费用中的利息支出，由于该公司能够按转让房地产项目计算分摊，并能够提供金融机构证明（利率没有超过银行同类同期贷款利率计算的金额），按规定允许据实扣除利息支出，企业实际发生利息支出170 000元其他房地产开发费用按规定可扣除900 000元（18 000 000 X 5 %)，营业税2000000元，城市维护建设税140 000元，教育费附加60 000元。

计算土地增值税并作会计分录如下：

1．计算土地增值税税额。

第一步：确定扣除项目金额。

扣除项目金额=18 000 000十170 000＋900 000+2 000 000+140 000+60 000+18 000 000 × 20 % =24 870 000（元）

第二步：计算增值额。

增值额＝房地产转让收入一扣除项目金额=40 000 000一24 870 000 =15 130 000（元）

第三步：计算增值额占扣除项目的比例。

5 130 000÷24 870 000 X 100 %≈61 %

第四步：计算土地增值税税额。

土地增值税税额＝15 130 000 X 40％一24 870 000 X 5 % =6052000一1243500 =4 808 500（元）

2．土地增值税的会计处理。

计提土地增值税时：

借：主营业务税金及附加 4808500

贷：应交税金—应交土地增值税 4808500

实际缴纳土地增值税时：

借：应交税金—应交土地增值税 4808500

贷：银行存款 4808500

房地产开发企业将自己作为固定资产管理使用的房屋、建筑物等对外转让，视同非房地产开发企业销售房地产业务，比照“非房地产开发企业土地增值税的核算”处理。